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PARCELAHffHO


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AS URBANfSTICAS EM
IMVEIS
PROPRIEDADE E liMITACOES
.

o direito de considerado como a
mais amplo dos direitos reais e, dentre
como sendo absoluto e que, no dl1er de Orlando
Gomee, wconfere ao titular o poder de decidir deve usar a
coisa, abandon,-la, ai len-la. e, ainda, se lhe
convm I Imit-lo, constituindo, por desmembramento, outros
direitos reais em favor ae terceiros" (cf. otrelto Real, Eo.
forense, 811. edl!o, pg.
Esse poder, a princfpio total da pessoa sobre
a coisa, vem sofrendo temperamentos ao longo do tempo, quer
atravs de limitaOes impostas pela lei, quer atravs de
restricOes voluntrias. Em nome do cotetlvo, a
propriedade vem sofrendo, paulatinamente, reetrlOes oe toda
oraem <a> aamlnl5trattvas <tomoamento, ai 1nnamento passe to): b)
ao atreito de propriedade rural c> convencionais
CprolbiAo no Plano de loteamento de constru!o de nabltaOes
multlfamll tares>.
HoJe , a pro p r 1 e o aGe 1 mo b 1 1 1 6 r 1 a na o maIs
trataoa como unidade Independente, mas porlo Integrada ao todo,
regida por comanaos normativos e lntegrattvoe de fim maior,
tanto assim qoe a prpria Constltullo em seu artigo
52, Inciso XXI 11, que a propriedade atender6 a sua funAo
Ela surge, como a prpria norma e)(pf I Cita, com funlo
'
. '
I
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marcadamente social, surgindo com o prprio Direito
Urbanrstlco.
REGIME JUA(OICO DA PROPRIEDADE PRIVADA
A tradllo JurfcJica nacional .dirige-se no
sentido de enfocar a propriedade apenes sob o Angulo do Direito
Prlvaao, olvidando sua abordagem at mesmo pela Constltul5o
Federal, slgnlflcanao, como alerte Jos Afonso da Silva, "que o
direito civil nlo disciplina a propriedade, mas tAo-somente
regula as ctvis a ela pertinentes <cf. "Direito
Urbanrstlco Brasileiro", Ea. Halhelros, a. edllo, pg. 63).
A propriedade prlv8da h de ser anal 16ada na forma como vem
prevista na diStinta, na esteira da doutrina
I tal lana, das outras espcies Ge propriedades <propriedades
pblica, social, rural , urbana, de de consumo, oe bens de
proauAo, de uso pessoal, propriedade-capital, etc . >.
l
FUNC10 SOCIAL
A funAo soclel or norma
constitui&o em princpio de direito ecoft6mlco (artigo 170, 111,
Cf>, Interferindo na estrutura ao direito ae proprleaaae e nao
se confundindo com os sistemas de lllhltalo da propriedade.
Seu conceito, porm, POlidriCO ou 1 ramente
tnaeterminadoft <cf. Eros Roberto Grau. citando de
Salvatore Pugllattf, in "Direito Urbno, Ed. Revista dos
TribunaiS, p,g. 63), pois vrlas sao suas facetas. Importa, no
caso, anal 1ear Incidncia ao prlncrpto sobre a proprteoaoe
urbana.
. I
I
.)-
Nesse sentido, conforme salienta o Ministro
Moreira Alves, a funao soctal da propriedade visa
atender s do uroantsmo, que se reduzem a quatro:
nabltaAo, trabalho, recrea8o e ctrcula!o dos homens aentro do
territrio <cf. clta!o de Eros Grau, ob. ctt., pg. 71>.
A propriedade urbana est vinculada a um destino urbanlstlco
definido pelo Poder Pblico.
...., .. ,
PROPRIEDADE URBANA
o pargrafo 2g, do artigo 182, da
constltut!o federal. que a propriedade urbana cumpre sua
social quando atende s eMig8nclas fundamentais da
ordenao da cidade eMpressas no plano
Com o captulo dl polftlc& urbllna, a
constttulAo consagra entendimento de que a propriedade
formada e condicionada pelo direito urbanrstlco para atingir
seus oOJettvos de garantir habtto!o, trabalho, recrea!o e
clrcula!o.
atividade urbanlstlca constitui, assim,
func!o pot ica preponderante da AOmlnistreao e que oeve impor
oroena&o urbanl5ttca das Cidades, nela lnclufda a tnlcletlv&
particular e os direitos patrimoniais dcs particulares. O
direito de propriedade urbano , dessa fOrll\a, no Cllzer aDallzado
de Jos Afonso da Silva, "dl relto causalltiCIO" (ob. clt., p6g.
69) e porque deve atender srie de obJetivos soc1a1e,
albergando Interesses privados
pblicos e eoc1a1s.
SOLO URBANO
de seu titular, Interesses
'
j -
A ldentlflcalo do como
sendo urbano
funlo aos planos e normas urbanrstlcas, que lhe fixam
0
aestlno
urbanfstlco a que fica vinculado o proprlet,rlo, principalmente
a edlfiCabllldade e a vlallaade.
A utlllzelio, asstm, co
urbano pelos proprietrios aepenae Ge predetermlna!o aada
pela leglslaAo e planos urbanrstlcos.
PLANEJAMENTO URBANfSTICO
.

