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El Peruano Lima, domingo 13 de mayo de 2007

NORMAS LEGALES

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FUNDADO EN 1825 POR EL LIBERTADOR SIMN BOLVAR

AO DEL DEBER CIUDADANO

domingo 13 de mayo de 2007

REGLAMENTO NACIONAL DE TASACIONES DEL PER


RESOLUCIN MINISTERIAL N 126-2007-VIVIENDA

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SEPARATA ESPECIAL

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RESOLUCIN MINISTERIAL N 126-2007-VIVIENDA

Lima, 7 de mayo de 2007 CONSIDERANDO: Que, mediante Ley N 27792 - Ley de Organizacin y Funciones del Ministerio de Vivienda, Construccin y Saneamiento se estableci que el Consejo Nacional de Tasaciones - CONATA, es un Organismo Pblico Descentralizado de dicho Sector; Que, por el Decreto Supremo N 025-2006-VIVIENDA se aprueba la fusin por absorcin del Consejo Nacional de Tasaciones - CONATA con el Ministerio de Vivienda, Construccin y Saneamiento, correspondindole al citado Ministerio la calidad de entidad incorporante; Que, mediante Ocio N 2376-2006-VIVIENDA-CLC, la Presidenta de la Comisin Liquidadora del CONATA solicita se expida la correspondiente Resolucin Ministerial aprobando el nuevo Reglamento Nacional de Tasaciones del Per; Que, por la Resolucin Ministerial N 291-2006-VIVIENDA, se dispuso la absorcin por parte de la Direccin Nacional de Urbanismo del Viceministerio de Vivienda y Urbanismo de los rganos y dependencias a cargo de la funcin normativa de CONATA; De conformidad con lo dispuesto en la Ley N 27792, el Decreto Supremo N 002- 2002-VIVIENDA y el Decreto Supremo N 025-2006-VIVIENDA; SE RESUELVE: Artculo 1.- Aprobacin del Reglamento Nacional de Tasaciones del Per Aprubase el Reglamento Nacional de Tasaciones del Per, el cual consta de seis (6) Ttulos, treinta y uno (31) Captulos y doscientos nueve (209) Artculos, el cual forma parte integrante de la presente Resolucin. Artculo 2.- Derogatoria Dergase la Resolucin Ministerial N 098-2006-VIVIENDA. Regstrese, comunquese y publquese.

HERNN GARRIDO-LECCA MONTAEZ Ministro de Vivienda, Construccin y Saneamiento

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REGLAMENTO NACIONAL DE TASACIONES DEL PER

TTULO I DISPOSICIONES GENERALES CAPTULO NICO ARTCULO I.01 El Reglamento Nacional de Tasaciones del Per tiene por nalidad establecer los criterios, conceptos, deniciones y procedimientos tcnicos normativos para formular la valuacin de bienes inmuebles y muebles. ARTCULO I.02 Se entiende por tasacin o valuacin al procedimiento mediante el cual el perito valuador estudia el bien, analiza y dictamina sus cualidades y caractersticas en determinada fecha, para establecer la estimacin del valor razonable y justo del bien de acuerdo a las normas del presente reglamento. ARTCULO I.03 Para los efectos de este reglamento y segn lo dispuesto en el art. 885 del Cdigo Civil son bienes inmuebles: 1. El suelo, el subsuelo y el sobresuelo 2. El mar, los lagos, los ros, los manantiales, las corrientes de agua y las aguas vivas o estanciales. 3. Las minas, canteras y depsitos de hidrocarburos. 4. Las naves y aeronaves. 5. Los diques y muelles. 6. Los pontones, plataformas y edicios otantes. 7. Las concesiones para explotar servicios pblicos. 8. Las concesiones mineras obtenidas por particulares 9. Las estaciones, vas de ferrocarriles y el material rodante afectado al servicio. 10. Los derechos sobre inmuebles inscribibles en el registro. 11. Los dems bienes a los que la ley les conere tal calidad Para los efectos de este reglamento y segn lo dispuesto en el art. 886 del cdigo civil son bienes muebles: 1. Los vehculos terrestres de cualquier ndole. 2. Las fuerzas naturales susceptibles de apropiacin. 3. Las construcciones en terreno ajeno hechas para un n temporal. 4. Los materiales de construccin o procedentes de una demolicin si no estn unidos al suelo. 5. Los ttulos valores de cualquier clase o los instrumentos donde conste la adquisicin de crditos o derechos personales. 6. Los derechos patrimoniales de autor, de inventor, de patentes, nombres, marcas y otros similares. 7. Las rentas o pensiones de cualquier clase. 8. Las acciones o participaciones que cada socio tenga en sociedades o asociaciones, aunque a stas pertenezcan bienes inmuebles. 9. Los dems bienes que puedan llevarse de un lugar a otro. 10. Los dems bienes a los que la Ley les conere tal calidad. ARTCULO I.04 Este reglamento alcanza a los bienes que pueden ser objeto de medida y cuyo valor puede determinarse aplicando mtodos directos (comparacin, costo), indirectos (renta, valor actual) u otros debidamente sustentados. Contiene a travs de ttulos especiales, normas para diferentes tipos de propiedades que pueden ser objeto de valuacin en las condiciones mencionadas. Dichos ttulos podrn contener elementos de bienes inmuebles y de bienes muebles indistintamente.

Conforme se presenten nuevos requerimientos y se completen los estudios tcnicos del caso, este reglamento se ampliar con ttulos referidos a diversos bienes o procedimientos valuatorios. ARTCULO I.05 El campo de aplicacin de este reglamento y la sujecin a sus normas alcanza a todo el territorio de la Repblica. ARTCULO I.06 El uso de este reglamento es obligatorio en los casos en que se trate de practicar una valuacin comercial o reglamentaria en la que el Estado interviene en alguna medida y para la ejecucin de valuaciones reglamentarias que sean solicitadas por terceros. ARTCULO I.07 Para los efectos de la aplicacin de las disposiciones y normas del presente reglamento en los procesos valuatorios, se distingue con el nombre de tasacin valuacin reglamentaria, cuando los valores que se utilizan en la pericia corresponden a los aranceles o valores unitarios ociales de terrenos y de edicacin que son aprobados por los dispositivos legales correspondientes. Se denomina tasacin o valuacin comercial cuando los valores corresponden a los del libre mercado. ARTCULO I.08 Se denomina perito valuador al profesional colegiado que en razn de sus estudios superiores y a su experiencia, est debidamente capacitado para efectuar la valuacin de un bien. Esta disposicin, en cuanto a la condicin de colegiado, no es aplicable en los casos de campos de actividad que no son materia de colegiacin. ARTCULO I.09 El perito valuador debe indicar con precisin la fecha de la informacin tcnica y de precios que est utilizando. Cuando es retrospectiva, debe resaltarse tal condicin. ARTCULO I.10 El documento que contiene la valuacin de un bien constituye el informe tcnico de tasacin que deber ser rmado por el profesional responsable; y debe constar de tres grandes secciones: memoria descriptiva, valuacin y anexos. En cada ttulo de ste reglamento se desarrollar la informacin requerida para cada una de estas secciones. ARTCULO I.11 El valor comercial es el que se obtiene por la compra - venta de un bien en la fecha de valuacin, en consideracin a las compras ventas de bienes similares y a las caractersticas del bien valuado. El valor de realizacin es el que se obtiene por la compra - venta de un bien, tomando como base el valor comercial y aplicndole un factor, en consideracin a la necesidad de realizar el bien en el menor tiempo posible, el mismo que debe ser justicado por el perito. TTULO II VALUACION DE PREDIOS URBANOS CAPTULO A ALCANCES Y FINES ARTCULO II.A.01 Se considera predios a los terrenos, as como a las edicaciones instalaciones jas y permanentes que

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constituyan parte integrante de ellos y que no pudieran ser separadas, sin alterar, deteriorar destruir la edicacin. ARTCULO II. A.02 Considerase terreno urbano al que esta situado en centro poblado y se destine a vivienda, comercio, industria o cualquier otro n urbano; as como los terrenos sin edicar, siempre que cuenten con los servicios generales propios del centro poblado y los que tengan terminadas y recibidas sus obras de habilitacin urbana, estn o no habilitadas legalmente. ARTCULO II. A.03 Se entiende por edicaciones a las construcciones o fbricas en general. ARTCULO II. A.04 Son obras complementarias e instalaciones jas y permanentes todas las que se encuentran adheridas fsicamente al suelo a la construccin, y no pueden ser separadas de stos sin destruir, deteriorar, ni alterar el valor del predio porque son parte integrante y funcional de ste, tales como cercos, instalaciones de bombeo, cisternas, tanques elevados, instalaciones exteriores elctricas y sanitarias, ascensores, instalaciones contra incendios, instalaciones de aire acondicionado, piscinas, muros de contencin, subestacin elctrica, pozos para agua o desage, pavimentos y pisos exteriores, zonas de estacionamiento, zonas de recreacin, y otros que a juicio del perito valuador puedan ser calicados como tales. ARTCULO II.A.05 Los valores arancelarios o valores unitarios ociales por metro cuadrado de terreno urbano, son aquellos que han sido determinados por el Ex Consejo Nacional de Tasaciones - CONATA, ahora Ministerio de Vivienda, Construccin y Saneamiento y aprobados por los dispositivos legales correspondientes. ARTCULO II.A.06 La valuacin del predio urbano consiste en la determinacin del valor de todos sus componentes, en trminos de terreno, edicaciones, obras complementarias e instalaciones jas y permanentes. A estos valores de los componentes fsicos, si corresponden al estado de similar nuevo, se les aplicar, segn los casos, los factores de depreciacin por antigedad y estado de conservacin que estn determinados en el presente reglamento. En el caso de una valuacin reglamentaria se utilizar los valores unitarios ociales de terreno y de edicacin aprobados por el dispositivo legal pertinente. Cuando se trata de una valuacin comercial se determinar en base a los valores obtenidos en el estudio de mercado con el mtodo utilizado, adems si los hubiere, se adicionar aquellos factores que se considere pertinentes, los mismos que debern ser justicados por el perito. ARTCULO II.A.07 En el caso de la valuacin reglamentaria de las obras complementarias e instalaciones jas y permanentes, de estar ubicadas en una edicacin techada e incluidas en los cuadros de los valores unitarios ociales de edicacin, se valorizara de conformidad a dichos cuadros, de no estar incluidas en los cuadros mencionados o ser exteriores a la edicacin techada se deber efectuar los correspondientes anlisis de costos unitarios de las partidas que conforman la obra o instalacin, con precios a la fecha de los valores unitarios ociales de edicacin, exclusivamente al costo directo real, es decir sin tomar en cuenta gastos generales, direccin tcnica, utilidad e impuestos; y a este resultado se le aplicar el factor de ocializacin aprobado por los dispositivos legales correspondientes. Se llama factor de ocializacin a la cantidad por la que hay que multiplicar el costo directo real de las obras complementarias e instalaciones jas y permanentes. ARTCULO II.A.08 El informe de la valuacin, debe desarrollar los siguientes rubros: Memoria descriptiva. Valuacin. Valuacin del terreno.

Valuacin de las edicaciones Valuacin de las obras complementarias. Valuacin de instalaciones jas y permanentes Intangibles, si los hubiere Cuadro resumen general de las valuaciones Anexos Fotografas, si se requieren Otros TTULO II CAPTULO B MEMORIA DESCRIPTIVA

ARTCULO II.B.09 La memoria descriptiva comprende: Nombre del propietario o posesionario. Nombre de la persona que solicita la tasacin. Objeto de la tasacin y metodologa reglamentacin empleada. Fecha a la cual est referida la tasacin. Ubicacin. Linderos y permetro rea del terreno Zonicacin y uso actual del predio. Infraestructura de servicios urbanos que afecten al predio. Caractersticas del entorno del predio. Descripcin de la distribucin de las plantas. Descripcin de la edicacin. Antigedad de la construccin. Estado de conservacin. Servidumbres, si las hubiere. Anlisis de la documentacin registral. Observaciones.

