JENIS DOKUMEN KONTRAK

AMERICAN INSTITUTE OF ARCHITECTS (AIA)

Literatur: Web
1. The University of Michigan Construction Contracting American Institute
of Architects (AIA)
www.umich.edu
2. United Gank Modul Bentuk Bentuk Kontrak Internasional
www.utdgank.blogspot.com
Literatur: Buku
1. Gusti Agung Perbandingan Konstruksi Indonesia Dengan Kontrak
Konstruksi Internasional. Universitas Islam Al-Azhar Mataram, 2013
American Institute of Architects (AIA) adalah sebuah institusi profesi di
Amerika Serikat yang menerbitkan dokumen kontrak/ syarat - syarat kontrak
konstruksi yang biasa dikenal dengan istilah AIA Standard dan dipergunakan
secara luas di Amerika Serikat. Sebagaimana lazimnya Syarat - Syarat Kontrak,
penerbitannya selalu diperbaiki. Demikian pula dengan syarat-syarat kontrak dari
Amerika Serikat yang terakhir diketahui adalah edisi/ penerbitan tahun 1987 yang
dikenal dengan nama AIA General Conditions 1987. Conditions of Contract for
Construction yang diterbitkan oleh The American Institute of Architects (AIA)
terdiri dari 14 Pasal dan 71 ayat.
Perjanjian/ Kontrak dalam AIA terdiri dari beberapa butir pasal, dimana
dari pasal-pasal tersebut dapat disimpulkan beberapa hal penting sebagai berikut:
1. Kata-kata/istilah yang dipakai diberi definisi agar tidak terjadi
perbedaan pnafsiran antara Pengguna Jasa dan Penyedia Jasa (Pasal 1).
2. Tidak ada kewajiban Penyedia Jasa yang boleh dikesampingkan (Pasal
3)
3. Jaminan Penyedia Jasa untuk memperbaiki Pekerjaan cacat (Pasal 5)

4. Dimungkinkan perubahan-perubahan pekerjaan (Pasal 8) (istilah yang

dipakai Changes in the work)
5. Dimungkinkan penyerahan pekerjaan sebagian sebagian (Pasal 9) tapi
tidak berarti pengesampingan pekerjaan tersebut
6. Penyedia Jasa tidak dapat mengajukan klaim karena volume
sesungguhnya berbeda dengan perkiraan (Pasal 17)
7. Diatur mengenai pelimpahan kontrak (Pasal 22)
8. Hak Pengguna Jasa utuk memutuskan kontrak (Pasal 23) (Istilah untuk
Pengguna Jasa: Owner, berbeda dengan FIDIC/JCT:Employer)
Pasal - pasal yang terdapat dalam General Conditions of Contract for
Construction AIA secara rinci memuat ketentuan sebagai berikut:
1. Ketentuan umum
Membahsa tentang:
Definisi-definisi dasar mengenai dokumen kontrak, kontrak,

pekerjaan, proyek, dan sebagainya

Penandatanganan kontrak, kontrak harus ditandantangani oleh

owner dan kontraktor

Kepemilikan dari dokumen-dokumen kontrak. Kontraktor, sub-

kontraktor dan supplier dapat memiliki salinan dokumen kontrak

2. Pemilik
Membahas tentang hak-hak dan kewajiban owner secara umum,

antara lain:
Owner harus menyediakan informasi tentang proyek.
Owner harus membayar biaya konstruksi.
Owner mempunyai hak untuk menghentikan pekerjaan. Berlaku

jika kontraktor gagal memperbaiki kesalahan dalam pekerjaannya.

Owner mempunyai hak untuk mengambil alih pekerjaan. Berlaku
jika kontraktor tidak menanggapi 7 hari setelah surat teguran kedua

dikeluarkan.
3. Kontraktor
Membahas mengenai segala sesuatu yang harus dilakukan oleh kontraktor
setelah dokumen kontrak ditandatangani, seperti:
Kontraktor harus menunjuk seorang pengawas.
Kontraktor harus membayar upah, bahan, peralatan dan fasilitas
yang digunakan.

Kontraktor memberikan jaminan atas pekerjaannya.

Kontraktor harus membayar semua pajak, perizinan dan upah.
Kontraktor menunjuk seorang superintendent.
Jadwal pelaksanaan konstruksi harus selalu diperbarui
Dokumen-dokumen yang berhubungan dengan pelaksanaan harus

selalu diteliti kembali dan disahkan oleh arsitek.

Kontraktor harus menyediakan akses masuk ke tempat kerja,
memelihara lingkungan, menjaga hak paten dari dokumen milik

arsitek.
Ganti rugi

Hubungan Pemilik, Kontraktor, Subkontraktor, Arsitek dan konsultan

menurut dokumen AIA adalah sebagai berikut:

4. Administrasi Kontrak
Membahas mengenai tugas dan wewenang arsitek, yaitu antara lain
menjadi wakil dari owner selama konstruksi berlangsung, sampai
final payment dilakukan atau sampai batas waktu tertentu atas

persetujuan owner.
Dalam pasal ini, dijelaskan pula mengenai tata cara penyelesaian
suatu tuntutan/perselisihan, yaitu suatu tuntutan terlebih dahulu
diajukan kepada arsitek untuk ditindaklanjuti yang kemudian akan

dilanjutkan melalui tahap arbitrasi.

