Poradnik

dla zarzdcy nieruchomoci, spdzielni, wsplnot mieszkaniowych i deweloperw

cz i: zarzdzanie, inwestycje, eksploatacja

Ta k

WSTP
Poradnik dla zarzdcw nieruchomoci, spdzielni, wsplnot mieszkaniowych i deweloperw jest pierwsz elektroniczn publikacj z inicjowanej wanie serii poradnikowej portalu Administrator24.info. Celem pierwszej czci poradnika jest zaprezentowanie Pastwu zagadnie z zakresu zarzdzania nieruchomociami, inwestycji i eksploatacji budynku w interaktywny i przyjazny sposb. W niniejszym wydaniu doradzamy m.in. jak wykorzysta nowe technologie informatyczne w zarzdzaniu nieruchomociami, aby wspomagay prac zarzdcy; jak wyeliminowa problem niszczejcych balkonw i zadba o bezpieczestwo uytkownikw wind. Ponadto, podpowiadamy co zrobi, aby dach nie przecieka oraz jak dodatkowo dociepli i osuszy mury budynku. Zapraszamy do wsptworzenia kolejnych edycji e-booka. Czekamy na Pastwa e-maile z pytaniami, propozycjami tematw oraz z przykadami problemw z jakimi spotykaj si Pastwo w codziennej pracy zarzdcy. yczymy miej lektury redakcja Administrator24.info

SPONSORZY

Spis treci:
Problem z balkonem. Jak sobie radzi? ................................. str. 4 Zarzdca 2.0, czyli jak przesta si martwi o deregulacj i pokocha nowe technologie ........................... str. 8 Administratorze! Czy Twoja winda jest bezpieczna? ............... str. 10 Sapico Nowoczesne aplikacje dla biznesu ......................... str. 14 Co robi, aby dach nie przecieka ....................................... str. 18 Docieplanie ocieplonych elewacji ........................................ str. 22 Jak mona osusza mury? .................................................. str. 26
Adres redakcji 04-112 Warszawa, ul. Karczewska 18 tel.: 22 512 60 93, 512 60 90 faks: 22 810 27 42 redakcja@administrator24.info www.administrator24.info

REDAKCJA

WYDAWCA
Dom Wydawniczy MEDIUM

UWAGI I PYTANIA: Agnieszka Piksa apiksa@administrator24.info

BALKONY

Problem z balkonem. Jak sobie radzi?

trwao i estetyka przez cay czas jej istnienia na elewacji budynku, atwo w utrzymaniu w czy-

Wymiana balustrad
Balustrady w 20-30 letnich i starszych budynkach s zazwyczaj wykonane ze stali czarnej i malowane tradycyjnie, czyli na mokro (pdzlem). W zwizku z tym na elementach balkonw oraz elewacjach budynkw powstaj rdzawe zacieki (czsto ju na nowej ocieplonej i odmalowanej elewacji).

stoci, brak koniecznoci organizowania przetargw na remont balustrad balkonowych nikiem ceny), (koszt pracy jest coraz wikszym skad monta od czoa pyty balkonowej nie przebijamy ewentualnych warstw izolacyjnych na balkonie, zwikszamy powierzchni uytkow balkonw.

Jak wyeliminowa rdzawe zacieki na balkonach?

Zastosowa najlepszej klasy materiay nie ulegajce korozji. Idealnym materiaem s balustrady aluminiowe, malowane proszkowo, co przy wysokiej jakoci malowania proszkowego moe da bardzo dobry efekt wizualny na kolejnych przynajmniej 20-30 lat zapewnia firma BALCO.

Czy balustrady aluminiowe s drogie?

Wyjciowa cena prostej balustrady aluminiowej moe by wysza od balustrady stalowej malowanej proszkowo tylko o 20-30%. Czy to duo? Jeeli odmalujemy star balustrad stalow to poniesiemy koszty (oczyszczenie starej farby, naniesienie farby podkadowej, waciwe malowanie balustrady, czyszczenie balkonu po malowaniu, organizacja robt), ktre mog wynie na 1 mb balustrady 100-150 z. Natomiast efekt wizualny bdzie bardzo mizerny. Nadal bdziemy mieli stare konstrukcje stalowe (czsto troszk zdeformowane) sprzed kilkudziesiciu lat, ktre po 2-3 latach zaczn ponownie rdzewie i przyczynia si do brudzenia wyremontowanej elewacji. Jeeli przyjmiemy, e tak star balustrad chcielibymy odmalowywa co kilka lat w celu utrzymania dobrego stanu wizualnego, to okae si, e w cigu 15-20 lat wydalimy pienidze rwne instalacji nowej balustrady aluminiowej. Zwaszcza, e pierwszy remont balustrady stalowej pokrywa koszt dopaty do balustrady aluminiowej.

Dobudowa balkonu
Wymiana starych balkonw na nowe, albo ich powikszenie sprawia, e mieszkania zyskuj na atrakcyjnoci uytkowania, co uatwia z kolei ich wynajem czy sprzeda.

Co jednak zrobi, gdy mieszkacy nie maj balkonu?

NAJLEPSI W EUROPIE SPECJ

Dobudowa. Wielu osobom wydaje si to nierealne, zwaszcza w budynkach wysokich. Firma Balco ma na to jednak sposoby i to ju od 25 lat. Potrafi bowiem dobudowa balkon praktycznie do kadego budynku. Rne mog by tylko sposoby dobudowy: wiszca, wiszco-stojca, stojca.

