Spis treci

1. Wstp.. 3 2. Podstawy rynku. 4 2.1. Definicje rynku... 4

2.2. Znaczenie nieruchomoci w gospodarce.. 5 3. Charakterystyka nieruchomoci.... 6 3.1. Definicje nieruchomoci... 6 3.2. Cechy nieruchomoci... 7 ..3.3.Rodzajenieruchomoci ..8 3.4. Funkcje nieruchomoci 9 4. Charakterystyka rynku nieruchomoci.. 10 4.1. Okrelenie rynku nieruchomoci............ 10 4.2. Analiza cech charakteryzujcych rynek nieruchomoci. 11 4.3. Specyfika rynku nieruchomoci. 14 4.4. Uczestnicy rynku nieruchomoci............... 16. 4.5. Czynniki wpywajce na funkcjonowanie rynku nieruchomoci.......................... 18.

5. Podsumowanie... 20 6. Literatura21

1.Wstp
Przedmiotem bada niniejszej pracy jest rynek nieruchomoci w Polsce raz specyficzne cechy, ktre go charakteryzuj. Specyfika tego rynku wynika ze szczeglnych cech opisujcych kategori nieruchomo, a podstawowymi s: nieprzenaszalno nieruchomoci oraz wystpowanie rnych praw do nieruchomoci. Nieruchomo znacznie si rni od dbr masowych, ktre mona w ogromnej iloci wyprodukowa i sprzeda w obojtnie ktrym miejscu na wiecie. Na podstawie dostpnej literatury wynika, e wielu autorw do tej pory zajmowao si t problematyk. Nie wszyscy jednak wskazywali na potrzeb indywidualnego w kontekcie ogu stosunkw gospodarczych traktowania rynku nieruchomoci jako specyficznego rynku zawierajcego w swojej definicji elementy wycznie mu typowe. Celem pracy jest wykazanie, i ze specyficznych cech nieruchomoci i praw z ni zwizanych wynika odmienno rynku nieruchomoci, ktry jednak w kwestiach zasadniczych, dotyczcych mechanizmu rynkowego i praw nim rzdzcych jak: popyt, poda i cena zachowuje si tak samo jak inne rynki.

2. Podstawy rynku
2.1. Definicje rynku
Kategoria rynku naley do podstawowych i najczciej omawianych kategorii ekonomicznych, z tego wzgldu doczekaa si wielu definicji. Najbardziej klasycznym traktowaniem rynku jest zaoenie, e jest to miejsce dokonywania transakcji kupna -sprzeday dbr oraz usug. Ze wzgldu na postpujcy rozwj bardzo rnych form sprzeday, w tym rwnie internetowej, pojcie miejsca naley traktowa szeroko bez podawania szczegowych cech i waciwoci. Definicja ta jednak ma szczeglny sens w przypadku nieruchomoci, poniewa jest to jedyny przedmiot transakcji przywizany do konkretnego miejsca. Inn trafn definicje obejmujc wszystkie istotne kwestie formuuje W. Wrzosek, ktry stwierdza, e rynek moe by okrelony jako og stosunkw zachodzcych midzy podmiotami uczestniczcymi w procesie wymiany1. Najwaniejszymi elementami rynku s: wystpowanie wymiany, uczestnicy rynku oraz rnorodne stosunki zachodzce na rynku. Najprostsz klasyfikacj uczestnikw rynku jest podzia ich na dwie grupy. Sprzedawcw, zwanych czasami dostawcami, posiadajcych towar i zamierzajcych go sprzeda. Nabywcw, zwanych te odbiorcami, ktrzy oprcz chci nabycia danego dobra dysponuj te zdolnociami do zapaty za to dobro. Cechami charakterystycznymi rynku i procesw rynkowych s ich nieograniczono, ywioowo oraz samoregulacyjne dziaanie. Podmioty rynku maja swobod dziaania oraz podejmowania decyzji w tym wyboru czasu i miejsca sprzeday-zakupu, okrelenia iloci i jakoci dbr oraz usug bdcych przedmiotem transakcji. W mechanizmie rynkowym poza sprzedajcym i kupujcym wystpuj jeszcze takie elementy jak: popyt, poda i cena.

