~AK ZALEGALIZOWAC SM10WOLJ;: BUDO\VLAl'l1\

Art. 56. 1. Terenowy organ administratif panstwowej przy wykonywar'tiu zadal'l okreslonych ustawq maze za,clat od Inwestora, wlascicielalub zarzadcy obiekfu budowlanego oraz Od.wykonawcy robot budowlanych lub producenta materialow budowlanych informacji i udostepnlenla dokument6w zwiqzanychz prowadzeniem rob6t,przekazaniemobiektu buCiiowlanego do uzyfku lub utrzyrnanlern obiekfu, opracowania Instrukcji eksploatacyjnej dla cblekfuluh jego cZEIsci, dostarczenia technicznych eksperfyz dotyczqcych projekfu, materlafow, robot, a takze stanu technkznegci obiekfu budowlanego, oraz pkreslittermln ich dostarczenia.

2. KosZ1y .ekspertyz ponosl inwestor, wlasciciel lub zarzadca oblekfu buoowtanegc alba wykonawca rob6tbudowlanych lub producen't materiat6w budowlanych.

3. Wrazie niedostarczenia w WYi:naczonymterminie .iqdanych ekspertyz lub w razie dostarczenla ekspertyz,kt6reniedostatecznie wyjasnlajq sprnWEj b.EldctC<\ przedmiotem eksperfyzy, wlasciwyterenowy organ adminlstracli pal'lstwowej maze zlecle wykonanie tych ekspertyz na kosZt inwestora, wta$ciclela lub zarzadcy obiekfu, wykonawcy robot budowlanych alba producenta material6w budowlanych.

Rozporzqdzenie mlnisfra gospodarkl terenowej I ochranysrodowiska z 20 lotego 1975 r. w sprawle nadzoru urbanlsfyczno"budOWlanego

Dzlat2

Budownlctwo lednosfek gospodarki uspotecznlonej omz Innyth jednostek organizac:yjnych.

Rozdziat9

pozwolenla na uZytkowanle.

§ 33. 1. W wypadkaeh okreSlonyeh wart. 42, inwestor wystqpujeoudzielenie pozwolenia na uzytkowanie obieldu budowlanego po wykonaniu calosct robot budowlanych, zarnierzonych i nakazanych, po przeprowadzeniu wymaganyeh przepisamibadafl i sprawdzen oraz po doprowadzeniu terenu dzialki do stanu zgodnego zprzeplsarnt, dolqczajqc do wniosku dokumenty wymagane przez Wlasciwy organ.

3. Zdatnost: do uZytku wykonanego obiektu budowlanego stwierdza wlasciwy organ,korzystajqc w miarll potrzeby z uprawniel'l przewidzianyeh w art. 56.

Dziat3

BIJdDwnlctwD os6b fizycznych.

RDzdzlat 6

Pozwolenfa na uZyJkowanle.

§ 59.1. W wypadkach okreslonyeh wart. 42 inwestor wysffjpuje a udztelenle pozwolenla na uzytkowanil~,obiektubudowlanego po wykonaniu w calosci robot budowlanych, zamierzonyeh i nakazanych, po przeprowadzeniu wymaganych przeplsami badan i sprawdzeri oraz po doprowadzeniu terenu dzialkidostanu zgodnago z przeplsarnl, dolll,czai<l,c do wniosku dokumenty budowy wymagane przez w'tasciwy organ.

3, ZdatnoSt do uZytku wykonanego obiekfu stwierdza wlasciwy organ, korzystaictc w miarEt potrzeby z uprawniel'l przewidzlanyeh wart. 5,

-34-

JAK Zi\LEGAUZbWAC SAMO\VOLf, BUDO\VIAN1\

Zwokandy:

.. Skora przepisy prawa budowlanego z 1974, r.nieokresla!y, kto jeststronq postepowanla w sprawls a pozwolenie na uzytkowanie Qbiektu, to nalezalo zasrosowac przepis og61ny " - art . .28 kodeksu postEiPowanlaadministracyjnego (wyrok WOjew6dzkiego Sqdu Administracyjnego w Poznaniu z 4 lutego 2009 r. wPoznaniu, II SA/Po 563/08).

" Uzycie w art. 40 ustawy z 1974 r. - Prawo budowlane sformutowanla .,zmian lub przerilbek" doWodzi, iz czynnoscllegallzacyjne mogqzmierzat wylqcznie do poprawienla stanu tschnicznego obiekfu budowlanego. 0 ite dla·oceny stanu technlcznego oblekru budowlanegowymagane jest przedtozenie opracowania bC\dz ekspertyzy, 0 tyle rnozna takowegoz<\daf: W oparciu a art, 56prawa budowlanego. Z art. 42 ust::3 p,-awa budowlanego'wynika, ze podstawa do wydania pozwolenia na uZytkow<1nie obiektubtJdowlanego, w stosunku doktorego wydano nakaz dokonania zmianlubprzer6bek, jest wyla,cznie stwierdzenie zdoinoscl-do uzytku wykonanego obiektu. Nie rna uzasadnlenia prawnego dla zCjdania przedtozenla» poza oswladczeniem uprawnionej osoby 0 wykonanlu obiektu w sposob zgodny zzasedaml sztuki budowlanej i inwenfaryzacjq powykonawczq obiektu - dowodu stwierdzajqeegoprawo do dysponowania nieruchomoscla na cere budowlane (wyrokWojewodzkiego Sqdu Admlnistracy/nego w Biatymstoku z 3 sierpnia2006 r., " SAlBk 141/06).

.. 1. Organ orzekajll,CY w sprawie zezwolenia na uzytkowanie oblekfu budowlanego wybudowanego bez pozwolenia na budoWIl nie maobowiqzku dokonywania ustalel'l, ezy Jnwestorowi : przysfuguje prawo do dysponowania rnerucnomoscla .

.I 2. Udzielenie zezwolenia nauZylKowanie obiektu budowlanego (art. 42 ustawy z 24 pazdzlernlka .1974 t - Prawo budowlane - DzU nr 38, paz. 229 z pozn. zm.)nle przesadzao prawie wlasnosci grunt!J i nie ma bezposrednlo wplywu na ustalenie tych spraw(wyrok Naczelnego SOldu Administracyinego z 4listopadaz1991 r., IVSA 927/91).

",1. Wprawdzie podsrawa do wydania pozwolenia na ui:ytkowanie obiektu budowlanego jest stwierdzenie zoatnosct wykonahego obiektu do uz}ltku (art. 42 ust. 3 prawa budowianego z 1974 t), jednakie ocena zdatno5ci do uzytku nie maze ograniczac sit:: wytqeznie do zagadnien konstrukcyjno-budowlanyeh, alepowinna obejrnowac takZe zagadnlenla okreslone wart. 5 prawa budowlanego, w tym speinienie wymagan oehrony srodowlska, z uwzglqdnieniem nie tylko potozenla oblektu a charakt,erze produkcyjnym wraz z urzqdzeniaml stolarsklrni wzglEldem budynk6w na dzialkac:h sqsiednich, ale rOwniez UCiqzllWOsciiwia.zanych z funkcjo. nowaniem tego oblekfu,

$ 2. Prowadzenie posrepowanla w sprawie obiektu budowlanego wybudowanego samowolnie przed 1 stycznia 1995 r. nleoznacza zakazu stosowania obecnle obowiq2ujqcychprzepisow a ochronie srodowiska.

" 3. Wydanle decyzji 0 srodowiskowych uwarunkowaniach rnozliw~iest takze po wybudowaniu obiektu budowlanego, gdyz wymagane jest przed wydaniem decyzji "naprawczych" w trybie ustawy - Prawo budowlane z 1994 r. Skoro tak, to brak jest podsta~ aby, od takiej mozliwosci arbitralnie wytOlczyc POsfElPOwanie naprawcze prowadzone, wtrybie ustawy - Prawo budowlane z 1974 r., wobee obiekt6w wybudowanych samowolnieprzed 1 stycznla 1995 r. (wyrok Wojewodzkiego SCjdu Administracyjnego w Gorzowie Wielkopolskirn z a pazdziernika 2008 r., II SA/Go 372/08).

-35-

JAK ZALEGALIZOWAC SAMOWOL~ BUDO\VLANt\

JAK ZALEGAUZOWAC SAMOWOL~ BUDO\VLANA:

Inspektornadzorubudowlanego w toku posfllPowania .leg~[jzaeyjnegQ bada zgodnost z przepisami i miejseowym planem zagospodarowanla przestrzennego.81erze wie:e pod uwagEt takie ~ameprzestanki, Jakie uwzgkldniasie:w poste:powaniu,kt6re toczystena pod.sfawie obeente obowia.zujqeyeh. przepis6w. .

Innyeh nii budowa, a willC nle mozna zastosowat art. 48 ustawy. Obiekf budowlany uzyskuJe charakter urzq. dzenia budowlanego poprzez zwlqzanie.funkcjonalne z obiektem budowlanym, jezell jednoczesnle zapewnia moiliwosc uZytkowania tege .obiektu zgodnlez jego przeznaczenlem. Dofyezyt to moze np. ogrodzenla realizowanego wok61 zabudowaneJ dzialkl.

R6wniei w aktualnym stanle prawnym nadz6r budO'INlany musi rozstrzygac, ezy wlaseiwCl podstawq do prowadzenia postElPowania w sprawle samowoli budowlanej jest art. 48 lub art. 49b albo art. 50 I 51. Jest to Isfotne, poniewaiprzepisy teprzewidujCl rozniClce siEt rniEldzy sobc\pIoeedury.

Zwokandy

.II Morne~t zakol'lczeJiia budowy to stan faklyczny. Decyduje faklyezne zakofiezenie prae zwiqzanyeh ze wznoszersem budynku. Nie jest to uzaleznlone od dopelJiienla formalnych obowiqzk6w przewidzlanYi;h w przeplsach prawa budoWianego. W szczeg61nosci nle jest konieczna uzyskanle prawa do uZY.fkowanJa budynku (wyrok NaczelnegoSC\du Administracyjnego z 10 marta 20"06 r., sygn. aktll aSK 625/05).

" Nle rna znaczema to, czy zawiadorniono wtasciwy organ 0 zakoflczeniu budowy oral wypelnlono Inne oboWiqzki zwii\zane z zakoficzeniem procesu budowlanego (wyrok Wojew6dzkiego Sqdu Adrninist,racyjnego w Warszawie z 3 lutego 2005 r, sygn. akf IIISA/Wa 1835/04).

• Za zskonczeme budowy obiektu .budowlanego moze bye uznane doprowadzenle budynku do stanu, w kt6rym - przynajmnlej w eZElsci - bEldzie mozliwe przyst'lpienle do uZytkowania . ·'1 v;,:,;;godnie z jego przeznaczeniem.Oznacza to., ze jezeU praee bUdowiane zakofiezyly siE! przed "I; \" ,.1 stycznla 1995 r. i'umozliwialy uiytkowanie (taki:e w cztlsci) oblektu, to budowEl naletyuznat za zakofiezon<\ (wytok Naczelnego S~u Administracyjnego z 20 marca1997 r., sygn. akt SA/Ka 2178/95).

• W przypadkuprowadz~niapostElpowanla na podstawle art. 37 ust. 1 pkt 1 wZWi!jzku z art. 103 § 2 prawa budowlanego crgannadrqru budowlanego powinien ustaUc przeznaczenie terenu, na let6rym poloiony jest obiekt budowlany bEldilCY przedmiotem postepowanla, wedlugprzepis6w a planowaniu przestrzennym, w fym przepis6w miejseowego planu zagospodarowania przesfrzennego obowiCjzuiClcych w daeie rozstrzygania sprawy przez ten organ (wyrok Woje. w6dzklego SCldu Adminlstracyjnego w Krakowie z 19.Jutego 2009 r., U SAlKr 1094/0S).

.. Prowadzenie postElPowania wsprawie obiektu budowlanego wybudowanego samowo!nie przed 1 sfycznia 1995 r. nle oznacza zakazu stosowania obeenie obowiqzujqcyeh przepis6W o ochronle srodowiska. Wydanie decyzji,OSrOdowiskowych uwarunkowanfach mozliwe jest

. takZe po wybudowaniu obleldu budowlanego, gdyz wymagane jest przed wydanlem decyzji "naprawczyeh" w frybieprawabudowlanego z 1994 r. Skoro tak, brak jest podstaw, aby od takiej moiliwosci arbitralnie wytClczyt postElpowanie napraweze prowadzone w frybie prawa budowlanego z 1974 r. wobec obiekt6w wybudowanych samowolnieprzed 1 stycznla 1995 r. (wyrok WOjew6dzklego Sl\du Administracyjnego w Gdafisku z 18 wrzesnia 2008 r., sygn .

. akt II SA/Gd 31B/08).

a Legalnose zabudowy wzniesionej w 1970 r. nalety oceniC wedlug przepfs6w ustawy - Prawo bUdowlane z1961 r. W przypadkli ustalenia, ze dany oblekt budowlany zostat samowolnle wZniesiony, ewentualna legalizacja tego obiektu nastqpUje przy zastosowaniu. srodk6w z art. 371 nasfl;:pnych prawa budowlanego z 1974r. (wyrok Wojew6dzkiego Sqdu Administr~cyjnego w Warszawie z 29 listopada 2005r.; sygn. alet VII SA/Wa85/04).

Gdzie szukaf dDkument6w

Jak udowodnie, ze do samowoli doszto przed 15 lafy, a nle calkiem niedawno? Nie jest to takie proste. 00- plero bowlem 0'1 1999 r. urze:dy (obecnie Sq to starostwa tub prezydenci w mfastach na prawaeh powiatu) archiwlzujq aida dotyczace wydanych pozwolel'l na budowEl. Wczesniej taklsgo oboWiqzku nle bYlo. Co nalwyiel mozna slq posill<owac ksi"lzkami rueh u budowlanego - prowadzily je przed laty gmlny (wiele lat temu to one wydawaly pozwolenia na budowEl). W ksiClzkach fych zapisywatywydane pozwolenia budowlane, pozwolenia na uzytkowanie etc.

Kiedy gininom oc!ebrano prawo wyd~w.ania pozwolefi, dokumenty fe trafily do UfZIld6w rejonowych, a potem powinny siEl znalezt w arehiwaeh akt riowych i to tam trzeba ich szukat. Nie wszystkie si~ jednak zachowaly; Zawsze jako dow6d mogi:!. postuZyc stare rachunki, np. za robofy budowtane, za zakupione materia!yetc. Moina rez przedstawie zeznanla .swladk6w, a takZe zdjE'leia lotnlcze .. W Warszawie znajduje SiE'l Centr'alny Osrodek Dokumentacjl Geodezyjnel iKartografieznejGI6wnego UrzEldu. Geodezji i Kartografii z sladzlba przy ul. Jana OIbrachfa94B. Dysponuje on zdjElciamf lomtczyrnl terenu calej Polski z r6inych okres6w - jezell na takfm zdJEleiu widat, ze budynek stoil jego budowa jest jui zakoflezona, to bedzterny mieli mocny dow6d w r~ku. Ta~ie zdjE'lciernoina zam6wi(; w fym osrndku,

Jakie formalnosci

Wprawiebudowlapym z 1974 r.1ylko rozbi6rki mozna byte dokonac na zgloszenie. W pozostalych wypadkach niezbEldne bylo Pl?zwolenie na budowq.

'Kledy pOlWolenie na budowil na podstawle prawa budowlanego z1974 f.

