You are on page 1of 9

1

Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego w Ciechanowie

Zasady prowadzenia KSIKI OBIEKTU


Wprowadzenie
Odpowiedzialno za waciwe utrzymanie obiektu budowlanego - w myl art. 61 Prawa budowlanego - ponosz osoby (fizyczne lub prawne), majce prawo wasnoci lub wspwasnoci, albo sprawujce w ich imieniu zarzd tym obiektem na mocy odpowiedniej umowy. Waciciel lub zarzdca jest obowizany prowadzi dla kadego budynku oraz obiektu budowlanego nie bdcego budynkiem , ktrego projekt jest objty obowizkiem sprawdzenia, o ktrym mowa w art. 20 ust. 2, ksik obiektu budowlanego, stanowic dokument przeznaczony do zapisw dotyczcych przeprowadzanych bada i kontroli stanu technicznego, remontw i przebudowy, w okresie uytkowania obiektu budowlanego. Obowizek prowadzenia ksiki obiektu budowlanego, o ktrym mowa w ust. 1, nie obejmuje wacicieli i zarzdcw: 1) budynkw mieszkalnych jednorodzinnych; 2) obiektw budowlanych budownictwa zagrodowego i letniskowego; 3) obiektw gospodarczych przeznaczonych wycznie na cele gospodarki lenej, pooonych na gruntach lenych Skarbu Pastwa; 4) obiektw gospodarczych zwizanych z produkcj roln i uzupeniajcych zabudow zagrodow w ramach istniejcej dziaki siedliskowej: a) parterowych budynkw gospodarczych o powierzchni zabudowy do 35 m2, przy rozpitoci konstrukcji nie wikszej ni 4,80 m, b) pyt do skadowania obornika, c) szczelnych zbiornikw na gnojwk lub gnojowic o pojemnoci do 25 m3, d) naziemnych silosw na materiay sypkie o pojemnoci do 30 m3 i wysokoci nie wikszej ni 4,50 m, e) suszarni kontenerowych o powierzchni zabudowy do 21 m2; 5) drg lub obiektw mostowych, jeeli prowadz ksik drogi lub ksik obiektu mostowego na podstawie przepisw o drogach publicznych; 6) tymczasowych obiektw budowlanych. Protokoy z kontroli obiektu budowlanego, oceny i ekspertyzy dotyczce jego stanu technicznego oraz dokumenty, o ktrych mowa w art. 63 Prawa budowlanego, powinny by doczone do ksiki obiektu budowlanego. Ksika powinna by zaoona w dniu przekazania obiektu budowlanego do uytkowania i systematycznie prowadzona przez okres jego uytkowania. Ksika

obiektu budowlanego suy do systematycznego dokumentowania wszystkich czynnoci i decyzji, majcych znaczenie dla utrzymania stanu technicznego obiektu budowlanego.

Strona tytuowa
Ksika obiektu wraz z zaczonymi dokumentami okrela stan obiektu w caym okresie jej prowadzenia. Ksika powinna by wiernym odzwierciedleniem wszystkich zdarze, jakie dokonay si w obiekcie, ktrego ksika dotyczy. Tabelaryczny ukad ksiki, zosta okrelony precyzyjnie rozporzdzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 3 lipca 2003 r. "w sprawie ksiki obiektu budowlanego".

Osoba upowaniona do dokonania wpisu


Tablica 1, str. 2: "osoba upowaniona do dokonania wpisu". Przepisy nie ucilaj jakim kwalifikacjom powinna odpowiada osoba prowadzca ksik obiektu budowlanego. Waciciel lub zarzdca moe sam prowadzi ksik lub upowani inn osob do jej prowadzenia; kopia upowanienia powinna by doczona do dokumentacji obiektu. Wpisw do Ksiki obiektu nie dokonuj inne osoby, w tym przedstawiciele organw, ktre s uprawnione do kontroli, jak na przykad: organy administracji architektoniczno budowlanej i nadzoru budowlanego, stray poarnej, inspekcji sanitarnej, inspekcji ochrony rodowiska, inspekcji pracy (jeli obiekt jest zakadem pracy). Zalecenia pokontrolne tych instytucji s przekazywane w innym trybie, a prowadzcy Ksik obiektu budowlanego jest zobowizany do zapisania informacji o dostarczonym dokumencie i doczenia tego dokumentu do ksiki.

