STRONA GWNA

Spis treci

Podstawowe symbole przyjte do oznaczania

Wprowadzenie

ROZDZIA

Obliczanie powierzchni w budynkach. Stan prawny w latach

19702003 i wnioski praktyczne
1.1.
1.2.
1.2.1.
1.2.2.
1.3.
1.4.
1.4.1.
1.4.2.
1.4.3.
1.4.4.
1.4.5.
1.4.6.
1.4.7.

11

Uwagi wstpne 11
Podstawy normowe obliczania powierzchni w budynkach 12
Podstawowe normy i przepisy 12
Wnioski praktyczne 13
Porwnanie zasad obliczania powierzchni pomieszcze
i mieszka wg PN i PN-ISO 16
Inne regulacje okrelajce zasady obliczania powierzchni
uytkowej w budynkach 22
Normatywy techniczne projektowania 22
Ustawa Prawo lokalowe 24
Ustawa o najmie lokali 26
Ustawa o wasnoci lokali 27
Zarzdzenie Prezesa GUS 28
Ustawa o podatkach 28
Wnioski praktyczne 29
ROZDZIA

Obliczanie kubatury budynkw. Stan prawny w latach 19702003

i wnioski praktyczne
2.1.
2.2.
2.2.1.
2.2.2.
2.3.

Uwagi wstpne 31
Podstawy prawne obliczania kubatury budynkw 31
Podstawowe normy i przepisy 31
Wnioski praktyczne 33
Porwnanie zasad obliczania kubatury budynkw
wg PN i PN-ISO 34

31

STRONA GWNA

ROZDZIA

Obliczanie powierzchni budynkw wg PN-ISO 9836:1997.

Komentarze do punktu 5.1 normy
3.1.
3.2.
3.3.
3.4.
3.5.
3.6.
3.7.
3.7.1.
3.7.2.
3.7.3.
3.7.4.
3.8.
3.9.
3.10.

Zasady obmiaru i obliczania powierzchni (p. 5.1.1 normy) 39

Powierzchnia zabudowy (p. 5.1.2 normy) 43
Powierzchnia cakowita (p. 5.1.3 normy) 47
Powierzchnia wewntrzna kondygnacji (p. 5.1.4 normy) 52
Powierzchnia kondygnacji netto (p. 5.1.5 normy) 55
Powierzchnia konstrukcji (p. 5.1.6 normy) 60
Powierzchnia uytkowa i jej podzia (p. 5.1.7 normy) 62
Definicja powierzchni uytkowej (Pu) 62
Powierzchnia podstawowa (Pp) 65
Powierzchnia pomocnicza (Pd) 66
Przedstawianie wynikw obliczenia Pu w projekcie budowlanym 66
Powierzchnia usugowa (p. 5.1.8 normy) 68
Powierzchnia ruchu (p. 5.1.9 normy) 71
Powierzchnia obudowy budynku (p. 5.1.10 normy) 75
ROZDZIA

Obliczanie kubatury budynkw wg PN-ISO 9836:1997.

Komentarze do punktw 5.2 i 5.3 normy
4.1.
4.1.1.
4.1.2.
4.2.
4.3.
4.4.
4.5.
4.6.
4.7.
4.8.
4.9.
4.10.

39

79

Zasady obmiaru i obliczania kubatury (p. 5.2.1 normy) 79

Rodzaje kubatur 79
Oglne zasady obmiaru i obliczania kubatur 81
Kubatura brutto budynku lub jego czci zamknitych
ze wszystkich stron i przekrytych (p. 5.2.2 normy) 84
Kubatura brutto budynku lub jego czci nie zamknitych
ze wszystkich stron lecz przekrytych (p. 5.2.3 normy) 87
Kubatura brutto budynku lub jego czci nie zamknitych
ze wszystkich stron i nie przekrytych (p. 5.2.4 normy) 87
Kubatura netto (p. 5.2.5 normy) 88
Kubatura wewntrzna (p. 5.2.6 normy) 90
Kubatura uytkowa (p. 5.2.7 normy) 92
Kubatura usugowa (p. 5.2.8 normy) 92
Kubatura ruchu (p. 5.2.9 normy) 93
Przykady wskanikw (p. 5.3 normy) 95
ANEKS

Pytania i odpowiedzi w sprawach praktycznego stosowania

normowych zasad obliczania powierzchni w budynkach (120)

99

STRONA GWNA

Podstawowe symbole przyjte

do oznaczania:

dop.
DzU
DzUrz
GUS
j.t.
MGPiB
MI
MSWiA
MP
p.
pp.
PN
PN-ISO

RM
tzn.
W.K.
WT-2002

zm.

dopisano
Dziennik Ustaw
Dziennik Urzdowy
Gwny Urzd Statystyczny
jednolity tekst
Minister Gospodarki Przestrzennej i Budownictwa
Minister Infrastruktury
Minister Spraw Wewntrznych i Administracji
Monitor Polski
punkt
podpunkt
Polska Norma
norma Midzynarodowej Organizacji Normalizacyjnej
wprowadzona do Polskiej Normy
Rada Ministrw
to znaczy
sygnatura autora
rozporzdzenie MI z dnia 12 kwietnia 2002 r. (DzU nr 75,
poz. 690, zm. 2003 r. nr 33, poz. 270)
zmieniony (akt prawny)

STRONA GWNA

STRONA GWNA

Wprowadzenie

Ustalone w Polskich Normach w latach 1969, 1970 i 1997, rnice

si od siebie, zasady obmiaru i obliczania pola powierzchni i kubatury budynkw spowodoway powane trudnoci w praktycznym wdroeniu normy PN-ISO 9836:1997 Waciwoci uytkowe w budownictwie. Okrelanie i obliczanie wskanikw powierzchniowych i kubaturowych i stay si przyczyn bardzo wielu komplikacji. Wynikay one
z braku moliwoci znalezienia jakiejkolwiek korelacji z zasadami
obmiaru i oblicze okrelonymi we wczeniej obowizujcych normach, a w szczeglnoci: PN-69/B-02360 Kubatura budynkw. Zasady obliczania oraz PN-70/B-02365 Powierzchnia budynkw. Podzia,
okrelenia i zasady obmiaru.
Trzeba ponadto stwierdzi, e nie mniejsz przeszkod w powszechnym wdroeniu normy PN-ISO 9836:1997 jest niejednoznaczno
wielu fragmentw tekstu i brak naleytego objanienia rysunkowego.
Norma ta jest tumaczeniem angielskiej wersji normy midzynarodowej ISO-9836:1992, ale jej mankamenty nie wynikaj wycznie z mechanicznego tumaczenia na jzyk polski, lecz z niedoskonaoci samego oryginau.
Brak podstaw prawnych do opracowania i ustanawiania tzw. arkuszy krajowych do norm midzynarodowych (ISO) i europejskich (EN)
uniemoliwi rwnie przystosowanie ustale normy ISO 9836 do
naszych potrzeb i terminologii stosowanej w polskim budownictwie.
Dodatkowe komplikacje stwarza fakt, e w okresie wanoci wymienionych wyej Polskich Norm z 1969 i 1970 r. obowizyway rwnie
inne reguy obliczania powierzchni uytkowej i powierzchni cakowi-

STRONA GWNA

tej budynkw, wynikajce z zasad sporzdzania przedmiaru robt

budowlanych dla potrzeb kosztorysowania, z normatyww technicznych projektowania, z prawa lokalowego, ustawy o podatkach, a nawet wytycznych do sprawozdawczoci statystycznej.
Na tle tak rnorodnych i niespjnych regulacji prawnych nie miay
w istocie waciwego znaczenia obliczenia powierzchni i kubatury
budynkw wykonane w opisach technicznych do projektw budowlanych, ktre powinny by obiektywn podstaw okrelania kosztw
robt budowlanych, wskanikw techniczno-ekonomicznych i cen jednostkowych powierzchni uytkowej lub kubatury budynkw, ustalania wartoci budynkw, wysokoci wkadw czonkowskich i kosztu
jednostkowego eksploatacji, stanowicego podstaw do ustalania opat
czynszowych odpowiednio do wielkoci mieszkania lub lokalu uytkowego.
W zwizku z t rnorodnoci niespjnych regulacji, wielkoci powierzchni i kubatur obliczone w projekcie budowlanym zgodnie z Polskimi Normami nie stanowiy jedynej i miarodajnej podstawy wszelkich decyzji administracyjnych, umw kupna-sprzeday lub najmu,
wpisu do ksig wieczystych nieruchomoci, a tym bardziej sprawozda statystycznych lub wymiaru podatkw.
Dalsze komplikacje spowodowao ustanowienie przez Polski Komitet Normalizacyjny (PKN) normy PN-ISO 9836:1997 (zamiast PN-69/
/B-02360 i PN-70/B-02365). Najbardziej konfliktowe sytuacje powstaj
w zwizku z tym w przypadkach wprowadzania zmian sposobu uytkowania, modernizacji lub przebudowy budynkw, a szczeglnie ich
czci lub pojedynczych lokali. O skali problemu wiadcz tysice
zgaszanych na pimie i telefonicznie do PKN, ministerstw waciwych
dla spraw budownictwa i gospodarki mieszkaniowej pyta i prb
o wyjanienie zasad obliczania powierzchni i kubatury budynkw wg
nowej normy PN-ISO 9836:1997.
Stan ten spowodowa potrzeb opublikowania szerszego komentarza
do tej normy oraz wyjanienia jej korelacji z innymi ustaleniami normowymi i przepisami prawnymi. Temu wanie celowi powinna suy
niniejsza publikacja przeznaczona dla inwestorw, projektantw,
wykonawcw, wacicieli i zarzdcw budynkw oraz ich uytkowni-

STRONA GWNA

kw. Zawarte w niej informacje i komentarze mog by rwnie przydatne przy rozpatrywaniu wnioskw i podejmowaniu decyzji w organach administracji architektoniczno-budowlanej, w bankach kredytujcych inwestycje budowlane, a nawet dla potrzeb sprawozdawczoci
statystycznej. Tre publikacji moe suy rzeczoznawcom majtkowym i notariuszom przy szacowaniu wartoci budynkw, zawieraniu
umw kupna-sprzeday i zakadaniu ksig wieczystych.
Aby przedstawi t problematyk w sposb najbardziej przystpny,
umoliwiajcy atwiejsze zrozumienie norm i innych regulacji oraz
wskaza praktyczne zastosowanie waciwych rozwiza, w rozdziaach 1 i 2 przedstawiam przepisy prawne dotyczce obliczania powierzchni i kubatury budynkw obowizujce w ostatnich 30 latach,
czyli w okresie wanoci odnonych norm ustanowionych w latach 1969
i 1970, a nastpnie w rozdziaach 3 i 4 podaj komentarze opisowe
i graficzne do poszczeglnych punktw normy PN-ISO 9836:1997.
Przyjcie takiej kolejnoci tematw umoliwio najpierw przedstawienie najistotniejszych rnic midzy poszczeglnymi poprzednimi krajowymi regulacjami i wskazanie zasadniczych uwarunkowa i skutkw
ich zastosowania w praktyce, a nastpnie zaprezentowanie podstawowych ustale normy PN-ISO 9836:1997 i moliwie wnikliwe ich skomentowanie co mam nadziej uatwi zastosowanie tej normy
w praktyce.

STRONA GWNA

10

STRONA GWNA

ROZDZIA

Obliczanie powierzchni w budynkach.

Stan prawny w latach 19702003
i wnioski praktyczne

1.1.

Uwagi wstpne
Komplikacje w interpretowaniu i stosowaniu przepisw
i norm dotyczcych obliczania powierzchni w budynkach,
o ktrych bya mowa we Wprowadzeniu, wynikaj z niejednolitej i niekonsekwentnej regulacji zasad pomiaru i obliczania pola powierzchni* ), utrudniajcej stosowanie ich
w praktyce projektowania i kosztorysowania robt budowlanych, rozliczeniach kosztw budowy, dokonywaniu przydziaw mieszka i obliczaniu wkadw mieszkaniowych,
wycenie wartoci mieszka i lokali uytkowych na rynku
nieruchomoci, a take ustalaniu kosztw eksploatacji i pokrywania kosztw remontw.
Podstaw obliczania powierzchni w budynkach, na ktrej opieraj si te czynnoci i decyzje, s ustalenia Polskich
Norm dotyczcych obliczania powierzchni oraz aktw prawnych (zwaszcza rozporzdze ministrw) okrelajcych zakres ich obowizywania, ktre w tym okresie ulegay istotnym zmianom. Ze wzgldu na wane znaczenie praktyczne
tych regulacji, przedstawiam je w porzdku chronologicznym,
co uatwi ich wykorzystanie w przypadkach sporw, jakie na
tym tle ju powstay lub mog powsta.

*) W dalszej czci tekstu bdziemy posugiwali si skrtowym pojciem powierzchni, rozumiejc pod nim cilejsze okrelenie pole powierzchni.

11

STRONA GWNA

1.2.

Podstawy normowe obliczania powierzchni

w budynkach

1.2.1.

Podstawowe normy i przepisy

W latach 19702003 byy wprowadzane kolejno nastpujce
regulacje dotyczce obliczania powierzchni w budynkach:
1) w dniu 30 czerwca 1970 r. zostaa ustanowiona przez PKN
norma PN-70/B-02365 Powierzchnia budynkw. Podzia,
okrelenia i zasady obmiaru. Obowizywaa ona od dnia
1 stycznia 1971 r.,
2) ustawa z dnia 3 kwietnia 1993 r. o normalizacji (DzU nr
55, poz. 251 z pn. zm.) zniosa obligatoryjno Polskich
Norm, ale przyznaa waciwym ministrom prawo ogaszania w drodze rozporzdzenia wykazw Polskich Norm obowizujcych w caoci lub w czci w okrelonym dziale gospodarki narodowej,
3) na podstawie ww. ustawy, MGPiB wyda rozporzdzenie
z dnia 21 czerwca 1994 r. w sprawie wprowadzenia obowizku stosowania niektrych Polskich Norm z zakresu budownictwa, gospodarki przestrzennej i komunalnej oraz
geodezji i kartografii (DzU nr 84, poz. 387, zm. 1995 r.
nr 45, poz. 235). W zamieszczonym Wykazie Polskich Norm
do obowizkowego stosowania znalaza si rwnie norma PN-70/B-02365. Rozporzdzenie weszo w ycie
z dniem 8 sierpnia 1994 r.,
4) uchwa nr 33/97-o z dnia 28 padziernika 1997 r. zostaa
ustanowiona przez PKN nowa norma PN-ISO 9836:1997
Waciwoci uytkowe w budownictwie. Okrelanie i obliczanie wskanikw powierzchniowych i kubaturowych, ktra zastpia norm PN-70/B-02365,
5) w miejsce rozporzdzenia MGPiB z dnia 21 czerwca
1994 r. (patrz wyej p. 3 niniejszego podrozdziau) zostao wydane rozporzdzenie MSWiA z dnia 4 marca 1999 r.
w sprawie wprowadzenia obowizku stosowania niektrych Polskich Norm (DzU nr 22, poz. 209). W zamiesz-

12

STRONA GWNA

czonym Wykazie Polskich Norm do obowizkowego stosowania znajduje si norma PN-ISO 9836:1997, jednake zakres jej obowizywania zosta ograniczony do ustale p. 5.2.2, dotyczcych wycznie obliczania kubatury
brutto budynkw. Rozporzdzenie MSWiA weszo w ycie z dniem 2 kwietnia 1999 r. i z tym dniem stracio wano rozporzdzenie MGPiB z dnia 21 czerwca 1994 r.
Taki sam zakres obowizywania PN-ISO 9836 zosta utrzymany w kolejnych rozporzdzeniach zawierajcych aktualizowane wykazy Polskich Norm obowizujcych w budownictwie,
6) nowa ustawa z dnia 12 wrzenia 2002 r. o normalizacji (DzU
nr 169, poz. 1386) zniosa dotychczasowe uprawnienia ministrw do ustalania, w drodze rozporzdze, wykazw
obowizujcych Polskich Norm. W zwizku z tym od dnia
wejcia w ycie tej ustawy, czyli od dnia 1 stycznia 2003 r.
nie jest obligatoryjne rwnie stosowanie ustale p. 5.2.2
normy PN-ISO 9836, mimo zachowania jej wanoci.
1.2.2.

Wnioski praktyczne
Z powyszego chronologicznego przegldu ustale normowych
wynika, e aktualnie jest wana jedynie nowa norma PN-ISO
9836:1997, ale nie jest ona obligatoryjna w zakresie obliczania
powierzchni w budynkach. Oznacza to, e norma ta moe by
stosowana dobrowolnie, np. w wyniku przyjcia jej w umowie
o prace projektowe jako podstawy do obliczenia powierzchni
w projektowanym budynku, a w nastpstwie do sporzdzenia kosztorysu inwestorskiego, ustalenia ceny umownej wykonania budynku, rozliczenia kosztw budowy, obliczenia wynikowych kosztw jednostkowych (1 m2 Pu), ustalenia wysokoci wkadw czonkowskich oraz kosztw utrzymania budynku,
poszczeglnych mieszka i lokali uytkowych.
Poza tym stanem formalnym nader istotne s rnice
merytoryczne midzy zasadami obmiaru i obliczania powierzchni pomieszcze, mieszka i lokali uytkowych w bu-

13

STRONA GWNA

dynkach, ustalone w normach PN-70/B-02365 i PN-ISO

9836:1997. Zmiany te maj charakter tak zasadniczy, e nie
pozwalaj na zastosowanie jakiegokolwiek wskanika korekcyjnego, umoliwiajcego uzyskanie wynikw porwnywalnych. Wykonane na podstawie tych norm obliczenia powierzchni w tym samym budynku dadz cakowicie rne
wyniki parametryczne.
Trzeba std wyprowadzi wniosek, e wszystkie obliczenia powierzchni w budynku, dokonane w okresie obowizywania poprzedniej normy PN-70/B-02365, powinny by traktowane za wane i nadal uznawane jako podstawa pomiaru
i obliczania powierzchni, a w konsekwencji take wszelkich
decyzji i innych aktw prawnych (w tym ksig wieczystych)
oraz wszelkich rozlicze finansowych opartych na tych pomiarach i obliczeniach.
Tak sam zasad naley zastosowa do wszelkich zmian
w budynku, majcych wpyw na obliczenie wielkoci powierzchni budynku lub jego czci (mieszka, lokali uytkowych), poniewa w przeciwnym razie zmieniyby si relacje
parametryczne powierzchni podobnych ale obliczonych wg
rnych norm. Przykadem powstania takiego zamieszania
mog by zmiany wprowadzone w istniejcym budynku w wyniku modernizacji poszczeglnych lokali, adaptacji strychw
na mieszkania, nadbudowy budynku lub jego czciowej przebudowy, jeeli do obliczenia powierzchni, przeksztaconych
lub uzyskanych w wyniku takich zmian, zastosuje si odmienne zasady obliczania powierzchni ni byy przyjte w pierwotnym projekcie budowlanym.
Zatem, jeeli obliczenia powierzchni w projekcie budowlanym, na podstawie ktrego zosta wzniesiony budynek
i dokonano wszystkich oblicze kosztw budowy, wkadw
i kosztw eksploatacji, podjto decyzje o przydziaach lub
zawarto umowy kupna lokalu oraz dokonano wpisw do ksigi
wieczystej, zostay oparte na ustaleniach normy PN-70/
/B-02365, to take wszelkie ewentualne zmiany w budynku

14

STRONA GWNA

powinny by rejestrowane wg tych samych zasad. Jest natomiast moliwe wprowadzenie zmiany w obliczeniach powierzchni w caym budynku wg nowej normy PN-ISO
9836:1997, ale wymaga to wykonania inwentaryzacji technicznej caego budynku i nowego obmiaru wszystkich pomieszcze i lokali oraz powierzchni wsplnych wg zasad okrelonych w tej normie. Uwzgldnienie istotnych rnic midzy
zasadami obliczania powierzchni, okrelonymi w tych normach, spowoduje potrzeb dokonania zmian w aktach prawnych (decyzjach przydziau, umowach) i ksigach wieczystych
oraz w obliczeniach jednostkowych kosztw eksploatacji.
Wysokie koszty takiej operacji obciyyby wszystkich uytkownikw mieszka i innych lokali w budynku, take tych,
ktrych rzeczywisty stan takich nieruchomoci nie uleg najmniejszej zmianie od czasu zbudowania budynku. Natomiast
wynik tej pracy nie przynisby w efekcie nikomu adnych
realnych korzyci.
Nie ulega natomiast wtpliwoci, e zasady obliczania
powierzchni uytkowej, ustalone w normie PN-ISO 9836:1997,
powinny by stosowane w projektach nowo projektowanych
budynkw i na tej podstawie powinny by wykonane przedmiary robt do sporzdzenia kosztorysw inwestorskich, a w nastpstwie ustalane umowne koszty budowy, ostateczne rozliczenia z wykonawc, obliczane wartoci mieszka i lokali
uytkowych, wkady czonkowskie i pniejsze koszty eksploatacji.
Przyjcie takich zasad postpowania nie narusza adnych regu stosowania obydwu omawianych norm obliczania powierzchni, poniewa obydwie nie maj obecnie charakteru obowizujcego. Podobne stanowisko zaj rwnie
oficjalnie Zesp Budownictwa PKN w pimie z dnia 15
marca 2000 r., nr ZBD-IW/122/2000, skierowanym do Departamentu Budownictwa, Architektury, Geodezji i Kartografii MSWiA. W pimie tym Zesp Budownictwa PKN
informuje, e ...dobrowolno stosowania norm dopuszcza
powoywanie w umowach Polskich Norm, zarwno najnow-

15

STRONA GWNA

szych jak i wycofanych ze zbioru. Naley bra pod uwag fakt,

e dostpno PN znajdujcych si w zbiorze jest wiksza ni
norm wycofanych ze zbioru, jednak normy wycofane s w razie potrzeby dostpne w archiwum PKN, cznie z moliwoci
ich zakupu.
...Zarwno Zesp Budownictwa PKN, jak i NKP nr
232, s od wielu lat adresatami ogromnej iloci korespondencji i telefonw dotyczcych potrzeby interpretacji postanowie kolejno norm PN-70/B-02365 i PN-ISO 9836, odnonie zasad prawidowego okrelania i pomiaru powierzchni
uytkowej w budynkach, zwaszcza mieszkalnych, co wyranie wskazuje na piln potrzeb uregulowania i ujednolicenia
tego zagadnienia. Przytoczona wyej sytuacja wskazuje, e
nawet moliwo powoywania si w umowach na obie przytoczone normy nie rozwie obserwowanego w szerszym zakresie problemu.

1.3.

Porwnanie zasad obliczania powierzchni

pomieszcze i mieszka wg PN i PN-ISO
Ograniczajc zakres omwienia normowych zasad obliczania powierzchni do budynkw mieszkalnych, moemy zobrazowa je w postaci tablic porwnawczych, okrelajcych zasady obmiaru i obliczania powierzchni pomieszcze wg PN-70/B-02365 i PN-ISO 9836:1997 (tabl. 1) oraz zasady uwzgldniania wysokoci pomieszcze przy obliczaniu ich powierzchni
wg tyche norm (tabl. 2).
Porwnanie tych zasad potwierdza z pewnoci postawion wczeniej tez, i s one tak dalece rne, e nie da si
ich skorygowa adnym wspczynnikiem przeliczeniowym.
Oznacza to rwnie, e nie ma praktycznie adnej metody
poredniej dla obliczania powierzchni w tym samym budynku, poza przyjciem za podstaw obmiaru i obliczenia powierzchni zasad zawartych albo w normie PN-70/B-02365 albo
PN-ISO 9836:1997.

16

STRONA GWNA

Tablica 1. Zestawienie porwnawcze zasad obmiaru i obliczania powierzchni w budynkach wg PN-70/B-02365 i PN-ISO 9836:1997
Sposb obmiaru
Lp.

Przedmiot

1.

Obmiar pomieszczenia
wykonuje si na poziomie

1,00 m nad podog

na poziomie podogi

2.

Obmiar pomieszczenia
wykonuje si w wietle
cian ograniczajcych

w stanie surowym, tzn.

bez tynkw i okadzin
wykonywanych na
miejscu*)

w stanie cakowicie
wykoczonym

3.

Wnki w cianach,
o powierzchni do 0,1 m2

nie dolicza si
do powierzchni
pomieszczenia

jak
w PN-70/B-02365

4.

Wnki w cianach,
o powierzchni
powyej 0,1 m2

dolicza si
do powierzchni
pomieszczenia

nie dolicza si
do powierzchni
pomieszczenia

5.

Przejcia w cianach,
drzwiach i oknach
(balkonowych)

nie dolicza si
do powierzchni
pomieszczenia

jak
w PN-70/B-02365

6.

Pilastry i inne wystpy

cienne o powierzchni
do 0,1 m2

nie potrca si
z powierzchni
pomieszczenia

jak
w PN-70/B-02365

7.

Pilastry i inne wystpy

cienne o powierzchni
powyej 0,1 m2

potrca si z powierzchni pomieszczenia i dolicza do powierzchni

konstrukcji

nie potrca si
z powierzchni
pomieszczenia

do 0,01 m
do 0,1 m2

do 0,01 m
do 0,01 m2

Dokadno:
pomiaru liniowego
obliczenia powierzchni

wedug
PN-70/B-02365

wedug
PN-ISO 9836:1997

*) Przy obmiarze z natury pomieszcze i budynkw w stanie wykoczonym dodaje si

grubo tynku wewntrznego 2 cm, zewntrznego 3 cm.

17

STRONA GWNA

Tablica 2. Porwnanie zasad uwzgldniania wysokoci pomieszcze przy obliczaniu

ich powierzchni wg PN-70/B-02365 i PN-ISO 9836:1997

Lp.

Zalicza si
do powierzchni
pomieszczenia

Wedug
PN-70/B-02365

Wedug
PN-ISO 9836:1997

1.

Powierzchnia
o jednakowej
wysokoci

w 100 %

w 100 %

2.

Cz pomieszczenia o wysokoci wyszej od

poziomu danej
kondygnacji

nie wyodrbnia si
z powierzchni caego
pomieszczenia

wyodrbnia si i liczy
oddzielnie powierzchni
obydwu czci pomieszczenia

3.

