BLUMENAU 93 - XX Encontro dos Oficiais de Registro de Imóveis do Brasil - ENCONTRO MARIA HELENA LEONEL GANDOLFO.
A MATRÍCULA. Gilberto Valente da Silva
Explicação necessária. Ao ensejo da escolha deste tema para ser objeto de estudos neste Encontro de Oficiais de Registro de Imóveis do Brasil, em que nos reunimos para homenagear MARIA HELENA LEONEL GANDOLFO, cogitei de elaborar um trabalho à altura da homenageada.
BLUMENAU 93 - XX Encontro dos Oficiais de Registro de Imóveis do Brasil - ENCONTRO MARIA HELENA LEONEL GANDOLFO.
A MATRÍCULA. Gilberto Valente da Silva
Explicação necessária. Ao ensejo da escolha deste tema para ser objeto de estudos neste Encontro de Oficiais de Registro de Imóveis do Brasil, em que nos reunimos para homenagear MARIA HELENA LEONEL GANDOLFO, cogitei de elaborar um trabalho à altura da homenageada.
BLUMENAU 93 - XX Encontro dos Oficiais de Registro de Imóveis do Brasil - ENCONTRO MARIA HELENA LEONEL GANDOLFO.
A MATRÍCULA. Gilberto Valente da Silva
Explicação necessária. Ao ensejo da escolha deste tema para ser objeto de estudos neste Encontro de Oficiais de Registro de Imóveis do Brasil, em que nos reunimos para homenagear MARIA HELENA LEONEL GANDOLFO, cogitei de elaborar um trabalho à altura da homenageada.
de Registro de I mveis do Brasil ENCONTRO MARIA HELENA LEONEL GANDOLFO. A MATRCULA . . Gilberto Valente da Silva - l ' ( Explicao necessria Ao ensejo da escolha deste tema para ser objeto de estudos neste Encontro de Oficiais de Registro de Imveis do Brasil, em que nos reunimos para homenagear MARIA HELENA LEONEL GANDOLFO, cogitei de elaborar um tra- balho altura da homenageada. Entretanto, diz o ditado que o "homem pe e Deus dispe". Assim ocorreu, pois a lida constante, a vida profissional me impediram de apresentar um trabalho de n- vel. Fiz, ento, retomar antigos escritos que tinha elaborado para um dos Encontros Regionais e procurei adicionar algumas questes, de forma a permitir que, apre- sentadas, pudesse agitar os debates sobre a MATRCULA, centro e cerne de toda a sistemtica registrria brasilei- ra. Infelizmente, mais uma vez as obrigaes profissionais me roubaram o tempo e no pude seno esboar algumas consideraes a respeito da matria, que agora submeto ao exame de todos, com humildade e sem qualquer pretenso. Fao-o na convico de que no poderia me omitir e para, acredito, em nome de todos ns, render a homenagem merecida a quem tem sido, durante longos anos, a mulher que tem dignificado a profisso que exerce com lealdade, honestidade, carinho, zelo, presteza, dignifi- cando-a e honrando-a. bandeira de todos os registradores, orgu- lho de ns paulistas, lider dos brasileiros. Sei que ela compreender que, na singeleza do trabalho est a demonstrao do respeito, do carinho; da amizade que sempre lhe dediquei. Blumenau, setembro de 1.993 Gilberto Valente da Silva TPICOS 01- Matricula e diviso .................................. 22 02- Matricula e .. tombamento ............................... 25 03- Matricula e sequncia numrica dos atos nela praticados .. 25 04- Restaurao de matricula extraviada ou destruida por agente mecnico . .................................................... 2 6 05- Matricula inexistente ............................... 28 06- Matricula e forma de se praticarem os atos ............... 29 07- Cancelamento de matricula ............................... 30 08- Duplicidade de matricula do mesmo imvel .............. 32 09- Matricula e bloqueio ..................................... 33 10- Matricula de imvel situado em 2 ou mais circunscries imobilrias . ................................................. 34 11- Matricula de imvel precariamente descrito ............... 35 12- Matricula do todo com averbao de desmembramentos parciais feitos anteriormente ......................................... 37 13- Matricula e remanescente ....................... ~ ........ 38 14- Matricula e servido ..................................... 39 15- Matricula e desapropriao .............................. 39 16- Retificao de matricula ................................ 41 17- Matricula de imvel inferior ao mdulo - frao minima de parcelamento . ................................................ 4 3 18- Matricula e Indicador Real .............................. 44 19- Tipos de matricula ....................................... 46 20- Matricula e dominio til ................................ 47 21- Matricula e transao ................................... 49 22- Matricula e loteamento .................................. 50 23- Matricula de lote em que haja restries impostas pelo Po- der Pblico ou pelo prprio loteador ......................... 51 24- Matrcula e destaque do ato praticado .................... 52 25- Matricula e certides que dela se expeam ................ 52 26- Matricula e usufruto legal ............................... 53 27- Matricula-sua abertura na nova Circunscrio Imobiliria.54 28- Matricula e tecnologia .................... 56 29- Matricula e renncia da propriedade ..................... 57 30- Matrcula e legitimidade para requerer a sua abertura . 58 31- Matrcula e averbao de construo ......... 59 A M A T R i C U L A Quando o legislador brasileiro resolveu mo- dificar o sistema de registro imobilirio at ento em vi- gor, optou pelo regime j existente em outros paises, en- tre os quais a Argentina e a Espanha, tendo introduzido a MATRCULA, como suporte para todos os atos registrrios (em sentido amplo),que devessem ser praticados em relao a um imvel. Os vrios doutrinadores que escrevem no Pais a respeito da matricula procuraram, cada um segundo seu ponto de vista, conceitu-la, de forma a transmitir aos estudiosos do registro a exata noo do que ela repre- senta. Assim, encontramos em EDSON JOSU CAMPOS DE OLIVEIRA a seguinte noo: "A matricula um ato cadastral, - a forma pela qual se caracteriza e individualiza um imvel e se lhe confere um nmero de ordem pelo qual ser prontamente identificado. A matricula vem a ser tambm, um lanamento de transporte do imvel, do sistema antigo de registro pa- ra o novo. Por isso ato da economia interna da serven- tia, praticado de oficio, obrigatoriamente, e no depende de qualquer requerimento"(REGISTRO IMOBILIRIO, Ed. Rev, dos Tribunais, So Paulo, 1976, pp. 34/35). WALTER CENEVIVA doutrina que: 1 " A matricula o ncleo do novo registro imobilirio. Seu controle rigoroso e a exatido das indi- caes que nela se contiverem acabaro dando ao assenta- mento da propriedade imobiliria brasileira urna feio ca- dastral. Cada imvel (Pargrafo nico, I) indica a indivi- dualidade rigorosa da unidade predial. Na sistemtica da lei, cada interpretado em sentido estrito indicando pr- dio matriculado, estremando-o de dvida dos vizinhos. Tra- tando-se de imveis autnomos, mesmo negociados em um s titulo, cada um ter matricula individual. Trao assinala- dor da matricula o de referir-se exclusivamente ao im- vel, exigindo perfeita caracterizao deste, distinguin- do-o dos demais. Permite que prdios, lotes ou reas con- tiguas, se assim o requerer o titular, sejam unificados sob matricula nica, formando um s todo, distinto das unidades que o compuseram, individuado na rea maior, provocando o cancelamento das matriculas de cada urna das partes originais. ou, ao contrrio, pode ensejar desmem- bramento, limitado, no caso de reas rurais, pelas restri- es modulares da legislao agrria. o aspecto individua- dor da matricula se refora com o adjetivo prpria. Cada e prpria so palavras nucleares para o intrprete cornpati- veis com a anotao sistemtica dos arts. 195, 227 e 236"( LEI DOS REGISTROS PBLICOS COMENTADA , Saraiva, So Paulo, 1986, 5a. ed.,p. 385}. AFRANIO DE CARVALHO refere: ... termo "matricula", insignia da primeira inscrio do irnvel ... "(REGISTRO DE Forense, Rio, 1976. la. ed., p. 109}. honorifica IMVEIS, JOS MRIO JUNQUEIRA DE AZEVEDO traz sobre a matria: "A matricula tem por objetivo cadastrar e 2 individualizar o imvel e no a pessoa interessada, embora da matricula deva constar o nome desta, com os qualifica- tivos acima indicados. Procede-se matricula uma s vez e as subseqentes alienaes sero objeto de registro. De- ve a matricula ser efetuada no primeiro assentamento, la- vrado na vigncia da lei atual, com os elementos constan- tes do titulo apresentado e do registro anterior (art.228). Se o registro anterior foi efetuado em outra circunscrio, ser aberta a matricula com elementos cons- tantes do titulo e certido atualizada do registro ante- rior (art. 229) (DO REGISTRO DE IMVEIS, Saraiva, So Paulo, 1976, p. 54) Para NICOLAU BALBINO FILHO: " ... Matricula a especializao, a indivi- dualizao definitiva que se pretende assegurar ao imvel. Isto teoricamente, porque se o imvel for suscetivel de desmembramento, a matricula perder o carter de definiti- va" (REGISTRO DE IMVEIS, Atlas, So Paulo, 1976. 3a. ed., p. 6) ELVINO SILVA FILHO, em palestra realizada em simpos1o internacional, dia 2/12/81, em Buenos Aires, Argentina, e publicada, assim se expressou: "La matricula del inmueble se constituye por su descripcin, caracteristicas y confrontaciones, de la manera ms perfecta y actualizada posible, y es reali- zada con los datos constantes del titulo presentado para ser registrado, y con los datos constantes del registro anterior, lanzado en los libros existentes en nombre del vendedor o del propietario que constituye el derecho real". (PRESENTE E FUTURO DOS REGISTROS DE IMVEIS NO BRA- SIL, ed. part., p. 4). 3 Merece destaque o conceito da matricula mi- nistrado por JETHER SOTTANO, ilustre Oficial do 6o. Cart- rio de Registro de Imveis da Capital de So Paulo, - em pa- lestra que fez: "Matricula o ato cadastral necessrio e imprescindvel, que d origem individualidade imvel na nova sistemtica estabelecida pela Lei 6.015, de 31 de de- zembro de 1963, modificada pela Lei 6.216, de 30 de junho de 1975, e que independe do ato imediato que determinou sua abertura". A matrcula no ato de registro, no sen- tido de que ela, pura e simplesmente, no cria, no modi- fica, no extingue direitos. Ela ato de registro no sen- tido lato porque s existe dentro do sistema registrrio. Devemos acima. Assim, em sentido trrio porque praticada explicar a aparente contradio amplo, a matrcula ato regis- nos Cartrios de Registro Imobi- lirio e s neles. Inexiste nos demais registros pblicos, ao menos com essa denominao e com as caractersticas es- pecficas. No ato registrrio se entendermos que, de acordo com a legislao civil ordinria, atos de regis- tro so transcrio, a inscrio e a averbao. Abrir-se a matricula de um imvel, para os brasileiros, ou a in matriculacin para os argentinos e espanhis, no sistema do "flio real", possibilitar que um imvel figure no registro imobilirio no sistema intro- duzido com a Lei de Registros Pblicos. Assim dizemos 4 I ~ porque encontramos inmeros casos em que o imvel, por qualquer forma, figurava nos livros registrrios e, por uma .srie de circunstncias, no pode ser matriculado na vigncia da Lei atual, como veremos mais adiante. Alguns princpios so bsicos em relao matrcula e o primeiro deles o da unitariedade, segundo o qual a cada imvel deve corresponder uma nica e exclu- siva matrcula e,como corolrio, que uma matrcula no po- de abrigar mais de um imvel ou se referir a mais de um. No incio da vigncia da Lei, por equivoca- da interpretao, muitos Cartrios, ao abrirem a matr- cula, nela fizeram inserir dois, trs e muitos mais im- veis, tantos quantos figurassem na transcrio, por no terem, ento, assimilado a profunda alterao que foi in- troduzida na sistemtica registrria. Assim, se "Joo da Silva" tivesse, pela transcrio n.34.567, do livro 3AB, adquirido trs im- veis, na sistemtica do Regulamento dos Registros Pbli- cos, em sendo a transcrio do ttulo e no do imvel, ela encerrava o ato de transmisso dos trs imveis. A descri- o inserida na coluna "Caractersticos e Confrontaes do Imvel" foi, assim por equvoco, transportada para a "ma- trcula" aberta, que passou a conter os trs imveis, ainda que o ato registrrio gerador de sua abertura dis- sesse respeito apenas a um deles. Claro que a esta altura, mais de dez anos decorridos da vigncia da Lei n. 6.015/73, esse erro se torna menos encontradio. Cumpre, portanto, corrigir as falhas cometidas, e a indagao feita no sentido de, de- tectada a falha, como san-la. 5 Tenho entendido que a matricula deve ser encerrada, atravs de um ato de averbao, abrindo-se tan- tas matriculas quantos sejam os imveis que a primitiva abrigava, transportando-se para cada uma delas todos os atos que, em relao a esse imvel, tivessem sido pratica- dos na matricula primitiva. A averbao, evidentemente, ao mesmo tempo em que a noticia o encerramento, deve fazer referncia aos nmeros das matriculas abertas, para permi- tir a continuidade e assegurar que, nas buscas efetuadas, se localize prontamente a nova matricula. Como se tratou de erro evidente, cometida pelo Oficial, abrindo matricula que encerra mais de um imvel, o fundamento legal para a correco sugerida est no art. 213, da Lei de Registros Pblicos. O cuidado que deve ter o Oficial, poste- riormente, para no exigir, das partes, que reti-ratifi- quem escrituras para indicar o nmero da nova matricula, quando, no titulo, vier feita referncia matricula en- cerrada. O erro cometido e sua posterior correo no po- dem gerar maiores obstculos aos participao tiveram no equivoco e ser penalizados por ele. usurios, que nenhuma no podem, portanto, Outro erro bastante comum foi lanar-se, na abertura da matricula, como proprietrio (art. 176, pa- rgrafo nico, inc. II, n.4), o nome de quem estava adqui- rindo o imvel e cujo registro do titulo aquisitivo foi o fato gerador da abertura da matricula. O proprietrio ou o(s) nome(s) do(s) pro- prietrio(s) a ser lanado na matricula, ao ensejo de sua abertura, AQUELE QUE FIGURAVA como adquirente na trans- crio. Se ''Jordo da Silva" era o adquirente, pela trans- 6 crio n. 34.567 do Livro 3AB, ele que deve figurar como proprietrio na matrcula aberta, ainda que, tendo faleci- do, ela esteja sendo aberta para registrar a transmisso operada no seu inventrio. Em regra, o esplio no o proprietrio, salvo quando ele figura nessa condio no ttulo aquisiti- vo. o nmero do registro anterior deve ser in- dicado na abertura da matrcula, com remisso ao Livro em que praticado e, em especial, se esse registro de outra Circunscrio ou de outra Comarca, no pode faltar essa referncia, para que o princpio da continuidade registr- ria seja integralmente atendido. Sempre sugeri que, em se tratando de imvel loteado, isto , lote de um loteamento inscrito ou regis- trado, o nmero de inscrio ou do registro do loteamento tambm seja lanado na matrcula como complementao do "registro anterior",de forma a possibilitar a quem a exa- mine, de pronto,"itu oculi", que ela se refere a um lote de um loteamento perfeitamente regular. Agora, com a equiparao registrria do desmembramento ao loteamento, deve-se, tambm, referir o nmero do registro do primeiro, ao lado da indicao da transcrio aquisitiva, ou do nmero de registro na matr- cula. Um dos srios defeitos do sistema registr- rio era no exigir que nos atos de registro as pessoas fossem qualificadas. No se encontram, nas transcries, os nomes das esposas (ou dos maridos) daqueles que figuram como adquirentes, credores, etc., o que leva necessida- 7 - de de, ao se abrir uma matrcula, averbar-se no o casa- mento, mas, comprovado este, inserir-se o nome do cnjuge, para que, na seqncia, o primeiro registro possa se afi- nar, integralmente, com o registro anterior, a matrcula e o aperfeioamento que se faz ao se averbarem os dados complementares de perfeita qualificao e identificao do proprietrio. indispensvel averbar-se, portanto, o no- me da mulher do proprietrio, quando omitido nos registros anteriores, para tanto exigindo-se certido de casamento. Essa prtica, que muitas vezes no encontra a compreenso das partes, dos Advogados e at de juzes, absolutamente indispensvel, para perfeita regularidade dos registros e para a necessria segurana e certeza que eles devem re- fletir. J se apurou, ao fazer-se esse tipo de exi- gncia, que um homem, casado ao tempo da aquisio com uma mulher (ou vice-versa), se apresentava transmitindo ou onerando "acompado" da segunda mulher (ou do segundo mari- do), no tendo sido feito o inventrio do primeiro cnju- ge, violentando, muitas vezes, at direitos de filhos. Essa salutar providncia, de se exigir a averbao do nome da esposa (ou do marido) quando omitido na transcrio, resultou da posio assumida, em So Pau- lo, pelo Dr. Jos Simo, ilustre Oficial do 3o. Cartrio de Registro de Imveis da Capital. A princpio incompreendida a sua exigncia, hoje est consagrada na orientao da la. Vara de Regis- tros Pblicos, e da E. Corregedoria Geral da Justia e do E. Conselho Superior da Magistratura. 8 Veja-se que no se trata de exigir a aver- bao do casamento, urna vez que no registro anterior o proprietrio j figurava corno casado (e no teria sentido - duvidar-se do prprio registro se exigir complementao, com lher (ou do marido), para que, Lei de Registros Pblicos, pode a ou no aceit-lo), indicao do nome nos termos do art. e deve o Cartrio mas de da rnu- 146 da solici- tar a apresentao do documento hbil, no caso a certido de casamento. Tem sido comum que, feita a exigncia para registro de ttulos expedidos em inventrios (formais de partilha, cartas de adjudicao, folhas de pagamento), advogados insistam em que, se as declaraes do inventa- riante no processo de inventrio so aceitas e devem ser tidas corno verdadeiras, no preciso que a prova seja feita perante o Oficial de Registro de Imveis. Nada menos exato, contudo. No mbito do in- ventrio h dispositivo expresso num sentido; no campo re- gistrrio, h outro. So campos distintos, cada qual regi- do por leis especficas, com princpios diversos, que no podem ser postergados, especialmente no mbito registr- rio, onde a segurana se erige em expoente, no no inte- resse ou na defesa do Cartrio ou do Oficial, mas do povo, destinatrio e usurio. Outro elemento importante da matrcula o nrnero do cadastro. Diz a Lei que esse dado deve ser lan- ado na matricula, "SE HOUVER". Quanto aos imveis rurais, evidente que existe, pois sem o Certificado de Cadastro do INCRA a es- critura no pode ser lavrada, pena de nulidade. Quanto aos imveis urbanos, neste Brasil imenso, em muitos Munic 9 pios no foi feito o cadastramento, dai o teor do disposi- tivo. A expresso "se houver", portanto, deve ser bem compreendida e no pode gerar polmica. No imvel ru- ral, quando se trata de desmembramento, isto , quando a matricula aberta se refere a uma parte de imvel maior, o nmero de cadastro a ser lanado aquele da rea maior, circunstncia que dever ser mencionada. Posteriormente, quando o imvel matriculado j tiver o seu cadastro, dever ser feita a averbao para indicar o nmero cadastral especfico do imvel. o mesmo deve ser dito do imvel urbano, pois, em regra, nos casos de loteamento ou desmembramento, somente no ano seguinte que as Prefeituras Municipais fazem o lanamento especfico ou "desdobrado". Esse nmero de cadastro tem real importn- cia. Em So Paulo, alm dos indicadores real e pessoal, organizados por ficha, hoje obrigatria a organizao de um indicador cadastral. Deve-se a iniciativa viso do Oficial do Bo. Cartrio de Registro de Imveis, at hoje ausente dos Encontros do IRIB, mas estudioso, conhecedor e atuante, ULYSSES DA SILVA, que introduziu o sistema (como outras inovaes que poucos conhecem) desde o inicio da vigncia da Lei de Registro Pblicos. Na ficha, classificada pela ordem cadastral (dos imveis urbanos) se faz uma nica referncia: ao n- mero da matrcula do imvel. 10 Como a apresentao do aviso-recibo do im- posto municipal (territorial-predial) obrigatria (ao menos em So Paulo), desde logo se verifica esse fichrio, o que possibilita saber-se se o imvel j est matricula- do. Estando e conferindo a referncia feita no titulo com esse nmero de matricula, no h maiores pro- blemas. Mas, muitas vezes, por circunstncias vrias, as partes se utilizam de um nmero de cadastro (ou apresentam aviso-recibo) que no corresponde ao imvel referido no titulo. Pode, assim, o Oficial,exercer um controle novo, diferente, que confere mais segurana aos atos que prati- ca. No se argumente que com a medida se cria mais uma obrigao, mais um fichrio, mais um trabalho pa- ra a serventia. Nada deve ser erigido ou oposto maior segurana do sistema registrrio, em que o Oficial o instrumento de que o Poder Pblico se utiliza e no qual confia, esperando sua colaborao para a aperfeio-lo, atualiz-lo e torn-lo cada vez mais eficiente e seguro. Voltando ao cadastro do imvel rural, como elemento integrante da matrcula, algumas questes podem surgir. Sabemos todos da ineficincia do INCRA, r- go burocratizado, desatuante, que teria sido criado com a melhor das intenes mas, como resultado, apenas foco de empreguismo, demagogia, omisso e corrupo. Salvo sua atuao nas colonizaes (que no faz e quando faz no funciona), s serve para centralizar o controle dos imveis rurais, que poderiam ser melhor ca- 11 dastrados, controlados e fiscalizados pelos Municpios. Cadastra tudo quanto lhe apresentado, sem cogitar da fu- so (?) de posse com domnio, j que no se estruturou, quer legal, quer administrativamente, para fazer distin- es. Assim, algum tem cadastro do INCRA relati- vo a 56,4ha. Mas seu ttulo de domnio de 23,5ha, isso porque foram cadastrados posse e domnio. Pretende vender parte do imvel com 15ha, o que seria possvel pelo cadas- tro, sendo o mdulo de 15ha, mas impossvel perante o re- gistro, onde s dispe de 23,5ha e o remanescente ficaria inferior ao mdulo, o que vedado. V-se, pelo exemplo citado, o que na reali- dade j se apresentou concretamente ao registro imobili- rio, quanto deficiente o sistema cadastral do INCRA. Por que, pois, no se fazer, naquele malfa- dado Instituto, um cadastro para posse e outro para dom- nio, este, sim, afinado com o registro imobilirio? Cada Oficial ser capaz de indicar no um, mas dezenas de casos, em que a situao cadastral oficial colidiu com o registro, em que o INCRA pretendeu se in- trometer e fazer determinaes aos serventurios que a ele no se subordinam. Repita-se, aqui, o que foi dito anterior- mente, quanto ao conflito entre os ttulos judiciais e o registro: cada qual no seu campo, at o dia em que o le- gislador tiver - o que no podemos esperar sequer para nossos netos - o bom senso de fazer leis que conheam essa diversidade, afinando o Cdigo de Processo Civil com a Lei de Registros Pblicos e o cadastro do INCRA com aquele .. 12 Todos sabemos que no sistema do Regulamento dos Registros Pblicos, embora o art. 285 desse Diploma exigisse a perfeita descrio dos imveis, com caracters- ticos, confrontaes, rea, medidas, etc., todos os Cart- rios do Pas, sem exceo, complacentes com ttulos em que havia violentao da exigncia legal, transcreveram e ins- creveram documentos pblicos, particulares e judiciais com precrios elementos de caracterizao e individualizao dos imveis. Tais falhas se refletem agora, em que com o sistema de matrcula a perfeita individuao do imvel ga- nhou especial realce. Cuida-se, portanto, de saber se possvel abrir-se matrcula quando, na transcrio, a des- crio do imvel seja precria e deficiente, de molde a no permitir sua individuao e que ele, assim, se dis- tinga dos demais. A resposta h de ser afirmativa, no, evi- dentemente, por questes jurdicas, mas por imposio so- cial. Com efeito, juridicamente era de se esperar que, em cada caso em que a omisso ocorresse, previamente se retificasse a transcrio para, s ento, permitir a abertura da matrcula. o procedimento retificatrio estabelecido na Lei de Registros Pblicos, em seu art. 213, parg.2o., exigindo sempre a interveno judicial, com citao dos alienantes e confrontantes, onera sobremodo as partes, en- trava o Judicirio e demorado. De custo social incondizente com a pobreza 13 do Pais, tal sistema est a merecer total modificao, quer para simplific-lo, quer para agiliz-lo, quer para torn-lo acessvel a todos. Assim, respeitado o princpio segundo o qual no so irregulares os ttulos em que os imveis ve- nham descritos como se encontram nas transcries (Lei de Registros Pblicos, art. 225, parg. 2o.), pode-se e se esto abrindo matrculas de imveis, em que a descrio destes omissa, lacunosa, imperfeita e no leva a nada. Outro importante princpio na abertura da matricula o que impe que para ela sejam transportados todos os nus incidentes sobre o imvel, constantes de to- dos os livros de registro. Assim, as hipotecas, compromis- sos, servides, so por averbao, transportados para a matrcula no exato momento de sua abertura, para que esta espelhe a realidade registrria desde o inicio e no omita fatos jurdicos que afetam o imvel matriculado. Questionou-se, no incio da vigncia da lei, sobre a possibilidade de abertura de matricula ou pa- ra simples averbao, ou, ainda, para que nenhum ato re- gistrrio, em sentido amplo, fosse praticado. A dvida surgiu diante do que prescreveu o art. 228 da Lei de Registros pblicos, que d a entender que a matricula s pode ser aberta, exclusivamente, quando dever ser praticado um ato de registro. Sempre sustentamos, inclusive em decises, em primeiro lugar que o princpio no comportava interpre- tao rgida, em segundo lugar que o ideal seria a imedia- ta matrcula de todos os imveis de uma Circunscrio Imo- biliria e, em terceiro lugar, que, no conferindo, esse 14 ato de abertura de matricula, a ningum, mais direitos do que j detinha, no modificando, no alterando nem extin- guindo direitos, nada impedia que se abrisse matricula quer quando nenhum ato de registro devesse ser praticado, quer para uma simples averbao. Se tivesse havido condies materiais para se matricular todos os imveis, evidentemente os servios seriam agilizados, pois, quando da apresentao de titu- les, no haveria necessidade de prvia abertura de matri- cula para, em ser praticado o ato que ensejou sua abertura. Mas, como em muitos Estados h custas e emolumentos que so devidos pela abertura de matricula, considerando ainda que no havia ''necessidade" de assim se proceder, a realidade que poucos Cartrios agiram dessa forma. De tudo resta, portanto, a afirmao de que a matricula pode ser aberta de oficio, a requerimento do interessado, quer para simples averbao, quer para que o imvel, desde logo, ganhe seu lugar no cartrio, dentro do novo sistema, mesmo que nada, nenhum registro nela seja feito. Tratemos, agora, de enfrentar trs dos mais srios problemas criados com o ''flio real", para a aber- tura de matriculas, o primeiro deles parcialmente super- vel, o segundo s supervel com algumas acomodaes e bom senso e o terceiro intransponivel. Num primeiro caso deparamos com a necessi- dade de abertura de matricula do remanescente de um im- vel, que tinha uma descrio na transcrio, descrio es- 15 sa que no se afina mais com a realidade, em funo de um ou de mais desmembramentos. De evidente que pode ser aberta a matricula do remanescente, cuja descrio incumbe s partes, ficando para o Oficial a responsabilidade de conferi-la com os de- mais elementos constantes do registro. Se a descrio que lhe vem ofertada no t- tulo ou em requerimento apartado puder ser aceita porque ele tem elementos de conferncia e pode afirmar se ela adequada aos dados de que dispe, deve abrir a matrcula. Se, entretanto, a descrio do remanescente apresentada ao Cartrio, no permitir conferncia ou, para ser mais exata, no apresentar pontos de coincidncia com a descrio da transcrio, deve ser recusada a abertura da matrcula, o que exigir que o interessado promova o procedimento retificatrio, para dar a exata descrio e permitir a abertura da matricula. Ganha, pois, relevo, a funo do Oficial registrador na qualificao do ttulo apresentado, e exatamente a que se apura e revela o cuidado e a dedica- o, a cautela e o zelo com que desempenha suas ativida- des. Numa segunda hiptese, cuidamos dos casos em que o ttulo apresentado a registro diz respeito transcrio, uma parte ideal, a transmite ou onera, a qualquer ttulo, sendo indispensvel a abertura da matr- cula para ingresso do instrumento que suporta o negcio jurdico. Nesses casos, deve o Oficial matricular o 16 imvel, isto , descrev-lo, tal como ele vem descrito na transcrio. Indicar com o proprietrio no s aquele que est transmitindo, com o respectivo registro aquisitivo, mas TODOS os demais titulares de domnio sobre o imvel, com TODOS os nmeros de transcries dos respectivos ttu- los. Errado, portanto, que se abra a matrcula consignan- do, como tem sido muito comum: "uma parte ideal de 16ha, no imvel rural denominado fazenda Santo Antnio ... " (se- gue-se a descrio do todo). A matrcula sempre do imvel e no de parte dele, quer seja parte certa e determinada, quer seja parte ideal. Assim, abre-se a matrcula descrevendo-se o imvel. Indicam-se todos os proprietrios, com os respec- tivos percentuais de domnio sobre o imvel. No local des- tinado a indicao do registro anterior devem ser anotados todos os nmeros de transcries de todos os condminos. Na prtica, o que muitas vezes ocorre a impossibilidade de se recompor todo o quadro condominal, de tal forma que, descrito o imvel, sejam indicados todos os nomes de todos os condminos e todos os ttulos aquisi- tivos. A pesquisa, nesse caso, deve se estender a todos os livros do Cartrio e, se necessrio, remontar aos registros feitos em todas as circunscries imobilirias anteriores. Admitamos que, na prtica, em determinada hiptese, mesmo aps acurado exame nos livros do Cartrio e exaustiva pesquisa nas Circunscries anteriores, no se logre descobrir o registro de um percentual, por exemplo, 17 950Y de 3% do imvel, sendo, portanto, desconhecido quem o titular dele. Estamos diante de um imvel perfeitamente . caracterizado, com sua descrio absolutamente em ordem. Mas para a abertura da matrcula devem ser indicados TODOS os proprietrios (condminos) e respectivos nmeros de transcries aquisitivas. No dispomos desse dado, como vimos, relativamente a 3%. No sabemos o nmero do regis- tro e nem quantas pessoas detm esse percentual. Admitamos, tambm, que o titular possa ser at conhecido, que seu ttulo de aquisio seja um formal de partilha anterior a 1916, portanto no sujeito a regis- tro por se tratar de ttulo anterior ao Cdigo Civil. Ele no est obrigado a exib-lo, no est obrigado a regis- tr-lo nem a indicar onde tramitou o inventrio em que ex- pedido, para que se extraia uma segunda via. Se levarmos a interpretao da Lei a extre- mos, a matrcula no poder ser aberta, conhecido ou no o proprietrio ou proprietrios faltantes, por faltarem os dados relativos a um percentual de domnio. Sempre entendemos que a matrcula poderia ser aberta, descrito o imvel, indicados os condminos com registros encontrados, que seriam referidos pelos nomes e pelos nmeros respectivos e se lanaria uma observao na matrcula ou, ainda, uma averbao, para consignar que no foi possvel encontrar-se, nos registros anteriores, os nomes dos demais comunheiros e respectivos registros. Quando aparecesse o titulo desses desconhe- cidos, seria feita nova averbao e completada a matricu- la; se no aparecesse, a matricula, nessa parte, ficaria 18 incompleta, mas no se impediria os demais que no ti- veram participao na omisso, quer dos Cartrios, quer dos seus condminos - de ter seus ttulos registrados e de transmitir ou onerar suas partes ideais . . A matrcula ficaria, por exemplo, assim: Matrcula n .... Um imvel rural denominado Fazenda Santa Helena, com 567ha, no Municpio de Brejo das Almas, desta Comarca, com frente para a Estrada unici- pal que liga o Municpio sede da Comarca, confrontando com Aderbal de Oliveira Souza, Jafet J. Abdalla e Maria Antonieta Ponz e o crrego do Espraiado. Proprietrios: Antonio de Oliveira, brasi- leiro, maior, pecuarista, solteiro, R.G. n. 3.456.765, C.P.F. n. 098.890.054-00, residente Rua 12 de Outubro, n. 3, Apucarana-PR (34%)i Joo Pedro Lavra, brasileiro, maior, comerciante, casado no regime de comunho de bens antes da Lei n. 6.515/77 com Ana de Oliveira Lavra, ele com R.G. n. 4.567.678, ela com R.G. n. 6.567.988, ambos inscritos no C.P.F. sob n. 46.545.555-98, residentes Rua Lavrador, n.134, em Dourados-MS (13%)i Mrio da Sil- va, brasileiro, maior, vendedor ambulante, solteiro, R.G. n. 456.566, C.P.F. n. 454.234.433-22, residente Rua 7 de Setembro, n. 134, em So Jos dos Pinhais-PR (39%). OB- SERVAO: No foram encontrados nos registros anteriores os nomes dos demais condminos. Cadastro n. 0374302943007-INCRA. Registro anterior: Transcrio n. 34.564, do livro 3-a, da Comarca de Caixa Prego (lo.) i Transcrio n. 3.22, do Livro 3-A, deste Cartrio (2o.) i Transcrio n. 12.222, do Livro 3-B, da Comarca de Belelu. OBSERVA- O: No foram encontrados os registros relativos s de- mais partes ideais que compem a totalidade do condomnio. 19 R.l/M ... Por escritura pblica de venda e compra de 25 de julho de 1987, do Cartrio de Notas de Mi- nuano-PR, Livro 13, fls. 94, o condmino Antnio Oliveira vendeu sua parte ideal de 34% do imvel matriculado a Seno Abravanel, brasileiro, maior, radialista, R.G. n. 16.666.777, casado com Deusa de Oliveira, brasileira, do lar, R.G. n. 1.989.098, com C.P.F. comum n. 190.098.999-67, casamento celebrado no regime de comunho de bens em 14 de novembro de 1985, conforme pacto antenup- cial registrado sob o n. 3.455, no lo. Cartrio de Regis- tro de Imveis da Capital do Estado de So Paulo, por Cz$ 1.000.000,00 (hum milho de cruzados). Eu, ........... La- ranjeira de Souza Brito, escrevente autorizado, datilogra- fei . Eu ........ Engrcia de Mello, Oficiala Substituta, o conferi, subscrevi e assino em 25 de julho de 1987. Pode-se facilmente verificar que a matrcu- la est correta, contendo todos os elementos que a Lei de- termina, omitindo, apenas, os nomes dos condminos desco- nhecidos e seus respectivos nmeros de transcries aqui- sitivas. No se erige o Registro, portanto, em dique con- tra a livre transmisso da propriedade, respeitado o di- reito que os condminos adquiram com os seus respectivos registros e, ao interessado, usurio, d, de pronto, um visual de que ela no pode referir os nomes dos demais condminos. o retrato fiel da realidade brasileira, com transporte, para o presente registrrio, das falhas passa- das. No fico, no engana, no ilude. Reflete certeza. No essa, entretanto, a orientao que se imps aos registradores paulistas. Entendendo que a ma- trcula s PODE SER ABERTA com todos os nomes de todos os condminos, o E. Conselho Superior da Magistratura tem de- sagasalhado recursos que lhe so endereados, postulando abertura de matrculas idnticas do modelo para propi- 20 ciar a seqncia registrria. No exemplo figurado mencionamos trs cond- minos conhecidos e um percentual de domnio sem registro e sem . indicao dos nomes respectivos. Mas encontramos muitos casos em que a pro- priedade est pulverizada, na mo de dezenas ou at uma centena de proprietrios, impedindo-se, com essa orienta- o, que mesmo entre condminos haja transmisso, de forma a, pouco a pouco, ir-se diminuindo os condminos. Impede- se a abertura de matrcula, impedem-se os registros de transmisses, de nus, e o registro passa a no refletir a realidade, em respeito a uma orientao que se nos afigura legalista e formalidade ao extremo. Por derradeiro, tratemos do ltimo caso fi- gurado em que a abertura da matrcula impossvel. Figu- remos um a propriedade dividida entre 6 ou 8 condminos. Um ou mais de um deles transmitiram, com anuncia dos de- mais, partes certas e determinadas, operando-se uma divi- so parcial e extino parcial do condomnio. Outro dos condminos, sem anuncia dos demais, alienou tambm, como parte certa, sua parte ideal, descrevendo a parte trans- mitida. Todas as transmisses foram registradas. De evidente que, nestes casos, no se tem mais a descrio do imvel a ser matriculado, porque ele foi decomposto, desfigurado pelas alienaes parciais, umas corretamente registradas (transcritas) porque a transmisso de um comunheiro, de parte certa, contou com a anuncia dos demais, mas outras equivocadamente registra- das (transcritas) porque o condmino no pode, sem anun- cia dos demais consenhores, alienar parte certa da coisa comum indivisa. 21 No se tem. descrio que se afine com a realidade do imvel para se abrir a matricula. No se tem mais o todo, para ser matriculado. No se tem elementos para conferir a .. descrio eventualmente apresentada pelas partes com o que seria o remanescente. Em tais casos, por absoluta impossibilidade de se abrir matricula, porque no se tem a descrio do imvel, somente o recurso s vias judiciais possibilitar, em procedimento retificatrio, apurar-se a exata descrio do remanescente. l-Matricula e diviso A diviso, como sabido uma das formas de se extinguir o condominio, que pode deixar de existir de varias outras formas. No procedimento da diviso que tanto pode ser judicial ou amigvel, este instrumentado atravs de escritura pblica o resultado final a existncia ou o nascimento de imveis distintos correspondentes as partes em que decomposto o primitivo todo. No se haver de inda- gar aqui, por incabivel neste trabalho quanto ao conceito de diviso, sua natureza juridica, etc., seno que nos in- teressa apenas saber qual o procedimento registrrio para que se resolva a forma de proceder quando ocorre a opera- o diviso. Abre-se a matricula, descrevendo-se a par- te, isto , o quinho, uma das pores em que decomposto o todo, lanando-se o nome de todos os condminos,isto , os nomes daqueles que eram os titulares de domnio do todo dividido indicando-se ainda o n. do registro anterior, que tanto pode ser o n. do registro na matricula (e nunca ape- nas o n. da matricula), como o nmero da transcrio. O registro da escritura pblica de diviso 22 ou da folha de pagamento extraida no processo de diviso ou, ainda, da carta de sentena que ali tenha sido expedi- da se faz corno R.l. Por escritura pblica lavrada em tal data, -em tal cartrio, livro tal fls. tal, o ma- tricula foi atribuido a fulano de tal j qualificado. Com grande freqncia se encontram matricu- las em que registrada diviso no se utilizam os cartrios da expresso atribuido, mas corriqueiramente se escreve que ficou pertencendo, expresso totalmente inadequada e cuja utilizao nunca dever ocorrer. Urna questo que, nos primrdios da vigncia da atual lei de registros pblicos suscitou algumas dvi- das foi saber se, operada a diviso e apresentada a cart- rio a escritura pblica ou o titulo judicial, era obriga- trio o registro, claro que com a prvia abertura de ma- tricula de todos os quinhes, de todos os pagamentos ou , I melhor dizendo, de todas as atribuies. Isto porque no velho Regulamento dos Registros Pblicos o que se trans- crevia ou se inscrevia eram os titulos , por inteiro, ve- dado que fossem parcialmente registrados, salvo quando, evidncia, ele imveis situados em circunscri- es imobilirias distintas. Tanto que o nome do ato pra- ticado no registro era transcrio das transmisses, isto , cpia do titulo , ainda que resumidamente. Sustentava- se portanto que num mesmo ato se transcreviam todos os pa- gamentos. No sistema cadastral introduzido com a ma- tricula, entretanto, matriculam-se os quinhes ou os im- veis em que dividido o todo o que pode ocorrer individual- mente, isto , medida em que os ex cornunheiros forem apresentando os seus titulos ao cartrio de registro de imveis. Isto significa que cada um dos cornunheiros tem o poder de solicitar o registro exclusivamente do seu titu- lo, na natricula do imvel que lhe foi atribuido. Nem pode o Oficial exigir do condornno que este seja compelido ao 23 pagamento do registro de todos os quinhes, o que muitas vezes at seria impossivel, dada a existncia de disputas longevas no procedimento divisrio judicial. A lei atual, portanto, veio a facilitar a situao, pois cada um .regis- tra apenas o seu pagamento, ainda que, facultativamente e sem qualquer nus para as partes possa o oficial desde lo- go matricular todos os quinhes, por comodidade e para abreviar o futuro registro dos demais quinhes. Em procedimento administrativo da Comarca de So Joo da Boa Vista, entretanto, o Corrregedor Geral da Justia, acolhendo parecer de um Juiz Auxiliar que pon- tificou: " dado o sistema cadastral introduzido pela nova Lei de Registros Pblicos no mais possivel registrar-se exclusivamente um quinho em processo divisrio, amigvel ou contencioso, devendo ser registrados todos os quinhes simultanenamente". Verifica-se de tais afirmaes que, lamen- tavelmente, a tcnica registrria nem sempre bem com- preendida, ou apreendida por aqueles que militam na rea. No demais recordar que no registro da diviso pode ser (e conveniente que seja) indicado o va- lor de cada quinho, assim como, em caso de torna ou repo- sio, se fazer remisso sua ocorrncia e ao fato de ter sido recolhido o imposto correspondente. Dado que a Constituio Federal atribuiu aos municipios o imposto de transmisso inter vivos nos atos onerosos e aos Estados Membros aquele decorrente das transmisses gratuitas ou mortis causa de se indagar a quem deve ser recolhido o imposto em casos de torna ou re- posio. Sabido que a diviso meramente declarat- ria e no atributiva do dominio, a eventual torna ou repo- sio no decorre de ato propriamente negocial, no sentido de que as partes tencionem transmitir dominio e recebam 24 numerrio em troca, mas a vontade dos condminos est vol- tada para a extino do condomnio e, muitas vezes, se torna impossvel dividir o todo de forma igualitria, exi- gindo-se a reposio. Mas, havendo o pagamento em dinhei- ro, parece inarredvel que se deva recolher o imposto para o municpio. 2- Matrcula e tombamento. o instituto do tombamento, embora vetusto no direito, somente mais recentemente passou a acessar o registro imobilirio, quando se percebeu da necessidade de ser dada a mais ampla publicidade ao ato administrativo que o gera, para evitar que incautos viessem a adquirir o imvel tombado e, visando sua demolio para um empreen- dimento imobilirio se vissem repentinamente informados da impossibilidade de efetuar a demolio. O ato administra- tivo do tombamento registrado no Livro 3 por inteiro, isto , transcrito literalmente nesse livro, mas o que ga- rante a a sua averbao na matrcula, fazen- do-se remisso ao registro que foi praticado no livro 3. 3- Matrcula e sequncia numrica dos atos nela praticados. O artigo 232 da lei de Registros Pblicos estabelece que todos os atos praticados nas matrculas so numerados sequencialmente, quer sejam de registro ou de averbao, de tal forma que se iniciam os atos com o n. 1 e se vai ao infinito, pouco importando qual a sua nature- za, isto , se registro ou averbao. Nos primeiros dias da vigncia da lei houve certa dificuldade para se enten- der que o legislador quis apenas estabelecer a sequncia 25 numrica, distinguindo-se os atos pela letra maiscula "A" ou pela letra maiscula "R",mas atualmente, j decorridos quase 18 anos da vigncia do novo texto, a matria no comporta mais dvida nem ensejaria referncias, o que se faz apenas guisa de rememorar os primrdios do novo sis- tema. 4- Restaurao de matricula extraviada ou destruida por agente mecnico. Acredita-se que em todos os Cartrios do Pais j tenha ocorrido o extravio ou a destruio total ou parcial de matricula, Xeque s no deve ter ocorrido nas serventias em que ainda se utilizam dos velhos livros ou dos livros de folhas soltas. Como a grande maioria, feliz- mente se utiliza do sistema de fichas, sabe-se que o ex- travio ou a destruio so possiveis, de tal forma que se h de criar um sistema seguro para a restaurao. Num primeiro passo havemos de reportar ao microfilme, que, sem dvida ainda o meio mais seguro de reproduo, ainda que, como se verificar em outro tpico j se cogite da utilizao dos discos ticos. No basta, entretanto, a cada ato de registro ou averbao que se pratique que se microfilme novamente a matricula, com to- dos os documentos que geraram o ato ou atos nela lanados. indispensvel que se possa, atravs de um processo segu- ro , eficiente e rpido se atingir o microfilme, se loca- lizar os rolos em que esto os documentos e a reproduo da matricula que se pretende restaurar. Antes do incio da vigncia da lei, em se- minrio realizado na CAPITAL DE SO PAULO, sugerimos que , num caderno com folhas numeradas de 1 ao infinito, ao lado do nmero, que corresponderia ao da matricula, se fossem anotando as datas em que ela fora movimentada. Extraviada, 26 bastaria se verificar nesse livro as datas das movimenta- es para se localizar os rolos de microfilme e, no lti- mo, ter-se- a matrcula extraviada, bastando, pois, re- produzi-la. Reproduzir-se- a matricula, copiando-se todos os atos praticados, surgindo, entretanto uma indagao. Quem assina os atos reproduzidos ? E se o escrevente j deixou a serventia? E se faleceu ? E se o antigo Oficial , embora aposentado no mantm um bom relacionamento com o novo titular, como proceder? Nas oportunidades em que consultado para a soluo de problemas dessa espcie, sempre orientei os cartrios no sentido de que a restaurao se faa pelo ti- tular, cabendo a este subscrever todos os atos restaurados e, o que me parece mais importante, que seja lavrada ou lanada uma averbao consignando-se que naquela data, va- lendo-se o Cartrio de microfilme ou de outros elementos (cpia reprogrfica arquivada), diante do extravio ou des- truio total ou parcial da matrcula original, foi ela restaurada. Parece desnecessria essa averbao, mas ela , em primeiro lugar importante porque reflete a rea- lidade, em segundo lugar porque j ocorreu de ter sido restaurada uma matrcula , assinados todos os atos pelo oficial atua, enquanto os anteriores, lanados na que se extraviou foram formalizados por vrios escreventes. Um escrevente, que estava em disputa relativQ a salrios com o titular, denunciou a falsificao dessa matricula Cor- regedoria Geral da Justia, gerando procedimento adminis- trativo para apurar eventual responsabilidade do titular do cartrio, o que no teria ocorrido se tivesse sido fei- ta a averbao relativa restaurao operada. No deve ocorrer o extravio ou destruio eventual de matrcula, mas o ser humano falvel e, em conseqncia esses fatos ocorrem. No h Juiz Corregedor que no compreenda o problema e certamente ningum preten- 27 der punir um oficial que restaurou uma matricula, valen- do-se dos dados de um sistema de segurana que tenha ado- tado e que, exatamente nestas oportunidades se revela efi- ciente. A adoo do livro para o registro da movi- mentao das matriculas pode parecer a idia de MAIS UM LIVRO. Entretanto, sem esse livro, somente a busca em to- dos os livros protocolo j encerrados e em andamento, des- de a abertura da matricula (cuja data se saber pela con- sulta data da matricula de nmero imediatamente ante- rior) at a data atual, dia a dia, protocolizao a proto- colizao, para se apurar essa movimentao. Desconheo as serventias que se tenham valido desse sistema, mas posso afirmar com segurana que no l4o. Cartrio de Registro de Imveis da Capital do Estado de So Paulo o processo foi adotado e j prestou servios, revelando-se eficiente, co- mo poder comprovar seu ilustre titular VIRGNIO PINZAN. 5- Matricula inexistente No incomum que os escreventes ou auxi- liares, no momento de efetuar a numerao das matriculas eventualmente, pulem um nmero. Se o fato percebido no mesmo dia ser sempre possivel abrir-se a matricula com o nmero que foi pulado, mas se ele s verificado no dia posterior ou muito tempo depois, como proceder? A soluo encontrada inserir-se uma ficha em branco, de matricula, com o n. omitido, sem a prtica de nenhum outro ato que no uma averbao que o oficial far consignando que, por erro evidente (art. 213, pargrafo primeiro da Lei de Re- gistros Pblicos, deixou de ser aberta a matricula com aquele nmero, inexistindo imvel matriculado. A Colocao da ficha em branco com a averbao ser a todo o tempo o comprovante da inexistncia da matricula e nunca se ter a 28 idia de um extravio. Admitamos, para argumentar, que no se te- nha omitido apenas um nmero, mas por erro de numerao tenha o Cartrio "pulado" muitos nmeros. Assim a ,ltima matrcula tinha o n. 8.059 e se saltou para 9.060. O fato s vem a ser percebido alguns dias depois. o procedimento adotado ser o mesmo antes indicado. Evidentemente, no sero inseridas 999 fichas todas elas com a averbao re- lativa inexistncia do nmero, mas apenas uma matrcula em que ser feita uma nica averbao dando publicidade ao erro. 6- Matrcula e forma de se praticarem os atos Aps a abertura da matrcula cumpre, como regra, a prtica de um ato de registro ou de averbao. A lei no estabeleceu formas rgidas para a escriturao dos atos de registro ou de averbao. Nem as estabeleceu, ca- bendo, portanto, ao oficial escolher a redao que dar aos atos que pratica. A esse propsito, trabalho singelo mas muito oportuno foi apresentado por Peri Carlos Pael Lopes ao llo. Encontro de Oficiais de Registro de Imveis, realizado em Campo Grande, quando chamou a ateno dos re- gistradores para a necessidade de esses atos serem prati- cados com estrita observncia do vernculo, ponderando ainda que a escriturao deve ser simples e objetiva. Re- comenda-se o exame desse trabalho, pois sem dvida a lin- guagem o instrumento de trabalho dos registradores. Dispe o art. 231 da Lei de Registros P- blicos que os registros (incluindo-se as averbaes devam ser feitos em FORMA NARRATIVA, afastando-se a prtica, ainda utilizvel de se praticarem os atos com os destaques "transmitente" a "adquirente","forma do ttulo" "data do 29 titulo", etc. No demais recordar que os atos lanados nas matriculas no o so nem podem ser atravs de CERTI- DO, pois na matricula no se certifica, mas se . registra ou averba. Indevido, portanto, que se proceda, ao averbar uma construo com os seguintes termos: certifico e dou f que no imvel desta matricula foi edificada uma casa que tomou o n. 156, tendo sido apresentado o "habite-se" expe- dido pela Prefeitura Municipal e o CND do INSS n. 789876 que ficou arquivado no Cartrio. Conforme est expresso no art. 231 da Lei de Registros Pblicos narra-se o ato, isto , em se tra- tando de negcio jurdico (venda e compra, dao em paga- mento, doao, indicando-se o titulo que o origina, a sua procedncia, notarial, judicial, particular, etc. a data em que formalizado, o valor, quando existente e o nome qualificao completa das partes. Nesse passo, consideran- do as transmisses, os que alienam, transmitem, j esto previamente qualificados ou na abertura da matricula ou no ato do registro do seu ttulo aquisitivo, de tal sorte que perfeitamente vlido consignar: os proprietrios acima qualificados ...... o imvel para (nome do adquirente e sua qualificao). 7- cancelamento de matricula A matricula, a rigor, s pode ser cancelada em virtude de deciso judicial transitada em julgado, vista de mandado que expressamente o determine, tendo em vista o que dispe o art. 250, I, da Lei de Registros P- blicos, em harmonia, ainda com o que preceitua o art. 259 do mesmo Diploma. Em muitos julgados os Juizes, por inad- vertncia, ao determinar o cancelamento de ato de regis- tro, determinam, tambm, o cancelamento da matricula. H 30 necessidade de distino a respeito, pois o ato de se abrir a matricula no d nem retira direitos, no os modi- fica, no os extingue. Se a nulidade do registro, este apenas deve ser - cancelado; se da averbao, apenas ela deve ser cancelada, no sendo necessrio nem prudente que se cancele a matrcula, especialmente considerando que no Livro 3 j foi feita remisso sua abertura, remisso que, se cancelada a matrcula dever, tambm ser cancela- da. E se o cancelamento foi conseqente de deciso que re- conheceu a anulabilidade do ato praticado, qual a razo de se cancelar o ato meramente cadastral da matrcula, se posteriormente podem se seguir atos vlidos? Diferentemen- te se procede quando a sentena entende que aquela matri- cula nula, no deveria ter sido aberta, porque, por exemplo, se referia a uma parte ideal do imvel e este no pode sua matrcula aberta falta da localizao de todos os condminos e da indicao dos respectivos registros de aquisio. Determinar apenas o cancelamento dos atos invalidados pela sentena transitada em julgado o corre- to, reservando-se o cancelamento da matrcula apenas quan- do a deciso se refere ao ato de matricular propriamente dito. A propsito, a Lei de Registros Pblicos, no art.233, II e III, o legislador cometeu grave erro tc- nico, pois em tais casos o que se v fazer ENCERRAR a matricula e no cancel-la, pois o cancelamento traz con- sigo a idia de invalidade. Poucos so os tratadistas que apontam essa falha do legislador. Mas, na prtica a teoria outra e, em So Paulo, desde o incio da vigncia da Lei de Regis- tros Pblicos, foram os registradores orientados para, nos casos previstos no art. 233., II e III citado, fazerem a averbao do ENCERRAMENTO DA MATRCULA ou simplesmente, ao final do ato praticado e que gera esse encerramento, de- 31 clar-lo. 8- Duplicidade de matricula do mesmo im- vel. Pode ocorrer que, por inadvertncia, se te- nha no Cartrio duas matriculas do mesmo imvel, o que acontece, por exemplo, quando se abre uma matricula para registrar uma penhora e o encarregado de fazer a averbao ou remisso indicando na transcrio, que o imvel foi matriculado. Posteriormente, apresentado um titulo para registro e se abre nova matricula do mesmo imvel, efe- tuando-se o registro. Em outros casos, comuns em lotes de loteamentos, abre-se a matricula e registra-se um compro- misso. Posteriormente, apresentada uma escritura de ven- da e abre-se nova matricula, registrando-se o novo titulo. Temos, diante do quadro descrito, portanto, duas situaes diferentes, que cabe distinguir para os efeitos prticos da correo do erro. Num primeiro caso temos duas matriculas do mesmo imvel, devendo ser encerrada uma delas, atravs de ato de averbao. Nesta oportunidade, sempre entendi que se encerra a matricula de nmero mais alto ou a que foi aberta posteriormente, pois esta sim decorreu do erro. Transportam-se os atos que nesta tenham sido praticados para a primeira, de nmero mais baixo, o que constar da averbao e encerramento. Esta pode ser assim redigida: Procede-se a esta averbao para consignar que, tendo si- do, em --- de -------de 1.9 . aberta sob o n. ------- a matricula deste imvel, a presente matricula decorreu de erro evidente, nos termos do art. 213, pargrafo primeiro da Lei de Registros Pblicos e, tendo sido, nesta data, transportados para a mesma (Matricula n ------) os atos acima praticados, averba-se o encerramento desta. 32 Entretanto, a outra hiptese, o que se tem duplicidade de matrculas, mas com a existncia de di- reitos reais contraditrios sobre o mesmo imvel. O ofi- cial no pode, de ofcio, cancelar quaisquer dos atos pra- ticados, dado que os poderes que a lei lhe confere no se estendem a tanto. Dever, obrigatoriamente, comunicar os fatos ao Juzo Corregedor Permanente, para as providncias cabveis. Em So Paulo, atravs da Portaria Conjunta 1/88, das Varas de Registros Pblicos, foi determinado que, concomitantemente comunicao, o Oficial efetue averbao bloqueando as duas matrculas, o que tornar p- blico a existncia dos direitos reais contraditrios, ao menos at que haja provimento jurisdicional a respeito. 9- Matrcula e bloqueio sabido que os atos de registro, como os demais atos administrativos, exige que o agente seja capaz ou competente, que o ato seja lcito e o objeto no seja defeso em lei. Assim, quando, eventualmente, o registro (transcrio, inscrio ou averbao) feito em circuns- crio imobiliria incompetente, ele nulo, no podendo, portanto, produzir efeitos. Se o imvel no se localiza naquela circunscrio imobiliria ou comarca, al no po- dem ser praticados os atos de registro que lhe digam res- peito. Entretanto, muitas vezes em decorrncia de dvidas sobre a exata divisa de dois municpios ou circunscrio imobilirias dentro de uma mesma comarca, se inscreveu ou transcreveu ttulo relacionado com imvel subordinado a outra circunscrio. A declarao de nulidade desse regis- tro, pela incompetncia do Oficial (em ambos os sentidos?) prejudicaria o adquirente ou, melhor situando, o titular do direito transcrito ou inscrito, que dever levar o t- 33 tulo ao registro competente, revalidando-o ou obtendo novo registro, arcando com os custos (custas e emolumentos) de- vidos por esse novo ato . Visando a evitar esses prejuzos para os interessados, que nenhuma interveno tiveram na prtica do registro em incompetente, o ento Juiz de Direito da Vara de Registros Pblicos entendeu me- lhor e mais conveniente que se averbasse o bloqueio ou trancamento do ato em questo, expedindo-se certido a respeito, juntamente com a certido de propriedade, de forma a permitir a continuidade dos atos registrrios na circunscrio competente. A essa averbao que declara a manuteno do ato de registro apenas para continuidade se denominou inicialmente de trancamento e, mais modernamen- te, de bloqueio. No tem ela previso legal, seno que fruto do bom senso do Magistrado, ensejando que ela se fi- zesse, tambm quando haja direitos reais contraditrios sobre o mesmo imvel, para a necessria publicidade. Essa averbao, portanto, no ser encontrada entre os doutri- nadores, mas, sem dvida tem prestado relevantes servios e concorrido para que haja maior segurana ,alm de aler- tar terceiros de ba f que pretendam negociar com os ti- tulares dos direitos que se encontram em contradio. 10- Matrcula de imvel situado em 2 ou mais circunscries imobilirias. Quando um imvel fisicamente se situa em rea dividida entre duas circunscries imobilirias dis- tintas, da mesma ou de comarcas diferentes, diz o art. 169 da Lei de Registros Pblicos que ele ser matriculado em ambas (ou em 3 se assim ocorrer). Entretanto, embora o texto da lei seja claro (confira-se o art. 169, II da Lei, considerando que no captulo destinado matrcula, a lei omite preceito relacionado com essa possibilidade, alguns tm entendido que em cada circunscrio se abre matrcula 34 DA PARTE DO IMVEL QUE SE SITUA NA CIRCUNSCRIO. Essa in- terpretao se afigura totalmente equivocada, especialmen- te considerando o princpio de que a cada imvel deve cor- responder uma nica matrcula e, assim, no se pode, con- jugando o art. 169, II com o art. 176, I e II, n.3, matri- cular PARTE do imvel, desfigurando-o no registro quando, juridicamente, ele um s. A Matrcula, portanto, conter a descrio do imvel, por inteiro, em cada uma das cir- cunscries imobilirias. Todos os atos relacionados com esse imvel, quer de registro, quer de averbao, devero ser levados aos dois Cartrios e lanados nas duas matr- culas, que entretanto, so do mesmo imvel. 11- Matrcula de imvel precariamente des- cri to. o art. 176 da Lei de Registros Pblicos es- tabelece os requisitos para a matrcula, entre os quais, no n. 3 do inciso II consta a identificao do imvel, feita mediante indicao de suas caractersticas e con- frontao, localizao, rea e denominao se rural ou lo- gradouro e nmero, se urbano, e sua designao cadastral, se houver. Resulta, portanto, indisputvel que o le- gislador, a exemplo do que j se fazia ao tempo do revoga- do Regulamento dos Registros Pblicos, pretendeu que a descrio do imvel seja a mais detalhada possvel. Entre- tanto, ainda que aquele Regulamento contivesse dispositivo idntico, no se ~ o d e perder de vista que com o sistema agora implantado se tornou muito mais importante a descri- o do imvel. Como proceder, entretanto, se a constante de transcries antigas se apresentam descrio bastante precrias no que diz respeito identificao do imvel. Na verdade, tais descries encontradias 35 aos milhares em qualquer serventia das antigas, foram fru- to da omisso de tabelies, escreventes, Oficiais e de Juizes, que as permitiram, fizeram ou toleraram. Estabele- ce o art. 252 da Lei de Registros Pblicos que o registro, enquanto no cancelado, produz todos os seus efeitos. De tal sorte que exigir-se prvia retificao da transcrio corno condio para matricular o imvel e prosseguir nos registros dos titulos com ele relacionados , antes de mais nada, negar eficcia ou efeitos a um registro, contra a expressa referncia da lei. Por outro lado o alto custo social das retificaes, dada a necessidade, para acerta- mente das descries; para a incluso de medidas perime- trais e rea dos imveis, exige a interveno nos termos do art. 213, pargrafo lo. da Lei, o judicial, que leva contratao de advogado, ao pagamento das custas do pro- cesso, das despesas com oficial de Justia, cartas preca- trias e, em grande parte dos casos, com peritos e toda a sua equipe (topgrafos, desenhistas. etc). Assim, se a transcrio, em que o imvel est precariamente descrito tem validade, pode e deve ser aberta a matricula com essa descrio falha, em ateno ao que preceitua o citado art. 252. No se aplique, entretanto, a mesma concluso quando o que se pretende abrir matricula de PARTE de um imvel que est precariamente descrito, pois, em tal hiptese, exige-se a prvia retificao da transcrio para se apu- rar a descrio correta do todo, satisfazer o requisito da especialidade objetiva de forma a permitir o desmembramen- to. Este s possivel quando conhecida a descrio do to- do e de forma a permitir o enquadramento da parte que se pretende seccionar. A propsito no se pode esquecer o trabalho do eminente Magistrado dr. Ricardo Henry Marques Dip publicado na Revista de Direito Imobilirio n. 22, pg. 54 e apresentado ao Encontro de Oficiais de Registro de Imveis realizado em Foz de Iguau, no ano de 1.987. Nesse estudo o Juiz paulista esclarece detalhadamente quais as 36 37 razes da exigncia da perfeita caracterizao do imvel para possibilitar a retirada, segregao ou desmembramen- to. Vlida a transcrio, a matrcula deve ser aberta mesmo com descrio precria do imvel transcrito pois entendimento diverso seria negar eficcia transcri- o, contrariando a Lei (art. 252 citado). 12- Matrcula do todo com averbao de des- membramentos parciais feitos anteriormente. No incio da vigncia da Lei de Registros Pblicos foi muito comum a apresentao ao registro de t- tulos relacionados com remanescentes de imveis, dados su- cessivos desmembramentos daquele que estava primitivamente transcrito. A ausncia da descrio desse remanescente, quer no ttulo, quer nos livros registrrios, levou muitos registradores a abrir matrcula do imvel como constava na transcrio primitiva e, logo em seguida, praticavam uma ou mais de uma averbao, relacionando que , por fora de tais transcries (cujos nmeros imvel matriculado. Evi- dentemente, quando aberta matrcula em tais condies, ela se referia a um imvel NO MAIS EXISTENTE e que, em conse- qncia no poderia mais ser matriculado. Entretanto, j tive oportunidade de dialogar com Oficiais que assim pro- cederam e sustentam a regularidade de sua atuao e, para maior espanto, at mesmo Juzes afeitos rea sustentaram essa possibilidade. o que se matricula o imvel, afirma- o cansativamente repetida. Se o primitivo imvel no mais existe, porque desfigurado por vrios parcelamentos, ou at mesmo por um s desmembramento, irregular que a ma- trcula o retrate como estava descrito na transcrio e antes da segregao. Decididamente, a parte (do primitivo imvel) que se matricula no pode ter a mesma descrio do todo. Essa prtica foi, tambm adotada para os casos em que havia extino parcial de condomnio, com um dos condminos alienando, COM A ANUNCIA DOS DEMAIS, sua parte ideal, mas caracterizada, localizada no espao. Abriram-se matriculas, descrevendo-se o todo e averbando- se que pela transcrio n. tal ou pela matrcula n. tal urna parte do todo j fora transmitida a terceiro. Procedi- mento irregular, igualmente, que deve ser evitado. 13- Matricula e remanesc-ente. Nos primeiros tempos da v1gencia da Lei, os estudos que fizemos com vrios Oficiais de Registro de Imveis, entre os quais o Mestre Elvino Silva Filho, este aventou a convenincia de se exigir, quando ocorressem desmembramentos, que nos ttulos transmissivos de partes do todo, viesse a descrio do remanescente, para que essa descrio fosse averbada na matrcula, permitindo, assim, seguro controle da disponibilidade. Assim acolhida a su- gesto, transformou-se ela em um dos artigos dos Provimen- tos que fizemos baixar para orientao quando do incio da vigncia da Lei. Entretanto, a prtica mostrou a inadequa- o do que se pretendia. Em primeiro lugar a averbao da descrio do remanescente do imvel matriculado aps um desmembramento a nada levava, contrariava a lei, urna vez que o remanescente deveria merecer outra matrcula, j que de outro imvel se tratava. Em segundo lugar admita-se que o titular do remanescente alienasse mais urna poro e que o adquirente no apresentasse seu titulo ao registro, so- brevindo um terceiro titulo em que o proprietrio descre- veria um remanescente inexistente no registro, sem condi- o de o Cartrio efetuar qualquer conferncia ou verifi- 38 cao da adequao da descrio. Assim, nessa parte, o Provimento foi revogado, mas muitos dos que conheciam o primeiro provimento no tiveram conhecimento de sua alte- rao e continuaram a exigir , sempre, das partes, a des- crio do remanescente. 