W. Wrzosek, Funkcjonowanie rynku , PWN, Warszawa, 2002, s.13.

2.2. Znaczenie rynku nieruchomoci dla gospodarki

Rynek nieruchomoci ma podstawowe znaczenie w rozwoju gospodarki na szczeblach : krajowym i lokalnym. Wie on stron popytow ze stron podaow i bilansuje te dwie kategorie. Z jednej strony dostarcza konsumentom dobra (mieszkania, biura, magazyny), a z drugiej daje producentom (deweloperom) moliwo zaoferowania i sprzeday czy wynajmowania ich produktw. Na znaczeniu nieruchomoci w gospodarce wskazuje: -udzia nieruchomoci w tworzeniu produktu krajowego brutto, -udzia nakadw inwestycyjnych na budynki i budowle w wydatkowanych nakadach inwestycyjnych. Dla przykadu w 2004 roku udzia nakadw na budynki i budowle w nakadach inwestycyjnych wynosi w procentach 52,9 (Rocznik Statystyczny, GUS). Potwierdza to fakt, i pastwo nie moe by obojtne na problemy inwestycji rzeczowych i funkcjonowania rynku nieruchomoci. W tym celu powinny by stworzone regulacje prawne zapewniajce maksymalnie korzystne i jak najdusze uytkowanie istniejcego zasobu.

3. Charakterystyka nieruchomoci
3.1. Definicja nieruchomoci
Pojecie nieruchomoci moe by w rny sposb definiowane w zalenoci od przyjtych kryteriw np. prawnych czy ekonomicznych. Jednak zawsze czy si cile z pojciem wasnoci i charakteryzuje j stao zajmowanego miejsca w przestrzeni. Podstawowym elementem pojcia nieruchomo jest pewien wycinek powierzchni ziemi. Powinien on by oznaczony w sposb dajcy moliwo precyzyjnego okrelenia jego ksztatu i granic. Status prawny nieruchomoci jest regulowany przez przepisy prawa cywilnego. Zgodnie z Kodeksem Cywilnym (art. 46): Nieruchomociami s czci powierzchni ziemskiej stanowice odrbny przedmiot wasnoci , jak rwnie budynki trwale z gruntem zwizane lub czci takich budynkw, jeli na mocy przepisw szczeglnych stanowi odrbny od gruntu przedmiot wasnoci. Poza tym kategoria nieruchomo obejmuje wszystko to, co jest trwale z tym fragmentem gruntu zwizane. Mona w tym miejscu przywoa stara zasad rzymsk, ktra mwi, ze wacicielem wszystkich naniesie na gruncie jest waciciel, ma to swoje odniesienie rwnie w polskim Kodeksie Cywilnym (art. 191), stwierdzajcym, e Wasno nieruchomoci rozciga si na rzecz ruchom, ktra zostaa poczona z nieruchomoci w taki sposb, ze staa si jej czci skadow. Do waciciela gruntu naley wszystko, co jest z tym gruntem zwizane, a wic budynki, budowle, roliny i uprawy. Ustawodawca dopuszcza jednak moliwo zamania tej zasady, pod warunkiem wydania przepisu szczegowego, ktry by na nowy rodzaj wasnoci pozwala.

3.2. Cechy nieruchomoci

Wedug 2wyrnia si nastpujce cechy nieruchomoci. Kada nieruchomo jest nieprzenaszalna, raz zlokalizowana nie ulega zmianie. Mona ja jednak dzieli na czci mniejsze albo czy mniejsze nieruchomoci w jedna cao. Warto nieruchomoci mona zwiksza poprzez tzw. naniesienia czyli zlokalizowane na niej budynki i budowle. Kolejn charakterystyczn cech jest to, e posiada ona waciciela. Konieczno zaoenia ksigi wieczystej dla potwierdzenia praw wasnoci i innych praw dotyczcych nieruchomoci. Specyficzna forma sprzeday (nabycia) wymagajca przeprowadzenia transakcji przez notariusza. Jedn z najwaniejszych cech nieruchomoci jest jej rnorodno. Nawet pozornie dwie identyczne nieruchomoci rni si miedzy sob lokalizacj, pooeniem czy materiaem, z ktrego s wykonane. Ostatni wyrnion cech nieruchomoci jest trudno podziau nieruchomoci zabudowanej. Wynika to z ogranicze technicznych budynku lub budowli, jednak na potrzeby dzisiejszych czasw udao si rozwiza ten problem poprzez rozdzielanie prawa wasnoci od prawa uytkowania, lub te stosujc rozdzielanie wasnoci naniesie na gruncie od wasnoci samego gruntu dokonujc podziau na nieruchomoci lokalowe. Powyej zostay wymienione najwaniejsze cechy nieruchomoci wiadczce o ich specyfice.

M. Bryx, Rynek nieruchomoci, system i funkcjonowanie, POLTEX, Warszawa, 2006.

3.3. Rodzaje nieruchomoci

Najczciej spotykanym podziaem nieruchomoci wyrnienie ich na nastpujce rodzaje: gruntow, zabudowan, budynkow, lokalow.

