Professional Documents
Culture Documents
WYCENA NIERUCHOMOCI
Polska wersja tej prezentacji zostaa przetumaczona przez
Czerwiec 2016
A DOKADNIEJ
A DOKADNIEJ
ISTOTNE UWAGI
ISTOTNE UWAGI
PLAN SZKOLENIA
1. Wprowadzenie
2.
3.
4.
5.
WPROWADZENIE
Cele szkolenia
Niniejsza sekcja obejmuje nastpujcy zakres
tematyczny:
Przegld istniejcych wytycznych.
Rola wyceny i rzeczoznawcw majtkowych.
Okrelenie nowych wyzwa stojcych przed
rzeczoznawcami.
Uzasadnienie celowoci uwzgldnienia
problematyki zrwnowaonego rozwoju oraz
efektywnoci energetycznej przez
rzeczoznawcw.
WPROWADZENIE
Cele szkolenia
Wiadomoci zawarte w poniszej sekcji umoliwi
uczestnikowi:
Zrozumienie roli/obowizkw rzeczoznawcy
w zakresie zagadnie efektywnoci
energetycznej oraz budownictwa
zrwnowaonego.
WPROWADZENIE
Dlaczego rola
rzeczoznawcw
majtkowych jest
kluczowa dla
transformacji rynku
WPROWADZENIE
Dlaczego rola
rzeczoznawcw
majtkowych jest
kluczowa dla
transformacji rynku
Rzeczoznawcy nie
tworz rynku, ale ich
rady oraz natura i
zakres wiadczonych
przez nich usug
wpywaj
na ksztat rynku
nieruchomoci.
WPROWADZENIE
Wycena zrwnowaona
to nie technologia
kosmiczna!
WPROWADZENIE
Z czym to si wie
w codziennej
praktyce zawodowej?
WPROWADZENIE
Z czym to si wie
w codziennej
praktyce zawodowej?
WPROWADZENIE
Wasze wytyczne
zwizane z aspektami
zrwnowaonego
rozwoju
WPROWADZENIE
PLAN SZKOLENIA
1. Wprowadzenie
2. Przyczyny i uzasadnienie
biznesowe
3. Charakterystyka energetyczna
4. Kluczowe rda informacji
5. Uzupenienie metod wyceny oraz
operatu szacunkowego
6. Podsumowanie
UZASADNIENIE BIZNESOWE
Cele szkolenia
Niniejsza sekcja obejmuje nastpujcy zakres
tematyczny:
Okrelenie roli i znaczenia budynkw.
Informacje dotyczce celw energetycznych
oraz klimatycznych oraz ich potencjalnego
wpywu na sektor budowlany.
Korzyci i moliwoci stwarzane przez
efektywne energetycznie/zrwnowaone
budownictwo.
UZASADNIENIE BIZNESOWE
Cele szkolenia
Wiadomoci zawarte w poniszej sekcji
umoliwi uczestnikowi:
Zrozumienie znaczenia omawianych zagadnie
w codziennej praktyce.
Wyjanianie znaczenia zrwnowaonego
rozwoju dla klientw.
UZASADNIENIE BIZNESOWE
Zmiany klimatyczne:
Powodzie Ekstremalne warunki
pogodowe Susze
rodowisko (rynek)
zmienia si
Zagroenia rodowiskowe:
Zanieczyszczenie powietrza,
wody oraz gleby
Ograniczone zasoby:
Noniki energii, ziemia, woda,
surowce
Rosnca wiadomo klientw
w zakresie oddziaywania
na rodowisko oraz zmiana
systemw wartoci.
UZASADNIENIE BIZNESOWE
Polityka odpowiedzialnoci
spoecznej biznesu (CSR)
Obowizek sprawozdawczoci
z dziaa na rzecz
zrwnowaonego rozwoju
Odpowiedzialne/zrwnowaone
strategie inwestycyjne
w nieruchomoci
UZASADNIENIE BIZNESOWE
Dlaczego ulepszanie
charakterystyki
energetycznej
budynkw ma znaczenie?
~ 33 % emisji sadzy!