Powierzchnia
pomieszczenia ze
skonym sufitem

wysokoci powyej
2,20 m liczy si
w 100 %,
wysokoci od 1,40 m
do 2,20 m liczy si
w 50 %,
poniej 1,40 m nie
wlicza si do powierzchni pomieszczenia

powierzchni pomieszczenia
liczy si w caoci, zgodnie
z powierzchni jego podogi,
ale dzieli si j na dwie
czci:
cz o wysokoci 1,90 m
i wicej,
cz o wysokoci poniej
1,90 m, ktra moe by
zaliczona wycznie do
powierzchni pomocniczej
(wg 72 ust. 1 WT-2002*)

4.

Powierzchnie
zewntrzne nie
zamknite ze
wszystkich stron,
dostpne z danego pomieszczenia

nie wlicza si do powierzchni pomieszczenia (ani mieszkania lub

lokalu uytkowego)

dolicza si do powierzchni
pomieszczenia (mieszkania,
lokalu uytkowego),
wykazujc oddzielnie:
powierzchnie nie nakryte
(balkony, tarasy),
powierzchnie nakryte
(loggie)

*) Chodzi o rozporzdzenie MI z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunkw technicznych, jakim powinny odpowiada budynki i ich usytuowanie (DzU Nr 75, poz. 690, zm.
2003 r. nr 33, poz. 270).

18

STRONA GWNA

Obydwie normy wyrniaj i okrelaj zasady obliczania:

powierzchni zabudowanej lub zabudowy (Pz),

powierzchni cakowitej (Pc),
powierzchni konstrukcji (Pk),
powierzchni ruchu (Pr), czyli komunikacji oglnej poziomej i pionowej,
powierzchni uytkowej (Pu) mieszka i lokali uytkowych,
ktra dzieli si na podstawow (Pp) i pomocnicz, czyli
dodatkow (Pd),
powierzchni usugowej (Pg), obejmujcej pomieszczenia
techniczne i gospodarcze obsugujce budynek i wszystkich
uytkownikw,
powierzchni netto (Pn).
Norma PN-ISO 9836:1997 ustala ponadto zasady obliczania powierzchni wewntrznej, ktr mona oznaczy symbolem Pw.
Naley jednak wyjani, e norma ta, w przeciwiestwie
do PN-70/B-02365, nie zawiera literowych symboli do oznaczania okrelonych rodzajw powierzchni, co uniemoliwia
w praktyce formuowanie matematycznych wzorw obliczania i podawanie w skrtowym zapisie porwnawczych wskanikw techniczno-ekonomicznych.
Aby wic zrekompensowa ten mankament normy
PN-ISO 9836:1997 w przedstawionym wyej wyliczeniu rodzajw powierzchni w budynkach, jak rwnie w dalszym tekcie
tej publikacji, zostay przyjte ich skrtowe symbole literowe,
oparte przede wszystkim na oznaczeniach wystpujcych
w normie PN-70/B-02365.
Zasady zaliczania do okrelonych rodzajw powierzchni uytkowej (podstawowej i pomocniczej) oraz powierzchni
usugowej zostay w najbardziej skrtowy sposb przedstawione w ukadzie tabelarycznym, charakteryzujcym normowy
podzia powierzchni w budynkach (tabl. 3).

19

STRONA GWNA

Tablica 3. Przykady zaliczania pomieszcze do niektrych rodzajw powierzchni w budynkach wg PN-ISO 9836:1997 na przykadach wybranych rodzajw budynkw i lokali o rnym przeznaczeniu (w wykazie pominito powierzchni nie zamknit ze wszystkich stron,
nie nakryt lub nakryt, ktr w razie wystpowania dolicza si oddzielnie do Pu)
Powierzchnia
podstawowa
Pp

Powierzchnia
usugowa
Pg

Powierzchnia
pomocnicza
Pd

1. DOM JEDNORODZINNY
pokoje, salon, gabinet,
pracownia

przedsionek, hol, przedpokj, schody czce

kondygnacje mieszkalne,
kuchnia, spiarnia, garderoba, szafy wbudowane,
WC, azienka

kotownia domowa, skad

opau, gara wbudowany,
pomieszczenia skadowe
i wielofunkcyjne pomieszczenia gospodarcze, korytarze, schody do piwnicy i na
poddasze nieuytkowe

2. BUDYNEK WIELORODZINNY
a) mieszkanie:
pokoje, salon, gabinet

b) budynek:
suma Pp mieszka
suma Pp innych lokali
uytkowych

hol, przedpokj, kuchnia,

spiarka, garderoba, szafy
wbudowane, WC, azienka

w obrbie mieszkania nie

ma pomieszcze
usugowych

suma Pd mieszka
suma Pd innych lokali
uytkowych

pralnie domowe, suszarnie

bielizny, wzkarnie, rowerkownie, komrki lokatorskie, pomieszczenia magazynowe lokali uytkowych, kotownia lub wze cieplny,
wentylatornia, komory zsypowe oraz wykazane oddzielnie garae wbudowane

3. BUDYNEK ZAMIESZKANIA ZBIOROWEGO

pokoje pobytu indywidualnego i zbiorowego, sale
konsumpcyjne, konferencyjne i wypoczynkowe

20

komunikacja wewntrzna,
recepcja, pokoje administracji, kuchnia z zapleczem
produkcyjnym, pokj pielgniarsko-zabiegowy, gabinet

pomieszczenia magazynowe, kotownia albo wze

cieplny, wentylatornia,
gara, pralnia, suszarnia

STRONA GWNA

Tablica 3 (cd.)
Powierzchnia
podstawowa
Pp

Powierzchnia
usugowa
Pg

Powierzchnia
pomocnicza
Pd
fryzjersko-kosmetyczny,
fitness-club, pomieszczenia
socjalne i higienicznosanitarne

4. PAWILON HANDLOWO-USUGOWY
pomieszczenie ekspozycji
i obsugi klienta, pracownia, biura

przedsionek, poczekalnia,
korytarz, schody, archiwum, pomieszczenia socjalne i higienicznosanitarne

pomieszczenia magazynowoskadowe, kotownia wbudowana lub rozdzielnia ciepa,

wentylatornia oraz wykazany
oddzielnie gara wbudowany

5. BUDYNEK PRODUKCYJNY
pomieszczenia pracy
cznie z pasmami ruchu
wewntrznego, biura
kierownictwa produkcji
i zarzdu

korytarze, schody, kantory,

narzdziownia, pomieszczenia socjalne i higienicznosanitarne

kotownia wbudowana,
wze cieplny, wentylatornia, trafostacja wbudowana, akumulatornia,
pomieszczenia magazynowo-skadowe

6. SAMODZIELNY GARA WIELOSTANOWISKOWY

powierzchnia ze stanowiskami postojowymi
i wewntrznymi drogami
manewrowymi

dojazdy poziome i pionowe rozdzielnia ciepa, wenty(pochylnie) nie bdce

latornia, pomieszczenie
drogami manewrowymi,
magazynowe
klatki schodowe, dyurka,
pomieszczenie higienicznosanitarne

7. BUDYNEK INWENTARSKI
pomieszczenie do hodowli
zwierzt lub ptactwa cznie z wewntrznymi pasmami obsugi

paszarnia, pomieszczenia
socjalne i higienicznosanitarne

kotownia, skad paszy

i sprztu technologicznego

21

STRONA GWNA

Tablica 3 (cd.)
Powierzchnia
podstawowa
Pp

Powierzchnia
pomocnicza
Pd

Powierzchnia
usugowa
Pg

8. BUDYNKI ADMINISTRACYJNO-BIUROWE
sale ekspozycji i obsugi
przedsionek, hol, recepcja,
klienta, sale konferencyjne, archiwum, pomieszczenia
pokoje biurowe
socjalne i higienicznosanitarne

kotownia, rozdzielnia ciepa, wentylatornia, klimatyzatornia oraz wykazany oddzielnie gara wbudowany

9. BUDYNKI UYTECZNOCI PUBLICZNEJ

pomieszczenia do zbiorowego uczestnictwa
i ekspozycji

1.4.

przedsionek, hol, szatnia,

pokoje biurowe kierownictwa, pomieszczenia socjalne i higienicznosanitarne

kotownia, rozdzielnia
ciepa lub wze cieplny,
wentylatornia, klimatyzatornia, akumulatorownia, magazyn oraz wykazany oddzielnie gara wbudowany

Inne regulacje okrelajce zasady obliczania

powierzchni uytkowej w budynkach
Szczegln uwag naley zwrci na zasady zaliczania pomieszcze do powierzchni uytkowej (Pu) i na zasady jej
podziau na powierzchni podstawow (Pp) i pomocnicz
(Pd), poniewa w tym zakresie, poza omawianymi normami,
rne akty prawne, w rnym czasie i dla rnego zakresu
zastosowania, ustalay reguy nie pokrywajce si cile z normowymi. Ze wzgldu na fakt, i obliczenia powierzchni odpowiadajce tym regulacjom stanowiy podstaw do projektowania mieszka, obliczania wartoci (ceny) mieszka, wielkoci wkadw mieszkaniowych i jednostkowych kosztw
eksploatacji, trzeba je omwi przynajmniej pokrtce.

1.4.1.

Normatywy techniczne projektowania

Zasady zaliczania pomieszcze do powierzchni uytkowej
mieszka i jej podzia na powierzchni podstawow (Pp) i po-

22

STRONA GWNA

Tablica 4. Porwnanie zasad zaliczania pomieszcze i innych przestrzeni do

powierzchni uytkowej mieszka (Pu) w budynkach wielorodzinnych oraz jej podziau
na podstawow (Pp) i pomocnicz (Pd) wedug (dawnych) normatyww
technicznych projektowania (NTP) oraz norm obliczania powierzchni w budynkach
Powierzchnie pomieszWedug
cze i innych elemenNTP 1959
Lp.
tw mieszkania
1.

2.

Pomieszczenia mieszkalne (pokoje, alkowy

sypialne)
Kuchnie i wnki
kuchenne

Wedug
NTP-1974

Wedug
PN69/B-02360

Wedug
PN-ISO
9836:1997

Pp

Pp

Pp

Pp

do 8 m2
do Pd,
cz ponad 8 m2
do Pp

Pd

Pd

Pd

Komunikacja
wewntrzna (hol,
przedpokj, korytarz)

Pd

Pd

Pd

Pd

3.

Pomieszczenia
higienicznosanitarne
(azienki, WC)

Pd

Pd

Pd

Pd

4.

Powierzchnie skadowania (szafy wbudowane, garderoby), nie

liczc pawlaczy

Pd

Pd

Pd

Pd

5.

Balkony

nie wlicza
si do Pu

nie wlicza
si do Pu

Loggie

50 % powierzchni
zalicza si
do Pu
(jako Pd)

nie zalicza nie zalicza

si w ogle si w ogle
do Pu
do Pu

6.

7.

8.

Komrki lokatorskie nie zalicza

poza obrbem miesz- si do Pu
kania

nie zalicza
si do Pu

nie wlicza
si do Pu

zalicza si
w 100 % do
Pu, ale wykazuje oddzielnie
zalicza si
w 100 %
do Pu, ale
wykazuje oddzielnie

nie zalicza nie zalicza

si do Pu
si do Pu
lecz do Pg*) lecz do Pg*)

*) Pg powierzchnia usugowa, do ktrej zalicza si powierzchnie pomieszcze

technicznych i gospodarczych

23

STRONA GWNA

mocnicz (Pd) w budynkach wielorodzinnych dla ludnoci

nierolniczej w miastach, ustalone w tzw. normatywach technicznych projektowania (NTP) i normach obrazuje tablica 4.
Naley zwrci uwag na istotn rnic w sposobie potraktowania w tych regulacjach powierzchni balkonw i loggii przy obliczaniu powierzchni mieszka. Przedstawione
w tablicy normatywne zasady obliczania powierzchni uytkowej mieszka w projektach stanowiy podstaw do wszelkich
oblicze kosztw oraz decyzji o przydziale mieszka i innych dokumentw prawnych i finansowych, ktre nie ulegay
adnej rewizji w nastpstwie kolejnej zmiany normatywu.
Ostatni normatyw techniczny projektowania z 1974 r. by
obowizujc podstaw prawno-techniczn projektowania
mieszka w budownictwie spdzielczym, zakadowym i komunalnym do 1988 r., ale w praktyce by stosowany prawie
do poowy lat 90-tych. Naley zaznaczy, e zasady obmiaru
i obliczania powierzchni uytkowej mieszka, okrelone w tym
normatywie, odpowiaday ustaleniom obowizujcej w tym
czasie normy PN-70/B-02365.
1.4.2.

Ustawa Prawo lokalowe

Bardzo istotne regulacje dotyczce obliczania powierzchni
uytkowej mieszka i powierzchni cakowitej budynkw zawieray akty prawne dotyczce publicznej gospodarki
lokalami.
W okresie przyjtym za porwnawczy (lata 19702003)
obowizyway w tym zakresie nastpujce akty prawne:
1) ustawa z dnia 10 kwietnia 1974 r. Prawo lokalowe (j.t.
DzU 1983 r. nr 11, poz.55, z pn. zm.), ktra stracia wano z dniem 11 listopada 1994 r.,
2) rozporzdzenie Rady Ministrw z dnia 26 czerwca 1974 r.
w sprawie wykonania niektrych przepisw Prawa lokalowego (DzU nr 26, poz. 152, z pn. zm.), ktre stracio
wano z dniem 31 grudnia 1987 r.,

24

STRONA GWNA

3) rozporzdzenie Rady Ministrw z dnia 9 listopada 1987 r.

w sprawie wykonania niektrych przepisw Prawa lokalowego (DzU nr 36, poz. 203, z pn. zm.), ktre stracio
wano z dniem 11 padziernika 1994 r.
Ustawa Prawo lokalowe okrelaa na wstpie pojcie
lokalu mieszkalnego i lokalu uytkowego, ktre naley przytoczy ze wzgldu na fakt, i stanowio ono podstaw duej
liczby rnorodnych decyzji administracyjnych, umw i wpisw do ksig wieczystych:
Art. 5.1. Za lokal mieszkalny uwaa si samodzielny lokal mieszkalny, jak te jego cz obejmujc co najmniej 1 pokj o powierzchni nie mniejszej ni 10 m2, jeeli jest ona odrbnym przedmiotem najmu.
2. Samodzielnym lokalem mieszkalnym jest wydzielony trwaymi cianami w obrbie budynku zesp izb cznie z pomieszczeniami pomocniczymi, w ktrym zamieszkiwanie nie wymaga
korzystania z pomieszcze znajdujcych si w innym lokalu.
3. Za lokal uytkowy uwaa si samodzielny lokal lub jego
cz, wykorzystywan na inne cele ni mieszkalne. ... Lokal
uytkowy powinien by wykorzystany zgodnie z przeznaczeniem.
Powoane rozporzdzenia wykonawcze do tej ustawy ucilay m.in. istotne zasady obliczania powierzchni cakowitej domw i powierzchni uytkowej mieszka i lokali biurowych.
W brzmieniu rozporzdzenia RM z dnia 9 listopada 1987 r.
(DzU nr 36, poz. 203, z pn. zm.) naley przytoczy w tym
zakresie nastpujce regulacje:
8. Powierzchni cakowit domw, o ktrych mowa
w 6 (jednorodzinnych i letniskowych przyp. W. K.) i 7
(mieszkalno-pensjonatowych przyp. W. K.), stanowi powierzchnia wszystkich kondygnacji, w tym take kondygnacji
podziemnych, mierzona po obrysie zewntrznym cian. Do powierzchni cakowitej zalicza si rwnie:
1) powierzchni galerii i logii oraz
2) powierzchni poddaszy lub ich czci, a take pomieszcze
na poddaszach o wysokoci mierzonej w wietle konstrukcji
dachu lub stropu rwnej i wikszej ni 1,90 m.

25

STRONA GWNA

... 9.1. Powierzchni mieszkaln lokalu stanowi czna powierzchnia pokoi. Za pokj nie uwaa si pomieszczenia o powierzchni poniej 6 m2.
2. Powierzchni mieszkaln lokalu, w ktrym nie ma wydzielonego pomieszczenia kuchennego, pomniejsza si o 4 m2.
1.4.3.

Ustawa o najmie lokali

Z nieobowizujcej ju obecnie ustawy z dnia 2 lipca 1994 r.
o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych (j.t.
DzU 1998 r. nr 120, poz. 787, zm. 1998 r. nr 162, poz. 1119)
naley przytoczy jedynie okrelenie pojcia samodzielnego
lokalu mieszkalnego i zasad obliczania jego powierzchni uytkowej:
Art. 3.1. Samodzielnym lokalem mieszkalnym, zwanym
dalej lokalem, w rozumieniu ustawy jest:
1) wydzielona trwaymi cianami w obrbie budynku izba lub
zesp izb przeznaczonych na stay pobyt ludzi, ktry wraz
z pomieszczeniami pomocniczymi suy zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych,
2) budynek mieszkalny, w ktrym znajduje si tylko jeden lokal
(dom jednorodzinny), oraz lokal stanowicy odrbn nieruchomo, jeeli taki dom lub lokal jest w caoci przedmiotem najmu.
2. W rozumieniu ustawy lokalem mieszkalnym jest rwnie pracownia wynajta twrcy do prowadzenia dziaalnoci
w dziedzinie kultury i sztuki.
... 5. Przez powierzchni uytkow lokalu mieszkalnego rozumie si powierzchnie wszystkich pomieszcze znajdujcych
si w lokalu, a w szczeglnoci: pokoi, kuchni, spiarni, przedpokoi, alkw, holi, korytarzy, azienek oraz innych pomieszcze
sucych mieszkalnym i gospodarczym potrzebom najemcy, bez
wzgldu na ich przeznaczenie i sposb uytkowania; nie uwaa
si jednak za powierzchni uytkow lokalu mieszkalnego powierzchni balkonw, tarasw i loggii, antresoli, szaf i schowkw
w cianach, pralni, suszarni, wzkowni, strychw, piwnic i ko-

26

STRONA GWNA

mrek przeznaczonych na przechowywanie opau. Obmiaru

powierzchni uytkowej lokalu dokonuje si w wietle wyprawionych cian wedug zasad okrelonych w Polskiej Normie.
Przy kwalifikowaniu pomieszcze przeznaczonych na
stay i czasowy pobyt ludzi, w tym pomieszcze mieszkalnych
(pokoi) i pomocniczych w mieszkaniach, naley uwzgldnia
przepisy rozporzdzenia MGPiB z dnia 14 grudnia 1994 r.
w sprawie warunkw technicznych, jakim powinny odpowiada budynki i ich usytuowanie (j.t. DzU 1999 r. nr 15, poz.
140), jednake ich przytaczanie tutaj jest niemoliwe ze wzgldu na zbyt duy zakres tych regulacji i ich wzajemne zwizki.
Podobne znaczenie, chocia zawone do regulacji dotyczcych wycznie pomieszcze do pracy, maj przepisy rozporzdzenia MPiPS z dnia 26 wrzenia 1997 r. w sprawie oglnych przepisw bezpieczestwa i higieny pracy (DzU nr 129,
poz. 844 z pn.zm.).
1.4.4.

Ustawa o wasnoci lokali

Istotne podstawy do ustalenia pojcia samodzielnego lokalu
mieszkalnego, a w konsekwencji jego powierzchni uytkowej, wprowadzia ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o wasnoci lokali (j.t. DzU 2000 r. nr 80, poz. 903), ktra ustala, e:
Art. 2. ... 2. Samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu ustawy, jest wydzielona trwaymi cianami w obrbie
budynku izba lub zesp izb przeznaczonych na stay pobyt ludzi, ktre wraz z pomieszczeniami pomocniczymi su zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje si
odpowiednio rwnie do samodzielnego lokalu wykorzystywanego zgodnie z przeznaczeniem na cele inne ni mieszkalne.
... 4. Do lokalu mog przynalee, jako jego czci skadowe, pomieszczenia, choby nawet do niego bezporednio nie przylegay lub byy pooone w granicach nieruchomoci gruntowej
poza budynkiem, w ktrym wyodrbniono dany lokal, a w szczeglnoci: piwnica, strych, komrka, gara zwane dalej pomieszczeniami przynalenymi. ...

27

STRONA GWNA

Art. 3. ... 2. Nieruchomo wspln stanowi grunt oraz

czci budynku i urzdzenia, ktre nie su wycznie do uytku wacicieli lokali.
1.4.5. Zarzdzenie Prezesa GUS
Mniejszy zakres regulacji, ale o znaczeniu powszechnym, miay
ustalenia zawarte w zarzdzeniu nr 13 Prezesa GUS z dnia
31 marca 1990 r. w sprawie zasad metodycznych statystyki
gospodarki mieszkaniowej i komunalnej (DzUrz GUS nr 6,
poz. 19), ktre utracio wano z kocem 1998 r. Zawierao
ono m.in. okrelenie pojcia izby oraz powierzchni uytkowej mieszka, stosowane w sprawozdawczoci statystycznej.
Zgodnie z tym zarzdzeniem:
Izba jest to pomieszczenie, oddzielone od innych pomieszcze w mieszkaniu staymi cianami sigajcymi od podogi do
sufitu, o powierzchni co najmniej 4 m2, z bezporednim owietleniem dziennym, to jest oknem lub oszklonymi drzwiami w cianie zewntrznej budynku; izbami s zarwno pokoje, jak i kuchnie speniajce wyej okrelone warunki.
Powierzchnia uytkowa mieszkania jest to czna powierzchnia pokoi (izb), kuchni, przedpokoi, azienki i wszystkich innych pomieszcze wchodzcych w skad mieszkania (bez
powierzchni loggii).
1.4.6.

Ustawa o podatkach
Aktem prawnym, okrelajcym szczeglne zasady obliczania
powierzchni uytkowej, jest ustawa z dnia 12 stycznia 1991 r.
o podatkach i opatach lokalnych (DzU nr 9, poz. 31 z pn.
zm.), ktra stanowi, e:
Art. 3.1. Opodatkowaniu podatkiem od nieruchomoci
podlegaj:
1) budynki lub ich czci,
2) budowle zwizane wycznie z prowadzeniem dziaalnoci
gospodarczej innej ni dziaalno rolnicza lub lena,

28

STRONA GWNA

3) grunty nie objte przepisami o podatku rolnym,

4) grunty objte przepisami o podatku rolnym, zwizane z prowadzeniem dziaalnoci gospodarczej innej ni dziaalno
rolnicza lub lena.
......
4. Za budynek, w rozumieniu ustawy, uwaa si obiekt budowlany umocowany w ziemi lub na ziemi, posiadajcy ciany
lub supy albo filary oraz pokrycie dachowe.
Art. 4.1. Podstaw opodatkowania stanowi:
1) dla budynkw lub ich czci powierzchnia uytkowa,
......
2. Za powierzchni uytkow budynku, w rozumieniu ustawy, uwaa si powierzchni mierzon po wewntrznej dugoci
cian na wszystkich kondygnacjach, z wyjtkiem powierzchni
klatek schodowych oraz szybw dwigw.
3. Powierzchni pomieszcze lub ich czci oraz cz kondygnacji o wysokoci w wietle od 1,40 m do 2,20 m zalicza si
do powierzchni uytkowej budynku w 50%, a jeeli wysoko
jest mniejsza ni 1,40 m, powierzchni t pomija si.
Podobne postanowienia zawiera ustawa z dnia 28 lipca
1983 r. o podatku od spadkw i darowizn (j.t. DzU 1997 r.
nr 16, poz. 89 z pn. zm.), ktra okrela m.in., e:
art. 16. ...4. Za powierzchni uytkow budynku (lokalu)
w rozumieniu ustawy uwaa si powierzchni mierzon po wewntrznej dugoci cian pomieszcze na wszystkich kondygnacjach (podziemnych i nadziemnych z wyjtkiem powierzchni
piwnic i klatek schodowych oraz szybw dwigw).
5. Powierzchnie pomieszcze lub ich czci oraz cz kondygnacji o wysokoci w wietle od 1,40 m do 2,20 m zalicza si
do powierzchni uytkowej budynku w 50%, a jeeli wysoko
jest mniejsza ni 1,40 m powierzchni t pomija si.
1.4.7.

Wnioski praktyczne
Przedstawione wyej ustawowe zasady obliczania powierzchni uytkowej do celw podatkowych s bardzo oglne i nie

29

STRONA GWNA

uwzgldniaj np. faktu, e w budynkach mieszkalnych jednorodzinnych i zagrodowych oraz sucych do celw rekreacji indywidualnej, schody speniaj rol komunikacji wewntrznej, a wic nie maj charakteru komunikacji oglnej,
obsugujcej uytkownikw wielu mieszka lub innych lokali uytkowych, a zatem nie ma logicznego uzasadnienia
dla wyczenia ich z powierzchni uytkowej takich budynkw.
Dlatego przepisy ustawy naley stosowa jedynie dla
celw wymiaru podatku od nieruchomoci lub od spadku bd
darowizny, chocia nawet w tym zastosowaniu w wielu przypadkach trudno pogodzi jej ustalenia z zasadami obliczania
powierzchni uytkowej okrelonymi w obowizujcej w czasie ustanawiania tej ustawy normie PN-70/B-02365, jak rwnie w normie PN-ISO 9836:1997.
Uporzdkowanie tych rozbienoci wymaga odpowiednich zmian w powoanych ustawach, ktre mog by dokonane jedynie w obowizujcym trybie postpowania legislacyjnego. Bez ich dokonania nie mona usun widocznych rozbienoci i ujednolici stosowane w rnych aktach prawnych
zasady kwalifikowania, obmiaru i obliczania powierzchni uytkowej lokali oraz jej podziau na podstawow i pomocnicz,
a take obliczania powierzchni usugowej i powierzchni ruchu w budynkach.

30

STRONA GWNA

ROZDZIA

Obliczanie kubatury budynkw.

Stan prawny w latach 19702003
i wnioski praktyczne

2.1.

Uwagi wstpne
Zasady obliczania kubatury budynkw obowizujce w okresie ostatniego 30-lecia w Polsce nie wywoay takich trudnoci w ich wdroeniu i nieporozumie, jakie powstay w obszarze regulacji dotyczcych obmiaru i obliczania powierzchni
w budynkach.
Do ograniczenia tych trudnoci przyczyni si fakt, e
zasady obmiaru i obliczania kubatury byy okrelone jedynie
w Polskich Normach i w zasadzie nie byy przedmiotem adnych innych regulacji prawnych.

2.2.

Podstawy prawne obliczania kubatury budynkw

2.2.1.

