KULIAH 6 KAEDAH PENILAIAN KAEDAH KEUNTUNGAN/ KAEDAH AKAUN 6.1 SYARAT KEGUNAAN Kaedah ini digunakan apabila: i.

Harta tanah perbandingan ang !erupa !ukar didapati dan ii. Nilai adalah bergantung kepada keupa aan "e"per#leh pendapatan dengan "enduduki atau "enghuni harta tanah ter!ebut. 6.2 TEORI ASAS Andaian baha$a bagi !e#rang pen e$a atau pe"a%ak ang ber"inat& %u"lah !e$a atau nilai ang !anggup diba ar untuk !e!uatu harta tanah adalah bergantung kepada keuntungan ang bakal diper#leh daripada perniagaan ang di%alankan di ata! harta tanah ter!ebut. 'u"lah keuntungan ang bakal diteri"a "erupakan a!a! bagi "enganggarkan !e$a ang !e!e#rang pen e$a atau pe"a%ak akan ba ar ata! pen e$aan harta tanah %ika diandaikan harta tanah ter!ebut k#!#ng dan untuk di!e$akan ()a*ant and t# let+. ,leh itu !e$a "ak!i"a ang !anggup diba ar #leh pen e$a/pe"a%ak adalah tertakluk kepada tahap keuntungan ang bakal diper#leh. 6.3 JENIS HARTA TANAH Digunakan untuk "enganggarkan nilai harta tanah ang "e"pun ai ele"en "#n#p#li. Ele"en "#n#p#li itu adalah berkait dengan l#ka!i& perundangan& had atau ! arat-! arat pele!enan/ !ki" .ran*hi!ing ang "enghadkan bilangan perniagaan dari %eni! ang !a"a ber#pera!i di ka$a!an ang !a"a. /#nt#hn a adalah harta tanah khu!u! (!pe*ial pr#pertie!+ !eperti h#tel& pa$aga"& !te!en "in ak& perniagaan .ran*hi!e !pt K0/& 1*D#nald& Pi22a Hut 6.4 PENDEKATAN NILAI Ele"en penting dala" kaedah ini ialah: 1e"aha"i tren dala" indu!tri& dari !egi: A!pek !e%arah Tren "a!a kini Perke"bangan akan datang 1e"aha"i pr#.ile dan *iri-*iri perniagaan terbabit: 1arket identi.i*ati#n 3tail perniagaan K#"p#nen perniagaan Ha!il& k#! dan keuntungan k#! 6.5 KAEDAH NILAIAN Prin!ip uta"a ialah "engenalpa!ti keuntungan iaitu !a"a ada keuntungan ber!ih (net pr#.it+ atau keuntungan ber!ih #pera!i (net #perating pr#.it+ !ebelu" *ukai& !u!ut nilai& pulangan kepada pengu!aha& k#! pin%a"an dan *a%-*a% lain 4a*k t# Kuliah 6.6 LANGKAH NILAIAN i+ 1enganggarkan 'u"lah Pendapatan Ka!ar Purata untuk harta tanah ter!ebut (!etahun+. 'u"lah pendapatan/peneri"aan ka!ar diper#leh daripada akaun-kauan tahunan perniagaan.

Tolak
ii+ Pe"belian untuk Perniagaan K#! ang perlu dikeluarkan untuk "engadakan barangan ang diniagakan. /#nt#hn a %ika perniagaan ialah panggung $a ang& pe"belian untuk perniagaan ialah te"pahan dan !e$a .ile". Untuk re!t#ran& "e"beli bahan "akanan dan "inu"an. iii+ Keuntungan Ka!ar Keuntungan ini dianggap ka!ar kerana belu" "enga"bilkira k#!-k#! lain ang terlibat dala" perniagaan !eperti bil air 5 elektrik& tele.#n& ga%i peker%a& kadaran dan *ukai tanah.