ARTCULO II.B.10 Para la ubicacin de un predio se consignar el departamento, la provincia y el distrito a los que pertenece, el nombre de la urbanizacin, asociacin, cooperativa, asentamiento humano, u otras denominaciones del sitio; el nombre de las vas pblicas a las cuales les da frente y, eventualmente, el o los nombres anteriores; la numeracin municipal o la denominacin de la manzana y lote correspondientes. De no existir o desconocerse la numeracin municipal la identicacin del lote y manzana dentro de la urbanizacin, asociacin, cooperativa o asentamiento humano en el que est situado, se indicar la distancia entre la esquina y el extremo ms prximo del predio, siguiendo la lnea de fachada, con indicacin de las vas pblicas de referencia. ARTCULO II.B.11 La descripcin de un terreno deber precisar su forma geomtrica; las medidas, colindancias y cambios de direccin de los linderos a partir de su frente principal, prosiguiendo por los costados derecho e izquierdo entrando y nalizando por el fondo. ARTCULO II.B.12 El rea del terreno existente dentro de los linderos descritos ser expresada en sistema mtrico decimal. ARTCULO II.B.13 Se describir la forma de ocupacin existente en el predio a travs de la siguiente informacin mnima: Destino y uso del predio y, en su caso, nmero de plantas construidas; Distribucin de los ambientes de cada planta por niveles; reas ocupadas, techadas y sin techar, por planta y en total. (Cuadro general de reas techadas y libres)

ARTCULO II.B.14 En la descripcin de las reas edicadas se indicar en forma ordenada, segn los casos, los sistemas y materiales empleados en la construccin de las partidas principales, tales como:

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Cimentacin Elementos estructurales Muros y columnas Techos y coberturas Pisos y contrapisos Contrazcalos y revestimientos Carpintera de puertas, ventanas, rejas, barandas, roperos empotrados, muebles jos, etc. Vidrios Pinturas Cerrajera Instalaciones sanitarias Instalaciones mecnicas y elctricas Instalaciones telefnicas Instalaciones complementarias permanentes, si las hubiese, como: Instalaciones especiales Ascensores, aire acondicionado, sistema de alarmas, sistemas de bombeo de agua y tanques cisterna etc. Obras complementarias. Otros.

ARTCULO II.B.19 El perito debe dejar constancia de los documentos que haya tenido a su alcance para efectuar la valuacin, tales como ttulos de propiedad; chas regstrales; declaratoria de fbrica; escritura de independizacin y reglamento interno en los casos de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y de propiedad comn, as como otros documentos que sean pertinentes. TTULO II CAPTULO C VALUACIN DEL TERRENO ARTCULO II.C.20 Para determinar el valor del terreno (VT) en el caso de una valuacin reglamentaria, se tomar como base el valor unitario ocial del terreno urbano o arancel urbano; y en el caso de la tasacin comercial, se tomar como base el valor unitario obtenido del estudio del mercado inmobiliario de la zona. ARTCULO II.C.21 A falta de valores unitarios ociales de terrenos o valor arancelario en el caso de valuaciones reglamentarias o a falta de mercado inmobiliario en la zona en el caso de valuaciones comerciales, se adoptar como tal el que se obtenga por comparacin con otro terreno que tenga la misma zonicacin, que posea similares obras de infraestructura urbana, que corresponda al mismo nivel socioeconmico y que se encuentre ubicado en lugares prximos al terreno materia de valuacin, o en su defecto, el perito calcular el valor en base a criterios objetivos y tcnicos. ARTCULO II.C.22 El lote de terreno urbano que tenga un solo frente a va pblica, se valuar de la siguiente manera: a) El rea hasta el triple cuadrado del frente, o el total si fuera menor, se multiplica por el valor unitario de terreno. b) El exceso del rea, si hubiera, se multiplica por el 50 % del valor del terreno. c) En caso de ser necesario se aplicar los artculos II.C.27, II.C.28 y II.C.29 del presente reglamento. ARTCULO II.C.23 El lote de terreno urbano que tenga ms de un frente a va pblica, se valuar de la siguiente manera: a) El rea total del terreno se dividir en partes proporcionales a cada uno de sus frentes y se proceder con cada porcin de rea en la forma que se indica en el artculo II.C.22 sumndose luego los resultados parciales. b) Se considerar como frente nico separadamente cada uno de los frentes que tiene el terreno y se les aplicar el procedimiento sealado en el artculo II.C.22. c) El valor del lote del terreno ser el que resulte mayor de la comparacin de los casos a) y b) ARTCULO II.C.24 La valuacin de un lote de terreno urbano que tenga frente a un pasadizo comn o va de dominio privado en condominio, se obtiene sumando al valor del rea del dominio exclusivo el valor que le corresponde del pasadizo comn, conforme al siguiente procedimiento: a) El valor del rea del dominio exclusivo se obtiene aplicando el procedimiento del artculo II.C.22 pero con un Supuesto valor urbano (SVU), el mismo que se determina como sigue: SVU= VT x __a __ ( 1.00 - 0.01 d ) 3.00 En la que: SVU = Supuesto valor urbano de la va de dominio privado.

ARTCULO II.B.15 El estado de conservacin de la edicacin ser calicado como muy bueno, bueno, regular, malo o muy malo, de conformidad con la evaluacin derivada de los rubros mencionados en el artculo II.B.14 y que se denen de la siguiente forma: Muy bueno.- Las edicaciones que reciben mantenimiento permanente y que no presentan deterioro alguno. Bueno.Las edicaciones que reciben mantenimiento permanente y solo tienen ligeros deterioros en los acabados debido al uso normal. Regular.Las edicaciones que reciben mantenimiento espordico, cuya estructura no tiene deterioro y si lo tienen, no la compromete y es subsanable; o que los acabados e instalaciones tienen deterioros visibles debido al uso normal. Malo.Las edicaciones que no reciben mantenimiento regular; cuya estructura acusa deterioros que la comprometen aunque sin peligro de desplome y que los acabados e instalaciones tienen visibles desperfectos. Muy malo.- Las edicaciones en que las estructuras presentan un deterioro tal que hace presumir su colapso y que su nico valor es el de los materiales recuperables. ARTCULO II.B.16 Se considerar las servidumbres y los derechos consignados en los respectivos ttulos de propiedad y los que sean apreciados por el perito como factores que afectan al predio como dominante o sirviente. ARTCULO II.B.17 Se asumir como antigedad de la edicacin el tiempo que tiene de construida la totalidad o las partes de la misma, de acuerdo a la informacin que podr obtenerse de cualquiera de los siguientes documentos: a) b) c) d) Declaratoria de fbrica. Certicado de conformidad de obra Licencia de construccin, mas plazo de ejecucin. El registro ms antiguo en la propiedad inmueble, slo en los casos en que la construccin haya sido hecha antes de la fecha obligatoria de presentacin de los documentos sealados precedentemente. e) Declaracin jurada de autoavaluo. A falta de esta informacin, el perito apreciar la antigedad sobre la base de los factores concurrentes que debern ser indicados en el informe de valuacin. ARTCULO II.B.18 En observaciones se consignar todas las explicaciones de detalle que conduzcan a aclarar conceptos o particularidades, as como las que el perito considere pertinentes.

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VT a

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TTULO II CAPTULO D

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= Valor del terreno de la va pblica desde la que se accede a la va de dominio privado. = Ancho de la va de dominio privado expresado en metros y centmetros, medida en el lindero de sta con la va pblica. Si la relacin a/3.00 resulta mayor de 1.0 se asumir una unidad (1.0) como valor de la misma. = Distancia de la va pblica hasta el vrtice ms cercano del terreno materia de valuacin, expresado en metros y submltiplos, medida sobre las lneas de propiedad colindantes con la va de dominio privado.

VALUACION DE LAS EDIFICACIONES PRINCIPALES, OBRAS COMPLEMENTARIAS E INSTALACIONES FIJAS Y PERMANENTES ARTCULO II.D.31 En la valuacin de las edicaciones (VE) se incluir la totalidad de las construcciones existentes, tanto edicaciones principales como las obras complementarias y las instalaciones jas y permanentes. Para este efecto se tomar en cuenta los siguientes factores: En el caso de la valuacin reglamentaria, el rea techada (AT) y los valores unitarios de edicacin (VUE) que, segn los casos sern los valores ociales que hayan sido aprobados por autoridad competente y que estn vigentes a la fecha de la valuacin; en el caso de la valuacin comercial, los que obtenga el perito como resultado de su propio anlisis y estudio del mercado inmobiliario de la zona, aplicando los factores de depreciacin. Depreciacin (D) por antigedad y estado de conservacin, segn el material predominante. El valor de la edicacin (VE) se obtiene deduciendo la depreciacin (D) del valor similar nuevo (VSN): VE = VSN - D El valor similar nuevo se obtiene multiplicando el rea techada (AT) por el valor unitario de edicacin (VUE) VSN = AT x VUE La depreciacin (D) se determina tomando del valor similar nuevo (VSN) un porcentaje (P) por antigedad y estado de conservacin que vara de acuerdo al material de construccin predominante. D = P / 100 x AT x VUE El valor de la edicacin ser el resultante de la aplicacin de la siguiente frmula: VE = AT x VUE (1-P /100) Los porcentajes que se usan para el clculo de la depreciacin aparecen en las tablas N 1, 2, 3 y 4, segn sea el caso. El perito deber estimar y justicar los porcentajes de depreciacin que no se encuentren tabulados y en el caso de calicar como muy malo un estado de conservacin, establecer a su criterio dicho porcentaje o le jar un valor relativo, tal como lo seala el artculo II.D.34. ARTCULO II.D.32 Las edicaciones con caractersticas o usos especiales, las obras complementarias, las instalaciones jas y permanentes, as como las construcciones inconclusas, se valuarn de acuerdo a los elementos que las conforman; y las depreciaciones por antigedad y estado de conservacin sern estimadas por el perito, en concordancia con las caractersticas y vida til de dichas obras. Para el caso de valuaciones reglamentarias se aplicar el factor de ocializacin vigente conforme a lo estipulado en el artculo II.A.07. ARTCULO II.D.33 Podr considerarse una edificacin en desuso cuando ya no se utiliza para el objeto a que fue destinado, valundola con valor relativo en funcin de su aprovechamiento o utilizacin para otros fines, o bien declarndolo sin valor cuando no pueda ser aprovechado de manera alguna. Tratndose de obras en proceso de edicacin o no terminadas, el perito valuar las partes construidas de la edicacin con los valores por partidas o aplicando un precio unitario al rea total de la obra si el avance es uniforme.

Si el supuesto valor urbano (SVU) resultar menor de 0.5 VT se desechar ste, considerndose como mnimo 0.5 VT. b) La va de dominio privado o pasadizo comn, se valoriza de acuerdo al procedimiento sealado en el artculo II.C.22 y el resultado obtenido se reparte proporcionalmente al rea o en su defecto al frente del lote materia de valuacin. Si a la va de dominio privado es posible acceder desde dos o ms vas pblicas, para cada una de ellas se seguir el procedimiento sealado anteriormente, escogindose el valor que resulte mayor. ARTCULO II.C.25 La valuacin de un terreno que no tenga acceso por va pblica ni por va privada en condominio sino a travs de un predio de propiedad de terceros mediante una servidumbre de paso, se efectuar de la manera sealada en el inciso a) del artculo II.C.24 del presente reglamento, multiplicndose el supuesto valor urbano (SVU) por el coeciente 0.8. El resultado nal no podr ser menor de 0.4 VT. ARTCULO II.C.26 La restriccin de uso que soporte un predio, derivado de la servidumbre de paso a favor de terceros, castigar el valor del terreno del predio sirviente con un coeciente entre 0.99 y 0.90, a criterio del perito, de acuerdo con las condiciones de la servidumbre. ARTCULO II.C.27 La valuacin de los terrenos que tengan un frente menor al lote normativo mnimo vigente, ser reducida aplicando al valor unitario del terreno el coeciente Fr = frente/6. ARTCULO II.C.28 La valuacin de los terrenos que tengan una profundidad o fondo promedio menor a quince (15) metros, ser reducida aplicando al valor unitario del terreno el coeciente Fo = fondo/15 ARTCULO II.C.29 Si un inmueble se encuentra situado parte en tierra rme y parte en mar, lago o ro, solo se considerar como valor del inmueble la parte no inundable del rea, sealndose como lmite entre sta y la martima, lacustre o uvial, el nivel de la ms alta marea o creciente ordinaria. ARTCULO II.C.30 La tolerancia aceptable en las diferencias de medicin que encuentra un perito con relacin a la que gura en los ttulos de propiedad, son las siguientes: a) En medidas lineales - En terreno plano - En terreno accidentado b) En reas - En terrenos de forma regular - En terrenos de forma irregular 0.5% 0.8% 2.0% 2.5%

En caso que las medidas lineales y reas estn fuera de las tolerancias, el perito dejar constancia de la diferencia y ejecutar la valuacin de acuerdo a las medidas y reas que guran en los ttulos de propiedad o certicados que correspondan.

