Credito Hipotecario Negociable

AO DE LA PROMOCIN DE LA INDUSTRIA RESPONSABLE Y
DEL COMPROMISO CLIMTICO

UNIVERSIDAD FEDERICO VILLAREAL

TRABAJO MONOGRFICO:

CREDITO HIPOTECARIO NEGOCIABLE

ELABORADO POR:

Gonzales Maldonado Alex Artemio

LIMA PER

2014

Universidad Federico Villareal
Crdito Hipotecario Negociable 2

DEDICATORIA

Dedico este trabajo a mi profesor(a) que de una u otra
manera nos inculca valores y enseanza para ser
profesionales de xitos en el maana, tambin a mis
compaeros que me apoyaron para el desarrollo del
presente trabajo.

El Autor


AGRADECIMIENTO

Primeramente agradecer a Dios por la vida que nos ha dado y
tambin expreso mi sincero y profundo agradecimiento a cada uno de los
profesores por brindarme sus sabias enseanzas y a mis compaeros que
departieron momentos intelectuales y aportaron con sus conocimientos para
la culminacin de la presente

No queremos dejar expresado nuestro agradecimiento a todas aquellas
personas que de una y otra manera contribuyeron a la culminacin del
presente trabajo de investigacin.


PRESENTACIN

El presente trabajo es fruto de un arduo trabajo de investigacin que de una
forma esmerada y concisa hace un resumen general al Tema del Crdito
Hipotecario Negociable, que se desarrolla en el siguiente trabajo
monogrfico.

Esperando que sea de su grato y absoluto entendimiento y as de esta
manera tenga referencias abstractas y precisas sobre el tema y le sea til a
todos aquellos que tuvieran la oportunidad de leer el presente, estar ms
adelante con nuevos temas referente a la especialidad.

NDICE

Pg.
CARATULA 01
DEDICATORIA.. 02
AGRADECIMIENTO. 03
PRESENTACIN.. 04
INDICE. 05
EL TITULO DE CRDITO HIPOTECARIO NEGOCIABLE 06
I. Introduccin.. 06
II. La Hipoteca... 09
2.1. Sus Caractersticas de la Hipoteca. 10
2.2. Desde un punto de vista registral, la hipoteca presenta las
siguientes notas..

10
2.3. Clasificacin de Hipotecas 11
2.4. Bienes hipotecables.. 12
III. Naturaleza Jurdica. 14
IV. Caractersticas.. 15
V. Formalidades para la constitucin de la hipoteca unilateral 17
VI. Formalidades de la emisin del Ttulo. 19
VII. Circulacin del ttulo 19
VIII. Ejecucin de la hipoteca 20
IX. Cancelacin de la hipoteca.. 22
X. Perjuicio, deterioro o extravo del Titulo 23
XI. Reglamento del ttulo de crdito hipotecario negociable.. 23
XII. Conclusiones 30
XIII. Bibliografa Linkografa. 31

EL TITULO DE CRDITO HIPOTECARIO NEGOCIABLE

El artculo se inicia con los antecedentes legislativos, del ahora desaparecido
Sistema de A horro y Crdito para Vivienda, formado por las Mutuales de
Vivienda y su organismo central el Banco de la Vivienda, luego trata la
naturaleza de la hipoteca en nuestra legislacin y su carcter accesorio, sigue
con la hipoteca independiente del Derecho Germano, cuya naturaleza examina
y entrando en materia desarrolla el concepto del Ttulo Hipotecario Negociable
y su Mercado.

I. INTRODUCCION

Pues en la legislacin bancaria no existe un antecedente inmediato de este
ttulo valor. Es la Ley 26702, vigente a la fecha, la que crea el Ttulo de Crdito
Hipotecario Negociable (en adelante el Ttulo).
Y no obstante, la poltica econmica a partir del ao 1990 fue la de crear
nuevos instrumentos financieros, entre ellos los hipotecarios, que permitieran
dinamizar el mercado crediticio peruano. Es as que la derogada Ley de Banca
aprobada por D. Leg. 637 cre las Letras Hipotecarias, como medio de permitir
un acceso masivo al crdito hipotecario.

Posteriormente, el D. Leg. 861 Ley del Mercado de Valores, estableci en su
15 Disp. Final que los crditos respaldados con garanta hipotecaria de primer
rango que hubiesen otorgado las empresas del sistema financiero podan ser
incorporados a un ttulo circulante, endosable libremente y sin obligacin
alguna por parte del endosante. Dicho instrumento fue denominado Certificado
Hipotecario Endosable.
De otro lado, existen caractersticas del Ttulo como las referidas a la potestad
otorgada al acreedor y deudor de pactar la ejecucin extrajudicial de la
Hipoteca que han sido reguladas en normas de antigua data como el D. Leg.
495 Ley del Registro Predial e Hipoteca Popular, la misma que permita que
un tercero, en virtud de un poder irrevocable que no estaba sujeto a caducidad,
se encargara de efectuar la venta extrajudicial del inmueble gravado, en las
condiciones establecidas por el Art. 33 de dicha norma.
Con la dacin de la Res. 838-97-SBS en noviembre de 1997, que reglamenta el
Art. 239 de la Ley 26702, se establecieron las condiciones y caractersticas
generales del Ttulo, otorgando a la SUNARP como ente rector de los Registros
Pblicos y del Registro Predial Urbano, la facultad de aprobar las
caractersticas fsicas del Ttulo, lo que se ha cumplido mediante Res. 258-99-
SUNARP del 12.08.99.

El sistema de crdito hipotecario privado que formaron las mutuales de
vivienda, regidas por la Ley 12813, inspiradas en las asociaciones de ahorro y
prstamo existentes en los Estados Unidos de Amrica y en las sociedades de
construccin inglesas (building societies), plante la creacin de nuevas formas
de contratos de hipotecas que permitieran formar un Mercado Secundario de
Hipotecas. Es que el otorgamiento de crditos a plazo de hasta veinte aos,
con recursos provenientes en su mayora de depsitos de ahorro a la vista,
presentaba un manejo financiero de difcil coyuntura, que la existencia de un
Mercado de Hipotecas tal vez hubiera solucionado.

Por esa razn, entonces, se plante la necesidad de autorizar nuevas formas
de crdito hipotecario que permitieran la creacin de un Mercado Secundario
de Hipotecas.
En ese tiempo el Cdigo Civil de 1936 regulaba la hipoteca voluntaria y la
hipoteca legal, y en el tratamiento de la primera incluy a la hipoteca para
garantizar ttulos transmisibles por endoso o al portador, conocida como de
cdulas, y luego en el Libro de los Contratos regulaba de manera prolija con el
ttulo de Obligaciones Provenientes de la Voluntad Unilateral, la emisin de
los bonos hipotecarios, (artculo 1802 y siguientes) lo que requera la necesaria
intervencin del entonces Banco Central Hipotecario, en calidad de
fideicomisario, con el encargo de verificar la regularidad legal de la emisin, la
suficiencia econmica de la garanta, y representar a los actuales y futuros
poseedores de los ttulos.

El Banco Central Hipotecario, creado por la Ley N 6126 emiti papeles a los
que denomin Cdulas y que en realidad eran bonos que tenan base legal en
su propia ley y no se respaldaban con una hipoteca especfica, sino con la
cartera hipotecaria global que tena dicho Banco, su colocacin era forzada,
pues los prstamos comunes que otorgaba dicho Banco se desembolsaban
una parte en esos ttulos que el prestatario deba negociar en el Mercado para
hacerlos efectivas. Es cierto que tambin poda pagar una parte de su deuda
con papeles iguales, los que poda adquirir en el Mercado. Tanto la venta como
la compra se cotizaba por debajo del valor nominal.

Antes de esto, la Ley de Bancos Hipotecarios de fecha 2 de Enero de 1889
autoriz el otorgamiento de prstamos con garanta hipotecaria para
amortizarse en un plazo de hasta treinta aos, y facult la emisin de cdulas
hipotecarias. En 1896 se otorg igual facultad a la Caja de Ahorros de la
Sociedad de Beneficencia, y posteriormente, al promulgarse el Cdigo de
Comercio se regul los Bancos de Crdito territorial, a los que se otorg las
mismas facultades.

El Cdigo Civil de 1984, contra lo esperado, simplific la norma relativa a la
hipoteca de cdulas y omiti toda regulacin referente a la emisin de los
bonos hipotecarios. Tal vez pes en el nimo del legislador el hecho de la no
utilizacin de las normas que esa materia incluy el Cdigo Civil de 1936, que
derog.
Desde entonces pasaron algunos aos para que se llenara ese vaco legal.
Primero la Ley de Mercado de Valores, Decreto Legislativo N 861 de fecha 22
de octubre de 1996, que autoriz la inscripcin de un valor o un programa de
emisin de valores en la CONASEV. Despus la Ley General del Sistema
Financiero N 26702, de fecha 9 de diciembre de ese mismo ao, que en sus
artculos 232 al 240 regula la emisin de instrumentos financieros de
captacin de ahorro del pblico, emisin de bonos, letras hipotecarias y
cdulas hipotecarias, y la nueva Ley de Ttulos Valores N 27287 que les
reconoce el carcter de Ttulo Valor, con todas las consecuencias jurdicas que
ello produce.

II. LA HI POTECA

El genio jurdico romano plasm el concepto de la Propiedad como un derecho
real que vincula una cosa con una persona, quien goza de los atributos clsicos
que an se le reconocen, y del que se derivan como desmembraciones todos
los otros derechos reales, y atendiendo a las necesidades derivadas del
incremento de las relaciones de crdito y del comercio, ide una forma de
garantizar obligaciones personales afectando a ese propsito un inmueble con
la caracterstica especial que, a diferencia de la prenda, no significaba para el
propietario la prdida de su posesin, disfrute y nuevo gravamen, y al mismo
tiempo otorgaba al acreedor un derecho real que lo vinculaba directamente con
el bien gravado y le otorgaba la facultaba de venderlo en el caso que el deudor
no pagar la obligacin.
Este es el concepto de la hipoteca que bsicamente se mantiene en los
sistemas jurdicos correspondientes a la Tradicin Romana, con la diferencia y
agregado de la inscripcin en el Registro Pblico, que el romano no conoci.

Modernamente la hipoteca se puede definir como derecho real registral de
garanta concreta, en cosa inmueble determinada, cuya posesin conserva el
propietario y que faculta al titular a exigir, si no se cumple la obligacin
garantizada, la venta pblica de aquella, resarcindose con su precio.

2.1. Sus Caractersticas de la Hipoteca

a. Es un derecho real, pues se establece un vnculo entre el acreedor y el
inmueble hipotecado, con prescindencia de su propietario.
b. Es un derecho registral, porque solo nace cuando se inscribe. La inscripcin
es en este caso constitutiva, a diferencia del carcter puramente declarativo
que la inscripcin tiene para otros derechos. Messineo, citado en la Exposicin
de Motivos Oficial del artculo 1988 del Cdigo Civil seala;
La hipoteca se constituye nicamente cuando l que est provisto del ttulo
procede a inscribirlo en el registro hipotecario; el contrato es necesario pero no
suficiente para hacer surgir la hipoteca.
c. Es de garanta concreta, porque respalda una obligacin determinada o
determinable, y el gravamen debe establecerse tambin por cantidad
determinada o determinable. El artculo 1099 del Cdigo Civil establece sus
requisitos.
d. Y, siempre se dijo que es accesoria. Ahora hay que decir, que es
normalmente accesoria, pues garantiza el cumplimiento de obligaciones, para
cuya seguridad se constituye. La incorporacin de la auto hipoteca en nuestra
legislacin, que tiene un carcter de independencia constituye una excepcin a
esta regla. Es tambin una excepcin la hipoteca para garantizar obligaciones
futuras o eventuales prevista en el artculo 1104 del Cdigo Civil.

