N

I n s t y t u t

E k o n o m i c z n y

Jacek aszek, Hanna Augustyniak, Marta Widak Krzysztof Olszewski, Krzysztof Gajewski Biuro Polityki Makrostabilnociowej

30 padziernika 2012 r.

Informacja o cenach mieszka i sytuacji na rynku nieruchomoci mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce1 w II kwartale 2012 r.
Synteza Analiza sytuacji na rynku nieruchomoci w Polsce w II kwartale 2012 r. prowadzi do nastpujcych wnioskw: w analizowanym okresie zwraca uwag istotnie narastajca poda mieszka ze strony deweloperw, co w przyszoci moe doprowadzi do korekty cen, szybszej od dotychczas obserwowanej; narastajca poda kontraktw na mieszkania i niewielki spadek cen mieszka dotychczas nie wpyny istotnie na wyniki finansowe sektora deweloperskiego2, problem rosncej poday oraz mao elastycznych w d cen mieszka moe jednak w przyszoci pogbi kopoty sektora deweloperskiego i budowlanego; udzia zyskw w cenie m kw. mieszkania nadal by atrakcyjny dla deweloperw, zwaszcza mniejszych; pomimo istniejcego znacznego zapasu gotowych mieszka oraz kontraktw na ich budow, kosztowne przebranowienie si oraz brak moliwoci alternatywnych inwestycji skutkoway rozpoczynaniem nowych budw; zwikszon produkcj mieszka w omawianym kwartale naley szczeglnie wiza z ostatni moliw reakcj deweloperw przed wejciem w ycie 29 kwietnia 2012 r. ustawy deweloperskiej3; nadal notowano niewielkie nominalne spadki cen mieszka (ofertowych i transakcyjnych na rynku pierwotnym i wtrnym) w najwikszych miastach; ceny mocniej spaday w wymiarze realnym za spraw rosncych wynagrodze oraz inflacji; kwartalny przyrost nalenoci od gospodarstw domowych z tytuu kredytw mieszkaniowych by na poziomie najniszym w ostatnich szeciu latach; warto nowo podpisanych umw bya natomiast najnisza od trzech lat; banki, podobnie jak w poprzednim kwartale, nadal nie udzielay kredytw mieszkaniowych w walutach obcych; na rynku nieruchomoci komercyjnych odnotowano wzrost wartoci transakcji inwestycyjnych, natomiast stopy kapitalizacji z inwestycji w najlepszych lokalizacjach byy stabilne. a rynku nieruchomoci komercyjnych odnotowano wzrost wartoci transakcji inwestycyjnych, natomiast stopy kapitalizacji z inwestycji w najlepszych lokalizacjach byy stabilne.

Informacja zostaa przygotowana w Instytucie Ekonomicznym na potrzeby organw NBP i wyraono w niej opinie zespou autorskiego. Dokument nie powinien by rozumiany, jako materia o charakterze doradczym ani jako podstawa do podejmowania decyzji inwestycyjnych. 2 Zgodnie z GUS (F01), wyniki urednione dla sektora wskazuj niewielkie zmiany sytuacji finansowej. Zgodnie z Midzynarodowymi Standardami Rachunkowoci (MSR), sprzeda kontraktw nie jest ksigowana w przychodach firmy deweloperskiej. 3 Ustawa z dnia 16 wrzenia 2011 r. (Dz. U. Nr 232, poz. 1377) o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego definiuje umow dewelopersk oraz obliguje przedsibiorc do zapewnienia nabywcy odpowiednich rodkw ochrony.

Opracowanie w sposb syntetyczny opisuje najwaniejsze zjawiska, jakie miay miejsce na rynku mieszkaniowym w najwikszych miastach w Polsce w II kwartale 2012 r. oraz zawiera zacznik z wykresami, na ktrych prezentowane s: 1/ceny mieszka (Wykresy 1-9), 2/dostpnoci: mieszkania, kredytu, kredytowa mieszkania oraz limity i wypaty kredytu Rodzina na Swoim (RNS) (Wykresy 10-15), 3/wypaty kredytw mieszkaniowych i stopy procentowe (wykresy 16-29), 4/operacyjna zyskowno mieszka i projektw deweloperskich, koszty produkcji budowlano-montaowej oraz sytuacja ekonomiczna deweloperw w Polsce (Wykresy 30-50), 5/budownictwo mieszkaniowe i rynek mieszka w Polsce (Wykresy 51-61) oraz 6/nieruchomoci komercyjne (Wykresy 62-77). Niniejsza informacja powstaa na podstawie analizy danych z Bazy Rynku Nieruchomoci BaRN4, bazy cen ofertowych mieszka PONT Info Nieruchomoci, baz SARFIN i AMRON Zwizku Bankw Polskich, zbiorczych danych Biura Informacji Kredytowej, danych firmy Sekocenbud, GUS, NBP. Ceny ofertowe mieszka wystawianych na rynek oraz kwestie zwizane z zyskownoci projektw deweloperskich opracowano na podstawie danych firmy Real Estate Advisory Service (dalej REAS) oraz informacji GUS (F01 i F02). Informacja o rynku nieruchomoci komercyjnych5 powstaa dziki dobrowolnemu przekazywaniu danych przez porednikw w obrocie nieruchomociami komercyjnymi i firmami zarzdzajcymi tymi nieruchomociami oraz prowadzcymi doradztwo z tym zwizane. Analiza zostaa wsparta wiedz ekspertw poszczeglnych firm doradczych oraz bankw. Skorzystano z danych oraz informacji nastpujcych firm doradczych: CBRE, Colliers International, Cushman & Wakefield, DTZ, Jones Lang LaSalle, Ober Haus oraz stowarzysze Retail Research Forum Polskiej Rady Centrw Handlowych i Warsaw Research Forum. -----------------------Podstawowym czynnikiem ksztatujcym sytuacj w sektorze mieszkaniowym w II kwartale 2012 r. jest narastajca nierwnowaga na rynku mieszka deweloperskich w najwikszych miastach Polski (por. Wykres 56). Na rynku 6 najwikszych miast zasb wystawionych na sprzeda kontraktw na budow mieszka deweloperskich osign wielko prawie 60 tysicy mieszka, w tym ok. 13 tys. mieszka gotowych. Oznacza to ponad dwukrotno rocznej sprzeday mieszka na tych rynkach. Przecitne mieszkanie moe zatem oczekiwa na sprzeda na rynku pierwotnym okoo dwch lat, czyli ponad czterokrotnie duej ni na rynku wtrnym (okoo 5 miesicy). Tak dua oferta niesprzedanych mieszka, przy niemal stabilnym popycie, wynika z systematycznej nadmiernej liczby wprowadzanych kontraktw na budow mieszka, ktra dodatkowo przyspieszya w ostatnim kwartale. Pomimo utrzymujcej si od 2007 r. przewagi poday na pierwotnym rynku mieszkaniowym, ceny mieszka wykazuj nisk elastyczno w d (por. Wykres 1 - Wykres 9). Wynika to z wysokiej koncentracji produkcji w duych miastach oraz jest zjawiskiem czsto obserwowanym na rynku. W konsekwencji produkcja mieszka wykazuje wysok, chocia czciowo papierow zyskowno, gdy deweloper musi si liczy z duszym procesem sprzeday, koniecznoci ponoszenia kosztw alternatywnych zamroonego kapitau

Baza cen mieszka BaRN Narodowego Banku Polskiego powstaje dziki dobrowolnemu przekazywaniu danych przez porednikw w obrocie nieruchomociami oraz deweloperw przy zaangaowaniu oddziaw okrgowych NBP; badanie dotyczy zarwno ofert jak i transakcji sprzeday oraz najmu mieszka w granicach administracyjnych szesnastu miast wojewdzkich, w ktrych dokonywana jest znaczc cz rynkowego obrotu. W II kw. 2012 r. oddziay okrgowe NBP zebray w 16 miastach stolicach wojewdztw 49621 rekordw, w tym 6808 dotyczcych transakcji. 5 Materia koncentruje si na nowoczesnych nieruchomociach komercyjnych, poniewa to one s przedmiotem transakcji duych agencji nieruchomoci i skala tych transakcji ma silne, bezporednie przeoenie na gospodark narodow. Wprowadzenie do rynku nieruchomoci komercyjnych, definicje oraz gbsza analiza gwnych zmiennych ekonomicznych znajduj si w raporcie Raport o sytuacji na rynku nieruchomoci mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 2010 r., dostpnym na stronie internetowej NBP.

2 / 22

i kosztw realnych zarwno finansowych, jak te utrzymywania zasobu niesprzedanych kontraktw, a potem mieszka na rynku. Alternatywny wariant szybszej sprzeday wie si z koniecznoci wikszej obniki ceny. Spadki cen na rynku pierwotnym przeoyy si te na ceny na rynku wtrnym, ze wzgldu na siln zaleno obu rynkw6. W wikszoci miast ceny transakcyjne na rynku pierwotnym s wysze ni na rynku wtrnym, jednak w przypadku Warszawy jest odwrotnie. Wynika to z rnic strukturalnych pomidzy tymi rynkami (struktura wasnoci, jako zasobu, lokalizacja zasobu, preferencje nabywcw itp.). Przyspieszenie tempa narastania nadwyki niesprzedanych mieszka ma kilka przyczyn, z ktrych najwaniejsz wydaje si by tzw. ustawa deweloperska, ktra wesza w ycie 29 kwietnia 2012 r. Ustawa narzuca obowizek prowadzenia projektw inwestycyjnych z zakresu budownictwa mieszkaniowego pod cis kontrol banku, jeeli deweloper korzysta ze rodkw przyszych nabywcw mieszka, co jest regu na tym rynku. Mona przypuszcza, e deweloperzy, by unikn lub opni moment poddania si rygorom ustawy, rozpoczynali nowe inwestycje i tworzyli portfele nowych projektw dla zapewnienia cigoci produkcji w najbliszych 2-3 latach. Niezalenie od powyszej ustawy, bazujc na swoich dowiadczeniach historycznych, producenci mieszka mogli te liczy na zwikszony popyt na mieszkania zwizany z wygasaniem pod koniec 2012 r. rzdowego programu dopat do kredytw mieszkaniowych Rodzina na Swoim (RNS). Dowiadczenie dotychczasowych programw dotacyjnych pokazuje, e zamykanie programu tego typu jest zwizane ze wzrostem zainteresowania klientw, ktrzy przyspieszaj swoje decyzje o uczestnictwie. Ustawa deweloperska zostaa uchwalona w popiechu, bez dogbnych konsultacji sektorowych, ponadto brakowao dowiadcze z funkcjonowaniem rachunkw deweloperskich. Niektre jej rozwizania budziy kontrowersje, a ostatecznie wszystkie draliwe kwestie bez szczegowych regulacji pozostawiono do uregulowania midzy bankiem a deweloperem. Deweloperzy mogli oczekiwa, e banki, oceniajc w sposb krytyczny biece ryzyko tego rynku, nie bd skonne do otwierania rachunkw deweloperskich na wiksz skal, przynajmniej w najbliszym czasie. W konsekwencji deweloperzy ocenili ryzyko zwizane z poddaniem si jej rygorom jako wysze ni ryzyko zwizane z sytuacj na rynku i wystawiali nowe kontrakty na rynek. Jeeli obawy deweloperw zwizane z funkcjonowaniem rachunkw deweloperskich, byy dominujc przyczyn rozpoczynania nowych projektw, to w kolejnych miesicach tempo ich rozpoczynania i wystawiania na rynek powinno znaczco osabn i zasb niesprzedanych kontraktw na rynku powinien si zmniejsza. Rynek powinien powoli zacz wraca do stanu zblionego do rwnowagi, tj. w ofercie powinno by ok. 30 tys. kontraktw na budow mieszka, czyli nie wicej ni rwnowano rocznej sprzeday. W przeciwnym wypadku moe to oznacza, e dominujcy wpyw na zachowania deweloperw na rynku mieszkaniowym zaczyna mie oglna sytuacja w brany, tj. powane problemy przedsibiorstw realizujcych budow obiektw inynierii ldowej i wodnej w ramach zamwie publicznych. Zmiana postrzegania sektora publicznego jako oferenta kontraktw o niskiej zyskownoci, ale bezpiecznych, na wysoce ryzykowne, moga spowodowa zmian postrzegania ryzyka rynku mieszkaniowego jako ryzykownego, ale rentownego. W konsekwencji moe to powodowa przyspieszenie uruchamiania na tym rynku nowych projektw zamiast projektw publicznych, co skutkuje przyspieszeniem narastania poday. Dotyczy to firm deweloperskich i budowlanych, ktre s obecne zarwno na rynku mieszkaniowym, jak i zamwie publicznych. Wikszo firm jest obecna na obu rynkach. Ryzyko zwizane z kontynuacj procesu narastania liczby niesprzedanych mieszka na rynkach najwikszych miast moe spowodowa problemy firm deweloperskich na znacznie
Analiza relacji cen na rynku pierwotnym oraz wtrnym zostaa przedstawiona w raporcie Raport o sytuacji na rynku nieruchomoci mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 2011 r., str. 15-16.
6