Wybr sposobu zaley od konstrukcji budynku, wielkoci balkonu i jego ksztatu. Wy-

Zalety balustrady aluminiowej systemw Balco:

lekko balustrady aluminiowej i atwo wymiany jej elementw,

starczy dostarczy firmie Balco podstawowe informacje o konstrukcji budynku (rzuty budynku, przekrj przez elewacje, widok elewacji), by otrzyma propozycje dotyczce

BALKONY

sposobu zainstalowania balkonw, ich wielkoci, BALCO NAJLEPSI oszacowanie potencjalnych kosztw oraz wiSPECJALICI OD zualizacj rozwizania. Wszystko mona zaatwi BALKONW W w jednej firmie, wcznie z projektem niezbdEUROPIEdo uzyskania pozwolenia nym na budow oraz montaem.

zapobiega korozji, ale ma take korzystny wpyw na zmniejszenie kosztw ogrzewania mieszkania, co potwierdzaj audyty energetyczne. BALCO AB tel. kom. 668 637 577 www.balco.eu

Renowacja starych balkonw

Czsto pyta balkonowa, wykonana w zej jakoci i w starej technologii, po 20-30 latach eksploatacji spdza mieszkacom i administratorom sen z powiek. Naprawiana zazwyczaj chemi budowlan, po kilku latach wskutek dziaania warunkw at-

CZY STA CI NA TO, BY NIE ZAINWESTOWA

W PRZESZKLONE BALKONY?

SPECJALICI OD BALKONW

mosferycznych ulega ponownej korozji (korozja betonu) i niszczeniu. S to wic dorane dziaania, nie usuwajce przyczyn korozji. Jak tego unikn? Najatwiejsze jest usunicie przyczyn, czyli wpywu czynnikw atmosferycznych w przypadku balkonw typu loggia poprzez obudowanie ich frontu tzw. zabudow balkonow konstrukcj aluminiowo-szklan z moliwoci penego otwierania. Ale, aby chroni konstrukcj przed niekorzystnymi czynnikami atmosferycznymi, zabudowa powinna by instalowana od czoa pyty balkonowej. Warto zainteresowa si technologi Balco, ktra charakteryzuje si w peni rozwinit ochron pyt i balkonw, dziki zastosowaniu w niej specjalnych zabudw balkonowych z odwodnieniem konstrukcji. Badania niezalenej firmy audytorskiej potwierdzaj wyduenie ywotnoci pyt balkonowych w technologii Balco o ok. 50 lat. Obudow balkonu mocowan od czoa mona stosowa rwnie w balkonach z otwartymi 2 lub 3 bokami. Wykorzystanie zabudowy Balco mocowanej od czoa pyty balkonowej nie tylko

Ograniczenie Korozji Eliminacja Zniszcze Powodowanych Przez Mrz Mniejsze Zuycie Energii Nisze Koszty Konserwacji Ograniczenie Poziomu Haasu Wiksza Warto Nieruchomoci Mniej Wyprowadzajcych Si Lokatorw Zwikszone Bezpieczestwo Lepszy Klimat Wewntrzny Dodatkowe Pomieszczenie

NAJLEPSI W EUROPIE SPECJALICI OD BALKONW

przeszklone-balkony balkony-otwarte galerie

INFORMATYZACJA

Zarzdca 2.0, czyli jak przesta si martwi o deregulacj i pokocha nowe technologie
Zmiany w dostpie do zawodu zarzdcy mog popsu rynek, ale dziki nowoczesnym narzdziom komunikacji mona si na te zmiany przygotowa.

nie takiej strony wystarczy na pocztku ok. 10 min w tygodniu. Zyski z naszego wysiku bd jasno widoczne ju po kilku miesicach. Kady sprawdzajcy nasz firm bdzie mg atwo przejrze dug list naszych sukcesw. Dodatkowo nasze wpisy bd lubiane (kady uytkownik portalu bdzie mg wyrazi aprobat dla naszego wpisu, ktra bdzie widoczna dla innych

Duymi krokami zblia si otwarcie zawodu zarzdcy nieruchomoci realizowane w ramach rzdowego planu deregulacji polskiej gospodarki. Wrd licencjonowanych zarzdcw budzi si uzasadniona obawa, e bd niedugo musieli konkurowa cenowo z nowymi firmami wiadczcymi niszy poziom usug. Sedno problemu polega na tym, e z punktu widzenia zarzdu wsplnoty nie mona atwo powiedzie, czy jedna firma zarzdza lepiej ni druga. Jak sprawdzi jako nadzoru nad kontrahentami, terminowo ksigowoci czy celowo remontw 10 firm, ktre przesay ofert? Zarzd zwykle nie ma na to czasu, a czasami niestety take kompetencji. Zadecyduje wic atwo mierzalne kryterium jakim jest cena. Trzeba zatem sposobu, aby pokaza, e nasza firma jest lepsza od innych i to sposobu, ktry bdzie jednoczenie atwy do zapoznania si dla potencjalnego klienta i na tyle dla niego wiarygodny, e posuy jemu za podstaw do podjcia decyzji. Czsto zapomina si o drugim kryterium, przez co nasz przewag ma by kolorowa ulotka z 3 umiechnitymi buziami w garniturach. Po pierwsze: konkurencja bdzie miaa tak sam, kolorow reklam, z tym samym zestawem zalet, po drugie: ludzie raczej nie wierz ju reklamom. Rozwizaniem s tzw. media spoeczne: Facebook, Google+. W rzeczywistoci to atwe i proste w obsudze narzdzia, pomimo mdrych nazw. Na czym to wszystko polega? Po utworzeniu strony w takim portalu wpisujemy tam na bieco informacje, ktre buduj pozytywny obraz naszej firmy: notki o zakoczonych remontach czy modernizacjach, terminowo zrobionych rozliczeniach, odbytych zebraniach, zdobyciu licencji przez kolejnego pracownika czy zatrudnieniu nowej osoby. Warto czasem napisa take o rzeczach spoza bezporedniego obszaru dziaalnoci: np. ciekawych zdarzeniach w okolicy czy osobistych sukcesach naszego zespou. Na prowadze-