2.2. Desde un punto de vista registral, la hipoteca presenta las siguientes
notas:

Es inseparable de la cosa gravada, pues sujeta directa e inmediatamente el
bien sobre el que recae, an cuando cambie de propietario; es indivisible, pues
se extiende a todas las partes integrantes del bien hipotecado y a sus
accesorios, subsiste ntegra sobre el bien o bienes hipotecados mientras no
sea cancelada aunque se reduzca el monto de la obligacin, o sobre la parte
que quede si se ha destruido, y sobre el monto de las indemnizaciones de los
seguros si los hubiere y la expropiacin.

Esta regla recogida en el artculo 1101 del Cdigo Civil debe concordarse con
los artculos 887 y 888 del mismo Cdigo que definen como integrante lo que
no puede ser separado sin destruir, deteriorar o alterar el bien, y como
accesorios los que, sin perder su individualidad, estn afectados a un fin
econmico u ornamental con respecto al bien; lo que quiere decir que lo que se
agregue al bien, en cualquiera de estas dos condiciones, tambin queda
hipotecado.

Es pblica, lo que resulta de su necesaria inscripcin en el Registro Pblico;
Es Especializada, tanto en cuanto a los bienes afectados, como a las
cantidades por la que estos responden. (artculos 1100 y 1099 inciso 3 del
Cdigo Civil.)

2.3. Clasificacin de Hipotecas

Antiguamente se reconocan las hipotecas legales, voluntarias, judiciales,
generales, especiales, expresas, tcitas, ordinarias, privilegiadas y hasta
testamentarias.

Hoy legalmente se reconocen las siguientes:
a. Desde el punto de vista de su constitucin: Voluntarias y legales. Las
primeras son las que se contratan l ibremente; las segundas resultan por
ministerio de la ley, con ciertos requisitos, como por ejemplo la del inmueble
enajenado sin que su precio haya sido pagado totalmente, (artculo 1118 del
Cdigo Civil.)

b. Desde el punto de vista de su naturaleza: Ordinarias y excepcionales. Las
primeras son las que responden a las caractersticas ya sealadas del sistema
romano del derecho, que se constituyen como accesorias para garantizar el
cumplimiento de una obligacin principal, en favor de un acreedor determinado,
por cantidad precisa sin duracin l imitada, y transmisible por un instrumento
igual al de su constitucin. Entre las segundas se cuenta la auto hipoteca y la
hipoteca en garanta de ttulos transmisibles por endoso o al portador, en las
que el acreedor no se determina y tampoco el monto garantizado y slo tienen
un lmite mximo.

2.4. Bienes Hipotecables

El principio jurdico es que se puede hipotecar lo que se pueden vender, y
aunque esta regla contenida en el artculo 1010 del Cdigo Civil de 1936, que
fue el primer artculo con que comenzaba el Ttulo de la hipoteca voluntaria, no
ha sido recogida como tal en el Cdigo Civil vigente, es de la naturaleza de la
hipoteca, pues sta confiere al acreedor la facultad de hacer vender la cosa. Si
el bien no se puede vender, el derecho real de hipoteca resultara irrealizable.
Tienen que ser bienes que se encuentren en el comercio de los hombres. Un
bien inembargable no se puede hipotecar, como por ejemplo los bienes sobre
los cuales se ha constituido Patrimonio Familiar conforme al artculo 488 y
siguientes del Cdigo Civil.

Se pueden hipotecar:

Los inmuebles inscritos o susceptibles de inscripcin. El artculo 885 del
Cdigo Civil enumera cuales son bienes inmuebles; pero slo se pueden
hipotecar, aquellos inscritos o inscribibles. As, los predios rsticos o urbanos,
las minas, las naves y aeronaves, los diques y muelles, los edificios flotantes y
pontones, los ferrocarriles, etc. La legislacin anterior conceda una salida para
la hipoteca de los inmuebles no inscritos, que se llamaba la protesta de
hipoteca, que se anotaba en el Registro de la Propiedad Inmueble conforme al
artculo 1042 inciso 6 del Cdigo derogado. Esta promesa de hipoteca no ha
sido legislada.

Los derechos sobre inmuebles inscribibles en el Registro. Y aqu se abre un
gran abanico donde se ubican el Usufructo convencional, el Uso, el derecho de
Habitacin, y el derecho de Superficie, los que una vez constituidos llevan a un
desdoblamiento de la propiedad en dominio til y dominio directo, tambin
llamada nuda propiedad por quedar esta desprovista de sus atributos. La
hipoteca que se constituya no podr tener un plazo mayor al establecido para
la vigencia de esos derechos.

La nuda propiedad, que se circunscribe al dominio directo, tambin puede
hipotecarse y surgir una cuestin controvertible si en algn momento la
propiedad se consolida en la persona del titular de la nuda propiedad. En ese
caso algunos sostienen que la hipoteca se debera extender al derecho
incorporado, pues el dominio reposa en la nuda propiedad y no sobre las meras
desmembraciones de ste, y admitir lo contrario importara afirmar la
subsistencia de la desmembracin extinguida. Mas esa teora no supera la
situacin que se produce cuando la propiedad se consolida en el titular del
dominio til, caso en el cual la hipoteca slo subsistir sobre la nuda propiedad.
Para ambos casos lo mejor ser un pacto previo.

Las explotaciones econmicas, como autoriza el artculo 1103 del Cdigo
Civil.
Son tambin posibles las hipotecas sujetas a condicin o a plazo (artculo
1105 del Cdigo Civil) as, se podr hipotecar un bien vendido con pacto de
retroventa, o cuando se estableci la facultad de un retracto convencional, en
cuyo caso el hecho futuro e incierto que configura la condicin est dado por la
efectividad de esos derechos; o la hipoteca sobre bienes sujetos a un litigio.

En la prctica diaria sucede que una hipoteca se constituye para asegurar el
cumplimiento de obligaciones personales, de tal manera que si se ejecuta la
garanta y su valor de venta no cubre la deuda, el acreedor siempre tendr la
accin personal contra su deudor por el saldo no cubierto.

