Tenant Mix

Conferencista: Juan Jos Calle

Tenant Mix
Tenant: persona o grupo que ocupa un espacio
alquilado por un periodo de tiempo, en adelante
se le llamar locatario o arrendatario.
Tenant mix: es un trmino propio de la industria
de centros comerciales y significa la mezcla
comercial que conforman los locatarios o
arrendatarios de un centro comercial.
Nota: Debemos considerar que este modelo aplica a centros
comerciales que son 100% arrendados
Definiciones bsicas
Tenant Mix
El xito de un desarrollo comercial est dado por
el flujo de visitas y ventas que genera.
El flujo de visitas se genera por la atraccin que
genera la mezcla comercial, si esta mezcla
comercial es la ptima, los visitantes se
convierten en clientes generando ventas.
Cmo hacemos para lograr el tenant mix
ptimo?
Tenant mix
Tenant Mix
Antes de desarrollar un proyecto comercial es
importante definir la zona de influencia que este
atender y definir si la ubicacin del terreno es
la ideal para atender esta ZDI.
A manera de ejemplo analizaremos el distrito de
San Isidro en Lima. Este distrito tiene alto poder
adquisitivo y alta densidad poblacional, an no
tiene ningn desarrollo comercial importante por
lo que se convierte en una excelente oportunidad
de inversin para un proyecto comercial.
Definicin de la zona de influencia
Tenant Mix
1.0 km
2.0 km
0.5 km
1.5 km
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Plano de ubicacin Radio 1.5 km
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Densidad poblacional Radio 1.5 km
Tenant Mix
Location!
Location!
Location!
Y Location!
4 Ls:
Tenant Mix
Luego de tener clara la ubicacin y potencial del
terreno, nos toca analizar el potencial del
mercado que atender el desarrollo comercial,
en este caso por las caractersticas del proyecto
y la ZDI que atender podemos concluir que se
trata de un centro comercial distrital.
Definicin del potencial de mercado de
la ZDI
Tenant Mix
Tenant Mix
Tenant Mix
Tenant Mix
Tenant Mix
Tenant Mix
Tenant Mix
Tenant Mix
Tenant Mix
Luego de tener claro el potencial de la ZDI
debemos definir cual es el tenant mix ptimo
para el rea de captura de clientes definidas en
el estudio de ZDI.
Para lograrlo se tiene que realizar un estudio de
mercado de hbitos de consumo cuantitativo y
cualitativo en la zona de captura.
Definicin del tenant mix ptimo para el
centro comercial
Tenant Mix
El resultado es definir la forma de gasto del
ingreso familiar en la zona de captura, por
ejemplo si tenemos un ingreso familiar de
US$10,000 que se divide en:
Vivienda: US$1,000
Salud: US$1,000
Alimentos: US$2,000
Ropa: US$2,000
Calzado: US$500
Entretenimiento: US$500
Servicios: US$500
Otros: US$2500
Definicin del tenant mix ptimo para el
centro comercial
Tenant Mix
As definimos los m2 asignados a cada una de las
categoras, dentro de las categoras podemos
asignar adems m2 por segmentos, definiendo las
marcas que atendern a cada segmento.
Se recomienda adems hacer un estudio de
mercado de percepcin de marcas para poder
cruzar la informacin y as tener el tenant mix
ptimo.
Definicin del tenant mix ptimo para el
centro comercial
Tenant Mix
9%
2%
13%
16%
2%
13%
18%
6%
5%
4%
12%
Food Court Kioskos Vestir Femenino
Vestir Masculino Vestir Infantil Vestir Mixto
Calzado y Carteras Servicios Deportes
Artculos para el Hogar Otros
Ejemplo de tenant mix: