KANTORENSTAD LEEUWARDEN

IN PERSPECTIEF

KANTORENNOTA LEEUWARDEN 2001 - 2006

Gemeente Leeuwarden 2001

Inhoudsopgave

1. SAMENVATTING ................................................................................................................ 3
2. INLEIDING ........................................................................................................................ 4
3. AANBEVELINGEN .............................................................................................................. 4
4. BELEID VAN DE GEMEENTE LEEUWARDEN .......................................................................... 5
5. CLUSTEREN ..................................................................................................................... 6
6. KANTORENHAAK LEEUWARDEN ......................................................................................... 7

Gemeente Leeuwarden 2001 2

1. Samenvatting

Leeuwarden is de kantorenstad van Friesland. In 2001 en 2002 wordt maar liefst circa
50.000m² bvo opgeleverd waaronder aansprekende projecten als de Achmea toren en het
Crystalic. Voor de verdere ontwikkeling van het hoogwaardige kantorenmilieu is in de
Kantorennota Leeuwarden 2001-2006 beleid vastgesteld. Een aantal bijzondere
vestigingsmilieus wordt verder uitgebouwd door de concentratie van nieuwe ontwikkelingen
rond het Station, bij het FEC en aan de Oostergoweg. De kantorenhaak (zie kaart bijlage 2)
van Leeuwarden wordt hiermee een kantorenzone met een nog sterkere uitstraling.
Investeringen van marktpartijen in kantoorontwikkeling vanaf 2000m² bvo vinden plaats in
deze aansprekende, kwalitatief hoogwaardige kantooromgeving.

Deze concentratie zorgt, samen met aanvullende maatregelen, voor een hoogwaardige
vestigingslocatie met een sterke uitstraling die de concurrentiepositie van Leeuwarden als
kantorenstad binnen Noord-Nederland verder versterkt. De gemeente Leeuwarden is zeer
betrokken bij kantoorontwikkeling om tot verantwoorde oplossingen te komen van aspecten
als parkeeroplossingen, stedenbouwkundige inpassing en toegestane functies. Daarnaast
zal door de gemeente worden geïnvesteerd in de verdere optimalisering van de
bereikbaarheid van het FEC city gebied.

Gemeente Leeuwarden 2001 3

2. Inleiding

Om te komen tot beleid is in opdracht van Gemeente Leeuwarden door DTZ Zadelhoff een
toekomstgericht onderzoek uitgevoerd naar de kantorenmarkt in Leeuwarden (zie bijlage 1).
De analyse van de kantorenmarkt is tevens een bijdrage aan het provinciaal
bedrijfshuisvestingsbeleid.
Conclusies uit onderzoek naar de verwachte kantoorontwikkeling in Leeuwarden tot 2010
pleiten voor concentratie. Door de jaarlijkse groei op te vangen op een beperkt aantal
plaatsen kan een hoogwaardig bedrijfsmilieu verder uitgroeien en kunnen bedrijven
profiteren van schaalvoordelen. Voordat de ontwikkeling van Werpsterhoek van start gaat,
kan het komende decennium worden benut om de ontwikkeling van de kantorenhaak in de
bestaande stad af te ronden. In het onderstaande wordt ingegaan op het rapport over de
kantorenmarkt van Leeuwarden, de visie van de Gemeente Leeuwarden en het daarop
gebaseerde beleid.

3. Aanbevelingen

In het rapport wordt onder meer ingegaan op de structuur en ontwikkeling van de

kantorenmarkt en de huurprijsontwikkeling. Aan de hand van een Basis en een Ambitieus
scenario is gekomen tot twee vooruitberekeningen van toename van kantoorbehoefte per
jaar in Leeuwarden in de periode tot 2010. Uit dit rapport blijkt dat er een gemiddelde
jaarlijkse behoefte tot 2010 zal zijn aan nieuw te bouwen kantoren, afhankelijk van de
conjunctuur, variërend van 8.750 tot 17.500m² bvo. (zie tabel 1) Leeuwarden zal minstens in
staat moeten zijn in de ruimtelijke behoefte uit het basis scenario te voorzien en daarnaast
ruimte moeten zoeken voor een mogelijke groei uit het ambitieuze scenario.

Het rapport pleit voor versterking van bestaande kantoorlocaties, zoals de Oostergoweg en
de Tesselschadestraat (FEC-City). Het Stationskwartier zou als strategische reserve kunnen
dienen. De nieuwbouwplannen voor Werpsterhoek komen dan na 2010 aan de orde, c.q. bij
het ambitieuze scenario in 2007/2008. Buiten deze gebieden wordt geen functieverandering
ten behoeve van kantorenontwikkeling gepleegd.

Tabel 1:Uitbreidingsbehoefte bvo kantoorruimte

2000-2005 2005-2010 2000-2010 Gem. Per jaar
Basis 37.500 50.000 87.500 8.750
Ambitieus 125.000 50.000 175.000 17.500

Analyse beveelt voorts beleid aan voor krachtige ontwikkeling van de dienstensector,
segmentatie van kantoorgebieden (kantorenhaak/concentratie Tesselschadestraat en
Oostergoweg met goede ontsluiting) en versterking van promotie-activiteiten.

4. Beleid van de gemeente Leeuwarden

De kantorenhaak van Leeuwarden heeft de afgelopen decennia plaats geboden aan het
overgrote deel van de kantorenbouw in Leeuwarden. De kantorenhaak van Leeuwarden
strekt zich uit van de Oostergoweg via het Stationskwartier en de Tesselschadestraat tot het
Agroplein en de Heliconweg. In de periode voor de afronding van de Haak om Leeuwarden
tot circa 2008 en de ontwikkeling van Werpsterhoek, c.q. de Stadsas (Overijsselseweg) kan
hier de groei van de kantorenmarkt uitstekend plaatsvinden. Aan het Stationskwartier kan

Gemeente Leeuwarden 2001 4

55.000 tot 65.000m² bvo worden toegevoegd, aan de Oostergoweg kan circa 25.000 tot
30.000m² bvo worden gerealiseerd en rond het FEC is ruimte voor 25.000 tot 35.000m² bvo.
Het potentieel in de kantorenhaak is, afhankelijk van de bebouwingsdichtheid, 100.000 tot
130.000m² bvo bij een verwachte uitbreidingsbehoefte van 47.500 tot 135.000m² bvo in de
periode 2001-2006. Verspreid in Leeuwarden is nog meer ruimte die binnen bestaande
bestemmingsplannen plaats kan bieden aan circa 30.000m² bvo kantoorontwikkeling.

5. Clusteren

De afgelopen periode zijn op tal van locaties buiten de kantorenhaak kantoren toegestaan.
Vaak was in dergelijke gevallen kantoorontwikkeling het antwoord op een vraag naar
functieverandering. Door de spreiding van kantoorontwikkeling over de stad ontstaan tal van
negatieve gevolgen. Overlast in de vorm van parkeren en verkeer kan zich in woonwijken
aandienen. Spreiding heeft verder tot gevolg dat er geen kritische massa wordt bereikt voor
(publieke) investeringen en openbaarvervoer voorzieningen. Daarmee staat spreiding het
oplossen van bereikbaarheidsproblemen in de weg. Een ander in het oog springend nadeel
is dat kantoorlocaties waarvan de ontwikkeling in het verleden is ingezet, niet worden
afgerond en dat daardoor open plekken blijven bestaan.

Naast het afronden van bestaande kantoorlocaties heeft clusteren als belangrijk voordeel dat
voldoende draagvlak wordt gecreëerd voor handhaving van bestaande en ontwikkeling van
toekomstige collectieve voorzieningen. Verbetering van de ontsluiting en parkeeroplossingen
behoren dan tot de mogelijkheden. Met uitstraling en kwaliteit wordt het imago van
Leeuwarden als kantorenstad verder versterkt. Samengevat zorgt concentratie met
aanvullende maatregelen voor een hoogwaardig vestigingsmilieu met een sterke regionale
uitstraling die de concurrentiepositie van Leeuwarden als kantorenstad binnen Noord-
Nederland verder versterkt.

Kantorenhaak Leeuwarden

Om tot een aansprekende, kwalitatief hoogwaardige kantooromgeving te komen c.q. de

bestaande concentratie uit te bouwen, is het van belang dat investeringen van marktpartijen
vanaf 2000m² bvo plaatsvinden in het gebied van de kantorenhaak. Gespreide
kantoorbestemming wordt tegengegaan door geen medewerking te verlenen aan nieuwe
kantoorbestemmingen buiten de kantorenhaak groter dan 2000m² bvo. De keuze van dit
metrage sluit aan bij de provinciale nota bedrijventerreinen. Het gaat om het relatief wat
grotere segment. Daar beneden zijn er binnen Leeuwarden nog diverse
ontwikkelmogelijkheden en wordt gemeentelijke regie op dit moment niet nodig geacht. De
ontwikkeling van kantoorlocaties langs de Oostergoweg verloopt zodanig dat geen actie,
behalve de gebruikelijke planbegeleiding, van de kant van de gemeente nodig is.

In actieve zin zal de gemeente primair de ontwikkeling van kantoren ondersteunen bij het
station en het FEC. Gemeentelijke betrokkenheid is nodig om tot verantwoorde oplossingen
te komen voor aspecten als bereikbaarheid, parkeren, stedenbouwkundige inpassing en
toegestane functies. Met name bij het FEC kan aanpassing van de bestaande
bestemmingen noodzakelijk blijken.

Door de gemeente zal daarnaast worden geïnvesteerd in de verdere verbetering van de

bereikbaarheid van het FEC city gebied. Daarbij speelt met name de te ontwikkelen
westelijke invalsweg een rol. Tevens zal op termijn rond de Oostergoweg in relatie tot
ontwikkelingen in Leeuwarden-Zuid een andere verkeersafwikkeling van belang kunnen
worden. Een gecombineerde aanpak van Schrans en Oostergoweg kunnen mogelijk
onderdeel zijn van een oplossing.

Gemeente Leeuwarden 2001 5

Na drie jaar zal evaluatie van het beleid plaatsvinden. Ten behoeve van verdere
segmentering van de kantorenlocaties zullen mogelijkheden worden gecreëerd voor onder
meer woonwerk combinaties, kleine kantoren en combinaties van kantoor met daar aan
verbonden bedrijvigheid.

Gemeente Leeuwarden 2001 6