ogldajcych) przez inne osoby, co poprzez mechanizm spoecznego dowodu susznoci bdzie jeszcze bardziej budowao nasz pozytywny wizerunek. Po pewnym czasie dorobimy si take znacznego grona fanw (osb, ktre regularnie czytaj nasze wpisy), ktrymi take bdziemy mogli si pochwali. Zgromadzenie grona fanw, wpisw i lubie wymaga troch czasu. Z tego powodu im szybciej zaczniemy korzysta z tych narzdzi tym lepiej. Jak wystartujemy ju teraz, konkurencji bdzie potem bardzo trudno nas dogoni i ta przewaga konkurencyjna pozostanie trwaa. Coraz wicej osb w zarzdach wsplnot to osoby mode, traktujce sie, jako podstawowe miejsce pozyskiwania informacji. Ten trend bdzie tylko przybiera na sile. Za kilka lat pozbawiony umiejtnoci poruszania si w obszarze nowych technologii zarzdca bdzie skazany na przegran. Im wczeniej zaczniemy tym lepiej dla nas, zmiany na pewno nas nie omin. W Welesie zajmujemy si informatyzacj zarzdcw nieruchomoci ju kilkanacie lat. Nasz wizj zarzdcy przyszoci jest firma nie przywizana do biura, mogca pracowa blisko klienta i mogca si z nim atwo komunikowa, szybko identyfikowa jego problemy i skutecznie je rozwizywa. Narzdzia do tego ju s, teraz wystarczy zacz z nich korzysta. Zapraszamy do naszej rewolucji i odwiedzin na naszym Facebooku: http://fb.com/Weles3! Micha Ziemski waciciel PHU WELES http://www.weles2fk.com

10

WINDY

11

Administratorze! Czy Twoja winda jest bezpieczna?

Sprawa z pozoru wydaje si prosta. Waciciel dwigu, czyli zarzdca lub administrator nieruchomoci jest odpowiedzialny za stan techniczny i bezpieczestwo wind zainstalowanych w budynkach. Administratorzy powierzaj to zadanie specjalistycznym firmom serwisowym. I dobrze, bo sami nie byliby w stanie sprosta szczegowym wymaganiom stawianym przez Dyrektyw dwigow i szereg norm, ktre musi speni takie urzdzenie.

Problem polega na tym, e administratorzy nie zawsze wiedz jak naprawd dziaa firma serwisowa. Przy eksploatacji wszystkich maszyn trzeba bra pod uwag ryzyko. Bo odpowiedzialno karna spada wanie na administratora. Warto, aby kady waciciel windy zada sobie pytanie: czy firma serwisowa, z ktrej korzystam spenia norm PN-EN 81-28: 2004? Przypomnijmy: pod tymi tajemniczymi cyframi kryj si przepisy bezpieczestwa dotyczce budowy i instalowania dwigw oraz dotyczce zdalnego alarmowania w dwigach osobowych i towarowych. Kada nowa winda musi posiada system komunikacji z serwisem. Sprawdzonym i stosowanym na rynku jest system Lift-ER. System Lift-ER sw funkcjonalnoci obejmuje wszystkie procesy biznesowe zachodzce w firmach serwisowych poczwszy od zarzdzania komunikacj po kontrol pracy, rozliczanie zada, przegldy UDT, zgoszenia gwarancyjne, zarzdzanie dokumentacj, ewidencj infrastruktury dwigw, lokalizacji a po ofertowanie i modernizacj. System Lift-ER to wiele kanaw komunikacji: SMS, VOICE, GPRS. Dziki temu moliwe jest zbieranie oraz raportowanie informacji zarwno bezporednio ze sterownika windy jak i z moduu komunikacyjnego. Serwis nie musi ju korzysta z wielu aplikacji prezentujcych oraz zbierajcych dane dotyczce jego dziaalnoci. Wszystkie informacje ma w jednym systemie dostpnym przez przegldark w kadym miejscu oraz na rnych platformach sprztowych. Elastyczno systemu polega na moliwoci definicji kodw serwisowych oraz ich opisw, co pozwala systemowi na ich interpretacj i czyteln Dzia handlowy: tel. +48 222 445 225 wew. 1 email: sales@lift-er.pl www.lift-er.pl Dzia techniczny: tel. +48 222 445 225 wew. 2 email: tech@lift-er.pl, www.lift-er.pl prezentacj w postaci raportw. Dziki zastosowaniu systemu Lift-ER klienci, czyli administracje osiedli maj dostp do informacji na temat swoich urzdze dwigowych, czyli mog kontrolowa serwisantw. Najwaniejszym elementem systemu Lift-ER jest aplikacja mobilna umoliwiajca szybki kontakt z serwisantem. Dziki zastosowaniu map operator systemu ma do dyspozycji kokpit informujcy go on-line o statusach wszystkich wind w systemie oraz zdarze, ktre w nich zachodz. System Lift-ER jest take platform Call Center do automatycznego zarzdzania przekierowaniem rozmw bezporednio z kabiny windy do serwisanta. Dziki zastosowaniu zaawansowanego systemu IVR [Interactive Voice Response] mona okreli na podstawie parametrw zdefiniowanych w systemie z jakiej windy wykonywane jest poczenie i przekierowa rozmow do serwisanta odpowiedzialnego za obsug danej administracji. Dziki tej technologii wszystkie rozmowy wykonane z windy s rejestrowane. Korzystajc z usug firmy serwisowej, ktra ma system Lift-ER, waciciel windy ma pewno, e jego urzdzenie spenia najwysze europejskie standardy.