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Antigedad (en aos) Material Estructural Predominante Adobe Concreto Ladrillo Adobe Concreto Ladrillo Adobe Concreto Ladrillo Adobe Concreto Ladrillo Adobe Concreto Ladrillo Adobe Concreto Ladrillo Adobe Concreto Ladrillo Adobe Concreto Ladrillo Adobe Concreto Ladrillo Adobe Concreto Ladrillo Adobe

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ESTADO DE CONSERVACION Muy Bueno Regular Malo bueno % % % % 7 17 32 67 2 4 12 5 8 17 8 12 22 11 16 27 14 20 32 17 24 37 20 28 42 23 32 47 26 36 52 29 40 57 7 12 22 10 16 27 13 20 32 16 24 37 19 28 42 22 32 47 25 36 52 28 40 57 31 44 62 34 48 67 12 24 37 15 28 42 18 32 47 21 36 52 24 40 57 27 44 62 30 48 67 33 52 72 36 56 77 39 60 82 57 64 72 60 68 77 63 72 82 66 76 87 69 80 * 72 84 * 75 88 * 78 * * 81 * * 84 * *

ARTCULO II.D.34 La depreciacin se determinar de acuerdo a los usos predominantes, con los porcentajes que se establece en las siguientes tablas. Cuando se trate de edicaciones especiales o con sistemas constructivos no convencionales, el perito determinar el porcentaje de depreciacin por antigedad y uso, debiendo fundamentar el criterio tcnico adoptado.
TABLA N 1 PORCENTAJES PARA EL CLCULO DE LA DEPRECIACION POR ANTIGEDAD Y ESTADO DE CONSERVACIN SEGN EL MATERIAL ESTRUCTURAL PREDOMINANTE PARA CASAS HABITACIN Y DEPARTAMENTOS PARA VIVIENDAS Antigedad (en aos) Material Estructural Predominante Concreto Ladrillo Adobe Concreto Ladrillo Adobe Concreto Ladrillo Adobe Concreto Ladrillo Adobe Concreto Ladrillo Adobe Concreto Ladrillo Adobe Concreto Ladrillo Adobe Concreto Ladrillo Adobe Concreto Ladrillo Adobe Concreto Ladrillo Adobe Concreto Ladrillo Adobe ESTADO DE CONSERVACION Muy Bueno Regular Malo Bueno % % % % 0 0 5 0 3 10 3 6 15 6 9 20 9 12 25 12 15 30 15 18 35 18 21 40 21 24 45 24 27 50 27 30 55 5 8 15 5 11 20 8 14 25 11 17 30 14 20 35 17 23 40 20 26 45 23 29 50 26 32 55 29 35 60 32 38 65 10 20 30 10 23 35 13 26 40 16 29 45 19 32 50 22 35 55 25 38 60 28 41 65 31 44 70 34 47 75 37 50 80 55 60 65 55 63 70 58 66 75 61 69 80 64 72 85 67 75 90 70 78 * 73 81 * 76 84 * 79 87 * 82 90 *

Aos Hasta 10 Aos Hasta 15 Aos Hasta 20 Aos Hasta 25 Aos Hasta 30 Aos Hasta 35 Aos Hasta 40 Aos Hasta 45 Aos Hasta 50 Aos Ms de 50 Aos
*

Hasta 5 Aos Hasta 10 Aos Hasta 15 Aos Hasta 20 Aos Hasta 25 Aos Hasta 30 Aos Hasta 35 Aos Hasta 40 Aos Hasta 45 Aos Hasta 50 Aos Ms de 50 Aos
*

El perito deber estimar los porcentajes no tabulados.

NOTA: En el caso de la calicacin del estado de conservacin muy malo, el perito establecer a su criterio el porcentaje de depreciacin.

TABLA N 3 PORCENTAJES PARA EL CLCULO DE LA DEPRECIACION POR ANTIGEDAD Y ESTADO DE CONSERVACIN SEGN ELMATERIAL ESTRUCTURAL PREDOMINANTE PARA EDIFICIOS - OFICINAS Antigedad (en aos) Material Estructural Predominante Concreto Ladrillo Adobe Concreto Ladrillo Adobe Concreto Ladrillo Adobe Concreto Ladrillo Adobe Concreto Ladrillo Adobe Concreto Ladrillo Adobe ESTADO DE CONSERVACION Muy Bueno Regular Malo Bueno % % % % 0 0 9 3 5 14 6 9 19 9 13 24 12 17 29 15 21 34 5 8 19 8 13 24 11 17 29 14 21 34 17 25 39 20 29 44 10 20 34 13 25 39 16 29 44 19 33 49 22 37 54 25 41 59 55 60 69 58 65 74 61 69 79 64 73 84 67 77 89 70 81 *

El perito deber estimar los porcentajes no tabulados.

NOTA: En el caso de la calicacin del estado de conservacin muy malo, el perito establecer a su criterio el porcentaje de depreciacin.

Hasta 5 Aos Hasta 10 Aos Hasta 15 Aos Hasta 20 Aos Hasta 25 Aos Hasta 30 Aos

TABLA N 2 PORCENTAJES PARA EL CLCULO DE LA DEPRECIACION POR ANTIGEDAD Y ESTADO DE CONSERVACIN SEGN ELMATERIAL ESTRUCTURAL PREDOMINANTE PARA TIENDAS, DEPOSITOS, CENTROS DE RECREACIN o ESPARCIMIENTO, CLUBS SOCIALES o INSTITUCIONES Antigedad (en aos) Material Estructural Predominante Concreto Ladrillo ESTADO DE CONSERVACION Muy Bueno Regular Malo bueno % % % % 0 0 5 8 10 20 55 60

Hasta 5

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Antigedad (en aos) Material Estructural Predominante Concreto Ladrillo Adobe Concreto Ladrillo Adobe Concreto Ladrillo Adobe Concreto Ladrillo Adobe Concreto Ladrillo Adobe

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ESTADO DE CONSERVACION Muy Bueno Regular Malo Bueno % % % % 18 25 39 21 29 44 24 33 49 27 37 54 30 41 59 23 33 49 26 37 54 29 41 59 32 45 64 35 49 69 28 45 64 31 49 69 34 53 74 37 57 79 40 61 84 73 85 * 76 89 * 79 * * 82 * * 85 * *

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* El perito deber estimar los porcentajes no tabulados. NOTA: En el caso de la calicacin del estado de conservacin muy malo, el perito establecer a su criterio el porcentaje de depreciacin.

Hasta 35 Aos Hasta 40 Aos Hasta 45 Aos Hasta 50 Aos Ms de 50 Aos


*

TTULO II CAPTULO E VALOR TOTAL DEL PREDIO ARTCULO II.E.35 El valor total del predio se obtiene aplicando la siguiente expresin: VTP = VT + VE + VI + VOC En donde: VTP VT VE VI VOC = = = = = Valor total del predio. Valor del terreno Valor de la edicacin Valor de las instalaciones jas del predio. Valor de las obras complementarias

El perito deber estimar los porcentajes no tabulados.

NOTA: En el caso de la calicacin del estado de conservacin muy malo, el perito establecer a su criterio el porcentaje de depreciacin.

Solo en el caso de valuaciones comerciales, de ser pertinente y debidamente sustentado, el perito aadir el monto de los bienes intangibles al valor total del predio ARTCULO II.E.36 Los anexos comprenden los planos explicativos, fotografas y otros documentos que el perito considere necesarios para fundamentar los valores adoptados.

TABLA N 4 PORCENTAJES PARA EL CLCULO DE LA DEPRECIACION POR ANTIGEDAD Y ESTADO DE CONSERVACION SEGUN EL MATERIAL ESTRUCTURAL PREDOMINANTE PARA CLINICAS, HOSPITALES, CINES, INDUSTRIAS, COLEGIOS, TALLERES Antigedad (en aos) Material Estructural Predominante Concreto Ladrillo Adobe Concreto Ladrillo Adobe Concreto Ladrillo Adobe Concreto Ladrillo Adobe Concreto Ladrillo Adobe Concreto Ladrillo Adobe Concreto Ladrillo Adobe Concreto Ladrillo Adobe Concreto Ladrillo Adobe Concreto Ladrillo Adobe Concreto Ladrillo Adobe ESTADO DE CONSERVACION Muy Bueno Regular Malo bueno % % % % 0 0 9 3 5 14 6 9 19 9 13 24 12 17 29 15 21 34 18 25 39 21 29 44 24 33 49 27 37 54 30 41 60 5 12 21 10 16 26 13 20 30 16 24 35 18 28 40 20 32 45 23 36 50 26 40 54 29 44 59 32 48 64 35 52 70 20 24 34 22 28 39 25 32 44 27 36 49 30 40 52 32 44 59 34 48 64 37 52 69 39 56 74 42 60 79 44 64 84 59 63 69 61 68 74 64 72 79 67 77 84 70 81 89 72 83 * 75 * * 77 * * 80 * * * * * * * *

TTULO II CAPTULO F VALUACION DE EDIFICACIONES BAJO EL REGIMEN DE UNIDADES INMOBILIARIAS DE PROPIEDAD EXCLUSIVA Y DE PROPIEDAD COMUN ARTCULO II.F.37 En los casos de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y de propiedad comn, el terreno matriz es un bien comn y pertenece a todas las unidades inmobiliarias independizadas. Para su valuacin por unidad inmobiliaria se proceder de la siguiente manera: (a) Se asignar a cada unidad el valor proporcional del terreno que corresponda al porcentaje de participacin que, segn los ttulos de propiedad o el reglamento interno del inmueble en su conjunto, estn debidamente registrados. (b) En caso que en los ttulos de propiedad no se indique los porcentajes de participacin de cada una de las secciones del bien, se prorratear el valor total del terreno entre las secciones del edicio o conjunto, proporcionalmente al rea de uso exclusivo de cada uno. ARTCULO II.F.38 En los casos de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y de propiedad comn, el valor de la edificacin se obtendr aplicando todas las disposiciones que estn fijadas en el Ttulo II de este reglamento. Para el efecto, deber considerarse tanto las reas propias de uso privado, como las que le corresponden a la seccin por las obras o reas techadas que son de uso comn, de acuerdo con el porcentaje de bienes comunes. ARTCULO II.F.39 En caso que no se pueda determinar el valor de las reas comunes o no se conozca el porcentaje que le corresponde a la unidad inmobiliaria por valuar, el valor de las reas comunes de la misma se calcular en base al 15 % del valor de la unidad inmobiliaria de uso exclusivo. El Perito determinar el porcentaje correspondiente en aquellos casos especiales.

