DINAS TATA RUANG

KABUPATEN TANGERANG
TAHUN 2012
Pendahuluan
Hasil Analisa
Dasar
Pertimbangan
Karakteristik
Wilayah
1. Latar Belakang
2. Maksud dan Tujuan
1. Wilayah Administrasi
2. Kondisi Fisik Wilayah
3. Peta
1. Tinjauan Kebijakan Kawasan JABODETABEK-PUNJUR
2. Tinjauan Kebijakan RTRW Provinsi Banten 2010-2030
3. Tinjauan Kebijakan RTRW Kabupaten Tangerang 2011-2031
4. Tinjauan Sektoral
Hasil Analisis
Potensi dan
Permasalahan
Potensi dan Permasalahan
Usulan
Pengembangan
Usulan Pengembangan

Pasal 59 Peraturan Pemerintah Nomor 15 Tahun 2010 tentang
Penyelenggaraan Penataan Ruang, setiap RTRW kabupaten / kota harus
menetapkan bagian dari wilayah kabupaten / kota yang perlu disusun
RDTRnya.
Dalam hal RTRW kabupaten memerlukan RDTR, maka disusun RDTR yang
muatan materinya lengkap termasuk peraturan zonasinya. RDTR yang disusun
lengkap dengan peraturan zonasi merupakan satu kesatuan yang tidak
terpisahkan untuk suatu Bagian Wilayah Perkotaan (BWP).
Kecamatan Cikupa dalam struktur ruang RTRW Kabupaten Tangerang 2011-
2031 termasuk kawasan Pusat Kegiatan Lokal promosi (PKLp) yang berfungsi
untuk pusat kegiatan yang dipromosikan untuk dikemudian hari dapat
ditetapkan sebagai PKL yang akan berfungsi untuk melayani kegiatan skala
kabupaten atau beberapa kecamatan sebagai pusat simpul jasa distribusi
barang dalam satu wilayah kecamatan dan mempunyai potensi untuk
mendorong pusat-pusat desa (daerah belakangnya).

Maksud
Maksud dari penyusunan RDTR Wilayah Kecamatan Cikupa adalah mewujudkan rencana detail
tata ruang yang mendukung terciptanya kawasan strategis maupun kawasan fungsional secara
aman, produktif dan berkelanjutan.
Tujuan
Tujuan yang hendak dicapai dengan terselenggaranya Rencana Detail Tata Ruang (RDTR)
Kecamatan Cikupa, antara lain :
1. Menciptakan keseimbangan dan keserasian yang pada prinsipnya merupakan upaya dalam
menciptakan keserasian dan keseimbangan fungsi dan intensitas penggunaan ruang bagian-
bagian wilayah kota pada khususnya;
2. Menciptakan kelestarian lingkungan permukiman dan kegiatan kota yang merupakan usaha
menciptakan hubungan yang serasi antar manusia dan lingkungannya, yang tercermin dari
pola intensitas penggunaan ruang kecamatan pada umumnya dan bagian wilayah kota pada
khususnya;
3. Meningkatkan daya guna dan hasil pelayanan yang merupakan upaya pemanfaatan secara
optimal yang tercermin dalam penetapan sistem kota dengan pengawasan pelaksanaan
pembangunan fisik untuk masing-masing bagian wilayah kota secara terukur baik kualitas
maupun kuantitas;
4. Mengarahkan pembangunan kota yang lebih tegas dalam rangka upaya pengendalian
pengawasan pelaksanaan pembangunan fisik untuk masing-masing bagian wilayah kota
secara terukur baik kualitas maupun kuantitas;
5. Membantu penetapan Sub BWP yang diprioritaskan penanganannya untuk dijadikan
pedoman bagi tertib bangunan dan tertib pengaturan ruang secara rinci.