Nieruchomoci gruntowe powstaj przez wyodrbnienie czci powierzchni ziemskiej jako przedmiotu osobnej wasnoci. Jest ona oznaczona wycinkiem powierzchni ziemi i prawo wasnoci tej nieruchomoci, w granicach okrelonych przez spoeczno-gospodarcze przeznaczenie gruntw, rozciga si na przestrze, zarwno ponad, jak i pod powierzchni tego gruntu. Nieruchomo zabudowana jest to rwnie wycinek powierzchni ziemi, na ktrym zrealizowano proces inwestycyjny, w wyniku ktrego powstay naniesienia trwale z gruntem zwizane. Nieruchomo budynkowa wystpuje wtedy kiedy waciciel gruntw nie jest wacicielem budynkw, gdy zostay one za zgod waciciela wzniesione przez inne osoby. Sytuacja taka wystpuje, gdy wacicielem gruntu jest skarb pastwa lub gmina, ktry to waciciel przekaza swoj wasno w wieczyste uytkowanie innej osobie. Z kolei nieruchomo lokalowa jest tworem stosunkowo modym, bo opisaa go Ustawa z dnia 25 czerwca 1994 r. o wasnoci lokali. Stanowi to o tym, e samodzielny lokal mieszkalny moe by przedmiotem odrbnej wasnoci. Wydzielony trwaymi cianami zesp izb (lub izba) przeznaczony na stay pobyt ludzi, zaspokajajcy ich potrzeby mieszkaniowe musi mie zaoon odrbn ksig wieczyst . Do lokalu mog przynalee inne pomieszczenia jak piwnica, strych czy gara nawet jeeli nie stanowi z nim zwartej caoci ani do niego nie przylegaj.

3.4. Funkcje nieruchomoci

Funkcje nieruchomoci wynikaj z posiadanej przez nie wartoci uytkowej, ktra jest obiektywnie mierzalna np. wielkoci powierzchni uytkowej mieszkania czy liczb miejsc parkingowych. Wysoka na og warto jednostkowa nieruchomoci oraz jej trwao powoduj, e oprcz podstawowej funkcji wynikajcej z samej istoty nieruchomoci czyli zaspokajania popytu lub potrzeb na powierzchni nieruchomoci speniaj jeszcze inne funkcje takie jak: Funkcja dochodowa. Zwizane jest to z pozyskiwaniem dla waciciela rnego rodzaju poytkw. Wyrnia si poytki rzeczy naturalne jak np. pody rolne czy poytki rzeczy cywilne czyli dochody, ktre rzecz przynosi na podstawie stosunku prawnego jak np. dzierawa przynoszca czynsz pieniny. Funkcja zastawu. Nieruchomoci s dobrym zabezpieczeniem kredytw i poyczek. Funkcja lokacyjna. Nieruchomoci wykazuj tendencje wzrostu wartoci i z tego tez powodu s traktowane jako sposb lokowania rodkw finansowych. Funkcja spekulacyjna. Nabycie nieruchomoci w celach spekulacyjnych wymaga rozpoznania rynku i przewidywanego wzrostu cen jak i wi si z zainwestowaniem wikszych rodkw finansowych i duszym okresem trwania takiej inwestycji. Funkcja fiskalna. Nieruchomoci stanowi majtek osb prawnych i fizycznych i s wykorzystywane jako podstawa naliczania podatku majtkowego przeznaczonego w caoci lub w podstawowej czci na przychody samorzdw lokalnych.

4. Charakterystyka rynku nieruchomoci

4.1. Okrelenie rynku nieruchomoci

Wykorzystujc podzia rynku w ogle na rynki poszczeglnych bran czy grup towarowych mona okreli, e rynek nieruchomoci naley do przedmiotowych, sektorowych segmentw rynku3, wyodrbnionych ze wzgldu na specyficzne cechy i waciwoci tego rynku czyli nieruchomoci oraz inne waciwe tylko temu rynkowi cechy strukturalne czy funkcjonalne. Wedug definicji4 rynek nieruchomoci to pewna struktura, obejmujca uksztatowany zbir wzajemnie ze sob powizanych uczestnikw procesu oferowania i wymiany nieruchomoci, polegajcych na przekazywaniu praw wasnoci lub prawa do korzystania z nieruchomoci, oraz warunkw w ktrych realizowane s te procesy. W podanej definicji wskazuje si na poszczeglne elementy: rynek nie obejmuje przypadkowo dobranych elementw, rynek skada si ze spjnego zbioru uczestnikw, uczestnicy rynku mog oferowa lub tez wymienia przedmioty transakcji, przedmiotem transakcji s prawa wasnoci lub/i prawa uytkowania nieruchomoci, w transakcjach tych istotne znaczenie ma stan prawny przedmiotu i charakter wymiany, w skad rynku wchodz take szeroko rozumiane uwarunkowania procesw.