Uzyskania pozwolenia nabudowEt zgodnie zprzeplsami budowlanym obowii\zuj<\cymi do 31 grudnia 1994 [ wymagaly:

m wykonanie i rozbudowa sfatyeh i fymczasowych budynk6w,

II wykonanle I rozbudowabudowli stalych slui"lcyeh do .celow wypoczynku, rozrywki i spomr,

.. wykonanie stalych budowll most6w i wiadukf6w komunikacji kolejowej i drogowej 0 rozpletoscl powyiej 15 m oraz dwupoziomowyeh skrzyiowal'l obiekt6w komunikaeyjnyeh,

lfwykonanie stalych siecUublinii uz~rojenia ferenu: wodoci<jgowyeh, kanalizacyjnych, cleplnych, gazowych, e1ektroenergelycznyeh,.felekomunikacyjnych i. na paliwa plynne, zwyjqfkiem sieeii linii uzbrojenia terem,l poszczegolnych nierw;homosci, pas6w drogowyeh, obszar6wkolejowychI [otnisk,

.. realizaeja innyeh inweslycjibudowlanyeh: przewidzianych na terenachuZytkowanych dofychczas na inne cele lub kt6rych wykonanie mogtoby spow~dowac v-:prowadzenie, utrwalenie albo

- 32-

-37 -

JAKZALEGALIZOWAC SAMOWOI~ BUDOWLAN~,\

r

Taklego dZiatan!a'nle rnozna uznat za zgodne z prawem. Zdarzajtl siEt przypadki, gdzie jedynq fOfm~ legali,

zacjl jest umorzenle postElPowanja. Dotyczye to moze wtasnie remontOw w sytuacji, gdy jedynC\ niezgodnoStill z prawem jest fakt nledokonania zgtoszenla przed rozpoczqctem remonfu.

Przyktad

Marek Kablik kup/l mleszkarile, w kt6rym nast?pnle zaczqlprzeprowadzac kapita/ny temont (zglos/l go do siarostwa). Zaczql wymleniae m.in. wszystkle Insta/aeje. Innf wlase/clele zo- , cz?1I mlee klopoty z wentylacjq w swolch lokalach. Powstal konfllkt. Wlase/ciel mlestkanlo twierdziJ, ze wszystko z wentylacjqjest w porzqdku. Jego sqsledzl, ienle.Zowladomfli wille powlatowego fnspektora nodzon: budow/onego, ten_stwierdzil, ze faktyczn/e wentylaeJo jest nieprawidlowa . .wydaf wl?c postanowienie wstrzymuJqce pracebudowlone. Nadz6r usta/if taae, ze doszlo do przebudowy. 0 mimf) to starosta przyjq! zgloszenie I nle wnl6s1 sprzeclwu ehoc meebeane bylo pozwolenie no budow{! no wykononie taklch robot.

Przyktad

Krzysztof Wqs/k jest w/eSe/cle/em domu Jednorodzlnnego, kt6ry stol W od/eglosci3 m ad granl- .

cy 5qsiada, W scianie sklerowanej w strom: sqslednJej dzlalkl postanowll wyble okno: 1jtmcza- \\' '"

sem przepisy stonowiq, ze ad granicy sqsiada musi .byc co najmniej 4 m: W6wezas.nie ma ptze-

szk6d, byokna wchodzlly naposesj'i obok Powiatowy Inspektornadzoru wstrzymal prowadze-

tue rob6t pofegcyqeyeh no pl2ebudowie oblektu bez pozwolenia na budowfi, ,aw konsekwenejl

nokazal (w form/e decyzjl) zamurowanle okna. Po zamurowaniu okna powiatowyinspektorwy-

da decyzj?potwlerdzajqeq doprowadzenie obiekta do stanu zgodnego z przepisaml.

Postanowienie 0 wstrzymaniu rob6tjest waine zylka przezdwa rmestace, Wtym czasie inspekfor musi zadecydowae, co dalel.

Na podstawie art. 51 prawa budowlanego nadzor maze wydat r6zne decyzje prowadzace do zakonczenla postElPowanle naprawczego:

.. jezeli uzna, ze doszlo doniezgodnosei z przepisami, kt6rej nie da siq usunqc, nakazuje zanieehanie dalszyeh robOt ,Iub. wydaje decyziEt a rozbi6rce obiektu budowlanego lub jegoczEtsci, np .. dobudowanego tao rasu, kf6ry jest zbytbliska granicy z sqsiedniq dzialkC\ budowlanq (minimalna odleglose fo 1,5 m),

.. mote nalozyc obow~zek wykonania okreslonych rob6t.budowlanych wcelu doprowadzenia wykonanych robot budowlanych do stanu.zgodnegb z prawem, okreslaj,!c termin leh wykonania,

.. w przypadku istotnegoodstqpienia od zatwierdzonego proJektu budowlanego lub innych warunk6w pozwolenla na budowEt '- naklada, okreslajqc termln wykonania, obowiqzek sporzqdzenia i przedsfawienia projektu budowl~mego zamiennego, uwzglEtdniala,cy zmiany wynikaja,ee z dotyehczas wykonanych robot budowlanychoraz w ,razie potrzeby wykonania okreslonych ezynnoscilub robot. budowlanych wcelu doprowadzenia wykonanych robot do stanu zgodnego z prawem (szezegOIy dolyczqce odstElPstw i odsta,pieti motna znaleze w rozdziale V i VI).

-30 -

, ,

JAR ZALEGAUZOWAC SAl\t10WOL:e BUDO\Vl.AN1\

Jaka procedura

Jezeli inwestor chce wprowadzlt zmiany, powinien naJpielW wezwat projektanfa, ktol)'jesfuprawniony do kwalifika:cjizamierzonych odstcy>ieti.Jeteli proJektant uzna,ze proponowane zmianyw sposOb istotny odbiegaj<t od zamierozonego projek1u, winien zawiadomicinwesfora 0 koniecznosc! uzyskania w frybie art. 36a ust. 1 prawa budowlanego decyzji 0 zmianie pozwolenia na budOWEl. Jezeli projekfant uzna, ze proponowane zmiany nle odsfElPuja. w spos6b Istotnyod zatwierdzonego projektu lub warunk6w pozwolenia na budowEl, po wprowadzeniu zmlan na koplach I)'sunk6w projektu budowlanego i uzupelnieniu opisu budowa moie bye legalnie konfynuowana.

W takim przypadku w momencie dokonywania zawiadomienia 0 zakoflczenlu budowy obiektu budowianego lub zlozenla wnioskuo udzielenie pozwolenia nauiytkowanie·zal<tcza siEl kopie rysunk6w wchodzqcych w sktad zatwierdzonegoprojekfu budowlanego, 2 naniesionymi zmlanaml, a w razie potrzeby talde dotqcza siEl uzupelniaj<\cy opls.

Oswiadczenie kierownika budowy 0 zgodnoscl wykonania obiekfu budowlanego z projektem budowlanym, warunkami pozwolenia na budowE: orezprzeplsamt powinno bye uzupelnione 0 informaeje 0 wprowadzonych za zgodq_ projektanta nieistotnyeh zmlanach. W sytuaejl ustanowlenia .inspektoranadzoru inwestorskiego powlnienon r6wniei potwlerdzle charakter i zakres wprowadzonyeh zmian. '

Weryfikacja prawidtowego uznania przez projeidanta odst<\pienia od zatwierdzonego projekfu budowtanego za nielstotne lub istofne moze byt dokonywana:

• przez starostq przy wydaniu decyzji 0 zmianie pozwolenia na budo~, 0 kt6rq wysfi'jpit inwestar z uwagl na planowane odsfqpienlew tlYbie art. 3Ga ust. 1 ustawy. starosta rna prawo wydae zamienne pozwoleole na budowEj fylka w przypadku, gdy uzna odstqplenie za tsrotne, W przeciwnym przypadku umarza post~powanie,

.. przsz nadz6r budowlany w frakeie kontroli budowy. Inspektol; smierdzlwszy; ze miaio miejsceistofne odsrapienie.pdzatwierdzonego projekfu lub innych warunk6w pozwolenla nabudowq, wydaje posfanowienie o wstrzymaniu prowadzenia robot,

.. przeznadznr budowlany po dokonaniu przez inwestora zawiadomienia 0 zakoflczeniu budowy na podstawie przedlozonych dokument6w lub

" przez nadzOr budowlany w trakcie obowiqzkowejkonfroU budowy po ztoieniu wniosku oudzielenie pozwolenla na uzytkowanie.

Zgodnie z art. 55 ustawy obowiqzkowe kontrole, 0 kt6ryeh mowa wart. 59a do 59g usfawy, bEtdE! przeprowadzone w stosunku do oblektow zaliczonych do kategorii V, IX, XVIII, XX, XXII, XXIV, XXVII, XXVIII i XXX

, (wi~eej na temat nielegalnego uiytkowania w rozdz, 1).

Jezelinadzerbudowlany w trakcieprzeprowadzania obowiqzkowej kontro~ obiekfu ustali, ze inwestor dokonat isfofnego odstllpienia od zatwierdzonego pozwo!eniem na budow~ projekfu budowlanego, wydaJe postanowienie onaloieniu kary za nielegalne istotne odstqpienia i w konsekwencjidecyziEto odmowie wydania pozwolenla na uZytkowanie obiekfu (art. S9f ust. 6 prawa .budowlanego) .

Nadzer budowlany podejmie w6wczas automalyczniez urzqdu postElpowanie w tlYbie art. 51 ust. 7 w zWi'!zku z art. 51 ust. 1 prawa budowtanego z .1994 r .

". a co Ilie lest odstllPlenlem istotnym

Zmiany, kt6re nie mieszcz<t siEl we wskazanym wczesniej katalogu (np. dalycz<\ce zmian elewacji budynku), maina wprowadzlt.bez wezesniejszej modyfikacjl pozwalenia na budowEj. Wystarezy, ie projekfant zamiesci w projekcie budowlanym odpowiednie infarmaeje na ich temat.

Nie oznacza fo jednak,ze inwesfor maze siQ czue calkawleie bezpieezny. Ostateczna decyzja nalezy dourzEjdnikaw. jeieU zmiany jeszcze nie zrobiono - do sfarosfy, a gdy i<\ wprowadzono - do powiatowego inspekfara nad:wru budowlanego.

-39-

-budowianego, moze spowodowaf: brak podstaw do stwierdzenia samo~oli budowlanej . na POdsfawie art: 48 (wYrok'NSAz 8 slerpnia2006., IIOSK 1030/05)

" Nie rnoznanekezae rozblorki eatego obiektu budowlanego w WYpadkuuSfalenla, te fylko pewna jegoezElst zostala wybudowana bez wymaganego pozwolenia na budowq. Rozbi6rke: mozna nakilzatfyik~w takim iakresre, w jaklm obiekt'Wybudowano'znarUszetliem prawa (wyrok WSA w Warszawie z 5 pazdziernik<i 2004 r., 7 IN SA 1195/03)

'11 Jazeli samowolniewybudowanym obieldem budowlanym jest zbiortlik (barakow6z, kontener lub wolnd stola,ce urzqdzenie tecnnlczns), to jego rozbi6rka na podstawle art. 48 mcze pole. gat na usunlEleiu tego obiektu z oilreslonega mielsea, a nie na jego rozebrarnu na eZElsei lub znlszezeniu (wyrok NSA z 31 slsrpnla 2005 r., aSK 1922104) ,

• W razie stwierdzenia pnez cirgan nadzoru budowla~ego wykona:hia rob6t budow!anyeh bez Wymag'anegi> prawem pozwole'nia na bUdOWEl b<\dt tgloszania ciboiNiq~kiem organu jest ustalenie dafy 'popSlnieniasamdwoli budowlane], Jest tCrlliezbEldne dlaokreS:lehia podstawy praw- . nej rozstrzygn1e:cla,a w konsekwencii oeeny,[egalnostrzaskarzonej decyzji. NiezbEldne jest tez wyjasnlenie, ezy w sprawie maiCl zastosowanie przepisy prawa budowlanego z 1974 r. ezy tez z 1994 r. KaZda z tych ustaw zawiera bowiem cidmienne regulaeje prawne dotycza,ce samowoIi budowlaneJ. lnacze] tez ksztaltuje uprawnienia i obowiC\zki stron (wyrok WSA w Warszawie z 4lutego 2005 r., 7/1V Sa 3775/03)

LEGALIZACJA ROBOT BUDOWLANYCHNA PODSTAWIE ART. 50 151

Artykuty 48 I 49b'prawa budowlanego z 1994r. dotycz~'samowoli budoWlanych popetnionyeh wzWiqzku z budoW4 budYllku lub lnnego obie!du (ieh eze:sei) bez pozwclenla na budOWEllub zgloszimia; a takZe pomlmo sprzeeiwu starosfy (a w wypadku nleld6ryeh inwesfyeji - wrijewody). Tymezasem samowola maze dotyezyc roznego 1ypu.rob6t budowlanych innyen nlz budowa (co to sa roboty budowlarie, mowi rozdziat 1). Takich z kolei naruszeli prawa dotyczy art. 50 i 51 prawabudowlanego. Reg'uluje on takze kwestie zwi'l.zane z wszystkimi Inwestyejaml, !dore nie zostaly zakwalifikowane jako naruszenls art. 481ub 49b.

Do sarnowoli mote doctwdzlt: falde, gdy (art. 50):

II wykonuje siEl roboty budowlane (wymagajqce pozwotenla alba zgtoszenia), !doni! nie sa budowa, a so\:' przebudow<I,montazem, remontem lub rozbiiirkC\ obieictubudowlanego, np. przetnrdowa poddasza bez pozwolenia na budow~, wykonanie remontu bez zgtoszenia, wykonanie remontu obiektu wptsanago do rejestru zabytk6w bez pozwolenia na budowq ezy np. utwardzenie dzialki budowlanej Kostka, bez wymaganego prawem zgloszenia,

.. prowadzone rooofymogq spowooowac zagrozente bezpieczefistwaludzi.lub mi~mia bqdz zegrozeruesrodowiska, np, lnwestcir nie ustanowil kierownika budowy lubinspektora nadzoru inwestorskiego,a taki obowiqzek byt priewidzrany w pozwolerilu na budowEl,

.. wykonuje s~ robofy budowlane w sposob isfotnie o'dbiegajC\cy od ustalsnl warunkow okreslonyeh iN pozwoleniu na budow4 bCldz przepisaeh, np. doszto do ziniany usytuowaniabudynku v{stosunku do granie dzlalki tub innyehoblekt6w .albo inwestor pOdwyzszyt obiekt, poszerzyl lub zmniejszyt szerokosci bqdz dlugweioblektu, wprowadzil zmlany w oblekcie wymagaillee np. ponownego zaopinlowania rozwiCizaliprzez rzeezozilawee: przeeiwpozarowego(w1llcej na ten femat w rozdziale po~wl.lleon}lm odstElPstwom i ods1qpieniom),

"wykonuje siq roboty bul'1owlane na p'odsfaWie zgloszenia; ale z jego naruszeniem, np, poprtez istotne odstC\plenie odzakresu robot okreslonyeh iN igtoszeniu albow spoS6b nlezgodny ~ przepisami.

-28-

JAK ZALEGALIZOWAC SAMOWOL~ BUDO\VLANl\

Jesli w wyniku zmiany wyeokosc) lub liczby kondygnacji dojdzie do zakwafijlkowclnia go do r6tnych kategorii, mote to przemawiat za tym, ie mamy do czynlenla z fnnym budynkiem; a wi~c I z samowolq budowl'mq.

§ 8 rozporza.dzenia minlstra infrastruktury z 12 kwietnla 2002 r; w sprawie warunk6w teehnleznyeh, laklmpowlnny odpowiadat budynki i ieh usytuowanie.