UZASADNIENIE BIZNESOWE
Midzynarodowe,
europejskie
i pastwowe rodki
prawne
Poziom midzynarodowy
Coraz surowsze cele ochrony
klimatu i oszczdnoci energii
Polityka UE koncentruje
si na poprawie efektywnoci
energetycznej w sektorze
budowlanym
Dyrektywy UE w sprawie
charakterystyki energetycznej
budynkw i efektywnoci
energetycznej
UZASADNIENIE BIZNESOWE
Midzynarodowe,
europejskie
i pastwowe rodki
prawne
Poziom krajowy
Wprowadzenie wiadectw
Charakterystyki Energetycznej
(EPC)
Korzyci i zachty finansowe
(np. programy dofinansowania)
Poprawa charakterystyki
energetycznej
w wiadectwie
charakterystyki
energetycznej o jedn
klas moe stanowi
rnic!
UZASADNIENIE BIZNESOWE
UZASADNIENIE BIZNESOWE
Zarzdzanie ryzykiem
a przewidywane dochody
z nieruchomoci:
od zielonych premii
do brzowych obniek
UZASADNIENIE BIZNESOWE
Zarzdzanie ryzykiem
a przewidywane dochody
z nieruchomoci:
od zielonych premii
do brzowych obniek
rdo: Salvi, et. al, 2010, Der Minergie-Boom unter der Lupe,
Center for Corporate Responsibility and Sustainability,
Universitt Zrich
UZASADNIENIE BIZNESOWE
Zrwnowaony rozwj
jako kryterium
w ocenie ryzyka
kredytowego
UZASADNIENIE BIZNESOWE
UZASADNIENIE BIZNESOWE
Opcja 1
marchewka
Opcja 2
kij
PLAN SZKOLENIA
1. Wprowadzenie
2. Przyczyny i uzasadnienie biznesowe
3. Charakterystyka energetyczna
4. Kluczowe rda informacji
5. Uzupenienie metod wyceny oraz
operatu szacunkowego
6. Podsumowanie
CHARAKTERYSTYKA ENERGETYCZNA
Cele ksztacenia
Niniejsza sekcja obejmuje nastpujcy zakres
tematyczny:
Typowe zuycie energii przez budynki
mieszkalne i biurowe
Podstawowe informacje pozwalajce
zrozumie charakterystyk energetyczn
budynkw
Zawarto i kluczowe elementy wiadectw
charakterystyki energetycznej (EPC)
CHARAKTERYSTYKA ENERGETYCZNA
Cele ksztacenia
Wiadomoci zawarte w tej sekcji umoliwi
uczestnikowi:
Odczytywanie i rozumienie danych zawartych
w wiadectwach charakterystyki energetycznej
Branie pod uwag cech energetycznych budynku
podczas wizyty/inspekcji nieruchomoci
CHARAKTERYSTYKA ENERGETYCZNA
Dlaczego naley
koncentrowa
si na energii?
Zuycie/zapotrzebowanie
na energi i wynikajce z tego
emisje do atmosfery s
najbardziej "namacalnymi"
cechami zrwnowaenia obiektu
Jest wiele solidnych dowodw
empirycznych
Dane energetyczne s najatwiej
dostpne z uwagi na wprowadzenie
wiadectw charakterystyki
energetycznej
wiadomo klientw jest wysza
ni w przypadku innych cech
zrwnowaenia obiektu
Zuycie energii przekada
si bezporednio na koszty
eksploatacyjne
CHARAKTERYSTYKA ENERGETYCZNA
Przykady typowego
zuycia energii
w budynkach
jednorodzinnym oraz
biurowym w Polsce
2%
5%
ogrzewanie
6%
ciepa woda
uytkowa
15%
gotowanie
owietlenie
72%
[PERCENTAG
E]
[PERCENTAG
E]
ogrzewanie
chodzenie i
wentylacja
[PERCENTAG
E]
owietlenie
[PERCENTAG
E]
[PERCENTAG
E]
urzdzenia domowe
urzdzenia biurowe
inne
CHARAKTERYSTYKA ENERGETYCZNA
Kluczowe czynniki
wpywajce
na charakterystyk
energetyczn
budynkw
CHARAKTERYSTYKA ENERGETYCZNA
Oznaki charakterystyki
energetycznej:
na co zwraca uwag
Zewntrzne?