Hasta 5 Aos Hasta 10 Aos Hasta 15 Aos Hasta 20 Aos Hasta 25 Aos Hasta 30 Aos Hasta 35 Aos Hasta 40 Aos Hasta 45 Aos Hasta 50 Aos Ms de 50 Aos

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5.0 Tierras de proteccin

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(Clase X)

ARTCULO II.F.40 El valor total de la unidad independizada es la sumatoria del valor de la parte del terreno matriz que le corresponde, ms el valor de la edicacin de su uso exclusivo y el de la parte de los bienes comunes que igualmente le corresponde. TTULO III VALUACIN DE PREDIOS RUSTICOS Y OTROS BIENES AGROPECUARIOS CAPTULO A ALCANCES Y FINES ARTCULO III.A.01 Para los efectos de este reglamento se considera predio rstico a los terrenos ubicados en zona rural dedicados a uso agrcola, pecuario, forestal y de proteccin y a los eriazos susceptibles de destinarse a dichos usos que no hayan sido habilitados como urbanos ni estn comprendidos dentro de los lmites de expansin urbana. Forman parte del predio rstico, la tierra, el agua y su ecosistema, as como las construcciones e instalaciones jas y permanentes que existan en l. Los terrenos rsticos ubicados en zona de expansin urbana e islas rsticas, se valuarn conforme a lo establecido en el captulo J del presente ttulo. ARTCULO III.A.02 Se considera terrenos eriazos aquellos que se encuentran sin cultivar por falta o exceso de agua y los terrenos improductivos y terrenos ribereos al mar los ubicados a lo largo del litoral de la Repblica, en la franja de 1 Km. medido a partir de la lnea de la ms alta marea. En ambos casos se entiende que estos terrenos estarn situados fuera del rea urbana y que no se encuentran comprendidos en las zonas de expansin urbana sealados en los planes urbanos, o en los estudios urbansticos debidamente aprobados por autoridad competente. Se debe exceptuar de esta clasicacin a los terrenos de forestacin y las lomas con pastos naturales dedicados a la ganadera. ARTCULO III.A.03 Construcciones e instalaciones jas y permanentes son las edicaciones en general, tales como viviendas, depsitos, cobertizos, talleres, construcciones para benecio de productos, plantas industriales, hospitales, campos recreativos, vas, infraestructura de riego, etc. ARTCULO III.A.04 Se considera plantacin permanente al conjunto de vegetales establecidos en un predio rstico que son susceptibles de explotacin econmica por ms de dos campaas agrcolas y que pertenezca a cualquiera de las categoras siguientes: a) Frutales. b) Otras especies cuya produccin se mantenga durante ms de dos aos, sin necesidad de efectuar nueva siembra. No se considera plantacin permanente cuando las especies antes citadas se encuentren aisladamente, pues en este caso su valuacin ser individual. ARTCULO III.A.05 Son plantaciones anuales aquellas cuyo perodo vegetativo normal es igual o menor de un ao. ARTCULO III.A.06 Los terrenos rsticos por su capacidad de uso mayor se dividen en cinco grandes clases: 1.0 2.0 3.0 4.0 Tierras aptas para cultivo en limpio. Tierras aptas para cultivo permanente Tierras aptas para pastos Tierras aptas para produccin forestal (Clase A) (Clase C) (Clase P) (Clase F)

1.0 Tierras aptas para cultivo en limpio (Clase A) Estas tierras renen condiciones agrolgicas que permiten la remocin peridica y continuada del suelo para el sembro de plantas herbceas y semiarbustivas de corto perodo vegetativo, bajo tcnicas econmicamente accesibles a los agricultores del lugar y sin deterioro de la capacidad productiva del suelo, ni alteracin del rgimen hidrolgico de la cuenca. Por su alta calidad agrolgica podrn dedicarse a otros nes (cultivos permanentes, pastoreo, produccin forestal y proteccin) cuando en esta forma se obtenga un rendimiento econmico superior al que se obtendra de su utilizacin con nes de cultivo en limpio, o cuando el inters del Estado as lo requiera. 1.1 Segn el sistema de abastecimiento de agua, se clasican en cuatro tipos: a) con riego por gravedad y agua supercial. b) con riego proveniente de bombeo de agua supercial. c) con riego proveniente de bombeo de agua subterrnea. d) Con agua de lluvia (secano). 1.2 Segn sus niveles de altitud, los tipos sern: a) b) c) d) Hasta 2 000 m.s.n.m. De 2 001 a 3 000 m.s.n.m. De 3 001 a 4 000 m.s.n.m. Ms de 4 000 m.s.n.m

1.3 En la Selva segn la distancia al ro o carretera que se utiliza como va de transporte predominante, las tierras aptas para cultivos en limpio comprenden los siguientes tipos: a) Hasta 1 Km. distancia del ro o carretera. b) Ubicadas de 1 a 2 Kms. de distancia del ro o carretera. c) Ubicadas de 2 a 3 Kms. de distancia del ro o carretera. d) Ubicadas a ms de 3 Kms, de distancia del ro o carretera. 1.4 En todo caso, la tierra aptas para cultivo en limpio se subclasican en las siguientes categoras: a) Primera categora.Son aquellas de mejor calidad agrolgica, gran capacidad productiva, buenas condiciones fsicas y climticas por temperatura muy favorables para la produccin de cultivos en limpio en forma permanente y econmicamente rentable. De relieve topogrco plano y suave, conrindole una gran capacidad de labranza, constituyendo las tierras ms mecanizables del pas. Las pendientes estn generalmente por debajo del 2%, lo que facilita el establecimiento de una infraestructura de riego. Edacamente, son suelos de caractersticas fsicas muy favorables en cuanto a profundidad efectiva, textura adecuada y buen sistema de drenaje. La reaccin de estos suelos (ph) vara entre neutra a ligeramente cida o ligeramente alcalina, condicin ptima para el aprovechamiento de la mayor parte de los nutrientes vegetales. b) Segunda categora.Son aquellas con algunas limitaciones vinculadas al factor topogrco o clima que restringen su capacidad productiva, requieren moderadas prcticas de conservacin y de manejo de suelos para evitar su deterioro o para mejorarlo.

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e) Quinta categora:

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Las limitaciones de las tierras de segunda categora pueden incluir efectos simples o combinados de: Suelos con profundidades inferiores a la capa arable. Pendiente ligeramente inclinada por debajo del 4% Susceptibilidad moderada a la erosin. Factores desfavorables que afectan la estructura del suelo. Ligera salinidad o sodio, fcil de corregir. Reaccin o pH entre neutro a ligeramente alcalino. Exigencias en el riego Limitaciones de clima

Son aquellas que presentan limitaciones ms severas que las tierras de la cuarta categora, son pedregosas, con presencia de fragmentos gruesos de grava y piedras y/o afloramiento rocoso en cantidad suficiente para impedir cultivos transitorios pero permiten la siembra de cultivos perennes. El cuadro climtico puede caracterizarse por temperaturas bajas, amplias oscilaciones trmicas (heladas) y fuertes vientos. f) Sexta categora

c) Tercera categora.Son aquellas con severas limitaciones climticas y de riego por inundacin que reducen la eleccin de cultivos y/o requieren prcticas especiales de conservacin, las tierras de sta categora tienen mayores restricciones que las de segunda y cuando se les usa para cultivo en limpio, las prcticas o tratamientos agrcolas y de conservacin de suelos son por lo general ms difciles de aplicar y mantener para asegurar una produccin econmica y continuada. Pueden usarse para cultivos en general, pastos cultivados y produccin forestal. Las restricciones suelen originarse por pendientes moderadamente inclinadas mayor de 4% susceptibilidad a la erosin, drenaje excesivo, poca profundidad y moderada salinidad. d) Cuarta categora.Son aquellas que tienen severas limitaciones que restringen la eleccin de cultivos y/o requieren un cuidadoso manejo. Las restricciones en el uso de los suelos son mayores que las de la tercera categora y la adaptacin de plantas es menor. Cuando estos suelos se cultivan es necesario un manejo muy cuidadoso y prcticas agrcolas y de conservacin ms difciles de aplicar y mantener. Los suelos pueden usarse en cultivos en limpio, cultivos permanentes y produccin forestal. 2.0 Tierras aptas para cultivo permanente (Clase C) Son aquellas cuyas condiciones agrolgicas no son adecuadas a la remocin peridica, y continuada del suelo, pero que permiten la implantacin de cultivos perennes, sean herbceos, arbustivos o arbreas, frutales principalmente, as como forrajes; bajo tcnicas econmicamente accesibles a los agricultores del lugar, sin deterioro de la capacidad productiva del suelo ni alteracin del rgimen hidrolgico de la cuenca. Estas tierras podrn dedicarse a nes de pastoreo, produccin forestal y proteccin, cuando en esta forma se obtenga un rendimiento econmicamente superior al que se obtendra de su utilizacin con nes de cultivo permanente o cuando el inters del Estado lo requiera. Presentan limitaciones tanto de orden edco como topogrco que imposibilitan la jacin de cultivos en limpio, pero que aceptan la jacin de un cuadro diversicado de cultivos tropicales perennes. Estn distribuidas en las regiones de costa, sierra y principalmente en la selva, pudiendo en algunos lugares no existir ciertas categoras. Para estas tierras se han considerado tambin los mismos tipos de altitudes sealadas, en las tierras aptas para cultivo en limpio, en la sierra. Asimismo, segn la distancia del ro y/o carretera que sirve de va de transporte a las tierras, se utilizaran los mismos tipos sealados para las tierras aptas para cultivo en limpio en selva. Las tierras aptas para cultivo permanente se subclasican en dos categoras la 5ta. y 6ta. categoras del cuadro de valores arancelarios y su denicin resumida es la siguiente:

Son aquellos que presentan limitaciones severas en la calidad agrolgica que los convierten en inapropiados para llevar a cabo cultivos de carcter intensivo en forma normal. Dichas limitaciones de orden climtico, edco o topogrco, pueden estar vinculados estrechamente a pendientes empinadas, susceptibilidad a la erosin, suelos superciales, baja fertilidad, salinidad o alcalinidad, drenaje imperfecto, clima, temperatura y otras caractersticas desfavorables. 3.0 Tierras aptas para pastos (Clase P). Son aquellas que no renen las condiciones agrolgicas mnimas requeridas para cultivo en limpio o permanente, sin embargo permiten su uso continuado o temporal para el pastoreo, bajo tcnicas econmicamente accesibles a los agricultores del lugar, sin deterioro de la capacidad productiva del recurso, ni alteracin del rgimen hidrolgico de la cuenca. Estas tierras podrn dedicarse para los nes de produccin forestal o proteccin, cuando en esta forma se obtenga un rendimiento econmico superior al que se obtendra de su utilizacin con nes de pastoreo o cuando el inters del Estado lo requiera; estn distribuidas en las regiones de costa, sierra y selva. En la sierra, las tierras aptas para pastoreo constituyen las tierras de pastos naturales y pueden distinguirse los mismos tipos de altitud establecidos para los cultivos en limpio: a) b) c) d) Hasta 2 000 m.s.n.m. Desde 2 001 a 3 000 m.s.n.m. Desde 3 001 a 4 000 m.s.n.m. A ms de 4 000 m.s.n.m.

4.0 Tierras para produccin forestal (Clase F) No renen las condiciones agrolgicas requeridas para su cultivo o pastoreo, pero permiten su uso para la produccin de maderas y otros productos forestales, siempre que sean manejadas en forma tcnica para no causar deterioro en la capacidad productiva del recurso ni alterar el rgimen hidrolgico de la cuenca ni su ecologa. Estas tierras podrn dedicarse a proteccin cuando el inters del Estado lo requiera. 5.0 Tierras de proteccin (Clase X) Son aquellas que no renen las condiciones agrolgicas mnimas requeridas para cultivo, pastoreo o produccin forestal. Se incluyen dentro de este grupo: picos, nevados, pantanos, playas, cauces de ros y otras tierras que, aunque presentan vegetacin natural boscosa, arbustiva o herbcea, su uso no es econmico y deben ser manejadas con nes de proteccin de cuencas hidrogrcas, vida silvestre, valores escnicos, cientcos, recreativos y otros que impliquen benecio colectivo o de inters social. Aqu se incluyen las unidades de conservacin (Los parques nacionales, reservas nacionales, santuarios nacionales, santuario histrico), y reservas de biosfera.

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TTULO III CAPTULO B

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ARTCULO III.B.11 Produccin dominante en la regin es aquella que ocupa la mayor rea, prevaleciendo por su importancia econmica sobre las otras producciones de la zona. ARTCULO III.B.12 En plantaciones se indica los diversos cultivos que existen, as como los prados y bosques explotables. ARTCULO III.B.13 En recursos de agua y derechos de riego se consigna si el predio se abastece con agua supercial, de subsuelo y/o lluvia, indicando las dotaciones o rendimientos y si son sucientes para las necesidades del predio. En caso de existir riego tecnicado debern detallarse sus caractersticas. El derecho de agua es la dotacin o cuota de agua que le corresponde a un predio de un cauce comn, segn la legislacin vigente. ARTCULO III.B.14 En elementos de trabajo, mano de obra y otros; se especicar si la cantidad y calidad de la mano de obra disponible, las mquinas, equipos, instalaciones, y herramientas, animales de trabajo y dems elementos sucientes para la explotacin ARTCULO III.B.15 En factores ecolgicos se debe tener en consideracin: clima, paisaje y contaminacin ambiental. ARTCULO III.B.16 En la forma de explotacin del predio se indicar si sta es efectuada en todo en parte; y si es conducida en forma directa por el propietario, sistema cooperativo, por trabajo comunitario, otras formas. ARTCULO III.B.17 Debe indicarse si los productos obtenidos son expendidos tal como se les cosecha; si hay un benecio previo o si se les somete a un proceso de preparacin para los mercados su exportacin, o se los industrializa en el fundo mismo. Cuando se obtiene subproductos, se especicar si se les consume en el mismo predio o son vendidos en su estado natural o industrializados. ARTCULO III.B.18 Las construcciones sern descritas indicando sus caractersticas constructivas estructurales, materiales empleados, estado de conservacin, antigedad, y las reas que ocupan. ARTCULO III.B.19 Las instalaciones jas y permanentes, as como las obras complementarias tales como los caminos, cercos, corrales, eras, embarcaderos, puentes, muros y andenes de contencin, defensas marginales, tomas, partidores, canales, diques, etc., sern descritas y metradas aunque no estn dentro de los linderos del predio, pero que le sirvan y hayan sido ejecutados con capital propio en su integridad o en parte, como contribucin a determinada asociacin o comunidad en benecio colectivo. ARTCULO III.B.20 Se consideran las servidumbres y derechos, existentes descritos y consignados en ttulos, as como las establecidos posteriormente a stos, que afectan el predio en su clasicacin de dominante o sirviente. (ver ttulo II captulo B artculo II.B.17). ARTCULO III.B.21 En gravmenes se consignar aquellos a que est afecto el predio y sus condiciones de constitucin, debidamente inscritos. ARTCULO III.B.22 En riesgos se har notar, de existir, los de erosin del suelo, inundaciones, deslizamientos o prdidas de vas de comunicacin, plagas y epidemias; y toda causa que amenace al predio y sus componentes, o pueda perjudicarlo en el futuro.