W eelu okre~lenia wymagali fechnlcznych i ui:yfkowyeh wprowadza .sie: naste:pujqcy podzial budynkow na glupy wysokosel:

1) niskie (N).., do 12 m wt'lcznie nad pozlomern terenu lub mreszkalne owysokosci do eztereeh kandygnacji nadziemnyeh wtqeZilie,

2) srednlowysokie (SW) - ponad 12 m do 25 m w~qcznle nad poziomem terenu lub mieszkalne o wysokascl ponad czrery do dziewiEleiu kandygnaeji nadziemnyeh wt,pnie,

3) wysokie (W) - ponad 2.5 m do 55 m w{a,eznie nad poziomem terenu lub mieszkalne 0 wysokasei ponad dziewilic do 18 kondygnaeji nadziemnyeh wt'lcznie,

4) wysokoseiowe (WW) - powyzej 55 m nad poziomem ferenu.

ZWokapdy

• Art. 36a prawa budowlanego wskazuje jednoznaeznie, ze zostat on wprowadzony jedynie w eelu dyseyplinowania procesu inwesfycyjnego.lnwestor dysponUjClCY nieruchomoscla do ce- 16wbudowlanyen jest uprawniony podezas robot budowlanyeh do zmian, przerobek i lstomych odsfElPstw, jesli nie pozostaje w koUzji z przepisami prawa, jeclnakZe nie maze doprowadzit '~cf~owstaniainnei nowej InWesfycji pozbawfonejeharakterystYcznyeh parametrow j cech wta~ seiwych dla obiektu zafwterdzonego wprerwotnym pozwoleniu na budoWfl (wyrok z 22 listopada 2005 r, VII SA/Wa 600/05).

• Projekt zamienny musl nawiC\zywac w swej fresei do decyzji, ktorej przednnot rozsfrzygniqcia zmienia (wyrok z B lufego 2007 r., VII SA/Wa 2235/06).

iii OE!cyzja 0 zmlanls pozwoleniana budowq wydana na podsfawie art. 36a ust. 1 maze dotyezyl: wy{qcznie zamierzonyeh, a nie dokonanych przez inwestoraistotnyeh odst~pstw od zatwlerdzonego projektu budowlanego lub innyeh warunk6w rego pozwo!enia (wyrok NSA z 8 grud· nia 2006[, II aSK 44/06).

" Dla oceny, ezy oosrepstwa ad zafwierdzonego projektu budowlanego lub innyehwarunk6w pozwolenia budowlanego Sq istotne i skutkuj<l wstrzymaniem robot budowlanych, nie ma znaezenla stopieli zawinienla inwestora {wyrok NSA z 9sierpnia 2001.r., SA IBk 494/01}.

• Nie rnozna akeeptowae (egalizacji samowoli budowlanej w trybie art. 51 polegajCleej na isfotnym odstqpieniu od zatwierdzonego projeldu budowlanego tub innyeh warunk6w pozwolenia na budoWIl, stosownie bowiem do art. 36 ust.l takie odsfa,pienie jest dopuszezalne jedynie po uzyskaniu decyzji 0 zmianEl pozwolenia na budowli (wyrok NSA z 10 Imego 2000 r., n SA/Lu 1623/98).

-41-

JAK ZAi}EGALIZOWAC SAMOWOL~ BUDOWLANl\

a obiekty budowlane pie:trzqce wodE! i upustowe 0 wysokosci piEltrzenia ponizej 1 m poza rzekaml zeglownymi oraz poza cbszarem park6w narodOWych, rezerwat6w przyrody ipark6w krajobrazowych oraz ich otulln,

II przydomowe baseny i oczka wodne 0 powlerzchnl 30mkw"

.. opaski brzegowe oraz inne sztuczne, powierzchniowe I [inioweumocnienia brzeg6w rzek I potokow g6rskich oraz brzsgu morskiego, brzeg morsklch wild wewnEltrznych niestanowi<\cych I<onstrukcji oporowych,

.. pochylnie przeznaczone dla oscb niepelnosprawnych,

.. budowy ogrodzen ad strony dr6g, ullc, plac6w, rorow kolelowyc:hi innych miejsc pubUcznych oraz ogrodzefl 0 wysokosci powyze] 2,20 m.

"instalowanie !<rat na budynka'chmfeszkalnych wielorodzinnych, uZytecznoikipubliczneji zamieszkania zbiorowego (np. hotele, pensjonaly, interna1y, bursy) 6ratobie!dach wpisanych do rejes1itJ zabytk6w, if instalowanie urzqdzefl 0 wysokosci pOwyZej 3 m na obiektach budowlanych i budowy obiekt6w maleJarchitektury w miejscach publlcznych.

Op'a~ legalizaCYJnlJ. w wysokosc! 5000 zt plac:1 sl~ za;

II obiekty gospodarcze zwlazane z produkcjq roina luzupelniajqce zabudowq zagrodowa w ramach istniejqcej dzf~{ki sledliskowej: parterowe budynki gospcdarcze 0 powferzchnl zabudowy do 35 mkw., przy rozpJEltosci konstrukcjl nle wiEtkszej niz 4,80 m, ptyty do skladowania obomika, szczelne zbiomiki na gnoj6wkEl lub gnojowicEl 0 polernnoscl do 25 m szesc, naziemne silosy na materiaty sypkie 0 polernnoscl do 30 m szesc, i wysokoscl nie wi€jkszej nlz 4;50 m, suszarnie kontenerowe a powierzchni zabudowy do 21 mkw.,

.. wolno stojqce parterowe budynki J(ospodarcze, wiaty i altany oraz przydomowe oranierie (ogrody zimowe) opowlerzchni zabudowy do 25mkw., przy czym ICjcznaliczba tye~ obieKt6w na di:ia{ce nie moze przekraczac dw6eh na kaide 500 mkw. powierzchni dziatki, "indyWidualrie przydomowe oezyszczalnie selek6w 0 wydajnosci do 7,50 m szssc. na doba,

" wiaty przystankowe i peronowe,

.

.. budynki gospodarcze 0 powierzehni zabudowy do 20 mkw. sluzCjce jako zaplecze do bieiqcego

utrzymania flnil kolejowych polozonych na terenach stanowiqcych wfasnosc SkarbuPanstwa i bEld<\eych we wtadaniu zarzqdu kolei (tymczasowe obiekfy budowlane, niepol<[c2one trwale z gruntem .I przewidziane do rozbi6rki lub przeniesienia winne miejsce w terminie okreslonym w zgloszeniu, ale nle p6zniej nii przed uplywem 120 dni ad dnia rozpoczElcia budowy okreslonego w zgloszeniu),

• gospodarcze obiekty budoWlane a powierzchnizabudowy do 35 mkw., przy rozpiEltosci konstrukcii nie wiElkSzej nli 4,80 m, przeznaczone wyfqczHiena cele gospodarkile~nej i poloione na gruntaeh lesnych Skarbu paflstwa;

'= pomosly 0 dtugosei calkowitej do 25 m i wysokosci liczonej ad korony pomostu do dna akwenu, do 2,50 m, sfuiClCe do: curnowania niewielkich jednostek plywajqcych, jak lodzie, kajaki, jachty, uprawiania wqdkarstwa, rekreacji,

"instalacje zbiornil<owe nagazplynny z pojedynciym zbiornikiem a pojemnosei do 7 m szesc, przeznaczone do zasilania instalacji gazowyeh w budynkaeh mieszkalnych jednorodzinnych, "przylqcza: elektroenergetyczne, wodoci~owe, kanalizacyjne,gazowe, cieplne i felekomunikacyjne, a urzqdzenia pomiarowe wraz z ogrodzeniami i drogami wewn€jfrznymi, panstwoWej sluiby hydrologiczno-meteorologicznej i paflstwowejsluiby hydrogeologiczneJ: posterUriki: wodowskaiowe, meteOro!ogiczne, opadowe oraz wod podziemnych, punkty: obserwacyjne stan6wwOd podziemnyeh oraz monitoringu jakosci w6d podziemnych, piezometry obserwacyjne iobudowane zr6dfa,

-26-

JAK ZALEGALIZOWAC SAlvIOWOLJ;: BUDOWLANt\ .

wazne, gdyz zgoda na odstqpstwo udzielona po wydaniu pozwolenialub rozpoczsdu robot budowlanych byfaby jui kwalifikowana jako zgoda na samcwote,

ciy mozna uzyskaf odstll:Psfwo dla samowoli

Nle ma jednoliteJ opinii, ezy rnozna udzielic odstElPstwadla rob6t wykonanych, Nawef sCjdy administracyjne prezentLijq roine poglqdY na ten temat. Wiele zaleiec b€jdzie od stanowiska ministra: ezy udzieli upowaznienia powiafowym inspektorom nadzoru budowtanego czy tylko srarostorn. Nie rna w<\fpliwosei, za takie upowainlenie zcsranje udziefone, jesli zobowiCjzal do tsgo sad administracyjny w wyroku. A w innyeh wypadkach? lILeba probowac drogi sqdowej,

Z zye!a wzh'lte

W jednym z budynk6w wielorodzlnnyeh w Warszawie wybito okno w sclanle szezyfowej. OkazaloslE'l, ze budynek stoi na granfcy meruchomcscl sC!siedniej;.Powiatowy inspektor nadzoru budowlanegonakazat wiElc okno zamurowac .. Jego zoernem wybicie okna bylo sarnowota budowtana Z t<l decyzj<\ nle zgodzil si€j wlasclclsl Iokalu, Wedlug niego w wyi<\fkowyeh sytuaejach prawo budowlane pozwala na ods~pstwa od warunk6w techriiczno-budowlanych. W tym wiElc wypadku nadz6r powinien w lrnlenlu inwestora wystqpif: 0 upowaznienie do ministrainfrastruktury, a po [ego uzyskaniu prowadzit postqpowanle a wyrazenie zgody tmowI 0 tym art, 9 prawa budowlanego). Sprawa miata final w Naczelnym Sl\dzie Administracyjnym (sygn.1l aSK 352/09). Ten w orzeezeniu z 12lufego 2010 t stwierdzit, ze zgodnie z ufrwalonym orzecznietwem nie jest dopuszczalne wyraienie zgody na cdstepsfwa od przepis6w fechniczno-budowlanych po wy~ konaniu robOt budowlanyeh lub wskutek wykonania decyzji pozwalajqcej na budowEt czy rez zreallzowanych

. W W,MJ~Ka\::h samowon budowlanej (wyroki z 3 .ezerwea 2008 r., sygn, II aSK 590/07, oraz z 24 maja 2006 r., sygn.ii'b'sK 875/05). W takim bowiem wypadku udzielenie zgodyprowadzitoby do legalizacji robotbudowlanyeh wykananrch niezgodnie z przepisami prawa. Dlatego nadzor budowlany nie bralpod uwagEl uzyskania zgody na odstepstwo, ezyli na to,by pozostawic okno,

Inny punkf wldzenia przYi'll NSA w wyroku z 22 grudnia 2009 r. (sygn, If OSK 1951/08), Rozpatrywat spraWEI domu, kt6ry powstai na nmdamentach starego budynku. Jego wtaseiciel tWierdzit, ie by! to tylko remont, dlatagonle wyst'lpft 0 pozwolenie na budowEl. OkazatasiEl tei, ze dam stoi za bUsko granicy sqsiada. W tym wypadku sqd doszsdi do wniosku,. ze posrqpowanle legalizacyjne· powinno uwzglEldniac InstytucjEl zgody na odstepstwo od przepisow. Przemawia za tym bowiem wykladnia furikcjonalna art. 9 ust. 1 - 4 prawa budowlanego regulujqcych problematykEl odstElPstw.

Taki:e pogl<\dy, ekspert6ws<\ r6ine. Wszyscy jedilak Sq zgodni co do tego; ze art, 83 ust.1 prawa bud owlanego zawiera katalog kompefencji nadzoru budowlanego. Nie ma tam ani slowa na temat art. 9 iUzyskiwania wspomnianej zgody. Oznaeza to, ze powiafowy inspektor nadzoru budowlanego hie ma kompeteneji do udziefania zgody na odstEtPstwo od przepis6w techniczno-budowlanyc:h w foku [egalizacji samowoli budowfanej.

Jak bll$ko granicy sits/ada moznabudowac

BUdynek na dzialce budowlanej na[ezy sytuowac w odlegtoseiod gran icy z s'lsiedni'l dziatkCj budowlan'! nie mniejszej nii:

.. 4 m ~·w przypadku budynku zwr6eonego scianq z otworami okiennymi lub drzwiowymi w s1roOl~

tej graniey,

.. 3.m - wprzypadku budynku zwr6conegoscianq bez otwor6~ okiennyell lub·drzwiowyeh w stron€j tej graniey,

-43-

JAK ZALEGALIZOWAC SAMOWOLE BUDOWLANt\

JAK ZALEGALIZOWAC SA1vl0WOL~ BUDOWLAN1\

ze nadzcr musl brae pod uwagllwszysfkie. Wysfarczy, ze uwzgteonl tylko te, ktore dotyczq konkretnego rodzatu obiekf6w.

W wypadku samowolnie wzniesionego domu, garazu ely tez budynku gospodarczego najwazniejsze blldzie np. rozporzqdzenie minisfra infrasfruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawle warunkow fechnicznyeh, Jakim powlnny odpowiadae budynki i ich usyfuowanie (DzU 2002 r. nr 75, poz, 690 z pozn, zm.).

Jezeli Inspektor dojdzie do wniosku, ze samowola nie narusza tych przepis6w albo istnieje mozliwose doprowadzenla do zgodnosci z tymi przepisami, to wydaje posfanowienle 0 wstrzymaniu rob6t buoowtanycn. Jednoczesnle dokfadnie okresla w nirn, Jakie sa warunki legalizacji I lie lest czasu na ich spelnienle. Gdy nie da sill tego wykonae w ferm inie aloe Inwestor nle chce rsgo zroblc lub gdy doszlo do naruszenia przepis6w, inspektor wydaje deeyzjll 0 rozbi6rce.

Rozdzial.VI1

Zmlana sposobu uiytkowanla budynku lub IDkaiu

W mieszkaniu rnozna prowadzlt biuro, a w budynku gospodarczym lub garazu zalozye sklep, wczesniej . trzeba jednak dopelnie formalnoscl budowlanyCil. W przeeiwnym raziepopelnia sill samowole,

Jakie formalnosel

Prawo budowlane ze;zwala na korzysfanie z lokali, budynk6woraz innych obiekrow bucowlanych zgodnie z Ich przeinaczeniem. Mieszkanie powlnno bye wykorzystywane na cel~ mlsszkanlowe, a garaz sluzye do przechowywania samcchodu To samo prawo budowlane przewiduje mozliwose zmiany ich sposobu uzytkowanla, Konkretnle m6wio 1ym art. 71 prawa budowlanego.

