ROBERTO MELIANDE ROCHA ADVOGADO EXMO. SR. DR. DESEMBARGADOR 3 VICE-PRESIDENTE DO TRIBUNAL DO ESTADO DO RIO DE JANEIRO.

Recurso Especial n 0026452-87.2010.8.19.0003

VERDE MAR EMPREENDIMENTOS IMOBILIRIOS S.A j devidamente qualificada nos autos da Apelao Cvel, em epigrafe, em que figura como Apelante ANGRA GREEN COAST RESIDENCE SERVICE & MARINA por seu advogado, vem presena de Vossa Excelncia, com fundamento no artigo 544 do Cdigo de Processo Civil, interpor o presente Agravo de Instrumento em face de deciso denegatria de Recurso Especial, pelos motivos de fato e de direito a seguir aduzidos, requerendo seja o mesmo encaminhado ao Egrgio Superior Tribunal de Justia para julgamento.

Outrossim, em consonncia com a Lei 12.322/10, o presente segue sem a formao de instrumento. Ademais, conforme o disposto no art. 544, 2, esta pea no depende do pagamento das custas para ser processada.

Termos em que, pede deferimento.

ROBERTO MELIANDE ROCHA OAB/RJ 142.315

MANOELA VASCONCELOS CAMELO OAB/RJ 180.115-E

Rua Visconde de Piraj, n 433, grupo 201, Ipanema - Rio de Janeiro RJ Tel. (21) 2523-4400. Pgina 1 de 23

ROBERTO MELIANDE ROCHA ADVOGADO RAZES DA AGRAVANTE

Agravante: VERDE MAR EMPREENDIMENTOS IMOBILIRIOS S.A Agravada: ANGRA GREEN COAST RESIDENCE SERVICE & MARINA ORIGEM: TRIBUNAL DE JUSTIA DO RIO DE JANEIRO RECURSO ESPECIAL 0026452-87.2010.8.19.0003

Egrgio Tribunal! nclitos Ministros!

Trata-se de Agravo de Instrumento em face de deciso monocrtica que negou seguimento ao Recurso Especial interposto perante acrdo proferido pelo Egrgio Tribunal de Justia do Estado Rio de Janeiro.

Ocorre que a deciso em questo no apresentou o costumeiro acerto, conforme restar demonstrado nos pargrafos ulteriores.

I - SNTESE DA DEMANDA

1. Cabe precipuamente destacar que 20 aes idnticas a presente foram distribudas entre as turmas deste colendo tribunal, destas, 09 (nove) j foram apreciadas e tiveram, s.m.j, a correta soluo ao conflito de interesses, negando provimento ao recurso de apelao interposto pelo condmino apelante, conforme se verifica nas emendas abaixo transcritas:

TRIBUNAL

DE

JUSTIA

SEGUNDA

CMARA

CVEL

Apelao Cvel n: 0026449-35.2010.8.19.0003 Apelante: ANGRA GREEN COAST RESIDENCE SERVICE E MARINA Apelada: VERDE MAR EMPREENDIMENTOS

IMOBILIRIOS S.A. Relatora: DES. ELISABETE FILIZZOLA DECISO

Rua Visconde de Piraj, n 433, grupo 201, Ipanema - Rio de Janeiro RJ Tel. (21) 2523-4400. Pgina 2 de 23

ROBERTO MELIANDE ROCHA ADVOGADO CONDOMNIO. COBRANA DE COTAS CONDOMINIAIS. EMPREENDIMENTO EM QUE AINDA EXISTEM UNIDADES EM CONSTRUO. CONVENO QUE REGULA O

PAGAMENTO DAS COTAS. HABITE-SE. VENIRE CONTRA FACTUM PROPRIUM. O titular dos direitos sobre a unidade autnoma tem o dever jurdico de solvimento das obrigaes frente ao condomnio, na proporo da sua frao ideal (art. 1.336, I, do Cdigo Civil), certo que a prestao condominial tem natureza de obrigao propter rem, que faz com que a mesma adira coisa. A dvida, assim, pertence unidade imobiliria e deve ser assumida pelo proprietrio ou pelo titular dos direitos sobre a unidade autnoma, desde que esse tenha estabelecido relao jurdica direta com o condomnio. Embora a Certido expedida pelo Registro de Imveis comprove que a r a legtima proprietria do imvel ainda em construo, no est a mesma obrigada ao pagamento da cota condominial em virtude do que dispe a Conveno do Condomnio, ao determinar que asunidades imobilirias ainda no concludas somente passaro a contribuir para as despesas condominiais a partir da data de concesso dos seus respectivos habitese A Conveno que constitui o condomnio de observncia obrigatria para os titulares de direito sobre as unidades, pelo que qualquer acordo que modifique, ainda que indiretamente, clusula convencional, no pode ter

validade, salvo se constante de regular alterao da Conveno, atendido o quorum exigido por esta para as deliberaes. A conduta contraditria da Apelante atrai a incidncia do princpio do nemo potest venire contra factum proprium, na medida em que funda a presente cobrana em deciso assemblear cuja nulidade invoca em ao autnoma, restando patente a violao ao princpio da boa-f objetiva. RECURSO A QUE SE NEGA SEGUIMENTO, NA FORMA DO ART. 557, CAPUT, DO CPC.
Rua Visconde de Piraj, n 433, grupo 201, Ipanema - Rio de Janeiro RJ Tel. (21) 2523-4400. Pgina 3 de 23