Kecamatan Cikupa mempunyai luasan sebesar 43,15 Km
2
. Terdiri dari
Kelurahan Sukamulya, Desa Cibadak, Kelurahan Bunder, Desa Talaga, Desa
Talagasari, Desa Dukuh, Desa Cikupa, Desa Sukanagara, Desa Bitung Jaya,
Desa Pasir Gadung, Desa Sukadamai, Desa Pasir Jaya, Desa Budi Mulya,
Desa Bojong.
Secara administrasi, Kecamatan Cikupa berbatasan dengan
Sebelah Utara : Berbatasan dengan Kecamatan Pasar Kemis dan
Kecamatan Sindangjaya.
Sebelah Timur : Berbatasan dengan Kota Tangerang dan
Kecamatan Curug.
Sebelah Selatan : Berbatasan dengan Kecamatan Panongan; dan
Sebelah Barat : Berbatasan dengan Kecamatan Balaraja dan Tigaraksa

Secara umum Kecamatan Cikupa berada pada ketinggian 41 meter
diatas permukaan laut, dengan demikian dari segi geografis Kecamatan
Cikupa termasuk dalam zona dataran rendah (kurang dari 100 m dpl)
dengan ketinggian tempat 41 mdpl.
Pada sisi barat, Kecamatan Cikupa dilewati Sungai Cimanceuri yang
meliputi beberapa desa/kelurahan seperti Desa Cibadak, Desa
Sukanagara, Desa Bojong dan Kelurahan Budimulya. Sedangkan pada
sisi timur, Kecamatan Cikupa dilewati Sungai Cirarap yang meliputi Desa
Pasir Jaya, Kelurahan Bunder, Desa Bitung Jaya dan Desa Dukuh. Selain
dilewati 2 buah sungai, Kecamatan Cikupa juga mempunyai Situ Pasir
Gadung yang berada di Desa Pasir Gadung.
Kemiringan lahan di Kecamatan Cikupa berada pada kemiringan 0-3%
atau berada pada lahan yang relatif datar sehingga Kecamatan Cikupa
sangat baik untuk pengembangan perkotaan.
Berdasarkan kelas jalannya, sebagian besar jalan di Kecamatan Cikupa
adalah jalan lingkungan, sebagian kecil berupa jalan provinsi dan jalan
negara.

1. Tinjuan Kebijakan Kawasan JABODETABEK-PUNJUR
Dalam konsepnya, kabupaten umumnya sebagai bagian dari sistem
perwilayahan BODETABEK-PUNJUR (Bogor, Depok, Tangerang, Bekasi, Puncak
dan Cianjur) diberi fungsi sebagai wilayah penyangga (buffer area) DKI Jakarta
untuk kegiatan permukiman dan industri, pengembangan pertanian dan
pelindungan terhadap kegiatan yang merusak lingkungan.

2. Tinjauan Kebijakan RTRW Provinsi Banten
a. Berdasarkan hirarki kota perkotaan di Banten berdasarkan tipe kota
perkotaan, Kecamatan Cikupa diklasifikasikan sebagai perkotaan kecil;
dan
b. Kecamatan Cikupa berdasarkan pola ruang RTRW Provinsi Banten
merupakan salah satu kecamatan yang diklasifikasikan sebagai Kawasan
Industri di Kabupaten Tangerang.



3. Tinjuan Kebijakan RTRW Kabupaten Tangerang
a. Berdasarkan hirarki pelayanan, Kecamatan Cikupa sebagai Pusat Kegiatan
Lokal Promosi (PKLp) dan akan dipromosikan sebagai Pusat Kegiatan Lokal
(PKL)
b. Berdasarkan RTRW Kabupaten Tangerang Tahun 2011-2031, Kecamatan
Cikupa diarahkan sebagai pusat pemerintahan, industri, permukiman
kepadatan tinggi serta pertahanan dan keamanan;

4. Tinjauan Sektoral
Tinjauan sektoral ini merupakan dasar hukum dalam melakukan Penyusunan
Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) Kecamatan Cikupa. Tinjaun Sektoral yang
digunakan diantaranya :
a. Undang-Undang No. 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Pemukiman
b. Undang-Undang No. 32 Tahun 2009 tentang Perlindungan dan
Pengelolaan Lingkungan Hidup;
c. Undang Undang No. 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung
d. Undang Undang No. 38 Tahun 2004 tentang Jalan;
e. Undang Undang No. 26 Tahun 2007 tentang Penataan Ruang