o planeJamento procedimento que visa
transformar a real ldaoe existente nos obJetivos previamente
estabelecidos.
Concretiza-se
em atas aenomlnaaos planos,
encontrando fundamentos slIdos na Constltullo <artigos 2t, IX,
30, VIII, e 182> e nAo mais depende da vontade pol ftlca dos
H obrlga!o legal de elaborar planos.
Em
governantes.
re1acao ao
Hunlcfpto, o Plano diretor
assume funao de
Instrumento Dstco da pot ftlca urbana e com vistas a ordenar
pleno desenvolvimento das funOes sociais aa cidade e garantir o
Dem estar da comunidade.
OAOENAIO 00 USO E DA OCUPAClO DO SOLO
A aisclpllna urbanfstlca pretende melhnr:-es
condlOes do ordenamento urbano .
1 Admlnlstralo compete o
dever de perseguir o cumprimento dessa leglsla!o.
A oraenalo do uso e da ocupalo do solo slo
aspectos fundamentais do planeJamento urDano, procurando oDter
aeseJaoa e aoequada densidade populacional e das
aglomerados urbanos. Os Instrumentos utll i'Za<Sos t!m-se
engloDaao soD o conceito de zoneamento do solo, como ln,trumento
legal utiliZado pelo Poder pblico para controlai' o uso oa
I
I
..)
terra, as den5ldades da populalo, a locelllalo, a dlmen5!o, o
volume dos edlfrclos e seus usos especfflcos, em prol do bem
estar geral <cf. forlco de Andrade 1evedo, In Revisa de
AdmlnlstraAo Municipal- n. 78, pg.
Num conceito mais amplo, o
consiste na repartio do territrio vista oa
desttnaAo de terra <zonas urbana, urt1nlz6ve1s, de eKpansao
urllana e rural>, do uso do solo <zoneameato do uso ou funcional>
ou das caracterlstlcas arqu 1 tet6n 1 c as <zoneamento
arqultetOnlco>. O que Interessa, o zoneamento do uso
do solo e que constitui um dos principais Instrumentos do
planejamento urbanlstlco munclpal.
o solo urbano destlna-ee ao cumprimento das
funes urbanas oe nabltar, trabalhar, circular e recrear.
evidente que, numa cidade desordenada, h6 preJurzo ao bem estar
da populaao, restando ao urbanismo zonlflcar os
aglomerados urllanos. A eMecuAo das normas de zoneamento devem '
ser realizadas de forma consciente, e justa, de forma a
que as s1tuaOes em oesconformtdade desapaream com o tempo.
Em toda ocupaio do solo deve haver