4.2. Analiza cech charakteryzujcych rynek nieruchomoci

Wykorzystujc podzia rynku w ogle na rynki poszczeglnych bran czy grup towarowych mona okreli, e rynek nieruchomoci naley do przedmiotowych, sektorowych segmentw
3 4

Za L. Kakowski i inni, Rynek nieruchomoci w Polsce, Twigger, Warszawa 200 Tame, s.15.

10

rynku5, wyodrbnionych ze wzgldu na specyficzne cechy i waciwoci tego rynku czyli nieruchomoci oraz inne waciwe tylko temu rynkowi cechy strukturalne czy funkcjonalne. Rynek pozostajcy w zwizkach z rynkiem kapitaowym w rny sposb jest definiowany. Najczciej jest okrelany jako: suma wszystkich transakcji nieruchomociami w kraju, okrelony typ umowy, dziki ktrej sprzedajcy i kupujcy spotykaj si w celu ustalenia ceny i stworzenia warunkw do przeprowadzenia wymiany przedmiotu wasnoci. Rynek nieruchomoci mona traktowa jako caoksztat transakcji dotyczcych nieruchomoci w skali kraju lub odpowiedniej jednostki terytorialnej. Szerzej go definiujc mona stwierdzi, e jest to pewna struktura, obejmujca uksztatowany zbir wzajemnie ze sob powizanych uczestnikw procesw oferowania wymiany nieruchomoci, polegajcych na przekazywaniu praw wasnoci lub praw do korzystania z nieruchomoci. Podstawow charakterystyk rynku nieruchomoci lub jego czci jest jego wielko, okrelona prze sum wartoci wszystkich transakcji kupna-sprzeday nieruchomoci zawartych w skali roku lub mniejszej jednostki czasu w ramach przyjtego obszaru (jednostki terytorialnej). Wielko rynku nieruchomoci jest najbardziej ogln miar skali rozwoju tego rynku. Drug charakterystyk ogln rynku nieruchomoci jest zakres tego rynku. Oznacza on czn liczb zawartych transakcji kupna-sprzeday w ramach ustalonej jednostki przestrzennoadministracyjnej. Charakterystyka ta w przyblieniu moe rwnie okrela take liczb: podmiotw sprzedajcych, podmiotw kupujcych, aktw prawnych (umw notarialnych), zapisw hipotecznych i obiektw -nieruchomoci, ktre zmieniy waciciela w rozpatrywanym przedziale czasowym. Powyej wymienione s kategorie ilociowe do okrelania parametrw rynku, do charakterystyki jakociowej rynku zaliczamy jego chonno. Oznacza on stan natenia potrzeb w odniesieniu di nieruchomoci w porwnaniu z aktualnym stanem ich zaspokojenia inaczej mwic jest to rnica midzy pojemnoci rynku a stopniem zaspokojenia potrzeb i popytu.

Za L. Kakowski i inni. Rynek nieruchomoci Polsce, Twigger, Warszawa 2003.

11

Ostatni stosowan ogln charakterystyk rynku jest jego potencja. W przeciwiestwie do wielkoci rynku wyraa si go nie rzeczywist wartoci zrealizowanych transakcji wymiennych, ktrych przedmiotem s nieruchomoci, lecz ich wielkoci potencjaln na danym rynku, a wic wartoci moliwych do zrealizowania transakcji przy istniejcych warunkach przy penym zaangaowaniu rodkw marketingowych. Potencja rynku nieruchomoci opiera si nie tylko na liczbie potrzeb zdefiniowanych i zgoszonych, lecz take na liczbie potrzeb ukrytych i nieuwiadomionych. Dziki dziaaniom marketingowym mona je pobudzi i uwiadomi. Rynek nieruchomoci jest rynkiem lokalnym, a o jego charakterze w tym wypadku decyduje przede wszystkim poda. W odniesieniu do nieruchomoci gruntowych rdem poday jest pewien stay zasb ziemi, podzielonej na dziaki, ktrych waciciele podejmuj decyzje o zbyciu ich w caoci lub w czciach. Wzrost liczby nieruchomoci, a w konsekwencji wzrost ich poday wystpuje zatem stosunkowo rzadko. Jeeli chodzi o rda poday nieruchomoci obiektowych w tym wypadku moe by rwnie istniejcy ju zasb obiektw, a take rozbudowa obiektw istniejcych lub te proces powstawania obiektw nowych na gruntach dotd niezabudowanych. Znaczna cz inwestorw kupujcych dziaki, budujcych bd rozbudowujcych obiekty ju istniejce czyni to dla zaspokojenia wasnych potrzeb, ponadto obrt nieruchomociami istniejcymi zasobami ma w znacznej czci charakter pozarynkowy powoduje to, e poda nieruchomoci jest generalnie ograniczona. Jeeli dodamy do tego fakt, e transakcje zwizane z nieruchomociami dokonywane s sporadycznie zarwno przez nabywajcych jak i sprzedajcych, poniewa nie jest to towar masowo produkowany i masowo sprzedawany, a przy tym charakteryzuje si dugowiecznoci, to stwierdzimy, i transakcje na rynku nieruchomoci charakteryzuj si relatywn rzadkoci. Wan cech rynku opisujc jego struktur jest jego przejrzysto. Pena przejrzysto rynku wystpuje wwczas, gdy zarwno sprzedajcy jak i kupujcy nieruchomoci posiadaj dostateczne informacje o sobie, warunkach cenowych i pozostaych wanych charakterystykach wpywajcych na ewentualn decyzj o kupnie. Natomiast rynek taje si nieprzejrzysty, kiedy potencjalni partnerzy nie maj moliwoci poznania swoich zamiarw dotyczcych kupna lub sprzeday nieruchomoci. Sytuacja taka zachodzi gdy uczestnicy rynku nieruchomoci nie posiadaj bliskich kontaktw i gdy wystpuje trudna dostpno i ograniczona wiarygodno informacji. W Polsce czsto ma to, co jest spowodowane brakiem dostpnych baz danych oraz jeszcze wci sabo rozwinit wspprac specjalistw na rynku nieruchomoci. Decyzje rynkowe podmiotw rynku podejmowane w warunkach sabej przejrzystoci obarczone mog