Dane identyfikacyjne obiektu


Tablica 2, str. 3: "dane identyfikacyjne obiektu". Nazwa obiektu powinna by taka sama jak w pozwoleniu na budow (jeli zachoway si dokumenty) i zgodna z nazw ze strony tytuowej. Przykady okrelenia funkcji: mieszkalna, usugowa, produkcyjno-magazynowa, mieszkalnobiurowa, administracyjna Dla starszego obiektu trudno jest ustali rok zakoczenia budowy i dlatego w 3 pozycji mona wpisa: "nie ustalono", "nieznany", "niewiadomy" mona take wpisa np. przed 1939r.

Spis dokumentacji doczonej do ksiki obiektu


Tablica 3, strony 4 i 5: "spis dokumentacji doczonej do ksiki obiektu". Wymienione w spisie dokumenty naley przechowywa w oddzielnych teczkach, ponumerowanych zgodnie z numeracj spisu. W wolnych rubrykach naley odnotowa wszystkie dokumenty wymienione w tablicy, zwizane z danym obiektem.

Jeeli brak jest jakich dokumentw wymienionych tablicy (na przykad: zaginy lub zostay wypoyczone), to naley te pola pozostawi nie wypenione. Zgodnie z art. 60 Prawa budowlanego inwestor, oddajc do uytkowania obiekt budowlany, przekazuje wacicielowi lub zarzdcy obiektu dokumentacj budowy i dokumentacj powykonawcz. Przekazaniu podlegaj rwnie inne dokumenty i decyzje dotyczce obiektu, a take, w razie potrzeby, instrukcje obsugi i eksploatacji: obiektu, instalacji i urzdze zwizanych z tym obiektem. Artyku 63 Prawa budowlanego zobowizuje waciciela lub zarzdc obiektu budowlanego do przechowywania przez okres istnienia obiektu w/w dokumentw, opracowa projektowych, dokumentw technicznych robt budowlanych wykonywanych w obiekcie w toku jego uytkowania. Zaginione dokumenty naley odtworzy - jeli jest to moliwe; jeli na przykad zagina dokumentacja powykonawcza, mona sporzdzi dokumentacj inwentaryzacyjn, ktra zastpi dokumentacj powykonawcz. Cig dalszy tablicy (pozycja 13 i nastpne rzdy) zawiera wolne pola, gdzie naley wpisa nazwy innych dokumentw i decyzji zwizanych z obiektem , ktrego ksika dotyczy, a ktre nie byy wymienione wczeniej; mog to by: oceny i ekspertyzy dotyczce stanu technicznego obiektu, decyzje organu administracji architektoniczno - budowlanej i nadzoru budowlanego.

Dane techniczne charakteryzujce obiekt


Pozycja IV, str. 6: "dane techniczne charakteryzujce obiekt". Tutaj naley zapisa dane liczbowe i inne wane informacje dotyczce obiektu. Na przykad - dla budynku: ilo kondygnacji naziemnych i podziemnych , systemy konstrukcyjne i uyte materiay dla poszczeglnych elementw (fundamentw, cian, stropw, dachu, etc.), rodzaje instalacji, urzdzenia techniczne, powierzchnie, ilo lokali. Przykadowo: - konstrukcja elbetowa wylewana "na mokro", - jedna kondygnacja podziemna, - wysoko kondygnacji - 3,40 m., - 4 lokale uytkowe, - czna powierzchnia zabudowy : 285 m2, - wyposaony w instalacje: wodocigow, kanalizacyjn, mechanicznej i grawitacyjnej. elektryczn, wentylacji