preocupaAo de dar eQul 1 IDrlo equltatlvo entre dois problemas
funaamentals. a denSidade populacional e lt densidade
nabitaclonal.
PARCELAMENTOS
o lote, parcela de terreno destinado
eOiflcelo, uma das moda I ldaae' pr6-determlnadas por v ta
especialmente dos plano5 de parcelamento do solo pare fins
t
I
.}
urbanos.
I crlalo aa atiVIdade urbanlsttce e que pressupee
perfeita lntegrelo com as normas de Direito UrDanfttlco.
RESTRICOES - CONCEITO E
'r
MODO Of INSTITUICIO DAS AfSTRICOES CONVENCIONAIS
O controle do uso do solo envolve a
Oln&mlza!o de uma srie de poaeres, cuJot
compreenderAo, dentre outros, restrlOes ao uso de 6reas
Inadequadas para construAo, de metregens mlnlmas de
lotes urDanos, deflnlao de categorias e tipos de casas,
aa de ocupalo e coeficiente ae aproveitamento,
etc.
Nada Impede, porm, que e'se controle 'eJa
feito tambim pelo prprio empreeiCSidor, I de a 1 1 zando o
parcelamento a aetermlnaoo conceito. Ainda assim, o rol de
restriaes urbanlsticas convencionais ocvem ser neces5arlamente
sut>metlaas ao Poder Ptlllco para anlise de 5U8 adequalo e
compatibilidade com a 1eg1s1ah local. como adverte
Afranio oe Carvalho, ftperqulrlr se o loteamento fOI examinado
apenas em si mesmo, ou tambm em seu relacionamento com a cloade
ou vila adJacente. Se esse 5egunoo requisito for omitido,
caber a exlg!ncia para ser esclarecido com certldlo da
Prefeitura para efeito ao registro, vlato como este nlo pooer6
ser refetuado sem a p r 11 1 a v 1 g 1 1 a n-c 1 a do uso no r ma 1 o a
propriedade <cf. Restries Urbanfstlces em Loteamento, apud
Revista de Olrelto lmot>lllrlo, volume 24-25/87),
Para o registrador, portento, nlo Dasta
apenas que o parcelamento ontenna anu!ncle dos Poderes PDI lcos.
t tamDm que se demonstre aprovalo aas Clusulas
I
convencionais pela
Admlntstraao, como, allh,
adverte Gilberto Valente da Silve <c:f. "As RestrlOes do
Loteamento- A Prefeitura Municipal e o Registro cse Imveis", 1n
"Revista de Direito Imobilirio", volume 25/16).
A Lei 6.766/79 preve "Geclaraao das
restrlOes urbanfstlcas da
... ,
lotamento, supletivas
da leglslaao pertlnenteft, no contrato padrlo aeposLtaao <artigo
I
26, VI I>, mas, para que tenha eficcia em relalo queles que
nlo slo partes diretamente envolvidas no negcio Jurfdlco,
mister que naJa putll iCidade decorrente mesmo ela da
clrcunstAncla no corpo do regl5tro Cio lateamento.
A falta de
observncla dessa lnscrlAo tem levado a JurlspruCI!ncla a
admitir apenas obrlgao de carter meramente obrigacional. se
nouve menAo no registro, consoante decidiu o Juiz Paulo
Razuk, em processo <n. 2.288/84) que na 168. vara crvel
oa Comarca de SAo Paulo, sAo lneflceze8 as
prevalecendo, nessa hiptese, I e I do 2oneamento a a
Municipal Idade e que di5p0s sobre o uso, parcelamento e ocupao
do soro urbano.
RESTRICOES URBANSTICAS PARTICULARES E AS LEIS
URBANfSTICAS
A controvrsia surge quando h confl lto
das convenOes urbanl5tlcas particulares e as leis urbanrstrcas.
H quem sustente que as restrlOes, desde que constantes ao
prano de loteamento depositado na Servefttla Predlel, prevalecem
mesmo contra a lei urbanstica gerei, constituindo-se em
veroanelra norma urbanlstlca Integrante do Plano muniCIPal de
desenvolvimento urbano, tanto que aprovaGo previamente pera
Admlnlstra&o .
outros, entendem que, no confronto entre as
ouas regras. prevalece aquela ma1s restrtttva.
uma terceira
I
corrente admite sempre a prevalncia das urbanas sobre as
convenes urbanlstlcas particulares.
A razlo, diante do raclocfnto aqui
desenvolvido, principalmente de que toda ocupa!o do
5010
submete-se a ae artlculalo soc1o1 com
8
cidade
ou vila prxima, girando,