Hasta aqu tenemos el tema general de las hipotecas desde el punto de vista
de la vertiente romana del Derecho.
Es oportuno anotar que, como consta en la Exposicin de Motivos Oficial del
Cdigo Civil, el doctor Guillermo Velaochaga propuso incorporar la Hipoteca de
responsabilidad limitada, tomando como antecedente el artculo 140 de la Ley
Hipotecaria Espaola, pero la mayora consider que esa limitacin
corresponda a un pacto privado, por lo que no fue incorporada.

III. NATURALEZA JURIDICA:

La naturaleza jurdica de dicho instrumento crediticio est establecida por el
Art. 239 de la Ley 26702, el mismo que seala que es un ttulo valor a la
orden, es decir, un documento que contiene un derecho patrimonial, tanto
personal como real, destinado a la circulacin, y que requiere para ser
considerado como tal de ciertas formalidades establecidas por ley.

Si bien ni la Ley 26702 ni la Res. 838-99-SBS lo sealan, es de precisar que el
Ttulo se rige por los principios generales de incorporacin, literalidad,
autonoma, legitimacin y buena fe del tenedor, en aplicacin del Art. 208 de la
Ley de Ttulos Valores. En consecuencia, se trata de un documento que de
manera unilateral declara la existencia de una obligacin a cargo de quien lo
suscribe, as como el correspondiente derecho a exigir el cumplimiento de la
obligacin por parte del tomador del mismo. Pero, adems, dicho documento
contiene un derecho real de garanta que confiere al endosatario tomador las
facultades de persecucin, venta judicial o extrajudicial y preferencia en el pago
de su deuda con el producto del remate. Ambos derechos tienen la amplitud
que aparece del Ttulo, ni ms ni menos. Por tal razn, la Hipoteca que se
transfiere con el endoso no garantiza otras obligaciones que la del crdito al
que respalda.
Por la autonoma, los derechos personales y reales incorporados al Ttulo, si
bien vinculados a una relacin causal subyacente, se reputan legalmente
independientes. En razn de ello, el obligado no podr hacer uso de las
excepciones personales que pueda tener contra el primer endosatario, desde
que cada nuevo endoso supone la existencia de una nueva relacin cartular.

Por ltimo, la legitimacin confiere al ltimo endosatario las facultades de exigir
el cumplimiento de la obligacin dineraria, y de ejecutar la garanta real
hipotecaria en caso de incumplimiento en el pago. Pero tambin la legitimacin
opera respecto del deudor: Si este cumple con su obligacin frente a quien
aparece legitimado para exigir su cumplimiento, aquella se extingue, aun
cuando el titular sea uno aparente.

IV. CARACTERISTICAS

Es un ttulo valor que se emite a la orden, y que representa hasta antes
de su endoso slo un derecho real de garanta.
Es expedido por el Registro Pblico, en virtud de la constitucin
unilateral de Hipoteca mediante Escritura Pblica.
Garantiza slo obligaciones dinerarias.
Garantiza nicamente el crdito contenido en el Ttulo.
Es endosable libremente.
Puede garantizar obligaciones indirectas slo si se trata del primer
endoso.
Los sucesivos endosos transfieren ambos derechos, no requirindose
inscripcin registral de la transferencia hipotecaria.
Solo si el ltimo endosatario es una empresa del sistema financiero, el
crdito representado por el Ttulo goza de preferencia total y absoluta
frente a cualquier otra obligacin del propietario del predio afectado, sea
laboral, alimentara, tributaria o de otra naturaleza. En caso de
insolvencia del propietario, el predio se excluir de la masa concursal.
Constituye ttulo de ejecucin de la garanta hipotecaria, sea judicial o
extrajudicialmente.

De todas las caractersticas, son 03 las que a nuestro juicio resultan de suma
importancia y trascendencia:
A) Que contenga un derecho real y uno personal.
B) Que el crdito garantizado goce de preferencia absoluta frente a cualquier
otra obligacin del propietario, y
C) Que la ejecucin de la garanta sea susceptible de efectuarse
extrajudicialmente.

En ese sentido, la primera caracterstica significa un cambio radical en el
contenido tradicional contenido de los ttulos valores, los que slo podan
representar derechos personales, y nunca reales.
La segunda obedece al propsito del legislador de otorgar a este instrumento
caractersticas que lo conviertan en atractivo para las empresas financiera
posibles tomadoras del ttulo. Sin embargo, resulta criticable que se discrimine
de tal preferencia a las dems empresas o personas naturales que se
constituyan en endosatarias del Ttulo, tanto ms cuanto si por mandato legal
las garantas resultan un factor secundario a ser considerado al momento de
otorgar crditos por parte de las entidades financieras, lo que no
necesariamente ocurre en los casos de crditos otorgados por otras personas
naturales o jurdicas, para quienes s podra ser relevante la garanta otorgada,
tanto o ms que la capacidad de pago de la obligacin.

La tercera particularidad hace an ms interesante el uso del Ttulo: La
recuperacin del crdito ante el incumplimiento no se dilatar por aos
inclusive en un proceso judicial, pues se prev un mecanismo expeditivo y
seguro tanto para el propietario como para el acreedor y para los posibles
adquirentes del predio a subastarse. La intervencin del Poder Judicial en este
caso es decisiva: No sern pocas las acciones judiciales entabladas por el
propietario cuyo predio se encuentre ad portas de una ejecucin extrajudicial
con el propsito de dilatarla.

V. FORMALIDADES PARA LA CONSTITUCION DE LA HIPOTECA
UNILATERAL:

La Hipoteca a constituirse deber reunir, de manera general, los requisitos de
validez a que se refiere el Art. 1099 del Cdigo Civil. Quien afecte el predio
deber ser el propietario, o su apoderado con facultades expresas y suficientes
tanto para gravar el inmueble como para solicitar la expedicin del Ttulo,
debiendo encontrarse inscrito el Poder en el Registro correspondiente.
Igualmente, el monto del gravamen deber ser determinado o determinable,
por cada inmueble afectado, debiendo considerarse al respecto que dicho
monto es distinto al del crdito garantizado o al valor de tasacin del inmueble.
Por ltimo, la Hipoteca debe garantizar un crdito determinado o determinable,
crdito que por mandato del Art. 1 del Reglamento slo puede ser dinerario.