12

WINDY

1

1

ZARZDZANIE

1

Sapico Nowoczesne aplikacje dla biznesu

Skuteczne zarzdzanie zaley przede wszystkim od efektywnej komunikacji pomidzy uczestnikami rynkowej gry oraz takiej organizacji procesw i zada, przy ktrej pozyskanie, obsuga i rozliczanie klientw jest szybsze, prostsze i oszczdniejsze ni u konkurencji. Systemy Sapico (www.sapico.pl) pozwalaj uwolni firm od widma zmniejszonej koniunktury i wykorzysta maksymalnie jej potencja, a to za spraw elastycznoci procedur i automatyzacji procesw biznesowych.

stosowanymi przez due telekomy, ale posiada on nad nimi przewag dziki elastycznoci, konfigurowalnoci i atwoci uycia. Dziki autorskiemu mechanizmowi workflow mona budowa zoone i jednoczenie skuteczne schematy postpowa, np. w sprawach windykacyjnych. Parametryzacja krokw, generacja dokumentw, wysyanie powiadomie mailowych czy SMS, to atuty ktre zapewniaj, e Telmico idealnie dopasowuje si do organizacji operatora telekomunikacyjnego. Dziki zastosowaniu Telmico mona skrci proces fakturowania z dni do godzin,

Celem Sapico jest dostarczanie Klientom z rnych bran specjalistycznych narzdzi do rynkowej rywalizacji, uniwersalnych jak szwajcarskie scyzoryki, a przy tym nie wymagajcych konta w banku zlokalizowanym w wyej wspomnianym kraju. Ze wzgldu na zoono i skomplikowanie relacji pomidzy Firm a jej klientami i partnerami bez odpowiednich narzdzi informatycznych, nie da si stworzy organizacji uwzgldniajcej specyfik kadego klienta, a jednoczenie pracujcej jak w zegarku. atwo jest przy automatyzacji procesw w firmie spowodowa zagroenie, w ktrym indywidualne potrzeby klienta zostan zdominowane przez sztywne procedury, co szybko przekada si na spadek udziaw w rynku. Dlatego rozwizania Sapico potrafi dostosowywa si do specyfiki procesw biznesowych, jednoczenie pozwalajc je skutecznie kontrolowa. Przekonali si o tym

tak jak procesy przygotowania aktywacji i dezaktywacji usug, a rozrachunki z abonentami automatyzowa. Raportowanie, take w zakresie wymaganym przez UKE nie wymaga wysiku, a jedynie odpowiedniego zestawienia analizowanych danych. Wyrazem potencjau jaki tkwi w oprogramowaniu Telmico jest fakt, e znalazo ono zastosowanie take do obsugi wirtualnych operatorw komrkowych (MVNO).

Zwikszanie sprzeday dziki Sellmico

Sellmico suy do sprzeday usug telekomunikacyjnych, energii elektrycznej i innych, obsugujcy zarwno kana bezporedni jak i poredni, czcy cechy CRM i PRM. System sprawdza si wszdzie tam, gdzie mamy do czynienia z podpisywaniem umw, okrelaniem zoonych warunkw realizacji usug i ich cen. Dziki Sellmico mona zautomatyzowa i przyspieszy obieg informacji z partnerami. Mechanizmy zarzdzania namiarami i leadami pozwalaj na efektywne pozyskiwanie klientw, a wbudowane zadania i kalendarz zapewniaj kontrol na kadym szcze-

operatorzy telekomunikacyjni uywajcy Telmico

innowacyjnego systemu ERP, obsugujcego m.in. sprzeda i obsug klientw, taryfikacj i rozliczanie usug gosowych, internetowych, telewizyjnych, hostingu i innych. Kompleksowo systemu Telmico stawia go w rzdzie z rozwizaniami

1

ZARZDZANIE

1

blu dowodzenia. Sellmico pozwala na personalizacj warunkw handlowych i dostosowanie ich do potrzeb klienta, skraca take czas potrzebny do opracowania dokumentw Atutem sprzedaojest wych i ich zatwierdzania. rozwizania take kalkulacja rnego rodzaju prowizji na podstawie przygotowanych przez uytkownika formu kalkulacyjnych. System jest przygotowany tak, aby w momencie zagroenia dla wynikw sprzeday mona byo odpowiednim impulsem prowizyjnym skorygowa kurs jakim podaj siy sprzedaowe, a dziki mechanizmom BI zarzd moe szybko dowiedzie si, czy ta zmiana si powioda.

do potencjalnych klientw. Dla zarzdcy czy wsplnoty jest narzdziem do pozyskiwania wiarygodnych kontrahentw. Ale to nie jedyne korzyci jakie Domico daje swoim uytkownikom. Zarzdca ma dostp do ewidencji budynkw/lokali, okrelania wysokoci stawek i opat eksploatacyjnych, rozliczania nalenoci z tytuu eksploatacji lokali i zuytych mediw. System pozwala ewidencjonowa wpaty i wypaty rcznie oraz z wycigw bankowych. Uatwieniem jest te moliwo otrzymywania i wysyania informacji o fakturach drog elektroniczn. Dziki moduowi ksigowemu moliwe jest wykonanie odpowiednich zestawie finansowych. Domico wspiera obsug zgosze od mieszkacw, publikacj dokumentw i ogosze na tablicach dostpnych dla mieszkacw. Mieszkaniec ma dostp do spraw zwizanych z wasnym mieszkaniem czy wsplnot. Przejrzysty sposb prezentowania informacji o stanie rozrachunkw, aktualnym postpie realizacji zgosze, przegld wydarze i tablice ogosze to tylko kilka z korzyci jakie otrzymuj mieszkacy od Domico. Ale to tylko pocztek zabawy, bo przecie mona jeszcze wystawi ofert ssiedzkiej pomocy, ogoszenie, albo skorzysta z dostpnych e-patnoci. Domico na tle innych systemw stanowi unikalne i kompleksowe poczenie rnych funkcjonalnoci, pozwalajce nie tylko nalicza opaty i rozlicza mieszkacw ale take zarzdza zadaniami i wasnym kalendarzem. Wykorzystanie produktw oferowanych przez Sapico pozwala na podniesienie jakoci usug, usprawnia relacj z klientami i partnerami oraz buduje pozytywny wizerunek firmy.