1. Wilayah kecamatan Cikupa yang secara geografis terletak di ketinggian 41
mdpl, dengan topografi yang relatif datar, serta kemiringan anatara 3 8 %,
termasuk wilayah manfaat yang memiliki kesesuaian lahan yang baik dan
dapat dikembangkan untuk berbagai jenis kegiatan perkotaan.
2. Kecamatan Cikupa dilewati Sungai Cimanceuri yang meliputi beberapa
desa/kelurahan seperti Desa Cibadak, Desa Sukanagara, Desa Bojong dan
Kelurahan Budimulya. Sedangkan pada sisi timur, Kecamatan Cikupa dilewati
Sungai Cirarap yang meliputi Desa Pasir Jaya, Kelurahan Bunder, Desa Bitung
Jaya dan Desa Dukuh. Selain dilewati 2 buah sungai, Kecamatan Cikupa juga
mempunyai Situ Pasir Gadung yang berada di Desa Pasir Gadung dengan luas
sekitar 7.30 Ha.
3. Jenis tanah Kabupaten Tangerang secara keseluruhan terdiri dari aluvial
kelabu, aluvial kelabu tua, asosiasi aluvial kelabu tua dan glei humus rendah,
asosiasi glei humus, dan planosol, regosol coklat, asosiasi latosol merah dan
latosol merah kecoklatan, padsolic kuning, asosiasi padsolic kuning, asosiasi
padsolic kuning dan hidromorf kelabu. Dengan jenis tanah demikian dapat
dikembangkan kegiatan pertanian dan budidaya

Menggunanakan model proyeksi bunga berganda
Pt+ = Pt (1 + b)
r

Keterangan
Pt+ = Penduduk tahun proyeksi
Pt = Jumlah penduduk pada
tahun dasar (tahun terakhir)
b = Rata-rata laju pertumbuhan
penduduk tiap tahun
dalam %
r = selisih tahun proyeksi
dengan tahun dasar.











Potensi regional Kecamatan Cikupa yang mampu mempengaruhi perkembangan
daerahnya yaitu :
1. Tingginya aksebilitas di Kecamatan Cikupa dapat dilihat dari beberapa simpul
pergerakan yang ada antara lain, Jakarta, Kota Tangerang dan Serang. Hal
tersebut dapat terlihat dengan tersedianya sarana dan prasarana transportasi
seperti : adanya jaringan jalan nasional yang menghubungkan Kecamatan
Cikupa dengan Kabupaten Serang dan adanya Jalan Tol Jakarta Merak yang
menghubungkan Kecamatan Cikupa dengan DKI Jakarta.
2. Banyaknya kegiatan industri di Kecamatan Cikupa. Kegiatan industri ini
mampu menyerap tenaga kerja, pertumbuhan ekonomi yang baik untuk
Kecamatan Cikupa dan Kabupaten Tangerang.
3. Berdasarkan RTRW Kabupaten Tangerang, Kecamatan Cikupa diperuntukan
sebagai Industri, Permukiman dan Perumahan Padat dan Pertahanan dan
Keamanan.
4. Adanya kemudahan akses jalan yang menghubungkan Kecamatan Cikupa
dengan wilayah sekitar seperti : Kota Tangerang, Kabupaten Serang dan
Jakarta.