12

by duym bdem i atwo wtedy o zachowania nieracjonalne i spekulacyjne, sprzeczne ze wskazaniami prawa popytu i poday. Cech rynku nieruchomoci jest wanie pewna jego podatno na zachowania spekulacyjne. Nieruchomoci zaspokajaj nie tylko podstawowe potrzeby konsumpcyjne (mieszkaniowe) i gospodarcze (ziemia i budynki jako miejsce procesw wytwrczych), ale take mog stanowi bezpieczn form lokowania kapitau. Spenia wtedy ona funkcje lokacyjne i spekulacyjne, poniewa stanowi dobre zabezpieczenie kapitau przed inflacj i z koniunktur, moe stanowi rdo dodatkowego dochodu z najmu i w razie potrzeby mona zmienia jej funkcje. Przyczynkiem do lokowania kapitau w nieruchomoci moe by uzasadnione oczekiwanie wzrostu ich cen na rynku. Niewielkie ryzyko moe si wiza z niestabilnoci uregulowa prawnych, a take nisk pynnoci tej formy aktyww.

4.3. Specyfika rynku nieruchomoci

13

Rynek nieruchomoci charakteryzuje si cechami oglnymi, ktre wystpuj na kadym rynku oraz cechami specyficznymi. Do cech oglnych rynku nieruchomoci mona zaliczy: dobrowolno obrotu, brak dominacji jednego uczestnika (monopolisty) oraz ekwiwalentno rynku. Najwaniejszymi cechami nieruchomoci s. Nieprzenaszalno nieruchomoci, co powoduje i przedmiotem obrotu jest nie tyle sama nieruchomo, poniewa pozostaje ona w tym samym miejscu niezalenie od tego kto jest wacicielem co prawa do tej nieruchomoci. Wystpowanie rnych praw do nieruchomoci, co powoduje, e bdc wacicielem mona czerpa zyski nie tylko ze sprzeday prawa do nieruchomoci, ale rwnie ze sprzeday innych praw zwizanych z t nieruchomoci. Prawa rzeczowe odnoszce si do wszystkich nieruchomoci zostay skatalogowane w Kodeksie cywilnym. Wyrnia si nastpujce prawa: prawo wasnoci, prawo uytkowania wieczystego ograniczone prawa rzeczowe, do ktrych zaliczamy: uytkowanie, suebno, zastaw wasnociowe spdzielcze prawo do lokalu hipoteka.

Ze specyficznych cech nieruchomoci i praw z ni zwizanych wynika odmienno tego rynku, ktry w zasadniczych kwestiach dotyczcych mechanizmu rynkowego zachowuje si jak kady rynek. Zwikszenie poday powoduje obnienie ceny, a wzrost popytu wywouje wzrost ceny, a przez to wpywa na wzrost poday. Jednak w sytuacji nieruchomoci zmiana poday nie jest moliwa w szybkim tempie, poniewa wymaga to inwestycji, ktre wystpuj na rynku czsto w jednym okresie co powoduje, e oddawane s do uytku nowe powierzchnie mniej wicej w tym samym czasie. Do specyficznych cech nieruchomoci wywoujcych specyficzne rozwizania na rynku nieruchomoci nale nastpujce zbiory cech. Rynek nieruchomoci ma lokalny charakter. Decyduje o tym gwnie podstawowa cecha nieruchomoci fizyczna, czyli brak moliwoci przemieszczenia w przestrzeni. Jest to rynek ograniczony co wynika z faktu, e nieruchomoci nie mona przenie na inny rynek, gdzie s wysze ceny.