3 / 22

wiksz ni dotychczas skal oraz doprowadzi do szybkich i gbokich spadkw cen mieszka, co moe mie wpyw na sektor bankowy i rynek obligacji deweloperskich. Analiza standardowych bussines planw firm deweloperskich7 pokazuje, e przecitna liczba kontraktw na budow mieszka wystawionych na rynek nie powinna przekracza poowy rocznej sprzeday. Wedug ekspertw rynku poziom rwnowagi ksztatuje si jednak bliej rwnowartoci rocznej sprzeday, gdy wwczas nie wystpuj lokalne niedobory na rynku i wzrost cen mieszka. Warto zauway, e na rynku wtrnym w wikszoci przypadkw wystpuje ok. 150 dniowy czas sprzeday wystawionych mieszka. Zapas na rynku w wysokoci dwuletniej produkcji oznacza zatem co najmniej dwukrotno normalnej liczby mieszka wystawionych na sprzeda, co powoduje, e zaangaowanie kapitau w produkcj w toku wynosi czterokrotno produkcji finalnej. Biorc pod uwag, e nowo wystawiane kontrakty dotyczyy inwestycji na wczesnych etapach realizacji, mona szacowa t wielko jako trzykrotno biecej, rocznej sprzeday. Oznacza to, e na kad zotwk uzyskan ze sprzeday mieszkania przypada okoo trzy zote kapitau zaangaowanego w budow i w zapasach gotowych mieszka. Poniewa kredyty i dune papiery wartociowe emitowane przez firmy deweloperskie finansuj troch wicej ni 30% cakowitych kosztw budowy (por. Wykres 47 i Wykres 48), mona przypuszcza, e tzw. koszty finansowe8 obciaj kade sprzedane mieszkanie przecitnie na poziomie 7-9% cakowitych kosztw mieszkania. Przy obecnym poziomie cen rynkowych i kosztw wielko ta jest bezproblemowo pokrywana z mary zysku przy sprzeday mieszkania liczonej bez kosztw finansowych, ktra w najwikszych miastach jest na poziomie okoo 20% (por. Wykres 33). Dalszy wzrost liczby niesprzedanych mieszka, wyduajcy si czas sprzeday i zwikszajce si koszty jej finansowania (poprzez wzrost produkcji w toku), w poczeniu ze spadajcymi cenami mieszka moe doprowadzi do zwikszenia skali problemw finansowych firm deweloperskich9. Szczeglnie wraliwe na spadki cen s firmy o duym udziale finansowania zewntrznego (kredyty i obligacje korporacyjne). Konsekwencj mogaby by jeszcze szybsza, np. wymuszona windykacjami, wyprzeda mieszka, co mogoby powodowa dalsze, powane spadki cen i przeniesienie problemw do sektora bankowego, w tym kredytw hipotecznych. Wprawdzie firmy deweloperskie s silne kapitaowo, ale przyspieszona windykacja dugw firm najsabszych i sprzeda ich majtku mogaby doprowadzi do znacznego spadku cen tego majtku i strat wierzycieli. Wpyw spadku cen mieszka na warto zabezpiecze kredytw mieszkaniowych nie wydaje si zbyt silny ze wzgldu na dodatkowe zabezpieczenia stosowane przez banki, poza zabezpieczeniem hipotecznym. Nie ulega jednak wtpliwoci, e materializacja powyszego scenariusza spowodowaaby problemy w sektorze mieszkaniowym, gdy w sytuacjach szokowych pojawia si korelacja pomidzy pozornie nieskorelowanymi zjawiskami i wystpuj efekty kumulacyjne. Oglna ocena sytuacji finansowej sektora deweloperskiego, abstrahujca od opisywanego ryzyka, wypada pozytywnie. Widoczne s efekty dziaa na rzecz obniki kosztw wasnych firm, czego odbiciem jest spadek wskanika poziomu kosztw (por. Wykres 42) i ich udziau w kosztach ogem (por. Wykres 48), a zwaszcza stabilizacja ich poziomu na tle udziau zysku deweloperskiego (por. Wykres 43). Notowana znaczca poprawa wskanikw opartych na zysku, a zwaszcza ROE i ROA (por. Wykres 44 i Wykres 45) tylko w pewnym stopniu jest efektem ograniczenia kosztw. Gwnie jest to wynik koczenia projektw rozpoczynanych na ,,grce inwestycyjnej z 2010 r. (por. Wykres 53), co zgodnie z wymogami MSR pozwala zaliczy je na

Por. artyku 3 w Raport o sytuacji na rynku nieruchomoci mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 2011 r., NBP (2012). 8 Koszty finansowe obejmuj odsetki od kredytw (por. Wykres 24), a odsetki od obligacji oszacowuje si na 10%. 9 Aktualnie udzia liczby firm deweloperskich z problemami finansowymi wrd wszystkich firm deweloperskich wynosi wg danych sprawozdawczych bankw (formularz B300) ok. 21%, a wartociowo ok. 15,5% (por. Wykres 49).

4 / 22

rzecz sprzeday i poprawi przychody ogem (por. Wykres 44). Skutkuje to popraw wyniku finansowego i opartych na nim miernikw. W strukturze aktyww przedsibiorstw deweloperskich brak jest istotnych zmian, natomiast w strukturze pasyww wida wzrost udziau kredytw i dunych papierw wartociowych (por. Wykres 46-Wykres 48). W II kw. br. odnotowano kolejny wzrost udziau firm deweloperskich z problemami finansowymi, na co banki zareagoway znacznym obnieniem nowych kredytw w porwnaniu z akcj kredytow z przeomu 2011 i 2012 r. (por. Wykres 49 i Wykres 50). Przewidywane i ju czciowo obserwowane pogorszenie koniunktury gospodarczej, w tym sektorowej, wpywa na przewidywania spadku cen czynnikw produkcji i kosztw produkcji budowlano-montaowej (por. Wykres 40), jakkolwiek w II kw. br. ceny te byy jeszcze stabilne (por. Wykres 40-Wykres 41). Po szybszym przyrocie nowych kredytw dla deweloperw w I kw. 2012 r. (por. Wykres 51), w II kw. banki ograniczyy jednak akcj kredytow. W konsekwencji duzi deweloperzy zwikszyli zakres swojego finansowania na rynku kapitaowym poprzez emisj papierw dunych. Na zachowania bankw wpyw mg mie pogarszajcy si stan portfela kredytw deweloperskich (por. Wykres 49), nieadekwatny do statystycznie zadowalajcej sytuacji sektora (por. Wykres 44). Naley przypuszcza, e przy kredytach deweloperskich nastpi proces negatywnej selekcji, a banki nie do wnikliwie oceniay projekty10. W konsekwencji do bankw trafiay firmy z problemami, co obecnie wpywa na ocen caej brany. Analiz danych finansowych potwierdzaj obserwacje ze sfery realnej. Projekty deweloperskie w II kw. br. rosn, zmniejszaj si rozmiary bankw ziemi, mieszkania gotowe utrzymuj si na zblionym poziomie do obserwowanego w analogicznym kwartale ub.r. Stabilizacji, a nawet pewnej obnice w omawianym kwartale uleg redni czas sprzeday mieszka deweloperskich, co moe oznacza nieznaczne uelastycznienie firm deweloperskich w negocjacjach cenowych (por. Wykres 1 i Wykres 8). Obserwujemy take zmniejszanie si niedopasowania wielkoci mieszka mierzonej powierzchni, pomidzy poszukiwanymi na rynku a oferowanymi przez dewelopera (por. Wykres 60 i Wykres 61)11. Wielko zapotrzebowania na mieszkania przy aktualnych cenach, nadal poda za dynamik zmian dostpnoci kredytowej mieszkania (por. Wykres 59). Pozostae wskaniki sektorowe pokazuj, e sytuacja sektora deweloperskiego rozwija si zgodnie z oczekiwaniami - obserwujemy dugookresowy spadkowy trend cen transakcyjnych oraz ofertowych na najwikszych rynkach, zwaszcza w wymiarze realnym (por. Wykres 1 i Wykres 9), ktry utrzyma si te w II kw. 2012 r. Jest on efektem narastajcej nadwyki niesprzedanych mieszka, co byo omawiane wczeniej. Dostpno przecitnego kredytu poczwszy od 2006 r. cay czas spada (por. Wykres 12). Banki, ze wzgldu na ryzyko braku spaty kredytw mieszkaniowych, ograniczaj ich dostpno w 2012 r. 12 (por. Wykres 20 i Wykres 21). Spadek kredytowej dostpnoci mieszkania to w zasadniczej mierze efekt odchodzenia bankw od kredytw denominowanych, trwajce ju od I kw. br., co naley oceni pozytywnie w wymiarze ryzyka systemowego kraju. Obnienie dostpnoci kredytu moe jednak wpywa negatywnie na sektor deweloperski - zmniejsza popyt w duszym okresie. W tych warunkach czynnikiem kompensujcym notowany wczeniej spadek dostpnoci kredytu moe by tylko spadek realnych

Analiza elementw ryzyka inwestycji w nieruchomoci mieszkaniowe i komercyjne z uwzgldnieniem ryzyka pyncego dla banku finansujce zostaa zawarta w Raporcie o sytuacji na rynku nieruchomoci mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 2011 (NBP, 2012, str.35-37). 11 Luka pomidzy mieszkaniami poszukiwanymi a oferowanymi liczona jest jako rnica udziau mieszka o powierzchni uytkowej np. do 50 m kw. w ofercie a udziau transakcji mieszkaniami o powierzchni do 50 m kw. (rednia z czterech ostatnich kwartaw). Rnica dodatnia wiadczy o nadwyce mieszka o danej wielkoci nad popytem na nie. 12 Potwierdzaj to wnioski zawarte w opracowaniu Sytuacja na rynku kredytowym, wyniki ankiety do przewodniczcych komitetw kredytowych (NBP, II i III kw. 2012 r.), wskazujce na nieznaczne zaostrzenie kryteriw przyznawania kredytw, podwyszenie wkadu wasnego oraz zwikszenie wymaganego zabezpieczenia.

