KAEDAH RESIDUAL (KAEDAH NILAI BAKI) PENGENALAN Kaedah ini paling biasa digunakan untuk menilai daya-maju sesebuah

skim pembangunan. Skim pembangunan mungkin terdiri dari: 1. Pembangunan bangunan baru di tapak yang sudah dibersihkan. 2. Pembangunan semula tapak yang sudah dibina ini melibatkan peruntuhan bangunan sedia ada dan penggantian dengan bangunan baru. 3. Pengubahsuaian atau pemajuan bangunan sedia ada (digelar `refurbishment bagi bangunan k mersial atau `rehabilitati n! bagi bangunan kediaman" #. atau gabungan ketiga-tiganya. $alam kesemua kes ini Penilaian %esidual akan digunakan untuk mengukur daya-maju ke&angan bagi pembangunan tersebut. PENGGUNAAN KAEDAH 'erdapat 3 sebab utama penilaian residual dilakukan: 1. (ntuk mengira nilai maksima tapak pembangunan yang dipertimbangkan untuk dibeli leh pemaju. )ilai pembangunan maksima kemudiannya dibandingkan dengan harga yang diminta (harga jualan dipasaran" bagi melihat samada menguntungkan atau tidak* bagi pemaju membeli tapak tersebut dan meneruskan pembangunan. 2. (ntuk mengira keuntungan jangkaan dari perlaksanaan pembangunan bagi tapak yang dimiliki leh pemaju. )ilai tapak kini merupakan antara k s pembangunan yang diketahui (ia mungkin baru diper leh leh pemaju selepas melakukan pengiraan seperti dinyatakan di atas* atau ia mungkin merupakan milik pemaju untuk beberapa masa lalu". )ilai residual dari pengiraan merupakan jumlah keuntungan yang sepatutnya diper leh dari pembangunan yang di+adangkan. ,ika keuntungan adalah pada jumlah menasabah* ia akan menggalakkan pemaju untuk meneruskan +adangan pembangunannya. ,ika ianya tidak menasabah* pemaju mungkin akan menangguhkan pembangunan atas tapak itu atau membiarkannya begitu sahaja. 3. (ntuk mengira k s tertinggi bagi kerja-kerja pembinaan setelah tanah diper leh-dibeli dan k s yang terperin+i diketahui. $alam kes ini margin keuntungan minima yang b leh diterima* ditentukan. 'ujuannya ialah penyeliaan atau pemantauan kerja pembinaan dan memastikan margin keuntungan yang menasabah diper leh* terutamanya apabila berlaku pindaan atau perubahan pada harga. $alam sesuatu pembangunan berkemungkinan ketiga-tiga pengiraan akan dilakukan. PERSAMAAN ASAS Penilaian residual b leh dinyatakan dalam persamaan yang mudah dengan ja&apannya adalah yang residue* atau baki yang tinggal* selepas men lak k s pembangunan dari nilai pembangunan iaitu: .arga ,ualan Pembangunan yang telah siap / t lak K s Pembangunan (termasuk peruntukan keuntungan" 0 --------------------%esidue bagi membeli tanah (K s maksima tapak" 1