ROBERTO MELIANDE ROCHA ADVOGADO

-----------------------------------------------------------------Primeira Cmara Cvel Apelao Cvel Processo n 0026444-13.2010.8.19.0003 Apelante: ANGRA GREEN COAST RESIDENCE SERVICE & MARINA Apelado: VERDE MAR EMPREENDIMENTOS IMOBILIRIOS S/A Relator: Des. MALDONADO DE CARVALHO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. CONDOMNIO. AO DE

COBRANA DE COTAS CONDOMINIAIS EM ATRASO. CRITRIO DE COBRANA EXPRESSO EM CONVENO CONDOMINIAL. UNIDADES EM CONSTRUO. AUSNCIA DE OBRIGATORIEDADE DE PAGAMENTO DAQUELAS UNIDADES QUE AINDA NO OBTIVERAM O HABITE-SE DA MUNICIPALIDADE. FIXAO. ART. 20, HONORRIOS 4, CPC. ADVOCATCIOS. DECISO QUE

INTEGRALMENTE SE MANTM. RECURSO QUE SE NEGA PROVIMENTO.

--------------------------------------------------------------Apelao Cvel n 0026451-05.2010.8.19.0003 Apelante: ANGRA GREEN COAST RESIDENCE SERVICE & MARINA Advogado: Flvio Marques Alexandrino Nogueira Apelado: VERDE MAR EMPREENDIMENTOS IMOBILIRIOS LTDA Advogado: Roberto Meliande Rocha Relator: Desembargador Andr Ribeiro CONDOMNIO. COBRANA DE COTAS CONDOMINIAIS. EMPREENDIMENTO IMOBILIRIO. PROPRIDEDADE DE UNIDADE AUTNOMA EM CONSTRUO. CONVENO QUE REGULA O PAGAMENTO DAS COTAS. AUSNCIA DE HABITE-SE. VENIRE CONTRA FACTUM PROPRIUM.

Rua Visconde de Piraj, n 433, grupo 201, Ipanema - Rio de Janeiro RJ Tel. (21) 2523-4400. Pgina 4 de 23

ROBERTO MELIANDE ROCHA ADVOGADO O titular dos direitos sobre a unidade autnoma tem o dever jurdico de solver das obrigaes frente ao Condomnio, na proporo da sua frao ideal (art. 1.336, I, do Cdigo Civil), certo que a prestao condominial tem natureza de obrigao propter rem, que faz com que a mesma adira coisa. A dvida, assim, pertence unidade imobiliria e deve ser assumida pelo proprietrio ou pelo titular dos direitos sobre a unidade autnoma, desde que esse tenha estabelecido relao jurdica direta com o condomnio. Entretanto, embora seja a parte r a legtima proprietria da unidade em construo, no est a mesma obrigada ao pagamento da integralidade da cota condominial em virtude do que dispe a Conveno do Condomnio, na clusula 39,nico ao determinar que as unidades imobilirias ainda no concludas somente passaro a contribuir para as despesas condominiais a partir da data de concesso dos seus respectivos 'habite-se', mantida a regra de proporcionalidade do rateio prevista no caput desta clusula. Desse modo, a Conveno que constitui o condomnio de observncia obrigatria para os titulares de direito sobre as unidades, motivo pelo qual qualquer acordo que modifique, ainda que indiretamente, clusula convencional, no pode ter validade, salvo se constante de regular alterao da Conveno, atendido o qurum exigido por esta para as deliberaes. Considerando, ainda, que o apelante, em ao autnoma, busca anular a ventilada assemblia por ausncia de quorum, inclusive, no pode se valer da mesma para buscar impor ao autor obrigao nela assumida. Assim, a conduta contraditria da Apelante atrai a incidncia do princpio do nemo potest venire contra factum proprium, na medida em que funda a presente cobrana em deciso assemblear cuja nulidade invoca em ao autnoma, restando patente a violao ao princpio da boa-f objetiva. RECURSO A QUE SE NEGA SEGUIMENTO, NA FORMA DO ART. 557, CAPUT, DO CPC.

Rua Visconde de Piraj, n 433, grupo 201, Ipanema - Rio de Janeiro RJ Tel. (21) 2523-4400. Pgina 5 de 23

ROBERTO MELIANDE ROCHA ADVOGADO -----------------------------------------------------------------TRIBUNAL DE JUSTIA DCIMA SEGUNDA CMARA CVEL Apelao Cvel no processo n 0026460-64.2010.8.19.0003 Apelante: ANGRA GREEN COAST RESIDENCE SERVICE & MARINA Apelado: VERDE MAR EMPREENDIMENTOS IMOBILIRIOS S.A. Relator: DES. Antnio Ilozio Barros Bastos APELAO CVEL. AO DE COBRANA DE COTAS CONDOMINIAIS. AUSNCIA DE OBRIGATORIEDADE DE PAGAMENTO DAS UNIDADES QUE AINDA NO OBTIVERAM O HABITE-SE DA MUNICIPALIDADE. PREVISO EXPRESSA DO ARTIGO 39 DA CONVENO DO CONDOMNIO. 1- Unidade que ainda no possui o habite-se. 2- Incidncia do Artigo 39 da Conveno do Condomnio: (...) Pargrafo nico As unidades imobilirias ainda no concludas, somente passaro a contribuir para as despesas condominiais a partir da data da concesso dos seus respectivos habite se, mantida a regra de proporcionalidade de rateio prevista no caput, desta clusula, enquanto remanescerem unidades sem habite-se. 3- Posterior assemblia onde a R teria se comprometido a pagar as cotas, de forma gradativa, que no se presta a criar novo direito, pois est sendo alvo de anulao em ao movida pelo prprio Condomnio. 4- Recurso a que se nega seguimento como permite o artigo 557, caput, do CPC. (grifou-se)