Plan sytuacyjny obiektu

Pozycja V, str. 7: "plan sytuacyjny obiektu". Na mapie (dostpn w Powiatowym Orodku Zasobu Geodezyjnego i Kartograficznego Starostwa Powiatowego w Ciechanowie, ul. Wyzwolenia 10a tel. 23 673 26 22, 23 673 24 88) naley zaznaczy obiekt, granice nieruchomoci, okrelajc rwnie usytuowanie miejsc przyczenia obiektu do sieci uzbrojenia terenu oraz armatury lub urzdze przeznaczonych do odcicia czynnika dostarczanego za pomoc tych sieci. Na planie sytuacyjnym naley rwnie zaznaczy pooony najbliej hydrant poarowy, studnie, szamba, mietniki, itd. Powinny by naniesione wymiary, odlegoci i inne dane liczbowe, ktre charakteryzuj sam obiekt i obszar bezporednio zwizany z obiektem.

Wykaz protokow okresowych kontroli stanu technicznego obiektu


Tablica 4, str. 8-21: "wykaz protokow okresowych kontroli stanu technicznego obiektu". Tablica ta dotyczy kontroli przeprowadzanych co najmniej jeden raz w roku, zgodnie z art. 62 ustawy Prawo budowlane, ust. 1. pkt 1. Zakres kontroli obejmuje, zgodnie z art. 62 ust. 1 pkt 1 Prawa budowlanego: - elementy budynku, budowli i instalacji naraonych na szkodliwe wpywy atmosferyczne i niszczce dziaania czynnikw wystpujcych podczas uytkowania obiektu, - instalacji i urzdze sucych ochronie rodowiska, - instalacji gazowych i wentylacyjnych). oraz przewodw kominowych (dymowych, spalinowych

Rubryk: "Zakres robt remontowych okrelonych w protokole kontroli" naley wypeni tylko wtedy, gdy zostay wykonane roboty remontowe, w pozostaych wypadkach (gdy z kontroli nie wynika potrzeba przeprowadzenia robt remontowych) rubryka ta pozostaje nie wypeniona. Naley zwrci uwag na nastpujce sformuowania art. 62 ust. 1 pkt 1 Prawa budowlanego: "Obiekty powinny by w czasie uytkowania poddane okresowej kontroli, co najmniej raz w roku". Jeeli wskutek interwencji organu administracji architektoniczno budowlanej i nadzoru budowlanego zostanie narzucona dodatkowa kontrola, kolejna w danym roku, to informacje z tej kontroli naley wpisa do omawianego wykazu (tablicy nr 4). Waciciel lub administrator moe, ze wzgldu na funkcje obiektu, zwikszy czsto kontroli niektrych elementw lub instalacji obiektu, przeprowadza j czciej, anieli 1 raz w roku. Dodatkowa kontrola jest wskazana po zainstalowaniu nowych urzdze. Jeeli na przykad nastpiaby wymiana pieca centralnego ogrzewania trzeba rwnolegle z zakoczeniem prac montaowych i instalacyjnych przeprowadzi kontrol przewodw kominowych: naleaoby sprawdzi drono przewodw dymowych, spalinowych i wentylacyjnych.