Conviene precisar que para el caso especfico de la Hipoteca Unilateral que
nos ocupa, la obligacin dineraria obviamente es legalmente inexistente al
momento de la constitucin de aquella: Es recin con el endoso que se reputa
nacida la obligacin. Empero, ello no afecta la validez del gravamen, pues sus
caractersticas hacen que precisamente la obligacin garantizada sea contrada
con posterioridad a la inscripcin de la Hipoteca que la respalda.
Conforme al Art. 4 del Reglamento, se requiere necesariamente de Escritura
Pblica, en la cual deber insertarse la valuacin del inmueble a efectuarse por
un Perito inscrito en el Registro de Peritos Tasadores REPET de la SBS.
Adicionalmente, deber acompaarse una copia de la misma, para su puesta a
disposicin de los eventuales tomadores del Ttulo.

El inmueble no debe reconocer, al momento de constituir la garanta
hipotecaria, ninguna otra carga, medida cautelar o gravamen en general, es
decir, que la Hipoteca deber tener primer rango. Para tal efecto, el propietario
podr hacer uso del Bloqueo Registral, a fin de hacer preferente la inscripcin
de la Hipoteca Unilateral, cuyos efectos en caso de inscripcin se retrotraen a
la fecha de presentacin del Bloqueo.

El Bloqueo se constituye en el mecanismo registral ms eficaz para hacer
preferente y excluyente la inscripcin de determinada titularidad, real o
personal. Su uso, sobre todo por parte de las instituciones financiera, es
habitual, a diferencia de los contratantes comunes, que por lo general inscriben
su derecho sin Bloqueo previo. Por ello, su uso debe ser difundido por los
operadores del Derecho, y el cierre registral operado con su inscripcin debe
ser respetado por todas las instancias, incluidas las judiciales.

La Escritura deber contener adems la manifestacin de voluntad expresa del
propietario del predio para que el Registro expida a su orden el Ttulo.
La norma no ha contemplado los supuestos de constitucin de Hipotecas sobre
varios inmuebles, y el de Ampliacin del monto del gravamen. Respecto del
primer caso, necesariamente deber emitirse tantos Ttulos como Hipotecas
existan, no siendo legalmente posible que un solo Ttulo contenga todas las
otorgadas por el propietario, en virtud del Art. 1099 inc. 3) del Cdigo Civil, que
exige que el inmueble se afecte por un monto determinado o determinable. En
cuanto al segundo, ser factible siempre y cuando no exista un gravamen
posterior al que se pretende ampliar, y se devuelva el Ttulo original
conjuntamente con la Escritura Pblica de Ampliacin, para la expedicin de
uno nuevo hasta por el monto ampliado. Creemos necesario que en los casos
de Ampliacin se efecte nueva valuacin del inmueble, en razn que la norma
vincula el monto del gravamen con el del inmueble, a fin de otorgarle cierto
grado de confiabilidad al instrumento hipotecario, evitando los perjuicios a los
tomadores del mismo, tal como se colige del tenor del Art. 4 del Reglamento.
La nueva tasacin no ser necesaria, en cambio, si el monto de la ampliacin
no supera el de la valuacin efectuada originariamente.

VI. FORMALIDADES DE LA EMISION DEL TITULO

Conforme al Anexo del Reglamento y al formato aprobado por Res. 258-99-
SUNARP, el Ttulo deber ser emitido por el Registro conteniendo el nombre
del beneficiario del ttulo y obligado principal, el monto del gravamen
constituido, los datos de identificacin e inscripcin registral del inmueble, los
datos referidos al valor de la tasacin y perito que la efectu, los datos de la
Escritura Pblica de constitucin del gravamen y los de su inscripcin registral,
la constancia que la Hipoteca es de primer rango, la firma y sello del
Registrador y los datos de identificacin del constituyente. Los dems datos
exigidos por la Res. 258-99-SUNARP debern ser completados de acuerdo a
los pactos celebrados con el tomador del Ttulo.

VII. CIRCULACION DEL TITULO

Siendo un ttulo valor a la orden, su caracterstica es la de servir de instrumento
de crdito, y por lo tanto est destinado a la circulacin. El primer endoso del
Ttulo supone la incorporacin del derecho de crdito, por lo que deber ser
completado con los dems datos adicionales que exige la norma, como los
referidos al crdito garantizado (monto, plazo, moneda, tasa de inters, forma,
fecha y lugar de pago, etc.), y el concerniente al poder otorgado a una empresa
financiera para que se encargue de la ejecucin extrajudicial de la garanta en
caso de incumplimiento.

El endoso podr ser efectuado en blanco, para ser completado con arreglo a
los acuerdos establecidos en la relacin causal. El endoso podr efectuarse en
propiedad, en procuracin o en fideicomiso, presumindose que es en
propiedad. El endoso transfiere tanto el crdito como la garanta hipotecaria
que lo respalda, pero no se requerir de inscripcin registral de dicha
transferencia, lo que constituye una ventaja comparativa respecto de las
Hipotecas comunes, para cuya transferencia s es exigible su inscripcin
registral. Se reducen as tanto las formalidades como los costos de las
transferencias.

La circulacin podr ser restringida por cualquiera de los endosantes. Si pese a
ello se transfiere el Ttulo por endoso, la transferencia tendr la eficacia de la
Cesin de Derechos, siendo oponibles al adquirente las excepciones
personales correspondientes.
En caso de incumplimiento en el pago de una o ms cuotas, el tenedor tiene el
derecho de dar por vencidas las cuotas pendientes y efectuar el protesto del
Ttulo, conforme a las reglas aplicables a la Letra de Cambio. El protesto se
efectuar ya sea por todas las cuotas que se han dado por vencidas, o en
relacin a la ltima cuota no pagada, o en relacin a las cuotas vencidas.