-----------------------------------------------------------------TRIBUNAL DE JUSTIA DO ESTADO DO RIO DE JANEIRO DCIMA OITAVA CMARA CVEL Apelao Cvel n 0026447-65.2010.8.19.0003 Apelante: Angra Green Coast Residence Service e Marina Apelado: Verde Mar Empreendimentos Imobilirios S/A Relatora: Des. HELENA CANDIDA LISBOA GAEDE
Rua Visconde de Piraj, n 433, grupo 201, Ipanema - Rio de Janeiro RJ Tel. (21) 2523-4400. Pgina 6 de 23

ROBERTO MELIANDE ROCHA ADVOGADO APELAO. COBRANA DE COTAS CONDOMINIAIS.

EMPREENDIMENTO

IMOBILIRIO.

PROPRIDEDADE DE

UNIDADE AUTNOMA EM CONSTRUO. CONVENO QUE REGULA O PAGAMENTO DAS COTAS. AUSNCIA DE HABITE-SE. VENIRE CONTRA FACTUM PROPRIUM. O TITULAR DOS DIREITOS SOBRE A UNIDADE AUTNOMA TEM O DEVER JURDICO DE SOLVER AS OBRIGAES FRENTE AO CONDOMNIO, NA PROPORO DA SUA FRAO IDEAL (ART. 1.336, I, DO CDIGO CIVIL), CERTO QUE A PRESTAO

CONDOMINIAL TEM NATUREZA DE OBRIGAO PROPTER REM, QUE FAZ COM QUE A MESMA ADIRA COISA. A DVIDA, ASSIM, PERTENCE UNIDADE IMOBILIRIA. CONTUDO, EMBORA SEJA A PARTE R A LEGTIMA PROPRIETRIA DA UNIDADE EM CONSTRUO, NO EST A MESMA OBRIGADA AO PAGAMENTO DA

INTEGRALIDADE DA COTA CONDOMINIAL EM VIRTUDE DO QUE DISPE A CONVENO DO CONDOMNIO, NA CLUSULA UNIDADES SOMENTE 39,NICO AO DETERMINAR NO QUE AS

IMOBILIRIAS PASSARO A

AINDA

CONCLUDAS PARA AS

CONTRIBUIR

DESPESAS CONDOMINIAIS A PARTIR DA DATA DE CONCESSO DOS SEUS RESPECTIVOS 'HABITE-SE'. A CONDUTA CONTRADITRIA DA APELANTE ATRAI A INCIDNCIA DO PRINCPIO DO NEMO POTEST VENIRE CONTRAFACTUM PROPRIUM, NA MEDIDA EM QUE FUNDA A PRESENTE COBRANA EM DECISO ASSEMBLEAR CUJA NULIDADE INVOCA EM AO AUTNOMA,

RESTANDO PATENTE A VIOLAO AO PRINCPIO DA BOAF OBJETIVA. RECURSO A QUE SE NEGA SEGUIMENTO, NA FORMA DO ART. 557, CAPUT, DO CPC. (grifou-se) -------------------------------------------------------------QUARTA CMARA CVEL APELAO CVEL N 0026458-94.2010..8.19.0003
Rua Visconde de Piraj, n 433, grupo 201, Ipanema - Rio de Janeiro RJ Tel. (21) 2523-4400. Pgina 7 de 23

ROBERTO MELIANDE ROCHA ADVOGADO Apelante: ANGRA GREEN COSTA RESIDENCE SERVICE & MARINA Apelado: VERDE MAR EMPREENDIMENTOS IMOBILIRIOS S.A. Relator: Desembargador MARCELO LIMA BUHATEM DIREITO CIVIL - DEMANDA DE COBRANA DE COTAS CONDOMINIAIS - SENTENA DE IMPROCEDNCIA CONVENO QUE AFASTA DO MBITO DE INCIDNCIA DA COBRANA HABITE-SE UNIDADES NO CONTEMPLADAS SUPPRESSIO, COM PELA

ALEGAO

DE

SUPOSTA RENNCIA AO DIREITO DE NO PAGAR, EM VIRTUDE DE PAGAMENTOS ANTERIORES ACORDADOS EM ASSEMBLEIA - SURRECTIO, QUE CONSISTIRIA NA JUSTA EXPECTATIVA DA PARTE AUTORA DE CONTINUAR A RECEBER TAIS VALORES - TU QUOQUE, DIANTE DO AJUIZAMENTO ANTERIOR PELO DEMANDANTE DE