5. Subkontraktor
Menjelaskan bahwa Kontraktor tidak diizinkan untuk melakukan
hubungan kontrak dengan pihak-pihak yang tidak disepakati oleh

owner

dan

arsitek.

Kontraktor

tidak

boleh

mengganti

subkontraktor yang telah terpilih meskipun owner dan arsitek

melakukan perubahan pekerjaan.

Kontraktor dapat menunjuk subkontraktor untuk melaksanakan
pekerjaan-pekerjaan tertentu dan bertanggungjawab terhadap
Kontraktor. Setiap ketentuan dalam subkontrak harus memelihara
dan melindungi hak-hak owner dan arsitek serta menghormati

subkontraktor dalam melaksanakan pekerjaannya.

6. Konstruksi oleh Owner atau oleh Subkontraktor
Owner mempunyai hak untuk melakukan pekerjaan konstruksi
dengan sumber daya sendiri, dan membuat kontrak terpisah dalam

proyek konstruksi.
Kontraktor dapat mengajukan klaim keterlambatan atau biaya
tambahan yang dikeluarkan oleh kontraktor akibat hal-hal yang

dilakukan owner.
Kontraktor utama harus memberikan owner dan subkontraktor
kesempatan yang masuk akal untuk memperkenalkan dan
menyimpan material. Biaya yang disebabkan oleh keterlambatan
atau aktivitas yang tidak sesuai dipertanggungjawabkan oleh

masing-masing pihak yang bertanggung jawab.

Jika perselisihan timbul di antara kontraktor utama, subkontraktor,
dan owner sesuai dengan kewajibannya dibawah kontrak untuk
mempertahankan kinerjanya/premises. Owner mempunyai hak
untuk membersihkan area sekitarnya bebas dari material bangunan

dan sampah
7. Perubahan dalam Lingkup Pekerjaan
Perubahan dalam pekerjaan bisa dilakukan setelah kontrak
dilaksanakan, subyek mempunyai batasan-batasan yang dinyatakan
dalam dokumen kontrak. Perintah perubahan harus berdasarkan
kesepakatan dari owner, Kontraktor utama, dan Arsitek. Perintah
perubahan atau perubahan harga satuan harus disesuaikan dengan
adil.

Perintah perubahan disiapkan dalam suatu alat/bukti tertulis oleh

arsitek dan ditandatangani oleh owner dan arsitek. Perubahan

berupa lingkup pekerjaan, jumlah kontrak dan durasi kontrak.

Owner dapat melakukan perubahan konstruksi secara langsung,
tanpa menghiraukan kontrak. Penjumlahan kontrak dan durasi

kontrak akan dilakukan penyesuaian sesuai dengan kesepakatan.

Arsitek mempunyai kekuasan untuk memerintahkan perubahan
kecil dalam lingkup pekerjaan tanpa melibatkan penyesuaian dalam
jumlah kontrak atau perpanjangan durasi kontrak. Setiap perubahan
harus ada pernyataan tertulis dan harus mengikat kepada owner
dan kontraktor.

8. Waktu
Durasi Kontrak merupakan jangka waktu, termasuk penyesuaian
yang diizinkan, disetujui dalam dokumen kontrak. Jangka yang
digunakan dalam Dokumen Kontrak harus berarti hitungan hari

kalender kecuali dalam hal lain dijelaskan dengan spesifik.

Batas waktu yang dinyatakan dalam dokumen kontrak adalah inti
dari kontrak. Durasi kontrak merupakan waktu yang realistis untuk

melakukan pekerjaan.
Jika kontraktor utama mengalami keterlambatan dalam setiap
waktu dari perkembangan pekerjaannya akibat dari tindakan owner
dan Arsitek, atau dari Subkontraktor yang dipekerjakan oleh owner,
atau akibat dari perintah perubahan dalam lingkup pekerjaan, atau
perselisihan tenaga kerja, kebakaran, penundaan pengiriman yang
biasanya tidak terjadi, adanya korban yang tidak dapat dihindari
atau sebab lain yang disebabkan diluar kontrol dari Kontraktor,
maka durasi Kontrak harus diperpanjang oleh Perintah Perubahan
untuk jangka waktu yang realistis yang mungkin ditentukan oleh
Arsitek.