14- Matricula e servido. A servido pressupe a existncia de dois imveis, de proprietrios distintos. direito real na coisa alheia. A servido predial, de forma que sempre temos um prdio (imvel) serviente e um ou mais de um que so dominantes. A servido , portanto, REGISTRADA na ma- tricula do imvel serviente, sendo AVERBADA na(s) matricu- la(s) do(s) imvel(eis) dominantes. Se se trata de uma servido de passagem, por exemplo, que atinja parte certa e determinada do imvel matriculada, essa parte onerada deve ser descrita no registro da servido, sendo irregular a abertura de matricula para essa parte, j que se trata de nus e no de desmembramento. Se so vrios os imveis dominantes, a averbao a respeito do registro da servido ser feita em todos eles e na do prdio serviente, quando do registro da servido ser feita referncia a todas as matriculas de todos os prdios dominantes. Admite-se que, em sendo um dos imveis dominantes ainda objeto de trans- crio, a averbao da sua situao de dominante seja fei- ta margem da transcrio, no se podendo impor a abertu- ra da matricula, ainda que desejvel. 15- Matricula e desapropriao. Sabe-se que a desapropriao forma origi- nria de aquisio da propriedade. Pode ser amigvel, caso 39 em que se formaliza, se instrumenta atravs de escritura pblica ou, ainda judicial, quando se apresenta ao regis- trador a carta respectiva, de desapropriao, muitas vezes rotulada como carta de adjudicao. Nunca, entretanto, mandado, que mandado no instrumento hbil a instrumen- tar a transmisso do domnio. Quando o legislador quiz que o mandado fosse o ttulo, assim determinou expressamente, como no usucapio. Dada a sua natureza jurdica, a originali- dade da aquisio, em que no se exige a vinculao ao an- tigo proprietrio, nem que haja relao entre o antigo ti- tular de domnio e o poder pblico expropriante, para o registro da desapropriao, amigvel ou judicial, abre-se a matrcula, descrevendo-se o imvel desapropriado. Indi- ca-se o nome do proprietrio do mesmo, assim como o regis- tro de seu ttulo aquisitivo, se for possvel faz-lo. Com efeito, em muitos casos o cartrio no consegue esses ele- mentos, quer porque a carta omissa, quer porque, nas buscas que necessariamente efetua a respeito, no tem su- cesso. Muitas vezes se indaga como proceder se o imvel desapropriado tem maior rea do que aquele trans- crito ou registrado em nome do particular atingido pela expropriao. Nada impede o registro da carta de desapro- priao, matriculando-se o imvel desapropriado. Na trans- crio faz-se averbao a respeito e o mesmo se procede se parte do todo desapropriado (pois essa se refere a uma rea maior) estiver matriculado. No tem incidncia, para o registro da desapropriao, o art. 225, pargrafo segun- do da Lei de Registros Pblicos, tendo em vista a natureza jurdica de tal aquisio. o que h sempre o Cartrio de fazer segu- ra pesquisa, para verificar da existncia de registro da- quele imvel expropriado, para as averbae de controle. Outra cautela que devem as serventias ado- 40 tar o maior cuidado quando se tratar de desapropriao no do domnio, mas de servido. Em tais casos o registro se faz na matrcula do imvel em que se encarta a servido desapropriada, sendo equvoco frequente abrir-se matrcula . da faixa . que suporta a servido. Apurado que assim se agiu, por equvoco, cabe ao Oficial corrigir o erro, dando aquela matrcula como aberta irregularmente e transportan- do para ela o registro da desapropriao da servido. Questo que ganha relevo e deve ser anotada o fato de, eventualmente, numa mesma carta de desapro- priao ou de adjudicao se publicizar que o Poder Pbli- co desapropriou mais de um imvel. Em tais casos, presente ainda o princpio da unitariedade da matrcula, devem ser abertas tantas matrculas quantos sejam os imveis desa- propriados. Nem por ser forma originria de aquisio da propriedade pelo rgo expropriante, nem por ser um nico ttulo, havendo mais de um imvel devem ser abertas tantas matrculas quantos sejam os imveis. Caber sempre ao Cartrio verificar, em ca- sos de desapropriao parcial a existncia de remanescen- te, para a corresponde averbao na transcrio ou matr- cula da parte desapropriada, para efetuar a averbao a respeito. O ideal seria, como certa feita propuzemos, que em todas as desapropriaes parciais, ao menos de imveis urbanos, em havendo remanescente fosse ele descrito e ca- racterizado na carta para evitar que o cidado, que perdeu parte de sua propriedade, fique anos aguardando a justa indenizao ainda deva ir a Juzo para, atravs do proce- dimento de retificao, apurar o remanescente e poder v- lo matriculado. o perito do Juzo, em tais averbaes, sempre ter condio de descrever o remanescente, o que evitaria esses procedimentos, demorados e custosos. 16- Retificao de matrcula. 41 Ao imvel corresponde uma matricula. Even- tuais deficincias de sua descrio ou a necessidade de correo, amparada no art. 213, pargrafo 2o. da Lei de Registros Pblicos, uma vez deferida pelo Juiz e transita- da em julgada a sentena, acessa o registro atravs de MANDADO (e nunca oficio) . . As retificaes so averbadas. Na matrcula, em regra, se praticam outras averbaes re- tificatrias, cabendo, portanto, distinguir aquelas que atingem a descrio do imvel das outras, que ou dizem respeito s pessoas (qualificao, nome, estado civil) ou a outros atos registrados (transcritos ou inscritos). As- sim, ou temos retificao da prpria matricula ou dos atos de registro (em sentido amplo) nelas praticados. Quanto a tais retificaes, como as demais, podem ser feitas pelo prprio Oficial, quando,"verbi gratia", o erro foi eviden- te ou em cumprimento a mandado judicial ou, ainda, quando a requerimento da parte, instrudo de documento hbil. Tais modificaes so introduzidas atravs de averbaes, que so, como sabemos, anotaes complementares, esclare- cedoras de atos de registro em sentido estrito (transcri- o ou inscrio). Averba-se a modificao, indicando-se em que ela se fundamenta, se em requerimento da parte, instruda de que documento, se de ofcio ou, por fim, se em cumprimento a mandado, hiptese em que se deve indicar a data da sentena, o Juzo que a proferiu, a sua data e a circunstncia de ter transitado em julgado. O Juizo competente para as retificaes o da situao do imvel, ainda que ele no esteja ainda transcrito ou matriculado na atual circunscrio imobili- ria. Em tais casos, deferida a retificao, o Juzo expede mandado ao Oficial da circunscrio onde est o registro (ou a matrcula) retificando que, para cumpri-lo deve so- licitar o CUMPRA-SE do Juiz de sua comarca, aplicado, por analogia o art. 109, pargrafo 5o. da Lei de Registros P- 42 blicos. Admita-se, para argumentar, que o Oficial receba mandado expedido por Juizo absolutamente incompe- tente determinando a retificao de um imvel. Como deve proceder ? Por exemplo, em um processo de inventrio, o Juizo de familia expede o mandado determinando retificao de registro. Em tais casos, a meu aviso, o oficial deve prenotar o mandado e devolve-lo ao Juizo que o expediu, informando-o da impossibilidade do cumprimento por se tra- tar de ordem emanada de Juizo incompetente. Veja-se que nesse procedimento deve o Oficial atuar com bastante cau- tela, para, eventualmente, no deixar de atender a um man- dado que apenas aparentemente tenha sido expedido por au- toridade judiciria incompetente. Muitas vezes o Juizo competente mas a retificao foi determinada em procedi- mento inadequado, o que deve, tambm levar recusa do comprimento do mandado. 17- Matricula de imvel inferior ao mdulo - frao minima de parcelamento. Sabemos que, em principio, no deveria existir matricula de imvel inferior ao mdulo, frao mi- nima de parcelamento de imvel rural. Entretanto, na pr- tica, a teoria outra e podemos alinhavar alguns exemplos em que no pode o Oficial deixar de abrir matriculas nes- sas condio, a saber: a)- imvel que antes da vigncia do Estatu- to da Terra j existia comq unidade imobiliria distinta; b)-imvel doado ou destinado a equipamento pblico ou comunitrio, cujo desmembramento, por importar violentao do mdulo, foi, entretanto, autorizado pelo INCRA; c)- Imvel nascido de um ato de imprio do 43 Poder Pblico que, desapropriando parte de um imvel rural para,"verbi gratia", abrir uma rodovia, deixa, de um dos lados dessa estrada uma pequena poro que, por sua rea, -inferior frao mnima de parcelamento. O que o ,legis- lador vedou foi _ a gerao, por ato da parte, de imveis rurais inferiores ao mdulo, mas no caso, a existncia de um imvel em tais condies decorreu de ato de imprio. d)- imvel que foi alienado por escritura pblica antes do advento do Estatuto da Terra, sem ter si- do o ttulo levado a registro, mas que o INCRA autoriza a transmisso, reconhecendo a validade do ato jurdico for- malizado por escritura pblica anterior. 18- Matrcula e Indicador Real Todos os imveis matriculados devem cons- tar, obrigatoriamente do Indicador Real e este, segundo se sabe, poder ser escriturado nos Livros, em Livro de Folha solta ou ainda, pelo sistema de fichas, sendo este ltimo o sistema mais utilizado no Pas. A indicao real est- tica, tendo em vista que uma vez feita, nela no se faz qualquer alterao, nem mesmo para indicar as mutaes subjetivas ocorridas no imvel. Apenas quando haja altera- o do nome da via pblica se abre nova indicao nesse tivro, com remisses recprocas. Baseado nestas circunstncias, antes do incio da vigncia da Lei ora em vigor, Francisco Casemiro Martins Ferraz, de saudosa memria, em seu Livro o Regis- tro de Imveis pelo Sistema de Fichas orientava em que o Indicador Real poderia ser escriturado atravs do arquiva- mento, no fichrio a esse fim destinado, de uma cpia da matrcula, j que esta continha a descrio integral do imvel e o n. da matrcula. Desconheo se esse sistema, por ele idealizado, funcionou na prtica e se foi mantido 44 por seu sucessor. o que importa realar, no caso, a ne- cessidade de que todas as alteraes na matrcula, que im- portem em modificao do imvel a que ela se refira, devem ter reflexos no -Indicador Real, para que este se mantenha . atualizado e . perfeito, possibilitando segurana nas buscas efetuadas. Sabe-se da grande dificuldade na elaborao da indicao real de imveis rurais e, mais recentemente, fo- mos assaltados por uma curiosa questo. Em determinada Co- marca do Estado de So Paulo, o Juiz ao efetuar a correi- o, instado pelo novo titular do Cartrio, entendeu to- talmente equivocada a escriturao do Indicador Real, es- pecialmente considerando que grande parte dos imveis ru- rais estavam classificados em fichas, na letra "I'' Ins- taurou (com outros motivos) processo administrativo contra o antigo oficial e, ao defend-lo indaguei dele a respei- to. A informao, singela, em princpio chocou, mas diante da realidade, vi que nenhuma irregularidade ocorria. Com efeito, as indicaes reais de imveis rurais eram feitas atravs dos nomes das fazendas, dos s- tios e classificadas na ordem alfabtica dos nomes dados aleatriamente por seus titulares. Entretanto, em vrios casos, os imveis rurais estavam sem denominao e em suas descries no haviam elementos, acidentes geogrficos, rios, estradas, que permitissem sua utilizao para a ela- boraco da indicao. Estas se limitavam singela descri- co, com dados retirados e copiadas das matrculas.Como classificar tais fichas? Evidentemente que deveria o ofi- cial encontrar um critrio e o encontrado foi classificar todas as fichas dos imveis rurais em tais condies na letra ''I", como poderia ter adotado qualquer outro crit- rio ... Gostaria de saber que forma utilizar para a classificao em tais hipteses. 