VIII. EJECUCION DE LA HIPOTECA:

Conforme al Art. 15 del Reglamento, el tenedor del Ttulo, ante el
incumplimiento del pago del crdito, podr efectuar su Protesto, formalidad que
una vez cumplida permite al tenedor ejecutar la garanta hipotecaria, la misma
que podr efectuarse judicial o extrajudicialmente. La ejecucin extrajudicial se
rige por las normas del Cdigo Procesal Civil, con la atingencia que el
levantamiento de la Hipoteca que motiva el proceso de ejecucin slo ser
posible si a los Partes se adjunta el Ttulo original.

En razn de las considerables ventajas para los acreedores, por la disminucin
del tiempo y recursos para la satisfaccin de sus crditos, interesa
sobremanera la posibilidad que la Ley 26702 otorga de prescindir del trmite
judicial para la venta del bien gravado, la que estar a cargo de una empresa
del sistema financiero facultada para tal efecto mediante poder irrevocable
otorgado por el propietario del predio, debidamente inscrito en el Registro de
Mandatos y Poderes y consignado expresamente en el Ttulo.

La Ley seala que debe otorgarse Poder, es decir, que la facultad se otorga por
acto unilateral. Ello puede ocasionar ciertos problemas en el caso que la
empresa apoderada se niegue a aceptar y ejercitar el poder, en cuyo caso el
deudor tendra que optar irremisiblemente por la va judicial.

El Reglamento no contempla la posibilidad de que sean 02 o ms las empresas
financieras encargadas indistintamente de la venta extrajudicial, lo que es
legalmente posible en aplicacin del Art. 147 del Cdigo Civil, adems de
tener el efecto prctico de evitar contratiempos en caso de cierre o intervencin
de la entidad financiera.

La empresa apoderada podr efectuar la venta directamente, o a travs de
corredores inmobiliarios. En cualquier caso, slo deber efectuarse la venta si
existen posturas iguales o superiores al 75% del valor del inmueble
determinado en la valuacin inicial, debidamente ajustado. Ello supone que al
momento de sacar a la venta el inmueble deber efectuarse nueva valuacin
pericial que deber ser insertada en la Escritura Pblica de Transferencia de
Propiedad por Venta Extrajudicial, lo que debe ser tomado en cuenta al
momento de su otorgamiento, a fin de evitar la tacha del ttulo, pues en tal caso
el defecto no sera subsanable.

Efectuada la venta extrajudicial, el ltimo tenedor del Ttulo deber hacer
constar en ste la venta efectuada y el precio pagado, as como el hecho de
haberse cancelado total o parcialmente el crdito, con indicacin del saldo a su
favor. Al momento de otorgar la Escritura Pblica de Adjudicacin por Subasta,
el tenedor deber hacer insertar el Ttulo, o acompaar el original, documentos
que constituirn ttulo suficiente para la inscripcin de la Venta y de la
cancelacin de la Hipoteca, lo que producir el efecto de anular el Ttulo.

La norma no precisa el tratamiento que se dispensar a los dems gravmenes
que afecten el predio al momento de la venta extrajudicial, as como el
procedimiento a seguir en el caso que el propietario cuyo inmueble ha sido
enajenado se niegue a efectuar su entrega al adjudicatario. En ese sentido, los
gravmenes posteriores aparentemente permaneceran afectando el predio, y
la desocupacin de este requerir siempre decisin judicial a travs de un
Proceso de Desalojo por Posesin Precaria. En ambos casos, las omisiones
constituyen factores que eventualmente desalentaran la utilizacin del Ttulo,
requirindose en tal sentido una precisin legislativa.

IX. CANCELACION DE LA HIPOTECA

Cumplida la obligacin a cargo del propietario o del deudor directo, podrn
solicitar la cancelacin de la Hipoteca el propietario o el ltimo endosatario,
mediante Escritura Pblica. En uno u otro caso, el propietario deber ser el
ltimo endosatario del Ttulo, o este deber encontrarse cancelado por el ltimo
endosatario o por el mismo constituyente, si el Ttulo no fue endosado y por
ende no circul. En este ltimo caso, deber ser insertado en la Escritura
Pblica.

X. PERJUICIO, DETERIORO O EXTRAVIO DEL TITULO

EL Reglamento ha previsto los supuestos en que el Ttulo se perjudique,
deteriore o extrave. Para tal efecto, el ltimo tenedor y endosatario deber
seguir el procedimiento judicial de Ineficacia del Ttulo, conforme a las
normas del Proceso Abreviado.
La demanda de Ineficacia deber ser anotada en el Registro, para lo cual
deber tenerse en cuenta las normas sobre Medida Cautelar. Es materia
de inscripcin, igualmente, la Sentencia que declara la ineficacia del Ttulo,
siendo que esta ltima constituye requisito previo para que el demandante
solicite al Registro la expedicin de un duplicado del Ttulo.

REGLAMENTO DEL TTULO DE CRDITO HIPOTECARIO NEGOCIABLE

Alcance
Artculo 1.- El presente Reglamento establece disposiciones complementarias
a las contenidas en la Ley de Ttulos Valores, Ley N 27287 y sus
modificatorias, que sern aplicables a los Ttulos de Crdito Hipotecario
Negociables que sean emitidos por las empresas del sistema financiero, as
como a aquellos que sean endosados a favor de dichas empresas, en ambos
casos, en garanta de los crditos directos o indirectos que stas concedan.

Definiciones
Artculo 2.- Para efectos del presente Reglamento considrense las
siguientes definiciones:
a) Ley General: Ley General del Sistema Financiero y del Sistema de Seguros
y Orgnica de la Superintendencia de Banca y Seguros, Ley N 26702 y sus
modificatorias.
b) Empresas: Empresas de operaciones mltiples contenidas en el literal A del
artculo 16 de la Ley General y empresas de arrendamiento financiero.
c) Ley de Ttulos Valores: Ley de Ttulos Valores aprobada por Ley N 27287
del 17 de junio de 2000 y sus modificatorias.
d) Ttulos: Ttulos de Crdito Hipotecario Negociables.
e) Perito: Perito valuador, ya sea persona natural o jurdica.