Podstawowe normy i przepisy

W przedmiotowym zakresie byy wprowadzane kolejno nastpujce regulacje:
1) w grudniu 1969 r. zostaa ustanowiona przez PKN norma
PN-69/B-02360 Kubatura budynkw. Zasady obliczania,
obowizujca od dnia 1 lipca 1970 r.,
2) ustawa z dnia 3 kwietnia 1993 r. o normalizacji (DzU nr 55,
poz. 251, z pn. zm.) zniosa obligatoryjno Polskich
Norm, ale przyznaa waciwym ministrom prawo ogasza-

31

STRONA GWNA

nia w drodze rozporzdzenia wykazw Polskich Norm

obowizujcych w caoci lub w czci w okrelonym dziale gospodarki narodowej,
3) MGPiB na podstawie ww. ustawy wyda rozporzdzenie
z dnia 21 czerwca 1994 r. w sprawie wprowadzenia obowizku stosowania niektrych Polskich Norm z zakresu budownictwa, gospodarki przestrzennej i komunalnej oraz
geodezji i kartografii (DzU nr 84, poz. 387, zm. 1995 r. nr
45, poz. 235). W zamieszczonym Wykazie Polskich Norm
do obowizkowego stosowania znalaza si rwnie norma PN-69/B-02360. Rozporzdzenie weszo w ycie
z dniem 8 sierpnia 1994 r.,
4) uchwa nr 33/97-o PKN z dnia 28 padziernika 1997 r.
zostaa ustanowiona nowa norma PN-ISO 9836:1997 Waciwoci uytkowe w budownictwie. Okrelanie i obliczanie wskanikw powierzchniowych i kubaturowych, ktra
zastpia norm PN-69/B-02360,
5) w miejsce uchylonego rozporzdzenia MGPiB z dnia
21 czerwca 1994 r. zostao wydane rozporzdzenie MSWiA
z dnia 4 marca 1999 r. w sprawie wprowadzenia obowizku
stosowania niektrych Polskich Norm (DzU nr 22, poz. 209).
W zamieszczonym Wykazie Polskich Norm do obowizkowego stosowania znajduje si norma PN-ISO 9836:1997,
z ograniczeniem zakresu jej obowizywania tylko do p. 5.2.2
normy, tzn. do obliczania kubatury brutto budynkw lub
ich czci cakowicie zamknitych i przekrytych. Rozporzdzenie MSWiA weszo w ycie z dniem 2 kwietnia 1999 r.
Taki sam zakres obowizywania PN-ISO 9836:1997 zosta
utrzymany w kolejnych rozporzdzeniach zawierajcych
wykazy Polskich Norm obowizujcych w budownictwie.
6) nowa ustawa z dnia 12 wrzenia 2002 r. o normalizacji (DzU
nr 169, poz. 1386) znosi uprawnienia ministrw do ustalania, w drodze rozporzdze, wykazw obowizujcych
Polskich Norm. W zwizku z tym, od dnia wejcia w ycie
tej ustawy, czyli od 1 stycznia 2003 r. nie jest obowizujce
stosowanie ustale p. 5.2.2 normy PN-ISO 9836:1997,
mimo jej wanoci.

32

STRONA GWNA

2.2.2.

Wnioski praktyczne
Z przedstawionego w p. 2.2.1 chronologicznego przegldu regulacji wynika, e obecnie nadal jest wana norma PN-ISO
9836:1997 i moe by stosowana do obliczania kubatury brutto
budynkw lub ich czci cakowicie zamknitych i przekrytych
(p. 5.2.2 normy), mimo zniesienia obligatoryjnoci wszystkich
Polskich Norm. W szczeglnoci naley uzna za wskazane zastosowanie ustale tej normy do obliczenia i wykazania w opisie
technicznym do projektu budowlanego wielkoci kubatury ogrzewanej czci budynku, jako podstawowego parametru niezbdnego do sporzdzenia wymaganej charakterystyki energetycznej
obiektu budowlanego, zgodnie z 11 p. 9 rozporzdzenia MI
z dnia 3 lipca 2003 r. w sprawie szczegowego zakresu i formy
projektu budowlanego (DzU nr 120, poz. 1133).
Charakterystyka energetyczna budynku musi zawiera
midzy innymi obliczenie wartoci granicznej wskanika sezonowego zapotrzebowania na energi ciepln do ogrzewania budynku (Eo), w zalenoci od wspczynnika ksztatu
budynku okrelonego stosunkiem A/V, zgodnie z 329 rozporzdzenia MI z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunkw technicznych, jakim powinny odpowiada budynki i ich
usytuowanie (DzU nr 75, poz. 690, zm. 2003 r. nr 33, poz.
270), gdzie ustalono, e:
...A jest sum pl powierzchni wszystkich cian zewntrznych (wraz z oknami i drzwiami balkonowymi), dachw
i stropodachw, podg na gruncie lub stropw nad piwnic
nieogrzewan, stropw nad przejazdami, oddzielajcych cz
ogrzewan budynku od powietrza zewntrznego, gruntu i przylegych nieogrzewanych pomieszcze, liczon po obrysie zewntrznym,
V jest kubatur netto ogrzewanej czci budynku obliczan
jako kubatura brutto budynku pomniejszona o kubatur wydzielonych klatek schodowych, szybw dwigowych, a take zewntrznych, niezamknitych ze wszystkich stron czci budynku, takich jak: podcienia, balkony, tarasy, loggie i galerie.

33

STRONA GWNA

Poza wymaganiami dotyczcymi obliczania wskanika

A/V, wobec nieobligatoryjnoci normy PN-ISO 9836:1997,
obecnie mona praktycznie w dowolny sposb korzysta z cechy fakultatywnoci pozostaych regulacji ustalonych w tej normie w zakresie obliczania rnego rodzaju kubatur, nie majcych zwizku z charakterystyk energetyczn obiektu budowlanego. Mona zatem w peni wykorzysta liberalne
stanowisko, zajte przez Zesp Budownictwa PKN z dnia
15 marca 2000 r., nr ZBD-IW/122/2000, w pimie skierowanym do Departamentu Budownictwa, Architektury, Geodezji i Kartografii MSWiA, zacytowanym ju w rozdziale 1.2.2
tej publikacji.
W pimie tym Zesp Budownictwa PKN stwierdzi, e
... dobrowolno stosowania norm dopuszcza powoywanie
w umowach Polskich Norm, zarwno najnowszych, jak i wycofanych ze zbioru. Zgodnie z tym stanowiskiem, mona zaleca przyjcie nastpujcych zasad postpowania: obliczanie
kubatury budynkw nowo projektowanych naley wykonywa
wg zasad okrelonych w normie PN-ISO 9836:1997, natomiast
w projektach wszelkiego rodzaju zmian w budynkach, ktrych
kubatury zostay obliczone wg normy PN-69/B-02360, korekty tych oblicze mog by zrobione wg ustale tej samej
normy. Pozwoli to na zachowanie waciwych relacji starych
i nowych oblicze i uniknicie w ten sposb koniecznoci
wykonywania w takich przypadkach od nowa penych oblicze kubatur na podstawie normy PN-ISO 9836.

2.3.

Porwnanie zasad obliczania kubatury budynkw

wg PN i PN-ISO
Oglne zasady obmiaru i obliczania kubatury budynkw wg
normy PN-69/B-02360 rni si od ustalonych w normie
PN-ISO 9836:1997 gwnie w szczegach, wskutek czego
w wielu przypadkach rnice te nie maj bardziej znaczcego
wpywu na wyniki oblicze kubatury brutto.

34

STRONA GWNA

Istotne rnice obydwu regulacji normowych polegaj

natomiast na tym, e norma PN-69/B-02360 okrelaa wycznie zasad obliczania kubatury oglnej (czyli brutto) budynku, natomiast norma PN-ISO z 1997 r. formuuje zasady obliczania wielu rodzajw kubatur, a mianowicie:
kubatury brutto budynku lub jego czci zamknitej ze
wszystkich stron i przekrytej (Vbz),
kubatury brutto budynku lub czci budynku nie zamknitych ze wszystkich stron lecz przekrytych (Vbn),
kubatury brutto budynkw lub ich czci nie zamknitych
ze wszystkich stron i nie przekrytych (Vbo),
kubatury netto (Vn),
kubatury wewntrznej netto (Vw),
kubatury uytkowej netto (Vu),
kubatury usugowej netto (Vg),
kubatury ruchu netto (Vr).
Naley jednak wyjani, e norma PN-ISO 9836:1997,
podobnie jak w odniesieniu do powierzchni w budynkach, nie
wprowadza adnych skrtowych symboli rwnie do oznaczania wszystkich rodzajw kubatur, co utrudnia w praktyce
dokonywanie matematycznych zapisw obliczanych wartoci
powierzchni i kubatur, a w szczeglnoci uywanie ich we
wzorach i w obliczeniach, oraz przedstawianie oglnego zapisu porwnawczych wskanikw techniczno-ekonomicznych.
Dlatego w tekcie tej publikacji zostay przedstawione autorskie propozycje odpowiednich symboli literowych do oznaczania wszystkich rodzajw obliczanych kubatur w budynkach.
Do znaczne rnice wystpuj midzy omawianymi
normami w zasadach obmiaru budynkw i ich czci, potrzebnych do obliczania kubatury budynkw i ich czci (tabl. 5).
Trzeba w tym miejscu zwrci szczegln uwag na znaczn
rnic w obmiarze wysokoci budynkw niepodpiwniczonych,
gdy bd miay one istotny wpyw na wyniki oblicze kubatury brutto.

35

STRONA GWNA

Tablica 5. Porwnanie zasad obliczania kubatury budynkw i ich czci wg norm

PN-69/B-02360 i PN-ISO 9836:1997
Sposb obmiaru
Lp.

Przedmiot

Wedug
PN-69/B-02360
1,0 m nad poziomem
podogi

Wedug
PN-ISO 9836:1997

1.

Obmiar rzutu poziomego

kondygnacji wykonuje si

na poziomie podogi

2.

Obmiar rzutu poziomego kon- w stanie surowym, bez

dygnacji wykonuje si po obry- wykoczenia elewacji
sie przegrd zewntrznych

3.

Wysoko kondygnacji
dla obliczenia:
a) kubatury oglnej (brutto): od wierzchu podogi po- jak wg
mieszczenia do wierzchu PN-69/B-02360
podogi nad stropem nakrywajcym

w stanie cakowicie
wykoczonym

b) kubatury wewntrznej
netto:

w normie nie byo takich od wierzchu podogi

do spodu stropu
rodzajw kubatury

4.

Pilastry i inne wystpy ze

cian zewntrznych

wlicza si do kubatury nie wlicza si do kubawystpy > 0,1 m2 rzutu tury bez wzgldu na
poziomego
wielko przekroju

5.

Otwarte wnki (loggie) i galerie (kruganki), podcienia

podparte, bramy i przewity

wlicza si w 100%

6.

Balkony i tarasy otwarte nad wlicza si w 100% tarasy wlicza si do kubatury,

niszymi czciami budynku i balkony jeeli maj ale przedstawia oddzielwysig > 1,0 m
nie
(do poziomu balustrady)

7.

Wykusze zamknite

wlicza si w 100%

wlicza si w 100%

8.

wietliki dachowe i lukarny

wlicza si w 100%,
jeeli maj przekrj
pionowy 1,0 m2

wlicza si w 100%
wg faktycznej objtoci

9.

Kominy i przewody obudowane

wlicza si w 100%
kominy o powierzchni
rzutu poziomego
> 0,5 m2, ale tylko
powyej poziomu
kalenicy

nie wlicza si w ogle

36

wlicza si w 100%

STRONA GWNA

Tablica 5 (cd.)
Sposb obmiaru
Lp.

Przedmiot

Wedug
PN-69/B-02360

Wedug
PN-ISO 9836:1997

wlicza si w 100%
bez wzgldu na wielko przekroju poziomego na ca wysoko faktyczn

nie ma w normie
adnych ustale, ale
naley wlicza do
kubatury w 100%,
jeeli nie maj
charakteru pilastru,
lecz stanowi dobudowan konstrukcj

11. Schody zewntrzne podparte majce wlicza si w 100% do

wicej ni 3 stopnie i powierzchnie
poziomu terenu do
rzutu poziomego 1,0 m2, nie prze- wierzchu pyty
kryte rampy i tarasy w przyziemiu

nie wlicza si do
kubatury, bez wzgldu na wielko
powierzchni

10. Kominy przybudowane

do budynku

12. Studzienki przy oknach piwnicznych i podobne elementy

wlicza si w 100%, je- nie wlicza si do kueli maj powierzch- batury, bez wzgldu
ni paszczyzny pio- na wielko
nowej > 0,5 m

13. Przekryte galerie

i loggio-balkony

wlicza si w 50%

14. Pochylnie zewntrzne oraz

schody zewntrzne i rampy podparte wspornikowo

wlicza si w 100%, li- nie wlicza si do kuczc od spodu pyty do batury

wierzchu balustrady

15. Daszki i podcienia wspornikowe

o wysigu 1,0 m

wlicza si w 50% liczc od poziomu terenu do wierzchu

przekrycia

nie wlicza si do kubatury

16. Przestrze poddaszy nieuytkowych (strychw) i stropodachw

wlicza si w 30% przestrze poddaszy i stropodachw o redniej

wysokoci 1,0 m

wlicza si w 100%

17. Inne, nie wymienione wyej drob- nie wlicza si do kune elementy architektoniczno-bu- batury
dowlane

wlicza si w 100%
lecz przedstawia
oddzielnie

nie wlicza si do kubatury

37

STRONA GWNA

Tablica 5 (cd.)
Sposb obmiaru
Lp.

Przedmiot

Wedug
PN-69/B-02360

Wedug
PN-ISO 9836:1997

18. Zasady mierzenia wysokoci bu- od wierzchu podogi

dynku nadziemnego podpiwniczo- do wierzchniej warnego i podziemnego
stwy ocieplenia stropu lub stropodachu
nad najwysz kondygnacj + odpowiedni
procent kubatury
strychu i elementw
ponad dachem

od spodu konstrukcji
nonej podogi (bez
warstw podkadowych) do pokrycia
dachu

19. Zasady mierzenia wysokoci budynku niepodpiwniczonego (nie

liczc poddasza nieuytkowego)

od wierzchu chodnika
lub przylegego
terenu do wierzchu
warstwy ocieplenia
i podogi na stropie
nad najwysz kondygnacj uytkow lub
do wierzchu ocieplenia i pokrycia stropodachu

od spodu konstrukcji
nonej podogi (bez
warstw podkadowych) do wierzchu
warstwy ocieplenia
i podogi na stropie
nad najwysz kondygnacj uytkow lub
do wierzchu ocieplenia i pokrycia stropodachu

do 0,01 m

do 0,01 m

a) do 1,0 m3
b) do 10,0 m3

kade obliczenie kubatury z dokadnoci

do 0,01 m3

Dokadno pomiarw liniowych

do obliczenia kubatury
Dokadno obliczenia kubatury:
a) budynku do 10 000 m3
b) budynku od 10 000 m3
do 100 000 m3
c) budynku powyej 100 000 m3

38

c) do 100 m3

STRONA GWNA

ROZDZIA

Obliczanie powierzchni budynkw

wg PN-ISO 9836:1997.
Komentarze do punktu 5.1 normy

3.1.

Zasady obmiaru i obliczania powierzchni

(p. 5.1.1 normy)*

Ogln zasad obliczania powierzchni budynku norma okrela nastpujco:

5.1.1.1 Pola powierzchni poziomych i pionowych okrela si
zgodnie z wymiarami rzeczywistymi. Paszczyzny nachylone wymiaruje si na ich rzucie na paszczyzn poziom (do oblicze
strat ciepa zawsze naley jednak przyjmowa rzeczywiste pole
powierzchni).
5.1.1.2 Pole powierzchni podaje si w m2 z dokadnoci do
dwch miejsc po przecinku.
Uwzgldniajc t zasad, zgodnie z norm i logik, naley stosowa w praktyce nastpujce sposoby pomiaru i obliczania powierzchni:
1) powierzchni wewntrzn budynku, jego czci i poszczeglnych pomieszcze mierzy si na poziomie podogi kondygnacji w wietle wykoczonych powierzchni pionowych
przegrd zamykajcych pomieszczenie od zewntrz i od wewntrz budynku, bez odliczania z tej powierzchni gruboci
listew przyciennych i cokolikw,
2) zasad okrelon wyej w p. 1 stosuje si tak samo w przypadku, gdy grna przegroda zamykajca nie jest rwnolega do paszczyzny podogi (rys. 1),
*) Tu i dalej w nawiasach umieszczono odpowiednie punkty PN-ISO 9836:1997.

39

STRONA GWNA

1,90

hr

Pd

Pd
Pp/

hmax

a)

hr

1,90

hk

40

Pd

Pd
Pp/

hmax

b)

STRONA GWNA

3) do powierzchni przekroju poziomego przegrd zewntrznych i wewntrznych nie dolicza si pilastrw i pkolumn,
ani nie odlicza si od niej otworw (drzwiowych, okien balkonowych lub wystawowych), nisz i wnk wykonanych
w gruboci tych przegrd (rys. 2),
4) do powierzchni konstrukcji na danej kondygnacji wlicza
si w stanie wykoczonym ciany none, filary, supy i kolumny, kominy, obudowane piony instalacyjne i zsypowe
oraz stae cianki dziaowe, nie przystosowane do demontau,
5) z powierzchni pomieszczenia nie odlicza si powierzchni
przekroju poziomego cianek dziaowych niestaych, przystosowanych do demontau, likwidacji lub zmiany pooenia,
Rysunek 1. Zasady mierzenia powierzchni pomieszcze z przegrod zamykajc nierwnoleg lub nie prostopad do paszczyzny podogi:
a) przykad pomieszczenia na poddaszu bez cianki kolankowej,
b) przykad pomieszczenia na poddaszu ze ciank kolankow.
Powierzchnie pomieszcze ze stropem (lub stropodachem) nachylonym, amanym
albo ukowym naley mierzy z uwzgldnieniem wymaga okrelonych w 72 ust.1
rozporzdzenia MI z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunkw technicznych,
jakim powinny odpowiada budynki i ich usytuowanie (DzU nr 75, poz. 690, zm.
2003 r. nr 33, poz. 270). Oznacza to, e powierzchni uytkow (Pu = (a+b) c)
danego pomieszczenia, liczon zgodnie z norm, czyli odpowiadajc powierzchni
podogi, naley podzieli na:
1) cz o wysokoci 1,9 m lub mniejszej, ktra powinna by zaliczona do powierzchni pomocniczej (Pd = b c) i moe by wykorzystana wycznie na takie pomieszczenia pomocnicze, w stosunku do ktrych inne przepisy rozporzdzenia nie wymagaj zachowania wikszej wysokoci,
2) cz o wysokoci wikszej ni 1,9 m, ktra moe by wykorzystana zarwno na
pomieszczenia przeznaczone na stay lub czasowy pobyt ludzi, jeeli rednia wysoko pomieszczenia odpowiada wymaganiom 72 rozporzdzenia MI, jak te na
pomieszczenia nie przeznaczone na pobyt ludzi, jeeli inne przepisy tego rozporzdzenia nie wymagaj zachowania wikszej wysokoci. Stosownie do przeznaczenia, odpowiedni cz pomieszczenia zalicza si do powierzchni podstawowej
(Pp) lub pomocniczej (Pd).
Oznaczenia: hmax najwiksza wysoko pomieszczenia, hr rednia wysoko pomieszczenia odpowiadajca przepisom 72 ust. 1, hk wysoko cianki kolankowej
<1,9 m, Pd powierzchnia pomocnicza, Pp powierzchnia podstawowa, Pu powierzchnia uytkowa.

41

STRONA GWNA

Km

Sr

Wn
Lz

Pl

Wn

Ss

42

STRONA GWNA

6) powierzchni zewntrznych nie zamknitych cakowicie lecz

przekrytych elementw budynku (np. loggii) mierzy si w obrysie skrajnym pyty dolnej (podogi), natomiast pole przekroju poziomego ich konstrukcji nonych, jak cian bocznych,
supw i kolumn, wlicza si do powierzchni konstrukcji,
7) powierzchni zewntrznych nie zamknitych cakowicie i nie
przekrytych elementw budynku (np. balkonw) mierzy si
w obrysie skrajnym pyty, bez potrcania powierzchni przekroju poziomego balustrad, niezalenie od ich konstrukcji,
8) pole powierzchni oblicza si i przedstawia z dokadnoci
do 0, 01 m2.
Do treci pp. 6 naley doda uwag, e kierujc si logik, trzeba uzna ustalenie w normie zasady obmiaru powierzchni wskazanych elementw wedug wielkoci rzutu poziomego
ich przekrycia, jako niezgodne z ich faktyczn wartoci uytkow, o ktrej decyduje wielko powierzchni posadzki.

3.2.

Powierzchnia zabudowy (p. 5.1.2 normy)

Norma okrela do lapidarnie pojcie powierzchni zabudowy (Pz) ustalajc, e:

Rysunek 2. Zasada mierzenia powierzchni poziomych w budynku

Pomiar wykonuje si na poziomie podogi kadej kondygnacji, przy czym wymiary
wewntrzne pomieszcze mierzy si w wietle wykoczonych przegrd staych ograniczajcych pomieszczenia, a wymiary zewntrzne z uwzgldnieniem tynkw lub
okadzin elewacyjnych.
Do powierzchni konstrukcji (Pk), czyli pola przekroju poziomego cian lub innych
konstrukcji nonych oraz staych cian dziaowych (Ss) i kominowych (Km) nie wlicza si pola przekroju lizen (Lz), pilastrw (Pl) i pkolumn oraz cian dziaowych
niestaych (Sr) przystosowanych do demontau i przestawiania lub likwidacji. Z powierzchni konstrukcji (Pk) nie potrca si wnk (Wn), otworw drzwiowych i okiennych (take balkonowych lub tarasowych) oraz innych przej w cianach nonych
i w staych cianach dziaowych.
Wymiary pomieszczenia (a, b) mierzy si w wietle wykoczonych przegrd pionowych, a jego powierzchni oblicza bez dodawania wnk i bez potrcania powierzchni
otworw w tych przegrodach oraz przekroju poziomego cian dziaowych przystosowanych do demontau, przestawienia lub likwidacji.

43

STRONA GWNA

a)
Wr

Lg

Sp

Pdz
Ps

Sz

z
Rysunek 3. Powierzchnia zabudowy (Pz) budynku:
a) zasady obmiaru przedstawione w rzucie poziomym,
b) zasady obmiaru przedstawione w przekroju pionowym.
Powierzchni zabudowy (Pz) oblicza si w rzucie pionowym na paszczyzn poziom
gruntu, przyjmujc za podstaw wikszy obrys kondygnacji przyziemia lub odpowiednio parteru, o szerokoci zabudowy (z) i dugoci (L).

44

STRONA GWNA

b)

Gl

Ok

Ok

Lg
Wk

nd

Gk

Ds
Pt

Ps

Pt
nd
PODZIEMIE

Do Pz wlicza si portyki, ganki (Gk) i werandy (Wr). Nie wlicza si do Pz podziemnych czci budynku (Pdz) lub budowli podziemnej speniajcej funkcj budynku
oraz takich zewntrznych czci budynku, jak pochylnie samochodowe (Ps), studzienki
przy oknach piwnicznych (Sp), schody zewntrzne (Sz), tarasy (Tr), a take takie
wystpy architektoniczne, jak daszki nad wejciami (Ds), gzymsy (Gz), okapy (Ok),
wykusze (Wk) i wszelkie nadwieszenia wyszych kondygnacji (nd). Nie potrca si
z Pz powierzchni bram, przewitw, loggii (Lg) i innych wnk w budynku, jak te nie
uwzgldnia si ograniczenia rzutu poziomego kondygnacji wyszych np. przez zastosowanie tarasowej formy budynku.

45

STRONA GWNA

5.1.2.1 Przez powierzchni zabudowy rozumie si powierzchni terenu zajt przez budynek w stanie wykoczonym.
5.1.2.2 Powierzchnia zabudowy jest wyznaczona przez rzut pionowy zewntrznych krawdzi budynku na powierzchni terenu. ...
Z tego naley wyprowadzi wniosek, e pole powierzchni zabudowy wyznacza rzut pionowy obrysu (w zasadzie parteru budynku) na poziom terenu, a nie liczy si obrys kondygnacji powyej parteru lub ich czci nadwieszonych, jak
np. wykuszy.
Oznacza to, e:
1) Pz stanowi pole wyznaczone przez rzut pionowy skrajnego
obrysu zewntrznego budynku w stanie wykoczonym na
paszczyzn poziom, przyjmujc za podstaw obrys:
a) parteru w wypadku gdy jest on wikszy od rzutu pionowego obrysu cian fundamentowych, albo
b) cian kondygnacji przyziemia tworzcego stylobat budynku, jeeli na poziomie terenu jest on wikszy od
obrysu wysokiego parteru,
2) do Pz nie wlicza si powierzchni budynkw lub ich czci
znajdujcych si poniej poziomu terenu, przy czym naley rozumie, e chodzi o poziom terenu przy budynku,
urzdzonego zgodnie z projektem budowlanym,
3) do Pz wlicza si pole powierzchni wystpujcych w obrbie
przyziemia takich elementw budynku jak: przewity, przejcia i przejazdy (bramy), ganki, kruganki, loggie wgbne (cofnite) i loggio-balkony przystawiane, werandy otwarte i oszklone oraz przybudowane szklarnie (ogrody zimowe), przybudowane garae lub wiaty garaowe stanowice integraln cz
budynku, np. mieszkalnego lub uytecznoci publicznej,
4) do Pz nie wlicza si powierzchni schodw, pochylni i ramp
zewntrznych, studzienek przy okienkach piwnicznych, oson
przeciwsonecznych, daszkw, okapw dachowych, a take
nadwieszonych czci budynku powyej parteru (rys. 3),
5) Pz oddzielnych obiektw pomocniczych (gospodarczych)
na danej dziace budowlanej, jak garae, szopy, szklarnie,

46

STRONA GWNA

altany itp., liczy si oddzielnie i uwzgldnia w bilansie zagospodarowania terenu dziaki, natomiast nie dolicza do
Pz budynku gwnego (np. mieszkalnego).

3.3.