MEMORIA DESCRIPTIVA ARTCULO III.B.07 En la Memoria Descriptiva se desarrollarn los siguientes conceptos: Nombre del predio. Nombre del propietario o posesionario. Nombre de la persona natural o jurdica que solicita la valuacin Objeto de la valuacin y metodologa empleada. Ubicacin (valle, regin, zona, distrito, provincia, departamento). Fecha a la cual esta referida la valuacin del predio. Linderos. Permetro - mensura de los lados que lo conforman. rea total. Naturaleza y clasicacin de las tierras y sus reas respectivas. Produccin dominante en la regin agrcola. Plantaciones. Recursos de agua y derechos de riego. Elementos de trabajo, mano de obra y otros. Factores ecolgicos (clima, vientos, ora y fauna, etc). Forma de explotacin. Benecio e industrializacin de los productos. Construcciones y reas que ocupan: edicios, instalaciones para el benecio de productos industriales, obras de bienestar social, servicios generales, etc. Mejoras y obras complementarias. Maquinarias, equipos, herramientas y enseres. Semillas y otros productos en almacn. Animales: ganados, aves, peces, etc. Servidumbres. Gravmenes. Riesgos que amenazan el predio o sus capitales, o pueden perjudicarlo en el futuro. Depreciacin. Rendimiento y produccin bruta. Gastos de explotacin y administracin. Datos complementarios. Ttulos de propiedad y planos de predio. Inscripcin en los registros de la propiedad del inmueble.

ARTCULO III.B.08 En la descripcin de los linderos deber sealarse a) La lnea perimtrica que constituye los linderos con los vecinos colindantes. b) La referencia o accidentes geogrcos permanentes como mar, ros, lagos, esteros, salientes de carcter permanente, bordes, etc. c) En caso que los linderos estn constituidos o relacionados a cerros es preciso denir especcamente los puntos de referencia de manera que se establezca con claridad cual es la parte de los cerros que quedan dentro de la propiedad y la toponimia del lugar. ARTCULO III.B.09 El rea total es la indicada en los ttulos de propiedad o planos existentes, o de no haber stos la que arroje la mensura hecha por el perito cuando se le encomiende tal operacin. Es expresada en hectreas y metros cuadrados, segn corresponda. ARTCULO III.B.10 La naturaleza y la clasicacin de las tierras se determina de acuerdo con las reglas de la tcnica agronmica, consignando las reas de cada clase de terreno y su condicin de cultivado o explotado en su forma natural, cultivable o incultivable. Clasicadas stas en categoras, se aplicar el arancel de terrenos rsticos. El suelo o casco de un predio rstico se vala independientemente de la vegetacin y/o construccin que sustenta, salvo el caso de pasturas naturales.

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ARTCULO III.B.23 En los ttulos de propiedad del predio se debe estudiar e indicar, de ser posible, el origen de la propiedad, el propietario o los propietarios actuales, su condicin de propiedad individual, colectiva, testamentaria, estatal o comunidad campesina. Cuando estn inscritos en los registros se consignar la fecha, el tomo, el folio y fojas de la inscripcin; o la cha registral, segn sea el caso. Los planos que conforman el expediente contendrn el nombre del profesional que lo rm, escala, orientacin geogrca y la fecha. El perito dar su opinin sobre el grado de exactitud del levantamiento; de ser necesario se har un nuevo plano, total o parcial del predio y/o sus construcciones; siendo elemento de juicio la hoja catastral ocial referida al predio. TTULO III CAPTULO C VALUACIN DE TERRENOS RSTICOS ARTCULO III.C.24 La valuacin considerar, segn el caso: a) b) c) d) e) f) Terrenos rsticos Terrenos eriazos Terrenos eriazos ribereos al mar Construcciones e instalaciones jas Maquinaria y equipo Cultivos y productos de origen vegetal y/o animal en almacn g) Ganado, aves, peces y otros animales h) Factores ecolgicos ARTCULO III.C.25 En las valuaciones reglamentarias o comerciales de terrenos rsticos deber hacerse una clasicacin de los mismos, teniendo en cuenta los criterios sealados en el artculo anterior, debiendo determinarse las reas que corresponda a cada categora de tierras. El valor de las tierras aptas para cultivo en limpio que se abastecen con agua de lluvia (secano) ser igual al 50 % del valor de las tierras que guran en los listados de valores ociales de terrenos rsticos vigentes y/o del mercado inmobiliario de estas tierras en la zona, segn sea el caso de valuacin reglamentaria o comercial. Si en el terreno a valuar existieran reas de diversas categoras se calcularn las reas parciales, multiplicando cada una de estas por su correspondiente valor ocial o de mercado vigente; obtenindose el valor total por la sumatoria de aquellas. ARTCULO III.C.26 El valor rstico de las tierras de primera categora (V R) aptas para cultivo en limpio con riego por gravedad y agua supercial se obtiene de los valores ociales de terrenos rsticos del distrito en que se ubica el terreno materia de valuacin o producto del estudio del mercado inmobiliario de la zona en estudio, segn corresponda a una valuacin reglamentaria o comercial. ARTCULO III.C.27 En el caso de valuaciones con el propsito de expropiacin se aplicar lo dispuesto en las normas legales vigentes sobre la materia

ARTCULO III.D.29 El valor bsico eriazo se determina aplicando la siguiente expresin: VBE = 1/10 VR x d x U x T x V x E El valor bsico de terrenos eriazos ribereos al mar se determina por la expresin siguiente: VBER = 1/10 VR x U x T x V x D x E En donde: VBE = Valor bsico eriazo

VBER = Valor bsico eriazo ribereo VR = Valor unitario ocial de terreno rstico o valor unitario de terreno del mercado, segn se trate de valuacin reglamentaria o valuacin comercial, de las tierras de primera categora. = Distancia al rea con valor unitario ocial urbano = Uso = Topografa y naturaleza del terreno = Vas que sirven a la zona en que se ubica el terreno = Distancia a la lnea de ms alta marea = Factor de correccin ecolgica

d U T V D E

ARTCULO III.D.30 La expresin numrica de los factores d, U, T, V, D, y E sern los consignados en las tablas N 05 hasta la N 08-A. La valuacin comercial en ambos casos se establece en funcin de la ley de oferta y la demanda. El perito teniendo en cuenta la zona, progreso y dinmica de desarrollo y uso de sta, aplicar de ser el caso, los factores consignados en las tablas N 05, 06, 07, 08 y 08-A.
TABLA N 05 N I CARACTERSTICAS Distancia a la zona con valor arancelario urbano D D D U U U U U U FACTOR EXPRESIN NUMRICA

Hasta 500 m. De 501 a 1 000 m. Ms de 1 000 m. II Usos a) Uso industrial y turismo - Fbricas, grandes depsitos y/o almacenes pesqueros, balleneros, etc. - Hoteles, hostales, casinos. b) Uso comercial - Grifos y servicentros - Restaurante y locales comerciales c) Uso Especiales - Centros de recreacin y otros d) Uso de vivienda y equipamiento - Vivienda III Topografa y Naturaleza del Terreno * A) Topografa del terreno Pendiente menor a 5% De 5 a 10% De 11 a 20% De 21 a 30% Ms de 30% B) Naturaleza del terreno - Arenoso o arcilloso - Con aoramiento rocoso - Con napa fretica supercial

1,50 1,20 1,00 2,00 1,80 1,60 1,40 1,20 1,00

TTULO III CAPTULO D VALUACIN DE TERRENOS ERIAZOS ARTCULO III.D.28 La valuacin de terrenos eriazos y eriazos ribereos al mar, se obtiene multiplicando el valor bsico eriazo (VBE) por el rea (A), materia de valuacin.

T T T T T T T T

1.00 0.90 0.80 0.70 0.60 0.70 0.65 0.60

* Si se presentan en forma simultnea problemas de topografa y naturaleza del terreno, el factor T se determina multiplicando los factores correspondientes.

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ARTCULO III.D.31 Para los efectos de este reglamento, las vas clasicadas segn el servicio que comprende la tabla N 06 se denen en la forma siguiente: Carreteras duales Tiene calzadas separadas, para dos o ms carriles de trnsito, cada una diseada para velocidades mayores de 80 Km./h. y pavimentadas con asfalto o concreto. Carreteras de primera clase Tiene un ancho mnimo de 8,40 m. con pavimento de asfalto, diseada para velocidades mayores de 80 Km./h. forman parte del sistema nacional y su pendiente mxima es de 6%. Carreteras de segunda clase Tiene un ancho entre 3,50 m y 8,00 m. son armadas, y su diseo es para velocidades entre 60 a 80 Km/h., forman parte del sistema departamental y su pendiente mxima es de 8%. Carreteras de tercera clase Ancho promedio entre 3,50m y 5,00m., son armadas, forman parte del sistema vecinal y su pendiente mxima es de 10%. Trochas carrozables Sin armado, ancho promedio de 3,00 m. que permiten el trnsito espordico de vehculos. En caso que dos o ms vas inuyen sobre el terreno, deber adoptarse el factor de mayor valor.
TABLA N 06 FACTOR VIAS(CARRETERAS) CLASE DE VIA (CARRETERAS) Carreteras duales Carreteras de primera clase Carreteras de segunda clase Carreteras de tercera clase Trochas carrozables Sin carretera Hasta 500 m 1,50 1,40 1,30 1,20 1,10 1,00 DISTANCIA De 501 a 1000 m 1,25 1,20 1,15 1,10 1,05 1,00

a) Clima: Horas de asolamiento, caractersticas climatolgicas de la zona, vientos dominantes, etc. b) Paisaje: Flora y fauna existente en el rea y alrededores, ros, lagos, bosques, etc. que determinen el entorno; debindose tomar fotos a color destacando el paisaje. c) Contaminacin ambiental.- Generacin de humos, ruidos, desechos emanaciones, que pudieran atentar contra la salud y el medio ambiente. ARTCULO III.E.34 Estas variables se determinarn a criterio del perito y podrn calicarse de bueno (B), regular (R) y malo (M), y se aplicar la Tabla N 08 y 08-A.
Tabla N 08 FACTOR DE CORRECCIN ECOLOGICO E VARIABLE CLIMA PAISAJE CATEGORIA Bueno Regular Malo 1,04 1,00 0,96 Tabla N 08-A FACTOR DE CORRECCIN ECOLOGICO E VARIABLE CONTAMINACION CATEGORIA AMBIENTAL Bueno 1,10 Regular 1,00 Malo 0,90
Si se presentan en forma simultnea ms de una de las variables, el factor E se determina multiplicando los ndices correspondientes de stas.