Tolak
i)+ Perbelan%aan Ker%a/Kendalian (3etahun+ Dikenali %uga !ebagai k#! #pera!i -6 k#! ang perlu bagi "e"b#lehkan perniagaan ber#pera!i. Ia $alau bagai"ana pun tidak ter"a!uk k#! pe"belian barang untuk perniagaan. /#nt#h perbelan%aan ker%a/kendalian *#nt#h a bagi panggung $a ang ialah ga%i peker%a& le!en dan per"it& iklan .ile" (di akhbar dan t)+& bil-bil eletrik& air& tele.#n dan .ak!& *ukai tanah dan kadaran dll. )+ Keuntungan 4er!ih 3etahun

Tolak
)i+ 4ahagian untuk Pengu!aha 4ahagian ini "engandungi 7 ele"en: a. pulangan ata! ri!ik# ang dihadapai #leh pengu!aha "en%alankan perniagaan ter!ebut b. .aedah ata! "#dal ang dilaburkan atau dikeluarkan untuk "en%alankan perniagaan. /#nt#hn a %ika perniagaan panggung $a ang& "#dal ang diperlukan untuk "e"beli pr#%ekt#r& !i!te" !iara a& keru!i& generat#r. 'ika perniagaan re!t#ran& "#dal diperlukan untuk "e"beli alat "e"a!ak& perkaka! dapur& keru!i dan "e%a. 1#dal untuk "en%alankan perniagaan bia!an a dibia a "elalui pin%a"an bank. 0aedah ang dikenakan #leh pihak bank ata! pin%a"an ter!ebut digunakan untuk "engira .aedah ata! "#dal. )ii+ 4aki untuk 3e$a (Pendapatan 4er!ih+ -6 'u"lah ang "a"pu diba ar #leh pengu!aha !ebagai !e$a bagi harta tanah ter!e!but Darab )iii+ AT4 ang !e!uai i8+ Nilai 1#dal Harta tanah 4a*k t# Kuliah 6.7 CONTOH PENGIRAAN Anda dikehendaki "enganggarkan !e$a tahunan dan nilai "#dal !ebuah pa$aga" di 4andar 9:;. Pa$aga" ter!ebut "erupakan !atu-!atun a pa$aga" di bandar ter!ebut. 4erikut adalah "aklu"at ang diku"pulkan berkenaan pa$aga" ter!ebut: i. 4ilangan pertun%ukan < I!nin hingga 'u"aat (= pertun%ukan !ehari+ - 3abtu dan Ahad (> pertun%ukan !ehari+ ii. Pendapatan daripada %ualan tiket !eperti dala" 'adual ? di ba$ah: 'adual ? : Pendapatan 'ualan Tiket Te"pat duduk 4ilangan Harga tiket *ukai Pendapatan ber!ih !etiap tiket