DEMANDA ANULATRIA DA ASSEMBLEIA ORA INVOCADA HONORRIOS CORRETAMENTE ARBITRADOS -

SENTENA QUE SE MANTM. 1. Cinge-se a controvrsia recursal ao inconformismo do apelante relativamente ao julgamento de improcedncia de seu pedido de cobranas de cotas condominiais em face da r, quanto unidade imobiliria ainda no detentora do habitese e, por tal razo, fora do mbito de incidncia da cobrana por fora de clusula da conveno. Poder Judicirio Tribunal de Justia do Estado do Rio de Janeiro 2. Para tanto, invoca a teoria da boa-f objetiva, notadamente nas modalidades suppressio/surrectio, sustentando que a demandada se comprometeu em

assembleia ao pagamento das cotas condominiais, ainda que no atendido o disposto na conveno, tendo, inclusive, realizado pagamentos, o que caracterizaria a renncia ao direito de no pagar previsto em conveno (suppressio),

Rua Visconde de Piraj, n 433, grupo 201, Ipanema - Rio de Janeiro RJ Tel. (21) 2523-4400. Pgina 8 de 23

ROBERTO MELIANDE ROCHA ADVOGADO gerando na parte autora a legtima expectativa de receber a verba (surrectio). 3. Segundo autorizada doutrina, pela Verwinkung (Supressio), Caducidade, renncia tcita, deseficcia, ocorre perda da possibilidade de fazer valer um direito, em virtude da decorrncia do tempo (...) ou do comportamento do titular desse direito contrrio boa-f objetiva. 4. Surrectio. a vantagem advinda da incidncia da supressio ou Verwinkung, caracterizando-se como liberao

de possibilidade de ao ou de recuperao de liberdade de ao. 5. Verifica-se, portanto, que a surrectio, nada mais do que justa expectativa criada na parte contrria, em decorrncia do comportamento do adversrio, sinalizando no sentido da renncia do direito. 6. Todavia, para que o beneficirio adquira a posio jurdica mais vantajosa-aquisio de direitos ou liberao de direito ou liberao de prestao - deve estar presente a boa-f objetiva e subjetiva, isto , o beneficirio deve encontrar-se numa conjuntura que objetivamente um sujeito normal acreditaria, quer no no exerccio superveniente do direito da contraparte, quer na excelncia do seu prprio direito. 7. In casu, como resta incontroverso que o prprio demandante ajuizou ao pretendendo a nulidade da assembleia geral que serve de arcabouo para o seu argumento de que a parte r teria renunciado ao direito de no pagar as cotas condominiais das unidades desprovidas de habite-se, verifica-se que no h que se falar em justa expectativa ou em crena no no exerccio do direito superveniente da outra parte. 8. Foroso reconhecer que na hiptese versada, diante do comportamento contraditrio da parte autora, que invoca assembleia condominial, naquilo que lhe favorvel,

pretendendo, porm a sua anulao por aspectos que se lhe afiguram desvantajosos, tem-se a incidncia de figura correlata s duas primeiras citadas denominada de Tu quoque
Rua Visconde de Piraj, n 433, grupo 201, Ipanema - Rio de Janeiro RJ Tel. (21) 2523-4400. Pgina 9 de 23

ROBERTO MELIANDE ROCHA ADVOGADO (Subespcie do venire. Em suma, Desdobramento da boa-f objetiva, visando evitar que uma das partes da relao negocial surpreenda a outra negativamente. Assim, no se permite que a parte admita incidir determinada norma ou clusula para impor situao contraparte que lhe seja vantajosa e, quando essa norma possa lhe trazer desvantagem, negue-se a admitir sua incidncia). 9. Honorrios de sucumbncia corretamente arbitrados em R$ 1.000,00 (mil reais), tendo sido inteiramente respeitados os critrios impostos no artigo 20, 4, do CPC, e nos fatores descritos no art. 20, 3, a , b e c, do mesmo diploma, bem assim os critrios da equidade e da proporcionalidade exigidos pela doutrina, no se justificando a reduo do valor arbitrado, notadamente se considerada a impossibilidade de se baratear os honorrios de advogado, de molde a violar a exigncia de justa remunerao do trabalho profissional. NEGA-SE PROVIMENTO AO RECURSO. OITAVA CMARA CVEL DO TRIBUNAL DE JUSTIA DO ESTADO DO RIO DE JANEIRO ----------------------------------------------------------------Apelao Cvel n: 0026433-81.2010.8.19.0003 Apelante: Angra Green Coast Residence Service & Marina Apelado: Verde Mar Empreendimentos Imobilirios S/A Relatora: Des. Mnica Maria Costa APELAO CVEL. COBRANA DE COTAS CONDOMINIAIS. PREVISO EXPRESSA NA CONVENO DE AUSNCIA DE OBRIGATORIEDADE DE PAGAMENTO PELAS UNIDADES QUE AINDA NO OBTIVERAM O HABITE-SE. ACORDO SUPERVENIENTE EM ASSEMBLEIA GERAL

EXTRAORDINRIA, CUJA VALIDADE QUESTIONADA PELO PRPRIO AUTOR. VENIRE CONTRA FACTUM

PROPRIUM. 1. Trata-se de ao de cobrana de cotas condominiais de unidade em construo ajuizada em face de incorporadora, em
Rua Visconde de Piraj, n 433, grupo 201, Ipanema - Rio de Janeiro RJ Tel. (21) 2523-4400. Pgina 10 de 23