45 19- Tipos de matrcula Ningum desconhece que a Lei de Registros Pblicos trouxe enorme avano ao criar a matricula, - o f- lio real . corno base do sistema registrrio .introduzido no Pais a partir de 1.976. Entretanto, no ficou o legislador apenas nesse detalhe, seno que, pela primeira vez tivemos no Pais urna lei inteligente, reconhecendo as diferenas regionais existentes e, no caso, distinguindo as grandes serventias das pequenas. Possibilitou o legislador que continuassem os oficiais a se valer dos pesados livres, antes destinados s transcries e inscries, para neles serem lanadas as matriculas. Paralelamente, possibilitou a utilizao dos livros em folhas soltas, a serem escritu- radas mecanicamente, com o emprego da mquina de datilo- grafia e, foi mais longe, permitindo, no registro imobi- lirio e s nele, que os registros dos livros 2 e 3 fossem feitos em fichas. Esta ltirna inovao teve o condo de per- mitir que, nas serventias de mdio e grande portes, vrios escreventes, ao mesmo tempo, trabalhem em matriculas. o grande Mestre AFRNIO DE CARVALHO sempre foi um critico dessa forma de se praticarem os atos, temeroso de que o extravio, por ato de funcionrios, dolosa ou culposamente ocorrido se visse facilitado. O atual Ministro do Supremo Tribunal Federal, que ao tempo da elaborao da Lei de Re- gistros Pblicos era Procurador Geral da Repblica mani- festou sua grande preocupao ao tempo do incio da vign- cia da Lei quando, presente ao Encontro de Oficiais de Re- gitro de Imveis realizado em Arax, proferiu palestra a respeito do assunto. Tivemos oportunidade de, nessa oca- sio, trocar idias a respeito, quando tive a felicidade de inform-lo de que as preocupaes a respeito no se ha- viam concretizado, a respeito, dado que os Oficiais sempre encontraram a forma mais segura para a conservao de tais 46 flios. Sabiamente o legislador no imps modelos rgidos para a instrumentao das matriculas, dando liber- dade ao registrador, do que decorre encontrarmos .vrios tipos de matriculas, isto , vrios formatos, tamanhos distintos, corno tambm diferenas na forma de escritura- o. Corno anexo deste trabalho estamos apresen- tando um modelo de matricula, de que se valem quase todos os cartrios da Capital de So Paulo e cpia, extrada de um de seus muitos trabalhos, do modelo idealizado por El- vino Silva Filho, titular do lo. Registro de Imveis de campinas e, por derradeiro, at por curiosidade, transcre- vemos urna matricula extrada do livro de ANTONIO PAU PE- DRON, registrador Espanhol, denornindado Curso de Practica Registra!, ediciones ICAI, pgs. 185 e segs. 20- Matricula e domnio til o instituto da enfiteuse, embora criticado por todos os civilistas, tendo sido proposta, inclusive a sua extino no anteprojeto do Cdigo civil que dormita h longos anos no Congresso Nacional, ainda tem, no Pais in- teiro, larga aplicao e so incontveis os Cartrios que se tm visto a braos com ele. Aqui no consideraremos a natureza jurdica da enfiteuse, forma de constituio, extino, etc., bas- tando, para os fins a que se destina este trabalho que ele seja considerado um direito real na coisa alheia. Corno tal, aberta a matricula, seriam para ela transportados, por averbao o nome e a qualificao do titular do domnio til, com a indicao do seu regis- tro no antigo livro 4, prosseguindo-se na prtica dos atos 47 que se seguissem. Entretanto, o que muito comum a fal- ta de atos de registro relacionados com a enfiteuse, o que gera omisses a permitir esse transporte. Na prtica, mui- tas vezes, nas transcries estava consignado que se tra- tava de terreno ou de imvel foreiro, sem qualquer outra indicao e sem qualquer registro da enfiteuse no Livro 4 e, em muitas oportunidades tivemos ensejo de verificar que nem mesmo havia condies de se apurar quem seria o titu- lar do dominio direto. Tem ocorrido, com freqncia, que Igrejas postulem, dos Juzos Corregedores Permanentes a insero, nos registros, de que so as titulares do dominio direto, muitas vezes sem indicar e sem possibilitar a localizao, pelos Cartrios, do registro de seus ttulos de aquisio. Em procedimento dessa espcie, em So Paulo, a Corregedo- ria Geral da Justia determinou que o cartrio efetuasse as pesquisas para a verificao da correo dessa afirma- o e s lanasse nas matrculas a referncia ao fato de se tratar de terreno foreiro quando e se, apurasse a ocor- rncia com absoluta segurana. Dada a redao do art. 230 da Lei de Regis- tros Pblicos, a existncia de elementos registrrios se- guros a respeito da enfiteuse dever levar a que seja fei- to o transporte, por averbao, de sua existncia. A importncia da verificao e do transpor- te est na segurana e certeza que o registro deve espe- lhar, cuidando sempre o Oficial de verificar o pagamento do laudmio nas transmisses do domnio til. A propsito, vale lembrar que eventual resgate do aforamento ser feito por averbao na matrcula. Em Encontros Regionais do IRIB tem sido farto o "pinga fogo'' em indagaes relacionadas no pro- priamente com a enfiteuse, mas quanto a um procedimento lamentavelmente adotado, em larga escala, no Pas, espe- cialmente nos Estados do Norte, mediante o qual determina- 48 da pessoa, no detendo o dominio, mas apenas posse de um terreno, fazer a sua "entrega" Prefeitura Municipal para que esta conceda as cartas de aforamento de lotes, buscan- do-se com essa prtica totalmente irregular conferir domi- nio a terceiros, . originando-se a concesso de quem, igual- mente, nunca foi proprietrio e a pedido daquele que, por sua vez, era mero posseiro ... A orientao dada tem sido no sentido de que esta prtica totalmente irregular e que os registradores no devem aceit-la. 21- Matricula e transao Afirma-se com grande freqncia que a enu- merao dos atos passiveis de registro elencados no art. 167, I, da Lei de Registros Pblicos exaustiva "numerus clausus", devendo, em conseqncia ser recusados titulos cuja nomenclatura no esteja ali elencados. Entretanto, em muitas aes movimentadas em Juzo, as partes fazem compo- sies, a que se d o nome de transao, com arrimo no art.1.025, do Cdigo Civil, de forma a que, nos prprios autos, um imvel se transfere, do proprietrio para a ou- tra parte na ao. Em conseqncia, homologada a transa- o, recolhido o imposto de transmisso, o Juizo expede um documento, em regra, carta de sentena, para possibilitar o registro daquela transmisso. J se viu contestada a possibilidade de registro sob o fundamento de que a tran- sao no est prevista no art. 167, I, da Lei citada, o que constitui equivoco a ser evitado, especialmente consi- derando o que preceitua o art. 221, n. IV dessa Lei. Ape- nas cabe ao Oficial verificar da regularidade formal do instrumento pblico judicial que lhe exibido, assim como o recolhimento do imposto incidente sobre a transmisso. 49 22- Matrcula e loteamento Sabemos que ao tempo do Decreto Lei n. 58/37. que disciplinava o parcelamento dos imveis urbanos e rurais, o loteamento era inscrito no Livro 8, chamado de registro auxiliar, porque complementava os demais livros. Na vigncia da atual Lei de Registros Pblicos, entretan- to, o loteamento, aps a tramitao do processo, depois da publicao dos editais, decorrido o prazo legal sem impug- nao, deve ser registrado na matrcula do imvel loteado. o ato de registro no oferece maiores dificuldades, cui- dando o Oficial, entretanto, para que dele no constem uma srie de dados sem necessidade, nem sejam omitidos dados essenciais. A mim sempre pareceu que basta referir o nome do loteamento, a aprovao pela Prefeitura Municipal, o n. de quadras e de lotes (total) assim como referncia ao to- tal de metros quadrados destinados - a) abertura de vias pblicas, b) reas institucionais, c) to, ainda, que nos termos do art. 6.766/79. necessariamente o loteador reas 18, V, deve verdes. Aler- da Lei n. executar as obras de infra estrutura exigidas pela legislao munici- pal. Se as executou anteriormente ao registro a circuns- tncia deve constar do corpo do registro do loteamento; se no as executou, necessariamente oferece garantia da sua execuo e, quer essa garantia seja objeto de registro apartado (hipoteca de lotes, hipoteca de outro imvel que no o loteado, etc.) e esse elemento no pode ser omitido por ocasio desse registro. De toda convenincia q u e ~ ao ser registrado um loteamento, o Cartrio elabore uma ficha auxiliar de controle dos lotes que venham a ser definiti- vamente transmitidos ou compromissados venda ou ces- so. Como tais instrumentos, de venda definitiva, de pro- messa de venda de cesso ou promessa de cesso fatalmente sero registrados na matrcula do lote que objetivarem, a ficha auxiliar indicar o n. da matrcula que corresponder 50 ao lote, permitindo que a urna simples vista d'olhos nessa ficha se tenha um quadro completo da situao do loteamen- to. . No - vedado que, desde o -registro do lo- . . teamento. o _Oficial . abra as- matriculas de todos os lotes, o que far com que a ficha auxiliar referida seja, de pron- to, preenchida. Algumas vozes se levantam contra essa pr- tica, sob a fundamentao de que o loteador poder desis- tir do loteamento ou que este pode sofrer modificaes. Ora, se assim ocorrer, as matriculas sero encerradas, sem maiores problemas. 23- Matrcula de lote em que haja restri- es impostas pelo Poder Pblico ou pelo prprio loteador. Em trabalho apresentado ao Encontro de Ofi- ciais de Registro de Imveis realizado em Gramado, versan- do as restries impostas nos loteamentos, quer pelos in- meros rgos estatais que interferem no processo de sua aprovao, quer as que venham a ser adotadas pelo lotea- dor, constantes do memorial descritivo e do contrato pa- dro ou apenas de um destes, sustentamos que para a mais ampla publicidade e para que o registro cumpra a sua fina- lidade, entre as quais se encontra a de dar ao usurio a segurana quanto propriedade e quanto ao seu exerccio, logo aps a abertura da matricula do lote de loteamento em que existam tais restries, por averbao, devem elas ser lanadas resumidamente, com remisso ao que consta do me- morial e do contrato padro. Embora nossa posio tenha sido contraditada por estudiosos da matria, cujos funda- mentos impressionam primeira vista, no nos convencemos do desacerto do ponto de vista que sempre sustentamos. As- sim, to logo registrado o loteamento e se abertas as ma- trculas de todos os lotes ou quando estas venham a ser 51 inauguradas, deve ser feita a averbao remissiva a tais restries. 24-. Matrcula e destaque do ato praticado Muitos Cartrios, para possibilitar uma ve- rificao mais clara s pessoas que examinam as matrcu- las, tm destacado a natureza do ato que esto averbando ou registrando, antes de iniciar o registro feito em forma narrativa. Assim, ao averbar uma construo destacam AVER- BAO DE CONSTRUO, ao registrar uma venda e compra des- tacam VENDA E COMPRA e assim sucessivamente. Considerando a flexibilidade que a lei conferiu ao registrador e aten- tando-se para o fato de que tal destaque no cria qualquer problema, nada impede seja feito, facilitando a vida dos usurios e, porque no dizer, dos prprios funcionrios da serventia. 25- Matrcula e certides que dela se expe- am. Quando as matrculas so elaboradas em li- vros de folhas soltas ou em fichas, sem dvida simplifica- se o trabalho do Cartrio por ocasio da expedio de cer- tides. Em trabalho notvel apresentado ao Encontro de Oficiais de Registro de Imveis realizado em Foz do Igua- u, RICARDO DIP tratou, com a proficincia j de todos co- nhecida a respeito da expedio de certides de matrcula, com a utilizao dos processos reprogrficos, demonstrando que deve o Oficial sempre optar pela adoo de tal siste- ma. Mas, a referncia que pretendemos fazer e esta, ex- clusivamente, a razo de um tpico destinado s certides, est na posio que, pensamos e sempre sustentamos, deve o Oficial adotar, quando expede certides das matrculas 52 atravs desse procedimento. Financeiras, bancos, advogados mal informados e muitas outras pessoas no se contentam com a certido expedida pelos Cartrios, em forma repro- - grfica,- exigindo e pugnando que as -serventias . faam. dati- .. lografar. c .ertido complementar, no corpo da cpia repro- grfica, atestando a inexistncia de nus ou certificando que a hipoteca repoduzida est inscrita em primeiro grau e sem concorrncia. No deve o oficial ceder a tais pres- ses, a esse tipo de exigncia, em primeiro lugar porque ele quem expede a certido e assume toda a responsabili- dade por - ela; em segundo lugar, porque a existncia de nus estaria consignada, obrigatoriamente na matricula a teor do que prescreve o art. 230 da Lei de Registros P- blicos e, em terceiro lugar, porque o grau da hipoteca quem d o registro feito na matricula. Sabe-se das difi- culdades enfrentadas pelos registradores, especialmente diante do poder econmico. Entretanto, o Oficial no dita ao banco a forma pela qual pretende seja expedido o extra- to de sua conta corrente, no ordenada nada s financeiras e no podem terceiros, alheios aos servios por ele execu- tados, ditar normas procedimentais. 26- Matricula e usufruto legal. O artigo 1.611, pargrafo primeiro do Cdi- go civil confere o usufruto legal ao cnjuge, nas condi- es ali estabelecidas. Questionou-se a respeito do regis- tro desse usufruto e o Conselho Superior da Magistratura de So Paulo decidiu que ele no deveria ser objeto de re- gistro. Para tanto o v. Acrdo se escorou no art. 167, n. I, 7, da Lei de Registros Pblicos decidindo-se que origi- nando-se tal usufruto do direito de familia, no ingressa- ria no registro. A posio no mereceu os aplausos dos es- tudiosos do registro imobilirio e, a respeito, o Boletim 53 do IRIB pblico trabalho crtico muito bem elaborado por JETTER SOTANO e ELVINO SILVA FILHO assumindo posio dou- trinariamente oposta, apoiado na tese segundo a qual esse - usuf-ruto -no. decorre . do direito de .famlia, pois - -sedio que os , pais detm o usufruto sobre os bens dos filhos, aqui sim se cuidando do direito de famlia, que o legisla- dor vedou registro conforme o art. 167, I, 7 j citado, mas, repita-se, tratava=se de usufruto constitudo, em cumprimento ao Cdigo Civil, calcado, entretanto, no di- reito de sucesso. Estamos, nesse passo, com os registra- dores citados, parecendo-nos que matria foi dada inter- pretao que mais visava a evitar os ganhos das serven- tias ... Ainda assim, na orientao dadas aos Cartrios, em especial no Estado de So Paulo, que devem obedincia ao acrdo citado, sugerimos que, mesmo que no seja feito um registro apartado e exclusivo para o usufruto assim cons- titudo, no corpo do registro do formal de partilha, da carta de adjudicao, fosse feita expressa referncia ao usufruto legal, pois se se perdia em emolumentos, no se negava em publicidade, em benefcio dos usurios. 