-----------------2elalui kaedah ini* nilai tanah ditentukan leh apa yang b leh dibina di atas tanah tersebut3 nilai dan k s pembangunan itu. 4alau pun penilaian residual b leh dinyatakan sebagai satu persamaan yang mudah* mungkin terdapat kesukaran dalam menganggarkan se+ara tepat k mp nen dalam persamaan. /pabila terlalu banyak angkubah dalam persamaan* maka jika berlaku perubahan dalam beberapa angkubah ia akan memberi ja&apan yang amat berbe5a. Perhatian yang lebih perlu diambil dalam menggunakan penilaian residual ini. Sedapat yang b leh ia perlulah disemak dengan bukti-bukti harga tanah yang sebanding di pasaran. LANGKAH PENILAIAN /nalisis P tensi Pembangunan P tensi pembangunan b leh diketahui melalui kajian-kajian daya maju iaitu kajian tapak* kajian pasaran dan pertimbangan am rekabentuk. 2elalui kajian tapak* data-data fi5ikal tapak* peran+angan* perundangan dan pembangunan sekitar dikumpulkan. %umusan daripada kajian tapak memberi petunjuk kepada jenis pembangunan yang berdaya maju dari segi fi5ikal di atas tapak tersebut. Kajian pasaran pula melibatkan pengumpulan data-data pena&aran dan permintaan. 6a juga merangkumi maklumat harga dan se&a pasaran. $aripada kajian ini diketahui jenis pembangunan yang berdaya maju dari segi pasaran dan harga atau se&a yang b leh dikenakan bagi pembangunan yang bakal dilaksanakan. Kajian pertimbangan am reka bentuk melibatkan pertimbangan k nsep peran+angan dan reka bentuk yang bakal dilaksanakan di atas tapak +adangan. Pelan susun atur* pelan lantai dan spesifikasi kasar bangunan dihasilkan daripada k nsep-k nsep a&al tadi. .asil kajian ini akan memberi gambaran a&al berkeaan bentuk pembangunan yang bakal dijalankan di atas tapak. Nilai Pembangunan Kasar 7angkah kedua ialah menganggarkan nilai m dal atau nilai pasaran bagi pembangunan yang akan dilaksanakan. CON OH PENGIRAAN 1 nt h 1 Katakan se rang pemaju ingin mengetahui nilai residual bagi sebuah tapak perindustrian di mana jumlah pendapatan se&a dari bangunan yang telah siap dijangka sebanyak 8199*999 setahun* jumlah k s bangunan termasuk segala yuran dsbnya diajangka sebanyak 8:99*999. Pembinaan dilaksanakan selepas ; bulan dari tarikh tapak diper leh dan tempuh pembinaan bangunan adalah 2 tahun3 maka tempuh pembangunan keseluruhan dijangka 2.< tahun. )ilai yang dijangka Pendapatan 100,000 /'0 =>? 12.5 -----------------)ilai 2 dal 1*2<9*999 K s yang dijangka K s membina :99*999 (termasuk semua yuran dsb"

Pinjaman jangkapendek bagi separuh tempuh bgn = 1<? setahun 19<*999 Pulangan untuk risik @ keuntungan pemaju = 29? dari )ilai 2 dal 2<9*999 ,umlah K s ----------------------1*9<<*999.99 )ilai 'apak )ilai tapak maksima (apabila pembangunan siap" 1A<*999 )ilai Kini 81 untuk 2.< tahun =1<? setahun (pinjaman atas tapak" 9.: ----------------------------)ilai 'apak maksima pada hari ini 13;*<99 Pen!a"a#an 6ni merupakan pendapatan yang akan diterima jika bangunan tersebut sedia dise&akan pada hari ini. 4alaupun bangunan tidak dapat dise&akan sehingga disiapkan dalam jangkamasa 2.< tahun - nilai se&a masa kini biasanya diandaikan untuk menggelakkan masalah dalam membuat jangkaan masa hadapan. )ilai se&a tahunan bersih digunakan. 6ni mengandaikan baha&a semua perbelanjaan seperti pembaikan* senggaraan dan insuran telah diperuntukkan agar pendapatan bersih (sebelum +ukai" yang diper leh sebanding dengan lain-lain pelaburan bukan-hartanah. /dalah menjadi praktis yang biasa baha&a penye&a bertanggungja&ab ke atas perbelanjaan ini leh itu nilai se&a biasanya dinyatakan sebagai se&a bersih. 0agi k mpleks k mersial yang biasanya mempunyai ramai penye&a maka k s pengurusan untuk menutupi pengutipan se&a* pembaikan dan senggaraan dsb perlu dit lakkan se+ara berasingan bagi mendapatkan se&a bersih setahun. Ka!ar Pulangan Pelaburan Kadar pulangan pelaburan merupakan kadar pulangan yang diharapkan leh pelabur dari sesuatu pelaburan. Bleh itu dalam kes hartanah* kadar pulangan pelaburan merupakan kadar pulangan yang diharap akan diper lehi jika melabur dalam hartanah tersebut. Kadar pulangan ini dipengaruhi leh banyak fakt r dan darjah pengaruh fakt r-fakt r tersebut adalah berbe5a menurut jenis sesuatu hartanah. (mumnya fakt r-fakt r tersebut adalah fakt r yang mempengaruhi nilai kepentingan hartanah. Setelah kadar pulangan diketahui maka nilai m dal pembangunan b leh dikirakan iaitu: Ka!ar "ulangan $ Nilai M%!al & Pen!a"a#an se#a'un $alam + nt h 1 tadi kadar pulangan adalah >? dan pendapatan tahunan adalah 8199*999 setahun* maka :>? C )2 D 8199*999 )2 D 8199*999 C 199-> D 81*2<9*999 atau dengan menggunakan f rmula /ngka 'ahun 0elian untuk selama-lamanya pada kadar pulangan tersebut* iaitu Pendapatan setahun 199*999 $arab /'0 untuk selamanya =>? 12.< ------------------------