10

5 / 22

cen mieszka (zwaszcza deflowanych wynagrodzeniem), co obecnie ma miejsce. W konsekwencji kredytowa dostpno mieszkania poczwszy od 2007 r. jest dosy stabilna, a nawet wykazuje niewielki przyrost (por. Wykres 13). Skutkuje to obecnie stabilizacj popytu13, ktry ulega wahaniom wraz ze zmianami polityki mieszkaniowej (np. zmiany w programie rzdowym RNS), oddziaywaniem KNF oraz zmianami polityki kredytowej bankw. Zyskowno kredytw w II kw. 2012 r. praktycznie ustabilizowaa si (por. Wykres 28 i Wykres 29). W sferze realnej w II kw. 2012 r. odnotowano w Polsce wzrost liczby nowo oddawanych mieszka (por. Wykres 52), wzrost liczby wydanych pozwole na budow i niewielkie zwikszenie liczby noworozpoczynanych mieszka (por. Wykres 53 i Wykres 54). Warto te zwrci uwag, e obserwowana w II kw. 2012 r. pewna redukcja liczby mieszka w toku14, bdca gwnie wynikiem wzrostu liczby zakoczonych mieszka (por. Wykres 55), nie zapewnia cieki powrotu do rwnowagi na rynku mieszkaniowym. Wprawdzie poziom produkcji w toku w ujciu kwartalnym, na obszarze szeciu najwikszych miast, nieco spad, ale nadal oznacza on roczn produkcj i sprzeda kontraktw na poziomie 60 tysicy, podczas gdy rynek jest wstanie wchon poniej 40 tys.15 (por. Wykres 56). W konsekwencji narastajcej nierwnowagi na rynku pierwotnym, czas sprzeday mieszka na rynku wtrnym pozostaje na wysokim poziomie i wynosi rednio 150 dni dla 6 rynkw (por. Wykres 57 i Wykres 58). Mimo i luka pomidzy poda oraz popytem na mieszkania ulegaa pomniejszeniu w II kw. 2012 r. (por. Wykres 60 i Wykres 61), nadal oznacza to przyrost niesprzedanych mieszka. Na rynku nieruchomoci komercyjnych w II kw. 2012 r. nie odnotowano znaczcych zmian w porwnaniu do poprzedniego kwartau. Warto transakcji zawartych w pierwszej poowie 2012 r. wyniosa ok. 946 mln euro. To porwnywalny poziom, jak z tego samego okresu 2011 r. Uczestnicy rynku oczekuj, e stopy kapitalizacji we wszystkich sektorach pozostan na poziomie z 2011 r. Przy oglnie stabilnych lub rosncych czynszach na wikszoci rynkw moe to wskazywa na stabilny poziom cen nieruchomoci (por. Wykres 62 - Wykres 63). Wanym czynnikiem wpywajcym na decyzje inwestorw midzynarodowych, ktrzy dominuj jak dotd na polskim rynku, jest dobra sytuacja gospodarcza oraz transparentno rynku16. Przejrzysto rynku ulega staej poprawie, a w rankingu przejrzystoci, tworzonym przez Jones Lang LaSalle, Polska awansowaa na 19 miejsce (z 22 w 2010 r.). Poziom przejrzystoci polskiego rynku jest na poziomie Europy Zachodniej, co powoduje, e uznawany jest przez inwestorw jako jeden z podstawowych rynkw w Europie17. Sytuacja na rynku nieruchomoci biurowych nie ulega silnym zmianom (por. Wykres 64 Wykres 67). Przyrost powierzchni biurowej w Warszawie w II kw. 2012 r. wynis 45 tys. m kw., a w I proczu cznie oddano okoo 90 tys. m kw. powierzchni biurowej. Zgodnie z oczekiwaniami Jones Lang LaSalle18 w Warszawie w caym 2012 r. oddane zostanie ponad 250 tys. m kw. powierzchni biurowej. Raport CBRE19 podaje natomiast, e obecnie w Warszawie

Zalenoci pomidzy popytem, dostpnoci mieszkania oraz kredytow dostpnoci mieszkania zostay poddane analizie statystycznej w Raporcie o sytuacji na rynku nieruchomoci mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 2010 (NBP, 2011), natomiast modele teoretyczne zalenoci przedstawiono w Raporcie o sytuacji na rynku nieruchomoci mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 2011 (NBP, 2012). 14 Wskanik stanowi dwunastomiesiczn kroczc liczb mieszka, ktrych budow rozpoczto, po odjciu liczby mieszka oddanych do uytkowania. 15 Szacujemy, e roczna produkcja mieszka w toku w 6 miastach w Polsce wynosi ok. 120 tys. (po 30 tys. mieszka kwartalnie). Na jedno mieszkanie gotowe przypadaj dwa mieszkania w toku produkcji. Mona zaoy, e na jeden sprzedany kontrakt przypadaj dwa mieszkania bdce w toku produkcji. Zatem poziom produkcji w toku w wysokoci 120 tys. oznacza 60 tys. nowych kontraktw. 16 Wicej na ten temat znaczenia przejrzystoci rynku dla inwestorw znajduje si w materiale Informacja o cenach i sytuacji na rynku nieruchomoci mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w III kw. 2011 r. NBP (2011). 17 Jones Lang LaSalle Global Real Estate Transparency Index Global Foresight Series 2012. 18 Jones Lang LaSalle Pulse Warszawski Rynek Biurowy II kw. 2012 19 CBRE MarketView Warsaw Office H1 2012

13

6 / 22

w budowie jest 700 tys. m kw., z czego okoo 70% to inwestycje spekulacyjne, a wic bez wstpnie podpisanych umw najmu. Stopa pustostanw pozostaje stabilna w wikszoci miast, w Warszawie ulega lekkiemu wzrostowi, a w odzi obniya si znacznie (por. Wykres 68 Wykres 69). W I proczu 2012 r. na rynku nowoczesnych powierzchni handlowych odnotowano wzrost powierzchni rzdu 250 tys. m kw., ktry by zbliony do zanotowanego w I proczu 2011 r. (por. Wykres 70 - Wykres 71). Uczestnicy rynku oczekuj, e obserwowany trend powstawiania galerii handlowych w mniejszych miastach, bdzie kontynuowany. W I proczu br. czynsze za m kw. powierzchni handlowej w duych aglomeracjach wykazyway niewielki wzrostowy trend (por. Wykres 72). Natomiast stopa kapitalizacji pozostawaa stabilna lub ulega dalszemu zmniejszeniu i zbliaa si powoli do poziomu zanotowanego przed wybuchem wiatowego kryzysu finansowego (por. Wykres 73). Warto podkreli, i czynsze za najlepsze powierzchnie handlowe w wiodcych centrach handlowych w Warszawie, miastach powyej 300 tys. mieszkacw oraz maych miastach wykazuj bardzo silne zrnicowanie (por. Wykres 74). Wynika to zarwno ze zrnicowanych kosztw wybudowania galerii handlowej, jak i ze zrnicowanych dochodw, a wic siy nabywczej w poszczeglnych aglomeracjach. Rwnie czynsze przy gwnych ulicach handlowych w II kw. 2012 r. pozostaway w wikszoci miast na poziomach obserwowanych od poowy 2011 r. (por. Wykres 75). Jedynie czynsze w odzi i we Wrocawiu kontynuuj lekki spadkowy trend, ktry mona zaobserwowa od pocztku 2009 r. Na rynku powierzchni magazynowych w I proczu 2012 r. odnotowano przyrost powierzchni o 305 tys. m kw. Zgodnie z raportem CBRE20 by on dwa razy wyszy ni w analogicznym okresie 2011 r., a stopa pustostanw wynosia rednio 12%. Na wikszoci rynkw czynsze za powierzchni magazynow pozostaj stabilne od pocztku 2011 r. (por. Wykres 76 i Wykres 77).

20

CBRE Big Box Poland Industrial Market View H1 2012.

7 / 22

Zacznik 21 1. Ceny mieszka transakcyjne, hedoniczne , ofertowe, rynek pierwotny (dalej RP), rynek wtrny (dalej RW)
Wykres 1 Transakcyjne ceny m kw. mieszka - RP
9000 8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000
III kw. 2006 IV kw. 2006 I kw. 2007 II kw. 2007 III kw. 2007 IV kw. 2007 I kw. 2008 II kw. 2008 III kw. 2008 IV kw. 2008 I kw. 2009 II kw. 2009 III kw. 2009 IV kw. 2009 I kw. 2010 II kw. 2010 III kw. 2010 IV kw. 2010 I kw. 2011 II kw. 2011 III kw. 2011 IV kw. 2011 I kw. 2012 II kw. 2012

Wykres 2 Transakcyjne ceny m kw. mieszka - RW

10000 9000 8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000
III kw. 2006 IV kw. 2006 I kw. 2007 II kw. 2007 III kw. 2007 IV kw. 2007 I kw. 2008 II kw. 2008 III kw. 2008 IV kw. 2008 I kw. 2009 II kw. 2009 III kw. 2009 IV kw. 2009 I kw. 2010 II kw. 2010 III kw. 2010 IV kw. 2010 I kw. 2011 II kw. 2011 III kw. 2011 IV kw. 2011 I kw. 2012 II kw. 2012

z / m kw.

Gdask Pozna

Krakw Warszawa

d Wrocaw

z / m kw.

Gdask Pozna

Krakw Warszawa

d Wrocaw

rdo: NBP. Wykres 3 rednia waona cena m kw. mieszkania, oferty a transakcje - RP
11000 10000 9000 8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000

rdo: NBP. Wykres 4 rednia waona cena m kw. mieszkania, oferty a transakcje RW
11000 10000 9000 8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000

z / m kw.

z / m kw.

III kw. 2006 IV kw. 2006 I kw. 2007 II kw. 2007 III kw. 2007 IV kw. 2007 I kw. 2008 II kw. 2008 III kw. 2008 IV kw. 2008 I kw. 2009 II kw. 2009 III kw. 2009 IV kw. 2009 I kw. 2010 II kw. 2010 III kw. 2010 IV kw. 2010 I kw. 2011 II kw. 2011 III kw. 2011 IV kw. 2011 I kw. 2012 II kw. 2012

10 miast oferta 10 miast trans.

7 miast oferta 7 miast trans.

Warszawa oferta Warszawa trans.

Uwaga do wykresw 3-7: Cena waona udziaem mieszka w zasobie rynkowym, dla Warszawy cena rednia; Ceny uzyskane od deweloperw i porednikw w ramach bazy BaRN; opis bazy w raporcie rocznym 2011. rdo: NBP. rdo: NBP. Wykres 5 Indeks redniej waonej ceny m kw. mieszkania Wykres 6 Indeks redniej waonej ceny m kw. mieszkania oraz realnej wzg. CPI (III kw. 2006 r.=100) - RP, transakcje oraz realnej wzg. CPI (III kw. 2006 r.=100) - RW, transakcje
180 170 160 150 140 130 120 110 100 90 180 170 160 150 140 130 120 110 100 90

10 miast RP trans. 7 miast RP trans. Warszawa RP trans.

10 miast RP trans. defl. CPI 7 miast RP trans. defl. CPI. Warszawa RP trans. defl. CPI

rdo: NBP.

rdo: NBP.

Indeks hedoniczny cen mieszka to wskanik odzwierciedlajcy zmian cen wynikajc z innych czynnikw ni rnice w jakoci mieszka; indeks uwzgldnia zmiany jakoci mieszka stanowicych prby badawcze w kadym okresie;

21

8 / 22

III kw. 2006 IV kw. 2006 I kw. 2007 II kw. 2007 III kw. 2007 IV kw. 2007 I kw. 2008 II kw. 2008 III kw. 2008 IV kw. 2008 I kw. 2009 II kw. 2009 III kw. 2009 IV kw. 2009 I kw. 2010 II kw. 2010 III kw. 2010 IV kw. 2010 I kw. 2011 II kw. 2011 III kw. 2011 IV kw. 2011 I kw. 2012 II kw. 2012
10 miast RW transakcja 7 miast RW transakcja Warszawa RW transakcja 10 miast defl. CPI 7 miast BaRN defl. CPI. Warszawa defl. CPI

III kw. 2006 IV kw. 2006 I kw. 2007 II kw. 2007 III kw. 2007 IV kw. 2007 I kw. 2008 II kw. 2008 III kw. 2008 IV kw. 2008 I kw. 2009 II kw. 2009 III kw. 2009 IV kw. 2009 I kw. 2010 II kw. 2010 III kw. 2010 IV kw. 2010 I kw. 2011 II kw. 2011 III kw. 2011 IV kw. 2011 I kw. 2012 II kw. 2012

III kw. 2006 IV kw. 2006 I kw. 2007 II kw. 2007 III kw. 2007 IV kw. 2007 I kw. 2008 II kw. 2008 III kw. 2008 IV kw. 2008 I kw. 2009 II kw. 2009 III kw. 2009 IV kw. 2009 I kw. 2010 II kw. 2010 III kw. 2010 IV kw. 2010 I kw. 2011 II kw. 2011 III kw. 2011 IV kw. 2011 I kw. 2012 II kw. 2012
10 miast oferta 10 miast trans. 7 miast oferta 7 miast trans. Warszawa oferta Warszawa trans.