27- Matrcula - sua abertura na nova Cir- cunscrio Imobiliria. Quando, por alterao legislativa criada uma circunscrio imobiliria ou transferida a competncia registrria de uma para outra, j existente, criam-se para os usurios uma srie de problemas, especialmente quando ocorre mera rediviso de competncia dentro da mesma co- marca. Aos interessados cabe, a cada registro que postu- lam, a apresentao ao novo Cartrio, de certido de .pro- priedade, com a afirmao ou negativa de nus para que, ao ser aberta a matrcula na nova circunscrio possa ser cumprido o que preceitua o art. 230 da Lei de Registros 54 Pblicos. Em tais casos, a anterior circunscr1ao, em regra, no recebe informao relativa abertura da rnatri- ' cula -no Cartrio agora competente. Desconheo se -a prtica existe em outros Estados da .Federao, mas no Mato Grosso do Sul, em tais hipteses, o novo Cartrio comunica o an- terior a respeito, possibilitando amplo conhecimento an- tiga serventia. A prtica me pareceu de grande valia e contribui para o aprimoramento dos servios, sem se perder de vista que muito contribui para aumentar a segurana. Tenho, muitas vezes sido consultado a res- peito de pendengas que surgem entre o novo titular de um Cartrio desmembrado e o antigo. No fossem vrios fatores que sempre colaboram para que esse relacionamento no seja de bom nvel, em muitos casos a volpia financeira dita procedimentos que, lamentavelmente, s prejudicam a classe dos registradores, contribuindo com os detratores. Isto ocorre quando o oficial da nova Circunscrio se recusa a abrir matrcula para fazer urna simples averbao de casa- mento, ainda que, em seguida, v registrar um ttulo qual- quer, obrigando que o interessado, j de posse da certido de propriedade retorne antiga comarca, solicite a aver- bao, depois retorne a ela para receber a certido desse ato e aditamento (ou a expedio de nova certido) e, fi- nalmente, consiga o registro pretendido. Ora, desde logo a abertura da matricula do imvel na nova circunscrio perfeitamente vlida, mesmo que nenhum ato se deva prati- car. Por que, portanto, a pretexto de um formalismo ana- crnico e obsoleto compelir-se o usurio a, pelos menos duas viagens ao antigo cartrio? Em outras oportunidades o oficial do antigo Cartrio que se recusa em praticar um ato de averbao, sob a alegao de que a competncia j no existe. Esses so alguns poucos exemplos que podemos recolher de dezenas de situaes que lamentavelmente tm sido criadas por alguns que se esquecem que desempenham 55 uma funo eminentemente pblica, que devem exigir o cum- primento das leis, mas que acima desta est o senso de justia, o bom senso, a situao de pobreza de nosso povo. - - Atravs desta- colocao pretendo alertar os Oficiais para procedimentos desse tipo que s servem aos que ainda bus- cam a estatizao de seus servios. 28- Matricula e tecnologia o mundo moderno coloca hoje disposio de todos ns vrios instrumentos de aperfeioamento, quais- quer que sejam as atividades que desempenhemos. No pode- mos mais, no que diz respeito aos Cartrios de de Imveis, permitir ainda seja vlida a afirmao de que as grandes revolues que atingiram as serventias foi a m- quina de escrever e a reprografia. A Microfilmagem, seguro meio de documentao ainda engatinha no ramo cartorrio e o processamento de dados, a duras penas, se vai introdu- zindo, merc do pioneirismo de uns poucos. Claro que mui- tos Cartrios, se tm valido dessa tecnologia moderna para a instrumentao dos seus atos, para a segurana dos seus registros, para a garantia da permanncia dos seus arqui- vos. Entretanto, se fizermos uma pesquisa entre os regis- tradores certamente verificaremos que ainda estamos na idade da pedra lascada, por todas as formas de documenta- o e arquivamento de documentos. A existncia desse item no presente trabalho est voltada para a inteno de cha- mar a ateno e motivar os registradores brasileiros para que evidentemente cada um dentro de suas possibilidades financeiras - modernizem os seus servios, assim como exaltar as atividades daqueles que j esto largamente avanados nessa modernizao, cuidando e estudando a uti- lizao dos discos ticos para a preservao das matricu- 56 las e sua prpria instrumentao, j esto aplicando os "scaners" na captura de imagens, na elaborao dos indica- dores pessoal e real, enfim, esto investindo, experirnen- tando, - aparando -arestas, . contornando dificuldades. A evi- dncia que me falam conhecimentos tcnicos especificas pa- ra lhes transmitir essas experincias que tenho acompanha- do de perto e aplaudido, pois elas significam o rompimento com urna tradio secular, segundo a qual Cartrio um amontoado de papis, urna sequncia de carimbos inteis, um privilgio concedido a uns poucos, transmitido por heran- a. Vamos todos nos unir nessa luta pelo aperfeioamento e pela modernizao e, para no correr o risco da omisso, homenageio todos esses pioneiros na pessoa de Maria Helena Leonel Gandolfo que, corno era de se esperar, se encontra entre eles e, pode ser chamada de pioneira entre os pio- neiros. 29- Matricula e renncia da propriedade. Recentemente, em So Paulo, um cidado pre- tendeu renunciar propriedade de um imvel, sob a alega- o de que tinha, h muitos anos, adquirido um lote, que vinha pagando o imposto territorial urbano sobre ele inci- dente e que no conseguia localiz-lo. No deixava de pa- gar os impostos para no ser executado, ficando seu nome marcado corno devedor na Distribuio de aes, mas que no mais concordava . com a situao. Apresentou requerimento nesse sentido ao Oficial do Cartrio de Registro de Im- veis e, na oportunidade, se questionou se o ato a ser pra- ticado seria de registro ou averbao. Prontamente se che- gou concluso de que a renncia, no importando em transmisso do imvel para ningum, deveria ser averbada, urna vez que os registros so reservados para os atos de transmisso do dorninio ou para a gerao de direito real. 57 Porque inusitada a situao, ocorrida em apenas duas opor- tunidades nos ltimos 30 anos, entendi devesse mencion-la neste trabalho, guisa de curiosidade e porque outros po- dero enfrentar - problema semelhante. No se deve, - entre- tanto, confundir. essa renncia, que pura e simples, com outro tipo de renncia, largamente utilizvel pelo marido ou pela mulher, que renncia sua meao em determinado imvel, em favor do outro cnjuge, para possibilitar que, sobre esse imvel, que fica no domnio exclusivo daquele em favor de quem se opera a renncia, se subroguem clusu- las. Aqui temos a chamada renncia translativa, que tri- butvel e deve ser REGISTRADA. 30- Matrcula e legitimidade para requerer a sua abertura. Dissemos inicialmente que a matrcula ato de registro em sentido amplo porque praticada nos cart- rios de registro de imveis, mas que por ela no se trans- fere, no se modifica, no se altera, no se extingue di- reitos. Desta forma, entendemos sempre e assim decidimos que pode o Oficial, de ofcio, descerrar ou abrir matrcu- las, o que at seria ideal, pois se atuando esponaneamente e se valendo, muitas vezes da ociosidade decorrente da crise que atinge o ramo imobilirio, poderia, sempre num tempo mais curto, chegar mais rpido ao objetivo de todos, isto , de que todos os imveis de sua circunscrio este- jam matriculados. Assim, considerando que se trata de ato meramente administrativo, da economia interna da serven- tia, no vejo porque se possa recusar a abertura de matr- cula - salvo casos excepcionais que s confirmaro a regra - a requerimento de qualquer pessoa que demonstre interes- se e arque com as despesas correspondentes. 58 31- Matrcula e averbao de construo Desde o Encontro de Oficiais de Registro de .. Imveis .realizado em. Arax . muita polmica tem surgido so- bre quem pode requerer a averbao relativa a uma constru- o introduzida em um imvel. H, de ambos os lados das duas correntes que se degladiam, respeitveis e fundamen- tados argumentos. Tenho para mim, entretanto, que a ques- to no est bem focada. A averbao, como se sabe, uma anotao, uma complementao do registro a que se refere, no ocorrendo, pela sua prtica, a gerao, a extino, a modificao de direitos. Claro que no estamos falando das averbaes que podem ser chamadas de imprprias, como as de compromissos de venda e compra de lotes ou unidades au- tnomas de edifcios em condomnio, quando o loteamento ou a incorporao se tiver formalizado antes da Lei de Regis- tros Pblicos, ou daquelas averbaes feitas para satisfa- zer o poder econmico (ciso, incorporao, etc.). Assim, se Tcio requer a averbao, na transcrio ou matrcula de imvel de que Tulio proprietrio, nem por ter feito o pedido passa a ter direito real. Eventuais direitos pes- soais devero ser postulados nas vias prprias e se docu- mentos vlidos so apresentados para essa averbao, ela deve ser feita. Tenho sempre insistido em que o alvar de construo , ou ''habite-se" ou a certido de construo prpria, qualquer que seja o nome que a Prefeitura d ao documento que expede para comprovar a concluso de edifi- cao, POUCO IMPORTA O NOME QUE NELE FIGURE, pois o que interessa e o que vai ser averbada a construo. Pelos mesmos motivos, o CND da obra, da construo pode estar em nome de qualquer pessoa, tanto que o construtor, o empreiteiro so responsveis solid- rios pelo pagamento dos tributos correspondentes a esse 59 fato gerador e o CND pode estar em seu nome ... Quero cuidar agora de urna situao que no inusitada, -tendo sido por mim enfrentada enquanto Juiz . rne .vi,recenternente, envolvido. Susci- tada dvida por um dos Cartrios da Capital de So Paulo sobre o registro de um contrato de locao com a clusula de vigncia p780X(locaQercial) o Oficial se recusava ao registro tendo em vista que exigia a averbao da constru- o locada. Essa construo se estendera sobre dois terre- nos distintos, de proprietrios diferentes. Ambos os pro- prietrios eram locadores de "parte da construo" e do respectivo terreno. Entendia o suscitante ser indispens- vel a unificao dos dois terrenos, exigindo que os dois titulares permutassem partes ideais de sua propriedade, para permitir a unificao dos imveis, com abertura de matrcula nica, para a averbao da construo e poste- rior registro da locao. Julguei a dvida improcedente, por entender que se a Prefeitura Municipal havia aprovado a edificao sobre dois terrenos distintos, de propriet- rios diferentes, a averbao dessa construo poderia, perfeitamente, ser feita em ambas as matrculas. Na verda- de, cada um dos proprietrios estava locando parte da construo e o terreno, no se podendo restringir o direi- to de cada um deles e, em especial, o do locatrio que pretendia registrar a locao, para ver assegurar os di- reitos que, em decorrncia, a lei lhe assegurava. Mais recentemente, vi-me a braos com si- tuao semelhante. Determinada empresa, proprietria de 4 imveis, objetos de matrculas distintas, aprovou na Pre- feitura Municipal, reforma do prdio, existente sobre os quatro terrenos; aps a concluso dessa reforma, pretendeu averb-la nas quatro matrculas dos imveis de sua pro- priedade. o Cartrio recusou as averbaes postuladas, pretendendo fossem unificados os imveis, com abertura de 60 matricula nica. A unificao no era juridicamente possi- vel, tendo em vista que um dos imveis estava descrito sem urna das linhas perirnetrais e, em So Paulo, em tais condi- - es, defesa - a unificao em tais condies, o. procedimento retificatrio previsto no art. 213, par- grafo segundo da Lei de Registros Pblicos. Por outro la- do, a sornatria das reas dos imveis excedia 10.000 me- tros quadrados. Se forem unificados, para, posteriormente, serem desmembrados, pela legislao municipal, o proprie- trio deve destinar 20% de rea verde, para o Poder Pbli- co (pasmem) e assim a unificao, juridicamente irnpossi- vel, era totalmente inconveniente. Dirigimos petio ao Juizo da la. Vara de Registros Pblicos e este, por seu titular, vem de profe- rir deciso determinando que se fizesse, em cada urna das quatro matriculas, a averbao relativa construo, que abrangia o imvel daquela matricula e os imveis das de- mais matriculas. Os fundamentos da deciso, muito mais s- lidos do que os de que me utilizei, quer quando na judica- tura, quer na postulao que ajuizei, esto reproduzidos neste trabalho, em anexo, corno homenagem ao prolator da deciso, no por esta sentena, no porque tenha deferido um pedido do autor, mas pelo bom senso que sempre tem pre- sidido as suas decises, a compreenso que tem revelado para a soluo de todos os casos que os registradores lhe apresentam, alm do seu companheirismo, sobejamente de- monstrado em vrios dos nossos encontros. Tem a humildade dos homens sbios. A leitura da sentena proferida certa- mente convencer a todos muito mais do que os plidos ar- gumentos que eu pudesse alinhavar. Encerramento Em anexo, urna matricula com o maior nmero de atos de registro ou averbao, elaborada pelo Dr. ADE- 61 MAR FIORANELI, Oficial do 7Q Cartrio de Registro de Imveis de So Paulo. Juntam-se duas fichas auxiliares de matr- cula do lBQ Cartrio de Registro de .Imveis de so Paulo, de que Titular o Dr. BERNARDO OSVALDO FRANCEZ. Blumenau, setembro de 1993. GILBERTO VALENTE DA SILVA 62
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