1,04 1,00 0,96

TTULO III CAPTULO F VALUACIN DE EDIFICACIONES Y SERVICIOS ARTCULO III.F.35 Comprende todos los edicios e instalaciones del predio rstico y que se utilizan en la explotacin, tales como: viviendas, ocinas, almacenes, plantas industriales, cobertizos, corrales, escuelas, hospitales, salas de esparcimiento, infraestructura de riego, infraestructura de vialidad, instalaciones de servicio u otras instalaciones. ARTCULO III.F.36 La valuacin de las construcciones, obras complementarias, e instalaciones comprende: Descripcin de materiales, distribucin de ambientes, letrado, antigedad, estado de conservacin y usos. El procedimiento que debe seguirse es el sealado en el ttulo II, captulo D referente a valuacin de edicaciones o construcciones, obras complementarias e instalaciones en predios urbanos, en lo que le sea aplicable. ARTCULO III.F.37 La infraestructura de riego comprende: canales, embalses, tomas de derivacin, compuertas, partidores, alcantarillado, sifones y toda obra civil complementaria; y sistemas de riego tecnicado. En todos los casos se har el letrado del movimiento de tierras y de las estructuras, sealando sus caractersticas con el mayor detalle posible asignndoles valores unitarios de mercado debidamente justicados. ARTCULO III.F.38 La infraestructura vial comprende: caminos, puentes, obras de arte, vas frreas, etc. Para los efectos de la valuacin se har el letrado de las diferentes partidas que conforman la infraestructura vial y se asignarn los valores unitarios de mercado correspondientes.

* El Perito deber tener en cuenta para la clasicacin de carreteras: su jurisdiccin y el servicio, segn la normatividad vigente.

ARTCULO III.D.32 El factor distancia (D) con respecto a la lnea de ms alta marea se aplica de acuerdo a la Tabla N 07.
TABLA N 07 DISTANCIA CON RESPECTO A LA LINEA DE MAS ALTA MAREA Hasta 250.00 m. De 250,01 a 500,00 m. Ms de 500,00 m. FACTOR D 1,50 1,20 1,00

TTULO III CAPTULO E VALUACIN DE FACTORES ECOLGICOS (E) ARTCULO III.E.33 Se debe tener en consideracin las siguientes variables en cada uno de los factores:

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ARTCULO III.F.39 Infraestructura de servicios:

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En el caso de plantaciones permanentes, se determinar el lucro cesante, como complemento a la valorizacin de la plantacin en si. ARTCULO III.H.47 Las plantaciones maderables se valuarn conforme a su estado de desarrollo, a criterio del perito, debidamente sustentado.

a) Agua potable: reservorios, plantas de tratamiento, plantas de bombeo, redes de distribucin y conexiones domiciliarias. Se describir cada una con el letrado respectivo y los valores unitarios sern de acuerdo al tipo de construccin, materiales y equipamiento. b) Desage: se har la descripcin y letrado de las instalaciones, determinando los valores unitarios de acuerdo al movimiento de tierras y materiales que intervienen en su construccin. c) Instalaciones elctricas: se valuarn segn sus componentes asignndoles los valores unitarios de mercado. d) Otras instalaciones ARTCULO III.F.40 Los cercos se valuarn de acuerdo a su tipo, sealando los materiales que intervienen en su construccin e instalacin, y asignndole valores unitarios de mercado. TTULO III CAPTULO G VALUACIN DE MAQUINARIA Y EQUIPOS AGROPECUARIOS ARTCULO III.G.41 La valuacin de maquinaria y equipos agropecuarios comprende: Descripcin de la mquina o equipo, estado actual y estimacin de expectativa de vida til, precio original y fecha de adquisicin, valor actual de la mquina o equipo similar nuevo, descripcin de mejoras y valor actual del equipo dado. ARTCULO III.G...42 El procedimiento a seguirse en la valuacin de este tipo de bienes, es el referente a la valuacin de propiedades empresariales, Ttulo V del presente reglamento. ARTCULO III.G.43 En la valuacin de los implementos, accesorios de mquinas, equipos y herramientas, el perito le asignar el valor correspondiente a su estado de conservacin.

TTULO III CAPTULO I VALUACIN DE GANADO, AVES, PECES Y OTROS ANIMALES ARTCULO III.I.48 El ganado se valuar de acuerdo a los precios promedio de mercado, teniendo en cuenta la especie, raza, volumen de produccin y otros considerndoos que estime el perito. El ganado reproductor se valuar teniendo en cuenta: el pedigree la edad, conformacin exterior y otros. En el caso de ganado vacuno, carne o leche, debe tenerse presente si son registrados (Reg. Genealgico) o no (ganado criollo), y dentro de estos, si son adultos (mayores de 24 meses) o menores. El precio de mercado base de la tasacin ser el resultante del producto del peso neto animal en ayunas por el promedio por kilo de peso vivo de mercados o camales (carcasa) Tener presente, las bonicaciones siguientes: A.- Grado de Cruzamiento Cruce Simple Cruce Intermedio Puro por Cruce : 15-08% : 30-15% : 50-30%

B.- Produccin de leche : Factor 1,4 - 1,0 Varia de ser primerizas lactando de segunda ms lactancias. C.- Edad: Permite reajustar valores A y B 3 a 5 aos : 20-40% 5,1 a 7 aos : 60-80% 7,1 a ms : 100% Tener especial cuidado con vacunos machos cuyo justiprecio estar en funcin de su condicin de animales reproductores en tanto sea puro por cruce (Pedigree). PM PM PN PK V.R.C. : : : : : PN x PK x V.R.C. Precio de Mercado Peso Neto Precio Kg. Vivo Valor rendimiento en carne (1,15 1,20).

TTULO III CAPTULO H VALUACIN DE CULTIVOS Y PRODUCTOS AGROPECUARIOS EN ALMACEN ARTCULO III.H.44 El valor de los cultivos, se determina teniendo en cuenta la edad, estado, rendimiento y precio promedio de los productos en el mercado. El perito podr determinar el valor de una plantacin permanente en base a la acumulacin de gastos incurridos en su implementacin en base a los costos de produccin estimados, debidamente indicados en anexos adjuntos. ARTCULO III.H.45 Las semillas y productos almacenados se valuarn a precios vigentes al momento de la tasacin, teniendo en cuenta su calidad, estado de conservacin y posibilidad de ser utilizados. Cuando estos no se encuentren en almacn sern valuados a criterio del perito. ARTCULO III.H.46 En caso de expropiacin, las plantaciones anuales en perodo de cosecha no se valorizan, disponindose el levante de la misma; aquellas que se encuentren en pleno desarrollo, su valuacin ser la acumulacin del costo de su instalacin hasta la fecha en que se produce la expropiacin.

Al valor resultante, el perito puede incrementarlo teniendo en cuenta la edad del animal en relacin a su aptitud de servicio, ejemplo: 2-3 aos - F = 2,50 7-8 aos - F = 0,42 + 8 aos - F = 0,00 a) Los animales nativos (camlidos andinos) se valorizan en forma semejante a los de pedrigee, considerando raza, especie, sexo, edad, la conformacin exterior del animal, el tipo de lana y color, como la produccin y calidad de la misma; as como los premios obtenidos por estos o sus progenitores en las ferias organizadas por la Autoridad Competente. El Perito en base a sus apreciaciones y criterio, bonicar o no la valuacin respectiva. b) En ganado equino de competicin se considera el elevage; las lneas de consanguinidad de progenitores y descendientes.

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c) En crianzas de caballo de paso peruano, hay que tener en cuenta su pedigree, edad, presencia en su conformacin externa, tipo de piso, docilidad, sexo, premios obtenidos, etc. y de acuerdo a la normatividad vigente. ARTCULO III.I.49 Las aves u otras especies canoras se valuarn de acuerdo a los precios promedio de mercado teniendo en cuenta el pedigree, la especie, gnero y familia; as como la raza de algunas especies. Debe hacerse las bonicaciones por edad, vistosidad o plumaje, aptitud para la reproduccin, produccin, canto, conformacin exterior o presencia, resistencia y otras cualidades que considere el perito. ARTCULO III.I.50 Los peces u otras especies hidrobiolgicas se valuarn tomando en cuenta a que actividad van a ser destinadas: cientca, exposicin, consumo humano e industrial. ARTCULO III.I.51 La valuacin de especies protegidas esta sujeta a criterios del perito quien la sustentar en su informe y de acuerdo a las normas establecidas por la autoridad estatal competente. ARTCULO III.I.52 Los productos crnicos y sus derivados, sin procesar y procesados en almacn, frigorcos, etc. se valuarn teniendo en cuenta el estado y calidad de conservacin, rendimiento y de acuerdo a los precios promedio en mercado. ARTCULO III.I.53 Los huevos para la reproduccin y consumo se valuarn segn la especie, calidad, estado de conservacin y posibilidad de usarlos segn precio promedio en mercado. ARTCULO III.I.54 La lana se valuar teniendo en cuenta la calidad y tamao de bra, uniformidad en el color, estado de conservacin el volumen o rendimiento, y especie segn precio promedio en el mercado . ARTCULO III.I.55 Cualquier animal se valuar de acuerdo a los precios promedios en mercado, a criterio del perito, quin la sustentar. TTULO III CAPTULO J VALUACIN DE TERRENOS RUSTICOS EN ZONAS DE EXPANSIN URBANA E ISLAS RSTICAS ARTCULO III.J.56 Zona de expansin urbana es el rea constituida por terrenos rsticos que ha sido considerada en los planes de desarrollo de una localidad para el futuro crecimiento de sta, de acuerdo a una zonicacin y plan vial ocial. ARTCULO III.J.57 Terrenos rsticos en zona de expansin urbana, son aquellos que manteniendo su condicin legal de rsticos se encuentran autorizados para realizar en ellos el cambio de uso de la tierra, de acuerdo a la zonicacin establecida en los planes de desarrollo ociales. ARTCULO III.J.58 Se denomina isla rstica a aquel terreno rstico no mayor de 9 hectreas, circundado por zonas habilitadas y que mantiene su condicin legal de rstico. ARTCULO III.J.59 En la valuacin se tomar como referencia, el valor de los terrenos urbanos de las zonas adyacentes. ARTCULO III.J.60 El valor del terreno ubicado en zona de expansin urbana,

isla rstica o zona urbana no habilitada se obtendr aplicando la metodologa siguiente: 1) Estableciendo zonas de inuencia del terreno. 2) Aplicando las frmulas que a continuacin se mencionan. ARTCULO III.J.61 Mtodo de las zonas de inuencia.Se establecern zonas de inuencia formando fajas, considerando: primera, segunda, tercera y cuarta zona. La primera zona estar formada por la faja de terreno comprendida entre la lnea del frente y otra paralela a sta, distante hasta una profundidad equivalente a la normativa, sealada en los planos de zonicacin o en su defecto hasta una profundidad de 30 m. para terrenos que en caso de ser habilitado produzcan lotes con rea predominante mxima de 500 m2, y 50 m de profundidad cuando la supercie de los lotes fuesen mayor de 500 m2. La segunda y tercera zona, estarn formadas por fajas de 100 m. de profundidad cada una, y la cuarta zona por la profundidad restante. ARTCULO III.J.62 Frmula para determinar la valuacin. La valuacin denitiva de los terrenos ubicados en zona de expansin urbana y de las islas rsticas se obtiene sumando las valuaciones parciales, que se determinan multiplicando el valor bsico de cada zona por su correspondiente rea. Se aplica la siguiente frmula:
n

VD=
j=1

(V B)j x Aj

En donde: VD VB A = Valuacin denitiva = Valor bsico = rea.

ARTCULO III.J.63 En la valuacin de estos terrenos se presentan los siguientes casos: 1er. Caso Valuacin de un terreno que da frente a una va que posee algunas obras de infraestructura urbana. 2do. Caso Valuacin de un terreno que no da frente a una va urbana. 3er. Caso Valuacin de un terreno que ampla un lote de terreno habilitado. ARTCULO III.J.64 1er. CASO.- Valuacin de un terreno con frente a una va que posee algunas obras de infraestructura urbana. En este grupo se consideran a los terrenos que dan frente a vas urbanas y que poseen un puntaje de infraestructura igual o superior a 0.04. (Aplicar la Tabla N 10) Puede tratarse de terrenos con frente a una o ms vas que tienen iguales obras de infraestructura, o por el contrario el terreno pueden dar frente a vas con diferente puntaje de infraestructura. En el primer caso se har un solo clculo del valor bsico para la primera zona; pero si tiene ms de un frente a vas que poseen diferente puntaje, se deber determinar el mismo nmero de valores bsicos, distribuyndose el rea en forma proporcional a los frentes. Segn sea el caso, se determinar el valor bsico para la primera, segunda, tercera y cuarta zona. ARTCULO III.J.65 Clculo del valor bsico (V B) para la primera zona. Cuando el terreno da frente a una va que posee algunas obras de infraestructura urbana que le son inherentes,

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VTR

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el Valor bsico para la primera zona se calcula por la aplicacin de la siguiente frmula: V B = CAV ( Vp - VOH) En donde: VB CAV Vp = Valor bsico = Coeciente de rea vendible = Valor promedio de los terrenos urbanos de las calles locales en la zona adyacente.