Wewntrzne?
Widoczne uszkodzenia?
lady zawilgocenia?
CHARAKTERYSTYKA ENERGETYCZNA
Oznaki charakterystyki
energetycznej:
na co zwraca uwag
Typ i wiek:
Instalacji grzewczej?
rda ciepa/chodu?
Systemu owietleniowego?
Systemu zarzdzania energi?
CHARAKTERYSTYKA ENERGETYCZNA
Charakterystyk
energetyczn
budynku
mona wyrazi przez
Klasa charakterystyki
energetycznej (A, B, C, itd.)
Przykady wiadectw charakterystyki
energetycznej stosowanych w krajach Unii
Europejskiej
CHARAKTERYSTYKA ENERGETYCZNA
Charakterystyk
energetyczn
budynku
mona wyrazi przez
CHARAKTERYSTYKA ENERGETYCZNA
PLAN SZKOLENIA
1. Wprowadzenie
2. Przyczyny i uzasadnienie biznesowe
3. Charakterystyka energetyczna
Cele ksztacenia
Niniejsza sekcja obejmuje nastpujcy zakres
tematyczny:
Koncepcj rosncych wymaga odnonie
informacji oraz powizanych z nimi rde
Przedstawienie oraz omwienie moliwych
rde informacji odpowiadajcych na rosnce
wymagania
Cele ksztacenia
Wiadomoci zawarte w poniszej sekcji
umoliwi uczestnikowi:
Okrelanie oraz pozyskiwanie odpowiednich
informacji (zwizanych z budynkami)
z rnych rde
Rozumienie oraz ocen jakoci rnych rde
informacji
Rosnce wymagania
informacyjne
dla rzeczoznawcw
majtkowych
Zachca si rzeczoznawcw
majtkowych do pozyskiwania
odpowiednich i wystarczajcych
danych o aspektach zrwnowaonego
rozwoju dla przyszych porwna
nawet jeeli nie maj one obecnie
wpywu na warto nieruchomoci.
Dane te powinny by uwzgldnione
w operacie szacunkowym
w przypadkach gdy na rynku
wystpi dowody potwierdzajce
ich wpyw na wycen.
Zuycie energii
Zuycie wody (pitnej)
Zagroenia dla lokalnego
rodowiska
Moliwoci adaptacji budynku
do zmian rynkowych
Dostpno budynku
Komfort uytkownika
i jako powietrza wewntrznego
Warunki lokalne
Budynek
Dokumentacja
Warunki lokalne
Budynek
Budynek
Dokumentacja
Zabezpieczenia na wypadek
zagroe (np. poar, nawanica)?
Oddziaywanie na zdrowie
ze wzgldu na wykorzystane
materiay i charakterystyk
budynku (wiato
dzienne/wentylacja naturalna,
itp.)?
Kluczowe rda
informacji na temat
zuycia energii
wiadectwa charakterystyki
energetycznej (EPC)
Certyfikaty/etykiety/system
y oceny rodowiskowej
(BREEAM,LEED i inne)
Dokumentacja projektowa
Raporty z Due Diligence
Badania terenowe/wizyty
osobiste
Kluczowe rda
informacji na temat
zuycia energii
Rachunki od dostawcw
mediw/roczne zestawienia
kosztw mediw
Dane z systemw zarzdzania
budynkiem
Umowy dostawy oraz
gwarancje efektywnoci
energetycznej
Rozpoczynajc postpowanie,
rzeczoznawca, powinien
wystpi do zleceniodawcy
o udostpnienie danych
(np. o efektywnoci energetycznej).
Jeeli zleceniodawca nie jest
w stanie (lub nie chce)
dostarczy odpowiednich
danych, powinno
to by uznane za potencjalny
dodatkowy czynniki ryzyka.