Kecamatan Cikupa memiliki permasalahan regional yang mampu mempengaruhi
perkembangan daerahnya yaitu :
1. Tingginya aksebilitas dikarenakan mayoritas lahan di kecamatan Cikupa sudah
mengalami pergeseran menjadi lahan industri dan permukiman yang
menyebabkan cepat bertambahnya jumlah penduduk, sehingga pada saat
peak hour terjadi lonjakan pergerakan transportasi.
2. Tingginya pergerakan transportasi di Kecamatan Cikupa dari arah utara ke
selatan maupun sebaliknya tidak didukung dengan lebar jalan yang ada yaitu
14 meter (jalan raya serang). Sehingga badan jalan tidak mampu menampung
beban kendaraan yang ada dimana terdapat aktivitas perdagangan dan
dilintasi oleh truk pabrik serta angkutan umum yang mencari penumpang dan
berhenti disembarang tempat di sepanjang jalan raya serang.
3. Banyaknya persimpangan-persimpangan, pintu masuk perumahan serta
banyaknya lokasi industri di sepanjang jalan raya Serang sering kali menjadi
faktor terjadinya kemacetan akibat keluar masuknya kendaraan pabrik
(container).


Potensi :
1. Total luas keseluruhan Kecamatan Cikupa 4.340,7 Ha. Kondisi topografi Kecamatan
Cikupa sebesar 0-3% merupakan kondisi ideal untuk pengembangan kawasan budidaya
serta pengembangan kegiatan-kegiatan perkotaan, seperti perumahan, perkantoran,
perdagangan, industri, jalan raya dan lain-lain.
2. Sistem hidrologi di Kecamatan Cikupa dilewati aliran sungai besar yaitu Sungai
Cimanceuri dan Sungai Cirarab. Panjang sungai Cimanceuri sekitar 60 km dengan luas
DAS sekitar 570 KM
2
.
3. Kecamatan Cikupa terletak pada daerah bukan rawan bencana alam gempa bumi, hal
ini disebabkan kondisi fisik tanah dan struktur batuan relatif stabil di seluruh wilayah
sehingga mengurangi ancaman bencana alam akibat perubahan pada struktur tanah
dan batuan.

Masalah :
Kualitas air sungai Cimanceuri bila dilihat dari tingkat kekeruhan dan kandungan bahan
organik yang terukur dengan nilai permanganat masih berada di luar baku mutu. Air sungai
Cimanceuri yang melintasi Kecamatan Cikupa terdeteksi kandungan nitrit, dan ini perlu
diperhatikan karena senyawa nitrit dapat merupakan senyawa toksik pada makhluk hidup.
Bila dilihat kondisi airnya keruh dan tercemar oleh limbah industri yang berada di
Kecamatan Cikupa.
.


Potensi :
1. Adanya pengembangan perumahan dengan skala sedang dan besar, yang terletak di
sebelah utara, selatan, dan barat tepatnya di Desa Pasir jaya (Perum Griya Ganesha
Bukit Tiara), Desa Sukadamai (Perum Gajah Tunggal), Desa Pasir Gadung (Griya Yasa
Pasir Gadung), Desa Cikupa (Perum Citra raya), Desa Sukamulya (Perum Mulya Asri 2)
dan Desa Cibadak (Perum Talaga Bestari).
2. Adanya Situ yang bisa dikembangkan sebagai wisata air yaitu Situ Pasir Gadung yang
berada di Desa Pasir Gadung.
3. Adanya bekas galian pasir yang bisa dijadikan pertanian lahan basah maupun lahan
kering atau dijadikan sebagai kawasan budidaya ikan.

Masalah :
1. Beralihnya lahan pertanian menjadi permukiman, industri serta lahan perdagangan dan
jasa. Sehingga hal ini perlu mendapat perhatian khusus antara lain mengenai
keseimbangan fungsi kawasan tak terbangun dan kawasan terbangun.
2. Perubahan dalam ruang perkotaan akan menyebabkan perubahan pada kualitas
lingkungan baik positif maupun negatif. Padahal lingkungan hidup secara alamiah
memiliki daya dukung yang terbatas.