)ilai 2 dal

81*2<9*999

Kos Pembinaan 2erupakan k s-k s yang terlibat dalam pembinaan bangunan. $ari itu ia tidak termasuk k s tapak dan k s per lehan tapak. (Perlu be5akan antara k s pembinaan dengan k s pembangunan". $i antara k s-k s yang biasa dirangkumi adalah: i. 0ayaran kelulusan peran+angan ii. K s pembersihan tapak iii. K s kerja tanah iE. K s bangunan E. K s infrastruktur Ei. yuran iktisas Eii. k s pinjaman (tidak termasuk k s pinjaman untuk tapak" Eiii.k s pengurusan iC. k ntigensi C. k s pemasaran dan pr m si Pembiayaan Jangka Pendek Pembangunan harta tanah melibatkan m dal yang besar. 2 dal ini dipinjam untuk menamp ng perbelanjaan. Sumber-sumber utama pinjaman ialah bank k mersial* bank saudagar atau institusi ke&angan yang lain seperti syarikat insuran dan perdanaan. Pemaju mengandaikan &ang pinjaman jangka pendek untuk membiayai k s pembinaan akan dibayar balik di akhir temp h pembangunan. 4ang ini diper leh daripada penjualan rumah-rumah atau pembangunan tersebut. Kadar pinjaman jangka pendek bergantung kepada taraf peminjam* jumlah pinjaman dan temp h melunaskan pinjaman. 0iasanya kadar ini melebihi 9.<? hingga ;? daripada kadar asas bank. 'erdapat pemaju yang menggunakan dana sendiri yang diper leh daripada pembangunan lepas untuk membiaya pembangunan mereka. )amun* jika pemaju ingin mengetahui nilai tapak di pasaran terbuka* kadar pinjaman semasa hendaklah diambilkira kerana ia akan men+erminkan k s melepas bagi &ang yang digunakan. $alam praktis k ntrakt r dibayar setiap bulan dan aliran &ang keluar setiap bulan. Bleh itu untuk menamp ng perbelanjaan ini* pembiayaan jangkapendek dibuat. Pinjaman pembiayaan ini hanya dilunaskan di akhir temp h pembinaan. 2aka faedah atas pinjaman akan terkumpul sepanjang temp h pembinaan. Bleh itu andaian yang dibuat terutamanya dalam kerja penilaian a&al ialah pinjaman jangka pendek melibatkan temp h yang kurang (biasanya separuh" daripada jangka masa pembinaan (biasanya 2 tahun" dan faedah atas kadar pinjaman dikira setiap 3 bulan. Keuntungan Modal dan Kadar Pulangan Pembangunan $alam kes di mana penilaian pembangunan dibuat untuk men+ari nilai maksima tapak yang mampu dibeli leh pemaju* maka keuntungan dan risik pemaju ini akan ditentupastikan terlebih a&al3 iaitu peratusan dari )ilai Pembangunan Kasar atau peratusan dari K s Pembangunan. Sebaliknya jika tapak telah pun dibeli* maka keuntungan dan risik pemaju (keuntungan