PLAN SZKOLENIA
1. Wprowadzenie
2. Przyczyny i uzasadnienie biznesowe
3. Charakterystyka energetyczna
4. Kluczowe rda informacji
Cele szkolenia
Niniejsza sekcja obejmuje nastpujcy zakres
tematyczny:
Okrelenie wielkoci oraz rozwiza pozwalajcych
na uwzgldnienie aspektw efektywnoci
energetycznej/budownictwa zrwnowaonego
w wycenie
Przydatno rnych metod i podej do wyceny
oraz stosowanych w nich parametrw wejciowych
do uwzgldnienia aspektw efektywnoci
energetycznej/budownictwa zrwnowaonego
Jak uwzgldnia podejcie caociowe do opisu
budynku w operacie szacunkowym
Cele szkolenia
Wiadomoci zawarte w poniszej sekcji umoliwi
uczestnikowi:
Sporzdzenie poszerzonej listy cech i parametrw
budynku wpywajcych na jego warto
Przeksztacenie dostpnych danych
w odpowiednie parametry wejciowe wyceny
Przygotowanie rozszerzonych/lepszych
operatw szacunkowych
Wycena bazujca
na Wartoci Rynkowej
Jeli cechy zrwnowaenia budynku maj
wpyw na warto, powinno si
je uwzgldni w obliczeniach, aby dobrze
poinformowany klient zdawa sobie
z nich spraw, ale tylko w takim stopniu
jak to wynika z analizy rynku.
Wycena bazujca
na Wartoci
Inwestycyjnej
(Warto Netto)
Charakterystyka
energetyczna budynku
Zbywalno/
moliwo
wynajcia
Tempo sprzeday
/wynajmu
Zniki/rabaty ze wzgldu
na potrzeby
modernizacyjne/remontowe
Trwao
techniczna
budynku
Ekonomicznie
uzasadniona
trwao budynku
Poziom kosztw
eksploatacyjnych
Moliwa do
osignicia cena
wynajmu
Wizerunek
(budynku i jego
waciciela)
Opodatkowanie
emisji CO2
Stopie zuycia/wysoko
odpisw amortyzacyjnych
Rozszerzone powizanie
cech zrwnowaenia budynku
z wycen wartoci
Efektywno
Energetyczna
Ograniczenie
oddziaywania
na rodowisko
Poprawa
funkcjonalnoci,
jakoci usug,
trwaoci i adaptacji
do zmieniajcych si
warunkw rynkowych
atwo utrzymania,
serwisowania
i utylizacji odpadw
Skutki
na kluczowe parametry
wejciowe wyceny
BUDYNEK STANDARDOWY
BUDYNEK ZRWNOWAONY
BUDYNEK ZRWNOWAONY
- Wzrost wartoci
Koszty
eksploatacyjne
ponoszone przez
najemcw
+ Wpyw
na rodowisko/zdrowie
+ Zuycie
+ Atrakcyjno
Rynkowa
+ Atrakcyjno
Rynkowa
+ Pozostae ryzyka
prawne
+ Pozostae ryzyka
prawne
Koszty poszukiwania
nowych najemcw
Utrzymanie
Koszty poszukiwania
nowych najemcw
Market Rent
+ Zuycie
- Wzrost wartoci
Premia za ryzyko
Premia za ryzyko
+ Wpyw
na rodowisko/zdrowie
Koszty
eksploatacyjne
ponoszone przez
najemcw
Utrzymanie
Zarzdzanie
Zarzdzanie
Dochd netto
Dochd netto
Stopa wolna
od ryzyka
Stopa wolna
od ryzyka
Wykres zaadaptowany na podstawie: Ito, M., 2009, Embodiment of added value for green real estate, paper
presented at Tokyo Workshop 2009 on Urban Cap and Trade Towards a Low Carbon Metropolis
Podstawowe wyzwanie:
Powierzchnia/kubatura
Metoda korygowania
parami
Koszty materiaw
wbudowanych
i wyposaenia
Podejcie kosztowe
Podejcie dochodowe
Koszty ogrzewania
Izolacyjno przegrd
zewntrznych
rdo energii
Charakterystyka budynku
Zuycie energii/
emisja CO2
Charakterystyka
Energetyczna
Ryzyko
Warto
rynkowa
Zgodno
z obowizujcymi
przepisami
Etykieta/certyfikat
Wizerunek/atrakcyjno
rynkowa
Dostosowanie rynkowe
Source: NUWEL, 2011, Nachhaltigkiet und Wertemittlung von Immobilien Leitfaden fr Deutschland, sterreich und de Schweiz , Published by: CCRS, Center for Corporate Responsibility and Sustainability , Universitt Zrich
Metody wyceny
zrwnowaony
przekad
Nisze/wysze koszty
eksploatacyjne dla waciciela
budynku
Mniejsze/wiksze potrzeby
remontowe w odniesieniu
do standardw energetycznych
Wysza rednia cena budynkw
zrwnowaonych
Nisza rednia cena budynkw
standardowych
Ryczatowa korekta ze wzgldu
na wysz/nisz
Wyjanienia
: Wspczynniki korygujce (np. odzwierciedlajce rn lokalizacj,
zezwolenia, ukad, jako energetyczn itp. ...)