ROBERTO MELIANDE ROCHA ADVOGADO virtude de acordo de pagamento firmado em assembleia geral extraordinria. 2. Obrigao de natureza propter rem. 3. Embora seja a parte r a legtima proprietria da unidade em construo, no est a mesma obrigada ao pagamento da cota condominial por previso convencional. 4. Clusula 39 da Conveno Condominial que prev em seu pargrafo nico que as unidades imobilirias ainda no concludas, somente passaro a contribuir para as despesas condominiais a partir da data de concesso dos seus respectivos habite-se 5. A conveno que constitui o condomnio de observncia obrigatria para os titulares de direito sobre as unidades (art. 1.333 do Cdigo Civil), no podendo ter validade acordo que modifique suas clusulas, salvo se constante de regular alterao da conveno, o que no o caso. 6. Cumprimento do acordado durante cinco anos que no torna a cobrana legtima. 7. Conduta do autor flagrantemente contraditria, na medida em que o acordo foi firmado em assembleia, cuja declarao de nulidade arguida pelo prprio autor em demanda distinta. Incidncia do princpio do nemo potest venire contra factum proprium. Violao do princpio da boa-f objetiva. 8. Manuteno da verba honorria fixada, que se mostra razovel e condizente com o valor da cobrana 9. Recurso ao qual se nega seguimento.

At a presente data, a stima deciso ainda no havia sido publicada, desta forma, segue abaixo o andamento processual: TRIBUNAL DE JUSTIA DO ESTADO DO RIO DE JANEIRO DECIMA NONA CAMARA CIVEL Apelao Cvel n: 0026431-14.2010.8.19.0003 Apdo : Verde Mar Empreendimentos Imobilirios S/A

Apte :

Angra Green Coast Residence Service e Marina

Rua Visconde de Piraj, n 433, grupo 201, Ipanema - Rio de Janeiro RJ Tel. (21) 2523-4400. Pgina 11 de 23

ROBERTO MELIANDE ROCHA ADVOGADO Relator: DES. CLAUDIO BRANDAO. APELACAO CVEL. Condomnio em Edifcio. Despesas Condominiais. COBRANCA DE COTAS CONDOMINIAIS Desembargador: DES. CLAUDIO BRANDAO Decisao (TAB): POR UNANIMIDADE, NEGOU-SE

PROVIMENTO AO RECURSO NOS TERMOS DO VOTO DO DES. RELATOR. Tipo de Decisao: CONFIRMADA (DESPACHO). SESSAO DE JULGAMENTO: 03/04/2012 Des. Presidente: DES. DENISE LEVY TREDLER Vogal(ais): DES. GUARACI DE CAMPOS VIANNA DES. A (O) SENTENCA

DENISE LEVY TREDLER

2. A presente ao de cobrana de cotas condominiais foi proposta pelo ora Agravado (condomnio Autor) que condomnio edilcio de natureza residencial que pretende, atravs da presente lide, a satisfao de cotas condominiais originadas por unidade em construo que de propriedade da ora Agravante. Ocorre que existe previso expressa na conveno de condomnio elidindo a cobrana de tais cotas das unidades que ainda no possuem o habite-se, como o caso da unidade em comento. 3. O condomnio, ao propor a presente demanda, juntou a conveno de condomnio, bem como a certido de nus da unidade que entende ser geradora de obrigaes condominiais. Todavia, no observou o teor dos documentos como ser adiante explanado: 4. A conveno de condmino, em sua clusula 39, traz a hiptese de iseno de pagamento de cotas condominiais para unidades que ainda no tem habite-se, como o caso da unidade em comento, como se depreende da simples leitura da certido de nus reais juntada tambm pelo Apelante. 5. Para facilitar a cognio do tema, a transcrio da aludida clusula torna-se necessria:

Rua Visconde de Piraj, n 433, grupo 201, Ipanema - Rio de Janeiro RJ Tel. (21) 2523-4400. Pgina 12 de 23

ROBERTO MELIANDE ROCHA ADVOGADO Clusula 39 Tendo em vista a ocorrncia da concesso do habite-se para determinadas unidades (habite-se parcial), antes da concluso total do Empreendimento, descrito na clusula 7 (stima), o rateio das despesas decorrentes de sua utilizao ainda que antes da realizao da Assembleia Geral de Instalao do Condomnio, ser feito, nas devidas propores, apenas entre os

condminos proprietrios dessas unidades, com base no somatrio dos fatores de rateio atribudos Paragrafo imobilirias s unidades com As no habite-se. unidades concludas,

nico ainda

somente passaro a contribuir para aas despesas condominiais a partir da data da concesso dos seus respectivos habitese, mantida a regra de proporcionalidade de rateio prevista no caput, desta clusula, enquanto remanescerem unidades sem habite-se. grifou-se

6. O condomnio, como dito, juntou aos autos a certido de nus reais da unidade imobiliria geradora do dbito condominial, sendo certo que da simples leitura da mencionada certido, logo em sua primeira frase, traz a informao de que a unidade est em construo e, continuando a sua leitura, observa-se que no consta qualquer averbao de habite-se, isto devido ao fato de que a unidade em questo ainda encontra-se em construo, e, por conseguinte, ainda no obteve o habite-se. 7. Isto posto, infere-se pela anlise da documentao juntada pelo prprio Agravado que as cotas condominiais da unidade em comento ainda no so devidas e s sero quando da concluso de sua construo e expedio do respectivo habite-se. 8. Quando da audincia, o ora Agravado requereu a juntada de documento, que oportunamente foi impugnado pela empresa Agravante, pois no constava dos autos e no tinha a natureza de fato ou documento novo, entretanto no foi aceito pelo Juzo. Tal
Rua Visconde de Piraj, n 433, grupo 201, Ipanema - Rio de Janeiro RJ Tel. (21) 2523-4400. Pgina 13 de 23