m dal" b leh ditentukan dengan +ara di ba&ah: )ilai Pembangunan Kasar ()ilai 2 dal" 1*2<9*999 ' lak K s Pembangunan - K s Pembinaan >9<*999 - K s 'apak 13;*<99 (termasuk k s pr lehan" - Pinjaman atas k s tapak <>*<99 1*999*999 ------------------0aki untuk Keuntungan 2 dal 82<9*999 Keuntungan sebagai ? dari k s keseluruhan D Keuntungan 2 dal K s pembangunan D 2<9*999 ------------------ ? 1*999*999 D 2<? Keuntungan sebagai ? dari )ilai 2 dal DKeuntungan 2 dal )ilai m dal D 2<9*999 -------------------- ? 1*2<9*999 D 29? ,ika bangunan itu tidak dijual sebaliknya !iSE(A)an dan pemaju terus mengekalkan kepentingannya dalam pembangunan tersebut* kadar pulangan pembangunan b leh diketahui . F rmulanya adalah : Pendapatan setahun yang dijangka 8199*999 setahun K s pembangunan - k s pembinaan >9<*999 - k s tapak 3;*<99 (termasuk per lehan tapak" - pinjaman atas k s tapak <>*<99 --------,umlah K s Pembangunan 81*999*999 Kadar Pulangan Pembangunan D Pendapatan tahunan C 199? K s Pembangunan D 199*999 C 199? ----------------------1*999*999 D 19? Kadar pulangan pembangunan ini (19?" b leh dibandingkan dengan kadar pulangan pelaburan hartanah (>?". Perbe5aan antara keduanya adalah keuntungan tahunan pemaju (19?->?"3 sebagaimana perbe5aan antara )ilai 2 dal dengan K s Pembangunan adalah keuntungan m dal pemaju. K%s a"a) !an Per%le'an a"a) 6a tidak termasuk dalam k s pembinaan* tetapi merupakan salah satu k s dari k s pembangunan. 6a merupakan jumlah k s yang perlu dibayar bagi mendapatkan tapak

untuk pembangunan. Bleh itu ia merangkumi nilai tapak di pasaran dan k s-k s yang terlibat dalam pr ses mendapatkan-membeli tapak tersebut + nt hnya yuran peguam* duti stem* iklan dan sebagainya. ,ika penilaian residual dibuat untuk menentukan nilai tapak maksima yang mampu dibayar leh pemaju* maka baki yang tinggal setelah dit lak semua k s dan juga keuntugan dan risik pemaju yang telah ditetapkan adalah nilai tapak (termasuk k s per lehan". )ilai ini perlu dinilaikinikan bagi memberi nilai tapak pada masa kini. )ilai inilah yang kemudiannya akan dibandingkan dengan nilai tapak yang dita&arkan di pasaran* iaitu: )ilai tapak maksima (apabila pembangunan siap" 1A<*999 )ilai Kini 81 untuk 2.< tahun =1<? setahu) 9.: )ilai 'apak maksima pada hari ini 13;*<99 Sebaliknya jika penilaian residual adalah untuk men+ari keuntungan m dal dari sesuatu pembangunan* iaitu tapak diandaikan telah pun diper lehi* maka nilai tapak ini perlu di+ari dengan menggunakan kaedah perbandingan. Semakan b leh dibuat di akhir pengiraan dengan menetapkan keuntungan yang diper leh bagi men+ari nilai tapak yang maksima. Pembia*aan a#as a"a) Faedah yang dikenakan untuk membiaya belanja memper leh-membeli tapak adalah sama dengan kadar pinjaman jangka pendek. Faedah dikenakan di sepanjang temp h pembangunan kerana jumlah pinjaman akan dibayar balik sepenuhnya apabila skim siap. 'emp h 2.< tahun digunakan kerana masa yang diambil antara temp h pembelian dengan temp h tapak mula dibangunkan ialah ; bulan. Bleh itu dalam + nt h ini &ang sebanyak %213; <99 diperlukan sekarang bagi memper leh tapak. 4ang ini dibiaya melalui pinjaman. $iandaikan pinjaman hanya dapat dilunaskan apabila pembangunan siap3 maka pada 2 tahun ; bulan akan datang dengan kadar faedah 1<? setahun* jumlah yang perlu dibayar ialah %21A< 999.