Wykres 7 rednia waona cena m kw. mieszkania oraz cena hedoniczna - RW, transakcje
10000 9000 8000
z/m kw.

7000 6000 5000 4000 3000 2000

III kw. 2006 IV kw. 2006 I kw. 2007 II kw. 2007 III kw. 2007 IV kw. 2007 I kw. 2008 II kw. 2008 III kw. 2008 IV kw. 2008 I kw. 2009 II kw. 2009 III kw. 2009 IV kw. 2009 I kw. 2010 II kw. 2010 III kw. 2010 IV kw. 2010 I kw. 2011 II kw. 2011 III kw. 2011 IV kw. 2011 I kw. 2012 II kw. 2012

Warszawa Warszawa hed.

7 miast 7 miast hed.

10 miast 10 miast hed.

Uwaga: Cena waona udziaem mieszka w zasobie rynkowym; 7 miast: Warszawa, Krakw, Pozna, Wrocaw, d, Gdask, Gdynia; 10 miast: Biaystok, Bydgoszcz, Kielce, Katowice, Lublin, Olsztyn, Opole, Rzeszw, Szczecin, Zielona Gra; rdo: NBP. Wykres 8 rednie ofertowe ceny m kw. nowych kontraktw mieszkaniowych RP
11 000
10 000 9 000

Wykres 9 rednie ofertowe ceny m kw. mieszka - RP

11000 10000 9000 8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000

z / m kw.

7 000 6 000 5 000 4 000

III kw. 2007

II kw. 2008

III kw. 2008

III kw. 2009

III kw. 2010

III kw. 2011

II kw. 2007

II kw. 2009

II kw. 2010

II kw. 2011

IV kw. 2009

IV kw. 2007

IV kw. 2008

IV kw. 2010

IV kw. 2011

II kw. 2012

I kw. 2007

I kw. 2008

I kw. 2009

I kw. 2010

I kw. 2011

I kw. 2012

z / m kw.

8 000

Warszawa Trjmiasto Wrocaw (bez Sky Tower)

Krakw Pozna d

Uwaga: ceny dotycz wycznie nowych kontraktw po raz pierwszy wprowadzanych na rynek. rdo: REAS.

Uwaga: ceny zbierane s z wszelkich dostpnych rde. rdo: PONT Info Nieruchomoci.

2. Dostpno mieszkania, dostpno kredytu, kredytowa dostpno mieszkania

Wykres 10 Dostpno mieszkania w m kw. za przecitne wynagrodzenie w sektorze przedsibiorstw
m kw / przecitne wynagrodzenie

Wykres 11 Koszty kredytu mieszkaniowego PLN dla konsumenta deflowane CPI lub dyn. wynagrodze
8,0% 7,0% 6,0% 5,0% 4,0% 3,0% 2,0% 1,0% 0,0% -1,0% -2,0% -3,0% -4,0% -5,0% -6,0% -7,0% -8,0%

1,1 1,0 0,9 0,8 0,7 0,6

0,5
0,4 0,3
I kw.2004 II kw.2004 III kw.2004 IV kw.2004 I kw.2005 II kw.2005 III kw.2005 IV kw.2005 I kw.2006 II kw.2006 III kw.2006 IV kw.2006 I kw.2007 II kw.2007 III kw.2007 IV kw.2007 I kw.2008 II kw.2008 III kw.2008 IV kw.2008 I kw.2009 II kw.2009 III kw.2009 IV kw.2009 I kw.2010 II kw.2010 III kw.2010 IV kw.2010 I kw.2011 II kw.2011 III kw.2011 IV kw.2011 I kw.2012 II kw.2012

Warszawa Wrocaw

Krakw Pozna

Gdask d

Dostpno mieszkania miara potencjalnej moliwoci zakupu powierzchni mieszkania; wyraa ilo metrw kwadratowych mieszkania o przecitnej cenie ofertowej na danym rynku (PONT Info) moliwych do nabycia za przecitn pac w sektorze przedsibiorstw w danym miecie (GUS); rdo: NBP, GUS, PONT Info Nieruchomoci. rdo: NBP, GUS, PONT Info Nieruchomoci.

9 / 22

I kw.2005 II kw.2005 III kw.2005 IV kw.2005 I kw.2006 II kw.2006 III kw.2006 IV kw.2006 I kw.2007 II kw.2007 III kw.2007 IV kw.2007 I kw.2008 II kw.2008 III kw.2008 IV kw.2008 I kw.2009 II kw.2009 III kw.2009 IV kw.2009 I kw.2010 II kw.2010 III kw.2010 IV kw.2010 I kw.2011 II kw.2011 III kw.2011 IV kw.2011 I kw.2012 II kw.2012
nom.st.proc.kred.mieszk.PLN real.st.proc.kred.mieszk.PLN def. CPI real.st.proc.kred.mieszk.PLN przy kred.RnS def.CPI real.st.proc.kred.mieszk.PLN dla kred.RnS def.dyn.wynagr.(3M r.) real.st.proc.kred.mieszk.PLN def.dyn.wynagr.(3M r.)

I kw. 2004 II kw. 2004 III kw. 2004 IV kw. 2004 I kw. 2005 II kw. 2005 III kw. 2005 IV kw. 2005 I kw. 2006 II kw. 2006 III kw. 2006 IV kw. 2006 I kw. 2007 II kw. 2007 III kw. 2007 IV kw. 2007 I kw. 2008 II kw. 2008 III kw. 2008 IV kw. 2008 I kw. 2009 II kw. 2009 III kw. 2009 IV kw. 2009 I kw. 2010 II kw. 2010 III kw. 2010 IV kw. 2010 I kw. 2011 II kw. 2011 III kw. 2011 IV kw. 2011 I kw. 2012 II kw. 2012
Gdask Pozna Krakw Warszawa d Wrocaw

Wykres 12 Dostpny kredyt mieszkaniowy PLN (wyraony w krotnoci przecitnego miesicznego wynagrodzenia na danym rynku)
190 170 150 130 110

Wykres 13 Kredytowa dostpno mieszkania w m kw. (przy kredycie PLN)

180 160 140 120 100 80 60 40 20
I kw.2004 II kw.2004 III kw.2004 IV kw.2004 I kw.2005 II kw.2005 III kw.2005 IV kw.2005 I kw.2006 II kw.2006 III kw.2006 IV kw.2006 I kw.2007 II kw.2007 III kw.2007 IV kw.2007 I kw.2008 II kw.2008 III kw.2008 IV kw.2008 I kw.2009 II kw.2009 III kw.2009 IV kw.2009 I kw.2010 II kw.2010 III kw.2010 IV kw.2010 I kw.2011 II kw.2011 III kw.2011 IV kw.2011 I kw.2012 II kw.2012

90 70
I kw.2004 II kw.2004 III kw.2004 IV kw.2004 I kw.2005 II kw.2005 III kw.2005 IV kw.2005 I kw.2006 II kw.2006 III kw.2006 IV kw.2006 I kw.2007 II kw.2007 III kw.2007 IV kw.2007 I kw.2008 II kw.2008 III kw.2008 IV kw.2008 I kw.2009 II kw.2009 III kw.2009 IV kw.2009 I kw.2010 II kw.2010 III kw.2010 IV kw.2010 I kw.2011 II kw.2011 III kw.2011 IV kw.2011 I kw.2012 II kw.2012

Warszawa Wrocaw

Krakw Pozna

Gdask d

Warszawa Wrocaw

Krakw Pozna

Gdask d

Dostpny kredyt mieszkaniowy miara okrelajca krotno miesicznego wynagrodzenia w sektorze przedsibiorstw na danym rynku z uwzgldnieniem wymogw kredytowych banku i parametrw kredytu (stopa procentowa, okres amortyzacji, minimalna pensja, jako minimalny dochd po spacie rat kredytowych); Kredytowa dostpno mieszkania miara okrelajca ile metrw kwadratowych mieszkania w redniej cenie ofertowej na danym rynku (PONT Info), mona zakupi z wykorzystaniem kredytu mieszkaniowego uzyskanego w oparciu o przecitne miesiczne wynagrodzenie w sektorze przedsibiorstw na danym rynku (GUS), z uwzgldnieniem wymogw kredytowych banku i parametrw kredytu (stopa procentowa, okres amortyzacji, minimalna pensja, jako minimalny dochd po spacie rat kredytowych); znaczenie informacyjne ma tempo zmian indeksu i rozpitoci pomidzy rynkami; rdo: NBP, GUS, PONT Info Nieruchomoci. rdo: NBP, GUS, PONT Info Nieruchomoci. Wykres 14 Luka limitu RNS wzgldem mediany ceny transakcyjnej w 6 miastach RP
60% 40% 20% 0%

Wykres 15 Poziomy wypat kredytw RNS w danym okresie

11 10 9 8 7
mld z

pozostaa Polska 16 miast

-20%

-40%
-60% -80%

5 4
3 2 1 0 2007 2008 2009 2010 2011 I-II kw. 2012

Uwaga: luka liczona jest jako rnica ceny maksymalnej (limitu) RNS oraz mediany ceny transakcyjnej na RP w relacji do mediany ceny transakcyjnej. Dodatnia rnica oznacza, e program finansuje mieszkania o cenach wyszych od mediany, a ujemnych odwrotnie. rdo: NBP, BGK.

I kw. 2007 II kw. 2007 III kw. 2007 IV kw. 2007 I kw. 2008 II kw. 2008 III kw. 2008 IV kw. 2008 I kw. 2009 II kw. 2009 III kw. 2009 IV kw. 2009 I kw. 2010 II kw. 2010 III kw. 2010 IV kw. 2010 I kw. 2011 II kw. 2011 III kw. 2011 IV kw. 2011 I kw. 2012 II kw. 2012

Gdask Pozna

Krakw Warszawa

d Wrocaw

rdo: BGK.

10 / 22

3. Wypaty kredytw mieszkaniowych, stopy procentowe

Wykres 16 Struktura kredytw w systemie bankowym
100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%
gru 02 cze 03 gru 03 cze 04 gru 04 cze 05 gru 05 cze 06 gru 06 cze 07 gru 07 cze 08 gru 08 cze 09 gru 09 cze 10 gru 10 cze 11 gru 11 cze 12

Wykres 17 Luka finansowania sektora bankowego w Polsce (zmiany kwartalne, w mld z)

70 60 50 Luka fin.GDP=Depozyty GDP-Kredyty GDP Depozyty GDP Kredyty GDP w tym na nieruchomoci
mld z

Pozostay kredyt dla inst.niekomercyjnych

Pozostay kredyt dla przedsibiorcw Pozostay kredyt dla gospodarstw domowych Kredyt mieszk.dla inst.niekomercyjnych

40
30 20 10 0

-10
-20
I kw.2003 II kw.2003 III kw.2003 IV kw.2003 I kw.2004 II kw.2004 III kw.2004 IV kw.2004 I kw.2005 II kw.2005 III kw.2005 IV kw.2005 I kw.2006 II kw.2006 III kw.2006 IV kw.2006 I kw.2007 II kw.2007 III kw.2007 IV kw.2007 I kw.2008 II kw.2008 III kw.2008 IV kw.2008 I kw.2009 II kw.2009 III kw.2009 IV kw.2009 I kw.2010 II kw.2010 III kw.2010 IV kw.2010 I kw.2011 II kw.2011 III kw.2011 IV kw.2011 I kw.2012 II kw.2012

Kredyt mieszk.dla przedsibiorcw

Kredyt mieszk. dla gospodarstw domowych

-30

rdo: NBP.