Przepis regu[uje, ze zmiana sposobu uzytkowanla polega na: .. podjllciu bqdZ zanlechaniu w oblskcle budowlanym lub w [ego czesct .dzialalnosci zmieniajqcej warunki";

" bezpleczensfWa pozarowago,

II bezpleczenstwa powodzlowego, .. pracy,

... zdrowotne,

111 higienlczno-sanifarne, E ochrony srodowlska bqdz

.. wieikb~f lub ukfadu cbctazen,

Po trzee/e: oplata

Powlatowy inspektor usfala nastepnla oplafll legalizaeyjnq. Dopiero po jej uregulowanlu przez inwestora bqdzle on m6gi ostafecznie zalegalizowat samowole, Wysoko~e tel oplaty zaleiyod rodzaju samowoli, a mianowicie od fego, czy obiekt zostal postawiony bez wymaganego pozwolenia na budowll ezy fez bez zgloszenia ((ub pomimo sprzeciwu ztozonego do zgioszenlal,

~ pierwszym wypadku slono sillplaci. Oplatll wylicza sill na podstawie wzoru zawartego w prawie bud ow· lanym. Sfawkll 500 zl mnozy sill przez 50 i przezodpowiedni wspofczynnik kategorii obiektu i jego wielkosei (zawiera je zalqcznik do prawa budowlanego).

lie zaplaeisz za legatrzacjll (w tys. zl)

Jak nalezy to rozumtec? Jezeli podejmujemy dzialalnosc, kt6ra nie ma wplywu na wymienione w przepisie warunki, niepotrzebne sa zadns fcrrnalnosci budoWlane. Natomiast gdy faki wplyw istnieje, nlezbedne jest zgtcszenle, Najlepiej zapyfae 0 to w konkretnej syfuacji osohq posladajqeCj uprawnienia budowlane bez ogranlczen lub rzeczoznawce budowlanego. Jesli odpowiedz bqdzle pozytywna, trzebabedzle wlasnie takiej osobiezleeif wykonanie eksper1yzy niezbl;l:dnej do zgloszenia zmiany sposobu uiyfkowania obiektu.

RDdzal Inwestycjl

!I! budynkl mieszkalne jednorodzinne - 50

• oomy letnlskowe, budynki gospodarcze, garazedo dw6eh stanowisk wlCjcznie - 25

,. budynki sluzCjCe gospodarce rolnej, jak produkcyjne, gospodarcze, inwentarsko-skladowe - 25 .. Pensjonaf 0 kubaturze

- do 2500 m szesc, - 375

- od 2500 do 5000 m szesc. - 562;5

- od 5000 do 10 000 m szesc, - 750

.. Hotel 0 kubaturze:

- do 2500 m szesc, - 375

- od 2500 do 5000 m szesc, - 562,5

- od 5000 do 10 000 m szesc, - 750

II Sklep 0 kubafurze:

- do 2500 m szesc, - 375

- od 2500 do 5000 mszesc. - 562,5

- od 5000 do 10 000 m szesc, - 750

Przykfad pferwszy

Mali:el'lstwo informafyk6w zaklada witryny Internetowe. Nikogo nie zatrudniajq, zlecenla przyjmujq przez lnternet. Oznacza to, ze nie muszazatroszczyc sill 0 warunki sanitarno·higieniczne dla pracownik6w, Ich kllenct nfe chodzq po klatce sehodowej, niezwillksza sill: wiEle obciClzenie w budynku. Nle rnuszq sillWlllC starac

o zrnlanq sposobu uzytkowanla mleszkania •

Przyktad drug;

. Gdyby jednak to samo maJzel'lsfWo chclalo zaloiyt infernefowq ksie:garnill, ieh syfuacja wygtCldataby inaczej. Do ich mieszkania przywozone blldCj kslq~i, kt6re nastepnla trafiq do zamawiajqcyeh je internauf6w. Wzrosnie wiflc obclazenie stropu mleszkania, ZWillkszy sie: liczba korzystaiCjcych z klatkl schodowe], iI' wlec fym samym rnoze zrnniejszyc sill bezpieezensfwo przeciwpozarowe. W tym wypadku trzeba zglosie zamiar zrnlany sposobu uZytkowania lokalu.

Zmiana sposobu ui:yfkowanla moze dotyczye zar6wno calosel budynku, jak i jego czescl. Osoba, krora sill na niCj zdecydowala, zgtasza to staroscts I sldada wymagane dOkumenty. Po zlozeniu zgloszenia frzeba cdczekac 30 dni. Jeiell w tym czasie starosta nle wniesje sprzeciwu, mozna razpcczynae dZialalnose (na rozpoczecle

- 24-

-45 -

JAK ZALEGALIZO\VAC SAlv10WOL1;: BUDO,VLANl\

JAK ZALEGAJJZO\VAC SAMOWOLJ; BUDOWLAN1\

Trzeba dostarczyC nastapulace dokumenty:

.. ;nwestor, kt6ry chce zalegalizowat niezakonczona budowq, musi sporz'ldzit projekt budowlany zawieraj'lcy wszystkie niezbqdne uzgodnienia. Projekt budow[any musi bye sprawdzony przez Inn'l OSQbEj nii projektanf. Musi ona jednak posiadae uprawniE!nia budowlane bez ogranlczen. Nie stosuje siEl w fym przypadku zwolnlenla z obowl'lzku sprawdzenia okreslonsgo wart. 20 ust, 3 pkt 2 prawa budowlanego. Wniesienle projektu do nadzoru jest traktowane jak wniosek 0 zatwierdzenie projektu budowlanego i pozwolenie na wznowienie robot (chodzi oczywlscle 0 sytuacjEl, kiedy S'l jeszcze jakies roboty budcwlansco wykonania),

• oswiadczenie 0 posiadanym prawie do dysponowania nleruchornoscla na cele budowlane, a wiEle przede wszystkim: prawa wtasnosci lub uiytkowanla wleczystego, a takie zgoda wtasciciela gruntu, jeieH budynek lub inny obiekt budowlany stoi na cudzym gruncie, np. legalizuj'lCY jest dzlerZawc'l (kt6remu przysluguje prawo do wykonywania:rob6t budowlanych, w 1ym zas wypadku polegajqcych na budowle). Oswiadczenie sklada siEl na specja[nym druku. Jego wzor zawlera rozporzqdzenie ministrainfrastruktury z 23 czerwca 2003 r. (DzU z 2003 r. nr 120, poz. ~127 z pozn, zm). Do oswiadczenia nie frzeba dostarczat iadnychdodatkowych dokumenfow, np. wypisu z ksiqgi wieezysfej czy zgody wla.scicie[a nleruchomosct Samo oswiadczeriie wystarczy. Sktada sle je bowiem pod odpowiedzia[noseiq kama, Oswiadczenie musi bye jednakprawidlowo wypelnionej'

"zaswiadczenie w6jta (burmistrza lubprezydentamiasfa) 0 zgconoscl nielegalnego oblektu z miejscowy,m: planem zagospodarowania przestrzennego,

"jeieli dziatka nie jestobjElfa miejscowym planem, rrzeba dostarczytdecyzjq usta[aJ'Icq warunki zabudowy.

Z podplsaniem oswiadczenia mog,,! mlet problemy osoby, kt6re chca zmlenlc sposob uiytkowan ia [okalu, Takie oswiadczenie rnozna ztoiyt, gdy ma siq plsernna zgodEj wtasciciela budynku W wypadku ,mieszkania sp61dzielczego wlasnosciowego bEjdzie to sp6ldzielniamleszkaniowa, a w wypadku wtasnosd - wspb[nofa mieszkaniowa.

- zaswladczenie 0 zgodnosei z plan em mlejscowym albo deeyzj'l 0 warunkach zabudowy(w przypadku braku mlejscowego planu zagospodarowanla przestrzennego),

. '

- ekspertyze fechnlczna wykonan'l przez osobe posiadajqc'l uprawnienia bUdowlane bez ograniezefl

w odpowiedniej specJalnoscl,

- w nlektOrych przypadkach rnoze bye wymagana decyzja srodowiskowa. Wystarczy, ze nasza dzlala(nose bqdzle przedsiElwzlElciem mogaeym znaczaco negatywnie oddzialywae: na srodowisko. StosowanleJednak tego wymogu w praktyee rnoze nastreczac trudnosct ze wzglQdu na wadliwose: prze,pisu w tej sprawie.

Art. 72. ust. 1 ustawy z 3 pazdzlarnlka 2008 r. 0 udostElpnianiu informacii 0 srodowisku i jego ccbrome, udziale spoleczel'lstwa w ochronie srodowiska oraz 0 ocenach oddzialywania na sro.dowlsko: Wydanie decyzji 0 srodowlskowyeh uwarunkowaniach nastqpule przed uzyskaniem:

1) decyzji 0 pozwoleniu na budow~, decyzjl 0 zatwierdzeniu projektu budowlanego, decyzji 0 pozwolenlu na wznowlenie robOt budowlanych oraz decyzjf 0 pozwoleniu na zmfan~ sposobu uo!:yfkowanfa obiektu budowlanego lub jego cZli!:5cl, wydawanych na podstawie ustawy z dn'a 71ipca 1994 r. - Prawo budowlane (DzU z 2006 r. nr 156, paz. 1118, 2 pozn. zm, 19).

Po uptywle ferminu okresionego w postanowieniu lub na wniosek zobowlazanego powiatowyinspektor nadzoru budowlanego sprawdza kompletnost dokumentOw i ich zgodnost z przeplsami. Jezell nadzor dojdzie do wnlosku, ze wszystkie narozone na inwestora obowiqzki zostaly zrealizowane, a zmiana sposobu uZytkowania nle narusza przepisow, wydaje postanowienie 0 ustaleniu optafy legaUzacyjnej.

Decyzja a warunkach zabudowy zastqpuje miejscowy plan. Wydaje jq wOif, burmistrz lub prezydent mlasta. Otrzyma siEl j'l, 1ylko gdy spetnione zostana Iqcznie warunki, 0 kt6rych mowi art. 61 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu I zagospodarowaniuprzestrzennym (DzU z 2004 r. nr 6, poz, 41 z pozn, zm.).

Zgodnie z nlmi dzialka musi mlet dost~p do drogi publiczne), a istnieja,ce [ub projektowane uzbroJenie ferenu rnusl bye wystarczajqce, zeby obtekt rnozna byto uzytkowac. W przypadku braku uzbrojenla inwestormusi sam 0 nie zadbac, zawiera)'l.c urnowq z przedsiqblorsrwern wodoclqgowo-kanalizaeyjnym lub zakladami energefycznymi, a uzbrojenie zostanie wykonane albo przsz operafora sieci, albo samego lnwestorana okreslonych w umowie warunkach.

przy ustaleniu warunkow zabudowy wazne jesttakZetzw. dobre sqsledztwo, DzialkQ rnozna zabudowat fylko wtedy, gdy w najbUiszym s"!siedzfwie jest choctaz iedna zabudowana dzialka. Planowanybudynek musi nawiqzywaf: do teJ istniejqcej JUz na s"!siednich dzialkach zabudowy (choe Sq od tej zasady wyjqfki w wypadku zabudowy zagrodowej oraz inwesfycji produkcyjnych lub infrastruktury technicznej).

To, ezy inwestor spelnia warunki, sprawdza sie:: poprzez analizEl urbanisfycznq. Przeprowadza si~ j'l wedle zasad z rozporzqdzenia ministra infrastruktury z 26 sierpnia 2003 r. w sprawie spos.obu ustalania wymagafl dofyczqcyeh nowej zabudowy i :zagospodarowania terenu w przypadku braku rriiejscowegoplanu zagospodarowania przestrzennego (Dzu z 2003 r.nr 164, poz. 1588 z pOzn. zm.). Obejmuje Dna obszar wok61 dzialki inwestora. Analizl'l: istniej'l.cej zabudowy p'rzeprowadza urzqd, a na jei podstawie projekt decy~ji sporzqdza urbanista lub architekt (nalezqCY do izby architekt6w lub urbanist6w).

Taki analizowany obszar jest wyznaczony wok61 dzialki przez minimum trzykrotnq szerokosc frontu dzialki .. obje::tej wnloskiem 0 wydanie decyzji, jednak nie moze bye mniejszy niz 50 metrow. {Uwagaf Nie rna granicy

lie to kosztuje

OplafElwylicza siEl napodsfawie wzoru zawartego w prawie budowlanym. Stawkq500 zt mnoiy.siq przez 10 i przez odpowiedni wsp6lezynnik: kategoril obiektu i iego wielkosci (zawlera je zatacznlk do prawa budowlanego), Przy czym jei wy!iczenie nie jest jut fakie proste jak w wypadku opfat za nielegalne budowy, pod uwag~ bierze slq bowiem wsp6!czynnik kategorii obiektu,kt6rego dofyczy zmiana, ale wsp6lczynnik wielkosci obiektu - jui: inny, a mianowicie dofycZ'l.cy cZEIsci .obiektu, w kt6rej bEldzle legalizowana zmlana sposobu uiytkowania. W przypadku w'l.tpliwosci co do wyliczenia oplaty, nadzor powinien zasrosowac oplatq najmniej doiegliwq dla [egalizujqcego.

NaJleplej Jednak pokazefo przykfad.

Parter w domu. iednorodzinnym :zostat zaadaptowany na sklep. W wyniku tej adaptacji budynek nie przestal byt budynkiem jednorodzinnym, gdyi powierzchnia sklepu nie przekracza 30 proc. powierzchni calego budynku. Wyliczaj'l.c optatq, bierze siq wiEic pod uwagEl wlelkosl; wsp6lczynnika kategorii dla domOw jednorodzinnych, ktory wynosi 2, oraz wspolczynnik wie[kosclobiekt6w, w tym przypadku wynosi on 1, i mnozymy nastElpnie stawkEl500 zl przez';.l: i przez 1, a nastElpnie przez 10, wychodzl 101ys.

Gdyby nafomlast zaadaptowany parter budynku mlat 100 mkw" ale przekraczal fe 30 proc. powierzchni calego budynku,w6wczas wspOlczynnik wielkosci dla obiekt6w handlu 0 powierzchni do 2500 mkw. wynosi 1wsp6tczynnik kategorU -15. Mnozymy wiEle stawkEi 500 przez 1 i is, a nastqpnie przez 10, wychodzi 75 tys., . a wlElc bardzo duzo.

-22-

:"47-

JAKZAI,EGALIZOWAC SAMOWOLe BUDOWLANJ\

JAK ZALEGAlIZOWAC SA1VIO\VOLl;, BUDOWLANf\

RozdzialII

w 2007 r. - 6474 .~ w 2006 r. - 6486

Rozbf6rkl wykonane fpo/roeze 2010 r. - 1291 w 2009 r. - 3190

w :2008 r. - 2581

w 2007 r. - 2808

w 2006 r, - 3450

. Data samowoll decyduje 0 radzaju formalnosci

Zawsze trzeba ustalicdatfl popelnienia samowoli.Jest to bardzo wszne. Na przestrzent [at ObdWiq~ywaly boWlem rOzne przepisy Efekt tego jesttaki, ze srosula sifl obecnie r6i:nictee sifl mir;:dzy scba proeedury [egalizacyjne. 0 tym za~,. kt6ra bfl(izie mia/a zastosowanie do danego przypadku, decyduje wfasnie data popemtenla samowoli budowlane] fj. data zakor'lczenia budowy realizowanej bez pozwolenla na bucowe, Najbardziej libaralne zasady obowi'lzywaly pod rzadarnl prawa budowlanego z 24 pazdziernika 1974 r. Przewldywa/y one wprawc!zle przepadek samowolniewybudowanego obiektuna rzecz Skarbu Panstwa (bez odszkodowania), ale nle stosowano go w praktyce.

Efekt liberainego prawa by{ takl, i:e wielu osobom nie op/aealo sir;: za/atw.iac pozwolenia na budowa, Woleli p6i:nlej zalegalizowac to.co wybudowali. Llczba samowolllawlnowo rosla, Rekord pad/ w 1994 r. Odnotowano wtedy 27 tys. samowQli. Z tego powodu ustawodawca zaostrzyt przeplsy. Nowe prawo budowlane z 7 lipca 1994 r. wprowadzilobardzo restrykcyjny przepls - art. 48. Najego postawie nadzor budowlany wydaf wiele nakaz6w rozbiorki. .