Powierzchnia cakowita (p. 5.1.3 normy)

Norma konkretyzuje pojcie powierzchni cakowitej budynku (Pc) ustalajc, e:
5.1.3.1 Powierzchnia cakowita budynku jest sum powierzchni cakowitych wszystkich kondygnacji budynku. Jako kondygnacja mog by traktowane kondygnacje znajdujce si cakowicie lub czciowo poniej poziomu terenu, kondygnacje powyej poziomu terenu, poddasza, tarasy, tarasy na dachach,
kondygnacje techniczne i kondygnacje magazynowe...
Powierzchni cakowit (Pc) oblicza si w obrysie zewntrznym budynku w stanie wykoczonym, czyli po wykonaniu tynkw i okadzin zewntrznych na poziomie wszystkich
kondygnacji uytkowych podziemnych i nadziemnych (rys. 4).
Do Pc zalicza si rwnie t cz powierzchni poddasza (strychu) nieuytkowego (Psn), ktra ma wysoko co
najmniej 1,9 m od podogi do spodu konstrukcji dachu, pozwalajc na ruch ludzi w postawie wyprostowanej (patrz
rys. 14), co ma zwizek z przepisami 72 ust. 1, 97 ust. 2 i 3
i 100 ust. 1 rozporzdzenia MI z dnia 12 kwietnia 2002 r.
w sprawie warunkw technicznych, jakim powinny odpowiada budynki i ich usytuowanie (DzU nr 75, poz. 690, zm.
2003 r. nr 33, poz. 270).
Do Pc dolicza si oddzielnie powierzchni elementw
zewntrznych budynku nie zamknitych cakowicie i odkrytych (Pco) lub przekrytych (Pcn).
W p. 5.1.3 normy PN-ISO 9836 nie wskazano zasady
zaliczania do Pc powierzchni antresoli (Pua), stanowicej
dodatkow powierzchni w obrbie wyszego pomieszcze-

47

STRONA GWNA

Sz
Pdc

Ps

Puz

Puz

Lg

Pch
Bl
Puz

Pr
Sz
Gk

Puz
B/L
Puz

Wr

48

STRONA GWNA

nia, otwart na to wntrze i nie stanowic w zwizku z tym

formalnie samodzielnej kondygnacji niepenej. Nie mona
jednak pomin faktu, e powierzchnia antresoli jest czci
powierzchni uytkowej lokalu, o specyficznej wartoci, a zatem naley dolicza j do Pc oddzielnie, analogicznie jak
powierzchnie zewntrzne nie zamknite cakowicie.
Oznacza to, e:
1) powierzchnia cakowita budynku (Pc) stanowi sum powierzchni cakowitej kondygnacji (Pck) podziemnych i nadziemnych, czyli
Pc = Pck
a w szczeglnym przypadku
Pc = Pck + Psn
gdzie Psn powierzchnia strychu nieuytkowego (patrz
rys. 14),
2) powierzchni cakowit kondygnacji oblicza si w obrysie
zewntrznym wykoczonych przegrd zamykajcych oraz
elementw zewntrznych budynku, nie zamknitych caRysunek 4. Obliczanie powierzchni cakowitej Pck kondygnacji budynku.
Powierzchni cakowit kondygnacji (Pck) mierzy si po obrysie przegrd zewntrznych wraz z tynkiem lub okadzin elewacyjn. Do Pck nie wlicza si takich elementw zewntrznych budynku, jak schody zewntrzne (Sz), pochylnie samochodowe
(Ps), pochylnie dla pieszych i osb niepenosprawnych korzystajcych z wzkw inwalidzkich (Pch) i studzienki przy okienkach piwnicznych.
Pc przedstawia si oddzielnie, jako:
1) powierzchni zamknit cakowicie ze wszystkich stron i przekryt (Pcz), do ktrej
zalicza si powierzchni konstrukcji (Pk), powierzchni uytkow zamknit ze wszystkich stron (Puz) i powierzchni ruchu (Pr) zakreskowan na rysunku ukonie,
2) powierzchni nie zamknit ze wszystkich stron i nie przekryt (Puo), do ktrej
zalicza si powierzchnie balkonw (Bl), tarasw i galerii,
3) powierzchni nie zamknit ze wszystkich stron lecz nakryt (Pun), do ktrej zalicza
si powierzchnie gankw (Gk), podcieni (Pdc), loggii (Lg), balkono-loggii przystawianych (B/L) i werand (Wr) stanowicych integralny element architektury
budynku.

49

STRONA GWNA

h1

a)
Nn
ak

a + ak

h2

h1

W
b

h1

b)

A
b
h2

h1

N
a

50

W
b

STRONA GWNA

kowicie, mierzonych wg zasad okrelonych w komentarzu

do p. 5.1.1 normy,
3) powierzchni cakowit kondygnacji (Pck) i budynku (Pc)
dzieli si (rys. 4) na:
a) powierzchni zamknit ze wszystkich stron (Pcz),
b) powierzchni nie zamknit cakowicie, ograniczon niepenymi przegrodami i nie przekryt (Pco), jak balkony,
galerie, tarasy,
c) powierzchni nie zamknit cakowicie, ograniczon niepenymi przegrodami lecz przekryt (Pcn), jak bramy,
podcienia, ganki, kruganki, loggie, a take werandy,
przy czym wartoci tych nie sumuje si, lecz przedstawia oddzielnie,
4) powierzchni pomieszcze o wysokoci wikszej ni wysoko kondygnacji, na ktrej znajduje si gwne wejcie do
nich, jak hole, szyby dwigowe, audytoria, wykazuje si
oddzielnie, a puste przestrzenie stanowice ich cz, czyli
pole powierzchni ich rzutu wystpujce na rysunkach wyszych kondygnacji, nie wlicza si do powierzchni cakowitej tych wyszych kondygnacji (rys. 5a i 5b),
5) powierzchni uytkow antresoli otwartych od strony pomieszcze wyszych (rys. 5b) dolicza si oddzielnie do
powierzchni cakowitej budynku, jako powierzchni dodan (Pua), tak jak powierzchni elementw zewntrznych.
Zatem, w przypadku wystpowania antresoli w budynku,
jego powierzchnia cakowita bdzie skadaa si z: Pcz, Pco,

Rysunek 5. Zasady przedstawiania powierzchni czci budynkw (kondygnacji, pomieszcze) o rnej wysokoci
a) fragment budynku z kondygnacj nisk niepen (Nn) oraz kondygnacj o zrnicowanej wysokoci (N, W); powierzchni takiej kondygnacji oblicza si, jako
zoon z powierzchni czci niszej (PN) i wyszej (PW), wykazywanych oddzielnie,
b) budynek z kondygnacjami o rnej wysokoci (h1) i (h2); powierzchni kondygnacji niskich (N) i wysokiej (W) dodaje si oddzielnie do powierzchni cakowitej budynku (Pc) i do powierzchni uytkowej (Pu), jako powierzchnie o rnej
wartoci uytkowej i rnym koszcie budowy.

51

STRONA GWNA

Pcn, Pa, przy czym, tak jak w p. 3, wartoci tych nie sumuje
si, lecz podaje oddzielnie.
Uwaga: Powierzchni antresoli okrela si jako rwn jej
powierzchni uytkowej (Pa), tzn. bez doliczania powierzchni
przekroju poziomego ograniczajcych j czciowo przegrd
pionowych (lub nachylonych), ktra zostaa ju wliczona do
powierzchni cakowitej kondygnacji (Pck), w ktrej obrbie
ta antresola si znajduje.

3.4.

Powierzchnia wewntrzna kondygnacji

(p. 5.1.4 normy)
Zgodnie z norm PN-ISO 9836, powierzchni wewntrzn
kondygnacji (Pwk) otrzymuje si przez odjcie od powierzchni cakowitej kondygnacji powierzchni zajtej przez pole rzutu (przekroju poziomego) cian zewntrznych konstrukcji.
Brakuje natomiast w normie ucilenia, e chodzi w tym
przypadku o wielko powierzchni cakowitej kondygnacji
zamknitej (Pczk), a nie o wielko powierzchni cakowitej
kondygnacji Pck, ktra moe obejmowa take (chocia obliczan oddzielnie) wielko powierzchni zewntrznych nie
zamknitych cakowicie, odkrytych lub przekrytych, a w niektrych przypadkach take powierzchni antresoli. Naley
zatem przyj w praktyce takie ucilenie, zgodnie z logik
semantyczn, z ktrego wynika, e rzeczywist powierzchni
wewntrzn kondygnacji (Pwk) stanowi rnica midzy wielkoci powierzchni cakowitej kondygnacji zamknitej ze
wszystkich stron i przekrytej (Pczk) a powierzchni cian zewntrznych na danej kondygnacji.
Norma PN-ISO 9836 okrela tylko zasady obliczania
powierzchni wewntrznej kondygnacji i nie zawiera adnej
wskazwki co do ewentualnego sumowania jej w skali budynku. Mona uzna, e wynika to z zasadnego uznania prak-

52

STRONA GWNA

Lg

Puz

Pr
Puz
Bl

Lg

Puz

Rysunek 6. Powierzchnia wewntrzna kondygnacji budynku

Powierzchnia wewntrzna kondygnacji (Pwk) obejmuje powierzchni (zakreskowan na rysunku ukonie) ograniczon przegrodami zewntrznymi w stanie wykoczonym. Do Pwk zalicza si powierzchni konstrukcji przegrd wewntrznych (Pkwk),
powierzchni ruchu (Prk), powierzchni uytkow zamknit ze wszystkich stron
(Puzk), a take usugow (Pgk), jeeli na danej kondygnacji znajduj si pomieszczenia techniczne lub gospodarcze.

53

STRONA GWNA

tycznej zbdnoci obliczania Pw dla caego budynku, natomiast rachunkowo obliczenie takie jest moliwe, jeeli przyjmiemy, e powierzchni wewntrzn budynku (Pw) stanowi
suma powierzchni wewntrznej wszystkich kondygnacji podziemnych i nadziemnych, czyli
Pw = Pwk
Uwzgldniajc jednak ograniczenia normowe, naley
przyjmowa w praktyce, e:
1) powierzchni wewntrzn kondygnacji (Pwk) stanowi rnica midzy powierzchni cakowit kondygnacji zamknit
ze wszystkich stron (Pczk) a powierzchni przekroju poziomego przegrd (cian) zewntrznych (Pkzk), czyli
Pwk = Pczk Pkzk
2) powierzchni wewntrzn mierzy si zgodnie z zasadami
okrelonymi w komentarzu do p. 5.1.1 cytowanej normy,
3) powierzchni wewntrzn kondygnacji (Pwk) w budynku
bezdwigowym lub kondygnacji, na ktrej znajduje si
pocztkowy (dolny) przystanek dwigu, oraz na ktrej znajduje si podoga pomieszcze wyszych od wysokoci kondygnacji netto, oblicza si (rys. 6) jako sum powierzchni
konstrukcji przegrd wewntrznych (Pkwk), powierzchni
ruchu (Prk), uytkowej (Puk) oraz usugowej (Pgk), czyli
Pwk = Pkwk + Prk + Puk + Pgk
4) do powierzchni wewntrznej kondygnacji nie wlicza si
powierzchni poddasza (strychu) nieuytkowego (Psn) oraz
powierzchni zewntrznych, nie zamknitych cakowicie
takich elementw jak balkony (Bl), loggie (Lg) patrz
rys. 6, a take powierzchni antresoli (Pa) otwartych od strony pomieszczenia wyszego (rys. 5b),
5) powierzchni wewntrzn przedstawia si w podziale na:
a) powierzchni pomieszcze o wysokoci danej kondygnacji netto, z wyczeniem powierzchni wyszczeglnionych
dalej pod lit. c),

54

STRONA GWNA

b) powierzchni pomieszcze o wysokoci wikszej od wysokoci kondygnacji, na poziomie ktrej znajduje si ich
podoga, bez doliczania powierzchni ewentualnej antresoli otwartej od strony tego pomieszczenia (rys. 5b),
c) powierzchni czci pomieszcze o wysokoci niszej ni
1,90 m w wietle wykoczonych podg i sufitw.
Naley zwrci jednak uwag na pewn kontrowersyjno punktu normy, ktry okrela, e:
5.1.4.3 Powierzchnia wewntrzna kondygnacji skada si
z powierzchni netto (5.1.5) i powierzchni przegrd wewntrznych.
Literalne zastosowanie takiej zasady byoby nielogiczne i sprzeczne semantycznie z terminem powierzchnia wewntrzna, nie mona bowiem do niej zaliczy powierzchni
elementw zewntrznych (czyli znajdujcych si poza obrysem cian zewntrznych) nie zamknitych ze wszystkich stron,
ktre wlicza si do powierzchni netto wg p. 5.1.5.2 normy.

3.5.

Powierzchnia kondygnacji netto (p. 5.1.5 normy)

Norma okrela bardzo lapidarnie pojcie powierzchni netto
(Pn), ustalajc e:
5.1.5.1 Powierzchnia kondygnacji netto jest powierzchni ograniczon przez elementy zamykajce...
Rwnoczenie jednak w p. 5.1.5.2 norma ustala, e do
powierzchni netto nale rwnie: ...Przekryte powierzchnie
kondygnacji, ktre nie s zamknite lub s tylko czciowo zamknite i nie maj elementw zamykajcych (powierzchnie wg
5.1.3.1 b) s obliczane z rzutu pionowego obrysu przekrycia.
Powierzchnie w obrbie kondygnacji o zrnicowanej wysokoci
(np. due hole, audytoria) s take obliczane oddzielnie.
Powoane wyej ustalenia normy s niecise. Naley
bowiem zwrci uwag, e w p. 5.1.5.1 norma nie przesdza
jednoznacznie, czy do Pn mona zalicza powierzchni ele-

55

STRONA GWNA

mentw zewntrznych nie zamknitych cakowicie i nie przekrytych, jak balkony, tarasy i galerie otwarte, podczas gdy
elementy te naley zalicza do kubatury netto, zgodnie
z p. 5.2.5.3 normy, w powoaniu na p. 5.2.1.1 a), b), c).
Dalej, wg p. 5.1.5.2 norma zalicza do Pn powierzchni
elementw zewntrznych nie zamknitych cakowicie lecz
przekrytych, jak podcienia, loggie, kruganki, ale wskazuje,
e naley j oblicza z rzutu pionowego obrysu przekrycia. Zasady tej nie mona jednak zastosowa w praktyce,
gdy brak jej uzasadnienia logicznego (patrz komentarz do
p. 5.1.1 normy), poniewa obrys przekrycia jest zwykle duo
wikszy od powierzchni posadzki, ktra wyznacza fizycznie
wielko powierzchni uytkowej tych elementw. Dlatego
w wykonywanym obmiarze i obliczeniach elementw zewntrznych naley ograniczy ich powierzchni do wynikajcej z obrysu rzutu mierzonego na poziomie posadzki, czyli tak jak to byo prawidowo ustalone w p. 3.8.1 oraz p. 3.8.2
normy PN-69/B-02360.
Zaliczenie do Pn tych elementw zewntrznych, zgodnie z literalnym brzmieniem normy PN-ISO 9836, prowadzioby do faszywego powikszenia Pn przez gzymsy, okapy lub
inne formy architektoniczne przekry tych elementw, wysunite czsto daleko poza obrys ich uytecznej powierzchni.
Naley rwnie zwrci uwag na istotne dla praktyki,
a niejednoznaczne okrelenie w normie, e:
5.1.5.3 Do powierzchni kondygnacji netto wliczane s
take elementy nadajce si do demontau takie, jak: cianki
dziaowe, rury, kanay.
Wymaga ono wyjanienia ze wzgldu na ustalenie w normie, e:
5.1.5.4 Do powierzchni kondygnacji netto nie s wliczane powierzchnie otworw na drzwi i okna oraz nisze w elementach zamykajcych. Chodzi bowiem o to, e powierzchnie
tych otworw i przej wlicza si do powierzchni konstrukcji,

56

STRONA GWNA

zgodnie z p. 5.1.6.3 normy, a zatem odejmuje si je od powierzchni cakowitej danej kondygnacji, jako cz skadow
powierzchni konstrukcji.
Dalej norma ustala, e:
5.1.6.1 Powierzchnia konstrukcji jest czci powierzchni
cakowitej kondygnacji (na rzucie poziomym na poziomie podogi) i jest to powierzchnia utworzona przez elementy zamykajce (np. ciany none zewntrzne i wewntrzne) i powierzchnie
supw, pionw wentylacyjnych, kominw, cian dziaowych itp.
oraz powierzchnie, przez ktre nie mona przej...
A zatem, wobec jednoznacznego zaliczenia powierzchni przekroju cian dziaowych do powierzchni konstrukcji, pod
pojciem ciany dziaowej nadajcej si do demontau,
o jakiej mowa w p. 5.1.5.3, naley rozumie wycznie ciany
montowane z gotowych elementw, z zastosowaniem odpowiedniego systemu mocowania, jako przepierzenia lub meblocianki, dzielce optycznie wiksze pomieszczenie na pen wysoko lub tylko do pewnej wysokoci pomieszczenia.
Doda rwnie trzeba, e pod pojciem rury, kanay
naley rozumie, e chodzi o nie potrcanie ich z powierzchni netto tylko w przypadku gdy nie s one obudowane, gdy
po obudowaniu naley je wlicza do powierzchni konstrukcji
(patrz rozdzia 3.6 niniejszej publikacji).
Uwzgldniajc ustalenia normy, z logiczn korekt zasad obmiaru elementw zewntrznych, naley przyjmowa
w praktyce, e:
1) powierzchnia netto budynku (Pn) stanowi sum powierzchni netto wszystkich kondygnacji (Pnk) podziemnych i nadziemnych, czyli
Pn = Pnk
albo inaczej Pn = Pr + Pu + Pg
2) powierzchni kondygnacji netto (Pnk) stanowi rnica
midzy sum powierzchni cakowitej zamknitej ze wszyst-

57

STRONA GWNA

Lg

Puz

Pr
Puz
Bl

Puz

Lg

58

STRONA GWNA

kich stron (Pczk) oraz obejmujcej elementy zewntrzne

nie zamknite cakowicie lecz przekryte (Pcnk), a powierzchni konstrukcji (Pkk) przegrd pionowych zewntrznych i wewntrznych (rys. 7),
3) do powierzchni netto nie wlicza si powierzchni poddasza
(strychu) nieuytkowego (Psn) oraz uytkowej powierzchni antresoli (Pa) otwartych od strony pomieszczenia wyszego (rys. 5b),
4) powierzchni netto kondygnacji (Pnk) dzieli si (rys. 7) na:
a) powierzchni netto zamknit ze wszystkich stron (Pnzk),
b) powierzchni netto nie zamknit cakowicie, ograniczon niepenymi przegrodami i przekryt (Pnnk), jak
bramy, ganki, kruganki, loggie, loggio-balkony przystawiane, werandy,
c) powierzchni netto nie zamknit cakowicie, ograniczon niepenymi przegrodami i nie przekryt (Pnok),
jak balkony i tarasy, czyli
Pnk = Pnzk + Pnnk + Pnok
5) powierzchni netto czci kondygnacji zamknitej ze
wszystkich stron (Pnzk) przedstawia si w podziale na:
a) powierzchni pomieszcze o wysokoci odpowiadajcej
danej kondygnacji, czyli z wyczeniem powierzchni wymienionych dalej pod lit. b) oraz c),
Rysunek 7. Powierzchnia netto kondygnacji budynku
Do powierzchni netto kondygnacji (Pnk) zalicza si oddzielnie:
1) powierzchni uytkow kondygnacji, zamknit ze wszystkich stron(Puzk) i powierzchni ruchu (Prk) zakreskowane ukonie, a take usugow (Pgk), jeeli
na danej kondygnacji znajduj si pomieszczenia techniczne lub gospodarcze,
stanowice cznie powierzchni netto zamknit kondygnacji, czyli
Pnzk = Puzk + Prk + Pgk,
2) powierzchni elementw zewntrznych niezamknitych ze wszystkich stron lecz
nakrytych (Pnnk), jak loggie (Lg) zakreskowan poziomo,
3) powierzchni elementw zewntrznych niezamknitych ze wszystkich stron i nie
nakrytych (Pnok), jak balkony (Bl) zakreskowan pionowo.
Powierzchnia netto nie obejmuje powierzchni konstrukcji (Pkk), czyli powierzchni
przekroju poziomego przegrd pionowych zewntrznych i wewntrznych.

59

STRONA GWNA

b) powierzchni pomieszcze o wysokoci wikszej od wysokoci danej kondygnacji, na ktrej znajduje si ich
podoga,
c) powierzchni czci pomieszcze o wysokoci mniejszej
ni 1,90 m w wietle wykoczonych podg i sufitw.

3.6.

Powierzchnia konstrukcji (p. 5.1.6 normy)

Dla zbilansowania wskanikw powierzchniowych budynku
(Pc, Pw, Pn) oblicza si odrbnie powierzchni konstrukcji
kadej kondygnacji (Pkk), zgodnie z norm, ktra okrela, e:
5.1.6.1 Powierzchnia konstrukcji jest czci powierzchni
cakowitej kondygnacji (na rzucie poziomym na poziomie podogi) i jest to powierzchnia utworzona przez elementy zamykajce (np. ciany none zewntrzne i wewntrzne) i powierzchnie
supw, pionw wentylacyjnych, kominw, cian dziaowych itp.
oraz powierzchnie, przez ktre nie mona przej....
Oczywicie, jako bd jzykowy trzeba potraktowa
uwzgldnienie w tym wyliczeniu rodzajw elementw konstrukcyjnych jedynie nonych cian zewntrznych, a bezzasadne
pominicie nienonych cian osonowych, skoro dalej wlicza
si do Pk powierzchnie rzutu poziomego cian dziaowych oraz
oglnie powierzchnie, przez ktre nie mona przej. Postpujc logicznie trzeba zatem przy obliczaniu Pk uwzgldni powierzchnie wszystkich rodzajw cian zewntrznych i wewntrz-

Rysunek 8. Skadniki powierzchni konstrukcji

Do powierzchni konstrukcji danej kondygnacji (Pkk) wlicza si wg zasad przedstawionych na rys. 2 pole powierzchni przekroju poziomego przegrd pionowych, tj.
cian zewntrznych (S) i wewntrznych (Sw), majcych charakter konstrukcji nonych oraz staych cian dziaowych, a take pole powierzchni o przekroju obudowy
loggii (Pklg) lub balkono-loggii, kominw i cian kominowych (Km) o dowolnej konstrukcji, pionw instalacyjnych (Si) wraz z obudow i obudowanych pionw zsypowych (Zs), a take konstrukcj szybw dwigowych (Sd), cznie z ich dylatacj lub
izolacj akustyczn, przeciwwilgociow i ciepln.

60

STRONA GWNA

S
B/L

Km
Sw

Si
Sd
Sw

Zs

61

STRONA GWNA

nych, z wyjtkiem cianek dziaowych przystosowanych do demontau i przestawiania, ktrych powierzchnia przekroju poziomego zostaa wliczona do powierzchni uytkowej. Bdzie
to zgodne z ustaleniem normy, e:
5.1.6.4 Powierzchnia konstrukcji moe by take obliczana jako rnica cakowitej powierzchni kondygnacji (5.1.3) i powierzchni kondygnacji netto (5.1.5).
Uwzgldniajc powysze uwagi, naley przyjmowa, e:
1) norma ustala zasady obliczania powierzchni konstrukcji
kondygnacji (Pkk) i nie przewiduje praktycznej potrzeby
obliczenia powierzchni konstrukcji budynku, ktr mona
by okreli jedynie teoretycznie, jako sum powierzchni
konstrukcji wszystkich kondygnacji Pkk,
2) powierzchni konstrukcji kondygnacji oblicza si wedug
zasad przedstawionych na rysunkach 2 i 8,
3) powierzchni konstrukcji kondygnacji dzieli si na:
a) powierzchni konstrukcji przegrd zewntrznych (Pkzk),
obejmujcych ciany zewntrzne (S) i ciany boczne
loggii lub balkono-loggii (B/L),
b) powierzchni konstrukcji przegrd wewntrznych (Pkwk)
obejmujcych ciany konstrukcyjne wewntrzne (Sw),
stae ciany dziaowe, kominy (Km), obudowane piony
instalacyjne (Si), obudowy szybw dwigowych (Sd)
i pionw zsypowych (Zs), czyli
Pkk = Pkzk+ Pkwk

3.7.

Powierzchnia uytkowa i jej podzia (p. 5.1.7 normy)

3.7.1.

Definicja powierzchni uytkowej (Pu)

Norma nastpujco definiuje powierzchni uytkow:
5.1.7.1 Powierzchnia uytkowa jest to cz powierzchni kondygnacji netto, ktra odpowiada celom i przeznaczeniu budynku...

62

STRONA GWNA

a ponadto okrela, e:
5.1.7.3 Powierzchnie uytkowe klasyfikowane s zgodnie
z celem i przeznaczeniem budynkw, dla ktrych s one wznoszone. Dzieli si je zwykle na powierzchnie uytkowe podstawowe i powierzchnie uytkowe pomocnicze...
Wychodzc z tych zaoe i uwzgldniajc pozostae
ustalenia normy, naley przyjmowa nastpujce zasady kwalifikowania i obliczania powierzchni uytkowej:
1) do powierzchni uytkowej zalicza si powierzchni pomieszcze, ktrych funkcja odpowiada przeznaczeniu budynku,
2) powierzchnia uytkowa budynku (Pu) jest sum powierzchni uytkowej wszystkich kondygnacji (Puk), czyli
Pu = Puk
3) powierzchni uytkow oblicza si wedug zasad przedstawionych w komentarzu do p. 5.1.1 normy oraz na rysunkach 1 i 2,
4) powierzchni uytkow kondygnacji (Puk), a take mieszkania (Pum) lub lokalu uytkowego (Pulu), przedstawia si
jako skadajc si z:
a) powierzchni zamknitej ze wszystkich stron (Puzk),
b) powierzchni nie zamknitej cakowicie, ograniczonej niepenymi przegrodami i nie przekrytej (Puok), jak balkony,
galerie lub tarasy pooone nad nisz czci budynku,
c) powierzchni nie zamknitej cakowicie, ograniczonej niepenymi przegrodami ale przekrytej (Punk), jak werandy (take oszklone), loggie i loggio-balkony, czyli balkony ze staymi osonami bocznymi, stanowicymi ich
konstrukcj non,
5) powierzchni uytkow pomieszczenia wyszego lub niszego, ni pozostae pomieszczenia na danej kondygnacji,
w danym mieszkaniu lub lokalu uytkowym, przedstawia
si oddzielnie, biorc za podstaw wielko powierzchni
mierzon na poziomie podogi,

63

STRONA GWNA

Lg

Po
Kr

WC

Sw

Kr

Ps

Ps

Bl

64

STRONA GWNA

6) podzia powierzchni uytkowej o rnej wysokoci powinien

by dostosowany przede wszystkim do przepisw technicznobudowlanych lub przepisw oglnych (bd szczeglnych)
dotyczcych bezpieczestwa i higieny pracy, okrelajcych
wymagania dotyczce minimalnej wysokoci pomieszcze,
7) powierzchni antresoli otwartej w stron pomieszczenia
wyszego (Pa) dolicza si do jego powierzchni oddzielnie
(rys. 5b), podobnie jak powierzchni elementw zewntrznych przekrytych (Pun) i odkrytych (Puo),
8) powierzchni uytkow zamknit ze wszystkich stron (Puz)
dzieli si (rys. 9) na powierzchni podstawow (Pp) oraz
powierzchni pomocnicz (Pd).
Sposb podziau powierzchni uytkowej na podstawow
i pomocnicz wymaga uwzgldnienia specyfiki rnych rodzajw budynkw, wynikajcej z ich przeznaczenia (tabl. 3).
3.7.2.