: Odnotowany poziom cen
: Wagi wpywajce na cen
Praktyczne
zalecenia
dotyczce metody
porwnywania
parami
Praktyczne
zalecenia
dotyczce metody
porwnywania
parami
Praktyczne
zalecenia
dotyczce metody
porwnywania
parami
Wykorzystaj dodatkowe rd a:
publikacje, studia przypadku,
informacje prasowe, itd.
Praktyczne
zalecenia
dotyczce metody
porwnywania
parami
Metoda inwestycyjna
Metoda inwestycyjna
Zmiany w preferencjach
uczestnikw rynku
Niszy udzia kosztw
eksploatacyjnych dla najemcw
Wiksza konkurencyjno
Rosnce koszty energii
Przereklamowanie zrwnowaonego
rozwoju
Wyjanienia
GI: Roczny dochd brutto z czynszu
OCT: Koszy eksploatacyjne nie przenoszalne na
najemcw
ri Stopa wolna od ryzyka
rp Premia za ryzyko
g Stopa wzrostu
d Zuycie
(ri + rp - g + d) Stopa kapitalizacji
Praktyczne
zalecenia
dotyczce metody
inwestycyjnej
Praktyczne
zalecenia
dotyczce metody
inwestycyjnej
ewidencyjne
wiadectwo charakterystyki
energetycznej
Dostpno
zielonych/rodowiskowych
certyfikatw/etykiet/systemw
oceny
Roczne sprawozdania/zestawienia
kosztw mediw
Praktyczne
zalecenia
dotyczce metody
inwestycyjnej
Praktyczne
zalecenia
dotyczce metody
inwestycyjnej
Praktyczne
zalecenia
dotyczce metody
inwestycyjnej
Praktyczne
zalecenia
dotyczce metody
inwestycyjnej
Podejcie kosztowe
Podejcie kosztowe
Wyjanienia:
RC: Koszty zastpienia
:
rdo: Lorenz, D. and Ltzkendorf, T., 2011, Sustainability and Property Valuation Systematisation of existing
approaches and recommendations for future action, Journal of Property Investment & Finance, Vol. 29, No. 6, pp.
644676
Praktyczne zalecenia
dotyczce podejcia
kosztowego
Praktyczne zalecenia
dotyczce podejcia
kosztowego
Zmiany w preferencjach
uczestnikw rynku
Niszy udzia kosztw
eksploatacyjnych dla najemcw
"Zielony wynajem
atwo utrzymania i serwisowania
Wiksza atrakcyjno rynkowa
Krtsze okresy pustostanw
Nisze wydatki na
modernizacj/rewitalizacj
Nisze ryzyko zwizane
z nieruchomoci (dotychczas
nie brane bezporednio pod uwag
przy modelowaniu dochodw
z nieruchomoci)
Wyjanienia:
n: Okres prognozy
GIe: Potencjalny dochd brutto
OETz: Wydatki operacyjne w roku n
ME: Wydatki marketingowe
OE: Pozostae wydatki (np. modernizacja...)