necessariamente, em face do teMto
constitucional, em torno ao plano diretor.
Bem as
restries convencionais podem ser superadas por lei
tanto para ampli-las, diminu-las ou 111esmo ellmln6-las <cf.
Afranio de Oliveira, ob. clt., pg. 66).
Sal 1 ente a props 1 to Lopes Me 1 r e 11 es que
o aspecto urbanrsttco ao loteamento ureeno aa
precfpua do Munlcrpto <cf. wAs RestrlDes Ge Loteamento e as
Leis UrDanfsttcas Supervenlentesw, In estuaos e Parecer de
Direito Pbllcow, vol. 11, pg. 438).
As restrlOes convencioneis alo supletivas da
IP.I P. quflnlln nA ou lacunas na lei. A lei
urbanlstlca superveniente tanto vale quando restringe uso como
quando 1 tbera uso proibido , pois a norma legal n!o poae
valer para as restries e nlo valer para as I iberaOes de uso
do solo urbano (tf. Hely Lopes Meireliee, ob. cit., pg. 4\15).
A prpria lei do parcelamento prestigie tal
Inteligncia ao Olspor no artigo 26, VIl, que os contratos
contero as restrlOes urbanfsticas convencionais do loteamento
como
senoo meramente supletivas da teglslalo pertinente.
suprem a falta, mas nAo podem e Isto porque as
leis urDanfstlcas sAo ae direito pbl lco, ae Interesse geral da
comunidade, e que n3o admite transalo ou alterelo por vontade
dos particulares.
I
.}
Nlo se nega que, entre as partes contratantes,
possfvel estabelecimento de convenGes e que devem surtir
efeitos entre elas.
Desoe que nlo colidam frontal e
ostensivamente com as normas urbanfstlcas gerats, possfvel
agravamento de <como 1 lmltalo de metragem mfnlma aa
rea construfda de acessAo artificial, de etc.>. As
restrtOes convencionais obrigam as partes vtncuiloas ao negcio
jurldtco em que slo Impostas, mas nao guardam slmllltude, quanto
'r
eflccla, s restrlOes urbanlstlcas Impostes pelo Poaer
Pblico.
PROCEDIMENTO AEGISTRARIO
A AOmtnlstra&o n!o $e 'ubmete, na apreclaAo
de parcelamento ou de autorlzaao para construir, s restrlOes
conuenctonats, ainda que delas tenha connectmento. 56 nao
pode Ignorar as restries que ela prpria ou outro rgo
competente tenna determinado.
De toda forma, nao Incumbe ao Ofictel
Registrador zelar pelo cumprimento de qualquer das
quer as legats, quer as convencionais .
Compete-lhe apenas
extglr os oocumentos previstos em 1e1. dentre os quais a
autorizalo.
Se concedias Irregularmente, nlo metrta que
caiba ao eKame de quallflcallo.
A men&o feito no ato reglstrrlo quanto
eMistncta de restrlees convencionaiS nlo outorga otrelto real .
Nlo onus real, ainda que do registro.
Cui<U-se de
direito meramente pessoal.
O Conselho Superior dl de SIO
Peulo . em diversas passagens. tem sustentado prevaleclmento de
re
9
res convencioneis de urbanlstlcas que I lmttem em
I
..1-
maior extenslo de rea
apelaOes clvels ns.
Desemoargaoor Dlnlo ae
as oegregaes e os desmembramentos Ccf.
14.872-0/6 e relator o
Sentle Garcia, 22.300-0, relator o
OeeemDargaaor Antonio Carlos Alves Braga>.
Essa regra, com de v 1 do . respe 1 to ao

convencimento externado por tAo Ilustres oesemoargactores,
alberga 1 Imitao
campo oo direito
do conceito
Privado,
aas
nas releftes
diretamente envolvidas no parcelamento.
no
entre es pessoas
HoJe. diante dos
claros termos de preceitos constitucionais, a maU r I e
direcionado em campo ae atua&o mais amplo, com prevalncia do
interesse pDI lco frente ao particular, porque atrtbulda a
ordenalo urbanlsttca Poderes PDI 1cos.
Exempl lflcatlvamente, se lei posterior altera 2oneamento oe
oetermlnaCio loteamento, qualificando-o como ele uso misto, quando
h restriAo impondo uso exclusivamente residencial, prevalece a
norma geral em face do suposto de sua en,llse de compatibilidade
com o ncleo urbanlzado, o bairro e a cl,ade.
A prpria Geral da Justia,
nada obstante posicionamentos diversos diversa' mantfestaOe,
em seu Item ao capitulo das de Servto,
que todas as restries presentes no loteamento, Impostas pelo
toteaoor ou
pelo Poder Pbt i co.
mencionadas
no registro. Nlo
fiscalizar sua observncta".
deverAo ser. obrigatoriamente,
caber ao OfIcIa 1. porm,
Mais recentemente, por6m, acolnendo parecer
do Juiz Harclo Herttn' Bonllha Filho. o entlo Corregedor Geral
oa Justia, o Desembargador Antonio Carlos Alves Braga, deixou
essentado que a veda!o convencional de subdlvlslo lote
Ineficaz em face de lei municipal que autoriza aesdoDro de
lotes. Prevalece a soberania pol rttca do Huntclpto na