= Valor del terreno rstico de 1 categora con riego de la zona. Valor ocial si la valuacin es reglamentaria y valor de mercado si la valuacin es comercial.

ARTCULO III.J.70 2do.CASO.-Valuacin de un terreno que no da frente a una va urbana. a) En este grupo se consideran los terrenos que no dan frente a una va urbana, que poseen un puntaje de infraestructura urbana, inferior a 0,03 (Aplicar Tabla N 10) b) Se establecern las zonas de inuencia a partir de la va urbana referencial ms prxima, de acuerdo a lo sealado en el Artculo III.J.61; valundose sucesivamente desde la 1ra. zona, hasta las zonas que involucran al terreno materia de valuacin. ARTCULO III.J.71 3er CASO.-Valuacin de terreno que ampla un lote de terreno habilitado. Cuando el terreno a valuar ampla un lote de terreno habilitado, el Valor Bsico se calcula sobre la base de los siguientes criterios: a) Cuando el lote materia de ampliacin tenga una profundidad menor que la correspondiente a la del lote normativo, de la zonicacin correspondiente; para el rea generada por la diferencia de profundidad del lote a valuar, se tomar como valor bsico, el valor urbano correspondiente al lote a ampliarse. b) Para el resto del rea del lote a valuar, se tomar como valor bsico el equivalente al 80 % del valor jado en el tem anterior. Cuando el lote de terreno materia de ampliacin no tuviera asignado un valor unitario ocial de terreno, tratndose de una valuacin reglamentaria, el valor bsico ser calculado de acuerdo a los procedimientos sealados en el 1er caso. ARTCULO III.J.72 Otros criterios a tenerse en cuenta en la determinacin del valor bsico para la primera zona: En la determinacin del valor bsico de la primera zona por aplicacin del presente ttulo debe tenerse en cuenta los siguientes criterios: a) Se adoptar como valor bsico el triple del valor de los terrenos rsticos de primera categora de la localidad donde est ubicado, solo en el caso de valuaciones reglamentarias, si por aplicacin de los criterios sealados anteriormente, el valor obtenido fuere menor que est. Segn la regin geogrca las tierras de primera categora que deben tomarse como referencia son las siguientes: Para la costa: Tierras aptas para cultivo en limpio, con agua supercial y riego por gravedad. Para la sierra: Tierras aptas para cultivo en limpio, correspondiente a la altitud en que se ubica la ciudad Para la selva: Tierras aptas para cultivo en limpio, distantes hasta un kilmetro del ro o carretera. b) Si el rea materia de valuacin tiene caractersticas de topografa y naturaleza del terreno con diferencias que no poseen los terrenos urbanos de las calles locales adyacentes, que se han tomado como referencia, deber aplicarse al Valor Bsico el factor T de la tabla N 09.
TABLA N 09

Valores ociales si la valuacin es reglamentaria valores de mercado si la valuacin es comercial. ARTCULO III.J.66 El valor bsico de la segunda, tercera y cuarta zona ser equivalente al 80%, 60% y 40% del valor bsico de la primera zona, respectivamente. La sumatoria de las valuaciones parciales dar como resultado la valuacin total del terreno. ARTCULO III.J.67 El coeciente del rea vendible (CAV) es la relacin o proporcin que existe entre el rea vendible y el rea bruta de la habilitacin urbana. Los coecientes del rea vendible varan de acuerdo a las dimensiones de los terrenos y del tipo de habilitacin a realizarse segn proyecto propuesto, teniendo en cuenta la normatividad vigente, emanada por la autoridad respectiva. En caso de no contar con el proyecto o informacin necesaria podr asumirse los siguientes coecientes de rea vendible.
AREA BRUTA DEL TERRENO HASTA 2 000 m De 2 001 a 5 000 m De 5 001 a 10 000 m De 10 001 a 15 000 m De 15 001 a 20 000 m De 20 001 a 25 000 m De 25 001 a 30 000 m Ms de 30 000 m COEFICIENTE DE REA VENDIBLE CAV USO RESIDENCIAL Y OTROS USO INDUSTRIAL 0,85 0,80 0,75 0,70 0,65 0,60 0,55 0,50 0,85 0,80 0,75 0,70 0,71 0,69 0,67 0,65

ARTCULO III.J.68 El Valor Promedio (V.P) de los terrenos urbanos de las calles locales en la zona en estudio, se obtiene tomando los tres valores ms altos con similar zonicacin que el terreno materia de valuacin dentro de una zona de inuencia de 200 m del terreno a valuarse. En caso que en esa zona no existiesen valores, la distancia se incrementar de 100m en 100m. Cuando el terreno tenga frente a una avenida o va importante, su valor se tomar en cuenta si est entre los ms altos de la zona en estudio. ARTCULO III.J.69 Valor de las obras de habilitacin urbana (VOH). Se determinar el valor probable de la habilitacin urbana mediante la aplicacin de las tablas N 10 y 11. La suma total de puntos obtenidos restada a la unidad se multiplicar por el valor VTH. El valor de las obras de habilitacin urbana ser equivalente al resultado de deducir el valor del terreno rstico del valor del terreno habilitado, segn la frmula: VOH = VTH - VTR Donde: VOH VTH = Valor de las obras de habilitacin urbana = Valor de terreno habilitado. (Valor ocial si la valuacin es reglamentaria y valor de mercado si es comercial)

FACTOR TOPOGRAFIA a. Pendientes: Menor de 5%

T FACTOR 1,00

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PARTIDAS Red de energa elctrica

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PUNTOS 0,08 0,12

De 5 a 10% 0,90 De 11 a 20% 0,80 De 21 a 30% 0,70 Mayor de 30% 0,60 NATURALEZA DEL TERRENO FACTOR b. Suelos que obligan a inversiones extraordinarias en cimentaciones: Arenosos o arcillosos 0,70 Con aoramiento rocoso 0,65 Con napa fretica supercial 0,60 Si se presentan en forma simultnea problemas de topografa y naturaleza del terreno, el factor T se determinar multiplicando los factores correspondientes.

TABLA N 10 OBRAS DE INFRAESTRUCTURA PBLICA PARA HABILITACIONES URBANAS (VOH) DE USO RESIDENCIAL PARTIDAS Estudios Trazo Calzada y ancho de va CARACTERSTICAS DE LAS OBRAS Para habilitaciones planicadas Trazo denido de calle Tierra nivelada con trazo denido, con rasante construida en terreno natural, con un ancho de va: Menor de 6,00 m De 6,00m a 10,00 m Mayor de 10,00 m Armado compactado, con un ancho de va: Menor de 6,00 m De 6,00 m a 10,00 m Mayor de 10,00 m Suelo estabilizado con cal, cloruro de calcio, o similares y con un ancho de va: Menor de 6,00 m De 6,00 m a 10,00 m Mayor de 10,00 m Suelo estabilizado con cemento o asfalto o con tratamiento supercial de asfalto, con un ancho de va: Menor de 6,00 m De 6 00 m a 10,00 m Mayor de 10,00 m Empedrado, con un ancho de va: Menor de 6,00 m De 6,00 m a 10,00 m De 10,01 m a 18,00 m Mayor de 18,00 m avenidas de doble va. Carpeta asfltica, con un ancho de va: Menor de 6,00 m De 6,00 m a 10,00 m De 10,01 m a 18,00 m Mayor de 18,00 m avenidas de doble va. Calzada adoquinado, con un ancho de va: Menor de 6,00 m De 6,00 m a 10,00 m De 10,01 m a 18,00 m Mayor de 18,00 m o avenidas de doble va. Losa de concreto, con un ancho de va: Menor de 6,00 m De 6,00 m a 10,00 m De 10,01 m a 18,00 m Mayor de 18,00 m o avenidas de doble va. Con canales sin revestir Con canales revestidos con concreto: Agua de captacin Agua de pozo Para piletas pblicas Para conexiones domiciliarias Tanques o pozos spticos Para conexiones domiciliarias PUNTOS 0,02(*) 0,02(*)

CARACTERSTICAS DE LAS OBRAS Con cables areos sin postes Con postes de madera sin tratamiento y con cables areos Con postes de concreto, erro o madera tratada: Con cables subterrneos y pastorales Con cables subterrneos Con cables areos Conexiones Agua domiciliarias Alcantarillado Energa elctrica: Cables areos Cables subterrneos Vereda de De empedrado ancho menor De asfaltado con sardinel de concreto de 1,20 m De concreto simple Vereda de De empedrado ancho entre De asfaltado con sardinel de concreto 1,20 m y 2,40 m De concreto simple Vereda de De empedrado ancho mayor De asfaltado con sardinel de concreto de 2,40 m De concreto simple

0,18 0,17(*) 0,15 0,05(*) 0,04(*) 0,02 0,03(*) 0,04 0,08 0,09 0,07 0,09 0,11(*) 0,09 0,12 0,13

(*) Puntos de infraestructura que sumados alcanzan la unidad y corresponden al estudio de una habilitacin urbana tipo.

TABLA N 11 0,04 0,05 0,06 0,08 0,09 0,10 OBRAS DE INFRAESTRUCTURA PBLICA PARA HABILITACIONES URBANAS (VOH) DE USO INDUSTRIAL PARTIDAS Estudios Trazo Calzada y ancho de va CARACTERSTICAS DE LAS OBRAS Para habilitaciones planicadas Trazo denido de calle Tierra nivelada con trazo denido, con rasante construida en terreno natural, con un ancho de va: Menor de 6,00 m De 6,00m a 10,00 m Mayor de 10,00 m Armado compactado, con un ancho de va: Menor de 6,00 m De 6,00 m a 10,00 m Mayor de 10,00 m Suelo estabilizado con cal, cloruro de calcio, o similares y con un ancho de va: Menor de 6,00 m De 6,00 m a 10,00 m Mayor de 10,00 m Suelo estabilizado con cemento o asfalto o con tratamiento supercial de asfalto, con un ancho de va: Menor de 6,00 m De 6 00 m a 10,00 m Mayor de 10,00 m Empedrado, con un ancho de va: Menor de 6,00 m De 6,00 m a 10,00 m De 10,01 m a 18,00 m Mayor de 18,00 m o avenidas de doble va. Carpeta asfltica, con un ancho de va: Menor de 6,00 m De 6,00 m a 10,00 m De 10,01 m a 18,00 m Mayor de 18,00 m avenidas de doble va. Adoquinado, con un ancho de va: Menor de 6,00 m De 6,00 m a 10,00 m De 10,01 m a 18,00 m Mayor de 18,00 m o avenidas de doble va. Losa de concreto, con un ancho de va: Menor de 6,00 m De 6,00 m a 10,00 m De 10,01 m a 18,00 m PUNTOS 0,02(*) 0,02(*)

Calzada y ancho de va

0,09 0,10 0,12

0,03 0,04 0,05 0,07 0,08 0,09

0,12 0,13 0,14 0,12 0,14 0,16 0,18 0,21 0,24 0,27(*) 0,32 0,26 0,32 0,36 0,41 0,32 0,36 0,41 0,49 0,02 0,07 0,08 0,06 0,15(*) 0,08 0,14(*) Calzada y ancho de va

0,08 0,09 0,10

0,10 0,11 0,12 0,09 0,10 0,11 0,13 0,16 0,18 0,21 0,24 0,24 0,26 0,28 0,32 0,28 0,30 0,32(*)

Canalizacin de agua para regado Red de agua potable Red de alcantarillado

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PARTIDAS

NORMAS LEGALES
CARACTERSTICAS DE LAS OBRAS PUNTOS Mayor de 18,00 m avenidas de doble va. 0,36 Con red pblica 0,11(*) Con red particular 0,10 Con red pblica 0,10(*) Con red de desage industrial 0,17 Con cables areos sin postes 0,05 Con postes de madera sin tratamiento y con cables areos 0,09 Con postes de concreto, erro o madera para alumbrado tratada: Con cables areos 0,09(*) Con cables subterrneos 0,13 Con postes de madera sin tratamiento y con cables areos 0,07 Con postes de concreto, erro o madera para alumbrado tratada: Con cables areos 0,09 Con cables subterrneos 0,11(*) Agua 0,04(*) Alcantarillado 0,04(*) Energa elctrica: Con cables areos 0,02 Con cables subterrneos 0,04(*) De empedrado 0,03 De asfaltado con sardinel 0,07 De concreto simple 0,08 De empedrado 0,05 De asfaltado con sardinel 0,09 De concreto simple 0,11(*) De empedrado 0,08 De asfaltado con sardinel 0,11 De concreto simple 0,13

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En donde: C A n i = Capital = Ingreso anual o renta lquida que percibe el usufructuario o beneciario al n de un perodo (ao). = Nmero de aos que falta para la extincin del usufructo o contrato. = Inters legal expresado en tanto por uno en nuevos soles o dlares.