Uwaga: GDP=Gospodarstwa domowe oraz Przedsibiorstwa rdo: NBP. Wykres 19 Struktura walutowa przyrostw kwartalnych stanu nalenoci od gosp. domowych z tytuu kredytu mieszkaniowego po korekcie kursowej (w mld z)
14
12

Wykres 18 Przyrosty kwartalne stanu nalenoci od gosp. domowych (GD) z tytuu kredytu mieszkaniowego po korekcie kursowej (w mld z)
50 45 IV

40
35
mld z

10

III
II I
mld z

30 25 20 15 10 5 0

6
4 2 0 -2
I 2003 II 2003 III 2003 IV 2003 I 2004 II 2004 III 2004 IV 2004 I 2005 II 2005 III 2005 IV 2005 I 2006 II 2006 III 2006 IV 2006 I 2007 II 2007 III 2007 IV 2007 I 2008 II 2008 III 2008 IV 2008 I 2009 II 2009 III 2009 IV 2009 I 2010 II 2010 III 2010 IV 2010 I 2011 II 2011 III 2011 IV 2011 I 2012 II 2012

2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

kredyty zotowe

kredyty walutowe po korekcie kursowej

Uwaga: przyrost nalenoci oznacza rzeczywist zmian stanu zaduenia GD, gdy uwzgldnia faktyczne wypaty kredytw mieszkaniowych oraz ich spaty. rdo: NBP. Wykres 20 Struktura przestrzenna nowego kredytu mieszkaniowego w Polsce
10,0 9,0 8,0

rdo: NBP.

Wykres 21 Nowy kredyt mieszkaniowy w 6 miastach Polski

3,0 2,5

7,0

2,0

mld z

mld z

6,0 5,0 4,0 3,0 2,0 1,0

1,5 1,0 0,5 0,0

I kw. 2005 II kw. 2005 III kw. 2005 IV kw. 2005 I kw. 2006 II kw. 2006 III kw. 2006 IV kw. 2006 I kw. 2007 II kw. 2007 III kw. 2007 IV kw. 2007 I kw. 2008 II kw. 2008 III kw. 2008 IV kw. 2008 I kw. 2009 II kw. 2009 III kw. 2009 IV kw. 2009 I kw. 2010 II kw. 2010 III kw. 2010 IV kw. 2010 I kw. 2011 II kw. 2011 III kw. 2011 IV kw. 2011 I kw. 2012 II kw. 2012

Gdask

Krakw

Pozna

Warszawa

Wrocaw

pozostaa Polska

Uwaga: dane BIK nie pokrywaj caej populacji wypaconych kredytw mieszkaniowych; rdo: NBP na podstawie danych BIK. rdo: NBP na podstawie danych BIK.

11 / 22

I kw. 2005 II kw. 2005 III kw. 2005 IV kw. 2005 I kw. 2006 II kw. 2006 III kw. 2006 IV kw. 2006 I kw. 2007 II kw. 2007 III kw. 2007 IV kw. 2007 I kw. 2008 II kw. 2008 III kw. 2008 IV kw. 2008 I kw. 2009 II kw. 2009 III kw. 2009 IV kw. 2009 I kw. 2010 II kw. 2010 III kw. 2010 IV kw. 2010 I kw. 2011 II kw. 2011 III kw. 2011 IV kw. 2011 I kw. 2012 II kw. 2012
Gdask Krakw d Pozna Warszawa Wrocaw

0,0

Wykres 22 Struktura stanu nalenoci od gosp. domowych z tytuu kredytu mieszkaniowego (w %)

100% 90%

Wykres 23 Nowo podpisane umowy kredytowe wartociowo oraz liczbowo; zmiany kwartalne (skumulowane)
18 16 14 80

70
60

80%
70% 60%

WALUTOWE
warto w mld z

12 10

40

50%
40% 30%

8
6 4 30 20 10

20%
10% 0%

ZOTOWE

I kw. 2003

I kw. 2010

I kw. 2002

I kw. 2004

I kw. 2005

I kw. 2006

I kw. 2007

I kw. 2008

I kw. 2009

I kw. 2011

IV kw.1996

IV kw.1997

IV kw.1998

IV kw.1999

IV kw.2000

IV kw.2001

IV kw.2002

IV kw.2003

IV kw.2004

IV kw.2005

IV kw.2006

IV kw.2007

IV kw.2008

IV kw.2009

IV kw.2010

IV kw.2011

warto PLN ilo PLN

warto walutowe ilo walutowe

rdo: NBP.

Uwaga: dane informuj o podpisanych umowach kredytowych a nie faktycznych wypatach kredytu. rdo: ZBP. Wykres 25 Mare bankowe (do WIBOR, LIBOR, EURIBOR 3M) dla nowych kredytw mieszkaniowych
5,0% 4,5% 4,0% 3,5% 3,0% 2,5% 2,0% 1,5% 1,0%
IV kw.2003 I kw.2004 II kw.2004 III kw.2004 IV kw.2004 I kw.2005 II kw.2005 III kw.2005 IV kw.2005 I kw.2006 II kw.2006 III kw.2006 IV kw.2006 I kw.2007 II kw.2007 III kw.2007 IV kw.2007 I kw.2008 II kw.2008 III kw.2008 IV kw.2008 I kw.2009 II kw.2009 III kw.2009 IV kw.2009 I kw.2010 II kw.2010 III kw.2010 IV kw.2010 I kw.2011 II kw.2011 III kw.2011 IV kw.2011 I kw.2012 II kw.2012

Wykres 24 Stopy procentowe kredytw mieszkaniowych dla gospodarstw domowych (GD) w Polsce
9,0% 8,0% 7,0% 6,0% 5,0% 4,0% 3,0% 2,0% 1,0%
I kw.2005 II kw.2005 III kw.2005 IV kw.2005 I kw.2006 II kw.2006 III kw.2006 IV kw.2006 I kw.2007 II kw.2007 III kw.2007 IV kw.2007 I kw.2008 II kw.2008 III kw.2008 IV kw.2008 I kw.2009 II kw.2009 III kw.2009 IV kw.2009 I kw.2010 II kw.2010 III kw.2010 IV kw.2010 I kw.2011 II kw.2011 III kw.2011 IV kw.2011 I kw.2012 II kw.2012

PLN nowe PLN stany

CHF nowe CHF stany

EUR nowe

%PLN-WIBOR3M %EUR-EURIBOR3M %PLN-st.dep.GD stany

%CHF-LIBORCHF3M %PLN-st.dep.GD nowe

rdo: NBP.

Uwaga: mar bankow stanowi rnica midzy stop kredytu mieszkaniowego (wg danych NBP) a LIBORCHF3M lub EURIBOR3M lub WIBOR3M; rdo: NBP

12 / 22

I kw 2012

ilo w tys.

50

Wykres 26 Jako portfela kredytw mieszkaniowych w szeciu miastach w Polsce (notowane w II kw.br.)
2,5% 2,0%

Wykres 27 Szacunkowa zyskowno dla bankw w Polsce z tytuu udziel. i spaty kredytw w walutach
14 000 12 000 10 000
mld PLN

0,35% 0,30% 0,25%

1,5%
1,0% 0,5% 0,0%

8 000
6 000 4 000 2 000

0,20%
0,15% 0,10% 0,05%

0
I kw. 2005 II kw. 2005 III kw. 2005 IV kw. 2005 I kw. 2006 II kw. 2006 III kw. 2006 IV kw. 2006 I kw. 2007 II kw. 2007 III kw. 2007 IV kw. 2007 I kw. 2008 II kw. 2008 III kw. 2008 IV kw. 2008 I kw. 2009 II kw. 2009 III kw. 2009 IV kw. 2009 I kw. 2010 II kw. 2010 III kw. 2010 IV kw. 2010 I kw. 2011 II kw. 2011 III kw. 2011 IV kw. 2011 I kw. 2012 II kw. 2012

0,00%
I kw. 2004 II kw. 2004 III kw. 2004 IV kw. 2004 I kw. 2005 II kw. 2005 III kw. 2005 IV kw. 2005 I kw. 2006 II kw. 2006 III kw. 2006 IV kw. 2006 I kw. 2007 II kw. 2007 III kw. 2007 IV kw. 2007 I kw. 2008 II kw. 2008 III kw. 2008 IV kw. 2008 I kw. 2009 II kw. 2009 III kw. 2009 IV kw. 2009 I kw. 2010 II kw. 2010 III kw. 2010 IV kw. 2010 I kw. 2011 II kw. 2011 III kw. 2011 IV kw. 2011 I kw. 2012 II kw. 2012

Gdask Warszawa

Krakw Wrocaw

d r. waona

Pozna

zysk z operacji FX na spacie kredytw walutowych (P o) zysk z operacji FX na udzielanych kredytach walutowych (P o) przyrost kredytw walutowych po kor. kursowej (L o) spata kredytw walutowych (L o)

Uwaga: Jako okrelana jako udzia procentowy kredytw mieszkaniowych zalegych 91-180 dni w caoci kredytw mieszkaniowych w danym okresie dla danego miasta oraz poziom redni dla szeciu miast; rednia waona udziaem miasta w przyrocie kredytu; rdo: NBP na podstawie danych BIK.

Uwaga: /przychody z operacji FX obliczane s w nastpujcy sposb. Nowo udzielane kredyty walutowe wypacane s w zotych. Zaoono, e przecitny spread na walucie wynosi 6%, co oznacza, e bank przy kadej operacji zmiany waluty pobiera 3%. Rwnie, gdy klient spaca raty kredytu walutowego dochodzi do wymiany walut, bank pobiera kolejne 3% od tej sumy. Zyskowno obliczana jest jako stosunek przychodw z operacji FX do caego portfela kredytowego, tzn. zotowego i w walutach. Spata rat kredytu zostaa obliczona za pomoc metody staych rat, przy zaoeniu, e kredyt udzielony zosta na 20 lat; rdo: NBP, AMRON. Wykres 29 Szacunkowa zyskowno kredytw mieszkaniowych dla bankw w Polsce na kredytach walutowych
7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% -1% -2% -3% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% -10% -20%

Wykres 28 Szacunkowa zyskowno kredytw mieszkaniowych dla bankw w Polsce na kredytach zotowych
8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% -1% -2% -3% -4% -5% -6% -7% -8% 40%

30%
20% 10% 0% -10% -20% -30% -40%

IV kw 2008 I kw 2009 II kw 2009 III kw 2009 IV kw 2009 I kw. 2010 II kw. 2010 III kw. 2010 IV kw. 2010 I kw. 2011 II kw. 2011 III kw. 2011 IV kw. 2011 I kw. 2012 II kw. 2012

Obcienie kredytw odpisami Efektywny koszt finansowania kredytw Efektywne oprocentowanie kredytw Skorygowana mara odsetkowa na kredytach ROE (P o)

Uwaga: Przychody i koszty zwizane z portfelem kredytw mieszkaniowych. Szacunkowe ROE liczone jest jako skorygowana mara odsetkowa na kredytach mieszkaniowych w stosunku do minimalnego wymaganego kapitau wasnego. Minimalny wymagany kapita wasny oszacowany jest na podstawie szacunkw LTV z danych AMRON oraz wymogw kapitaowych dla kredytw mieszkaniowych ustalonych przez KNF. Skorygowana mara odsetkowa to wynik dodawania wszelkich dochodw oraz odjcia wszelkich kosztw. Efekt zamknicia pozycji walutowej oraz efektywne oprocentowanie kredytw z Raportu o stabilnoci systemu finansowego NBP. Efektywny koszt finansowania zosta obliczony na podstawie stopy WIBOR oraz LIBOR przez dodanie szacunkowych kosztw zwizanych z t operacj; rdo: NBP, AMRON.