J {
regu1ament1Ao do uso do solo urbano, eu seJa, o Interesse
pblIco na norma legal urunfstlea suplanta o Interesse
particular do loteador e aos adquirentes de lote, consignado em
suas avenas <processo CG 1.993/95),
Da mesma forma que possfvel o estabelecimento
de nada Impede que os deliberem
levant-las. Mas, se estaDeleclcU a publlclcUde, Indaga-se
't
sobre a possiDI I Idade de seu cancelamento. o Conselho Superior
da Magistratura de sAo Paulo, no Julgamento da apelalo 12.991-
0/..:t aestacou Impossibilidade de cancelamento da restrllo, mas
nada Impede que se d a mesma enfase dada ao estabelecimento,
averbando-se o levantamento convencional.
CONCLUSOES
1. A propriedade lmobl 1 16rla nlo trataoa
como unidade lnaepenoente, mas por&o Integrada ao todo, regida
por comandos normativos e lntegratlvos de fim maior , tanto ass i m
que a prpria constltulao e5taoelece em seu artigo 5, Inciso
1 t, que propriedade atender a sua funlo
2. A propriedade urbana cumpre sua funlo
social quando atende s exigncias fundamentais da ordenalo da
cidade expressas no Plano diretor.
A propriedade formada
e conalclonaoa pelo direitO urbanstico para ttlngtr eeua
de garantir haDtta&o. traDalno, sa6de, recrealo e
ctrculalo.
3.
utlltza!o do solo uroano
proprlet,rtos depende de predetermlnalo oaaa pela legl,talo e
planos urbaofstlcos
--
.... -
. .. .. ..
'

o direito de proprleade urbano direito
pnrquf'! AtP:ndP. !'.i>:rle ele obJetivos eoclals,
albergando tntere5ses privados de seu tttuter, Interesses
pblicos e sociais.
5. O parcelamento crtalo da atividade
urDanrstlce
... ,
6 o processo planejamento eneontra
fundamentos na Constitullo <artigos 21, 1)(, 30, VIII, e 182) e
nAo mate depende da vontade pol ftlca dos governantes. H
oDrlgaAo legal de elaborar planos. Em relalo ao o
plano diretor assume funlo de Instrumento b'stco da pol ftlca
urbana e com vlstee a ordenar Pleno desenvolvimento das funOes
sociais da Cidade e garantir o bem estar da comunidade.
7. A ordenalo do uso e da ocupalo do solo so
aspectos fundamentais do planeJamento urbano, procurando oDter
deseJada e adequada oensldade populacional e oas eotflcaee5 nos
aglomerados urbanos.

8. As convenOes urbanfstlcas convencionais
apenas supletivas da 1e1 e nlo substitutivas. No conflito,
prevalecem as leis urbanas sobre as urbanlstlcas
particulares, ainda que posteriores.
normas urDanfstlcas s8o de ordem pbl Ice e Inderrogveis por
vontade de particulares, prevalecendo sempre o Interesse
PDI iCO.
9. A5 re5trlftes voluntrias ao parcelamento do
solo urbano nlo ostentam natureza de direito real, multo embora
dotados a e publicidade peta aeclara&o cus restrlOes
urbanfstlcas convenclonai5 nos contratos.
1 o. Possrvel averbelo na matricula de
cancelamento das restrlOes (?).
.. ' ..J
} 3
11. NA o compete ao registrador a f 1 se a 1 1 zaao do
cumprimento das convenes Cumpre-lhe, apenas,
no exame da legalidade, exigir mun1e1pa1 e ou estadual nos
cesoe em que necess,rla prova de autorlzalo do Poder PblIco.
12.

I.,.