Contenido de los ttulos
Artculo 3.- Cuando los ttulos sean emitidos por las empresas o sean
endosados a favor de ellas debern contener lo siguiente:
a) Denominacin del ttulo y el nmero que le corresponde.
b) Lugar y fecha de su emisin.
c) Nombre y nmero del documento oficial de identidad del propietario que
constituye o constituir el gravamen hipotecario.
d) Descripcin resumida del bien afectado con el gravamen hipotecario,
conforme aparece o aparecer en la oficina registral correspondiente.
e) Monto de la valorizacin que ser el importe hasta por el cual se constituye
o constituir el gravamen hipotecario, con indicacin del nombre del perito y
de su registro o colegiatura respectiva.
f) Fecha de la escritura pblica, nombre del Notario de ser el caso, y dems
datos de la inscripcin registral de la hipoteca. En el caso de ttulos emitidos
por las empresas con anterioridad a la inscripcin de dicho gravamen en el
Registro Pblico, deber sealarse este hecho al momento de la emisin y
completar la informacin antes mencionada en el momento de la
inscripcin.
g) Nombre y firma del Registrador, con indicacin de la oficina registral
correspondiente. En el caso de ttulos emitidos por las empresas con
anterioridad a la inscripcin del acto de emisin en el Registro Pblico,
deber sealarse dicho hecho al momento de la emisin y completar la
informacin antes mencionada en el momento de la inscripcin.
h) Nombre y firma del funcionario autorizado para suscribir los ttulos emitidos
por las empresas, as como datos de la inscripcin registral de los poderes
correspondientes otorgados a dicho funcionario.
i) Monto del crdito, de los intereses y de la garanta.
j) Cronograma de pagos o fecha de vencimiento o pago del crdito.
k) Forma y lugar de pago.
l) Endosos anteriores, de ser el caso.
m) Otras condiciones.

Autorizacin para la emisin de los ttulos
Artculo 4.- Las empresas debern contar, antes de la emisin del ttulo, con
la autorizacin del propietario del bien que sirve de garanta y, en su caso, del
deudor del crdito garantizado. Dichas autorizaciones debern constar por
escrito y tendrn el carcter de declaracin jurada de acuerdo con lo dispuesto
en el artculo 179 de la Ley General.

Formato de los ttulos
Artculo 5.- Los ttulos fsicos que emitan las empresas debern tener el
mismo formato que los ttulos fsicos emitidos por los Registros Pblicos, en
cuanto les sea aplicable. Tratndose de ttulos representados mediante
anotaciones en cuenta, stos se sujetarn a lo que establezca la Comisin
Nacional Supervisora de Empresas y Valores (CONASEV).

Comisin por la emisin de ttulos
Artculo 6.- La comisin que las empresas cobren por la emisin de los ttulos
deber ser puesta en conocimiento del pblico mediante su exhibicin en un
lugar visible y destacado al interior de los locales donde se atiende al pblico y
mediante folletos informativos que se encontrarn a disposicin de los clientes.

Ttulos incompletos
Artculo 7.- En caso el propietario, conforme al prrafo 242.3 de la Ley de
Ttulos Valores, haya autorizado a la empresa a la que endosa el ttulo a
completar las informaciones referidas al crdito garantizado, sta deber incluir
el plazo o los plazos de vencimiento del crdito, los intereses acordados y
dems condiciones del mismo, as como la referencia al contrato que origina el
crdito y la fecha en que ste fue suscrito, de acuerdo con lo dispuesto por el
artculo 10 de la referida Ley.

Valorizacin de los bienes
Artculo 8.- Las empresas slo podrn emitir o recibir ttulos que representen
hipotecas sobre bienes que hayan sido valorizados conforme a los criterios
sealados en el numeral 3 del Captulo IV del Reglamento para la Evaluacin y
Clasificacin del Deudor y la Exigencia de Provisiones aprobado por esta
Superintendencia. Para estos efectos, la valorizacin deber ser practicada por
un perito inscrito en el Registro de Peritos Valuadores (REPEV), quien ser
responsable de la veracidad del valor asignado al bien en la fecha de la
valuacin.
El valor que determine el perito se consignar en los ttulos para informacin
del tomador de los mismos y de los endosatarios posteriores de ser el caso. De
igual forma, copia de dicha valuacin tambin estar a disposicin de los
potenciales tomadores en el Registro Pblico correspondiente.
Cuando la empresa tenedora de los ttulos considere que ha existido una
sobrevaloracin significativa en la valuacin del perito realizada al momento en
que stos fueron emitidos, comunicar dicha sobrevaloracin al REPEV,
adjuntando los documentos probatorios respectivos para su estudio y
aplicacin de las sanciones que pudieran corresponder.

Ttulos a favor de empresas
Artculo 9.- Cuando el emisor o endosatario sea una empresa, la hipoteca
representada por el ttulo constituir garanta preferente del crdito a favor de
sta frente a cualquier otro acreedor del propietario del bien afectado,
cualquiera que fuere el origen o naturaleza de las acreencias de cargo de ste
frente a terceros, aun los de carcter laboral, alimenticio o tributario y, se
encuentre o no el constituyente sometido a proceso concursal.
En los casos de concurso de acreedores del propietario del bien susceptible de
ser hipotecado o de procesos concursales a los que ste fuese sometido, la
empresa tenedora del ttulo slo participar en dichos procesos por el exceso
que resultase a su favor, una vez que haya culminado el proceso de cobro de
su acreencia y venta del bien afectado. El bien gravado con la hipoteca ser
separado de la masa concursal por el organismo encargado de dichos
procesos, constituyendo una identidad independiente del resto del patrimonio
del propietario. El bien ser destinado a atender con el carcter de preferente,
el pago de hasta el importe del crdito que garantiza, ms los intereses y
gastos que la ejecucin del bien pueda originar. Slo de existir saldo a favor del
propietario, luego de culminado el proceso de cobro de la acreencia sealada
en el ttulo con la venta del bien, dicho saldo pasar a formar parte del
patrimonio concursal o, en su caso, ser puesto a disposicin del propietario.
Conforme a lo dispuesto en el artculo 1 de la Ley N 27851, la hipoteca
representada por el ttulo no respalda otras deudas u obligaciones distintas al
crdito que origin su emisin o primer endoso, salvo que se estipule
expresamente en el ttulo y en el contrato de garanta que sirve adems para
garantizar otras deudas y obligaciones del deudor a favor de la empresa
emisora o endosataria, en cuyo caso debe agregarse necesariamente clusula
que limite su negociacin. Cuando el bien afectado en hipoteca a favor de la
empresa es de propiedad distinta al deudor, ste slo respalda las deudas y
obligaciones del deudor que hubieran sido expresamente sealadas por el
propietario de la garanta.