Nowoczesne narzdzie dla Zarzdcw, Mieszkacw i ich Dostawcw

Najnowszym produktem firmy jest Domico platforma do zarzdzania nieruchomociami i wymiany informacji pomidzy wszystkimi podmiotami uczestniczcymi w obsudze nieruchomoci. Domico z punktu widzenia usugodawcy jest wygodnym kanaem komunikacji, dziki ktremu moe on dotrze z informacj o swojej ofercie Sapico sp. j. ul. Kunickiego 5, 30-134 Krakw tel. 795 518 215 biuro@sapico.pl www.sapico.pl

1

DACHY

1

Co robi, aby dach nie przecieka

Waciciel bd zarzdca budynku ma obowizek zadba o utrzymanie stanu technicznego dachu na odpowiednim poziomie, dlatego powinien go cyklicznie kontrolowa, konserwowa, naprawia bd remontowa.

Troska o utrzymanie naleytego stanu technicznego dachu jest oczywista dla dobra substancji budynku, dlatego te zostaa usankcjonowana midzy innymi przepisami Prawa budowlanego (ustawa z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane DzU nr 89/1994, poz. 414 z pn. zm.) [PB] oraz rozporzdzenia ministra infrastruktury z 16 sierpnia 1999 r. w sprawie warunkw technicznych uytkowania budynkw mieszkalnych (DzU nr 74/1999, poz. 836 z pn. zm.) [WT]. Artyku 62 PB dyscyplinuje zarzdzajcego budynkiem wielolokalowym do przeprowadzania obowizkowych kontroli biecych i okresowych stanu technicznego dachu i jego urzdze. Naley wiedzie, e mog je przeprowadza tylko osoby posiadajce uprawnienia budowlane w odpowiednich specjalnociach, a w przypadku kontroli instalacji odgromowych i elektrycznych rwnie wymagane kwalifikacje. Obserwacje i zalecenia z takich lustracji musz by obowizkowo odnotowane w protokoach pokontrolnych, ktre naley archiwizowa wraz z ksik obiektu budowlanego. W toku kontroli szczegowemu sprawdzeniu podlega stan techniczny pokry dachu, elementw odwodnienia dachu, obrbek blacharskich oraz zamocowanych do niego urzdze, w tym take kominw i urzdze stanowicych zabezpieczenie przeciwpoarowe budynku ( 5 pkt 2 WT). Kontrole okresowe stanu technicznego wszystkich elementw stanowicych konstrukcj dachu i kominw (w tym take przewodw kominowych dymowych, spalinowych i wentylacyjnych) powinny by przeprowadzane z czstotliwoci co najmniej jednoroczn. Przepisy WT w 4 wyznaczaj termin ich przeprowadzenia w porze wiosennej. Z praktyki budowlanej wynika, e jest to czas relatywnie najlepszy dla zlokalizowania wszelkich usterek, ktre mogyby zaistnie w wyniku dziaania warunkw zimowych i sprzyjajcy przeprowadzeniu napraw przy korzystnych ju warunkach pogodowych. Co najmniej raz na 5 lat kontrol powinno si obj stan techniczny instalacji piorunochronnej i o ile jest zamontowana na dachu instalacji elektrycznej. Zakres bada dotyczy wwczas sprawdzenia prawidowoci stanu sprawnoci pocze, osprztu, zabezpiecze i rodkw ochrony od porae, opornoci izolacji przewodw oraz uziemie instalacji i aparatw. Co najmniej dwa razy do roku (w terminach do 31 maja oraz do 30 listopada) wymagane jest przeprowadzenie okresowych kontroli stanu technicznego dachw budynkw o powierzchni zabudowy przekraczajcej 2 000 m2 i budynkw o powierzchni dachu przekraczajcej 1 000 m2. Przepis zakada przy tym, aby osoby dokonujce kontroli bezzwocznie pisemnie zawiadamiay waciwy organ o jej realizacji. Zgodnie z 4 pkt 6 WT, niezalenie od kontroli okresowych, waciciel budynku moe przeprowadza przegldy robocze majce na celu okrelenie stanu przygoto-