Waciciel lub administrator obiektu jest najczciej wiadom, ktre elementy w obiekcie mog stwarza zagroenia dla osb i rodowiska. Jeli zachodzi najmniejsze podejrzenie, e wystpuj warunki stwarzajce takie zagroenie, to naley przeprowadzi dodatkow kontrol, zmierzajc do usunicia zagroenia. Ustawodawca podpowiada jakie okolicznoci najczciej powoduj tego rodzaju niebezpieczestwa, s to: szkodliwe wpywy atmosferyczne (szczeglnie obfite opady deszczu i niegu, silny wiatr), zaniedbania ze strony wykonawcw, lekkomylno uytkownikw. Od dnia 1 stycznia 2009r. obowizuje zmiana art. 62 ustawy z dnia 7 lipca 1994r. Prawo budowlane (opublikowana w Dz. U. nr 191 z 2007r. poz. 1373) wprowadzajca obowizek przeprowadzania dodatkowych kontroli okresowych: polegajcej na sprawdzeniu stanu technicznego kotw, z uwzgldnieniem efektywnoci energetycznej kotw oraz ich wielkoci do potrzeb uytkowych: a) co najmniej raz na 2 lata - opalanych nieodnawialnym paliwem ciekym lub staym o efektywnej nominalnej wydajnoci ponad 100 kW, b) co najmniej raz na 4 lata - opalanych nieodnawialnym paliwem ciekym lub staym o efektywnej nominalnej wydajnoci 20 kW do 100 kW oraz kotw opalanych gazem; co najmniej raz na 5 lat, polegajcej na ocenie efektywnoci energetycznej zastosowanych urzdze chodniczych w systemach klimatyzacji, ich wielkoci w stosunku do wymaga uytkowych o mocy chodniczej nominalnej wikszej ni 12 kW. Dodatkowo instalacje grzewcze z kotami o efektywnej nominalnej wydajnoci powyej 20 kW starszymi ni 15 lat powinny by poddane jednorazowej kontroli obejmujcej ocen efektywnoci kota oraz dopasowania kota poprzez porwnanie go z wymaganiami grzewczymi budynku. Kontrol stanu technicznego w/w urzdze powinny przeprowadza osoby posiadajce kwalifikacje wymagane przy wykonywaniu dozoru nad eksploatacj urzdze, instalacji oraz sieci energetycznych i gazowych.

Wykaz protokow okresowych kontroli stanu technicznego i przydatnoci do uytkowania obiektu


Tablica 5, str. 22-29: "wykaz protokow okresowych kontroli stanu technicznego i przydatnoci do uytkowania obiektu". Tablica ta dotyczy kontroli przeprowadzanych co 5 lat, zgodnie z art 62 ustawy Prawo budowlane, ust. 1. pkt 2. Utaro si nazywa przegld 5 letni przegldem generalnym. Podczas kontroli 5 letniej naley wykona przegld w zakresie ustalonym przez art. 62 ust. 1 pkt 2 Prawa budowlanego dotyczcy okresowej kontroli, prowadzonej co najmniej raz na 5 lat, ale ponadto przegld powinien obejmowa cay zakres przewidziany dla okresowej kontroli, prowadzonej co najmniej 1 raz w roku. Przegld generalny jest przegldem gruntownym, a protokoy pokontrolne oddaj faktyczny stan technicznej sprawnoci i wartoci uytkowej caego obiektu i jego otoczenia, w terminie

przeprowadzania przegldu. Kontrola 5 letnia polega na sprawdzeniu stanu technicznego i przydatnoci do uytkowania caego obiektu, jego estetyki oraz estetyki jego otoczenia. W czasie kontroli 5 letniej naley przeprowadzi badanie instalacji elektrycznej i piorunochronnej w zakresie stanu sprawnoci pocze, osprztu, zabezpiecze i rodkw ochrony od porae, opornoci izolacji przewodw oraz uziemie instalacji i aparatw. Podobnie jak dla przegldu 1 rocznego, w rubryce "Zakres robt remontowych okrelonych w protokole kontroli" zapisu naley dokona tylko wtedy, gdy zostay wykonane roboty remontowe, w pozostaych wypadkach (gdy z kontroli nie wynika potrzeba przeprowadzenia robt remontowych) rubryka ta pozostaje nie wypeniona.