Kela! @IP ??A =.>A ?.7A B.BA Kela! !atu =AC B.>A A.D> 7.D> Kela! dua 7?6 7.AA A.6A ?.=A Kela! tiga EA ?.>A A.=> ?.A> iii. 3e*ara purata dala" !etahun& %u"lah pen#nt#n adalah !eban ak 6AF. i). Pendapatan lain (!etahun+: - Iklan G17=&BAB - !e$a gerai G17&DD7 - te"pat letak kereta G1>?&BBA ). K#! !e$aan (!etahun+: - !e$a .ile" G1?A7&6DC - te"pahan .ile" G1>&?DD )i. Perbelan%aan ker%a (!etahun+ - Ga%i kakitangan G16BD&CCD - Le!en 5 per"it G16&E=A - Iklan G17&>DD - Pengangkutan G16&7=B - 4il elektrik dan air G1>&EB6 - Alat tuli! 5 *etakan G177C6 - tele.#n& .ak! 5 p#! G1?&?D7 - 4elan%a a" G16&B?6 -kelengkapan pr#%ekt#r G1?&6?A - karb#n pr#%ekt#r G1B&AAA - Pen*u*ian G1CC6 - !enggaraan G1>?&E=B - In!uran G1?B&6CC - kadaran dan *ukai tanah G1?D&B7> )ii. 1#dal ang dikeluarkan untuk generat#r& pr#%ekt#r& !iara a& kenderaan dan benda lekat "ati adalah ber%u"lah G1=B?&7== dan .aedah pin%a"an ata! "#dal ter!ebut ialah ?7F !etahun. )iii. Pulangan ang diharapkan #leh pengu!aha daripada perniagaan ter!ebut ialah =AF. i8. Kadar pulangan bagi harta tanah ang !erupa ialah ?AF !etahun. 'AHAPAN: Pen !"!t!n #$!%!n t&'et $nt$' (!t$ "ert$n#$'!n )(e*$! t&'et &#$!%+: ??A I G1B.BA G1 B6B.AA =AC I G17.D> G1?&?77.AA 7?6 I G1?.=A G1BA7.=A EA I G1 ?.A> G1 E=.>A --------------'u"lah G1?&CC?.EA Pen !"!t!n #$!%!n t&'et (e*&n++$: - I!nin - 'u"aat (= pertun%ukan/hari+ 7A pertun%ukan I G1?&CC?.EA G1BD&6BC - 3abtu - Ahad (> pertun%ukan/hari+ ?A pertun%ukan I G1?&CC?.EA G1?C&C?E ------------'u"lah G1>6&=>D Pendapatan !etahun (%ika !e"ua tiket di%ual+ >7 I G1>6&=>D G17&EB>&D6=

Diberi peratu! %ualan tiket 6AF "aka pendapatan daripada %ualan tiket : A.6A 8 G17&EB>&D6= J G1?&D6?&=>C.=A Katakan G1?&D6?&>AA i. Anggaran Pendapatan Ka!ar !etahun: ?&D6?&>AA ?&CBE&C6> - %ualan tiket 7=&BAB - iklan 7&DD7 >?&BBA - !e$a gerai - te"pat letak kereta ii. K#! !e$aan !etahun ?A7&6DC ?AD&C>> !e$a .ile" >&?DD te"pahan iii. Keuntungan ka!ar !etahun ?&DB7&A?A i). Perbelan%aan ker%a !etahun 6BD&CCD D>D&CAE ga%i kakitangan 6&77D le!en 5 per"it 7&>DD iklan 6&7=B pengangkutan >&EB6 bil elektrik dan air 7&7C6 alat tuli! 5 *etakan ?&?D7 tele.#n& .ak! 5 p#! 6&B?6 4elan%a a" =&AAA kelengkapan pr#%ekt#r B&AAA karb#n pr#%ekt#r CC6 pen*u*ian >?&E=B !enggaraan ?B&6CC in!uran ?D&B7> kadaran dan *ukai tanah ). Keuntungan ber!ih !etahun ED=&7A? )i. 0aedah ata! "#dal G1=B?&7== I?7F >?&D=E )ii. Pulangan pengu!aha =AF daripada untung BCE&6CA ber!ih G1ED=&7A? I=AF )iii. 4aki iaitu !e$a pa$aga" !etahun >B7&DDA Angka tahun belian utk !ela"an aI?AF !etahun ?A i8. Nilai "#dal pa$aga" >&B7D&DAA 6., KEKURANGAN 3angat bergantung kepada data-data ang diper#leh daripada akaun !ebenar perniagaan. Ketepatan nilaian bergantung kepada !e%auh"ana akaun "erek#dkan kelaur-"a!uk $ang ang !ebenar. Pendapatan dan perbelan%aan !elalun a berbe2a dari tahun ke !etahun. Dala" kaedah ini kita perlu puratakan pendapatan-perbelan%aan ter!ebut. Perkara ini "ungkni tidak "e"beri ga"baran !ebenar p#ten!i perniagaan di "a!a hadapan ("eningkat atau "enurun+.