14

Na rynku nieruchomoci wystpuje mao czytelny, trudny do przewidzenia interwencjonizm publiczny. Ma on za zadanie zmniejsza ryzyko m.in. tak rol peni miejscowe plany przestrzennego zagospodarowania, jednak poniewa jest trudny do przewidzenia czasami jest czynnikiem zwikszajcym to ryzyko. Decyzje podejmowane na tym rynku maj szczeglne znaczenie, poniewa cena nieruchomoci jest relatywnie wysoka, a okres uytkowania dugi. Podlegaj one zarwno oddziaywaniu czynnikw obiektywnych jak i subiektywnych nabywcy. Subiektywno ocen na tym rynku odgrywa bardzo wan rol, tym bardziej decyzja o zakupie powinna by poparta przesankami ekonomicznymi. Indywidualno nieruchomoci pogbia subiektywno dokonywanych ocen. Kada nieruchomo jest inna, poniewa zabudowana jest rnego rodzaju obiektami powstaymi na konkretne zapotrzebowanie nabywcy. Moe to powodowa kopoty ze zbyciem gdy sprzedajcy musi natrafi na nabywc o podobnych gustach, ktry zaakceptuje istniejce ju rozwizania. Jednak w ostatnich czasach pojawia si tendencja do oferowania przez developerw typowych domw i mieszka na sprzeda. Wycena takich obiektw jest duo atwiejsza, a obrt prawami do nich prostszy i znacznie szybszy od sprzeday projektw indywidualnych. Rzadko transakcji (maa porwnywalno) i duy rozrzut cen, co z jednej strony utrudnia czytelno tego rynku, a z drugiej nie stwarza moliwoci substytutywnych. Rynek nieruchomoci jest mao elastyczny. Nie wystpuje tutaj cecha, ktra powoduje, e mona wystawi na sprzeda kady rodzaj towaru lub szeroki asortyment jednego dobra. Ponadto najbardziej potrzebna w nieruchomociach poda powierzchni zabudowanej, w krtkim czasie jest staa ze wzgldu na dugo cyklu budowlanego. Mona wic uy stwierdzenia, e rynek nieruchomoci jest rynkiem wolno zmieniajcym si.

4.4. Uczestnicy ryku nieruchomoci

15

Podstawowymi uczestnikami na rynku nieruchomoci s inwestorzy zwizani z rynkiem inwestycyjnym i uytkownicy zwizani z rynkiem uytkowym. Generalnie jednak uczestnikw nieruchomoci dzieli si na dwie grupy: decydentw, czyli tych ktrzy podejmuj decyzje i specjalistw, czyli tych, ktrzy wspieraj decydentw w podejmowaniu i realizacji decyzji. Do grupy decydentw zaliczaj si: -Developerzy. Kieruj ono procesem pierwotnego lub wtrnego zagospodarowania nieruchomoci. Proces developerski ma na celu podniesienie wartoci gruntu poprzez now zabudow, odbudow lub zmian funkcji penion przez okrelon nieruchomo, a nastpnie sprzedanie nieruchomoci z zyskiem. Decyzje developerw s najbardziej ryzykowne w stosunku do decyzji innych uczestnikw rynku nieruchomoci, poniewa musz oni podj waciw decyzj inwestycyjn z wyprzedzeniem czasowym. Spodziewana warto nieruchomoci przeprowadzeniu procesu developerskiego powinna przewysza koszt nabycia gruntu oraz wszystkie koszty poniesione na realizacj projektu cznie z wymaganym przez developera poziomem zysku. -Sprzedajcy i kupujcy. Pierwsi upynniaj, a drudzy likuj kapita. Ponosz mniejsze ryzyko ni developerzy, poniewa podejmowane przez nich decyzje dotycz aktualnego stanu rynku. -Wynajmujcy i najemcy. Pierwsi udostpniaj kapita ulokowany w nieruchomoci, a drudzy nie wic swego kapitau korzystaj z nieruchomoci. Mog oni na bieco zalenie od sytuacji rynkowej dostosowywa swoje decyzje dotyczce danej nieruchomoci. -Kredytodawcy i kredytobiorcy. Pierwsi udostpniaj kapita za opat, drudzy korzystaj z tego kapitau. Ryzyko jest tu rozoone poprzez wykorzystywanie rnego rodzaju instrumentw zabezpieczajcych spat kredytu. Do grupy specjalistw zaliczaj si: -Porednicy. Ich zadaniem skojarzenie jest kontrahentw i w tym celu dotarcie do najszerszego rynku lub najwikszej oferty nieruchomoci. Obowizkiem porednika jest sprawdzenie stanu technicznego i prawnego nieruchomoci, a take obecnie pomaga on klientowi w uzyskaniu dogodnego kredytu hipotecznego, ubezpieczenia nieruchomoci, wiadczy ponadto doradztwo prawne. -Rzeczoznawcy majtkowi. Ich zadaniem jest dokonanie oszacowania nieruchomoci, a take maszyn i urzdze trwale z nieruchomoci zwizanych. -Zarzdcy. Ich zadanie polega na podejmowaniu decyzji i dokonywaniu czynnoci majcych na celu zapewnienie waciwej gospodarki ekonomiczno-finansowej nieruchomoci oraz