9. Pembayaran dan Penyelesaian

Pembayaran total biaya yang harus diberikan oleh owner kepada
kontraktor sesuai dokumen kontrak diatur dalam Contract Sum.
Prosedur Pembayaran Menurut AIA :

Prosedur Pembayaran
1. Perlindungan Terhadap Pekerja dan Properti
Kontraktor harus bertanggung jawab

atas

pelaksanaan,

pemeliharaan, dan mengawasi seluruh kegiatan dan keselamatan

yang berhubungan dengan pelaksanaan kontrak

Kontraktor harus dapat mengambil tindakan pencegahan dan
menyediakan

perlindungan

untuk

mencegah

kerusakan,

kecelakaan, atau kerugian.

Dalam keadaan darurat yang mengancam keselamatan pekerja dan
properti, kontraktor dapat melaksanakan kebijaksanaannya untuk
mencegah terjadinya kerusakan, kecelakaan, atau kerugian

2. Asuransi dan Jaminan

Kontraktor harus memberikan jaminan atas pekerjaan yang
dilakukannya dan atas tuntutan yang muncul akibat resiko
pekerjaan. Jaminan yang dibutuhkan harus secara tertulis dan tidak
melampaui tanggung jawab berdasarkan Dokumen Kontrak.

Owner harus bertanggung jawab dalam pengadaan asuransi untuk

perlindungannya sendiri. Kontraktor tidak bertanggung jawab atas

asuransi pilihan owner, kecuali dibutuhkan dalam Kontrak.

Segala properti dan material yang digunakan dalam proses
konstruksi harus diasuransikan agar dapat mencegah keterlambatan

pekerjaan akibat kerusakan properti.

Owner memiliki hak untuk memerintahkan Kontraktor untuk
melengkapi jaminan yang meliputi jaminan pelaksanaan dan

pembayaran sebagai penetapan dalam kebutuhan lelang.

3. Pekerjaan Pembongkaran dan Perbaikan
Apabila Kontraktor tidak melakukan pekerjaan sesuai dengan
perjanjian maka harus dilakukan pembongkaran terhadap pekerjaan
tadi tanpa adanya perubahan Masa Kontrak dengan diawasi oleh
Arsitek. Biaya yang dikeluarkan selama pekerjaan pembongkaran

akan dibebankan kepada pihak yang menyebabkan keterlambatan.

Untuk memperbaiki pekerjaan yang tidak sesuai dengan perjanjian
Kontraktor harus mendapat peringatan tertulis dari owner. Apabila
Kontraktor gagal dalam memperbaiki pekerjaannya maka owner
berhak memindahkan material dan meyimpannya, dimana biaya
pemindahan

dan

penyimpanan

menjadi

tanggung

jawab

Kontraktor.
Apabila owner ternyata menerima pekerjaan yang tidak sesuai
Kontrak atas pertimbangannya sendiri maka owner melakukan
tindakan pemindahan dan perbaikan, dalam hal ini Jumlah Kontrak
akan dikurangi secara tepat dan seimbang.

4. Persyaratan Tambahan
Persyaratan Tambahan ini berisi tentang Hukum yang Berkuasa,
Penggantian, dan Penentuan, Peringatan Tertulis, Hak dan Perbaikan,
Pengujian dan Pemeriksaan, Bunga, Permulaan dari Batasan Waktu yang
Menurut Hukum
5. Pemutusan atau Penundaan Kontrak

Kontraktor utama dapat menghentikan kontrak jika pekerjaan

diberhentikan selama 30 hari berturut-turut tanpa ada tindakan atau
kesalahan dari Kontraktor atau Subkontraktor. Kontraktor dapat
meminta 7 hari tambahan waktu dalam pemberitahuan tertulis
kepada Owner dan Arsitek, penghentian Kontrak dan meminta
pembayaran penggantian untuk pekerjaan yang telah dikerjakan
dan untuk kehilangan material, peralatan, perlengkapan, dan
peralatan konstruksi dan permesinan, termasuk biaya tidak

langsung.
Owner dapat menghentikan Kontrak apabila Kontraktor :
a. Terus menerus atau berulang-ulang menolak atau gagal dalam
memenuhi kemampuan pekerja yang memadai atau material
yang memadai.
b. Gagal melakukan pembayaran kepada Subkontraktor untuk
materil atau pekerja menurut kesepakatan diantara Kontraktor
dan Subkontraktor.
c. Terus menerus tidak menghiraukan hukum, perintah atau
peraturan, regulasi atau perintah dari oleh otoritas publik
mempunyai kekuatan.
d. Dilain hal bersalah atau pelanggaran untuk hal yang utama dari

ketentuan dari Dokumen Kontrak.

Owner dapat, tanpa sebab, memerintahkan Kontraktor dalam
bentuk tertulis untuk menghentikan, menunda atau melakukan
interupsi terhadap pekerjaan secara keseluruhan atau beberapa

bagian dalam jangka waktu yang boleh ditentukan oleh Owner.

Disamping AIA, di Amerika Serikat terdapat institusi/asosiasi
profesi lain yang menerbitkan cara-cara pelelangan dan dokumen
kontrak seperti The National Society of Professional Engineers
(NSPE), Association General Contractors of America