Powierzchnia podstawowa (Pp)

Naley przyjmowa, e:
1) powierzchnia podstawowa stanowi zasadnicz cz powierzchni uytkowej zamknitej ze wszystkich stron i obejmuje pomieszczenia suce bezporednio do speniania

Rysunek 9. Podzia powierzchni uytkowej na przykadzie mieszkania w budynku

wielorodzinnym
Powierzchni uytkow przedstawia si w podziale na czci:
1) zamknit ze wszystkich stron i przekryt (Puz),
2) nie zamknit ze wszystkich stron lecz nakryt (Pun), do ktrej zalicza si np.
powierzchni loggi (Lg) zakreskowan na rysunku pionowo,
3) nie zamknit ze wszystkich stron i nie nakryt (Puo), do ktrej zalicza si np.
powierzchni balkonu (Bl) zakreskowan na rysunku poziomo.
Powierzchni uytkow zamknit ze wszystkich stron (Puz) dzieli si na:
1) podstawow (Pp), zakreskowan na rysunku ukonie, obejmujc powierzchnie
pokoju oglnego albo dziennego (Po) i pokoi sypialnych (Ps),
2) pomocnicz (Pd), na rysunku nie zakreskowan, obejmujca powierzchnie kuchni (K), przedpokoju lub holu(H), korytarzy wewntrznych (Kr), pomieszcze
higienicznosanitarnych (, WC), szaf wbudowanych (Sw) lub garderoby, spiarni
i schowkw w obrbie mieszkania.

65

STRONA GWNA

funkcji uytkowych, odpowiadajcych przeznaczeniu budynku lub jego czci,

2) do powierzchni podstawowej naley wlicza tylko te pomieszczenia lub ich czci, ktrych wymiary w wietle wykoczonych przegrd zamykajcych odpowiadaj przepisom techniczno-budowlanym i przepisom szczeglnym.
3.7.3.

Powierzchnia pomocnicza (Pd)

Naley rozumie, e powierzchnia pomocnicza stanowi cz
powierzchni uytkowej zamknitej ze wszystkich stron i obejmuje:
a) pomieszczenia przeznaczone do speniania funkcji suebnych (tabl. 2), jak komunikacja wewntrzna, pomieszczenia do przygotowywania posikw (kuchnie), spiarnie,
garderoby, pomieszczenia higienicznosanitarne i schowki
w obrbie mieszkania lub innego lokalu uytkowego,
b) czci pomieszcze, zaliczonych do powierzchni podstawowej, ale nie speniajce obowizujcych wymaga dotyczcych ich wysokoci.

3.7.4.

Przedstawianie wynikw obliczenia Pu w projekcie

budowlanym
Obliczona na podstawie koncepcji funkcjonalno-przestrzennej
wielko Pu budynku, mieszkania lub lokalu uytkowego stanowi najczciej podstaw do obliczenia porwnawczych wskanikw techniczno-ekonomicznych bdcych podstaw oceny
efektywnoci ekonomicznej projektowanych budynkw i sporzdzenia biznes planu dla realizacji inwestycji. Natomiast
wielko Pu obliczona na podstawie projektu budowlanego jest
podstaw obliczenia ceny jednostkowej 1 m2 i wyliczenia wartoci budynku jako podstawy do zawarcia umowy o wykonanie
budowy oraz okrelenia spdzielczych wkadw czonkowskich
lub rat na poczet nabycia mieszkania lub lokalu uytkowego
na prawach wasnoci odpowiedniej czci budynku.

66

STRONA GWNA

Z powyszych wzgldw bardzo istotne staj si formalne zasady zapisu w opracowaniach projektowych obliczonych
wielkoci Pu. Obowizujce w tym zakresie wymagania, okrelone w rozporzdzeniu MI z dnia 3 lipca 2003 r. w sprawie
szczegowego zakresu i formy projektu budowlanego (DzU
nr 120, poz. 1133) s bardzo lakoniczne i sprowadzaj si do
wymagania ( 11 ust. 2 p. 1), aby w opisie technicznym projektu architektoniczno-budowlanego, stanowicego integraln cz projektu budowlanego, zostay podane charakterystyczne parametry techniczne projektowanego obiektu budowlanego, w szczeglnoci kubatura i zestawienie powierzchni.
Aby uatwi to zadanie i ujednolici zasady przedstawienia powierzchni w projekcie budowlanym w sposb umoliwiajcy atwe odczytanie, sprawdzenie oblicze, wykonanie
odpowiednich zestawie i wykorzystanie do przedstawionych
wyej celw, mona zaproponowa nastpujce wskazwki:
1) na rysunkach rzutw kondygnacji naley oznacza kresk
przerywan granice powierzchni pomieszcze majcych wysoko nisz ni 1,90 m w wietle i wpisa obliczon powierzchni wszystkich pomieszcze zamknitych ze wszystkich stron (Puzk) oraz osobno antresoli otwartych w stron pomieszczenia wyszego (Pa), a take elementw
zewntrznych nie zamknitych ze wszystkich stron i przekrytych (Punk) lub nie przekrytych (Puok),
2) na rysunkach rzutw kondygnacji, na ktrej znajduj si
odrbne nietypowe mieszkania lub lokale uytkowe, naley umieci oddzielne tabelki informacyjne, zawierajce
dane o ich powierzchni uytkowej (Pum lub Pulu), uwzgldniajce podzia na:
a) powierzchni uytkow lokalu
Pu = Puz + Pun+ Puo + Pa
b) powierzchni uytkow pomieszcze zamknitych ze
wszystkich stron
Puz = Pp + Pd + Pa

67

STRONA GWNA

przy czym Puz naley poda z podziaem na pomieszczenia (lub ich czci) o wysokoci:
rwnej wysokoci kondygnacji netto i co najmniej 1,90 m
w wietle,
wyszej od wysokoci kondygnacji netto,
niszej od 1,90 m w wietle,
3) tabelki okrelajce wielko Pu i jej podzia, odnoszce si
do poszczeglnego mieszkania lub lokalu uytkowego, zlokalizowanego na wicej ni jednej kondygnacji, powinny
by umieszczone na rzucie kondygnacji, na ktrej znajduje
si wejcie gwne do danego mieszkania lub lokalu,
4) w zestawieniach zbiorczych wszystkich rodzajw powierzchni kadej kondygnacji (Puk) i caego budynku (Pu), zamieszczanych w opisach technicznych do projektw architektoniczno-budowlanych, naley stosowa zasady podziau
powierzchni uytkowej okrelone wyej w p. 2 niniejszego
podrozdziau,
5) w zestawieniach zbiorczych powierzchni uytkowej caego
budynku, zamieszczanych oddzielnie w opisach technicznych, naley przedstawi tabelarycznie wielkoci powierzchni poszczeglnych mieszka i osobno lokali uytkowych,
z podziaem ich powierzchni (w odpowiednim ukadzie
kolumnowym) wg zasad okrelonych wyej w p. 2, oraz poda podsumowanie tych wartoci dla caego budynku.

3.8.

Powierzchnia usugowa (p. 5.1.8 normy)

W p. 5.1.8.1 norma okrela, e Powierzchnia usugowa jest to
cz powierzchni kondygnacji netto, przeznaczona na usytuowanie instalacji i urzdze technicznych ....
Takie okrelenie powierzchni usugowej (Pg) wskazuje,
e chodzi w tym przypadku o pomieszczenia obsugujce dany
budynek. Jednake ograniczenie przykadowego wykazu tych
pomieszcze w normie tylko do zawierajcych instalacje
i urzdzenia techniczne obsugujce budynek oznacza zawenie ich wycznie do pomieszcze technicznych w budynku

68

STRONA GWNA

w rozumieniu 3 p. 14 rozporzdzenia MI z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunkw technicznych, jakim powinny odpowiada budynki i ich usytuowanie (DzU nr 75, poz.
690, zm. 2003 r. nr 33, poz. 270).
Tymczasem rozporzdzenie to zawiera rwnie ( 3
p. 13) definicj pomieszczenia gospodarczego w budynku, wg
ktrej ... rozumie si przez to pomieszczenie znajdujce si poza
mieszkaniem lub lokalem uytkowym, suce do przechowywania materiaw i sprztu zwizanego z obsug budynku oraz
przedmiotw lub produktw ywnociowych uytkownikw budynku, a take opau lub odpadkw staych. Na tej podstawie
oraz z uwagi na brak okrelenia w normie innej zasady kwalifikacji powierzchni pomieszcze gospodarczych, naley je
rwnie zalicza do Pg budynku. W przeciwnym razie pomieszczenia gospodarcze nie zostayby w ogle uwzgldnione w bilansie wszystkich powierzchni w budynku.
Ponadto wystpuje obecnie potrzeba zakwalifikowania do
Pg rwnie powierzchni garay wbudowanych, stanowicych
integraln cz podziemn lub nadziemn danego budynku
i przeznaczon do obsugi jego uytkownikw, a nie do prowadzenia dziaalnoci gospodarczej, polegajcej na wynajmie stanowisk postojowych osobom lub jednostkom gospodarczym, nie
bdcym uytkownikami tego budynku, mieszkania lub lokalu
uytkowego. W takim bowiem przypadku powierzchni garau
naley wykazywa oddzielnie, analogicznie jak Pu lokalu uytkowego. Mimo logicznej zasadnoci zakwalifikowania garay
sucych uytkownikom budynku jako powierzchni gospodarczej, naley j wyodrbni w wykazie powierzchni budynku,
poniewa uatwi to rozliczenie kosztw budowy i eksploatacji.
Uwzgldniajc te okolicznoci naley przyj w praktyce ponisze zasady zakwalifikowania pomieszcze do powierzchni usugowej (Pg):
1) do Pg zalicza si powierzchni pomieszcze technicznych
i gospodarczych zwizanych z funkcj obsugi danego budynku i jego uytkownikw,

69

STRONA GWNA

2) do pomieszcze technicznych zalicza si w szczeglnoci

pomieszczenia wodomierzy, hydrofornie, wzy i rozdzielnie ciepa, kotownie wbudowane, stacje transformatorowe wbudowane, wentylatornie i klimatyzatornie, akumulatornie, wzy telekomunikacji wewntrznej, maszynownie dwigw i schodw ruchomych, komory zsypw
odpadkw (bez pionw zsypowych zaliczonych do Pk),
3) do pomieszcze gospodarczych zalicza si w szczeglnoci
pomieszczenia pralni i suszarni domowych, wzkarnie (czyli
pomieszczenia na wzki dziecice), rowerkownie, magazyny opau, jarzyn, sprztu porzdkowego i rodkw czystoci, a take szklarnie (ogrody zimowe) stanowice integraln cz budynku np. mieszkalnego lub uytecznoci
publicznej. Ponadto do pomieszcze gospodarczych naley doliczy oddzielnie garae wbudowane przeznaczone do
przechowywania samochodw uytkownikw budynku lub
nieruchomoci,
4) powierzchni pomieszcze technicznych i gospodarczych
oblicza si, przyjmujc wymiary w rzucie pionowym na
paszczyzn poziom:
a) pomieszcze majcych cakowicie wykoczone ciany
lub co najmniej okadziny do wysokoci 1,00 m w wietle wykoczonych przegrd,
b) pomieszcze pozostawianych bez wykoczenia w wietle stanu surowego przegrd pionowych.
Do treci p. 2 niniejszego podrozdziau naley doda
uwag, e w normie (p. 5.1.8.1 lit. h) do powierzchni usugowej (Pg) zaliczono take powierzchni przeznaczon na usytuowanie takich urzdze technicznych jak dwigi, schody
ruchome i przenoniki, ale powoujc si rwnoczenie na
p. 5.1.9.3, zgodnie z ktrym do powierzchni ruchu (Pr) zalicza si powierzchnie netto szybw dwigowych i przeznaczone do wbudowania schodw ruchomych. Dlatego w komentarzu wskazuj logiczn zasad, e do powierzchni usugowej
(Pg) wlicza si np. maszynownie dwigw i schodw ruchomych, a powierzchnie szybw dwigowych wlicza si do po-

70

STRONA GWNA

wierzchni ruchu (Pr). Natomiast biegi schodw ruchomych

i przenoniki zwykle s instalowane w przestrzeni innych duych pomieszcze o rnym przeznaczeniu i stanowi po prostu cz ich powierzchni uytkowej.

3.9.

Powierzchnia ruchu (p. 5.1.9 normy)

Norma definiuje pojcie powierzchni ruchu (Pr) nastpujco:
5.1.9.1 Powierzchnia ruchu jest to cz powierzchni netto, ktra przeznaczona jest dla ruchu wewntrz budynku (np.
powierzchnia klatek schodowych, korytarzy, wewntrznych ramp
i pochylni, poczekalni, balkonw ewakuacyjnych).
Z treci tej definicji i kontekstu naley uzna, e do
powierzchni ruchu (Pr) wlicza si tylko powierzchnie pomieszcze sucych do komunikacji oglnej wszystkich uytkownikw danego budynku. Nie mona zatem zalicza do Pr
powierzchni komunikacji wewntrznej w domach jednorodzinnych i w poszczeglnych mieszkaniach wielopoziomowych
w budynkach wielorodzinnych lub w innych lokalach uytkowych.
A zatem naley, zgodnie z duchem i liter normy, przyj nastpujce zasady obliczania wielkoci Pr w praktyce:
1) powierzchnia ruchu w budynku (Pr) jest sum powierzchni ruchu na wszystkich kondygnacjach podziemnych i nadziemnych, czyli
Pr = Prk
2) do powierzchni ruchu zalicza si powierzchni przeznaczon do komunikacji oglnej (rys. 10), a mianowicie:
przedsionki wejciowe, sienie i hole cznie z mieszczcymi si w ich obrbie pochylniami i schodami staymi i ruchomymi, nie obudowanymi, wydzielone klatki schodowe,
luzy (przedsionki) przed klatkami schodowymi, szyby
dwigowe (patrz rys. 4),

71

STRONA GWNA

Kr

Ks
Ps
Pu

Hd
Dz

Pg
Kr

Pu

72

STRONA GWNA

3) powierzchni wewntrzn szybw dwigowych wlicza si

do powierzchni ruchu tylko na poziomie pierwszego (dolnego) przystanku dwigowego, natomiast nie liczy si jej
w ogle na poziomie wyszych kondygnacji, gdzie stanowi
jedynie pust przestrze,
4) powierzchni komunikacji wewntrznej poziomej i pionowej w domach jednorodzinnych, zagrodowych i rekreacji
indywidualnej oraz w mieszkaniach wielopoziomowych
w budynkach wielorodzinnych, w lokalach uytkowych,
w pomieszczeniach produkcyjnych i magazynowych nie
wlicza si do powierzchni ruchu lecz do powierzchni uytkowej, traktujc j jako powierzchni uytkow pomocnicz (Pp),
5) biegw i spocznikw porednich (midzypitrowych)
schodw i pochylni nie obudowanych, znajdujcych si
w przestrzeni nie zaliczonej do powierzchni ruchu, nie potrca si z tej powierzchni i nie dolicza do powierzchni
ruchu, jeeli te pomieszczenia zostay zakwalifikowane
inaczej,
6) powierzchni wydzielonych klatek schodowych mierzy si
w ich obrysie wewntrznym i umownie wlicza do powierzchni ruchu na poziomie kadej kondygnacji, ale nie
dolicza si do niej powierzchni pod biegami schodowymi
na poziomie dolnej kondygnacji lub nad czci grnego
biegu schodw, jeeli zostay zabudowane i zakwalifikowane jako pomieszczenia przeznaczone na inne funkcje
uytkowe (rys. 11).

Rysunek 10. Obliczanie powierzchni ruchu na przykadzie wysokiego budynku biurowego

Do powierzchni ruchu na kondygnacji, na ktrej znajduj si pocztkowe przystanki
dwigw, zalicza si korytarze oglne (Kr), hol dwigowy (Hd), powierzchni wewntrzn szybw dwigowych (Dz), przedsionkw przeciwpoarowych (Ps) i klatek
schodowych (Ks).
Na rysunku nie zakreskowano powierzchni przeznaczonej na pomieszczenia zaliczane do powierzchni uytkowej (Pu) i powierzchni usugowej (Pg), do ktrej nale
pomieszczenia techniczne i gospodarcze.

73

STRONA GWNA

IV.

IV.
III.
III.
II.
II.

I.

I.

Rysunek 11. Zasada zaliczania powierzchni klatki schodowej do powierzchni ruchu

Do powierzchni ruchu Pr zalicza si umownie 100% wewntrznej powierzchni klatki
schodowej na poziomie kadej kondygnacji, bez potrcania duszy schodw, czyli
przestrzeni wolnej midzy biegami schodw, ale z potrceniem powierzchni (zakreskowanej na rysunku) pod dolnym biegiem lub nad czci grnego biegu schodw,
jeeli zostan zabudowane i przeznaczone na pomieszczenia gospodarcze, zaliczone
do powierzchni usugowej (Pg).

74

STRONA GWNA

3.10. Powierzchnia obudowy budynku (p. 5.1.10 normy)

Norma nie definiuje pojcia obudowy budynku, jednake
z caej treci jej p. 5.1.10 i z do oczywistego celu zawartych
w nim ustale wynika, e chodzi o wszystkie powierzchnie
obudowy zewntrznej budynku, zabezpieczajcej budynek
przed wpywami atmosferycznymi, a w szczeglnoci zapewniajcej jego ochron ciepln. Wychodzc z tego zaoenia,
do powierzchni obudowy zewntrznej budynku naley zaliczy take paszczyzn styku budynku z gruntem.
Wielko powierzchni i cechy techniczne zewntrznej
obudowy budynku (Az) s parametrem niezbdnym do obliczenia wartoci granicznej wskanika sezonowego zapotrzebowania na ciepo do ogrzewania niektrych rodzajw budynkw, zgodnie z 329 rozporzdzenia MI z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunkw technicznych, jakim powinny
odpowiada budynki i ich usytuowanie (DzU nr 75, poz. 690,
zm. 2003 r. nr 33, poz. 270). Naley w zwizku z tym przytoczy tre odnonego przepisu tego rozporzdzenia:
329. ...4. Wartoci graniczne E0 wskanika sezonowego
zapotrzebowania na ciepo do ogrzewania budynku, w zalenoci od wspczynnika ksztatu budynku A/V, dla budynkw mieszkalnych i zamieszkania zbiorowego wynosz:
1) E0 = 29 kWh/(m3rok) przy A/V 0,20,
2) E0 = 26,6 + 12 A/V kWh/(m3rok) przy 0,20 < A/V < 0,90,
3) E0 = 37,4 kWh/(m3rok) przy A/V 0,90,
gdzie:
A jest sum pl powierzchni wszystkich cian zewntrznych
(wraz z oknami i drzwiami balkonowymi), dachw i stropodachw, podg na gruncie lub stropw nad piwnic nieogrzewan, stropw nad przejazdami, oddzielajcych cz ogrzewan
budynku od powietrza zewntrznego, gruntu i przylegych nieogrzewanych pomieszcze, liczon po obrysie zewntrznym,

75

STRONA GWNA

V jest kubatur netto ogrzewanej czci budynku obliczan

jako kubatura brutto budynku pomniejszona o kubatur wydzielonych klatek schodowych, szybw dwigowych, a take zewntrznych, niezamknitych ze wszystkich stron czci budynku, takich jak: podcienia, balkony, tarasy, loggie i galerie.
Zasady obliczania kubatury ogrzewanej czci budynku (V) zostay omwione w rozdziale 4.2 (komentarz do
p. 5.2.2.1 normy).
Uwzgldniajc powysze podstawy obliczania i zakres
zastosowania w praktyce, mona zaleci nastpujce zasady
obliczania powierzchni obudowy budynku:
1) powierzchni obudowy zewntrznej budynku (Az) oblicza
si dla wszystkich czci budynku zamknitych i przekrytych ze wszystkich stron,
2) do powierzchni obudowy zewntrznej budynku zalicza si
(rys. 12):
a) powierzchni stykajc si z gruntem, odpowiadajc
najczciej powierzchni zabudowy (Pz),
b) powierzchni pionowych przegrd zewntrznych (As),
liczc od poziomu izolacji cieplnej na gruncie do poziomu grnej paszczyzny ocieplenia najwyej pooonego
stropu lub stropodachu oraz powierzchnie zewntrznej

Rysunek 12. Powierzchnia obudowy zewntrznej budynku (A)

Powierzchnia obudowy zewntrznej (Az) obejmuje czci budynku zamknite ze
wszystkich stron i przekryte, mierzon w zewntrznym obrysie budynku, pokazanym
na rysunku kresk przerywan. Powierzchni obudowy zewntrznej dzieli si na:
1) cz ogrzewan (A), z podaniem w tym wielkoci powierzchni przeroczystych (Ao),
2) cz nieogrzewan, bd majc jedynie ogrzewanie dyurne (Ang) zabezpieczajce przed zamarzaniem instalacji wewntrznych, przykadowo zakreskowan na
rysunku.
Oznaczenia na rysunku: Ad powierzchnia stropodachu wg rzeczywistego wymiaru
nachylonej poaci, Ap powierzchnie poziomych przegrd zewntrznych, As
powierzchnie pionowych przegrd zewntrznych, Br brama (przewit, przejazd),
Pz powierzchnia zabudowy, czyli styku budynku z gruntem, Bl balkon, Lg
loggia, Tr taras.

76

STRONA GWNA

obudowy facjat i lukarn (Al) ponad paszczyzn poaci

dachowych,
c) powierzchni przegrd poziomych (stropw) oddzielajcych kondygnacje z pomieszczeniami ogrzewanymi od
zewntrza, jak stropy nad przewitami, przejciami
i przejazdami (bramami), podcieniami i loggiami oraz
stropy nad tarasami, stanowicymi rwnoczenie przekrycie pooonych pod nimi kondygnacji (Ap),

Ad
a
Ap

Tr

Ap
Lg

Bl
As

As

Ap
PRZEJAZD
Ap

As

Pz

As

77

STRONA GWNA

d) powierzchni przekrycia ocieplonego stropu nad najwysz kondygnacj lub stropodachu, mierzon wg ich
rzeczywistych wymiarw (np. z uwzgldnieniem nachylenia stropodachu w obrysie odpowiadajcym cianom
zewntrznym najwyszej kondygnacji (Ad),
3) powierzchni zewntrznej obudowy ogrzewanej czci
budynku (A) przedstawia si jako sum tylko tych powierzchni, ktre ograniczaj od zewntrz pomieszczenia
(kondygnacje lub czci kondygnacji) ogrzewane i okrela
jaki jest w niej udzia powierzchni przeroczystych (Ao),
do ktrych zalicza si powierzchni otworw okiennych
(take okien poaciowych) albo wypenionych luksferami,
bd podobnym materiaem, oraz drzwi zewntrznych (liczon w zewntrznym obrysie ocienic).
Naley doda, e wydzielenie powierzchni Ao jest potrzebne do obliczenia oporu cieplnego i wspczynnika przenikania ciepa przez przegrody zewntrzne pene i otwory,
zgodnie z zacznikiem do powoanego wyej rozporzdzenia MI.

78

STRONA GWNA

ROZDZIA

Obliczanie kubatury budynkw

wg PN-ISO 9836:1997.
Komentarze do punktw 5.2 i 5.3 normy

4.1.

Zasady obmiaru i obliczania kubatury

(p. 5.2.1 normy)

4.1.1.

Rodzaje kubatur
Zgodnie z p. 5.2.1.1 normy Kubatura brutto budynku obliczana jest jako objto przestrzeni utworzonej przez powierzchnie zewntrzne elementw ograniczajcych. ...
Na podstawie ustale zawartych w tym punkcie normy
mona okreli nastpujce obliczeniowe rodzaje kubatury
budynkw:
1) kubatura brutto (Vb), ktra dzieli si na:
a) kubatur brutto budynkw lub czci budynkw zamknitych ze wszystkich stron i przekrytych (Vbz),
b) kubatur brutto tych czci budynkw, ktre nie s zamknite do penej wysokoci (kondygnacji) ze wszystkich stron lecz s przekryte (Vbn),
c) kubatur brutto tych czci budynkw, ktre nie s ograniczone przez elementy budynku do penej wysokoci
i nie s przekryte (Vbo).
Oznacza to, e kubatura budynku brutto (Vb) stanowi
sum kubatury (rys. 13) kondygnacji podziemnych (pod terenem) (Vbkpt) i nadziemnych (nad terenem) (Vbknt) tworzcych cznie kubatur brutto budynku lub jego czci za-

79

STRONA GWNA

Tr

Bl
Lg

Wk

Pdc
Sp

Sz

Rysunek 13. Zasady obliczania kubatury brutto budynku

Kubatur brutto budynku (Vb) oblicza si z uwzgldnieniem zasad obmiaru przedstawionych na rys. 2 i 14.
Kubatur budynku oblicza si oddzielnie jako:
1) kubatur czci budynku zamknitej ze wszystkich stron i przekrytej (Vbz)
[w tym poddasza uytkowe i nieuytkowe, wykusze (Wk), werandy oszklone
i szklarnie ogrody zimowe integralnie zwizane z budynkiem], cznie z konstrukcj przegrd pionowych, poziomych i skonych zewntrznych i wewntrznych zakreskowan ukonie,
2) kubatur czci zewntrznych nie zamknitych ze wszystkich stron lecz nakrytych
(Vbn), jak loggie (Lg) i podcienia (Pdc),
3) kubatur czci zewntrznych niezamknitych ze wszystkich stron i nie nakrytych
(Vbo), jak balkony (Bl) i tarasy (Tr) zakreskowan pionowo.