16

zapewnienie bezpieczestwa uytkowania i waciwej eksploatacji nieruchomoci, w tym biecego administrowania nieruchomoci. -Doradcy. Zajmuj si oni zbieraniem i analiz informacji z rynku nieruchomoci oraz udzielaniem rad przy podejmowaniu decyzji inwestycyjnych i remontowych. -Notariusze. Sporzdzaj akt transakcji nieruchomociowej, a wic np. umow kupna i sprzeday, akt darowizny, umow zamiany. Powinni dba o dobre sformuowanie warunkw oraz sprawdzi zgodno aktu transakcji z przepisami obowizujcego prawa. Wan rol na rynku nieruchomoci peni take inne podmioty, ktre wspomagaj proces wznoszenia nowych naniesie np. pracownie architektoniczne zajmujce si projektowaniem budynkw, a take kierownicy budowy, inspektorzy nadzoru, producenci i dostawcy materiaw budowlanych. Uczestnikw sektora nieruchomoci mona rozpatrywa tez jako podmioty kreujce poda nieruchomoci nieruchomoci. (waciciele nieruchomoci, developerzy) oraz zgaszajcy popyt na

4.5. Czynniki wpywajce na funkcjonowanie rynku nieruchomoci

17

Funkcjonowanie rynku nieruchomoci jest ograniczone tymi samymi cechami, ktre ograniczaj funkcjonowanie rynku w ogle oraz cechami specyficznymi nieruchomoci jako przedmiotu obrotu rynkowego. Podstawowym elementem prawidowego funkcjonowania rynku jest prawo wasnoci, ktre ma szczeglne znacznie na ryku nieruchomoci, poniewa dotyczy transakcji o duej wartoci. Przedmiot transakcji charakteryzuje si duymi rozmiarami, nie moe zosta ukryty, a upublicznienie transakcji dokonuje si poprzez zapis w ksidze wieczystej i swobodny do niej dostp. Uwarunkowania rozwoju sektora nieruchomoci zale od wielu czynnikw ekonomicznych, prawnych, demograficznych, zasobowych i lokalnych. Do najwaniejszych ekonomicznych zalicza si: poziom wzrostu gospodarczego i poziom zamonoci spoeczestwa, poziom inflacji, oprocentowanie i dostpno kredytw, poziom oszczdzania, sytuacja i jako rynku pracy, rozwj postpu technicznego, otwarto rynku oraz konkurencja innych opcji inwestycyjnych. Jeli gospodarka jest w fazie wzrostu, to skutkuje to oywieniem na rynku nieruchomoci, co przekada si z kolei na rozwj rynku budowlanego. Rozwj gospodarki powoduje wzrost zatrudnienia, produkcji, dochodw ludnoci, co powoduje wzrost popytu, co w konsekwencji staje si sygnaem dla developerw do rozpoczcia inwestycji. Niska inflacja i jej stabilny poziom sprzyja rozwojowi rynku nieruchomoci, gdy maleje oprocentowanie kredytw, w tym take mieszkaniowych i staj si one bardziej dostpne dla inwestorw. Z drugiej strony wysoka inflacja paradoksalnie rwnie moe wpywa na rozwj sektora nieruchomoci, gdy s wykorzystywane one jako dugoterminowa, bezpieczna lokata kapitau, chronica zasoby gotwki przed utrat wartoci. Wysoko oszczdnoci w gospodarce wpywa na cen pienidza, co z kolei sprzyja nowym inwestycj rzeczowym, wic zwikszeniu poday nieruchomoci. Wpyw na rozwj sektora nieruchomoci ma konkurencyjno innych opcji inwestycyjnych np. lokat bankowych, obligacji, funduszy inwestycyjnych, poniewa dla inwestora liczy si poziom ryzyka, oczekiwany zwrot z inwestycji i czas. Rozwj postpu technicznego i kreowanie przez niego substycyjnosci innych dbr wobec nieruchomoci moe wpyn na obnienie si popytu na nieruchomoci. Oprcz jednak tendencji zmniejszajcych zapotrzebowanie na okrelony typ nieruchomoci, wystpuj take zjawiska odwrotne powodujce np., e systematycznie ronie potrzeba poprawiania warunkw mieszkaniowych. Ostatnim opisywanym czynnikiem ekonomicznym jest otwarto rynku. Ma on duy wpyw na skal transakcji i dziki wejciu Polski do Unii Europejskiej zwikszya si otwarto rynku.