13 / 22

IV kw 2008 I kw 2009 II kw 2009 III kw 2009 IV kw 2009 I kw. 2010 II kw. 2010 III kw. 2010 IV kw. 2010 I kw. 2011 II kw. 2011 III kw. 2011 IV kw. 2011 I kw. 2012 II kw. 2012

Wynik operacji FX udzielania i spaty Obcienie kredytw odpisami Efektywny koszt finansowania kredytw Efektywne oprocentowanie kredytw Efekt zamknicia pozycji walutowej Skorygowana mara odsetkowa na kredytach ROE (P o)

4. Operacyjna zyskowno mieszka i projektw deweloperskich, koszty produkcji budowlano-montaowej oraz sytuacja ekonomiczna deweloperw w Polsce
Wykres 30 Dynamika indeksw giedowych: WIG20 oraz dla Wykres 31 Stopa zwrotu na kapitale wasnym z projektw deweloperw i firm budowlanych inwestycyjnych w 6 miastach a rzeczywista stopa zwrotu firm deweloperskich (DFD)
120 100
25% 20% 15% 10%

II kw. 2007 = 100

80 60 40 20 0

5%
0%

II kw.2009

III kw.2008

III kw.2009

III kw.2010

III kw.2011

II kw.2008

II kw.2010

II kw.2011

I kw.2012

IV kw.2007

IV kw.2004

IV kw.2005

IV kw.2006

IV kw.2008

IV kw.2009

IV kw.2010

I kw.2004 II kw.2004 III kw.2004 IV kw.2004 I kw.2005 II kw.2005 III kw.2005 IV kw.2005 I kw.2006 II kw.2006 III kw.2006 IV kw.2006 I kw.2007 II kw.2007 III kw.2007 IV kw.2007 I kw.2008 II kw.2008 III kw.2008 IV kw.2008 I kw.2009 II kw.2009 III kw.2009 IV kw.2009 I kw.2010 II kw.2010 III kw.2010 IV kw.2010 I kw.2011 II kw.2011 III kw.2011 IV kw.2011 I kw. 2012 II kw. 2012

Warszawa

Krakw d

Gdask DFD

Wrocaw

WIG20

WIG-DEW.

WIG-BUD.

Pozna

Uwaga: dane zostay znormalizowane, II kw. 2007 r.=100. WIG deweloperw notowany jest od II kw. 2007 r.; rdo: Gieda Papierw Wartociowych.

Uwaga: stopa zwrotu na kapitale wasnym z typowych projektw inwestycyjnych noworozpoczynanych przy zaoeniu biecych stp procentowych, wymogw bankowych i kosztw produkcji; obliczone wg schematu z aneksu 3 w Raporcie o sytuacji na rynku nieruchomoci mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 2011 r.. rdo: NBP na podstawie Sekocenbud, GUS. Wykres 33 Udzia zysku deweloperskiego w cenie m kw. pow. uytk. bud. mieszk. (typ 1121 22/) w cenie transakcyjnej RP
70%

Wykres 32 Udziau kosztw bezporednich budowy m kw. pow. uytk. bud. mieszk. (typ 112122 ) w cenie transakcyjnej RP
65%
60% 55% 50% 45% 40%

60%
50% 40% 30% 20% 10%

35%
30% 25% 20%

IV kw.2004 IV kw.2005 IV kw.2006 IV kw.2007 II kw.2008 III kw.2008 IV kw.2008 I kw.2009 II kw.2009 III kw.2009 IV kw.2009 I kw.2010 II kw.2010 III kw.2010 IV kw.2010 I kw.2011 II kw.2011 III kw.2011 IV kw.2011 I kw.2012 II kw.2012

0%

Warszawa Wrocaw

Krakw Pozna

Gdask d

rdo: NBP na podstawie Sekocenbud.

rdo: NBP na podstawie Sekocenbud.

22

Budynek (typ 1121) monitorowany przez NBP od drugiej poowy 2004 r., jako przecitny mieszkalny, wielorodzinny, piciokondygnacyjny, z podziemnym garaem oraz pomieszczeniami usugowymi na parterze; konstrukcja tradycyjna (nadziemna cz murowana z cegie ceramicznych); przyjto dla uproszczenia, e koszt budowy m kw. garau oraz pomieszcze usugowych jest zbliony do kosztu budowy mieszkania w standardzie deweloperskim; rzeczywista, oparta na kosztach budowy cena m kw. mieszkania, zaley od udziau zewntrznych powierzchni, odmiennych dla rnych budynkw; przy obliczaniu ceny m kw. pow. uytkowej mieszkania dla konsumenta przyjto 20% udzia powierzchni zewntrznych w stosunku do powierzchni mieszkania i o wielko t skorygowano w gr cen m kw. mieszkania; Dane dostosowane do nowego modelu deweloperskiego procesu budowlanego szerzej opisanego w artykule 3 w Raporcie o sytuacji na rynku nieruchomoci mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 2011 r..

14 / 22

IV kw.2004 IV kw.2005 IV kw.2006 IV kw.2007 II kw.2008 III kw.2008 IV kw.2008 I kw.2009 II kw.2009 III kw.2009 IV kw.2009 I kw.2010 II kw.2010 III kw.2010 IV kw.2010 I kw.2011 II kw.2011 III kw.2011 IV kw.2011 I kw.2012 II kw.2012
Warszawa Wrocaw Krakw Pozna Gdask d

IV kw.2011

II kw.2012

I kw.2009

I kw.2010

I kw.2011

Wykres 34 Warszawa - struktura ceny m kw. pow. uytk. mieszk. (typ 1121 22/) dla konsumenta
9 000 8 000 7 000 6 000 5 000 4 000 3 000 2 000 1 000 0
IV kw.2004 IV kw.2005 IV kw.2006 IV kw.2007 II kw.2008 III kw.2008 IV kw.2008 I kw.2009 II kw.2009 III kw.2009 IV kw.2009 I kw.2010 II kw.2010 III kw.2010 IV kw.2010 I kw.2011 II kw.2011 III kw.2011 IV kw.2011 I kw.2012 II kw.2012

Wykres 35 Krakw - struktura ceny m kw. pow. uytk. mieszk. (typ 1121 22/) dla konsumenta
8 000 7 000 6 000 5 000 4 000 3 000 2 000 1 000 0

z / m kw.

z / m kw.

robocizna koszty porednie projekt skum.zysk dew.brut

materiay zysk budowlany ziemia

sprzt koszty oglne VAT

robocizna koszty porednie projekt skum.zysk dew.brut

Uwaga: dane w wykresach 34-39 od II kw. 2008 r. w ukadzie kwartalnym, wczeniej dane roczne; rdo: NBP na podstawie Sekocenbud, REAS. rdo: NBP na podstawie Sekocenbud, REAS. Wykres 36 Gdask - struktura ceny m kw. pow. uytk. mieszk. (typ 1121 22/) dla konsumenta
8 000 7 000 6 000 5 000 4 000 3 000 2 000 1 000 0

Wykres 37 Pozna - struktura ceny m kw. pow. uytk. mieszk. (typ 1121 22/) dla konsumenta
8 000 7 000 6 000 5 000 4 000 3 000 2 000 1 000 0
IV kw.2004 IV kw.2005 IV kw.2006 IV kw.2007 II kw.2008 III kw.2008 IV kw.2008 I kw.2009 II kw.2009 III kw.2009 IV kw.2009 I kw.2010 II kw.2010 III kw.2010 IV kw.2010 I kw.2011 II kw.2011 III kw.2011 IV kw.2011 I kw.2012 II kw.2012

z / m kw.

IV kw.2004 IV kw.2005 IV kw.2006 IV kw.2007 II kw.2008 III kw.2008 IV kw.2008 I kw.2009 II kw.2009 III kw.2009 IV kw.2009 I kw.2010 II kw.2010 III kw.2010 IV kw.2010 I kw.2011 II kw.2011 III kw.2011 IV kw.2011 I kw.2012 II kw.2012

z / m kw.

robocizna koszty porednie projekt skum.zysk dew.brut

materiay zysk budowlany ziemia

sprzt koszty oglne VAT

robocizna koszty porednie projekt skum.zysk dew.brut

rdo: NBP na podstawie Sekocenbud, REAS. Wykres 38 Wrocaw - struktura ceny m kw. pow. uytk. mieszk. (typ 1121 22/) dla konsumenta
7 000 6 000 5 000 4 000 3 000 2 000 1 000 0

rdo: NBP na podstawie Sekocenbud, REAS. Wykres 39 d - struktura ceny m kw. pow. uytk. mieszk. (typ 1121 22/) dla konsumenta
6 000 5 000 4 000
z / m kw.

z / m kw.

3 000
2 000 1 000 0
IV kw.2004 IV kw.2005 IV kw.2006 IV kw.2007 II kw.2008 III kw.2008 IV kw.2008 I kw.2009 II kw.2009 III kw.2009 IV kw.2009 I kw.2010 II kw.2010 III kw.2010 IV kw.2010 I kw.2011 II kw.2011 III kw.2011 IV kw.2011 I kw.2012 II kw.2012

IV kw.2004 IV kw.2005 IV kw.2006 IV kw.2007 II kw.2008 III kw.2008 IV kw.2008 I kw.2009 II kw.2009 III kw.2009 IV kw.2009 I kw.2010 II kw.2010 III kw.2010 IV kw.2010 I kw.2011 II kw.2011 III kw.2011 IV kw.2011 I kw.2012 II kw.2012

robocizna koszty porednie projekt skum.zysk dew.brut

materiay zysk budowlany ziemia

sprzt koszty oglne VAT

robocizna koszty porednie projekt skum.zysk dew.brut

rdo: NBP na podstawie Sekocenbud, REAS.

rdo: NBP na podstawie Sekocenbud, REAS.

15 / 22

IV kw.2004 IV kw.2005 IV kw.2006 IV kw.2007 II kw.2008 III kw.2008 IV kw.2008 I kw.2009 II kw.2009 III kw.2009 IV kw.2009 I kw.2010 II kw.2010 III kw.2010 IV kw.2010 I kw.2011 II kw.2011 III kw.2011 IV kw.2011 I kw.2012 II kw.2012
materiay zysk budowlany ziemia sprzt koszty oglne VAT

materiay zysk budowlany ziemia

sprzt koszty oglne VAT

materiay zysk budowlany ziemia

sprzt koszty oglne VAT

Wykres 40 Przewidywane zmiany cen robt budowlanomontaowych (+3 M) oraz dynamika kosztw budowy pow. uytkowej budynku mieszk. (typ 1121 22/)
55% 45%
35% 25% 15% 5% -5% -15%

Wykres 41 Koszt budowy m kw. pow. uytkowej budynku mieszk. (typ 1121 22/)
2 900 2 700 2 500 2 300

z / m kw.
IV kw.2004 I kw.2005 II kw.2005 III kw.2005 IV kw.2005 I kw.2006 II kw.2006 III kw.2006 IV kw.2006 I kw.2007 II kw.2007 III kw.2007 IV kw.2007 I kw.2008 II kw.2008 III kw.2008 IV kw.2008 I kw.2009 II kw.2009 III kw.2009 IV kw.2009 I kw.2010 II kw.2010 III kw.2010 IV kw.2010 I kw.2011 II kw.2011 III kw.2011 IV kw.2011 I kw.2012 II kw.2012

2 100

1 900
1 700 1 500

-25%

Przewidywane zmiany cen robt bud.-monta. (+3M) wg ankiety GUS Dynamika faktycznych kosztw budowy wg Sekocenbud

rdo: NBP na podstawie danych GUS (ankieta dot. koniunktury), Sekocenbud. Wykres 42 Koszty przecitnej duej firmy deweloperskiej (DF)
25 20 120%

rdo: NBP na podstawie Sekocenbud. Wykres 43 Udzia kosztw wasnych w kosztach DF oraz udzia zysku deweloperskiego w cenie trans. m kw. mieszkania RP
60 50

100%
80%

mln z

15 60% 10

40

40%
5 0 20% 0%

30

20

I kw. 2005 II kw. 2005 III kw. 2005 IV kw. 2005 I kw. 2006 II kw. 2006 III kw. 2006 IV kw. 2006 I kw. 2007 II kw. 2007 III kw. 2007 IV kw. 2007 I kw. 2008 II kw. 2008 III kw. 2008 IV kw. 2008 I kw. 2009 II kw. 2009 III kw. 2009 IV kw. 2009 I kw. 2010 II kw. 2010 III kw. 2010 IV kw. 2010 I kw. 2011 II kw. 2011 III kw. 2011 IV kw. 2011 I kw. 2012 II kw. 2012

10

0 II kw. 2005 II kw. 2006 II kw. 2007 II kw. 2008 II kw. 2009 II kw. 2010 II kw. 2011 II kw. 2012

zuycie_mat wynagrodzenia wsk_poz_kosztw (P o)

us_obce inne

Uwaga: przecitna DF, wg definicji GUS, zatrudnia powyej 50 osb; dotyczy wykresw 43-49; rdo: NBP na podstawie GUS (F01). Wykres 44 Wskaniki ekonomiczne DF w drugich kwartaach
80 70 60 10 9 8

Uwaga: udzia zysku deweloperskiego do 2007 r. wycznie dla czwartych kwartaw; rdo: NBP na podstawie GUS i Sekocenbud. Wykres 45 Sytuacja DF w drugich kwartaach
140 120 3,0

7
50 6

100
2,0

mln z

mln z

80 1,5 60 1,0 40 20 0,5

40 30 20

5 4 3 2

10

0
II kw. 2005 II kw. 2006 II kw. 2007 II kw. 2008 II kw. 2009 II kw. 2010 II kw. 2011 II kw. 2012

0
II kw. 2005 II kw. 2006 II kw. 2007 II kw. 2008 II kw. 2009 II kw. 2010 II kw. 2011 II kw. 2012

0,0

przychody ogem ROA

koszty ogem ROE

wynik netto

projekty deweloperskie w toku bank ziemi

mieszkania gotowe bank ziemi w latach produkcji

rdo: NBP na podstawie GUS (F01).

rdo: NBP na podstawie GUS (F01).