80

STRONA GWNA

mknitych i przekrytych (Vbz) oraz elementw zewntrznych

nie zamknitych cakowicie i przekrytych (Vbn) lub nie przekrytych (Vbo), zatem
Vb = Vbz + Vbn + Vbo
2) kubatura netto kondygnacji budynku, ktra dzieli si na:
a) kubatur netto nad powierzchni netto kondygnacji (Vnk):
penych, czyli znajdujcych si na powtarzalnych kondygnacjach uytkowych (Vnkp),
niepenych, czyli nie pokrywajcych si z rzutem poziomym powtarzalnej kondygnacji (Vnknp),
pooonych poniej terenu, czyli podziemnych (Vnkpt),
b) kubatur wewntrzn kondygnacji (Vwk), ktr oblicza
si jako:
uytkow (Vwu),
usugow (Vwg),
ruchu (Vwr).
4.1.2.

Oglne zasady obmiaru i obliczania kubatur

Zasady obmiaru i obliczania kubatury wynikaj z ustale zawartych w punktach 5.2.1.3, 5.2.1.4, 5.2.1.5 normy. Na tej
podstawie mona dla celw praktycznych przedstawi je nastpujco:
1) kubatur okrela si w m3 z dokadnoci do dwch miejsc
po przecinku, czyli do 0,01 m3,
2) kubatur oblicza si jako wynik mnoenia powierzchni
obliczonych wg normy przez wysoko, okrelon w normie odpowiednio do obliczanej kubatury: brutto, netto lub
kubatury wewntrznej (rys. 14),
3) do obliczenia kubatury przyjmuje si odpowiednio, jako podstaw, powierzchni cakowit brutto, netto lub wewntrzn,
4) kubatur budynku lub jego czci ograniczon przegrodami nie poziomymi lub nie pionowymi, czyli tworzcymi inne
bryy ni prostopadocienne, naley oblicza wedug wzorw geometrycznych, odpowiednich dla danych bry,

81

hs

STRONA GWNA

Sn
a

Lg

hn

h2

hb

hb

hn
hn

h1

hb

Bl

a
Ppp
Pt

82

STRONA GWNA

5) do kubatury budynkw lub ich czci nie wlicza si:

pilastrw i pkolumn, majcych znaczenie konstrukcyjne lub tylko estetyczne,
wyprofilowa i innych elementw architektonicznych,
jak gzymsy, okapy, obramienia otworw, poziome osony przeciwsoneczne, markizy, daszki nad drzwiami wejciowymi, gabloty reklamowe itp.,
czci kominw wystajce ponad dach i podobnych drobnych elementw wystajcych nad paszczyzn dachu, jak
np. obudowy wyrzutni wentylacyjnych, konstrukcje masztw antenowych lub konstrukcje none reklam,
zewntrznych schodw, ramp i pochylni wraz z ich zadaszeniami, a take tarasw ziemnych, albo zbudowanych
na wasnych cigych lub punktowych fundamentach,
studzienek przy oknach piwnicznych i innych urzdze
ulicznych, do ktrych mona zaliczy np. szafki i studzienki przyczeniowe, mury oporowe lub ograniczajce (balustrady) przy schodach lub pochylniach zewntrznych.
Rysunek 14. Zasady mierzenia wysokoci kondygnacji do obliczania kubatury
Do obliczenia kubatury brutto (Vb) przyjmuje si wysokoci kondygnacji:
1) zamknitej ze wszystkich stron i nakrytej (Vbz), jako wysoko (hb) liczon od
wierzchu podogi (wykadziny) na danej kondygnacji do wierzchu podogi nad
stropem przekrywajcym t kondygnacj,
2) nie zamknitej ze wszystkich stron lecz nakrytej (Vbn), jako wysoko (h2)
liczon od wierzchu posadzki (wykadziny) do wierzchu stropu lub stropodachu
nad t czci budynku,
3) nie zamknitej ze wszystkich stron i nie nakrytej (Vbo), jako wysoko (h1)
liczon od spodu konstrukcji pyty do wierzchu balustrady.
Do obliczenia kubatury wewntrznej (Vw) i kubatury netto (Vn) przyjmuje si wysoko kondygnacji w wietle wykoczonych podg i sufitw (hn) w wietle wykoczonych podg i sufitw (z uwzgldnieniem treci opisu do rys. 16).
Do kubatury brutto (Vb) nie wlicza si (rys. 13) drugorzdnych elementw zewntrznych, jak pochylnie, schody zewntrzne (Sz) lub studzienki do okienek piwnicznych (Sp).
Do kubatury brutto wlicza si w 100% kubatur poddasza nieuytkowego (strychu)
obliczon wg wzoru odpowiadajcego jego formie geometrycznej.
Na rysunku pokazano rwnoczenie zasad zaliczania do Pc (patrz rozdz. 3.3.) czci
powierzchni poddasza (strychu) nieuytkowego (Sn) o wysokoci co najmniej hs 1,9 m.

83

STRONA GWNA

4.2.

Kubatura brutto budynku lub jego czci

zamknitych ze wszystkich stron i przekrytych
(p. 5.2.2 normy)
Punkt 5.2.2 normy okrela zasady obmiaru i obliczania kubatury brutto budynkw lub ich czci zamknitych i przekrytych ze wszystkich stron (Vbz).
Przy stosowaniu ustale p. 5.2.2 normy naley w obliczeniach kubatury brutto budynku lub jego czci zamknitych ze wszystkich stron i przekrytych (Vbz) uwzgldnia
nastpujce zasady:
1) do obliczenia kubatury przyjmuje si wysokoci (rys. 14):
a) kondygnacji pooonej na gruncie (podziemnej lub naziemnej) od spodu konstrukcji, na ktrej opiera si
podoga (bez fundamentu i warstw podkadowych pod
konstrukcj podogi), do wierzchu podogi nad stropem
przekrywajcym t kondygnacj,
b) kondygnacji powtarzalnych, porednich, czyli znajdujcych si midzy kondygnacj pooon na gruncie,
a pooon najwyej od wierzchu podogi danej kondygnacji do wierzchu podogi nad przekrywajcym j
stropem,
c) kondygnacji pooonej najwyej, czyli ponad ostatni
kondygnacj powtarzaln lub bdc poddaszem uytkowym od wierzchu podogi tej kondygnacji do wierzchu podogi lub rusztu osaniajcego izolacj ciepln na
stropie albo do grnej paszczyzny pokrycia stropodachu lub nawierzchni tarasu nad t kondygnacj,
d) poddasza (strychu) nieuytkowego od wierzchu podogi lub rusztu osaniajcego warstw izolacji cieplnej
stropu nad najwysz kondygnacj uytkow do wierzchu pokrycia dachu, uwzgldniajc rzeczywisty ksztat
geometryczny dachu,
2) do kubatury brutto budynku zamknitej ze wszystkich stron
i przekrytej (Vbz) nie wlicza si:

84

STRONA GWNA

a) aw fundamentowych i podoy wyrwnawczych pod warstwy none podg uoonych na gruncie,

b) kanaw instalacyjnych pod poziomem podg uoonych na gruncie,
c) zewntrznych elementw architektoniczno-budowlanych
zwizanych z budynkiem i z terenem (wymienionych
w komentarzu do p. 5.2.1 normy),
d) kubatury zewntrznych elementw budynku nie zamknitych cakowicie i nie przekrytych lub przekrytych,
o ktrych mowa niej, w komentarzu do p. 5.2.3 i 5.2.4
oraz kubatury werand otwartych,
3) do kubatury brutto budynku zamknitej ze wszystkich stron
i przekrytej (Vbz) wlicza si:
a) kubatur piwnic i wszystkich kondygnacji uytkowych
z poddaszem uytkowym, czyli Vbzk,
b) przestrze poddasza (strychu) nieuytkowego (Vs =
= Sn hs), z potrceniem kubatury znajdujcych si w jej
obrbie pomieszcze technicznych, jak maszynownie
dwigw, wentylatornie lub grne komory zsypowe,
c) nadbudwki nad stropem lub nad stropodachem najwyej pooonej kondygnacji, przeznaczone na maszynownie dwigw, wentylatornie i grne komory zsypowe, a take czci facjat i lukarn ponad paszczyzn
dachu lub stropodachu, kwalifikujc te kubatury odpowiednio do przeznaczenia,
d) obudowane (oszklone) werandy i szklarnie domowe
(ogrody zimowe) zwizane integralnie z budynkiem,
4) w przypadku, gdy Vbz obejmuje pomieszczenia ogrzewane
i nieogrzewane, wwczas naley podzieli j na:
a) kubatur zamknitej i ogrzewanej czci budynku (V),
b) kubatur zamknitej i nieogrzewanej czci budynku
(Vbzng).
Uwaga: Obliczona kubatura zamknitej i ogrzewanej czci
budynku (V) stanowi podstaw do obliczenia wartoci wskanika A/V okrelonego w 329 ust. 4 rozporzdzenia MI
z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunkw technicznych,

85

STRONA GWNA

jakim powinny odpowiada budynki i ich usytuowanie (DzU

nr 75, poz. 690, zm. 2003 r. nr 33, poz. 270). Tre tego ustpu zostaa zacytowana w caoci w rozdziale 3.10 w tekcie
komentarza do p. 5.1.10 normy. Tutaj naley zatem powtrzy, e w myl tego przepisu:
... V - jest kubatur netto ogrzewanej czci budynku
obliczan jako kubatura brutto budynku pomniejszona o kubatur wydzielonych klatek schodowych, szybw dwigowych, a take zewntrznych, niezamknitych ze wszystkich stron czci budynku, takich jak: podcienia, balkony, tarasy, loggie i galerie.
Trzeba jednak w tym miejscu zwrci uwag, e zgodnie
z norm, kubatura brutto zamknitej czci budynku (Vbz)
jest obliczana ju bez udziau elementw zewntrznych niezamknitych cakowicie, w tym otwartych wnk, loggii i galerii, ktrych kubatury brutto wykazywane s oddzielnie (patrz
komentarz do p. 5.2.3 oraz p. 5.2.4 normy). Z tego powodu,
dla uzyskania kubatury obliczeniowej V wedug cytowanego
rozporzdzenia naley od obliczonej zgodnie z norm kubatury Vbz odj wycznie kubatury:
wydzielonych klatek schodowych, przedsionkw (luz)
przeciwpoarowych i szybw dwigowych (Vbrng),
pomieszcze technicznych i gospodarczych nie majcych
ogrzewania lub majcych jedynie ogrzewanie dyurne,
zabezpieczajce przed zamarzaniem instalacji (Vbgng),
poddasza (strychu) nieuytkowego (Vs),
czyli kubatura potrzebna do obliczania wskanika A/V bdzie rwna
V = Vbz (Vbrng + Vbgng + Vs)
Aby unikn nieporozumie, naley ju tutaj wskaza,
e zasady obliczania kubatury ogrzewanej czci budynku (V),
zgodnie z powoanym rozporzdzeniem MI, nie maj cisej
korelacji z zasadami obliczania kubatury wewntrznej i kubatury netto budynku, o ktrych bdzie dalej mowa w rozdziaach 4.5 i 4.6.

86

STRONA GWNA

4.3.

Kubatura brutto budynku lub jego czci nie

zamknitych ze wszystkich stron lecz przekrytych
(p. 5.2.3 normy)
Kubatur elementw zewntrznych budynku, ktre nie s
zamknite ze wszystkich stron, ale s przekryte, zalicza si
rwnie do kubatury budynku brutto, ale wykazuje oddzielnie. Dlatego jest celowe oznaczenie jej wasnym symbolem
(np. Vbn). Do takich elementw zewntrznych nale np. ganki, podcienia, werandy otwarte, bramy (przejcia i przejazdy)
i przewity, loggie, kruganki i galerie kryte. Ich kubatura
stanowi iloczyn powierzchni obliczonej zgodnie z zasadami
podanymi w rozdziale 3.1 (pp. 7 wskazwek do stosowania
p. 5.1.1 normy) oraz wysokoci mierzonej w zalenoci od charakteru danego elementu i jego pooenia w budynku wg
zasad przedstawionych na rysunku 14.

4.4.

Kubatura brutto budynku lub jego czci nie

zamknitych ze wszystkich stron i nie przekrytych
(p. 5.2.4 normy)
Kubatur elementw zewntrznych budynku, ktre nie s
zamknite ze wszystkich stron i nie s przekryte, zalicza si
rwnie do kubatury brutto, ale wykazuje oddzielnie. Dlatego jest celowe oznaczenie jej wasnym symbolem, np. Vbo.
Do takich elementw zewntrznych nale np. balkony, galerie otwarte, tarasy nad budynkiem lub nad nisz
czci budynku. Ich kubatura stanowi iloczyn powierzchni
obliczonej zgodnie z pp. 7 wskazwek do stosowania p. 5.1.1
normy (patrz rozdz. 3.1) oraz wysokoci mierzonej wedug
zasad przedstawionych na rysunku 14.

87

STRONA GWNA

4.5.

Kubatura netto (p. 5.2.5 normy)

Zgodnie z p. 5.2.5.1 normy Kubatura netto jest iloczynem
powierzchni kondygnacji netto (5.1.5) i odlegoci midzy powierzchni posadzki a doln powierzchni stropu grnego.
Norma rozrnia kubatury netto (p. 5.2.5.2 normy):
a) kondygnacji netto penych, powyej poziomu terenu,
b) kondygnacji netto penych, poniej poziomu terenu,
c) kondygnacji netto niepenych.
Ponadto norma przewiduje w p. 5.2.5.3 moliwo dalszego podziau kubatury netto (Vn) podobnie jak kubatury
brutto na czci obejmujce:
czci budynku zamknite ze wszystkich stron (Vnz),
elementy zewntrzne nie zamknite ze wszystkich stron lecz
przekryte (Vnn),
elementy zewntrzne nie zamknite ze wszystkich stron
i nie przekryte (Vno).
Podzia ten bdzie uzasadniony, jeli uznamy, e w obliczeniach powierzchni netto (p. 5.1.5.2 normy) przedstawimy taki sam zakres elementw zewntrznych, tzn. zarwno
przekrytych, jak nie przekrytych.
Oznacza to, e w praktycznych obliczeniach kubatury
netto naley kierowa si nastpujcymi zasadami:
1) kubatura budynku netto (Vn) jest sum kubatury netto
kondygnacji podziemnych (Vnkpt) i nadziemnych (Vnknt),
2) do kubatury budynku netto nie wlicza si objtoci konstrukcji przegrd zewntrznych i wewntrznych oraz objtoci stropw, stropodachw i poddaszy nieuytkowych
(rys. 14),
3) kubatur budynku netto oblicza si, biorc za podstaw wielko powierzchni ruchu (Pr), powierzchni uytkowej netto
(Pu) i powierzchni usugowej (Pg), przyjmujc wysoko (hn)
wchodzcych w skad tych powierzchni pomieszcze mierzon w wietle wykoczonych podg i sufitw (rys. 14),

88

STRONA GWNA

Tr

Bl
Lg

Wk

Pdc
Sp

Sz

Rysunek 15. Zasady obliczania kubatury netto budynku

Do kubatury netto (Vn) zalicza si oddzielnie:
1) przestrze wewntrzn zamknit ze wszystkich stron, czyli ograniczon przegrodami zewntrznymi i wewntrznymi oraz stropami lub stropodachem, mierzon
zgodnie z rys. 2 i rys. 14 zakreskowan na rysunku ukonie,
2) kubatur elementw zewntrznych nie zamknitych ze wszystkich stron i nie
przekrytych, jak balkony (Bl) i tarasy (Tr) zakreskowanych na rysunku pionowo,
3) kubatur elementw zewntrznych nie zamknitych ze wszystkich stron lecz nakrytych, jak podcienia (Pdc), loggie (Lg) zakreskowanych na rysunku poziomo.
Do Vn nie zalicza si kubatury stropodachu i poddasza nieuytkowego (strychu).

89

STRONA GWNA

4) w wykazie kubatury netto naley wykaza oddzielnie kubatur czci budynku (rys. 15):
a) zamknitych i przekrytych ze wszystkich stron (Vnz),
b) zewntrznych elementw nie zamknitych ze wszystkich
stron, lecz przekrytych (Vnn),
c) zewntrznych elementw nie zamknitych ze wszystkich
stron i nie przekrytych (Vno).

4.6.

Kubatura wewntrzna (p. 5.2.6 normy)

Norma okrela jedynie, e:
5.2.6.1 Kubatura wewntrzna netto jest iloczynem powierzchni wewntrznej kondygnacji (5.1.4) i odlegoci midzy
powierzchni podogi a doln powierzchni stropu grnego.
W praktyce obliczania kubatury wewntrznej naley
zatem stosowa nastpujce zasady:
1) kubatura wewntrzna budynku (Vw) jest sum kubatury
wewntrznej wszystkich kondygnacji podziemnych, czyli
pooonych pod terenem (Vwkpt) i nadziemnych, czyli nad
terenem (Vwknt), zatem
Vw = Vwkpt + Vwknt
2) do kubatury wewntrznej budynku (Vw) nie wlicza si
objtoci przegrd zewntrznych tzn. cian, filarw, supw, stropodachw oraz kubatury poddaszy (strychw) nieuytkowych i wszelkich zewntrznych elementw budynku
nie zamknitych ze wszystkich stron (rys. 16),
3) kubatur wewntrzn kondygnacji oblicza si, biorc za
podstaw sum powierzchni uytkowej zamknitej ze
wszystkich stron i przekrytej (Puzk), cznie z przestrzeni
wewntrzn wykuszy i werand obudowanych (oszklonych)
oraz powierzchni usugowej (Pgk), powierzchni konstrukcji wewntrznych (Pkwk) oraz powierzchni ruchu (Prk), na-

90

STRONA GWNA

Tr

Bl
Lg

Wk

Pdc
Sz

Sp

Rysunek 16. Zasady obliczania kubatury wewntrznej budynku

Do kubatury wewntrznej (Vw) zalicza si przestrze wewntrzn zamknit, czyli
ograniczon przegrodami zewntrznymi oraz stropami lub stropodachem (w tym
wykusz Wk), mierzon zgodnie z rys. 1 i 14.
Zgodnie z norm PN-ISO 9836:1997, do Vw wlicza si kubatur konstrukcji wewntrznych przegrd pionowych. Natomiast do Vw nie wlicza si (wg p. 5.2.6.1 normy) kubatury stropw i stropodachw oraz kubatury elementw zewntrznych nie
zamknitych ze wszystkich stron, jak balkony (Bl) i tarasy (Tr), loggie (Lg), podcienia (Pdc), schody zewntrzne (Sz), studzienki przy okienkach piwnicznych (Sp) itp.

91

STRONA GWNA

tomiast wysoko pomieszcze mierzy si, zgodnie z norm, w wietle wykoczonych podg i sufitw (h n na
rys. 14), analogicznie, jak przy obliczaniu kubatury netto.

4.7.

Kubatura uytkowa (p. 5.2.7 normy)

Zgodnie z p. 5.2.7.1 Kubatura uytkowa netto jest iloczynem
powierzchni uytkowej (5.1.7) i odlegoci midzy grn powierzchni posadzki a doln powierzchni sufitu.
Uwzgldniajc ustalenia normy, przy obliczaniu kubatury uytkowej naley kierowa si nastpujcymi zasadami:
1) oddzielnie oblicza kubatur uytkow mieszka oraz innych rodzajw lokali,
2) kubatur uytkow poszczeglnych mieszka i lokali uytkowych naley przedstawia jako zestawienie obejmujce
oddzielnie:
a) kubatur przestrzeni zamknitych ze wszystkich stron
(Vuz),
b) kubatur elementw zewntrznych nie zamknitych ze
wszystkich stron lecz przekrytych (Vun),
c) kubatur elementw zewntrznych nie zamknitych ze
wszystkich stron i nie przekrytych (Vuo).

4.8. Kubatura usugowa (p. 5.2.8 normy)

W p. 5.2.8.1 normy stwierdza si: Kubatura usugowa netto
jest iloczynem powierzchni usugowej netto podanej w 5.1.8 i odpowiedniej wysokoci.
5.2.8.2 Odpowiedni wysokoci jest odlego midzy
powierzchni podogi a doln powierzchni najbliszego stropu
bez wzgldu na ich usytuowanie w budynku (np. szyby przechodzce przez kilka kondygnacji).
Przypomnijmy jednak, e zgodnie z komentarzem do
p. 5.1.8 normy (patrz rozdz. 3.8), do powierzchni usugowej

92

STRONA GWNA

(Pg) zaliczamy pomieszczenia techniczne i gospodarcze, natomiast szyby dwigowe zaliczamy do powierzchni ruchu Pr.
Z tego powodu rwnie przy obliczaniu kubatury usugowej
(Vg) moe by celowe oddzielne wyliczenie:
1) kubatury usugowej obejmujcej pomieszczenia o charakterze technicznym (Vgt) oraz
2) kubatury usugowej netto obejmujcej pomieszczenia
o charakterze gospodarczym (Vgg).
W przypadku, gdy do kubatury pomieszcze gospodarczych wliczamy rwnie kubatur garay wbudowanych dla
samochodw osobowych uytkownikw budynku, moe by
rwnie celowe podzielenie Vgg na kubatur netto:
garay wbudowanych (Vggw) oraz
innych pomieszcze gospodarczych (Vgin).

4.9. Kubatura ruchu (p. 5.2.9 normy)

Norma ustala nastpujce zasady obliczania kubatury ruchu
netto (Vr):
5.2.9.1 Kubatura ruchu netto jest iloczynem powierzchni
ruchu (5.1.9) i odpowiedniej wysokoci.
5.2.9.2 Wysokoci, ktra powinna by przyjta jest odlego midzy powierzchni podogi a doln powierzchni najbliszego stropu bez wzgldu na jego usytuowanie w budynku
(np. klatki schodowe w budynkach wielokondygnacyjnych, szyby dwigowe).
W komentarzu do p. 5.1.9 normy (patrz rozdz. 3.9)
zostay wymienione przykadowo pomieszczenia (przestrzenie), ktre naley zalicza do powierzchni ruchu (Pr). Wskazano tam przede wszystkim, e do powierzchni ruchu zalicza
si pomieszczenia przeznaczone do ruchu oglnego w budynku (rys. 4, 6, 7 i 10), a nie powierzchni komunikacji wewntrznej w domach jednorodzinnych oraz poszczeglnych miesz-

93

STRONA GWNA

kaniach lub lokalach uytkowych. Trzeba natomiast zwrci

uwag na zasady mierzenia wysokoci tych pomieszcze okrelone w p. 5.2.9.2 normy, z ktrych wynika, e mierzy si je
zgodnie ze stanem rzeczywistym: od spodu konstrukcji najniej pooonej podogi do spodu przekrycia, tzn. stropu lub
stropodachu (rys. 17).
Okrelona w p. 5.2.9.2 normy zasada pomiaru wysokoci pomieszcze ruchu odpowiada zasadom mierzenia wysokoci kondygnacji przy obliczaniu kubatury netto (p. 5.2.5

hk2

Md

hr

Sd

Pt

Ps

Ppp
Ks

Pw
Ppw
Sp

94

hs

hk1

Ks

STRONA GWNA

normy) i kubatury wewntrznej (p. 5.2.8 normy), tzn. od wierzchu podogi do spodu przekrycia w wietle, czyli bez uwzgldnienia konstrukcji podogi uoonej na gruncie oraz gruboci
stropw i stropodachu. Jednake, aby uproci obmiar i obliczanie kubatury pomieszcze ruchu o wysokoci wikszej ni
jedna kondygnacja, jak. np. klatki schodowe lub szyby dwigw, jest wskazane przyjcie penej (sumarycznej) wysokoci
tych pomieszcze, jak na rysunku 17.

4.10. Przykady wskanikw (p. 5.3 normy)

W p. 5.3 normy zostay okrelone sownie rodzaje wskanikw powierzchniowych (p. 5.3.1.1 normy), wzajemne proporcje powierzchni (p. 5.3.1.2 normy), wskaniki kubaturowe (p. 5.3.2.1 normy), wzajemne proporcje kubatur
(p. 5.3.2.2 normy), proporcje kubatur do powierzchni
(p. 5.3.3.2 normy) oraz proporcje powierzchni do kubatur
(p. 5.3.3.3 normy).

Rysunek 17. Zasady mierzenia wysokoci pomieszcze nalecych do powierzchni

ruchu
Do obliczenia kubatury pomieszcze ruchu (Vr) przyjmuje si ich wysokoci mierzone w wietle wykoczonych podg i sufitw. W przypadku gdy pomieszczenia te
maj skone przekrycia naley przyjmowa wysokoci odpowiednie do ich figury
geometrycznej.
czna kubatura klatki schodowej (Vrks) stanowi sum kubatury odpowiedniej czci powierzchni ruchu na kadej kondygnacji (Vrksk), ale prociej mona j obliczy
jako jedno pomieszczenie o wysokoci urednionej (hk1+hk2)0,5. Szyb dwigowy
wraz z podszybiem naley traktowa zawsze jako jedno pomieszczenie, poniewa do
powierzchni ruchu zalicza si go tylko jeden raz na poziomie pierwszego przystanku
dwigowego (patrz komentarz do p. 5.1.9 normy).
Oznaczenia: hk wysokoci klatki schodowej, hr wysoko przedsionka lub innego
pomieszczenia ruchu np. holu, korytarzy, hs wysoko szybu dwigowego cznie
z podszybiem, Ppp poziom podogi parteru, Ppw poziom podogi piwnicy, Pt
poziom terenu przy wejciu, Pw poziom wejcia, Ks klatka schodowa, Ps przedsionek, Sd szyb dwigowy, Sp podszybie, Md maszynownia dwigu zaliczona do
powierzchni usugowej (Pg).

95

STRONA GWNA

Naley wyjani, e wskaniki normowe, okrelajce

wzajemne proporcje powierzchni i kubatur, maj zastosowanie jako wskaniki techniczno-ekonomiczne do porwnawczej oceny racjonalnoci i ekonomiki rozwiza projektowych
lub porwnawczej oceny wartoci istniejcych budynkw lub
ich czci, a szczeglnie mieszka i lokali uytkowych.
Przedstawione w tablicy 6 nazwy i symbole tych wskanikw odpowiadaj przyjtym wyej w komentarzu do odpowiednich punktw normy.

Tablica 6. Podstawowe wskaniki powierzchniowe i kubaturowe wedug PN-ISO

9836:1997 i ich wzajemnych proporcji (relacji), pozwalajcych na obliczenie
wskanikw techniczno-ekonomicznych
Lp.