18

Do czynnikw prawnych majcych ogromny wpyw na rozwj rynku nieruchomoci nale przede wszystkim: -dugotrwae procedury uzyskiwania zgody na budow (dugie czekanie zniechca cz inwestorw na lokowanie kapitau w nieruchomoci), -interwencjonizm publiczny (nadmierna publiczna regulacja sektora mieszkaniowego moe spowodowa zakcenia na rynku budowlanym i nieruchomoci), -opodatkowanie nieruchomoci i poziom stawki podatku VAT -pokrycie miast planami zagospodarowana przestrzennego ( brak planw w wikszoci gmin rodzi wiele utrudnie w procesie inwestycyjnym), -czas oczekiwania na wpis do ksigi wieczystej (dugi czas oczekiwania w przeszoci utrudnia sprawny obrt nieruchomociami), -koszty, bezpieczestwo i szybko transakcji (wysokie koszty powoduj obnienie potu na nieruchomoci). Do czynnikw demograficznych wpywajcych na rozwj nieruchomoci nale: liczba ludnoci, liczba gospodarstw domowych, migracje zewntrzne i wewntrzne. Przyrost liczby gospodarstw domowych oraz zmiana ich struktury ilociowej (wzrost gospodarstw jedno i dwuosobowych) powoduje wzrost zapotrzebowania na powierzchni lokaln. Napyw ludnoci na okrelony obszar przyczynia si do rozwoju rynku nieruchomoci, z kolei odpyw np. z powodu likwidacji stanowisk pracy powoduje zahamowanie rozwoju rynku nieruchomoci.

5. Podsumowanie

19

Wrd najwaniejszych cech rynku nieruchomoci wyrnia sie: -rynek nieruchomoci jest rynkiem lokalnym, -widoczny interwencjonizm publiczny, -nierwnowaga poday i popytu, -wysoka kapitaochonno i dugi cykl inwestycyjny, -trudna dostpno i ograniczona wiarygodno informacji, -wyjtkowe znaczenie decyzji podejmowanych na rynku spowodowane tym, i cena nieruchomoci jest wysoka, a jej czas uytkowania dugi, -indywidualno podejmowanych decyzji pogbia subiektywno dokonywanych ocen, -rynek nieruchomoci jest mao elastyczny. Do innych charakterystycznych elementw rynku nieruchomoci nale jeszcze: brak rzetelnych danych do wnioskowania, nieformalny charakter oraz wymg fachowej obsugi. Wymienione cechy s niezbitym dowodem na niepowtarzalno rynku nieruchomoci i koniecznoci innego podejcia badawczego w przeciwiestwie do innych bardziej uporzdkowanych i formalnych rynkw. Ma to zwaszcza znaczenie w dzisiejszych czasach w Polsce gdzie ten rynek jest jeszcze rynkiem dojrzewajcym, i ze szczegln uwag trzeba zwrci na wielko i dynamik obrotu nieruchomociami, poziomy i trendy cen. Mimo tego nieformalnego charakteru rynek ten wymaga stosowania bardzo dokadnych procedur zwizanych z inwestowaniem i finansowaniem oraz zastosowania specyficznych licencjonowanych zawodw charakteryzujcych si wysokim standardem obsugi.

6. Literatura

20

1. Brzeski J. i inni, Nieruchomoci w Polsce, porednictwo i zarzdzane, Europejski Instytut Nieruchomoci< Warszawa-Krakw, 2007. 2. Bryx M., Rynek nieruchomoci, system i funkcjonowanie, Poltext, Warszawa, 2006. 3. Kakowski L. i inni, Rynek nieruchomoci w Polsce, Twigger, 2003. 4. Kucharska-Stasiak E, Nieruchomo a rynek, PWN, Warszawa 1999. 5. Wrzosek W., Funkcjonowanie rynku, PWN, Warszawa, 2002. Czasopisma: -wiat nieruchomoci- Krakowski instytut Nieruchomoci. -Nieruchomoci -C.H. Beck

21