Wykaz opracowa technicznych dotyczcych obiektu


Tablica 6, str. 30-32: "wykaz opracowa technicznych dotyczcych obiektu". Tutaj naley wpisywa dane odnoszce si do: ekspertyz, bada technicznych obiektu, opinii, orzecze technicznych, dokumentacji technicznej i innych opracowa technicznych dotyczcych obiektu. Opracowania techniczne, wymienione w podtytule tablicy nr 6 wykonuje si na zlecenie waciciela lub zarzdcy obiektu. Organ administracji architektoniczno - budowlanej i nadzoru budowlanego moe - w razie stwierdzenia nieodpowiedniego stanu technicznego obiektu budowlanego lub jego czci, mogcego spowodowa zagroenie: ycia lub zdrowia ludzi, bezpieczestwa mienia, rodowiska - zada przedstawienia ekspertyzy stanu technicznego obiektu lub jego czci. Waciciel obiektu lub zarzdca powinien zawsze zleca wykonanie stosownych bada i opracowa, jeli stwierdzi uszkodzenia mogce spowodowa katastrof budowlan, poar, wybuch, poraenie prdem elektrycznym albo zatrucie gazem. W wymienionych przypadkach dziaania powinny by podjte natychmiast, a w ramach konsultacji ze specjalist posiadajcym odpowiednie, okrelone w Prawie budowlanym kwalifikacje, naley ustali rodki zapobiegawcze do czasu wykonania robt, ktrych zakres zostanie okrelony w orzeczeniu technicznym. Wykonanie ekspertyzy, mog poprzedzi badania stanu technicznego przy pomocy specjalistycznych przyrzdw, ktre s w stanie okreli zagroenie na dugo wczeniej, anieli si ono ujawni na tyle, aby byo zauwaalne podczas przegldu.

Dane dotyczce opracowania technicznego


Tablica 7, str. 33-44: "dane dotyczce opracowania technicznego". Ta tablica jest rozszerzeniem tablicy 6 ze str. 30-32, obejmujcym szczegow charakterystyk opracowa zapisanych w teje (poprzedniej) tablicy ; naley wic zachowa t sam, chronologiczn kolejno zapisu w obydwu tablicach.

Sposb zapisywania danych do tablicy nr 7 jest bardzo czytelnie nakrelony przez sam konstrukcj tablicy. W rubryce "Powd zlecenia" naley jasno sprecyzowa, jakie przesanki zadecydoway, e prowadzcy Ksik obiektu budowlanego wystpi o wykonanie stosownego opracowania technicznego.

Wykaz protokow odbioru robt remontowych w obiekcie


Tablica 8, str. 45-60: "wykaz protokow odbioru robt remontowych w obiekcie". Pierwsza rubryka: "Nr pozwolenia na budow" powinna zawiera dane pisma zgoszeniowego remontu. W rubryce: "Podstawa realizacji robt" naley poda numer opracowania (rubryka "Lp.") z tablicy 6, zawierajcy dane dotyczce dokumentacji technicznej. Zgodnie z art. 29 i 30 obowizujcego Prawa budowlanego, remont obiektu nie wymaga pozwolenia na budow, lecz jedynie - zgoszenia (z wyjtkiem obiektw wpisanych do rejestru zabytkw); do prac remontowych mona przystpi po 30 dniach, liczc od daty zgoszenia. Na wykonanie robt budowlanych potrzebne jest pozwolenie na budow. Remont (zgodnie z art 3. Prawa budowlanego) - to wykonywanie w istniejcym obiekcie budowlanym robt budowlanych polegajcych na odtworzeniu stanu pierwotnego, a niestanowicych biecej konserwacji, przy czym dopuszcza si stosowanie wyrobw budowlanych innych ni uyto w stanie pierwotnym.