20

DACHY

21

wania dachu do eksploatacji w okresie zimowym. Kadorazowo biecym kontrolom prowadzonym pod ktem bezpiecznego uytkowania podlegaj dachy, na ktre dziaay wymienione ekstremalne czynniki niszczce. Rozpoczcie kontroli powinno poprzedza dokadne zapoznanie si kontrolujcego ze stanem technicznym dachu stwierdzonym w eksploatacji. Zapisy 4 pkt 3 WT wspominaj o takim obowizku. A zatem waciciel/zarzdca powinien udostpni ekspertowi wszelkie dokumenty, ktre sygnalizowayby usterki, wady, uszkodzenia lub zniszczenia elementw konstrukcji dachu; w szczeglnoci bdzie to lektura protokow z poprzedniej kontroli i protokow odbioru robt remontowych wykonanych na dachu w okresie pokontrolnym, a take wszelkich zgosze uytkownikw lokali zwizanych ze skargami/zastrzeeniami odnoszcymi si do nieprawidowoci technicznych w eksploatacji powizanymi ze stanem technicznym dachu. Zazwyczaj lokatorzy informuj zarzdc/waciciela o wystpieniu zaciekw w strefach cian i stropw konstrukcyjnie powizanych z dachem, co wiadczy o uszkodzeniach hydroizolacyjnych jego powok, wzgldnie o jego niedostatecznej izolacyjnoci termicznej, co objawia si wystpowaniem plam kondensujcej wilgoci, a w dalszym stadium strefami pleni i zagrzybie na wewntrznych stronach przegrody dachu. Uwagi pokontrolne zawarte w protokoach powinny okrela ( 4 pkt 4 WT) stwierdzony stan techniczny dachu, w tym rozmiar zuycia lub uszkodzenia jego elementw, a ponadto wskaza zakres niezbdnych robt konserwacyjnych/remontowych oraz kolejno ich wykonywania podan w zestawieniu, gdzie wymienia si roboty konserwacyjne utrzymujce sprawno techniczn istniejcej struktury dachu poprzez dziaania dorane (np. drobne czynnoci zabezpieczajce przed przeciekami wody do wewntrz konstrukcji dachu, udranianie systemw odprowadzania wd opadowych, odnieanie powierzchni dachu, usuwanie nawisw lodowych), naprawy biece (okresowe remonty fragmentw dachu wynikajce ze skutkw zuycia si elementw jego konstrukcji i konieczne z uwagi na wymg utrzymania budynku we waciwym stanie technicznym) oraz naprawy gwne, gdzie niezbdna jest wymiana lub modernizacja co najmniej jednego elementu budynku (np. kompletna wymiana dachwek, ocieplanie dachu) ( 7 pkt 2 WT).

Na ich podstawie zarzdca/waciciel powinien zleci sporzdzenie planu robt remontowych, w ktrych priorytetowymi s prace majce na celu: eliminacj zagroenia bezpieczestwa uytkownikw lokali i osb trzecich, zabezpieczenia przeciwpoarowego budynku, spenienia wymaga ochrony rodowiska oraz zachowanie zapobiegawczego charakteru remontu ( 7 pkt 3 i 4 WT). W trakcie prowadzenia robt ich wykonawcy kategorycznie musz przestrzega przepisw bhp, dba o bezpieczestwo uytkownikw i osb trzecich oraz stosowa takie rozwizania techniczne, materiaowe i technologiczne, ktre ograniczayby uciliwo uytkowania lokali ( 8 WT). Remonty dachw nie wymagaj uzyskania pozwolenia na budow od organu administracji architektoniczno-budowlanej, jednake ich rozpoczcie warunkuje procedura zgoszenia (art. 29 i art. 30 PB), gdzie okrela si rodzaj, zakres i sposb wykonywania robt budowlanych oraz termin ich rozpoczcia i obowizkowo pod rygorem odpowiedzialnoci karnej docza owiadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomoci na cele budowlane. Do prac budowlanych mona przystpi po terminie 30 dni od dnia dorczenia zgoszenia, jeli wczeniej waciwy organ nie wyda decyzji sprzeciwu; i nie pniej ni po upywie 2 lat od okrelonego w zgoszeniu terminu ich rozpoczcia. Przeprowadzenie remontu dachu w zalenoci od jego rodzaju, zakresu wymaganych robt oraz lokalizacji budynku moe by dodatkowo uzalenione od wymogu zoenia wniosku do zarzdcy drogi o wydanie zezwolenia na zajcie chodnika) bd jezdni (przepisy Rozporzdzenia RM z 1 czerwca 2004 r. w sprawie okrelenia warunkw udzielania zezwole na zajcie pasa drogowego (DzU nr 140/2004 poz. 1481). Zezwolenie na zajcie i przywrcenie pasa drogowego na czas remontu jest odpatne wedug taryfikatorw stawek uchwalanych przez samorzdy lokalne. W wietle powyszych uwag remont dachu naley wczeniej zaplanowa i czeka na nadejcie sprzyjajcych warunkw atmosferycznych. Niekiedy moe on jednak nagle przesun si na wczeniejszy, ni zaplanowany termin w sytuacjach, gdy dach ulegnie niespodziewanym uszkodzeniom. Autor: Jacek Sawicki

22

OCIEPLANIE

2

Docieplanie ocieplonych elewacji

Technologie ocieplania elewacji budynkw z uyciem styropianu, bd weny mineralnej sprawdzaj si ju od 40 lat. Niekiedy starsze ocieplenia nie speniaj wymogw aktualnych norm i wtedy zasadne bdzie wykonanie dodatkowego docieplenia.

pojawia si pod koniec 1994 r.4). Z duym prawdopodobiestwem mona zatem przyj, e uzupeniajcym dociepleniom powinny by poddawane zwaszcza te elewacje budynkw, ktre docieplano do roku 1994 wcznie, a w pniejszym okresie nie modernizowano ich pod ktem dostosowania parametrw izolacyjnoci cieplnej do aktualnych wymogw ochrony cieplnej.

Kiedy powinno si dociepla?

Ocieplone uprzednio budynki mog wymaga docieplenia, gdy: Poprawa standardu izolacyjnoci cieplnej i akustycznej staa si kanonem we wspczesnym budownictwie. Rozwizania energooszczdne dla starszego budownictwa pozostaj sposobem przeduenia jego ywotnoci. dotychczasowe docieplenie jest w zym stanie technicznym, co stwarza konieczno przeprowadzenia gruntownej jego modernizacji, ciana pozostaje niedocieplona w takim stopniu, e sensownym rozwizaniem staje si dla niej mocowanie dodatkowej warstwy izolacji termicznej.