Przepis budzi/ protesfy. Zajql sir;: nlm nawet Trybunat Konsfytucyjny, ale nie dopatrzy/ slq w nim zlarnanla przspis6w ustawy zasadniczej. W koticu jednak wprowadzono nowe zasady legalizacji. To wynik noweltzaql prawa budowlanego, kt6ra weszla w zycie 11 Apca 2003 r. Przepisy fa nie sa jednak tak korzystne jak te z 1974 r. Nowelizacja wprowadzila moi:liwosc legalizacji, ale trzeba uiscie: za to bardzo wysokie oplaty. Chodzifo 0 to, by nle oplacato sifllamanie prawa, ale jego przestrzegarue. Obecnie rocznie wykrywa slq od 2 do 5 tys. samowoli budowlanych.Natomiast pozwoleti na budowEj wydaje siEj ok. 20otys. roeznie. Ci'lgle tez wychodzct na jaw stare samowole budowlane. Posrepowanla sa wszczynane z urzedu, bo np, do nadzoru dotarla informaeja w sprawie albo przy okazji innych kontroli nadz6r siEl zorientowa/, i:e dany budynek jest samowolnie wzniesiony. CZll:sto tego fypu naruszenie prawa wychodzi taki:e przy okazji pOlZqdkowania ewidencji grunf6w I budynk6w .(i<atas1ru nie- . ruchomosci), kledy okazuje sir;:, ze na dzia!ce, krora widnieJe w ewidencji jako niezabudowana, srol willa. Sami w{ascleiele taklch samowo8 ujawniajq sle, poniewaz chca zalegalizowat budyriek, bo inaezej nie majq np, szans, by go sprzedat ezy tez legalnie rozbudowae:.

Zr6dlo: GI6wny Urzqd Nadzoru Budowlanego

Prawo budowlane wart, 48 oraz 49b plZewlduje nakazanie przez nadz6r budo'(lliany w drodze decyzji administracyjnejrozbiorki obiektu budowlanego bEld'lcego w budoWie albo wybudowanego bez wymaganegopozwolenia . na budowEl; alba zglo~zenia bqdi: pomlmo .wniesienJa sprzeciwu przez wlasciwy organ (starosiq rub wojewodEl). Przepis art. 48 prawa budowlanego stanowi rowniei: podstaWEl prawn'l nakazania rozblork! czElsei budynku. Nadz6r budowlany wyda deeyzjfl nakazuj'lcq rozbiorkEl oolektu budowlanego lub jego czesct, gdy:

. II budowa jest nlezgodna z przapisaml 0 planowaniu i zagospodarowanlu przestrzennym, a w szczegolnoscl; z ustaleniami obowiqzuj'lcego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo ustatsniaml decyz;i 0 warunkaeh zabudowy I zagospodarowanla terenu

.. budq1>X~ narusza przeplsy, w tym przepisy techniczno-budowlane, w sposob uniemoi:liwiajqcy doprowadze'!l,il1'jo~iektu lub jego czqscl do stanu zgodnego z prawem, alba

R inwestor nle spelnil w wyznaezonym terminie obowl'lzkow natozonych przez nadz6r budowlany maj'leych na celu doprowadzenle budowy do sfanu zgcdnego z prawem,lub

" inwestar nie uisci/ w terminie oplaty legalizacyjnej,

Zalegallzowane oblekty budowlane

Nakazsill: nie przedawnia

Obowi'lzek wykonania rozbiorkl obei'lza nie fylkoinwesfora (csobe, kt6ra dopusclla sle samowoli budowlanej), ale takze w/aselciela obiekfu, Okollcznosc, ze wlasciciel obiektu, kt6ry by{ strona, zbyt nleruchornosc po wydaniu deeyz;i rozbl6rkowej, nie oznaeza, ze obowiqzek ten nie obdaza jej nabywey{wyrok NSA z 6 Iipca 2006r. II OSK 1071/05). Jezeli wiflc dana osoba kuplla kota wworku, czyli np.budynek samowolnie rozbudowany albo tez odziedziezyla go, to nie oznacza, za nie ponosi ona konsekwencji zWiqzanych ze ztamaniem prawa. Obowi'lzki zWiqzane z legalizaejq lub rozblorkq spadajct bowiem na njq. Koszty rozblorkl obctazajq fego, na kogo wystawjono nakaz rozbiorki.

Nawet jesH powiafowy inspektor nadzoru budowlanego wystawl nakaz rozbiorki, inwestor maprawo siEl odwo/at. Odwo/anie od decyzji nalety ztozyt do wojewodzkiegQ inspektora nadzoru budowlanego (a [ezetl to on wyda/ nakaz, to do gl6wnego inspektora nadzoru budowlanego). Jesli decyzja zwyzsze] instancji taki:e

wi po/roczu 2010 r. - 256, najwiflcej bylo budynkow jednorodzinnych- 127 w 2009 r. - 681, najwiflcej byte budynkow jednorodzinnych - 260

w 2008.r. - 1392,najwiElcej by/a budynk6w jednorodzinnych -545

w 2007 r. - 904, najwiEjcejbylo budynk6w [adnotodzinnych - 409

w 2006 r. - 819, najwiElcej bylo budynkow jednorodzinnych - 296

Zr6dto: GI6wny Urz'ld Nadzoru· Budowlanego

-20 -

-49-

JAR ZALEGALIZOWAC SAl\10W0L1; BUDOWLAN1\

Zan/m zaWles/my flrankl w oknach

Kiedy budynek lub inny obiekt budowlany jest gotowy, pozostaj'l jeszeze formalnescl urzqdowe, Trzeba zawiadomi\,; 0 zakonczenlu budowy. Warto 0 to zadbae, by nie rnlec potern problernow

Prawo budowlane przewiduje dwie tormy zakonczenla budowy: zawiadomienie ° zakonczernu budowy albo wniosek a pozwolenie na uiytkowanie. Formalnoscl zalatwia sie: u powtatowego lnspsktora nadzoru budowlanego. Wie:kszosc osob, konczqc budowa domu, bedzte korzystac z te] pierwszej formy, czyll zawiadomienia.

\

Pozwo[enie na uiytkowanie w wypadku domu jest wymagane wyjqtkowo. Jest ana wymagane, jeieli w trak-

cie budowy powlatowy lnspe!<tor ingerowal poprzez wydanie dacyzjl, w kt 6 ref naloiy{ obowiazek jego uzy- . skanla. Trzeba sie: 0 nie starac, gdy w trakcie budowy stwlercizono dokonanie istotnych odstCjpiefl ad projektu

. budowlanego, a inwestar nle rna zamiennego pozwolenla na budowe,

Zawsze pozwolenie na uzyfkowanie trzeba uzyskac w wypadku budowy obiekt6w ckreslonycn kategoril, na kt6re wczesniej frzeba bylo uzyskac pozwolenie na budowa. Chodzl a kategorle: V, IX -XVIII, XX, XXII, XXIV; XXVIJ-XXX, 0 ktorych mowa w zalacznlku do prawa budowlanego z 1994 r. (patrz str. 63). Sq to przeoe wszysfkim: budynki I obiek1y sportowe, obiekty rekreacji, budynki kulfury; oswiaty, takle jak szkoly, przodszkota, pensjonaty, hotele, schronlska turystyczne, sklepy, zaklady. usiugowe, budynki biurowe i konferencyjne, budynkiprzemyslowe, place skladowe i skfadowiska odpad6w, sieei dostarczajqce media, wolno stojqce kornlny i maszty. Moina wystqplc a pozwolenie na uZytkowanie, wtedy gdy chce sle: zamleszkac (lub korzystat) ze swojego domu(budynku, innego obiektu), choclaz nie jest jeszcze calkowicie wykoficzony.

Przykfad

Agata Wafenclkowskawybudowafa dotn, ale ptzeltczyk: slfJ ze sWoimi motl/wosc/aml finansowymi, wykonczyla parterdomu, a potem zabrakio }ej pienifjdzy no wykonczenle pifJtra. Wystqpllo wifJc 0 pozwolenie no uzytkowanie, a po jego otrzyman/u wprowodzHa slfJ. Kledy dom zostanie ostatecznle wykonczony. ma jednak obowiqz~k (wynikajqcyz decyzji 0 pozwolenlu nauzytkowanle) poin!ormowania 0 tym powiafawego inspektora.

Zawiadomlenle 0 zakoflczeniu budowy

Zawiadomienle sktada sle, doplsro gdykierownik budowy dokona ostatniego wpisu w dzlennlku budowy. Trzeba jednak ooczekae 21 dni. W tym czaste powiafowy inspektor beida dokumentede. Jezeli nie zgtosi on sprzeeiwu, mozna juz; myslec 0 przeprowadzce. Jest to tzw. milczqea zgoda.

-18-

I

JAK ZALEGALIZO\VAC SAlVIOWOL~ BUDO\v1.AN1\

jedna z negatywnych przeslanek okreslonych wart. 37 ust. 1 pkt 1lub 2 prawabudowlanego z 1974 r., a rnlanowlcle obiekt budowlany lublego czesc:

.. znajduje sle: na terenie, kt6ry zgodnls z przepisaml 0 planowanlu przestrzennym nie jest przeznaczony pod zabudowe albo przeznaczony jest pod innego rodzaju zaoudowe lub

III powoduje bqdz wrazie wybudowania spowodowalby nlsbezpleczanstwo dla ludzi lub mienia alba nledopuszczalne pogorszenie warunk6w zdrowotnyeh lub uZyfkowyeh dla otoczenla.

Do orzeczenla nakazurozblorkl wystarczy, ze obiekt budowlany spelnia [ednaz ww.przestane~. Przy ezym nadzor musi wykazac naruszenie art. 37ust. 1 w sposob nlebudzacy wCjtpliwoser.

Zwokandy

~ Wprawdzie co do zasady organ. egzekueyjny niejest uprawniony do merytorycznego badanla deeyzji be:dqeej podstawq egzekucji, w tym do podejmowania odmiennyeh i samodzielnych usralen faktyeznych co do eharakteru obiektu budowlanego obje:tego nakazern rozbi6rki, ale [esll z deeyzjinakazujqeych rozbl6rke:, kt6ryeh wykonania dofyczy postqpowanie egzskucyine nie wynika w sposoh Jasny kwalifikacja charakteru obiektu budowlanego, to przyjqc naleiy, ii: organ egzekucyjny winien ustalit, czy przedmiotawy oblekt spelnla ustawowe kryteria przewidziane dla budynku, ezy tez nakaz rozbiarki dofyezy in nego obiektu budowlanego. Obowlazek taki jest fymbardziej konieczny i dopuszczalny, gdy istnieje tozsamosc organow, ktore orzekfy 0 nakazte rozbiOrkl i organ6w prowadzacych postepowania egzekucyjne. Jesli obiekt,

" 'ktOrego dofyezy nakaz rozbi6rki okreSiony w podlegajCjeej egzekucji decyzji, nie jest budyn· kiem w rozumlenlu przeplsu art. 5 ust. 3 pkt 2 prawa budowlanego, to w6wczas przy nakfadanlu grzywny w eelu przymuszenia wykonania obowiazku przymusowej rozbi6rkiobiektu nie mozna stosowae przeplsu art. 121 § 5 ustawy 0 posrepowaniu egzskucyjnyrn wadminlstracji, ale art. 121 § 2, 3 i 4 (wyrok Naczelnego Sqdu Administracyjnego z 21kwietnia 2009 r. sygn, akt 1/ OSK 578/08)

=Do oblekt6w budowlanych IUD ieh czesci, co do ktOrych orzeczono 0 nakazle JOzbiorkl, a ktore nie sa budynkami w rozumieniu art. 3 pkt 2 prawa budowlanego, przy naktadaniu grzywny w eelu przymuszenia nie rnozna srosowac art. 121 § 5 ustaWy 0 postepowanlu egzekueyjnym w administracji. Ustalajqe wysokose grzywny w eelu przyrn uszenla wykoriania obowlazku przymusowej rozbi6rki lnnegootnekru budowlanego nii: budynek, naleiy srosowac przepisy art. 121 § 2, 3i 4 usfawy 0 postElPowaniu egzekueyjnym w administracji (wyrok Wojew6dzkiego SCjdu Administraeyjnego w Szczecinie z 6 grudnia 2007 r.1I SA/Sz 950/07)

" Przepisyart. :121 § 4 i 5 ustawy 0 postapowamu egzekucylnyrn w administratji dofyczq tylko obowiqzku rozbiorki .budynku lub jego czescl i roorgany egzekucyjne powinny miee na uwadze. Jezell zachodzt tozsamosc organ6w,kt6re orzekly 0 nakazie rozbi6rki, i organ6w prowadzCjeych poste:powanie egzekucyjne, nie ma przeszk6d, ·aby wymierzajqc grzywne: w celu przymuszenia, uczyniono to w oparciu 0 przepis art. 121 § 1, 2 i 3, a nie na podstawie § 4 i 5 tego przepisu ustawyo posfE!powaniu egzekucyjnym w administracj;, jeteli faktyeznie I?biekt ten nie jest "budynkiem" w rozumieniu przepis6w prawa budowlanego z 1994 r. Za ewentualny blqd orgimow w okresleniu obiektu wdecyzji nakazujqcej rozbiorke: bqdz bte:dne ustalenia stanu faktycznego w PostflPowaniu egzekucyjnym nie powinni ponosic fego konsekwenejizobowiqzani (wyrok Naczelnego Sqdu .Administracyjnego z 24 pazdziernika 2006 r. sygn. akt "OSK 1260/05).

-51-

JAK ZALEGALIZOWAC SiU\10\VOLJ;: BUDOWLANl\

JAK ZALEGALIZOWAC SAMOWOLJ; BUDOWLAN1\

4. Wojew6dzki konserwator zabytktiw jest obowlazany zajqc stanowisko w sprawie wniosku . 0 pozwolenle na budowt;! tub rozbi6rkt;! obiekt6w budowlanych, 0 kt6rych mowa w ust. 3, w rerminie 30 dni od dnla jego dorqczenla. Niezaj~cie stanowlska w tym terrriinle uznaJe slEl za brak zastrzeieli do przedstawionych we wnlosku rozwiqzal'l projektowych.

kierowanla robotami przez klerownikabudowY. wykonywanle rob6t niezgodnle z pozwolenlem na budowt;! tub projektem budowlanym .

Art. 93 prawa budowlanego

Kiedy wiElc mozna ruszyc z robotaml, kiedy rna sit;! juz w reku upragntcne pozwolenle? Mianowicie wtedy, gdy decyzja staje slEl ostateczna. Z tym bywa zas roznla. Co do zasady decyzja stale sIt;! ostateczna, jezeli minle 14 dnl od jej dorqczenla nJkt jej w tym czasle nle zaskarzy, NJezadowolony sqsiad (Iub Inna stronal rnoze siEljednak odwolac do wojew9dy, wowczas staje siEl ona ostateczna z chwilq Wydania decyzjl przez wojewodt;! (jeieli wojewoda nle uwzglEldnH odwolanta I potwierdzi zasadnosc decyzjJ). Nie ma przytym znaczema, ze z kolei decyzja wojewody zostala np. zaskarzona do wojew6dzklego sqdu adrnlnlstracylnego,

Kto:

1) przy projektowaniu lub wykonywaniu robot budowlanych w spos6b razqcy nle przsstrzega przepis6wart. 5,

3) dokonuje rozbi6rki obiektu bupowlanego lub jego czqscl, naruszajqc przeplsy art. 2B lub art. 31 ust. 2,

4) przy~tElPuje do budowy lub prowadzi roboty budowlane bez dopetnienla wymagali okreslonych wart. 41 ust. 4, art. 42, art. 44, art. 45,

5) dostarcza lub umoiliwia dostarczenie energli, wody, ciepla lub gazu, naruszajac przepls art. 41 ust. 5,

6) wykonuje roboty budowlane w sposob odblegajqcy od ustalen i warunk6w okreslonych w przepJsach, pozwolenJu na budowEllub rozbi6rke: b<ldz w zgtoszeniu budowy lub rozblorkl, b<ldi: istotnie odbiegajqcy od zatwierdzonego projektu,

9b) zmienia spos6b uiytkowania obiektu budowlanego lub jego czeselbez wymaganego zgtoszenia albo pomimo wniesienia sprzeciwu, 0 kt6rym mowa wart. 71 ust. 3 - 5, podlega karze grzywny.