Responsabilidad del obligado principal
Artculo 10.- El obligado principal asume la obligacin de pagar el monto total
del crdito sealado en el ttulo en favor de su tenedor, en las condiciones que
consten en el mismo ttulo; obligacin que estar garantizada con la preferencia
indicada en el artculo anterior, hasta por el equivalente al valor de realizacin
del bien; y con la facultad del tenedor del ttulo de exigir por la va ejecutiva el
pago del saldo que resultase en su favor luego de aplicar el referido valor de
realizacin. Se entiende por valor de realizacin del bien lo establecido en el
numeral 3 del Captulo IV del Reglamento para la Evaluacin y Clasificacin del
Deudor y la Exigencia de Provisiones aprobado por esta Superintendencia.

Pago de los ttulos
Artculo 11.- El crdito representado por el ttulo, deber ser pagado en la
fecha sealada para ese efecto y, cuando se trate de pagos en cuotas o
armadas, el pago deber hacerse en las respectivas fechas que corresponda a
cada cuota o armada. Tales fechas de pago y las correspondientes
anotaciones de los pagos realizados, debern constar literalmente en el mismo
ttulo bajo responsabilidad del tenedor que recibe dichos pagos; con obligacin
adicional de ste de expedir las respectivas constancias o recibos de pago.
En el caso de pagos por cuotas o armadas, la falta de pago de una o ms de
ellas, faculta al tenedor del ttulo a dar por vencidas todas las cuotas que se
encuentren pendientes de vencimiento y requerir el pago inmediato del monto
total adeudado por el crdito garantizado. El uso de esta facultad y el
consiguiente requerimiento y plazo que pueda concederse para ese efecto,
dirigido al obligado principal, deber constar por escrito si el crdito garantizado
es uno indirecto. En el caso de crdito directo representado por el ttulo,
bastar el protesto por falta de pago o la respectiva formalidad sustitutora,
procedimientos que deben cumplirse aun cuando se trate de un ttulo con
clusula que libere del protesto, conforme seala el prrafo 243.1 de la Ley de
Ttulos Valores.

Formalidad sustitutoria del protesto
Artculo 12.- Cuando proceda la formalidad sustitutoria del protesto a que se
refiere el prrafo 243.1 de la Ley de Ttulos Valores, dicha formalidad
consistir en la constancia por falta de pago del crdito puesta en el propio
ttulo, por la empresa tenedora del mismo. Las constancias debern contener el
motivo del protesto, la fecha de ste y la firma del funcionario autorizado de la
empresa.

Venta de los bienes
Artculo 13.- En caso de incumplimiento del deudor, el acreedor podr
solicitar la venta directa, siempre que se cumpla con los requisitos sealados
en el artculo 243 de la Ley de Ttulos Valores, o la venta judicial del inmueble
afectado. La limitacin o renuncia a la facultad de proceder a la venta directa
deber consignarse de manera expresa en el ttulo.
En los casos en que proceda la venta directa del bien, la empresa que recibe el
encargo lo har a condicin de que el precio de venta que consiga,
descontados los gastos y honorarios que correspondan, no sea inferior al 75%
de la valorizacin sealada en el ttulo.

Constancia por venta de bienes
Artculo 14.- En el caso de venta directa y sin intervencin de la autoridad
judicial, la empresa que interviene en la enajenacin expedir la constancia de
la venta realizada. Para tal efecto, el levantamiento del gravamen se sujetar a
lo dispuesto por el artculo 244 de la Ley de Ttulos Valores.

IX. CONCLUSIONES:

La crisis de las garantas reales ha ocasionado su devaluacin como
instrumento de seguridad para las transacciones. La responsabilidad
corresponde al Estado, quien consciente de ello ha creado nuevos documentos
cuyas caractersticas pretenden revertir tal situacin, mediante la atribucin de
ciertas caractersticas que les confieren considerables ventajas frente a las
tradicionales garantas reales. En ese orden de ideas, el Ttulo de Crdito
Hipotecario Negociable est llamado a convertirse en un mecanismo eficiente
para promover el otorgamiento de crditos dinerarios por parte de empresas
financieras, y de personas naturales y jurdicas en general. Aun cuando se
requiere de algunas modificaciones que amplen y/o precisen sus alcances, las
normas que regulan lo relativo a dicho instrumento hipotecario establecen
pautas bsicas que aseguran los derechos de todos los involucrados en su
constitucin, emisin, circulacin y ejecucin. Por ello, la aplicacin racional de
dichas normas, y el respeto a la autonoma de la voluntad de los contratantes
dentro de una economa de libre mercado, deben contribuir a que se
perfeccione y aliente su utilizacin, con el consiguiente efecto multiplicador que
beneficiar a la sociedad entera. Depende mucho de aquellos agentes
econmicos y en especial de los operadores del Derecho involucrados en el
tema que ello sea una realidad.


Bibliografa Linkografa

MONTOYA MANFREDI, Ulises, Derecho Comercial, Tomo II,
Undecima Edicin, Editora Jurdica Grijley E.I.R.L., Lima.
Cesar Cisneros Salvatierra, de la Universidad San Martin De Porres
(USMP), Facultad De Derecho.
HERNANDO MONTOYA Alberti: "La Nueva Ley de Ttulos Valores"
ZEGARRA GUZMAN, Oscar. Edicin Oficial Nueva Ley de Ttulos
Valores.
GUILLERMO CABANELLAS DE TORRES: "Diccionario Jurdico
Elemental" - Editorial Eliasta. Edicin 2000.
Cdigo Civil Comentado Peruano
Reglamento de Ttulos Valores Hipotecarios
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www.google.com
www.wikipedia.org
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