16 / 22

lata

II kw.2004 III kw.2004 IV kw.2004 I kw.2005 II kw.2005 III kw.2005 IV kw.2005 I kw.2006 II kw.2006 III kw.2006 IV kw.2006 I kw.2007 II kw.2007 III kw.2007 IV kw.2007 I kw.2008 II kw.2008 III kw.2008 IV kw.2008 I kw.2009 II kw.2009 III kw.2009 IV kw.2009 I kw.2010 II kw.2010 III kw.2010 IV kw.2010 I kw.2011 II kw.2011 III kw.2011 IV kw.2011 I kw.2012 II kw.2012
Warszawa Wrocaw Krakw Trjmiasto Pozna d
udzia kosztw wasnych udzia zysku deweloperskiego

2,5

Wykres 46 Struktura aktyww DF w drugich kwartaach

100% 90% 80% 49,8 70% 62,0 3,8 1,6 6,6 3,0 38,9 34,6 26,5 27,8 29,7

Wykres 47 Struktura kosztw DF w drugich kwartaach

100% 90% 14,3

9,4
8,5

12,3

8,8 8,1 17,2

9,1 7,9 12,4

10,2 12,3 17,4

7,4 12,2 14,8

7,7 12,8 inne 15,0 wynagrodzenia

32,2 aktywa trwae

80% 70%

7,2

11,5 26,2
22,6 24,0

60%
50% 40% 30% 20% 20,6 6,5 1,9 2,4

6,3 6,8

5,1 13,7

6,8 10,4

4,7
9,8

bank ziemi mieszkania projekty

60% 50%

3,1 1,9
35,5 27,3 5,9 4,7

40%
30%

46,7

51,3

38,5

39,9

37,5 zapasy materiaw nalenoci odbiorcy gotowka

65,9 51,6
55,9 56,5

70,7 60,1

65,6

64,5

zuycie materiaw i energii

usugi obce

20% 10%

10%
0%

6,5 5,6

10,8

14,1

3,5 5,4

5,1 3,9

10,1

4,9 8,1

6,5 9,3

0%
II kw. II kw. II kw. II kw. II kw. II kw. II kw. II kw. 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

II kw. II kw. II kw. II kw. II kw. II kw. II kw. II kw. 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

rdo: NBP na podstawie GUS (F01). Wykres 48 Struktura finansowania DF w drugich kwartaach
100% 9,2 90% 80% 5,4

rdo: NBP na podstawie GUS (F01). Wykres 49 Firmy deweloperskie z problemami finansowymi*/
30%

6,6
7,2 11,0

5,9 4,3 18,6

7,7

9,0 6,8

10,7
5,7 10,9 15,9

10,5

8,9 6,0 10,6

5,7
16,0

6,4
14,0

inne zobowizania i rezerwy na zobowizania zobowizania wobec dostawcw przedpaty klientw

25%
20% 15% 10%

10,0
5,2 12,1

13,6
11,0

70%
60% 50% 40% 30% 20% 10%

10,6
16,6 12,1 9,7 12,9 20,4 15,8 14,4 19,9 18,1 10,2 13,8

dune papiery wartosciowe

kredyty

5%
0%

52,5

44,9

43,3

39,2

41,0

40,8

40,8
kapita wasny

0%
II kw. II kw. II kw. II kw. II kw. II kw. II kw. II kw. 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

rdo: NBP na podstawie GUS (F01).

Uwaga: */ firmy, ktrych nalenoci zostay zakwalifikowane przez banki do grupy zagroonych (dotyczy tylko duych zaangaowa, tj. pow. 500 tys. z); rdo: NBP.
1,5 1

Wykres 50 Kredyty dla deweloperw (w mld z)

6

5
4
Stan w mld z

3
0 2 1 0
I kw. 2005 II kw. 2005 III kw. 2005 IV kw. 2005 I kw. 2006 II kw. 2006 III kw. 2006 IV kw. 2006 I kw. 2007 II kw. 2007 III kw. 2007 IV kw. 2007 I kw. 2008 II kw. 2008 III kw. 2008 IV kw. 2008 I kw. 2009 II kw. 2009 III kw. 2009 IV kw. 2009 I kw. 2010 II kw. 2010 III kw. 2010 IV kw. 2010 I kw. 2011 II kw. 2011 III kw. 2011 IV kw. 2011 I kw. 2012 II kw. 2012

-0,5 -1

stan zaduenia (P o) zmiana stanu zaduenia (L o)

nowe kredyty (L o)

rdo: ZBP.

kwartala zmaina w mld z

0,5

17 / 22

I kw. 2005 II kw. 2005 III kw. 2005 IV kw. 2005 I kw. 2006 II kw. 2006 III kw. 2006 IV kw. 2006 I kw. 2007 II kw. 2007 III kw. 2007 IV kw. 2007 I kw. 2008 II kw. 2008 III kw. 2008 IV kw. 2008 I kw. 2009 II kw. 2009 III kw. 2009 IV kw. 2009 I kw. 2010 II kw. 2010 III kw. 2010 IV kw. 2010 I kw. 2011 II kw. 2011 III kw. 2011 IV kw. 2011 I kw. 2012 II kw. 2012
udzia liczby firm deweloperskich z problemami finansowymi udzia zaduenia firm deweloperskich z problemami finansowymi

58,2

mieszkania

mieszkania w kwartaach

10 000

20 000

30 000

50 000

40 000

100 000

10 000

20 000

30 000

40 000

50 000

60 000

70 000

80 000

90 000

30 000

50 000

70 000

90 000

110 000

130 000

150 000

10 000

-50 000

-30 000

-10 000

rdo: GUS.

rdo: GUS.

Wykres 53 Polska mieszkania, ktrych budow rozpoczto, w kwartaach

-70 000

2011

pozostae indywidualne

Warszawa

2012

mieszkania oddane

Krakw Pozna

2011

mieszkania rozpoczte

Wrocaw

2012

Gdask

2011

Polska

przezn.na sprzed. i wynajem spdzielcze

6 miast

pozwolenia na budow

2012

Uwaga: wskanik stanowi dwunastomiesiczn warto kroczc; */Warszawa, Krakw, Gdask, d, Pozna, Wrocaw; rdo: NBP na podstawie PABB i GUS.
I kw. 2005 II kw. 2005 III kw. 2005 IV kw. 2005 I kw. 2006 II kw. 2006 III kw. 2006 IV kw. 2006 I kw. 2007 II kw. 2007 III kw. 2007 IV kw. 2007 I kw. 2008 II kw. 2008 III kw. 2008 IV kw. 2008 I kw. 2009 II kw. 2009 III kw. 2009 IV kw. 2009 I kw. 2010 II kw. 2010 III kw. 2010 IV kw. 2010 I kw. 2011 II kw. 2011 III kw. 2011 IV kw. 2011 I kw. 2012 II kw. 2012

Wykres 55 Wskanik koniunktury produkcji mieszka w Polsce i 6 najwikszych miastach Polski*/ (mieszkania rozpoczte minus oddane)
pozostaa Polska

Wykres 51 Polska struktura inwestorw w budownictwie mieszkaniowym w drugich kwartaach 2011 i 2012 r.

I kw. 2006 II kw. 2006 III kw. 2006 IV kw. 2006 I kw. 2007 II kw. 2007 III kw. 2007 IV kw. 2007 I kw. 2008 II kw. 2008 III kw. 2008 IV kw. 2008 I kw. 2009 II kw. 2009 III kw. 2009 IV kw. 2009 I kw. 2010 II kw. 2010 III kw. 2010 IV kw. 2010 I kw. 2011 II kw. 2011 III kw. 2011 IV kw. 2011 I kw. 2012 II kw. 2012

5. Budownictwo mieszkaniowe i rynek mieszka w Polsce w wybranych miastach

18 / 22
mieszkania
mieszkania w kwartaach
100 150 200 50 0

mieszkania w kwartaach

250

10 000

20 000

30 000

40 000

50 000

60 000

10 000

20 000

30 000

40 000

50 000

70 000

80 000

90 000

60 000

rdo: GUS.

rdo: GUS.

0
Warszawa Krakw

Warszawa Krakw

Wykres 54 Polska pozwolenia wydane na budow mieszka, w kwartaach

oferta na koniec kwartau

Pozna Wrocaw Gdask pozostaa Polska

wprowadzone w kwartale

Pozna Wrocaw Gdask

sprzedane w kwartale

*/Warszawa, Krakw, Trjmiasto, Wrocaw, Pozna, d; rdo: REAS.

I kw. 2005 II kw. 2005 III kw. 2005 IV kw. 2005 I kw. 2006 II kw. 2006 III kw. 2006 IV kw. 2006 I kw. 2007 II kw. 2007 III kw. 2007 IV kw. 2007 I kw. 2008 II kw. 2008 III kw. 2008 IV kw. 2008 I kw. 2009 II kw. 2009 III kw. 2009 IV kw. 2009 I kw. 2010 II kw. 2010 III kw. 2010 IV kw. 2010 I kw. 2011 II kw. 2011 III kw. 2011 IV kw. 2011 I kw. 2012 II kw. 2012

pozost. Polska

Wykres 56 Liczba mieszka wprowadzanych na rynek, sprzedanych i znajdujcych si w ofercie w 6 najwikszych rynkach Polski*/

Wykres 52 Polska - mieszkania oddane do uytkowania, w kwartaach

I kw. 2007 II kw. 2007 III kw. 2007 IV kw. 2007 I kw. 2008 II kw. 2008 III kw. 2008 IV kw. 2008 I kw. 2009 II kw. 2009 III kw. 2009 IV kw. 2009 I kw. 2010 II kw. 2010 III kw. 2010 IV kw. 2010 I kw. 2011 II kw. 2011 III kw. 2011 IV kw. 2011 I kw. 2012 II kw. 2012

I kw. 2005 II kw. 2005 III kw. 2005 IV kw. 2005 I kw. 2006 II kw. 2006 III kw. 2006 IV kw. 2006 I kw. 2007 II kw. 2007 III kw. 2007 IV kw. 2007 I kw. 2008 II kw. 2008 III kw. 2008 IV kw. 2008 I kw. 2009 II kw. 2009 III kw. 2009 IV kw. 2009 I kw. 2010 II kw. 2010 III kw. 2010 IV kw. 2010 I kw. 2011 II kw. 2011 III kw. 2011 IV kw. 2011 I kw. 2012 II kw. 2012

Wykres 57 Dynamika przecitnej ceny m kw. mieszka wprowadzanych do sprzeday na RP w 6 najwikszych rynkach Polski*/ (I kw.2007=100)
130 120

Wykres 58 Przecitny czas (w dniach) sprzeday mieszka na RW w 6 najwikszych miastach Polski

300
250

180
160 140 120 100 80 60 40 20

200 150 100 50

110 100 90

80
III kw. 2007 III kw. 2008 III kw. 2009

I kw. 2010

III kw. 2010

III kw. 2011

II kw. 2007

II kw. 2008

II kw. 2009

II kw. 2010

II kw. 2011

IV kw. 2007

IV kw. 2008

IV kw. 2009

IV kw. 2010

IV kw. 2011

II kw. 2012

I kw. 2008

I kw. 2009

I kw. 2011

I kw. 2012

*/

Warszawa, Krakw, Trjmiasto, Wrocaw, Pozna, d; rdo: REAS. Wykres 59 Dostpno kredytowa mieszkania a mieszkania sprzedane w 6 miastach Polski*/(szacunek popytu i poday)
14 000 12 000 10 000 8 000 6 000 4 000 2 000
I kw.2007 II kw.2007 III kw.2007 IV kw.2007 I kw.2008 II kw.2008 III kw.2008 IV kw.2008 I kw.2009 II kw.2009 III kw.2009 IV kw.2009 I kw.2010 II kw.2010 III kw.2010 IV kw.2010 I kw.2011 II kw.2011 III kw.2011 IV kw.2011 I kw.2012 II kw.2012

rdo: NBP.