ROBERTO MELIANDE ROCHA ADVOGADO documento se refere ao acordo celebrado atravs da Assemblia Geral Extraordinria, onde Autor e Ru convencionaram, dentre outros assuntos, o pagamento parcial das cotas de condomnio das unidades em construo. 9. Em razo do documento juntado pelo Autor, ora Agravado, a R alegou questo prejudicial de mrito com fundamento no artigo 265, IV, a do Cdigo de Processo Civil, visto que o prprio Agravado ingressou com processo n 2007.001.092690-5, em trmite perante a 49 Vara Cvel da Capital, onde requer a anulao da Assembleia Geral Extraordinria argumentando ausncia de qurum, juntando inclusive cpia da inicial daquele feito. 10. Em rplica, a parte Agravada apontou a existncia de suppressio e surrectio, argumentando que o pagamento reiterado de cotas condominiais pela Agravante, que destaque-se foram pagas to somente em razo do acordo firmado, geraria legtima expectativa de recebimento, mesmo em desacordo com o disposto na Conveno de Condomnio. 11. Na sentena, o ilustre magistrado a quo rejeitou a questo prejudicial de mrito arguida pela ora Agravante, bem como, os argumentos lanados pelo Agravado da existncia de suppressio e surrectio, e julgou o pedido do Apelante improcedente conforme trecho transcrito da r. sentena: ...rejeito a questo prejudicial lanada na presente audincia, referente suspeno do processo at a soluo da ao de anulao de assembleia de condminos realizada em 2005, uma vez que a anlise desta lide independe da deciso a ser proferida noutro processo, eis que o dever ou no de pagamento das cotas condominiais, no

presente caso, ser analisando com base no que dispe a conveno de condomnio, pelo que pouco importa os termos da assembleia. Inicialmente rejeito o pedido defensivo quanto a impugnao da juntada da cpia da ata de assembleia de condomnio realizada em 2005, pois a despeito de no se tratar de documento
Rua Visconde de Piraj, n 433, grupo 201, Ipanema - Rio de Janeiro RJ Tel. (21) 2523-4400. Pgina 14 de 23

ROBERTO MELIANDE ROCHA ADVOGADO novo, no sentido estrito da palavra, tal

documento h de subsidiar a apreciao judicial desta controvrsia, pelo que deve ser admitido excepcionalmente por este Juzo, mormente porque poderia at mesmo exigi-lo de ofcio, ante o despego figura do magistrado como mero expectador do debate entre as partes. A parte r no nega que o imvel em questo esteja inserido nos limites do condomnio autor, nem nega o inadimplemento das cotas

condominiais descritas na petio inicial, porm apresenta justificativa quanto ausncia de obrigao de pagamento de tais rubricas, uma vez que se refere a unidade autnoma que ainda no foi construda ou no possui ainda a concesso do habite-se, sendo que a parte autora, em rplica, no nega que o imvel objeto da lide no possua o respectivo habite-se concedido pela municipalidade. Tais pontos so incontroversos nos autos, pelo que basta apenas a interpretao da conveno de condomnio e o suposto acordo realizado pela parte r em assembleia de condminos, quando se

comprometeu a efetuar o pagamento de cotas condominiais de imveis no construdos. O artigo 39 da conveno de condomnio extremamente claro ao dispor que somente as unidades autnomas j construdas e com habite-se seriam responsveis pelo

pagamento, motivo pelo qual no h a mnima possibilidade de se impor a parte r a obrigao de pagar as cotas condominiais das unidades sem habite-se do Municpio. Diversamente do que exposto na rplica

apresentada pela parte autora na presente

Rua Visconde de Piraj, n 433, grupo 201, Ipanema - Rio de Janeiro RJ Tel. (21) 2523-4400. Pgina 15 de 23

ROBERTO MELIANDE ROCHA ADVOGADO audincia, impossvel aplicar-se ao caso a teoria da surrectio, decorrente do princpio da boa-f objetiva, tendo em vista que a prpria assembleia extraordinria em que a r se comprometeu ao pagamento encontra-se

sendo objeto de pedido de impugnao pelo prprio petio condomnio, inicial conforme do cpia da n

processo

2007.001.092690-5 em trmite perante a 49 Vara Cvel da Capital, que justamente

pretende a anulao da referida assembleia, pelo que inexiste boa-f objetiva tambm da parte autora, razo pela qual deve ser repelida a tese autoral quando ao acordo assemblear de pagamento das cotas

condominiais, mormente porque importou em alterao da conveno de condomnio sem que houvesse qurum qualificado para tal modificao. Assim, enquanto no houver a construo das unidades faltantes, nem

concesso de habite-se pela municipalidade, no tem a r a obrigao de pagamento das cotas condominiais de tais imveis. Diante do exposto, JULGO IMPROCEDENTE o pedido descrito na inicial e condeno o autor ao pagamento das despesas processuais e honorrios advocatcios, que fixo em R$ 1.000,00 (um mil reais), nos termos do artigo 20, 4 do Cdigo de Processo Civil. Aps o transito em julgado, certificado o correto recolhimento das custas, d-se baixa e arquivem-se. Publicada em audincia. Intimados os presentes. Registre-se.... (Grifo nosso) 12. Ao Recurso de Apelao foi conferido provimento, conforme transcrio da emenda da r. deciso monocrtica.
Rua Visconde de Piraj, n 433, grupo 201, Ipanema - Rio de Janeiro RJ Tel. (21) 2523-4400. Pgina 16 de 23

