AO REVISIONAL DE ALUGUEL A ao revisional de aluguel tratada pelos artigos 68 a 70 da Lei Federal 8.245/91.

. Ela tem por escopo ajustar uma situao econmica que se revela injusta nas locaes. Com maior freqncias nos perodos de instabilidade econmica, acontece de, na vigncia da locao, o valor do aluguel tornar-se vantajoso demais para o locador, e injusto para o locatrio. Tambm pode ocorrer o contrrio. E estas situaes espelham um aluguel que est fora da realidade de mercado, considerando-se preos praticados no momento, caractersticas do imvel locado, entre outros fatores. Para corrigir esta desproporo entre o aluguel vigente e o aluguel que seria justo, que o legislador fez prever no ordenamento jurdico a ao revisional de aluguel, que, como o prprio nome diz, tem a finalidade de que o Poder Judicirio reveja e fixe novo valor para o prazo restante da locao. Dois requisitos so essenciais propositura de uma ao revisional de aluguel: O primeiro, que o aluguel esteja fora da realidade mercado, num preo muito inferior ou superior ao que realmente vale. E o segundo, diz respeito necessidade de que o contrato de locao (ou ltimo reajuste de aluguel na vigncia do contrato) tenha ocorrido h mais de trs anos. o que diz o artigo 19 da Lei Federal 8.245/91. Distribuda a ao revisional de aluguel, aquele que a prope deve indicar qual o valor do aluguel que pretende seja fixado. Isto feito, ser designada uma audincia de tentativa de conciliao, na qual as partes tentaro compor acerca do aluguel justo. E, no havendo acordo, o ru do processo deve apresentar defesa, justificando por quais razes os aluguis no devem ser modificados. Sobre a defesa do ru, manifestar o autor do processo, e o juiz designar uma segunda audincia, para instruo, na qual sero ouvidas testemunhas. Ao designar esta segunda audincia, o juiz poder fixar um aluguel provisrio, para ser pago no decorrer da ao. E esta deciso sobre o aluguel provisrio deve ser embasada nos elementos fornecidos pelo autor, que no pode exceder a oitenta por cento do pedido. Todavia, se o ru no concordar com o aluguel provisrio fixado, poder fornecer seus elementos e, argumentando, pedir a reviso dele. Aps estas fases, havendo discordncia acerca do valor, e com provas controversas nos autos, o juiz dever valer-se dos conhecimentos tcnicos de um perito, que ser designado e confeccionar laudo, concluindo acerca do valor ideal para o prdio locado. Apresentado o laudo pericial, cada parte poder concordar com ele, ou rebat-lo. Finalmente, aps as consideraes finais, o juiz ir proferir uma sentena, revendo ou no o valor do aluguel. Com a reviso deferida, dever fixar o novo valor, que ter vigncia retroativa, a partir do momento que o ru foi citado para se defender no processo. Da sentena judicial revisional ou no, a parte inconformada poder recorrer para o Tribunal de segunda instncia. Enfim, uma ao que visa findar a injustia acerca de um aluguel que, ao contrrio da poca da contratao, j no se equipara realidade do mercado imobilirio. Esse o papel da Justia, ou seja, impor uma relao equilibrada entre as partes numa transao. Portanto, havendo disparidade entre o valor do aluguel vigente, e o valor que seria justo para o imvel, preenchidos os requisitos legais acima mencionados, tanto locador, como locatrio, podem pedir, atravs de ao patrocinada por advogado, a reviso judicial do aluguel. ______________________________

Marcelo Rosenthal advogado, especialista e Mestre em Direito.