Bez dziennika ani rusz ,

Oczywiscie nle rnozna zapomniet odzlenniku budowy. Odbiera sit;! go u starosty. Starosta ma obowi<lzekgo wydae i po brae opiatEl: (r6wnowazqcq koszty zakupu). Wz6r dZiennika i sposob [ago prowadzenia okrssla rozporz<ldzenieministrainfrastruktury z 26 czerwca 2002 r. w sprawie dziennika budowy, montazu, rozbi6rki, tablicy informacyjnej oraz ogloszenta zawier~jqcego dane doryczace bezpieczelisfwa pracy i ochrony zdrowla (DzU z 2002 r. nr lOB, poz. 953). W starostwie dziennik budowy be:dzie zarejestrowany i w zwiqzku z rejestracj<t starosta pobiera opIate: administracyjn<l w wysokosct 26 zt (za legalizacje: dokumentu).

Poza tym nie pozniej nlz siedem dnl przed rozpoczeclern budowy trzeba zawiadomif: 0 termlnle jej rozpoczecta powlatowego inspektora nadzoru budowlanego. Kazda budowa powinna mieE: ponadto kierownika budowy (oswiadczenle 0 podjElciu siEl: obowiazkow kierownika budowy dotacza siEl: do zawiadomienia 0 terminle rozpoczqcla robOt). Jeieli nle dopelni siEl tych formslnoscl, powiatowy inspektormoie zarzuclc nam naruszenie prawa.

Uprawnienia dla pracownik6w_ nadzoru budowlanego do naktadania mandat6w wynJkajq z rozporz'ldzenia prezesa Rady Minlstrllw z 16 paidziernJka 2002 r. w sprawlenadanla pracownJkom organ6w nadzoru budowlanego uprawnieti do naktadania grzywien w drodze man datu karnego. Nie okreslono Jednak taryfikatora mandat6w karnych za wybrane rodzaje wykroczen, uwzgle:dniajC\c rodze] naruszenia lub zagrozenta oraz stoplel'l szkodliwosci poszczeg61nych czynow w celu ujednolicenia sposobu reakcji organow.

Sf<td duza uznanie nadzoru budowlanego w okreslaniu wysokosci mandatu.

Grzywny orzekane przez s<tdy to rzadkosc, Jesli sprawa wykroczenia trafla do sadu, to bardzo czesto mamy do czynlenta ze stwierdzeniem ,,mate! szkodliwosci spotecznej", z czym do kolica frudno sJEl:zgodziE.

RozdzialX

Odpowiedzlalnosc zawodowa w budownictwle

Prawldtowe zgloszenle

Nieco inaczej wygr<l.da to w wypadku prostych budow i innych robot budowlanych. W lch wypadku nlezbqdne jest zgloszenle zamiaru budowy u starosty. To uproszczona forma zalatwiania formalnoscl budowlanycb, Wystarczy do starosty zloiyc wniosek oraz dokumenty, a nastepnle pcczekac 30 dnl, Jei:eli w tym czasle starosta nie zgtosi sprzeclwu, rnozna budowac, Nle trzeba jednak czekac na decyzjEl:. Nie rnozna tez zepomnteczena rozpoczecle rob6t ma siEl maksymalnie dwa lata.

Gdy starosta jednak doJdzie do wniosku, ze budowa wymaga pozwolenia, narusza przepisy lub powlnna byE realizowana na pozwolenie, to odpowiednio zgtosi sprzeciw w formie decyzji lub naloiy w decyzji obowi<tzek uzyskania pozwolenia na budowEl.

Odpowiedzlalnosc:i zawodowej w budownictwie podlegaj'losoby, ktore:

IIdopuscily siEl: wystll:pk6w .rub wykroczel'l okreslonych ustaw<t;

e zostaly ukarane w zwi<lzku zwykonywaniem samodzielnych funkcji technicznych w budownic:twie;

II wskutek razacych btqdow Iub zanledhan spowodowaly zsgrozerue Zycia lub zdrowia ~udzj, bezplsczenstwa mienJa lub srodowiska albo znaczne szkody materialne;

.. nie spelniaj<t lub spetniaj<t niedbale swoje obowi<tzki;

"u~hylaj<l siEl od pocIje:cia nadzoru autorskiego rub wykoilujq niedbale obowic¢<i wynikajqce z petn!enia tego nadzoru.

Prawo budowlane przewiduje nasfE!:puj<tce kary. kt6re s~ nakladane na osoby popelniaji\Ce wyiej wymlenJone czyny: .. upomnienie,

"upomnienie z obowi<'!zkiem.zlozenia w wyznaczonym terminie egzamlnu·.

-16 -

-53 -

JAK ZALEGAIlZOWAC SMvIOWOL_e BUDOWLANJ\

JAK ZALEGALIZOWAC SAMOWOLJ; BUDO\VLA1'f1\

m przebudowa slecl elektroenergetycznych, wodoclagowych, kanallzacyjnych, gazowych, cieplnych I telekomunikacyjnych;

" przebudowa dreg, tor6w i urz9dzen kolejowych;

.. wykonywanie pcdczyszczenlowych robot czsrpalnych pofegajacych na usunlqclu splycen dna, powstatych w czasie uiytkowania basenow i kanat6w portowych oraztorow wodnych, w stosunku do gt~bokoscl technicznych (eksp!oatacyjnych) i nachyleft skarp podwodnych akwenu;

" budowa ogrodzefi od strony dr6g, ullc, placow, tor6w kolejowych i innych miejsc publicznych oraz ogrodzen 0 WYSOk05Ci powyiej 2,20 m;

II wykonywailie robot budowlanych polegai9cych na instalowaniu:

-skrat na budynkach mieszkalnych wielorodzinnych, uzyrecznosci publlcznej i zamieszkanla zbiorowego oraz obiektach wpisanych do rejestru zabytkow, urzadzen a wysokosci powyiej 3 III na obiektach budowlanych,

" budowa oblekrow malej architektury w miejscachpublkznych.

Mieszkanfe w budynku gospodarczym

Synwybudowaldom I dopelnU wszystklch zwlqzanych zjegoodbforem/ormalnosel. Obok domu sto/jednak nlewlelkl budynek. Ictaty plerwotnle mlal mlee eharakter gospodarczy, alf!zostal w 2002 r. zaadaptowony no eele mleszkanlowe. Zmlony przeznaczenla syn nlgdzle nle zg/aszal;ezy powlnlen to zroble? Zmian~ sposobu uiytkowania obiektuwystarczy zgtosie do starostwa (art. 71 prawa budowfanego). Jeieli w ciElgu 30 dnl od daty dorllczenia zgloszenia nie wniesie ono swolch zastrzezeri.zgtoszente staje sill skuteezne. Nie dofyczy tojednak przypadku syna czytelniezki.

Pozwolenie na budowq m.ln. budynku gcspodarczego uzyskat on przed wejsciem w zyeie nowelizacji prawa budowianegoobowiElzujgeej ad 31 maja 2004r. Oznaeza to, ze [ego sprawa b'ldzie zatatwiona na podsta-

wie przepis6w prawabudowlanego sprzed tej zmiany. .

Zgodnie z nlml syn czytelniczki musi wir:c wyst9pit do powtarowego inspektora nadzorubudowlanego 0 zalegalizowanJe samowolnej zmlany sposobu uzytkowania na podstawie art. 51 ust. 1prawa budowlanego (deeyzja ta maze nakazywat przywr6eenle poprzedniego sposobu uzytkowanla).

KawJarenka Internetowa zamiast salonu gier

Carka wybudowala budynek z mysiq, ze bf]dzle znajdowal s/f] w nlm salon gfer komputerowych, zdecydowalaslf] jednak na kawlarenkv fnternetowq;' ezy powfatowy Inspektor nadzoru budowlanego ml)ie naioiye na nlq Iroty?

Wydaje sill, ze rodzs] prowadzonej .dziatalnosci nie nosi znamion zmiany sposobu uzytkowania obiektu. Funkeja fych obiektow jest zbllzona.a rnoze nawet tozsama. Ostatecznie w tej sprswte powinien sill wypowledziet powiati:Jwy Inspektor po dokonaniu kontroli w obiekeie i obejrzeniu pierwotnej dokumentacji budowy Cibiektu.

Pozwolenia na budow~ zawsze wymaga budowa budynkow mieszkalnych, gospodarezych, ktore nie znalazly Sill: na wyi:ej wymienionej Hscie, a taki:e ieh rozbudowa nadbudowa i przebudowa (a taki:e innych oblekt6w budowlanyeh). Pozwolenia mogEl wymagat nawet te Inwestyeje, kt6re sawymlenlone na 1i5~le robot zwolnionych, gdY starosta dojdzle do wnlosku, ze inwestyeja powlnna bye realizowana na podstawie pozwolenia, i sprzecJwia sill ;e] realizaeji na zgloszenle, a nasrepnle nalozy obowiqzek uzyskanla pozwoleniana budoWIl (uprawnienia fe wynikaj9 z art. 30 ust. 7 prawa budowlanego z 1994 r.) .

.------------------------------------'-'-0; 'c' .:;

Art. 30 ust. 7 prawa budowlanego z 1994 r.: .. " ii' 'c

Wtasclwy organ moze na!oi:yt, w crodze decyzji ( .. .) obowlazek uzyskania pozwolenia na .wykonanle okreslonego obiektu lub robot budowlanych objEltych obowiazklern zgtoszanla ( ... ), jezeli

ich realizacja maze naruszac ustalenia miejseowego planu zagospodarowania przestrzennego

lub spowodowaf:

. 1) zagrozenie bezpleczenstwa ludzi lub mienia;

2) pogorszenie stanu srodowtska lub stanu zachowanla zabyfkow;

3) pogorszenie warunkow zdrowotno-sanitarnych;

4) wprowadzenie, utrwalenie bqdi zwiElkszenie ograniezefllub uciEli:Hwosel dla teren6w sasladnich.

Odsf'lPienleod projektu, czyll selany w innym miejscu

KupUam dom w budowie. Jego poprzedni wiaselclel zmienll wymlary sCian. Kierownik bucjowy wplsal to do dzlennlka budowy; ajo tego przed dOlronaniem transakeji nle sprawdzalam. Dom odblega ad ptojelctu, co mam zroblc? CZy odpow/adom za ten stanjako drugl inwestor J wlasclelel?

Czytelniezka, by lepiej poznac swojq sytuacjll, powinna slEl zwroclc do powlatowego inspektora. Prawo budowlane daje szansena wyjasnienie tego fypu sytuacji. Powiatowy inspektor prawdopodobnie zalecl jej wykonanle projektu zamiennego, Trudno jest jednak do konca przewidziet, czy zakres wprowadzonyeh zmian bqczls dozaakceptowania i, ewentualnle, jaki zakres robOt budowlanyeh blldzie niezb~dny do wykonania (mogEl wcflodzie w grll: r6wniei: robofy rozblorkowe). Poza fym nle wiadomo, ezy zmiany wymiar6w oblektu nie spowodowaly np. naruszenia przepis6w teehniezno-budowlanyeh.

Trzeba teisi£jliezye z koniacznoscla przerwania robot budowlanyeh, a takze uzyskania na koniac budowy pozwolenia na uiytkowanie obiektu budowlanego Qako konsekwencja sarnowolnego istotnego odstqpienla od zatwierdzonego projektu budowlanego).

o pozwolenia na budoWIl zawsze trzeba sir: starac w wypadku przedsillwzi£je wymagajElcyeh przeprowadzenla oeeny oddzlalywania na ~rodowisko oraz przadslewzlqc wymagajgeyeh przeprowadzenia oeeny oddZialywania na obszar Ncd-ura 2000. Mowl 0 tym art. 29 ust. 3 prawa budowlanego, odwotujElt si~ do ustawy z 3 pazdzlernlka 2008 r. 0 udostepnianlu informaeji 0 srodowlsku i jego ochronie, udzialespoteczenstwa w ocbrorue srodowiska oraz 0 ocenaeh oddzia!ywania na srodowlsko,

W przypadkuprzed5i~Wzi£je mogElcych patenejalnie negafywnie oddzialywat na.srodowisko 0 obowiElzku uzyskania pozwolenia na bUdowr: decyduje nie fakt wydania decyzji a srodowiskowyeh uwarunkowanlaeh (tak Jak to by to od 15 Ustopada 2008 do 20 Upea 2010 r.), ale przeprowadzenie Deeny oddzialywania na srodowisko. Obszary Natura 2000 sEl to tereny, na kt6rych gniazduj9 ptaki i istniejq siedliska roslin iub zwierz9tobjEl:te oChronq (obeenie dotyezy to ponad 20 prot. powlerzchni PolskD. 0 tym, ezy inwesfyeja znajduje sill na takim obszarze, moi:na dowiedziet 5i£j z rozporz9dzefl do ustawy a ochronieprzyrody [ub z bazy danyeh Genera[nej Dyrekcji Oehrony Srodowiska (htfp:llnatura2000.gdos.gov.pl/natura2000/).

Waine jest tez to, czy ezyte[niezka dopelnita obowlazku przeniesienia pie>rwofnego pozwolenia na budowq w zwlazku z przeniesieniem wtasnosci dzialkii domu w bud9wie.

W tym przedmiocie przystugujEl ezytelniczce rowniei roszezenia z zakresu prawa cywilnego, poniewaz nabyfa ana prawdopodobnie nieruchomose obeiElzonq wadEl.

Inaczej nlz w projekcie

Chcf] przesunqe wewnf]trzne selany dzlalowe,leh usytuowanle bf]dzle lnne nit w projekeie budowlanym; czy tojuzjest samawola budowlana?

Przepisy prawa biJdowlanego zawieraj9 osmiopunktowy katalog istotnyeh odst9pien. S9 nimi m.in.: zmiana zagospodarowania dziatki lub terenu albo charakterystyeznych parametr6w obiektu budowlanego, .fj. kubatury,

-14 -

- 55-

JAK ZALEGALIZOWAC SAlvIOWOL~ BUDOWLANJ\

JAK ZALEGALIZOWAC Sr\l\1DWOU;: BIJDOWLAN1\

Dla prawidlowego stosowania przepisow, w tym przsplsow 0 samowo!i budowlanej, konieczne jest przytoczenle wybranych deflnicji oblekt6w budowianych;

Dblekt budowlany _·to budynek wraz z Instalacjami i urzadzeniaml technicznyml; budowle stanowlqce catosc techniczno-ui:ytkowC\ wraz z Instalacjami, obiekt matej architektury;

Budynek - obiekt budowlany trwale zwiC\zany z gruntem, Wydzielony z przestrzenl 'za pomoca przegrod budowlanych oraz posiadaj<\cy fundamenfy i dach;

Budynek mfeszkalny jednorodzlnny - budynek wolno sfoj,!cy albo budynek w zabudowie bUzniaczej, szeregowej tub grupowej, sluiC\cy zaspokajaniu potrzeb mleszkanlowych, stanowiqcy konstrukc:yjnie semocztelna cafose, w kt6rym dopuszcza slEl wydzlelenie wiElcej nii dwoch lokali mieszkalnyeh albo jednego lokalu mieszkalnego Ilokalu uZytkowego a powierzchni ealkowitejbudynku.

wypadku moina zalegallzowac samcwote. Musi ona Iqcznie spelnit kilka warunkow. Pozostaje to do oeeny wfasciwego organu, ktorym w tym przypadku jest powiatowy inspektor nadzoru.