ROBERTO MELIANDE ROCHA ADVOGADO DECISO MONOCRTICA 1. COBRANA DE COTAS CONDOMINIAIS. 2. ASSEMBLIA EXTRAORDINRIA COM

PRESENA DO DEMANDADO, NA QUAL FOI CELEBRADO ACORDO PARA PAGAMENTOS PROPORCIONAIS, OS QUAIS VINHAM SENDO HONRADOS PELO DEVEDOR. 3. PREVALNCIA DO ACORDO CELEBRADO, SENDO VLIDA A ASSEMBLIA REALIZADA ENQUANTO NO DECIDIDO EM CONTRRIO. 4. SENTENA REFORMADA. 5. RECURSO PROVIDO, NA FORMA DO ART.557, 1 - A, DO C.P.C.

13. Da referida deciso foi oposto agravo interno que foi negado seguimento mantidos integralmente os argumentos lanados pelo MD Relator.

II - DA REFORMA DA DECISO

Insurge-se a empresa Agravante contra a deciso monocrtica, proferida nos autos da ao em epgrafe, que opinou pelo indeferimento do processamento do recurso especial, sob a fundamentao de estar contrrio orientao do Superior Tribunal de Justia, no ter sido emitido juzo sobre as violaes apontadas, no obstante a oposio dos competentes embargos e, ainda, a impossibilidade do revolvimento ftico da matria.

Data mxima vnia, esse posicionamento merece reparo, pois que o recurso vem assentado no fato do acrdo guerreado ter interpretado o caso contrariamente ao que dispe Lei Federal, bem como em divergncias jurisprudenciais especficas, merecendo sim a apreciao deste Colendo Tribunal.

Isto porque conforme j explanado e evidenciado nos autos, a ata assemblear, que possui natureza contratual e, por conseguinte, vinculante entre as partes claramente NULA, fato que pode ser constatado pela simples leitura dos autos (Ata Assemblear fls / Convenco condominial.
Rua Visconde de Piraj, n 433, grupo 201, Ipanema - Rio de Janeiro RJ Tel. (21) 2523-4400. Pgina 17 de 23

ROBERTO MELIANDE ROCHA ADVOGADO

esse o posicionamento manso e pacifico desse E. Superior Tribunal de Justia:

III DA DECISO AGRAVADA

A deciso que indeferiu o processamento do Recurso Especial interposto veio assim fundamentada: O recorrente no ops os embargos de declarao com o propsito de ver sanado qualquer dos vcios referidos no artigo 535, do Cdigo de Processo Civil, ou para ver corrigido eventual erro material. Ao revs, foram os declaratrios opostos com finalidade de prequestionamento e natureza infringente. Nesse sentido:

EMBARGOS

DE

DECLARAO.

OMISSO.

CONTRADIO. OBSCURIDADE.INEXISTNCIA. 1. Os embargos de declarao somente so cabveis quando presente, ao menos, uma das hipteses previstas no artigo 535 do Cdigo de Processo Civil. 2. A jurisprudncia desta Corte firme no sentido de que os embargos de declarao, ainda que opostos com o objetivo de prequestionamento visando interposio do apelo extraordinrio, no
Rua Visconde de Piraj, n 433, grupo 201, Ipanema - Rio de Janeiro RJ Tel. (21) 2523-4400. Pgina 18 de 23

ROBERTO MELIANDE ROCHA ADVOGADO podem ser acolhidos quando inexistentes omisso, contradio ou obscuridade na deciso recorrida. 3. Pacfico o entendimento desta Corte e do Supremo Tribunal Federal de que, em se tratando de matria criminal, o prazo para interposio de agravo de instrumento contra deciso que no admite recurso especial de cinco dias, nos termos do artigo 28 da Lei n 8.038/1990. 4. Embargos declaratrios rejeitados. (EDcl no AgRg no Ag 1092082/PR, Rel. Ministro HAROLDO RODRIGUES (DESEMBARGADOR

CONVOCADO DO TJ/CE), SEXTA TURMA, julgado em 02/02/2010, DJe 01/03/2010)

PROCESSO DECLARAO IRRESIGNAO INFRINGENTES. CONTRADIO

CIVIL. NO DA

EMBARGOS RECURSO PARTE.

DE

ESPECIAL. EFEITOS

IMPOSSIBILIDADE. COM OUTROS JULGADOS.

INADMISSIBILIDADE. PREQUESTIONAMENTO INTERPOSIO PARA DE FINS DE

RECURSO

EXTRAORDINRIO. INVIABILIDADE. 1. A atribuio de efeitos modificativos aos embargos declaratrios possvel apenas em situaes excepcionais, em que sanada a omisso, contradio ou obscuridade, a alterao da deciso surja como conseqncia lgica e necessria. 2. No h previso no art. 535 do CPC, quer para reabertura do debate, quer para anlise de questes no abordadas nos acrdos recorridos, notadamente quando fundados os embargos de declarao no mero inconformismo da parte.