Rodzaje wskanikw

Zapis

I. WSKANIKI POWIERZCHNIOWE (wg p. 5.3.1.2 normy)

1.

Powierzchnia cakowita kondygnacji/powierzchnia

uytkowa (kondygnacji*))

Pck/Puk

2.

Powierzchnia uytkowa podstawowa/powierzchnia

uytkowa

Pp/Pu

3.

Powierzchnia wewntrzna kondygnacji/powierzchnia

uytkowa (kondygnacji)

Pwk/Puk

4.

Powierzchnia cakowita kondygnacji/powierzchnia

kondygnacji netto

Pck/Pnk

5.

Powierzchnia ruchu/powierzchnia uytkowa

Pr/Pu

6.

Powierzchnia obudowy budynku/powierzchnia uytkowa (budynku)

Az/Pu

II. WSKANIKI KUBATUROWE (wg p. 5.3.2.2 normy)

1.

Kubatura brutto budynku/kubatura netto (budynku)

2.

Kubatura netto (powtarzalnych) kondygnacji nadziemnych penych/kubatura netto (budynku)

96

Vb/Vn
Vnknt/Vn

STRONA GWNA

Tablica 6 (cd.)
Lp.

Rodzaje wskanikw

Zapis

3.

Kubatura netto kondygnacji poniej poziomu terenu/kubatura netto (budynku)

Vnkpt/Vn

4.

Kubatura wewntrzna kondygnacji/kubatura brutto

kondygnacji

Vwk/Vbk

5.

Kubatura wewntrzna kondygnacji/kubatura netto

kondygnacji

Vwk/Vnk

6.

Kubatura netto nad powierzchni uytkow

kondygnacji/kubatura brutto kondygnacji

Vuk/Vbk

7.

Kubatura netto nad powierzchni uytkow/kubatura netto

Vu/Vn

III. WSKANIKI POWIERZCHNIOWO-KUBATUROWE

(wg p. 5.3.3.3 normy)
1.

Powierzchnia obudowy budynku/kubatura brutto

zamknitej czci budynku

Az/Vbz

2.

Powierzchnia obudowy budynku/kubatura netto nad

powierzchni uytkow zamknitej czci budynku

Az/Vuz

IV. PROPORCJE POWIERZCHNI OBUDOWY DO KUBATURY

OGRZEWANEJ CZCI BUDYNKU (wg 329 WT-2002)
1.

Powierzchnia obudowy budynku oddzielajcej cz

ogrzewan od powietrza zewntrznego**)/kubatura
ogrzewanej czci budynku, liczc bez kubatury wydzielonych klatek schodowych, szybw dwigowych
i bez zewntrznych elementw nie zamknitych ze
wszystkich stron (otwartych wnk, loggii, galerii)

A/V

*) Tu i dalej w nawiasach dodano sowa nie znajdujce si w odnonym tekcie

normy.
**) Przepis 329 rozporzdzenia MI z dnia 12 kwietnia 2002 r. (Dz.U. nr 75, poz.
690, zm. 2003 r. nr 33, poz. 270) wymaga, aby wykaza rwnie ile w caej powierzchni obudowy (A) stanowi powierzchnia przegrd przeroczystych (Ao), do ktrych
zalicza si otwory okienne, drzwi zewntrzne i balkonowe lub otwory wypenione
luksferami bd podobnym materiaem.

97

STRONA GWNA

98

STRONA GWNA

ANEKS
Pytania i odpowiedzi w sprawach praktycznego
stosowania normowych zasad obliczania powierzchni
w budynkach

1.

Jaki obrys budynku wyznacza powierzchni zabudowy:

obrys rzutu poziomego fundamentw cofnitych w stosunku do
lica cian zewntrznych parteru, tworzcych cok budynku, czy
obrys budynku w parterze?

Obmiar obrysu budynku wyznaczajcy powierzchni zabudowy powinien by przyjty zgodnie z norm, na ktrej oparto wszystkie obliczenia powierzchni i kubatury danego budynku.
Wedug p. 3.1 normy PN-70/B-02365 powierzchni zabudowy (powierzchni zabudowanej) naley mierzy po obrysie cian zewntrznych kondygnacji przyziemnej lub nadziemnej, wykraczajcej poza obrys kondygnacji przyziemnej, ale w normie nie okrelono co naley
rozumie przez kondygnacj przyziemn.
Wedug p. 5.1.2 normy PN-ISO 9836:1997 powierzchni zabudowy
wyznacza obrys pionowy zewntrznych krawdzi budynku na powierzchni terenu, ale nie wskazano w normie pooenia kondygnacji
o najwikszym obrysie w stosunku do poziomu terenu.
Obydwie normy nie wskazuj celu obliczania powierzchni zabudowy,
natomiast w praktyce wielko ta suy, zgodnie z logik, jako podstawa do sporzdzenia bilansu terenu w projekcie zagospodarowania
dziaki budowlanej, a w szczeglnoci do okrelenia faktycznego procentu powierzchni utwardzonej i biologicznie czynnej oraz do sporzdzenia przedmiaru robt zwizanych z urzdzeniem terenu. Powierzchnia zabudowy nie wyznacza natomiast obszaru oddziaywania
budynku na otoczenie wynikajcego z przepisw dotyczcych owie-

99

STRONA GWNA

b)

Soz

a)

Soz

tlenia naturalnego i nasonecznienia, bezpieczestwa poarowego lub

zdrowotnego.
Oznacza to, e praktyczne zastosowanie wskazanych ustale normowych wymaga logicznej interpretacji, w czym moe pomc analiza
graficzna (rys. 18).

Ppp

Ppp

Pt

Pt

Ppw
d)
Soz

Soz

c)

Pd
Pt

Ppp
Pt

100

Gl

Ppp

St

Pps

STRONA GWNA

2.

Jak naley mierzy i oblicza powierzchni zabudowy wielokondygnacyjnego budynku, majcego powyej parteru wykusz lub
ca cian zewntrzn wysunit poza obrys parteru:
w przypadku gdy nadwieszona cz budynku znajduje si
w granicach dziaki budowlanej,
w przypadku gdy nadwieszona cz budynku wykracza poza
lini rozgraniczajc, czyli znajduje si nad ulic?

Powoujc si na powoane w odpowiedzi na pytanie 1. ustalenia normowe i wskazanie celu obliczania powierzchni zabudowy, mona
przedstawi graficznie logiczn interpretacj zasad obliczania powierzchni zabudowy budynku wielokondygnacjowego o rnym obrysie kondygnacji z uwzgldnieniem jego usytuowania (rys. 19).
3.

Jaka jest rnica midzy pawlaczem a antresol i jakie ich powierzchnie naley wlicza do powierzchni uytkowej lokalu i budynku?

Pawlacz stanowi przestrze w obrbie przedpokoju lub innego pomieszczenia pomocniczego powsta przez wykonanie nad czci tych
pomieszcze obnienia, najczciej nad drzwiami lub innymi przejciami o wysokoci w wietle co najmniej 2 m (rys. 20), tworzcego
schowek do przechowywania rnych drobnych przedmiotw uytku
domowego, turystyki lub rozrywki. Schowek taki spenia zatem funkcj mebla skrzyniowego, z tym, e nie ustawionego na pododze lecz
Rysunek 18. Obrys powierzchni zabudowy budynku z cokoem fundamentowym
wyznacza skrajna linia jego zabudowy (Soz), w zalenoci od relacji cokou fundamentowego lub czci przyziemia tworzcej stylobat budynku:
a) budynek z fundamentem tworzcym tradycyjny cok, wystpujcy poza obrys
rzutu parteru,
b) budynek ze cian piwnicy tworzc ponad terenem cok cofnity w stosunku
do lica cian zewntrznych,
c), d) budynek z gankiem lub galeri w przyziemiu, wystpujc poza obrys wyszych kondygnacji, budynek z podcieniem i galeri nad kondygnacj podziemn
(suteren), tworzc stylobat budynku.
Oznaczenia: Gl galeria, Pd podcie , Ppp poziom podogi parteru, Pps poziom podogi sutereny, Ppw poziom podogi piwnicy, Pt poziom terenu, Soz
skrajny obrys zabudowy.

101

STRONA GWNA

podwieszonego pod sufitem. Z tego powodu nie uwzgldnia si go

w obliczeniach powierzchni uytkowej mieszkania.
Zgodnie z 3 p. 19 rozporzdzenia MI z dnia 12 kwietnia 2002 r.
w sprawie warunkw technicznych, jakim powinny odpowiada budynki i ich usytuowanie, przez pojcie antresoli rozumie si ... grn
cz kondygnacji lub pomieszczenia znajdujc si nad przedzielaj-

Soz
Lr

>2,00

b)

Tbc
Goz

102

Soz
Lr

>2,40

a)

STRONA GWNA

cym je stropem porednim o powierzchni mniejszej od powierzchni tej

kondygnacji lub pomieszczenia niezamknit przegrodami budowlanymi od strony wntrza, z ktrego jest wydzielona.
Antresola stanowi zatem odpowiednie powikszenie powierzchni
wysokiego pomieszczenia, w ktrym zostaa urzdzona (patrz rys. 5 b),
o znaczcej przydatnoci uytkowej. Z tego powodu powierzchnia
antresoli powinna by doliczana do powierzchni uytkowej lokalu i budynku, ale jako dodana oddzielnie, ze wzgldu na inne cechu uytkowe, koszt wykonania i utrzymania ni samodzielne pomieszczenie zamknite ze wszystkich stron.
4.

Czy w przypadku obnienia wysokoci czci pomieszczenia pod

pawlaczem lub antresol poniej 2,2 m (np. do 2 m) naley odpowiednio zmniejszy obliczeniow wielko powierzchni pomieszczenia pod tymi urzdzeniami lub obniy warto kosztow 1 m2
tej powierzchni?

Przy wykonywaniu obliczenia powierzchni pomieszczenia z antresol

wedug normy PN-70/B-02365 naley uwzgldni zasad redukcji o 50%
powierzchni czci pomieszczenia (pod lub na antresoli) o wysokoci
poniej 2,2 m. Natomiast w przypadku zastosowania normy PN-ISO
9836:1997 naley liczy osobno powierzchnie pomieszczenia o rnych
wysokociach ze wzgldu na ich rn warto uytkow i cen.
Rysunek 19. Obrys powierzchni zabudowy z kondygnacj nadwieszon
a) budynek z wykuszem lub nadwieszon kondygnacj, wysunit poza lini rozgraniczajc od drogi publicznej z uwzgldnieniem przepisw 293 rozporzdzenia
MI z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunkw technicznych, jakim powinny
odpowiada budynki i ich usytuowanie; nie ma logicznego i prawnego uzasadnienia, aby cz budynku nadwieszona nad drog publiczn bya wliczana do
bilansu zagospodarowania terenu dziaki budowlanej jako teren zabudowy,
b) budynek z nadwieszon kondygnacj ponad parterem, ktrego obrys wyznacza
powierzchni zabudowy; a optymalna wielko wystpu nadwieszonej czci budynku pozwala na efektywne wykorzystanie terenu przy budynku take jako
biologicznie czynnego.
Oznaczenia: Goz graniczny obrys zabudowy, Lr linia rozgraniczajca od ulicy,
placu lub publicznego cigu pieszego, Soz skrajny obrys zabudowy, Tbc teren
dziaki biologicznie czynny wg 3 p. 22 rozporzdzenia MI.

103

STRONA GWNA

Lg

S2

K
WC

Po
Pp

S1

a)

hd

Pp

hk

hp

b)

Rysunek 20. Przykad usytuowania i wykonania pawlacza w mieszkaniu jako schowka, ktrego powierzchni nie wlicza si do powierzchni uytkowej:
a) rzut poziomy mieszkania,
b) przekrj pionowy (a a) przez korytarzyk z pawlaczem.
Oznaczenia: hd wysoko drzwi wraz z ocienic, hk wysoko kondygnacji w wietle,
hp wynikowa wysoko pawlacza, K kuchnia, Lg loggia, azienka, Po pokj
oglny, S1 pokj jednoosobowy, S2 pokj dwuosobowy, WC ustp wydzielony.

104

STRONA GWNA

5.

Czy powierzchni poddasza nieuytkowego (strychu), po jego zaadaptowaniu na cele mieszkalne i poczeniu z niej pooonym
mieszkaniem schodami wewntrznymi przez duy otwr w stropie, naley traktowa jako kondygnacj, czy jako antresol:
w przypadku gdy na poddaszu znajduje si kilka pomieszcze,
w przypadku gdy powierzchnia poddasza jest pomieszczeniem
jednoprzestrzennym?

W adnym z tych przypadkw nie moemy mwi o wykonaniu antresoli lecz o urzdzeniu mieszkania dwupoziomowego, czyli tzw. maissonetu, ktrego powierzchnia uytkowa jest sum powierzchni mieszkania pierwotnego i pomieszcze wygospodarowanych na poddaszu.
W sprawie liczenia powierzchni schodw wewntrznych w takim mieszkaniu naley uwzgldni odpowied na pytanie 16.
6.

Czy gara wbudowany w budynku jednorodzinnym naley traktowa jako pomieszczenie gospodarcze i wlicza go do powierzchni
usugowej, czy dodawa do powierzchni uytkowej budynku?

Gara wbudowany w budynku jednorodzinnym, sucy do przechowywania samochodu (samochodw) uytkownikw tego budynku,
spenia podobn rol, jak inne pomieszczenie gospodarcze w budynku przez ktre, zgodnie z 3 p. 13 powoanego ju wyej rozporzdzenia MI z dnia 12 kwietnia 2002 r., naley rozumie: ... pomieszczenie znajdujce si poza mieszkaniem lub lokalem uytkowym, suce do przechowywania materiaw lub sprztu zwizanego z obsug
budynku oraz przedmiotw lub produktw ywnociowych uytkownikw budynku, a take opau lub odpadw staych.
Wszystkie te pomieszczenia gospodarcze, cznie z pomieszczeniami
technicznymi (jak np. kotownia) w budynku jednorodzinnym nale
do powierzchni okrelonej w normach PN-70/B-02365 oraz PN-ISO
9836:1997 jako powierzchnia usugowa, poniewa zaliczone do niej
pomieszczenia speniaj funkcje obsugi danego budynku i jego uytkownikw.
Ponadto naley zwrci uwag, e w budynku jednorodzinnym nie
rnicuje si ceny jednostkowej (1 m2) powierzchni o rnym prze-

105

STRONA GWNA

znaczeniu lecz oblicza cen 1 m2 powierzchni uytkowej, do ktrej

naley powierzchnia podstawowa (pokoje) i pomocnicza (kuchnia,
WC, azienka oraz komunikacja wewntrzna pionowa i pozioma suca jako dojcie do tych pomieszcze). Natomiast wysoko ceny
jednostkowej (Cj) powierzchni uytkowej wyznacza iloraz kosztu
budowy caego budynku (Kb) i sumy powierzchni uytkowej (Pu), czyli
Cj = Kb : Pu.
7.

Czy gara podziemny w wielorodzinnym budynku mieszkalnym

lub mieszkalno-usugowym, w ktrym zaprojektowano odpowiedni liczb miejsc postojowych dla samochodw uytkownikw
lokali mieszkalnych i usugowych w tym budynku, zgodnie ze
wskanikiem ustalonym w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, naley traktowa jako pomieszczenia gospodarcze i zalicza do powierzchni usugowej?

Gara wbudowany w budynek o innym przeznaczeniu, w ktrym s

miejsca postojowe suce do przechowywania wycznie samochodw uytkownikw tego budynku, moe by traktowany jak pomieszczenie gospodarcze, a w konsekwencji jego powierzchnia moe by
zaliczona do powierzchni usugowej, analogicznie jak gara w budynku jednorodzinnym, o jakim mowa w odpowiedzi na pytanie 6.
Jednake w praktyce stanowiska postojowe w garau wbudowanym
w budynek wielorodzinny s przydzielane tylko tym uytkownikom,
ktrzy nabywaj je odpatnie, za cen wyodrbnion w umowie o nabycie mieszkania z garaem, lub ustalonej w oddzielnej umowie o nabycie miejsca postojowego w garau.
Poniewa niektrzy uytkownicy nie potrzebuj w ogle stanowiska
postojowego lub nie s w stanie ponie kosztw jego nabycia i pniejszego utrzymania, wolne stanowiska s czsto wynajmowane lub
sprzedawane osobom nie bdcym uytkownikami mieszka lub lokali uytkowych w tym budynku.
Taki sposb dysponowania miejscami w garau wymaga oddzielnego
okrelenia kosztu budowy i eksploatacji stanowiska postojowego, cznie z kosztem specjalnego wyposaenia garau w instalacje i urzdzenia ochrony przeciwpoarowej oraz ich utrzymania.

106

STRONA GWNA

Z tego powodu wielko powierzchni garau wbudowanego, podobnie jak samoistnego garau podziemnego lub nadziemnego, wymaga
oddzielnego obliczenia i wykazania w zestawieniu powierzchni budynku, w opisie technicznym do projektu budowlanego, jako podstawy
ustalenia kosztu jednostkowego budowy i eksploatacji stanowiska
postojowego. Nie ma wic w takim przypadku uzasadnienia doliczanie powierzchni garau wbudowanego do powierzchni usugowej
budynku.
8.

Norma PN-70/B-02365 w p. 3.2 ustalaa zasad obliczania powierzchni cakowitej budynku z uwzgldnieniem redukcji o 50%
wielkoci powierzchni pomieszcze lub ich czci o wysokoci od
1,4 m do 2,2 m i nie zaliczania w ogle do powierzchni cakowitej
pomieszcze lub ich czci o wysokoci poniej 1,4 m. Takiego
ustalenia nie byo w p. 3.7, okrelajcym zasad obliczania powierzchni uytkowej.

Czy byo zatem uzasadnione stosowanie takiej samej zasady redukcji

powierzchni uytkowej, jak do powierzchni cakowitej?
Norma PN-70/B-02365 nie wskazywaa faktycznie takich zasad redukcji wielkoci powierzchni uytkowej, jak dla obliczania powierzchni
cakowitej. Jednake w kilkudziesicioletniej praktyce stosowania tej
normy przyjto powszechnie tak sam zasad redukcji wielkoci
powierzchni uytkowej pomieszcze o mniejszej wysokoci, jak ustalono w normie dla obliczania powierzchni cakowitej. Zastosowanie
takiej zasady redukcji powierzchni pomieszcze o zmniejszonej (w czci) wysokoci skutkowao w konsekwencji zredukowaniem wielkoci
powierzchni uytkowej lokalu, w ktrym wystpuj takie pomieszczenia, co czynio wynikow powierzchni uytkow porwnywaln
z wartoci powierzchni uytkowej lokalu o takiej samej powierzchni
na kondygnacji powtarzalnej, w ktrym wszystkie pomieszczenia maj
pen wysoko, odpowiadajc obowizujcym przepisom techniczno-budowlanym.
Zasada redukcji bya ponadto uzasadniona faktem, e powoana
norma PN-70/B-02365 nie wymagaa oddzielnego obliczania i wykazywania powierzchni pomieszcze wyszych lub niszych od wysoko-

107

STRONA GWNA

ci kondygnacji powtarzalnej w danym budynku. Umoliwiao to ustalanie jednego wskanika ceny jednostkowej (Cj) powierzchni uytkowej w konkretnym budynku (a nawet w szerszym zakresie dla okrelonego typu budynku w regionie) i wyliczanie wartoci mieszkania
(Cm) jako iloczynu sumy powierzchni uytkowej (Pu) i ceny 1 m2,
czyli Cm = Pu Cj.
Bez zastosowania redukcji wielkoci powierzchni niepenowartociowych, taka zasada obliczania wartoci cenowej mieszkania doprowadziaby do ustalania jednakowej ceny penowartociowego mieszkania
na kondygnacji powtarzalnej, jak rwnie mieszkania na poddaszu o takiej samej powierzchni, w ktrym dua cz powierzchni pomieszcze
podstawowych i pomocniczych ma wysoko nie odpowiadajc wymaganej dla pomieszcze przeznaczonych na pobyt ludzi.
9.

Podstawowa rnica w obliczaniu powierzchni pomieszcze wg

normy PN-70/B-02365 a PN-ISO 9836:1997 polega na tym, e wg
pierwszej naley stosowa obmiar w stanie surowym, a wg drugiej w stanie wykoczonym (po wyprawieniu), czyli w wietle
tynkw lub okadzin cian.
Czy wiedzc, e grubo tynku wynosi 2 cm, a okadziny (glazury
lub gresu) 3 cm, nie mona ustali powszechnie obowizujcego mnonika, umoliwiajcego przeliczenie powierzchni pomieszcze i lokali wg stanu surowego na powierzchni wg stanu wykoczonego, czyli po wyprawieniu cian ?

Mimo atrakcyjnoci tej propozycji nie mona jej zastosowa w praktyce, poniewa rnorodno wielkoci i ksztatu pomieszcze uniemoliwia ustalenie miarodajnego wskanika przeliczeniowego powierzchni pomieszcze i lokali dla powszechnego zastosowania w kadym przypadku.
10. Poprzednia norma PN-60/B-01029 i nowa norma PN-B-01029:2000
Rysunek budowlany. Zasady wymiarowania na rysunkach architektoniczno-budowlanych ustalaj suszn zasad wymiarowania rzutw poziomych i przekrojw budynku w stanie surowym,
poniewa takie wymiarowanie umoliwia realizacj budynku bez
ryzyka popenienia nadmiernych bdw.

108

STRONA GWNA

Czy dla dokadnego ustalenia faktycznej wielkoci powierzchni

pomieszcze w wietle tynkw, czyli po wyprawieniu, naley wykona te obliczenia:
a) odejmujc jedynie rachunkowo normow grubo tynkw lub
okadzin od wymiarw podanych w projekcie budowlanym
w wietle stanu surowego,
b) wg wymiarw w stanie wykoczonym, podanych na dodatkowych cigach wymiarowych w projekcie budowlanym,
c) wg stanu faktycznego na podstawie inwentaryzacji powykonawczej?
Zastosowanie propozycji a) jest uprawnione, poniewa pozwala na
obliczenie powierzchni pomieszcze w wietle tynkw, ale umoliwia
pomyki i utrudnia sprawdzenie prawidowoci rachunku.
Zastosowanie propozycji b) uatwia obliczenie powierzchni pomieszcze w oparciu o podane w projekcie wymiary w wietle, chroni przed
pomykami rachunkowymi i uatwia sprawdzenie prawidowoci oblicze. Jest to jednak propozycja mao realna ze wzgldu na brak
moliwoci wprowadzenia dodatkowej linii wymiarowej na rysunkach
rzutw poziomych 1:100, ktre s obecnie powszechnie stosowane
w projektach budowlanych wykonywanych technika komputerow.
Mona jednak zaleci zastosowanie takiego sposobu wymiarowania
rysunkw wykonanych w skali 1:50, w ktrych jest miejsce na dodatkow lini wymiarow.
Zastosowanie propozycji c) zapewnia pen zgodno obmiaru pomieszcze zgodnie ze stanem faktycznym, czyli z uwzgldnieniem rwnie
skutkw wszystkich dopuszczalnych odchyle od projektu budowlanego (cznie z wprowadzonymi na yczenie przyszych uytkownikw
lokali) oraz tolerancji w gruboci tynkw i okadzin cian. Wymaga to
jednak poniesienia dodatkowego, znacznego kosztu wykonania penej
inwentaryzacji powykonawczej, sprawdzenia jej i wykonania na jej
podstawie obliczenia wszystkich powierzchni w budynku i jego kubatury. Obliczenia te mogyby rwnie stanowi miarodajn podstaw ostatecznego ustalenia faktycznego kosztu jednostkowego budowy, czyli
ceny 1 m2 powierzchni uytkowej, pozwalajcej na okrelenie wartoci
sprzedanej poszczeglnych lokali i kosztu jednostkowego ich utrzymania.

109

STRONA GWNA

11. Czy powierzchni zajt przez ciany dziaowe, nie bdce cianami konstrukcyjnymi, naley zalicza do powierzchni konstrukcji czy do powierzchni uytkowej, jako nadajce si do demontau?
Zgodnie z treci p. 3.3 normy PN-70/B-02365, jak rwnie z treci
p. 5.1.6.1 normy PN-ISO 9836:1997, ciany (cianki) dziaowe naley
zalicza do powierzchni konstrukcji, tak jak ciany none zewntrzne
i wewntrzne, co oznacza, e nie mona ich zalicza do powierzchni
pomieszcze.
Naley zatem wyjani, jak naley rozumie p. 5.1.5.3 normy PN-ISO
9836, w ktrym ustala si, e Do powierzchni netto kondygnacji wliczane
s take elementy nadajce si do demontau takie jak: cianki dziaowe...
W wietle powoanych wyej ustale normowych, jako cianki dziaowe nadajce si do demontau naley traktowa jedynie takie przegrody pionowe, ktre s przystosowane do ustawiania i przestawiania
w sposb pozwalajcy na przeprowadzenie tych prac bez potrzeby
wykonywania robt okrelanych jako rozbirkowe. Bez znaczenia jest
tu to, czy maj one wysoko pomieszczenia, do ktrego podziau
su, czy te s nisze (niepene). Rozwizania konstrukcyjno-materiaowe takich cianek dziaowych mog by stosowane realnie w takich przypadkach, kiedy nie zachodzi konieczno zapewnienia odpornoci ogniowej, zgodnie z przepisami techniczno-budowlanymi,
oraz izolacyjnoci akustycznej, okrelonej w normach PN-87/B-02151.01, PN-87/B-02151.02 i PN-B-02151-3:1999. Mona zatem
stwierdzi, e cianki dziaowe przystosowane do demontau mog
spenia skutecznie jedynie rol przegrody optycznej.
12. Czy szafa wbudowana powinna by wliczana do powierzchni pomieszczenia, a w konsekwencji do powierzchni uytkowej lokalu,
jeeli:
a) jest umieszczona we wnce w cianie konstrukcyjnej i ma powierzchni rzutu poziomego wiksz ni 0,1 m2,
b) jest przystawiona lub obudowana sta cian dziaow,
c) stanowi skadow cz cianki dziaowej przewidzianej do demontau, jako tzw. meblocianka?

110

STRONA GWNA

Sz

P
Sz

Sz

Pp

Sx

Po

Rysunek 21. Przykad szaf wbudowanych w ukad staych cian dziaowych

Oznaczenia: K kuchnia, P pokoje, Po pokj oglny, Pp przedpokj, Sx szafa
wbudowana lub meblowa przystawiana, Sz szafy wbudowane.