Ocenia on, czy obiekt nle narusza przeplsow o zagospodarowaniu przestrzennym (w szczegolnosc! ustalen miejscowsgo planu zagospodarowanla przestrzennego), ewentualnle decyzji 0 warunkac:h zabudowy oraz Innych przepis6w, przede wszystkim techniezno-budowlanyeh.Poza fym trzeba sporz,!dzie projekt budowlany I wniest optatE! legalizacyjnq. Wyniesie ana piEltdzieSiE!c:iokrotnose oplatypodstawOwej; fj. 25 000 zl. Gdy wszystko b~ dzie zgodne z przepisami, starostwo zatwierdzi projekt i zobowiClie do uzyskaniapozwolenia na uiytkowanie.

Kiedy wysfarczy zgloszenie

Rozbudowa bez pozwolenla

W1993 r. rozbudowolem dom bez"pozwofenla nabudowf; czyb~df magi ~olega/lzowacJego rozbudoWf? Obiekt budowlany Gego CZE!sci) samowolnle wzniesiony i zakoflczonyprzed 1 sfycznia 1995 r. mozna zalegalizowat na podstawie prawa budowlanego z 1974 r. UstawE! fE! zastClpJlo 1 sfyeznia 1995 r. nowe, aktualnle oboWiClzujqee, prawo budowlane. Niemniej jednak do samowoli budowlanych popelnionych przed 1 srycznla 1995 r. stosuje siE! stare przeplsy (zgodnie z art. 103 ust. 2 prawa budowlanego z 1994 r.). Wniosek w tej sprawie sklada siE! u powiatowego inspektoranadzoru budowlanego; ten zbada, czy w trakcie rozbudowy nle doszlo do naruszenia przsplsew o.zagospodarowanlu przestrzennym, w szczegolnosc! ustalen miejscowego planu zagospodarowaniaprzestrzennego eraz przeplsow technic:zno-budowlanych. Trzeba siE! liczyt z konlecznoscla wykonania robot budowlanych doprowadzal'!cyeh oblskt do stanu zgodnego z przepisami (np. zamurowanie oklen w sclania usytuowanej zbyt blisko granicy), mogq to bye takie robofy rozbi6rkowe, np. czescl oblektu (usytuowanego zbyt blisko granlcyz lnna dzialkq budowtana). Warunkiem legalizacji jest tez posiadanle prawa do dysponowania terenem na cele budowlane. Czyte[nik bE!dzie musial rowniehjiyskac pozwolenle na uzytkowanie. Nie musi natomiast wnosit zadne] op!afy legalizaeyjnej. Postqpowarife:·nie zawsze konczy sie:legalizacjq, rnoze takie dojsc do nakazania rozbi6rki.

Warto jadnakpamie:tat, ze stare przepisy l1E!dq zastosowane, jesU czytelnik be:dzie w stanie udowodnit, ze fakfycznie popelnil samowole w 1993 r., a nie np. dwa lata temu. Jeieli fa mu siE! nie uda, za legaUzacjEl'be:dzie musiat zapfacic opiate: legaliz.aeyjnq w wysokosei 50 000 zl.

Pozwolenle albo igtoszenle

Zanim rozpocznie siE! zeptanowana budowe: lub inne roboty budowlane, trzeba sprawdzk, kt6re z nlch wymagajq uzyskania pozwolenia, kt6re wystarezy zglosic, a ktare rnozna Wykonae bez fych furmalnoscl, Jak to ustaUt? Zasada jest prosta.

Z~odniez art. 28. ust.l prawa budowlanego z·1994 r. roboty budowlane moina rozpnczac jedynie na podstawie ostatec:znej dec:yzji 0 pozwoleniu na bucowe, z zastrzeienlemart. 29 - 31.

Art. 29 i 30 prawa budowlanego tworz,!listE! bud6w i innych robOt budowlanych, kt6ryeh reatlzacja wymaga zgloszenia. Jeieli dana budowalub inne robofy oudowlane nie znajduj,! siE! na niej, wymagaJC\ pozwolenia na budowE!. Na wspomnianej liscle znajdujCj slE! nastE!pujClee bUdowy:

II oblekfy gospodareze zwiqzane z produkC:jq roinq i uzupalniajqce zabudowe: zagrodowa w ramach istniei,!cej dzialki siedliskowej:

- parterowe budynki gospodarcze 0 powierzchni zabudowy do 35mkw., przy rozpletoscl ken-

strukeji nle wiE!kszej nii 4,80 m, - plyty do skladowania obornika,

- szczelne zbiorniki na gnojawkE! lub gnojowicE! 0 pojemnosct do 25 mszasc.,

- naziemne silosy na materialy sypkie 0 pojernncsct do 30m szesc. i wysokosci nle wiElkszej

nii4,50 m,

- suszarnie kontenerowe a powierzehni zabudowy do 21 mkw.;

.. wolno stojqce parterowe budynkigospodarcze,. wiafy I altany oraz przydomowe oranierie (ogrady zimowe) 0 powierzchni zabudowy do 25 mkw., przy ezym lClczna liezba 1ych obiekt6w na dzialce nie moze przekraczaE:dwoch na kaide 500 mkw. powierzchni dzialki;

II indywidualne przydomowe oczyszcza(nie seiek6w·o wydajnoscl do 7,50 m szesc, na dobE!; .. wia1y przysfankowe i peronowe;

II budynki gospodarcze 0 powierzchnl zabudowy do 20 mkw. sluiClc:e jako zapleeze do biei'!cego utrzymania linli kolejowych, poloionych na terenach stanowiqcych wlasnosE: Skarbu Pafistwa i be:dCjcych we wiadaniuzarzCldu kolei;

• wolno sto/Clce kahiny telefoniczne, szaty i slupki telekomunikac:yjne; s parkometry z wlasnym zasilaniem;

.. boiska szkolne oraz bOiska, korty tenlsowe, biainie slui'lce do rekreacji;

• mie/sca postojowe dla samochod6w osobowych do dziesiE!Ciu stanowisk wtClcznie; .. zatoki parkingowe na drogach wo/ew6dzkieh, powiatowych i gminnych;

DOcieplenle domu

Chcemy doclepllt doch I sciany budynku, w ktarym znqjd,qqsj~ cztery mleszkanla. Budynek ~est wsp6lwJasnosclq kllku osab, nJestety jedna z nlch zmaria, ajej spadkoblercynle sq zn,!nl. Joklch!ormalnoscf mus/my dopeJnle. by to przeprowadzlt?

Ocieplanie budynkow a wysokosci do 12 mefr6w wystarczy zgloSit w sfarostwie. Ale w wypadkuczyfelnika bEldzie.i fym problem. Do zgloszenla musi bowiem dolClczye oswladczenleo postadanyrnprawte do dysponowania nleruchornoscia na eele budow[ane Oak do pozwolenla na budowe). W fym Wypadku nalezy qna do kilku osob, wszystkie muszq wyrazlt na to z~OdE!. J~ieli jeden z Wfa§cicieli zmil.rl i nie sCI znani jego spadkobierey, to sytuacja jest patowa, Dopeki nle zostanie wyjasniony sfan prawny tago budynku, dopoty czytelnik nie ma szans na [egalne przeprowadzenie robot budowlanych .

Podjazdbez zgody

Mojo tona maproblemy z poruszanlem sl{!,przebudowalem. wJ~c dwa lata temu por/jazd przed domem, by ulatWlejej zycle. Jednojego cz~st przeblega przez ogr6d, drugajui pozo mojq posesjq. Nle zo/atwllem wczesnlej!ormalnoscl budow/onych, czy mog{! to teraz zroblc?

W przypadku budowy pocnylni dla os6b niepelnosprawnych i utwardzenia powierzchnigruntu na dzialce budowlanej jest wymagane zg!oszenie do starostwa. Legalizacja bE!dzie siE! wi'lzala z koniecznosci'! przsdfoienia dokumentOw. Wykonanie rob6t budowlanyeh (utwardzenie) bez wymaganego prawem zg!oszenia legalizuje siE! bezplatnle .

-12-

-57-

JAK ZALEGALIZOWAC SMIOWOL.6 BUDOWLANl\

JAK ZALEGALIZOWAC SAMOWOL"? BUDO"\VLANi\

3a) usytuowanych na obszarze kolejowym;

4) lofnisk cywilnych wraz z obiektami I urzadzenlarnl towarzyszacyrnl;

5) usytuowanych na terenach zamknlEltych.

Zakoflczenie budowy

Zglosllem w zeszlym roku budynek do u.iytku, zIozylem wszystklewymagane dokumenfy. Wydano ml decyzj" ale nlkt f1zycznle nle by! na odblorze. Czy Jest to zgodne z prawem?

Pytanie czytelnika jest nieprer:yzyjne. Nie bardzo wladomo; 0 jakl tryb zakonczeme budoWy mu chodzi. S'l, one dwa: zawiadomienie 0 zakoflcteniu budowy z fzw. milcz'l,c'l,zgod'l, albo uzyskanle decyzjl 0 pozwoleniu na .ui.yfkowanle.

W,plerwszym wypadkuinwestormoi:e przyst<jpit do uiytkowania obiektu po zawladomlenlu wtasciwego powlafowego inspektoranadzorubudowlanego 0 zakoflczeniu bUdowy (np. domu jednorodzlnnego). Potem musi jeszcze odczekac 21 dni -jei:eli inspektoraf nie zglOsi sprzeclwu w drodzedecyzJI, to nie ma jui: przaszk6d, by ril6gllegalnie podJ'!;c uiytkowanie.

W drugim wypadku jest inaczej (dotyczy to np. budynku wielorodzinnego, budynku 0 funkcJi handlowej). Jesli inwesfor ma obowiqzek lizyskat decytjEl 0 pozwoleniu na uiytkowanle, fo po ztoieniu wniosku 0 jej wydanie nadz6r przeprowadza obowi<lzkow<l kontrolEl budowy.

Na[eiy fei zwr6cit uwagEl, ze obowi<lzkowe kontrole nle dotycz<l obiekt6w, na kt6re pozwolenie wydano przed l1Upca 2003 r.

Pojll!cia og61ne

Przeplsy inaeze] traktujq sarnowolna budowe, a inaezej samowolne wykonan'ie rob6f budowlanych. Roboty budowlane - to budowa, a faki:e inne prace budowlane polegajqce naprzebudowie, montazu, remoneie lub rozbi6rce obiektu budowlanego.

Budowa - polega na wykonaniuoblektu budowlanego w okrestonyrn mlsjscu, a taki:e [ego rozbudowle, nadbudowie i odbudowie.

Prawobudowlane nie zawiera legalnyth definicjiposzczeg61nych rob6f zawartych wdefinicji budqwy. Jednak z technlcznego punktu widzenia rnozna powledzisc, ze:

Odbudowa - jest odfworzeniem obiektu budowlanego w tym sarnyrn miejscu j 0 tych samych paramefrach wymlarowych,np. tr<!bapowietrzna doszezElfnie zniszezyta magazyn, inwestor odbudowat w tym samym mlejsc:u taki sam.

Rozbudowa - to budowa polegaj<lcana powiElkszeniu istniej'l,eego oblsktu budowlanego, np. dobOdowanie dodatkowej powierzchni uiytkowej.

Nadbudowa -budowa polegaj<lc<l na zwiqkszeniu lloscl kondygnacji, bez.zmlany powierzchni zabudowy, np, dobudowanie plerwszego piEltra dodomu parterowego.

Wsr6d tzw. robot budowlanyeh innyeh nii: budowa ustawa wymienia: przebudowe, remont montaii rozbterke. przebudowa i remont maj<l tzw. legalne definicje w stowniczku ustawy prawo budowlane z 1994 r. (art. 3): przebudowa - to wykonywanie robot budowlanych, w wyniku ktorych nasrepulezrntana parameirowuzytkowyeh lub fechhicznych istniej<lcego obiektu budowlanego, z wyjqfklem charakterysfycznyeh parametr6w, jak: kubatura, powierzchnia tabudowy, wysokost, dtugost, szerokosc bqdz liczbakondygnacj; w przypadku dreg s'!; dopuszezalne zmianyeharakterystyeznych parametr6w w zakresie ni9V>lymagaj<leym zmiany granic, pasa drogowego.

Remont - wykonywanie w istniejqcym obiekcle budowlanym robot budowlanych.polegaj<lcych na odtworzeniu stanu pierwotnego, a nie stanowi<lcych biei<'!cejkonserwacji, przy czyrn dopuszcza siEl stosowanie wyrobow budowlanych innych, nii ui:yto w stanie pierwotnym,

MontaZ - to potocznie wykonanie robot budowlanych polegalacychna instalowanlu na oblektach ur~<,!dzefl (nie ma definieji ustawowej, jest jednak definicja urzadzsnla budowlanego), np. stacje telefonii komorkowe], kraty, kolektory stoneezne.

Bleiqca konserwa(ja - nle ma detinlcji w prawie budowlanym z 1994.r.Okreslenle biei:<jcej konserwacji . jest bardzo istotne, gdyi wlasnie pomiEldzy bieza,c<j konserwadaa remontem ustawodawca ustalit granice miEldzy robotami budowlanymi atym, co rob6tami budowlanymi nie jest, a naleiy do obowia,zku wiasciclela obiektu. CZElsto jednak prawniey positkujq siqwyrokiem Naczelnego Sqdu Admlnistraeyjnego z 5 kwietni.a 2006 r. (II OSK 704/05). Zgodnie z nim s<l to roboty maj<lce na eelu ufrzymanle obiektu w dobrym stanie w celu jego zabezpieczenia przed szybkim zuzyciemlub ·zniszczeniem.

Moina tez przyfoezyt definicjli: biei:<,!eej konser.vaejl z komentarza do prawa budowlanego (autorstwa Jerzego Siegienia): "to drobne praee bupowlane majqee na eelu zmniejszenie sZybkosci zuzycia obiekfu budowlanego lub jego element6w oraz zapewnienie moiliwosci ich uZyfkowanla zgodnie z przeznaczeniem". Wtasnie na tEl definieiEl ezE;:Sto powotuj,!; siEl s<ldy. W or;::eczeniach s'l,d6w moinatakZe znalezt nastqpuJ<jCq podpo" wiedz: "biez<lea konserwacja to roboty wykonywanena biei<lCO w wqiszym zakresle nli Temont, a 0 kwali" fikac}i decyduje zakres i cZElstotliwosc".

Nlel.egalne·ogrodzenie

Czy popelnlfem samowol, budoWlanq,jezel/ dwa lata temu postawllem ogrodzenle Inle zglos/fem tegowgmlnle?