Wiksza konkurencyjno
OI: Inne przychody (np. reklamy na elewacji)
Rosnce koszty energii
Przereklamowanie zrwnowaonego : Stopa dyskontowa
rozwoju
: Potencjalny dochd brutto w roku n
: Wydatki operacyjne w roku n
Duszy ekonomiczny czas ycia
: Stopa wolna od ryzyka : Premia za ryzyko
Duszy okres zgodnoci
g: Growth rate
z zaostrzajcymi si przepisami
rodowiskowymi
d: Zuycie
( )
:
( + +)
w zakresie operatw
szacunkowych
Naley przedstawi:
Rozszerzony opis
budynku jako element
lepszego operatu
szacunkowego
Przepywy pienine/jako
przepyww
Charakterystyka oraz cechy
fizyczne
Efektywno/ocena jakociowa
Cechy zrwnowaenia
budynku nie powinny by
traktowane jako dodatek!
rdo energii
Opis budynku B
(konstrukcja i produkt)
Opis budynku B
(konstrukcja i produkt)
Rodzaj konstrukcji
Konstrukcja nonia i fundament
Rezerwa nonoci
Rodzaj cian zewntrznych/przegrd
Rodzaj okien i szklenia
Rodzaj cian wewntrznych
Materia elewacji
Materiay wykoczeniowe wewntrzne
Inne materiay i produkty
Waciwoci techniczne
Spoeczestwo
Waciwoci
spoeczno-kulturalne
Waciwoci
techniczne
Bezpieczestwo konstrukcji
Bezpieczestwo poarowe
Zabezpieczenie przed haasem
Zabezpieczenie przed wilgoci
atwo utrzymania
Elastyczno i atwo dostosowania
Utrzymanie w czystoci
Trwao
Odporno na naturalne i
antropogeniczne zagroenia
Projektowanie z myl o rozbirce i
recyklingu
Waciwoci spoecznokulturalne
Waciwoci
eksploatacyjne
Waciwoci
rodowiskowe
rodowisko
Waiwoci
ekonomiczne
Ekonomia
Estetyka
Jako planowania urbanistycznego
Warto kulturalna
Zdrowie i dobre samopoczucie
Jako powietrza wewntrznego
Komfort (termiczny, wizualny,
akustyczny, zapachowy)
Bezpieczestwo uytkowania
Wpyw uytkownika i regulacja
Dostpno (w poblie i do
wntrza budynku)
Waciwoci eksploatacyjne
Waciwoci rodowiskowe
Usugi (uyteczno)
Space efficiency
Waiwoci ekonomiczne
Efektywno energetyczna
Wykorzystanie zasobw
Emisja GHG i GWP
Pozostae czynniki wpywajce na
globalne i lokalne rodowisko z
uwzgldnieniem zagroe
lokalnych
Wykorzystanie gruntu
Zuycie wody
cieki
Odpady (budowlane i
eksploatacyjne)
Zalecenia dotyczce
operatu szacunkowego
Rozpocznij opracowanie
od rozszerzonego/ulepszonego
opisu nieruchomoci.
Popro klientw o dostarczenie
wymaganych danych (np. zuycie
energii, wody, itp.).
Nie czuj si zobowizany
do samodzielnego
opracowania/zebrania wszystkich
informacji; w przypadku gdy
zleceniodawca nie jest w stanie
dostarczy wymaganych danych,
powinno to zosta ujte
w operacie i potraktowane jako
dodatkowy czynnik ryzyka.
Zalecenia dotyczce
operatu szacunkowego
Zalecenia dotyczce
operatu szacunkowego
PLAN SZKOLENIA
1.
2.
3.
4.
5.
Wprowadzenie
Przyczyny i uzasadnienie biznesowe
Charakterystyka energetyczna
Kluczowe rda informacji
Uzupenienie metod wyceny oraz operatu
szacunkowego
6. Podsumowanie
CONCLUSION
Podsumowanie
Efektywno
energetyczna i inne
cechy zrwnowaonego
budownictwa musz by
uwzgldnione
w procesie wyceny aby
PODSUMOWANIE
Projekt
Projekt
Partnerzy
Business Solutions Europa
102
FINANSOWANY PRZEZ
RenoValue jest projektem wspfinansowanym
ze rodkw programu Inteligenta Energia Europa
Unii Europejskiej i zarzdzanym przez Agencj
Wykonawcz ds. Maych i rednich Przedsibiorstw
(EASME).
Kontakty
Strona internetowa
www.renovalue.eu
Twitter
@renovalueEU