Potensi:
1. Laju pertumbuhan penduduk di Kecamatan Cikupa mencapai 2,15%
(berdasarkan sensus penduduk tahun 2010 Kabupaten Tangerang), atau
terletak di posisi 4 tertinggi setelah Kecamatan Pasar Kemis, Kecamatan
Kelapa Dua dan Kecamatan Curug. Hal ini dipengaruhi oleh adanya kegiatan
industri yang tersebar serta didukung oleh perkembangan perumahan di
Kecamatan Cikupa ini.
2. Jumlah penduduk yang relatif besar dengan mayoritas penduduk berusia
produktif, apabila diarahkan merupakan potensi Sumber Daya Manusia (SDM)
karena diharapkan dapat meningkatkan produktivitas sumber daya manusia
bagi pembangunan.

Masalah :
1. Adanya kebutuhan penyediaan lapangan kerja sebagai konsekuensi dari
besarnya jumlah penduduk usia produktif.
2. Kesadaran masyarakat pada keindahan dan kebersihan masih relatif kurang.
3. Adanya kebutuhan penyediaan fasilitas dan utilitas sebagai akibat tingginya
penduduk yang bekerja di sektor Industri.

Potensi :
1. Adanya jaringan jalan regional yang menjadikan wilayah Kecamatan Cikupa berkembang secara
merata yang menghubungkan fungisi-fungsi utama di setiap bagian kecamatan yang membentuk
struktur Kecamatan Cikupa.
2. Terdapat akses jalan tol Jakarta-Merak di sebelah timur dan jalan tol Jakarta-Cikupa di sebelah
barat.
3. Banyaknya kawasan industri yang berada di sebelah timur Kecamatan Cikupa dan menyebar hampir
di semua Kecamatan Cikupa .
4. Adanya pariwisata belanja di Kecamatan Cikupa yaitu di Desa Cikupa, hal ini dapat menjadi
unggulan khususnya memberikan keuntungan secara wilayah yang dapat menarik masyakarat di
sekitar Kecamatan Cikupa khususnya dan masyarakat Kabupaten Tangerang umumnya untuk
datang.

Masalah :
1. Adanya penumpukan kendaraan pada persimpangan-persimpangan akibat dari kegiatan industri
maupun perumahan.
2. Jaringan jalan regional (jalan raya serang) menjadi terbebani dengan tumbuhnya kawasan-kawasan
industri dan perdagangan.
3. Jaringan jalan belum terpola dengan baik, sehingga ada ketidakmerataan beban lalu lintas diantara
beberapa ruas jalan.
4. Perkembangan kegiatan cenderung terpusat dijalur jalan utama sehingga beban jaringan jalan
utama cukup tinggi.
5. Titik-titik konsentrasi di Kecamatan Cikupa terpusat di Desa Cikupa yang terdapat Pasar Cikupa.


Potensi :
1. Berdasarkan data kecamatan tahun 2011 terlihat bahwa sektor industri yang
paling banyak menyerap tenaga kerja yaitu sebesar 85.712 jiwa (65,32% dari
total penduduk sebesar 131.220 jiwa).
2. Kepercayaan yang dianut masyarakat Kecamatan Cikupa didominasi oleh
Agama Islam
3. Kondisi budaya masyarakat Kecamatan Cikupa didominasi oleh sunda sehingga
budaya yang ada mengandung unsur kesundaan.
4. Kondisi lingkungan sosial juga sangat mendukung dengan selalu terciptanya
suasana kekeluargaan dan kegotongroyongan yang tinggi. Hal ini tercermin
dengan sering diadakannya karja sama dan gotong royong di tiap lingkungan
RT, serta bahu membahu semua lapisan masyarakat dengan tolong menolong
setiap ada masyarakat yang memerlukan bantuan seperti terkena musibah
kematian.

Masalah :
1. Kesadaran masyarakat pada keindahan dan kebersihan masih relatif kurang
2. Rendahnya kualitas kesehatan pada sebagian lapisan masyarakat sehingga
cukup sulit untuk dapat menurunkan angka kematian secara signifikan.