111

STRONA GWNA

W przypadku a) naley odpowiedzie, e zgodnie z p. 4.2 normy PN-70/B-02365 wnki w cianach konstrukcyjnych o powierzchni ponad
0,1m2 powinny by potrcane z powierzchni konstrukcji i zaliczanie
do powierzchni pomieszczenia. Oznacza to, e szafa wbudowana we
wnce o powierzchni ponad 0,1 m2 powinna by doliczona do powierzchni pomieszczenia, z ktrego jest dostpna.
W przypadku obliczania powierzchni w budynku na podstawie normy
PN-ISO 9836, wszystkie wnki w cianach konstrukcyjnych, naley zalicza do powierzchni konstrukcji, zgodnie z p. 5.1.6.3. W takim przypadku naley przyj, bez wnikania w logik tego ustalenia, e powierzchni
szaf wbudowanych we wnkach w cianach konstrukcyjnych nie zalicza
si do powierzchni pomieszczenia, z ktrego s one dostpne, a w konsekwencji nie mona ich zaliczy take do powierzchni uytkowej lokalu.
W przypadku b) naley stwierdzi, e powierzchnie szaf obudowanych cianami dziaowymi lub szaf dobudowanych do takich cian
(rys. 21) naley dolicza do powierzchni pomieszczenia, z ktrego s
one dostpne.
W przypadku c) naley stwierdzi, e szaf stanowic element skadowy cianki dziaowej, przystosowanej do demontau lub stanowicej po prostu meblociank, nie naley potrca z powierzchni pomieszczenia lecz traktowa jak ruchomy element jego wyposaenia.
13. Czy do powierzchni uytkowej mieszka mog by wliczane pomieszczenia lub czci pomieszcze nie speniajce wymaga,
jakim powinny odpowiada pomieszczenia przeznaczone na pobyt ludzi, a w szczeglnoci majce wysoko mniejsz ni wymagaj tego przepisy techniczno-budowlane ?
Rozporzdzenie MI z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunkw
technicznych, jakim powinny odpowiada budynki i ich usytuowanie
okrela nastpujce zasady oglne kwalifikowania pomieszcze przeznaczonych i nie przeznaczonych na pobyt ludzi:
4. Pomieszczenia przeznaczone na pobyt ludzi dziel si na:
1) pomieszczenia przeznaczone na stay pobyt ludzi, w ktrych przebywanie tych samych osb w cigu doby trwa duej ni 4 godziny,

112

STRONA GWNA

2) pomieszczenia przeznaczone na czasowy pobyt ludzi, w ktrych przebywanie tych samych osb w cigu doby trwa od 2 do 4 godzin wcznie.
5. 1. Nie uwaa si za przeznaczone na pobyt ludzi pomieszcze, w ktrych:
1) czny czas przebywania tych samych osb jest krtszy ni 2 godziny
w cigu doby, a wykonywane czynnoci maj charakter dorywczy bd te
praca polega na krtkotrwaym przebywaniu zwizanym z dozorem oraz
konserwacj maszyn i urzdze lub utrzymaniem czystoci i porzdku,
2) maj miejsce procesy technologiczne nie pozwalajce na zapewnienie
warunkw przebywania osb stanowicych ich obsug, bez zastosowania indywidualnych urzdze ochrony osobistej i zachowania specjalnego reimu organizacji pracy,
3) jest prowadzona hodowla rolin lub zwierzt, niezalenie od czasu
przebywania w nich osb zajmujcych si obsug.
2. Przepis ust. 1 nie narusza przepisw dotyczcych bezpieczestwa i higieny pracy.
Warunki techniczne, okrelone w tym rozporzdzeniu, konkretyzuj
wymagania, jakim powinny odpowiada pomieszczenia przeznaczone
na stay lub czasowy pobyt ludzi. Ustalaj one zarwno wymagania
w zakresie ochrony pomieszcze przeznaczonych na pobyt ludzi od
uciliwoci zewntrznych, jak rwnie dotyczce cech uytkowych
w zakresie owietlenia naturalnego, nasonecznienia, ogrzewania i wymiany powietrza, oraz okrelaj wymagane parametry techniczne, jak
np. minimaln wysoko takich pomieszcze w wietle wykoczonych
podg i sufitw, a take warunki zapewniajce bezpieczestwo poarowe i bezpieczestwo uytkowania.
Wszystkie te przepisy nie eliminuj moliwoci wczenia do powierzchni lokalu mieszkalnego lub uytkowego rwnie czci tych
pomieszcze nie odpowiadajcych wymaganiom stawianym pomieszczeniom przeznaczonym na pobyt ludzi, jeeli s one konieczne lub
przydatne, jako powierzchnie pomocnicze.
Dla definitywnego wyjanienia tej kwestii naley przytoczy przepisy
rozporzdzenia MI dotyczce minimalnej wysokoci pomieszcze
przeznaczonych na pobyt ludzi:
72. 1. Wysoko pomieszcze przeznaczonych na pobyt ludzi powinna odpowiada wymaganiom okrelonym w poniszej tabeli, jeeli prze-

113

STRONA GWNA

pisy odrbne, w tym dotyczce pomieszcze pracy i pomieszcze suby

zdrowia, nie okrelaj innych wymaga:

Rodzaj pomieszczenia (sposb uytkowania)

Minimalna
wysoko
w wietle (m)

Pokoje w budynkach mieszkalnych oraz sypialnie 1-4-osobowe

w budynkach zamieszkania zbiorowego

2,5*

Pokoje na poddaszu w budynkach jednorodzinnych i mieszkalnych zagrodowych oraz pomieszczenia w budynkach rekreacji
indywidualnej

2,2*

Pomieszczenia do pracy ** , nauki i innych celw, w ktrych nie

wystpuj czynniki uciliwe lub szkodliwe dla zdrowia, przeznaczone na stay lub czasowy pobyt:
a) nie wicej ni 4 osb
b) wicej ni 4 osb
Pomieszczenia jak wyej, lecz usytuowane na antresoli, jeeli nie
wystpuj czynniki szkodliwe dla zdrowia
)

2,5
3,0
2,2

Pomieszczenia do pracy ** i innych celw, w ktrych wystpuj

czynniki uciliwe lub szkodliwe dla zdrowia

3,3

Pomieszczenia przeznaczone na stay pobyt ludzi, jak dyurki,

portiernie, kantory, kioski, w tym kioski usytuowane w halach
dworcowych, wystawowych, handlowych, sportowych, jeeli nie
wystpuj czynniki szkodliwe dla zdrowia

2,2*

Pomieszczenia przeznaczone na czasowy pobyt ludzi:

a) jeeli nie wystpuj czynniki szkodliwe dla zdrowia
b) jeeli wystpuj czynniki szkodliwe dla zdrowia

2,2*
2,5

*) Przy stropach pochyych jest to wysoko rednia liczona midzy najwiksz a najmniejsz wysokoci pomieszczenia, lecz nie mniejsz ni 1,9 m. Przestrzeni o wysokoci
poniej 1,9 m nie zalicza si do odpowiadajcej przeznaczeniu danego pomieszczenia.
**) Wymagania dotyczce minimalnej wysokoci pomieszcze w zakadach pracy
okrelaj przepisy o bezpieczestwie i higienie pracy.

114

STRONA GWNA

2. Pomieszczenia, ktrych wysoko powinna, zgodnie z ust. 1, wynosi

co najmniej 3 m i 3,3 m, mog by obnione do wysokoci nie mniejszej
ni 2,5 m w przypadku zastosowania wentylacji mechanicznej nawiewno-wywiewnej lub klimatyzacji, pod warunkiem uzyskania zgody pastwowego wojewdzkiego inspektora sanitarnego.
Trzeba ponadto uwzgldni przepis 77,okrelajcy minimalne wysokoci pomieszcze higienicznosanitarnych w niektrych rodzajach
budynkw, oraz 97 ust. 1 okrelajcy minimaln wysoko pomieszcze technicznych i gospodarczych.
Oznacza to, e przepisy rozporzdzenia nie pozwalaj na wyodrbnienie jakiegokolwiek pomieszczenia, take nie przeznaczonego na pobyt
ludzi, jeeli jego wysoko w kadym miejscu jest mniejsza ni 2 m.
Na podstawie tych przepisw mona stwierdzi, e te czci wikszego pomieszczenia, ktre maj wysoko mniejsz ni 1,9 m, mog by
uznane wycznie za powierzchni pomocnicz (patrz rys. 1), doliczon do powierzchni tego pomieszczenia, a w konsekwencji do powierzchni uytkowej np. lokalu mieszkalnego lub uytkowego, ale nie
mog by adnym pomieszczeniem samodzielnym. Wydzielenie ciank dziaow z pomieszczenia wyszego jego czci o wysokoci mniejszej ni 1,9 m, eliminuje moliwo potraktowania takiej przestrzeni
jako pomieszczenia o jakimkolwiek przeznaczeniu, poniewa zgodnie z 97 ust. 3 nawet kanay i przejcia instalacyjne w budynkach nie
mog mie wysokoci mniejszej ni 1,9 m w wietle.
Przedstawione wyej przepisy rozporzdzenia naley odpowiednio
uwzgldni przy obliczaniu powierzchni uytkowej w oparciu o ustalenia normy przyjtej za ich podstaw.
W przypadku zastosowania normy PN-70/B-02365 nie naley wlicza
do powierzchni uytkowej, zgodnie z norm, czci pomieszcze o wysokoci poniej 1,4 m, natomiast naley wyczy z powierzchni podstawowej i zaliczy do powierzchni pomocniczej 50% czci pomieszcze o wysokoci od 1,9 do 1,4 m.
W przypadku zastosowania normy PN-ISO 9836:1997 naley:
zalicza do powierzchni uytkowej, czci pomieszcze o wysokoci poniej 1,9 m, ale wykazywa je oddzielnie, jako powierzchnie

115

STRONA GWNA

pomieszcze o wysokoci mniejszej od wysokoci kondygnacji penej,

odpowiadajcej wymaganej wysokoci pomieszcze przeznaczonych
na pobyt ludzi,
nie wlicza do powierzchni uytkowej przestrzeni o wysokoci
poniej 1,9 m wydzielonej przegrodami budowlanymi, poniewa przestrze taka nie moe by przeznaczona na jakiekolwiek cele uytkowe, zgodnie z przepisami techniczno-budowlanymi.
14. Czy w uytkowanym od wielu lat budynku wielorodzinnym moe
by obecnie doliczona do powierzchni uytkowej lokalu mieszkalnego powierzchnia balkonu, logii lub tarasu, jeeli powierzchnia wszystkich lokali w tym budynku zostaa bya obliczona zgodnie z norm PN-70/B-02365, czyli bez uwzgldnienia tych elementw zewntrznych, a obliczenie to byo podstaw rozliczenia
kosztu budowy, ustalenia ostatecznego kosztu 1 m2 powierzchni
uytkowej i wartoci lokalu, a nastpnie wysokoci wkadu
mieszkaniowego i wymiaru kosztw eksploatacyjnych?
W adnym przypadku nie mona takiej zmiany i obliczonej powierzchni uytkowej dokonywa w jednym czy w kilku mieszkaniach. Taka
zmiana mogaby zosta dokonana wycznie kompleksowo, dla wszystkich lokali w budynku, co wymagaoby dokonania na nowo obliczenia
cen jednostkowych powierzchni uytkowej: zamknitej i powierzchni
zewntrznych elementw otwartych, przekrytych i nie przekrytych.
Biorc pod uwag naturaln trudno skompletowania powykonawczej dokumentacji budowlanej, bdcej podstaw pierwotnego rozliczenia kosztw budowy, ustalenia ceny 1 m2 powierzchni uytkowej
i wartoci poszczeglnych lokali oraz konieczno uwzgldnienia dezaktualizacji cen i zmiany ich wzajemnych relacji, byoby to zadaniem
praktycznie nierealnym.
Natomiast istnieje moliwo rewizji kosztw utrzymania i wymiaru
opat eksploatacyjnych, z uwzgldnieniem elementw zewntrznych
nalecych do poszczeglnych lokali.
Dokonanie takiej rewizji byoby moliwe w zakresie rozliczenia od
nowa wycznie kosztw eksploatacji , ale wymagaoby to sporzdzenia inwentaryzacji technicznej wszystkich lokali, ze wskazaniem ro-

116

STRONA GWNA

dzaju i wymiarw nalecych do nich elementw zewntrznych, obliczenia wielkoci jednostkowego kosztu eksploatacji powierzchni zamknitej i powierzchni elementw zewntrznych okrelonych rodzajw, z uwzgldnieniem faktu, e elementy te stanowi take w pewnym zakresie cz skadow elewacji caego budynku.
Zamiast wic podejmowanie tak mudnych, trudnych i kosztownych
czynnoci byoby bardziej uzasadnione wykonanie szacunkowej oceny relacji wartoci uytkowych jednostkowej (1 m2) powierzchni zamknitej i elementw zewntrznych, a nastpnie ustalenie na tej podstawie wskanika procentowego, sucego do przeliczania relatywnej wysokoci opat eksploatacyjnych za poszczeglne mieszkania.
15. Czy w oddawanym obecnie do uytkowania budynku wielorodzinnym mona oblicza warto mieszkania (koszt jego nabycia)
i ustala wysoko opat eksploatacyjnych na podstawie tylko
jednego wskanika kosztu jednostkowego 1 m2 powierzchni uytkowej lokalu skadajcego si w czci z pomieszcze o obnionej wysokoci i do ktrej dodano rwnie powierzchni balkonu,
loggii lub tarasu?
Ceny jednostkowe (1 m2) penowartociowej czci zamknitej lokalu i nalecych do niego elementw zewntrznych (balkonu, loggii
lub tarasu) s rne, poniewa rny jest koszt ich wykonania i warto uytkowa. Dlatego nie mona ustali jednej ceny jednostkowej
1 m2 powierzchni uytkowej skadajcej si z tak rnych czci.
M.in. z tego powodu norma PN-70/B-02365 nie wymagaa w ogle
doliczania do powierzchni uytkowej lokali adnych elementw zewntrznych, ktrych wykonanie zwikszao koszty budowy brutto i tylko porednio wpywao na cen 1 m2 zamknitej powierzchni uytkowej. W przypadku nie wyposaenia wszystkich lokali w jednakowe
formy i wielkoci takich elementw zewntrznych jak balkony, tarasy
lub loggie, stosowanie jednakowej ceny za 1 m2 byo to oczywicie
niesprawiedliwe.
Natomiast norma PN-ISO 9836:1997 umoliwia inny sposb obliczania kosztu i wartoci lokalu, gdy wprowadza zasad oddzielnego
obliczania cen jednostkowych skadowych czci powierzchni uytkowej lokalu o rnej cenie i wartoci uytkowej, a mianowicie:

117

STRONA GWNA

czci zamknitej ze wszystkich stron,

czci zewntrznej, nie zamknitej ze wszystkich stron i nie przekrytej (np. balkonu, tarasu),
czci zewntrznej, nie zamknitej ze wszystkich stron lecz przekrytej (np. loggii).
Dlatego norma ta wymaga oddzielnego obliczenia i wykazania wielkoci poszczeglnych czci lokalu, aby umoliwi obiektywne ustalenie kosztu (wartoci sprzedanej) lokalu, relatywnie do stanu faktycznego i ustalonej ceny jednostkowej jego czci zamknitej lub zewnetrznej.
16. Czy schody w budynku jednorodzinnym i w mieszkaniu dwupoziomowym w budynku wielorodzinnym nale do powierzchni
uytkowej, czy trzeba je wycza z tej powierzchni i wykazywa
jako powierzchni ruchu?
Zgodnie z p. 3.5 normy PN-70/B-02365 oraz z p. 5.1.9.1 normy PN-ISO 9836:1997, powierzchni ruchu wyodrbnia si jako wspln,
czyli suc jako przestrze komunikacji oglnej w budynku, tzn. obsugujc wszystkie lokale w tym budynku.
Schody wewntrzne w mieszkaniu dwupoziomowym nale do powierzchni uytkowej tego mieszkania, i stanowi jego powierzchni
pomocnicz, tak samo jak hol, przedpokj czy korytarze wewntrzne.
Taka sama sytuacja wystpuje w budynku jednorodzinnym, czyli zgodnie semantyk sucym jako mieszkanie jednej rodziny.
Jednake ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o zmianie ustawy Prawo budowlane wprowadzia do art. 3 p. 2a tego Prawa now definicj, stanowic, e przez mieszkalny budynek jednorodzinnym
naley rozumie ... budynek wolno stojcy albo budynek w zabudowie bliniaczej, szeregowej lub grupowej, sucy zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowicy konstrukcyjnie samodzieln cao,
w ktrym dopuszcza si wydzielenie nie wicej ni dwch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu uytkowego o powierzchni cakowitej nie przekraczajcej 30% powierzchni cakowitej
budynku.

118

STRONA GWNA

a)

b)

M1

Pr

M2

Pu

Pu

Pr
Bl

Rysunek 22. Ideogram budynku jednorodzinnego z dwoma lokalami mieszkalnymi

ze wsplnym wejciem i schodami penicymi funkcj komunikacji oglnej:
a) rzut parteru,
b) rzut I pietra.
Oznaczenia: M1 mieszkanie na parterze, M2 mieszkanie na I pitrze, Pr powierzchnia komunikacji oglnej, czyli powierzchnia ruchu (Pr), ktr stanowi wsplna klatka schodowa, czca obydwie kondygnacje mieszkalne, piwnice i poddasze
(strych), Pu powierzchnia uytkowa mieszkania.

A zatem, po wejciu w ycie ustawy z dnia 27 marca 2003 r., w opisie

technicznym do projektu budowlanego budynku jednorodzinnego
z dwoma mieszkaniami lub z jednym mieszkaniem i lokalem uytkowym, powierzchni wsplnego przedsionka (jeeli wystpuje) i klatki
schodowej, obsugujcej obydwa lokale, naley wykaza jako wyodrbnion powierzchni ruchu (rys. 22).
Jednake w przypadku zaprojektowania osobnego wejcia do kadego z tych lokali i klatki schodowej prowadzcej z takiego wejcia tylko do jednego lokalu, nie ma uzasadnienia dla odrbnego obliczania
powierzchni ruchu oglnego lecz naley doliczy odpowiednio ich
powierzchni do powierzchni uytkowej danego lokalu, jako powierzchni pomocnicz (rys. 23).

119

STRONA GWNA

a)

b)

Lu
M

Rysunek 23. Ideogram budynku jednorodzinnego z jednym lokalem mieszkalnym

i jednym lokalem uytkowym, majcymi oddzielne wejcia:
a) rzut parteru z lokalem uytkowym ,obejmujcym powierzchni zakreskowan
(Lu) i wejciem do mieszkania,
b) rzut I pitra z mieszkaniem (M), ktrego powierzchnia uytkowa obejmuje cae
pitro oraz przedsionek wejciowy i schody w obrysie parteru.
Na rysunku nie pokazano rzutu kondygnacji podziemnej, w ktrej zostay zlokalizowane pomieszczenia techniczne i gospodarcze, zaliczone do powierzchni usugowej (Pg), sucej uytkownikom lokalu uytkowego i mieszkalnego.

17. Czy po wykonaniu przez uytkownika mieszkania, za zgod administracji budynku, zmiany ukadu funkcjonalnego, polegajcej na zlikwidowaniu podziau wewntrznego cianami dziaowymi w celu powikszenia niektrych pomieszcze lub dla uzyskania jednoprzestrzennego wntrza mieszkalnego, powinna by
odpowiednio skorygowana pierwotnie obliczona powierzchnia
lokalu, a uytkownik moe by obciony wikszymi kosztami
eksploatacji, liczonymi relatywnie do powikszonej powierzchni
uytkowej?
Nie ma logicznego uzasadnienia dla zmiany obliczenia powierzchni
uytkowej lokalu, w ktrym wyeliminowano cz cian dziaowych,
albo w przypadku gdy dodano nowe ciany dziaowe, poniewa zmiany te nie rzutuj na koszty eksploatacji.

120

STRONA GWNA

Mona zauway, e likwidacja lub dodanie przegrd wewntrznych

w mieszkaniu nie zmieni np. zuycia ciepa potrzebnego do ogrzewania lokalu, poniewa nie zmieni si jego kubatura i sposb wymiany
powietrza.
18. Czy kolejny nabywca mieszkania w budynku wielorodzinnym ma
prawo dania obnienia opat eksploatacyjnych relatywnie do wielkoci powierzchni uytkowej, jeeli udowodni, e faktyczna powierzchnia uytkowa tego mieszkania, pomierzona w wietle wyprawionych cian, jest mniejsza od zapisanej w umowie kupnasprzeday na podstawie zawiadczenia administracji budynku,
opartego na wykazie powierzchni uytkowej zamieszczonej w opisie
technicznym do projektu budowlanego, zgodnie z PN-70/B-02365?
Kady nabywca mieszkania lub innego lokalu uytkowego powinien
by powiadomiony przez zbywajcego posiadane przez niego prawo
do lokalu o wielkoci powierzchni uytkowej lokalu i podstawie, na
jakiej zostaa ona obliczona. Takie informacje powinny by zamieszczone rwnie w zawiadczeniu, jeeli wydaje je w tym samym celu
administracja nieruchomoci.
Nabywca lokalu powinien we wasnym interesie zadba o uzyskanie
takich informacji, a w razie wtpliwoci rwnie sprawdzi ich zgodno ze stanem faktycznym i da wyjanienia podstaw i zasad obmiaru i obliczenia wielkoci powierzchni uytkowej lokalu.
Jednake stwierdzenie przez nabywc, e jego lokal zosta pomierzony w stanie surowym, czyli przed wyprawieniem cian, nie daje
podstawy do zmniejszenia wymiaru powierzchni uytkowej, a w konsekwencji wymiaru opat eksploatacyjnych, jeeli powierzchnia tego
lokalu, tak samo jak wszystkich innych lokali w danym budynku, zostaa pomierzona w stanie surowym, zgodnie z norm PN-70/B-02365.
19. Czy w przypadku nadbudowy dodatkowej kondygnacji lub zaadaptowania strychu nieuytkowego na mieszkanie w budynku wielorodzinnym, wybudowanym zgodnie z projektem budowlanym,
w ktrym powierzchnie mieszka zostay zwymiarowane w stanie
surowym i obliczone zgodnie z PN-70/B-02365, powierzchnie uyt-

121

STRONA GWNA

kowe nowych mieszka mog by wymiarowane w wietle wykoczonych cian i obliczane zgodnie z PN-ISO 9836:1997?
Aby zachowa wymagan relatywno wysokoci opat eksploatacyjnych do wielkoci powierzchni uytkowej wszystkich lokali w budynku ich powierzchnia uytkowa powinna by oparta na takiej samej
normie obliczania powierzchni.
Z tego wynika, e nowe pomieszczenia lub lokale, uzyskane w wyniku nadbudowy lub adaptacji strychu nieuytkowego, powinny by pomierzone tak samo, jak budynek w stanie dotychczasowym, czyli
w tym przypadku zgodnie z norm PN-70/B-02365.
20. Czy powierzchnia uytkowa samodzielnego lokalu mieszkalnego, ktrego skad zostanie okrelony zgodnie art. 2 ust.2 i 4 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o wasnoci lokali (j.t. DzU 2000 r.
nr 80, poz. 903), moe by obliczana zarwno na podstawie
PN-70/B-02365, jak PN-ISO 9836:1997?
Powoujc si na tre art. 2 ustawy o wasnoci lokali, zacytowan
w rozdziale 1.4.4, mona stwierdzi co nastpuje:
Przepis ust. 2 powoanej ustawy pozwala na obliczenie powierzchni
uytkowej samodzielnego lokalu mieszkalnego oraz jej podzia na podstawow i pomocnicz, zarwno w oparciu o norm PN-70/B-02365,
jak PN-ISO 9836:1997.
Natomiast przepis zawarty w ust. 4 wymaga logicznej interpretacji,
poniewa jego literalne brzmienie mogoby uzasadnia wliczanie do
powierzchni uytkowej lokalu take przynalenych pomieszcze gospodarczych, takich jak piwnica lub strych. Tymczasem, zgodnie z przytoczonymi normami, takie pomieszczenia gospodarcze nie mog by
zaliczane do powierzchni uytkowej, gdy nale do tzw. powierzchni usugowej, niezalenie od tego czy su wszystkim uytkownikom
budynku, czy tylko uytkownikom okrelonych lokali. Naley jednak
rozumie, e w ustawie uyto zwrotu pomieszczenia przynalene
jedynie dla okrelenia ich stanu prawno-wasnociowego, a to nie
zobowizuje do zmiany kwalifikacji pomieszcze zgodnie z normami
obliczania powierzchni w budynkach.

122

STRONA GWNA

Wydawca
Centralny Orodek Informacji Budownictwa PP
00-716 Warszawa, ul. Bartycka 26
tel. (0-22) 851 14 56, fax (0-22) 840-27-20
e-mail: wydawnictwo@coib.pl
Opracowanie redakcyjne i korekta
Joanna Wiklik, Joanna Wodarczyk
Opracowanie typograficzne
Barbara Chojnacka-Flisiuk
Projekt okadki i strony tytuowej
Wojciech Jerzy Steifer
Stan prawny na dzie 1 stycznia 2004 r.
Wydanie II zmienione i uzupenione o aneks zawierajcy pytania
i odpowiedzi w sprawach praktycznego stosowania normatywnych zasad
obliczania powierzchni w budynkach.
Copyright by
Centralny Orodek Informacji Budownictwa PP. Warszawa 2001, 2004
Publikacja w caoci ani we fragmentach nie moe by powielana ani
rozpowszechniana za pomoc urzdze elektronicznych, mechanicznych,
kopiujcych, nagrywajcych i innych bez pisemnej zgody wydawcy.

Wysykow sprzeda ksiek prowadzi

Dzia Wydawniczo-Handlowy. Ksigarnia Wysykowa COIB PP
00-716 Warszawa, ul. Bartycka 26
tel/fax (0-22) 840 27 20, tel. (0-22) 851 16 66 wew. 2006
e-mail: ksiegarnia@coib.pl
Pena oferta COIB PP na stronie internetowej pod adresem:
http://ksiegarnia.coib-budexpo.com.pl
Zapraszamy do ksigarni w siedzibie Wydawcy w Warszawie
ul. Bartycka 26, pawilon B, tel. (0-22) 840 46 74 wew. 2210
od poniedziaku do pitku 10.0017.30, w sobot 10.0014.00