Rua Visconde de Piraj, n 433, grupo 201, Ipanema - Rio de Janeiro RJ Tel. (21) 2523-4400. Pgina 19 de 23

ROBERTO MELIANDE ROCHA ADVOGADO 3. A contradio que d ensejo a embargos de declarao a que se estabelece no mbito interno do julgado embargado. 4. Os embargos declaratrios no se prestam a viabilizar o acesso da parte ao recurso

extraordinrio, se a questo constitucional no surgiu no acrdo recorrido e nem foi suscitado em momento anterior. 5. No so admissveis, no mbito do recurso especial, a oposio dos embargos de declarao com a finalidade de prequestionamento de

dispositivos constitucionais, como meio transverso de forar a abertura da via extraordinria. 6. Embargos de declarao no recurso especial rejeitados. (EDcl no REsp 1128929/PR, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em

04/11/2010, DJe 16/11/2010)

No que tange aos demais artigos ditos violados, o exame das razes recursais revela que o recorrente pretende, por via transversa, a reviso de matria de fato, apreciada e julgada com base nas provas produzidas nos autos, quais sejam, a validade do negcio jurdico e a obrigao de pagamento das cotas condominiais. Oportuno realar, a esse respeito, o consignado no julgamento do REsp 336.741/SP, Rel. Min. Fernando Gonalves, DJ 07/04/2003, "(...) se, nos moldes em que delineada a questo federal, h necessidade de se incursionar na seara fticoprobatria, soberanamente decidida pelas instncias ordinrias, no merece trnsito o recurso especial, ante o veto da smula 7STJ. Neste sentido: ADMINISTRATIVO SERVIDO ESPECFICA E PROCESSUAL CIVIL.

ADMINISTRATIVA. PARA

PROCURAO RECONVENO.

Rua Visconde de Piraj, n 433, grupo 201, Ipanema - Rio de Janeiro RJ Tel. (21) 2523-4400. Pgina 20 de 23

ROBERTO MELIANDE ROCHA ADVOGADO EXISTNCIA. JURDICO. VALIDADE REEXAME DO DAS NEGCIO PROVAS.

IMPOSSIBILIDADE. SMULA 7/STJ. INCIDNCIA. ARTIGOS 104, 107, 219, 221, 944 E SEGUINTES DO CPC. ALEGAES GENRICAS. SMULA 284/STF. INCIDNCIA. 1. Os poderes contidos na clusula ad judicia implicam na outorga de mandato judicial para o foro em geral, compreendendo, assim, o poder de reconvir. Admissvel a reconveno, uma vez demonstrada a conexidade entre a ao e o pedido reconvencional. Inpcia da inicial da reconveno afastada em face da admisso pela prpria devedora do atraso havido no pagamento das prestaes. Precedente: RESP n. 83752, Relator Ministro Barros Monteiro, DJ de 13.8.2001. 2. No tocante validade do negcio jurdico, a Corte de origem entendeu que, diante das provas coligidas aos autos, os atos jurdicos no foram firmados com a observncia da autonomia da vontade das partes subscritoras. A anlise da pretenso recursal, com a conseqente reverso do entendimento do acrdo recorrido, exige

necessariamente, o reexame de matria fticoprobatria, o que vedado em sede de recurso especial, nos termos da Smula n. 7 desta Corte Superior. 3. Ademais, no se pode conhecer da violao aos arts. 104, 107, 219, 221 do CPC, pois as alegaes que fundamentaram a pretensa ofensa so

genricas, sem discriminao precisa de como tais dispositivos foram violados. Incide, no caso, a Smula n. 284 do Supremo Tribunal Federal, por

Rua Visconde de Piraj, n 433, grupo 201, Ipanema - Rio de Janeiro RJ Tel. (21) 2523-4400. Pgina 21 de 23

ROBERTO MELIANDE ROCHA ADVOGADO analogia. O mesmo enunciado sumular se aplica alegada violao dos artigos 944 e seguintes do CC, uma vez que no houve especificao ou fundamentao suficiente comprovao de que os referidos dispositivos legais teriam sido violados. 4. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extenso, no provido. (REsp 975.680/PA, Rel. Ministro SEGUNDA MAURO TURMA,

CAMPBELL

MARQUES,

julgado em 07/12/2010, DJe 03/02/2011)

conta de tais fundamentos, DEIXO DE ADMITIR o recurso interposto.

Em ateno ao disposto na Smula 211 desse E. Superior Tribunal de Justia demonstra-se, preliminarmente, a nulidade em que incidiu o v. acrdo recorrido, em funo de frontal violao ao art. 535, I e II, do Cdigo Civil.

Assim, demonstrado que o Tribunal a quo omitiu-se a respeito de ponto sobre o qual deveria ter se manifestado para sanar a omisso, mesmo quando provocado por meio dos embargos de declarao, no resta alternativa seno o reconhecimento da nulidade do v. acrdo para que outro seja proferido, com o devido esclarecimento a respeito da questo preterida.

Justia ! Rio de Janeiro, 16 de abril de 2012.

ROBERTO MELIANDE ROCHA OAB/RJ 142.315

Rua Visconde de Piraj, n 433, grupo 201, Ipanema - Rio de Janeiro RJ Tel. (21) 2523-4400. Pgina 22 de 23

ROBERTO MELIANDE ROCHA ADVOGADO

Rua Visconde de Piraj, n 433, grupo 201, Ipanema - Rio de Janeiro RJ Tel. (21) 2523-4400. Pgina 23 de 23