Formalnoscl budowlane, takie jak zg!oszenie zamiaru budowyczy uzyskanie pozwolenia na budOWEl, zatatwia siEl w starostwie (a w miastach na prawach powtanr - u prezydenta). Nie kaide ogrodzenie wymaga zgfoszenialObowi<lzek ten dotyezy tylko budowy ogrodzefl o'd sfrony drog, ulie, plac6w, tor6w kolejowyeh oraz innych miejsc publlcznych, Takie same Wymogistawia siEl w wypadku ogrodzefl 0 wysokosei powyi:ej 2,2 m. M6wi 0 tym art. 30 ust. 1 pkt 3 prawa budowlanego. Jezall czytelnik postawi ogrodzen ie, kt6re powlnno bye, w mysl przepis6w, wybudowane na zgtoszenie, to pope!ni! samowole, Jegolegalizacja bedzle bazpfatna. Nadzor baoajednak.czy ogrodzenie spetnia przepisy techniczno-budowlane. Podstawowe wymaga" nia zawatte s<lw § 41 ~ 43 rozporzaozenla ministra infrastruktury w sprawie warunk6w technieznyeh, Jakim powinny odpowiadac budynki i ich usyfuowanie.

Podstawowe wymagania !=Ila ogrodzefl:

" ogrodzenle nie moze stwarzac zagroienia dla bezpleczensrwa ludzi I zwlerzat,

II umieszczanie na ogrodzeniach,na wysokosci mniejszej nii 1,8 .m, ostro zakoficzonych element6w, drutu kotczastego, ftuczonego szktaoraz innyeh podobnych wyrob6w i maferiat6wjest zabronione,

" bramy i furtki w ogrodzenlu nie mog<l otwierac siEl na zewn<ltrz dziatki,

m furfki w ogrodzeniuprzy budYrikach mieszkalnych wielorodzlnnych ibudynkach Ui:ytecznosci publicznej nie rnoga ufrudniat dostepu do nith osobom niepefnosprawnym poruszajacym slq na w6zkach Inwa[j~zkith,

~ szerokosc bramy powinna wynosic w swietle co najmniej 2,4 m, a w przypadku zastosowania furtki jei sze" rokosc powinna byt nie mniejsza nii: 0,9 m.

BUsko S<lsiada

Wybudowalem dom ,w od/egloscl trzech metrow od dzlalkl sqs/ada. W sclanle domuodjego strony wybllem akna, choclozproJekt domu w tym mlejscu go nle przewlduje. Sqs/ad zgodzfl sl, na t, zmlan, wprojekcle, Czy b¢,m6glJq zolegollzowac?

Prawo budowlanezakazuje podejmowania takieh rob6t bez pozwolenia na budowEl. Czytelnik, wybjjal'l,c okno w miejscu nieprzewidzianym w projekcie, naruszyl przepisy fechniezno"budowlane i legalizacja fakiej"samowoll jestaktualnie njemozllwa. W tym miejscuwarto przytoczyt podstawowe regulacje § 12 rozporz<ldzenia minisfra

-10-

-59-

·1

JAK ZALEGALIZOWAC SAMOWOLJ; BUDOWLANI\

JAKZALEGAUZOWAC SAi\10WOLJ;: BUDOWLAN1\

ad opla1y legalizaeyjnej. Aby robo1y te zalegalizowac, trzeba ztozye oswiadezenle a prawie do dysponowanla terenem na eele budowlane - co w przypadku wspolwlasnosci wymaga pisemnej zgody wszystkiCh wsp6lwlascicieli.

Oeleplenie budynku

Mleszkam w'budynku, ktory zostol wybudowony no przelomle lot 90.1 do dzls nle zostal zalegallzowany. W tym roku ehclalom dobudowae do nlego ogr6d zlmowy opowlerzehnl 25 mkw. oraz ocle- . pile dach I budynek. Zg/osHam to do urzf?du, wkr6tce mo przyjse Inspekcja budowlana; eo ml grozl taff? samowo/f??

Stwierdzenie, ze obiekt jest samowola budowlantj,spowoduje wszczqcle postepowanla naprawczego najprawdopodobniej na podstawie art. 40 i 42 .prawa budowlansgo z 1974 r. w zwlazku z przepisami art. '103 ust. 2 aktualnie obowlqzUjCjcego prawa budowlanego.Przepisy te przewidu]Cj bezplatntjlegallzacjE;.legalizacja maze jednak nastaplcpo stWierdzeniu, ze obiekt nienarusza przepis6w 0 planowaniu I zagospodarowanlu przestrzennym, technic:zno-budowlanych i innych przepis6w. Postepowanle takle maze w wyjCjtkowych przypadkach skoflczye siE; taki:e nakazem rozbl6rkl.

Samowola w parku

Jestem wlasclclelkq dzlalkl rolnej pOioionejna terenle parku krajobrazowego. Takleh wlose/clelljok jojest wl{1eej. Dzles/{1c lattemu koidy z nas postaw/I domek na fundamentach nfesta/ych; Teraz wladze parku zglosl/y jejako somowOl{1do pow/atowego tnspektoronadzoru. Jak mamyslf? bro~'t? Dzialk<!czytelniczki oraz dzialki sCjsiednie lezq na terenie parku krajobrazowega, a na takich terenach wprowadzans sa zazwyczaj ograntczenla lub zakazy zabudowy.Jesll dzialka jest rolna, pojawi siE; fez problem wyIqczenia grunt6w rolnych lub [esnych z produkc]l rolnej i lesnej. Njezb~na rnoze byc Jakie zmiana mlejscowego planu zegospodsrcwanta.przestrzennego zmieniajtjcakwaiifikacjE;1ych grunt6w.

Powiatowy inspektor nadzoru budowlanego nakaie wlE;C najprawdopodobniej rozbi6rkll: domk6w wybudowanych na1ych dzlalkach. Nie ma przyfym znaczenia, czy domki majtj fundamenfyczy nie. Prawo traktuje je jako obfekty budowlanepostawione bez pozwolenia na bUdowll:,.czyll jako sarnowola budowlanCj w JOZUrnlemu art: 48 prawa budowlanego. Nie rna roznlc rnledzy obiektami 1ymczasowymij stalymi (chyba :ire chodzi a oblekr fymczasowy wzniesiony na 120 dnl).

samowote mozna zalegallzowac, ale po spefnieniu kilku warunkaw. Trzeba bE;dzie udowodnic, ze obiekt budowlany wzniesiony samowolnie nie narusza przepis6w 0 zagospodarowanlu przestrzennym, a w szczegblnosct niiejScowego ptanu zagospodarowania przestrzennego,

Czyfelniczka, zeby zalegalizowac sw6j dom, rnuslalaby wybudowac go w zgcozte z przeplsamt wprowadzonym w zwictzku z utworzeniem parku krajobrazowego. Skoro isfnienietych oblekt6w zakwesfionowal dyrektor parku, zpewnoscla dopatrzyl sill: naruszenia przepis6w ochroniarskich obowiqzUjctcych na terenle parku kralobrazowego,

Zakazy, jakie mogq bye wprowadzone w parku krajobrazowym, okresla art. 14 ustawyo ochronie przyrody. WsrOd mch sazakazy;

" wykonywania prac ziemnych trwale znieksztalcajCjcych rzezbq terenu, 'z wyjcttkiem prac zWiqzanych z zabezpteczenlern przeciwsztormowyrn, przeciwpowodziowym lub przeciwosuwiskowym lubbudowq, odbudowq, utrzymaniem, remonrern alba naprawa urzCjdzen wodnych;

"budowania nOWych obiektow budowlanych w paste szerokoscl 100 m od linil brzeg6w rzek, jezior i innych zblornik.6w wodnych, z wyjqtkiem obiekt6w stuitjcyeh turys1yce wodnej, gospodarce wodnej lub rybackiej; III lokallzowania obiekt6w budowlanych w pasle szerokoscl200 m od krawE;dzibrzegow klifowychoraz w pasie technlcznym brzegu mcrsklego.

-8-

-61-

JAIC ZALEGALIZOWAC 'SAMbwOL~ BUDOWLANA,

JAK ZALEGALIZOWAC SA1vIOWOLtl BUDOWLANA,

siEl u powiatowego inspekforanadzoru budowianego. WiElkszosc osob, kofJczqc budowEl domu, bedzla korzystat Z tej pierwszej formy, czyli zawiadomienia.

Jezell chce sill zamieszkac w swoim domu, choclaz.nls jest jeszcze wykoi'lci:ony, rnozna to zroblc, ale pod warunkiem, ze wyst<tPI sill 0 pozwoienie na uiytkowanie.

Trzeba jednak liezye siEl z 1ym, ze powiafowy inspekfor w pozwoleniuokresll warunki uzytkowanla domu albo uzaleini lego uiytkowanle od wykonania w oznaczonym terminla okreslonych robot budowlanyeh. Przykfadowo rnoze nakazac wykonanie barlerek na balkonaeh, poreczy przy schodach, NasfElpnie nadzar sprawdzl, ezy wykonalo siEl w terminie nakazane robo1y; jesli siEl fegonie zrobl, to pozwcleniezostaniacofnlete. Jeiell jednak zamieszkato siEl w domu bez pozwoleriia na uzyt,kowanie, wtedy grozl kara z tyfufu nielegalnego uzyfkowani? obiekfu budowlanego. W PIZYpadku domu jednorodzinnego wynosi 10 000 zt,a w przypadku budynku gospodarczego ezy domu letniskowego .5000 zt By je wyllczyC, nadzor korzysta z wzoru zawartego w prawie budowlanym (art '59t prawa budowlanego). SfawkEl SOD it mnoi:y slEl przez 10 orazodpowiednl wspalczynnik: kategorli obiekful jego wielkoscl (zawlera Je za/'1cznik do prawa budowlanego). Kara rnoze bye nak/adana wieiokrotnie. P/adt musi fen, kfo riie dopelnil formalnosd.

Aby unikn<tc kary, naleialoby zaprzesfaeu±ytkowania Oesli to moi:liwe) i dopelnie obowlazku zawiadomienia 0 zakonezeniu budowy,Wa:zne jest, aby ad ostatniega wpisu do dziennika budowy nie uplynElIo wlElcej nii fIZYiata.

Kategorie obiekf6w budowlanych

Kategorie obiekt6w budoWlanyth wspOtczynnik Wspfllezynnik
kategorii wlelkD§c1
obiekfu{k) obfekfu(w}
Kalligorillf - budynki mieszkalne jednorodznne 2,0 1,0
KllfegoriaU - budynkl sluza,ce gospodarce romej, 1,0 1,0
jak produkcyjne, gospodaicze, inwentarsko-skladowe
Kafegoria III -jnne nlewj!llkie budynki, jak: domy letniskowe, ,1,0 1,0
budynkl gospodarcze, garai:e do dwoch stanowisk wfqcznie
Kategoria IV - elemenfy dr6g publicznych I kolejowych dr6g 5,0 1,0
szynowych, jak: skrzyZowania IWIlZly, wiazdy, zjazdy, przejazdy,
perony, rampy
Kategoria V - objekfy sportu i rekreacil,jak: stadiony, amflteafry, 10,0 1,0
skocznle I wyciijgl narclarskje, ko[eikl Iinowe, odkryte baseny,
zjezdzalnle
Kafegorla VI - cmentarze 8,0 1,0
Kategoria vn - obiekfy sluzace nawigacjl wodnej, iak: dalby, 7,0 1,0
wysepki cumownicze
Kategorla VIII -Inne budowie 5,0 1,0
WsplilC2}'llnlkwielkokl
I obiekfu{w)
, (kubafurawm3)
"
$2.500 >2.500 >5.000 >10.000
-5.000 -10.000
Kllfegoria IX - budynkl kultury, naukl i o~wiafy, jak: teatry, opery, 4,0 1,0 1,5 2,0 2.,5
kina, muzea, galerle sZfuki, blblioteki, archiwa, domy kultury,
budynkiszkolne i przedszkolne, Infernaly, bursy i domy
sludenckie, laboratorla i plac6wkl badawcze, stacje
meteoro[ogiczne j hydrologiczne, obserwatoria, budynkl
ogrod6w zoologic.;:nych I botanlcznych -6-

- 63-

JAK ZALEGALIZOWAC S.Al\10WOL~ BUDOWLAN1\

JAK ZALEGALIZO\VAC SANIO\VOL~ BUDOWLAN1\

Prezes zerzqdu Pawet Bien

Wspotczynnlkwlelkollici _
obiektu(w)
(powiarzchnia w hal
_';;1 >1-10 >10-20 >20
Ka1egoria XXIII - obJeldy lotnJskowe, Jak: pasy startowe, 10,0 1,0 1,5 2,0 2,5
drogi kotowanJa, plyty lotniskowe, place posfojowe
i manewrowe, I'ldowiska
Kategorla XXIV - obleldy gospcdarkl wodnej, jak: <:bJomikl 9,0 1,0 1,5 2,0 2,-5
wodnei nadpoziomowe, stawy rybne
Wspolczynnlk wlelkoscl
oblekfu_(w)
(dlugosew km)
,;;1 >1·-10 >10-20 >20
Kategorla XXV - drag! I kolej0v.:e drogi szynowe 1,0 1,0 1,5 2,0 2,5
--
Kategorla XXVI - sled, jaR: elekfroeneigetyczne, 8,0 1,0 1,5 2,0 2,5
telekomunlkacyjne, gazowe, cieplownicze, wodocl'lgowe,
kanali<:acyjne oraz rurocl"gi przesytowe
Wsp61czynnlk wlelkosci
obiekfu (w)
(dtugosf w m)
,;;20 >20-100 >100-500 >500
KategoriaXXVII - budowle hydrotechniczne pi~trzClee, 9,0 i.o 1,5 2,0 2,5
upusto~e i regulacyjne, jak:<:apory, pragi i stopnle wodne,
jazy, bramy przeciwpowodziowe, sluzy walowe, syfony, waly
przeclwpowodziowe, kanaly, ~Iuzy zaglowne, opaski J ostrag!
b~egowe, rowy melioracyjne
Kategorlil XXVIII - dragowe I koleJowe obieldymostowe, jak: 5,0 1,0 1,5 2,0 2,5
mostY. estakady, ktadki, przej~eia podziemne, wiaduldy,
przepusty, tunele
Wspalczynnik wielkoscl
obieklu (w)
(wysokosf w m)
,;;20 >20-50 >50-100 >100
Kategoria XXIX - wolno stoiClee kominy J maszty 10,0 1,0 1,5 2,0 2,5
_.- Wsp6tczynnlk wielkosci
obleklu (w)
.-,"_ . (wydajnosf w m3/~)
:s50 >50-100 >100-500 >500
Kategoria XXX - obleldy sluzClce do korzystanla z zasobew 8,0 1,0 1,5 2,0 2,5
wodnych, jak: Ujllcla w6fl-morskieh i ~r6dICldOwych, budowle
zrzurow w(id I sciek6w, pompownie, stacle strefowe, stacle
uzdamlanla woc!y, oczyszczalnie ~clek6w Autor: Renata Krupa-D<tbrowska Konsulfacja merytoiyczna: Marlola Berdysz

Wydawca: Press publica sp. Z 0.0_ ul. Prosta51

00·B38 Warszawa

Zal'lcznik do ustawy - Prawo budowlane z 7lipca 1994 r. (DzU nr 156, poz, 1118 z poznlejszyml zrnlanarnl),

Sprzedai ta.cznie z ~Rzeczpospolit'llJ ISBN 97B·83-61238-29-4

-!i5 -

rp.pl/prawo

Podejrnuj decyzje, kt6rych nikt nie podwazy

Siegaj do tekstow i analiz ekspertow .Rzeczpospolitej" - niekwestionowanego lidera w publikacjach prawnych. Tcraz dostepnych w serwisie rp.pl

~ZECZPOSPOLlTA