Obszar dziaania
Podstaw prawn dla wymaga izolacyjnoci cieplnej dla budynkw mieszkalnych i zamieszkania zbiorowego w Polsce stanowi rozporzdzenie Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunkw technicznych, jakim powinny odpowiada budynki i ich usytuowanie, popularnie zwane Warunkami Technicznymi [WT] 1). Wedug stanu prawnego na stycze 2012 r., dla cian zewntrznych wystawionych na dziaanie powietrza zewntrznego obowizuje wana od 1 stycznia 2009 r. maksymalna warto wspczynnika przenikania ciepa ustalona na poziomie Umax = 0,30 [W/(m2 K)] 2), co w praktyce oznacza, e przy dzisiejszych projektach izolacyjno cieplna cian zewntrznych powinna zachowa ten wymg, czyli warto wspczynnika Umax nie moe przekracza wskazanego progu. W praktyce wymg ten spenia ju wikszo cian zewntrznych budynkw stawianych jeszcze w 1998 roku, co wizao si z wprowadzeniem obowizku projektowania i budowania cian wedug wskaza w zaczniku do WT, gdzie okrelono maksymalne wartoci wspczynnika przenikania ciepa dla cian o budowie warstwowej (z zastrzeeniem, e tynk zewntrzny i wewntrzny nie jest uznawany za warstw) z izolacj z materiau o wspczynniku przewodzenia ciepa 0,05 W/(m K). Dla pozostaych cian dopuszczono poziom wartoci Umax = 0,50 [W/(m2 K)] 3). We wczeniejszych regulacjach prawnych w ogle nie precyzowano tego wtku. Pierwszy zapis w WT o koniecznoci przestrzegania warunku projektowania i wykonania budynku uwzgldniajcego aspekty oszczdnoci energii cieplnej (jednake bez wskazania konkretnych wartoci wskanikw)

Prowadzenie prac docieplajcych

Ocieplanie budynkw mogo by uprzednio przeprowadzone wedug przyjtych na rynku metod: z wykorzystaniem materiaw mocowanych na elewacjach wedug metody lekkiejsuchej, wzgldnie z uyciem skadnikw technologii ETICS [dawniej zwanej metod lekk-mokr, a pniej bezspoinowym systemem ocieple (BSO)]. Wspczenie take siga si po te metody. Na wybr opcji wpyw ma nie tylko rachunek ekonomiczny, ale przede wszystkim stan techniczny elewacji warunkujcy moliwoci projektowe. Waciwe prace projektowe i budowlane poprzedzaj opisy charakterystyki technicznej budynku i stanu elewacji wraz z obliczeniami statycznymi oraz izolacyjnoci termicznej ciany. W dziaaniach pomocni s certyfikowani audytorzy energetyczni, ktrzy na podstawie ogldzin i przeprowadzonych pomiarw okrel optymalny rzd parametrw technicznych izolacyjnoci cieplnej elewacji i doradz w kwestiach wyboru technologii ocieplenia. Dokumentacja projektowa oparta jest o wspczenie surowsze normy techniczne i wymogi budowlane odnoszce si do doboru materiaw speniajcych m.in. wymogi zachowania przez cian elewacyjn stanw granicznych nonoci i przydatnoci do uytkowania, odpornoci ogniowej, izolacyjnoci akustycznej, czy te zabezpiecze przeciwwilgociowych. W kadej z faz robt naley zadba o odpowiedni nadzr nad dokumentacj techniczn

2

OCIEPLANIE
Zdaniem eksperta:
Pawe Gaciek, Stowarzyszenie na Rzecz Systemw Ocieple

2

inwestycji, ktra powinna zawiera kompletny projekt z uzgodnieniami i pozwoleniem na budow, dziennik budowy, protokoy odbiorw czciowych i protok kocowy robt oraz dokumentacj powykonawcz. Zawsze naley mie na uwadze waciw organizacj robt. Przygotowanie bezpiecznego miejsca pracy obejmuje m.in. uzyskanie zgody na ustawienie rusztowania, w zalenoci od usytuowania elewacji budynku moe dotyczy zajcia pasa chodnika, jezdni. Przed przystpieniem do waciwych robt budowlanych musz by wykonane wszelkie zabezpieczenia zgodnie z obowizujcymi przepisami; W metodzie lekkiej-suchej montowane byy na elewacji ruszty none (najczciej aluminiowe lub stalowe), ktrych przestrze wypeniaa termoizolacja, a ich powierzchnie licoway okadziny wykonane z elementw tworzywowych i metalowych (tzw. siding). Przy modernizacji tego systemu siga si po wspczenie lepsze jakociowo rozwizania oparte o materiay izolacyjne charakteryzujce si wyszymi ni poprzednio parametrami technicznymi, stosuje si okadziny wykonane z nie zawsze dostpnych wwczas na rynku materiaw takich jak np. lekkie elementy ceramiczne, wknocementowe, kamienne, laminaty, kompozyty i inne. Wedug takiej koncepcji mona dociepla zniszczone elewacje budynkw bez koniecznoci pracochonnego przygotowania rwnego i stabilnego podoa. Docieplanie w technologii ETICS prowadzi si wedug tych samych regu obowizujcych przy docieplaniu ciany ocieplanej po raz pierwszy. Opis najwaniejszych faz technologicznych wystpujcych przy takim rozwizaniu ssiaduje z niniejszym tekstem.