80 70 60 50 40 30 20 10 0

mieszkania

mieszkania sprzedane 6M kredytowa dostpno mieszkania 6M waona*/ (P o) 3 okr. r. ruch. (mieszkania sprzedane 6M)

*/Warszawa, Krakw, Gdask, Pozna, Wrocaw, d; rdo: NBP na podstawie REAS. Wykres 60 Miernik dopasowania oferowanych mieszka do popytu*/ wzgldem powierzchni 50 m kw., RP w wybranych miastach Polski
50% 40% 30% 20% 10% 0% -10% -20% -30% -40% -50% -60% -70%

m kw.

Wykres 61 Miernik dopasowania oferowanych mieszka do popytu*/ wzgldem powierzchni >50 m kw., RP w wybranych miastach Polski
50% 40% 30% 20% 10% 0% -10% -20% -30% -40% -50% -60% -70%

II kw. 2007 III kw. 2007 IV kw. 2007 I kw. 2008 II kw. 2008 III kw. 2008 IV kw. 2008 I kw. 2009 II kw. 2009 III kw. 2009 IV kw. 2009 I kw. 2010 II kw. 2010 III kw. 2010 IV kw. 2010 I kw. 2011 II kw. 2011 III kw. 2011 IV kw. 2011 I kw. 2012 II kw. 2012

Gdask Pozna

Krakw Warszawa

d Wrocaw

Uwaga: wykres 60 przedstawia procentowe niedopasowanie poday (oferty deweloperskie mieszka) i szacunkowego popytu (transakcje mieszkaniami) wzgldem wielkoci mieszkania, wg danych z bazy BaRN; niedopasowanie liczone jest jako relacja udziau mieszka o powierzchni uytkowej do 50 m kw. bdcych w ofercie do udziau transakcji mieszkaniami o powierzchni do 50 m kw. (rednia z czterech ostatnich kwartaw). Wynik dodatni (powyej kreski) wiadczy o nadmiarze mieszka o danej wielkoci, ujemny natomiast o niedoborze. Wykres 61 jest analogiczny. rdo: NBP. rdo: NBP.

19 / 22

II kw. 2007 III kw. 2007 IV kw. 2007 I kw. 2008 II kw. 2008 III kw. 2008 IV kw. 2008 I kw. 2009 II kw. 2009 III kw. 2009 IV kw. 2009 I kw. 2010 II kw. 2010 III kw. 2010 IV kw. 2010 I kw. 2011 II kw. 2011 III kw. 2011 IV kw. 2011 I kw. 2012 II kw. 2012
Gdask Pozna Krakw Warszawa d Wrocaw

III kw. 2006 IV kw. 2006 I kw. 2007 II kw. 2007 III kw. 2007 IV kw. 2007 I kw. 2008 II kw. 2008 III kw. 2008 IV kw. 2008 I kw. 2009 II kw. 2009 III kw. 2009 IV kw. 2009 I kw. 2010 II kw. 2010 III kw. 2010 IV kw. 2010 I kw. 2011 II kw. 2011 III kw. 2011 IV kw. 2011 I kw. 2012 II kw. 2012

Gdask d Warszawa rednia 6 miast (P o)

Krakw Pozna Wrocaw

liczba dni rednia 6 miast

liczba dni miasta

6. Nieruchomoci komercyjne
Wykres 62 Warto transakcji inwestycyjnych (mln EUR)
6 000 5 000

Wykres 63 Stopa kapitalizacji dla inwestycji w nieruchomoci w najlepszych lokalizacjach

4 000
3 000 2 000

1 000
0

1997

1998

1999

2000

2001

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2002

2011

Biura

Handel

Magazyny

Inne

Uwaga: dane dla 2012 r. dotycz I procza. rdo: Cushman & Wakefield. Wykres 64 Skumulowana poda nowoczesnych powierzchni biurowych (m kw.)
7 6 5 4 3 2 1
1998 1999 2000 2001 2003 2004 2005 2006 2008 2009 2010 2011

P1 2012

Uwaga: dane za 2012 r. s szacunkowe. rdo: DTZ. Wykres 65 Wskanik niewynajtej powierzchni biurowej w proczach
25% 20% 15% 10% 5% 0%
H1 2010
H2 2006 H1 2007 H2 2007 H1 2008 H2 2008 H1 2009 H2 2009 H2 2010 H1 2011 H2 2011 H1 2012

2002

2007

2012 (f)

Warszawa Pozna

Krakw d

Wrocaw Katowice

Trjmiasto

2013 (f)

Warszawa Pozna

Krakw d

Wrocaw Katowice

Trjmiasto

Uwaga: dane za 2012 i 2013 r. s szacunkowe. rdo: DTZ. Wykres 66 Czynsze (EUR/m kw./mies.) za powierzchnie biurowe w najlepszych lokalizacjach
35 30 25 20

rdo: DTZ. Wykres 67 Stopa kapitalizacji dla inwestycji w nowoczesne powierzchnie biurowe w najlepszych lokalizacjach
11%
10% 9% 8% 7% 6%

15
10

I 2005 II 2005 III 2005 IV 2005 I 2006 II 2006 III 2006 IV 2006 I 2007 II 2007 III 2007 IV 2007 I 2008 II 2008 III 2008 IV 2008 I 2009 II 2009 III 2009 IV 2009 I 2010 II 2010 III 2010 IV 2010 I 2011 II 2011 III 2011 IV 2011 I 2012 II 2012

5%

Warszawa - COB Krakw Gdask d

Warszawa - poza COB Wrocaw Pozna Katowice

rdo: Cushman & Wakefield.

rdo: Cushman & Wakefield.

20 / 22

I 2005 II 2005 III 2005 IV 2005 I 2006 II 2006 III 2006 IV 2006 I 2007 II 2007 III 2007 IV 2007 I 2008 II 2008 III 2008 IV 2008 I 2009 II 2009 III 2009 IV 2009 I 2010 II 2010 III 2010 IV 2010 I 2011 II 2011 III 2011 IV 2011 I 2012 II 2012
Warszawa - COB Krakw Gdask d Warszawa - poza COB Wrocaw Pozna Katowice

Wykres 68 Roczna poda nowej powierzchni biurowej w Warszawie (m kw.)

300000
250000 200000 150000 100000 50000 0

Wykres 69 Wskanik pustostanw powierzchni biurowej w poszczeglnych czciach Warszawy

20% 18% 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0%

2010

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2011

2012*

COB

centrum

reszta

COB

centrum

reszta

rednia

Uwaga: szacunek na 2012 r. pochodzi od Jones Lang LaSalle rdo: Jones Lang LaSalle, WRF. Wykres 70 Skumulowana poda nowoczesnych powierzchni handlowych (mln m kw.) w duych aglomeracjach i pozostaej czci Polski
9 8 7

rdo: Jones Lang LaSalle, WRF.

Wykres 71 Skumulowana poda nowoczesnych powierzchni handlowych w duych aglomeracjach (m kw. na 1000 mieszkacw)
800

700
600 500

6
5

4
3 2 1 0

400
300 200

100

P1 2012

2010

2011

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

0 Warszawska Trjmiejska Katowicka Krakowska Poznaska Szczeciska Wrocawska dzka

II 2012
P1 2012 2011

2009

2005

2006

2007

2008

2010

2011

2003

Warszawska Trjmiejska Katowicka

Krakowska Poznaska Szczeciska

Wrocawska dzka Pozostaa Polska

rdo: Polska Rada Centrw Handlowych. Wykres 72 Czynsze (EUR/m kw./mies.) w centrach handlowych w najlepszej lokalizacji
95

rdo: Polska Rada Centrw Handlowych. Wykres 73 Stopa kapitalizacji dla inwestycji w centra handlowe w najlepszej lokalizacji
9% 9% 8% 8% 7% 7% 6% 6%

85
75 65

55
45 35 25

I 2005 II 2005 III 2005 IV 2005 I 2006 II 2006 III 2006 IV 2006 I 2007 II 2007 III 2007 IV 2007 I 2008 II 2008 III 2008 IV 2008 I 2009 II 2009 III 2009 IV 2009 I 2010 II 2010 III 2010 IV 2010 I 2011 II 2011 III 2011 IV 2011 I 2012 II 2012

5%

Warszawa - miasto Krakw Trjmiasto d Szczecin

Warszawa - obrzea Wrocaw Pozna Kon. Katowicka

rdo: Cushman & Wakefield.

Uwaga: stopy kapitalizacji dla wszystkich rynkw poza Warszaw byy jednakowe od koca 2008 r. rdo: Cushman & Wakefield.

21 / 22

I 2005 II 2005 III 2005 IV 2005 I 2006 II 2006 III 2006 IV 2006 I 2007 II 2007 III 2007 IV 2007 I 2008 II 2008 III 2008 IV 2008 I 2009 II 2009 III 2009 IV 2009 I 2010 II 2010 III 2010 IV 2010 I 2011 II 2011 III 2011 IV 2011 I 2012 II 2012
Warszawa - miasto Krakw Trjmiasto d Warszawa - obrzea Wrocaw Pozna lsk

2010

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2004

2005

2006

2007

2008

2009

Wykres 74 Przedziay czynszw za najlepsze powierzchnie handlowe w wiodcych centrach handlowych (EUR/m kw./mies.) w II kw. 2012 r.
Miasta 75-100 tys.

Wykres 75 Najwysze czynsze (EUR/m kw./mies.) przy gwnych ulicach handlowych

90

80
70 60

Miasta 100-300 tys.

50
40 30

Miasta > 300 tys.

20
10 -

Warszawa

20

40

60

80

100

Uwaga: czynsze za lokal ok. 100 m kw., z brany moda i dodatki, zlokalizowany w wiodcym centrum handlowym. rdo: Jones Lang LaSalle. Wykres 76 Skumulowana poda powierzchni magazynowej w regionach Polski (mln m kw.)

rdo: Cushman & Wakefield.

Wykres 77 Czynsze (EUR/m kw./mies.) powierzchni magazynowej w najlepszej lokalizacji

6,00 5,50 5,00

4,50
4,00 3,50 3,00

2,50
2,00

rdo: Cushman & Wakefield.

rdo: Cushman & Wakefield.

22 / 22

I 2005 II 2005 III 2005 IV 2005 I 2006 II 2006 III 2006 IV 2006 I 2007 II 2007 III 2007 IV 2007 I 2008 II 2008 III 2008 IV 2008 I 2009 II 2009 III 2009 IV 2009 I 2010 II 2010 III 2010 IV 2010 I 2011 II 2011 III 2011 IV 2011 I 2012 II 2012
Warszawa Pozna Krakw d Wrocaw Katowice Gdask

I 2005 II 2005 III 2005 IV 2005 I 2006 II 2006 III 2006 IV 2006 I 2007 II 2007 III 2007 IV 2007 I 2008 II 2008 III 2008 IV 2008 I 2009 II 2009 III 2009 IV 2009 I 2010 II 2010 III 2010 IV 2010 I 2011 II 2011 III 2011 IV 2011 I 2012 II 2012
Warszawa Pozna Krakw d Wrocaw Katowice Gdask Szczecin