Dane dotyczce dokumentacji technicznej


Tablica 9, str. 61-70: "dane dotyczce dokumentacji technicznej". Tutaj naley doczy informacje uzupeniajce do kolumny 3 z tablicy 8, zachowujc t sam kolejno zapisu. Do kolumny 3 ( w tablicy 8) wpisujemy odpowiedni numer pozycji z tablicy nr 6 (czyli numer kolejny - lp), ale tylko wtedy jeeli wykonane ekspertyzy, badania techniczne czy opinie odnosiy si do robt remontowych i modernizacyjnych (oraz innych robt budowlanych) do wykonania w obiekcie. Jeli opracowanie techniczne, zapisane do tablicy nr 6, nie koczyo si wskazaniem okrelonych robt do wykonania, to jest jasne, e w tablicy nr 9 (aktualnie omawianej) takiego odniesienia nie bdzie. Realizacja robt remontowych i modernizacyjnych moe wynika take z innych przesanek, a nie tylko z wykonanych ekspertyz i bada technicznych, moe by konsekwencj decyzji organu administracji architektoniczno - budowlanej i nadzoru budowlanego, ktry nakae w drodze decyzji usunicie stwierdzonych nieprawidowoci, a zakres robt bdzie obligowa do wykonania dokumentacji technicznej. Jeeli na przykad dokonamy modernizacji polegajcej na przeksztaceniu ukadu pomieszcze, to taka zmiana wymaga pozwolenia organu administracji architektoniczno - budowlanej i nadzoru budowlanego oraz konieczno przedstawienia dokumentacji technicznej.

Wykaz protokow awarii i katastrof obiektu


Tablica 10, str. 71-73: "wykaz protokow awarii i katastrof obiektu". Zapis w omawianej tablicy naley przeprowadzi w wypadku katastrofy budowlanej, uszkodze elementw wbudowanych, awarii urzdze zwizanych z budynkiem, jak np: dwigu, hydroforu, pomp, wentylatorw lub awarii instalacji gazowej, wodocigowej, kanalizacyjnej, sieci elektrycznej. Podstaw zapisu jest protok komisji powoanej przez nadzr budowlany (jeli jest to katastrofa) lub powoanej przez waciciela lub zarzdc (jeli jest to awaria). Art. 73 definiuje pojcie katastrofy budowlanej: "katastrof budowlan jest niezamierzone, gwatowne zniszczenie obiektu budowlanego lub jego czci ... ". Nie jest katastrof budowlan uszkodzenie elementu wbudowanego w obiekt budowlany, nadajcego si do naprawy lub wymiany, uszkodzenie lub zniszczenie urzdze budowlanych zwizanych z budynkiem, awaria instalacji. Prawo budowlane nie definiuje pojcia awarii. Wg Sownika jzyka polskiego, pod redakcj naukow prof. dra Mieczysawa Szymczaka - PWN 1998 r., oraz Sownika poprawnej polszczyzny pod redakcj prof. dra Witolda Doroszewskiego - PWN 1980 r., mona przyj, e "awaria - to znaczne uszkodzenie, zepsucie si maszyny, urzdzenia technicznego lub wsppracujcych urzdze, przyczy i instalacji uniemoliwiajce lub ograniczajce uytkowanie zwizanego z nimi obiektu budowlanego.

Wykaz pozwole na zmian sposobu uytkowania obiektu


Tablica 11, str. 74: "Wykaz pozwole na zmian sposobu uytkowania obiektu". Prawo budowlane odnosi si do zmian sposobu uytkowania obiektu w art.32 i art. 71. W rubrykach "pozwolenia na budow" i "protok odbioru" dane wpisuje si tylko wtedy, gdy dokumenty te zostay sporzdzone - nie w kadych okolicznociach, przed zmian sposobu uytkowania obiektu, pozwolenie na budow jest wymagane. Przez zmian sposobu uytkowania obiektu budowlanego naley rozumie: przerbk pomieszczenia z przeznaczeniem na pobyt ludzi albo przeznaczenie do uytku publicznego lokalu lub pomieszczenia, ktre uprzednio miao inne przeznaczenie bd byo budowane w innym celu, w tym take przeznaczenie pomieszcze mieszkalnych na cele niemieszkalne, podjcie albo zaniechanie w obiekcie budowlanym lub jego czci dziaalnoci zmieniajcej warunki bezpieczestwa poarowego, powodziowego lub pracy, warunki zdrowotne, higieniczno - sanitarne lub ochrony rodowiska, bd wielko lub ukad obcie.

Opracowanie: Maria Kusznierewicz

Ciechanw, stycze 2009r.

You might also like