Jeli istniejce ocieplenie budynku jest w dobrym stanie technicznym, lecz nie zapewnia wystarczajcej izolacyjnoci termicznej cian zewntrznych, warto zastanowi si nad ponownym dociepleniem cian na zainstalowanej wczeniej warstwie termoizolacji. Unika si w ten sposb rwnie kosztw renowacji ocieplenia, jak rwnie jego demontau i utylizacji czy skadowania. Rozwizanie takie ma jednak sens wycznie wtedy, gdy istniejce ocieplenie nie wymaga kosztownego wzmocnienia. Ocieplenie stare zwykle musi by odpowiednio sprawdzone i przygotowane. Nowe ocieplenie na ju istniejcym naley instalowa cile wedug projektu. Jego powstanie powinna poprzedza ocena techniczna lub ekspertyza stanu ocieplenia istniejcego oraz podoa ciennego. Trzeba zwaszcza oceni: technologi wykonywania cian nonych czy wymagaj wzmocnienia? (dotyczy to szczeglnie trjwarstwowych cian prefabrykowanych, zgodnie z instrukcj ITB 447/2009), klasyfikacj ogniow ocieplenia istniejcego, rodzaj warstw nienonych (tynkw, farb) na powierzchni elewacji, sposb zamocowania ocieplenia do podoa (czy jest prawidowe, jaka jest efektyw powierzchnia sklejenia, jakie jest rozmieszczenie i liczba cznikw mechanicznych), stan warstw zewntrznych ocieplenia, stan przyczepnoci poszczeglnych warstw ocieplenia do siebie, grubo warstw podoa i ocieplenia, rodzaj i wielko powierzchni nieocieplonych, rodzaj i stan termoizolacji.

Literatura:
1) DzU nr 75 z 15.06.2002 r., poz. 690 z pn. zm. 2) Zacznik nr 2 w rozporzdzeniu MI z 6.11.2008 r. zmieniajcym rozporzdzenie w sprawie warunkw technicznych, jakim powinny odpowiada budynki i ich usytuowanie (DzU nr 201 z 13.11.2008 r., poz. 1238). 3) Zacznik w rozporzdzeniu MSWiA z dnia 30.09.1997 r. zmieniajcym rozporzdzenie w sprawie warunkw technicznych, jakim powinny odpowiada budynki i ich usytuowanie (DzU nr 132 z 13.11.1997 r., poz. 878). 4) Art. 328 rozporzdzenia MGPiB z 14.12.1994 r. w sprawie warunkw technicznych, jakim powinny odpowiada budynki i ich usytuowanie (DzU nr 10 z 08.02.1995 r., poz. 46). Autor: Jacek Sawicki

Ocieplenia przeznaczone do instalacji na ociepleniach istniejcych zasadniczo rni si od tych wykorzystywanych powszechnie jedynie sposobem mocowania. Warstw kleju do mocowania nowego ocieplenia koniecznie naley wspomc cznikami mechanicznymi z trzpieniem stalowym, najlepiej wkrcanym. czniki powinny przechodzi przez wszystkie warstwy obydwu ukadw ocieple, a do podoa nonego, w ktrym powinny by skutecznie zakotwione. Mocowanie mechaniczne jest w tym przypadku kluczowe dla trwaoci ocieplenia a w zasadzie ukadw ocieplajcych. Liczb, dugo, rodzaj i rozmieszczenie cznikw mechanicznych powinien precyzowa projekt. Do ocieplenia naley zastosowa system posiadajcy Aprobat Techniczn, w ktrej zawarto moliwo wykorzystywania go jako drugiego ukadu termoizolacyjnego.

2

MURY

Jak mona osusza mury?

Skuteczne osuszanie murw jest procesem zoonym i czasochonnym, dlatego musi go poprzedza rozpoznanie i usunicie przyczyn zawilgocenia, z ktrych najczstsz jest napr i penetracja wilgoci gruntowej do fundamentu w wyniku braku izolacji lub zego jej stanu.
Opinie i komentarze Prawo i nanse Orzecznictwo i interpretacje Zarzdzanie w praktyce Eksploatacja Poczta Administratora

miesicznik dla zarzdcw nieruchomoci

O powodzeniu prac osuszajcych decyduje poprawna eksploatacja wykonanych zabezpiecze. Powinna ona polega przede wszystkim na konserwacji systemw odprowadzania wd opadowych z dachu, tarasw i terenu przylegego do budynku, utrzymywaniu dronoci drenay, cigej sprawnoci systemu wentylacji pomieszcze, kontroli stanu mykologicznego itp. Pominicie choby jednego z wymienionych czynnikw moe uniemoliwi trwae osuszenie obiektu na oczekiwanym poziomie. Istnieje wiele metod usuwania wilgoci z murw i ochrony przed jej reemisj. Najoglniej rzecz ujmujc, s to metody naturalne i sztuczne (inwazyjne i bezinwazyjne). Metody naturalne sprowadzaj si praktycznie do odkopywania fundamentw, ktre wystawione na dziaanie powietrza atmosferycznego sukcesywnie trac wilgo. W duszym czasie, gdy awa fundamentu osiga oczekiwany stan niskiej wilgotnoci, zabezpiecza si j metodami hydroizolacji pionowej, wykonuje opask drenarsk i zasypuje. Mankamentem wyej wymienionych metod jest ryzyko moliwych obfitych opadw i podtopie, ktre przywracaj stan pierwotny i wymagaj powtrzenia procesu osuszania. Znacznie bardziej efektywne (ze wzgldu na tempo osuszania oraz jego skuteczno) s metody sztuczne, polegajce na odtwarzaniu izolacji poziomej, bo odcinaj migracj wilgoci w gr, co umoliwia jej odparowywanie z wyej pooonych partii muru. Metody sztuczne, to metody inwazyjne (np. mechaniczne podcinanie murw, iniekcje) oraz nieinwazyjne (np. osuszanie gorcym powietrzem, technikami absorpcyjnymi, kondensacyjnymi, elektroosmozy, mikrofalowymi, promieniowania elektromagnetycznego). Autor: Jacek Sawicki
W kadym numerze Administratora FM:
porady rozwizania technologie