Potensi :
1. Tersedianya fasilitas pendidikan dari mulai TK, SD, SLTP dan SLTA
2. Sarana peribadatan sebagian besar telah disediakan oleh masyarakat sendiri.
3. Sarana olah raga dan ruang terbuka telah ada dengan swadaya masyarakat.
4. Untuk pengolahan sampah pada daerah perumahan dilakukan dengan cara kolektif,
sehingga sampah diangkut oleh petugas kebersihan.
5. Sarana telekomunikasi yang ada di Kecamatan Cikupa terdiri dari telepon dan warnet.

Masalah :
1. Sarana kesehatan masih menjadi kendala dalam pelayanan ke masyarakat.
2. Adanya utilitas seperti sanitasi yang masih kurang baik penanganan di tingkat
masyarakat.
3. Air bersih masih menggunakan air tanah dan membeli dari swasta, belum semuanya
terlayani oleh jaringan air bersih PDAM.
4. Bentuk saluran drainase yang tidak permanen pada daerah perkampungan yang
menyebabkan jalan tergenang oleh air limbah rumah tangga.
5. Pembuangan limbah rumah tangga sebagian masyarakat perkampungan dengan cara
ditampung dibelakang rumah, dengan sistem penampungan terbuka.
6. Belum semua kelurahan/desa terlayani oleh angkutan umum, masih menggunakan ojek
sebagai alat transportasi.


1. Mengalokasikan fungsi-fungsi kedalam zona/blok pengembangan, supaya
dapat mudah dalam pengendalian pemanfaatan ruang.
2. Pembangunan jaringan jalan disesuaikan dengan standar kebutuhan
bangkitan kegiatan industri.
3. Penyediaan sarana perlu dipenuhi khususnya pada kawasan permukiman
seperti Desa Pasir jaya (Perum Griya Ganesha Bukit Tiara), Desa Sukadamai
(Perum Gajah Tunggal), Desa Pasir Gadung (Griya Yasa Pasir Gadung), Desa
Cikupa (Perum Citra raya), Desa Sukamulya (Perum Mulya Asri 2) dan Desa
Cibadak (Perum Talaga Bestari).
4. Kawasan pertemuan lalu lintas regional membutuhkan penanganan khusus.
5. Konservasi air diarahkan di sepanjang jalur aliran sungai.

1. Mengalokasikan fungsi-fungsi kedalam zona/blok pengembangan, supaya dapat
mudah dalam pengendalian pemanfaatan ruang.
2. Pembangunan jaringan jalan disesuaikan dengan standar kebutuhan bangkitan
kegiatan industri.
3. Penyediaan sarana perlu dipenuhi khususnya pada kawasan permukiman seperti Desa
Pasir jaya (Perum Griya Ganesha Bukit Tiara), Desa Sukadamai (Perum Gajah Tunggal),
Desa Pasir Gadung (Griya Yasa Pasir Gadung), Desa Cikupa (Perum Citra raya), Desa
Sukamulya (Perum Mulya Asri 2) dan Desa Cibadak (Perum Talaga Bestari).
4. Kawasan pertemuan lalu lintas regional membutuhkan penanganan khusus.
5. Konservasi air diarahkan di sepanjang jalur aliran sungai.
6. Pengembangan Pusat Pelayanan Kawasan Perkotaan Kecamatan Cikupa diarahkan ke
Desa Cikupa yang nantinya akan menjadi pusat pelayanan ekonomi (perdagangan/jasa,
perindustrian), sosial (kesehatan, pendidikan, peribadatan) dan administrasi
(perkantoran/pemerintahan) yang melayani seluruh wilayah kabupaten atau regional.
7. Sedangkan untuk Pusat Pelayanan Lingkungan akan diarahkan pada lokasi-lokasi yang
sudah berkembang atau kemungkinan berkembang seperti di lingkungan perumahan
dan industri untuk mendukung kegiatan masyarakatnya.
8. Pola pergerakan diarahkan melayani pusat-pusat permukiman, perdagangan dan jasa
serta pusat kecamatan, sedangkan kegiatan industri akan dilayani oleh jaringan jalan
regional yang sudah ada maupun pengembangan jalan.