Red de agua potable Red de alcantarillado Red de energa elctrica para alumbrado pblico

La determinacin del usufructo de bienes no consumibles implica la utilizacin de la siguiente frmula: C =Ax (1 + i)n - 1 + Vt i(1+ i)n i (1 + i)n

Red de energa elctrica para uso industrial

En donde: Vt = Valor del terreno Si el usufructo implica el uso temporal del bien, superior a los 50 aos, ser de aplicacin la siguiente frmula: A Vt = ___ + _______ i i(1 + i)n

Conexiones de lotes

Vereda de ancho menor 1,40 m Vereda de ancho Normal de 1,40m a 2,00 m Vereda de ancho Mayor de 2,00 m
(*)

ARTCULO IV.A.04 En el caso de servidumbres que tienen vinculacin con las reas de uso pblico como vas y parques se tomarn en cuenta los siguientes criterios: 1) Para que el caso sea considerado como servidumbre se comprobar que sta no afecte la correcta utilizacin pblica del bien. 2) Se valuar por separado el bien supercial, el uso del subsuelo y el uso del sobresuelo o aires. 3) Si el resultado de la valuacin del uso del subsuelo es inferior a 1/3 de la valuacin del bien supercial se considerar como valuacin nal esta ltima. 4) Si el resultado de la valuacin del uso del sobresuelo es inferior a 1/3 de la valuacin del bien supercial se considerar como valuacin nal esta ltima ARTCULO IV.A.05 La valuacin del bien supercial en el caso mencionado en el artculo anterior debe hacerse considerando que se trata de un terreno urbano asimilado a la caractersticas de su entorno ms prximo, restndole el costo de la adecuacin de las obras de habilitacin necesarias para el nuevo uso. Para la valuacin del uso del subsuelo y del sobresuelo se considerar que se trata de una servidumbre de tiempo indeterminado y se aplicar las disposiciones del artculo IV.A.01 de este reglamento. TTULO V VALUACIN DE PROPIEDADES EMPRESARIALES CAPTULO A ALCANCES Y FINES ARTCULO V.A.01 La valuacin de una empresa comercial o industrial deber comprender todos sus bienes tangibles e intangibles, tales como: Bienes tangibles: valor del inmueble, sistemas y equipos industriales (procesos productivos, mquinas, herramientas, vehculos, etc.); muebles, enseres, equipos de ocina, materiales, repuestos, productos y otros bienes que posean. Bienes intangibles: valores del proyecto, gastos de supervisin, promocin, organizacin y puesta en marcha; patentes, marcas de fbrica, franquicias, opciones, contratos, derechos a servicios y otros.

Puntos de infraestructura que sumados alcanzan la unidad y corresponden al estudio de una habilitacin industrial tipo.

TTULO IV VALUACIN DE SERVIDUMBRES Y USUFRUCTOS CAPTULO A ALCANCES Y FINES ARTCULO IV.A.01 En la valuacin de servidumbre no es posible sealar reglas jas por la gran variedad de casos que al respecto pueden presentarse, por lo que el perito queda en libertad para usar un procedimiento tcnico debidamente sustentado, y al valorizrsele debern tenerse en cuenta los daos y perjuicios que resultaren al propietario del predio sirviente. ARTCULO IV.A.02 El usufructo es el derecho de usar y gozar de un bien pero sin poder disponer de l si este es ajeno. Tiene como caractersticas: 1) La de ser un derecho real 2) La de conceder el derecho de uso y goce del bien como un carcter temporal. 3) La de no poder modicar substancialmente el bien 4) Recae sobre toda clase de bienes no consumibles, salvo el dinero que solo da derecho a percibir renta. El usufructo se puede constituir por mandato de la ley, por contrato y por testamento, puede recaer sobre toda clase de bienes. El usufructo toma las siguientes formas: el normal, con la obligatoriedad de mantener el bien sin ms deterioro que el uso razonable, el imperfecto o casi usufructo sobre los bienes que se consumen, el usufructo a ttulo universal y el usufructo a ttulo personal. ARTCULO IV.A.03 El capital que representa un usufructo se determina aplicando la siguiente frmula: C = A (1 + i)n - 1 ] i(1 + i)n

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Tambin comprende las dems partidas y otros elementos que pueda integrar su activo y pasivo; debiendo el perito agregar las observaciones que estime convenientes sobre la idoneidad de los bienes para la industria que lo ocupa. ARTCULO V.A.02 La valuacin de una empresa comprende las siguientes etapas: a) Estudio de la documentacin proporcionada por los propietarios o solicitantes de la tasacin; cha registral o declaratoria de fbrica y certicado de gravamen, planos actuales de las edicaciones, instalaciones y obras complementarias; relacin de maquinarias y equipos, capacidad de produccin, muebles, enseres, repuestos, vehculos, materias primas, productos en proceso y productos terminados; sus facturas de compra respectivas, plizas de importacin, etc. b) Inspeccin de campo: medir o comprobar las dimensiones de los locales, inspeccionar las edicaciones, constatar los estados de conservacin, calicndolos segn las tablas de depreciacin. c) Vericar los equipos contra incendios, alarmas, cmaras de vdeo, equipos de bombeo, hidroneumticos, de aire acondicionado, grupos electrgenos, etc. Constatacin y vericacin de cada mquina y equipo, tomando los datos de marca, tipo, modelo, nmero de serie, capacidad, ao de fabricacin, estado de conservacin, grado de operatividad, obsolescencia, repotenciamiento, etc. d) Datos contables de activos y pasivos de la empresa, toma de muestras fotogrcas, grabacin o lmacin de ser posible, de la visita de campo. e) Anlisis y obtencin de precios similares nuevos. f) Trabajo de gabinete: Determinacin de la metodologa a utilizar en la valuacin, clculos, frmulas y fundamentos. g) Preparacin del informe pericial, que comprende bsicamente las etapas de inspeccin de campo, memoria descriptiva y valorizacin de los bienes. ARTCULO V.A.03 La memoria descriptiva para la valuacin de un empresa ser similar a la especicada en el Ttulo II, Captulo B y Ttulo III, Captulo G, del presente reglamento. Debe incluir, por tanto, los sistemas, instalaciones industriales mviles, maquinarias y equipos: Nombre del propietario, nombre de la persona que solicita la tasacin, objeto de la valuacin y metodologa o reglamentacin empleada, fecha a la cual esta referida la valuacin, ubicacin y uso actual del activo; sus caractersticas generales, edad, estado y expectativa de uso productivo, observaciones. La valorizacin de los activos se efectuar teniendo como base la memoria descriptiva y de acuerdo a las pautas indicadas en los siguientes artculos. ARTCULO V.A.04 La metodologa a aplicarse para tasar sistemas, instalaciones industriales mviles, maquinarias y equipos consistir en determinar el valor actual del bien, obtenido a partir del valor de adquisicin a la fecha de un similar nuevo, al que se le aplicar un factor de depreciacin calculado a base de su edad y perodo de uso productivo futuro del equipo as como por obsolescencia, teniendo como lmite inferior el valor residual que pueda obtenerse por el bien al ponerlo fuera de uso. A este valor actual de tasacin del bien se le denomina valor actual comercial de tasacin, en razn a que la base del precio similar nuevo es el del mercado en el momento de la valuacin. El perito sobre la base de este valor y a su criterio, previo estudio de mercado, puede afectar dicho valor actual con un factor de mejoramiento o desmejoramiento debidamente fundamentado, obtenindose as un valor de mercado denitivo a la fecha. ARTCULO V.A.05 Deber consignarse en las valuaciones de los bienes de unan empresa, todos los datos necesarios para identicar los bienes tasados as como los derechos y restricciones legales que estos bienes puedan tener.

ARTCULO V.A.06 Para muchos nes y a pedido de los interesados, podr hacerse la valuacin de solo alguno de los bienes de una empresa, particularmente del predio, instalaciones y equipos, en cuyo caso el perito deber destacar dicha condicin. TTULO V CAPTULO B VALUACIN DE INMUEBLES ARTCULO V.B.07 La valuacin de los terrenos dedicados a empresas se har de acuerdo con las disposiciones del presente reglamento, segn los procedimientos sealados en el Ttulo II, Captulo B y Ttulo III, Captulo J. ARTCULO V.B.08 La valuacin de las construcciones industriales, instalaciones jas y obras complementarias, se har segn los procedimientos sealados en el Ttulo II, del presente reglamento. El perito deber tener en cuenta las caractersticas y condiciones especiales de la construccin, materia de la valuacin. TTULO V CAPTULO C VALUACIN DE INSTALACIONES ARTCULO V.C.09 En la tasacin de las instalaciones de una empresa, deber distinguirse las siguientes: a) Instalaciones jas y permanentes al inmueble, no recuperables, tales como conexiones de servicios bsicos de agua, desage y energa, conductos para aire acondicionado o calefaccin, cimentaciones especiales, pozas, excavaciones y otras, las cuales se tasarn con el inmueble al que estn jas y su depreciacin se estimar en razn del perodo de uso productivo futuro. b) Instalaciones mviles o recuperables en caso de cambio o traslado de la industria, tales como tuberas, conductores elctricos externos, castillos y otras estructuras metlicas, etc, las que sern tasadas y depreciadas en forma similar a los equipos a los cuales sirven. TTULO V CAPTULO D VALUACIN DE SISTEMAS, INSTALACIONES MVILES, MAQUINARIA Y EQUIPOS. ARTCULO V.D.10 El informe valuatorio de sistemas y procesos productivos que comprenden maquinaria, equipos y elementos complementarios, o de un solo equipo de manera individual, deber comprender lo siguiente: Descripcin del equipo, con sus caractersticas. Precio original. Fecha de fabricacin, de adquisicin y de instalacin (para la determinacin de su edad). Estado actual: - Muy bueno - Bueno - Regular - Malo Expectativa de vida til Valor del equipo similar nuevo Depreciacin y mejoras Valor actual comercial del equipo dado.

ARTCULO V.D.11 En la descripcin y enumeracin de las unidades de equipos, debe indicarse, con la mayor exactitud posible,

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la capacidad, las dimensiones principales, marca, tipo, modelo y nmero de serie, en sus casos. Igualmente, en la estimacin de la capacidad de un equipo, deber indicarse claramente su rendimiento por unidad de medida. ARTCULO V.D.12 La referencia para determinar la edad del equipo, se tomar considerando la fecha de su fabricacin. Cuando no se conozca esta fecha, el perito estimar su edad a base del tipo, modelo y apariencia general del equipo. Las fechas de fabricacin y adquisicin son referenciales para el perito en su evaluacin de riesgo de obsolescencia del equipo. ARTCULO V.D.13 El estado actual debe considerar las condiciones fsicas y operativas del equipo, calicndolas como muy bueno, bueno, regular o malo, asignndole el perito un factor de 1. 00 y 0. 10. ARTCULO V.D.14 Las expectativa de vida til o posibilidades futuras de sistemas, instalaciones, maquinarias y equipos, se reeren a sus condiciones para continuar funcionando y a las posibilidades de ampliacin, hasta llegar al nal de su vida til. La expectativa de vida til ser calculada a base de las tablas de vida media til y depreciacin existente para los sectores de las industrias elctrica, minera, petrolera y activos jos en general. Cuando no hubiere tablas de reconocida autoridad para el equipo tasado, el perito estimar y fundamentar el perodo de uso productivo probable de acuerdo a lo indicado por su experiencia y sus conocimientos sobre equipos semejantes. ARTCULO V.D.15 El valor de un sistema, instalacin industrial, maquinaria o equipo es el que tendra a la fecha de tasacin en comparacin al valor promedio de los precios ofertados de equipos similares. En el valor del bien similar nuevo de fabricacin extranjera se debe incluir los gastos de transporte e internacin al pas, pero no as los gastos de transporte local hasta la ubicacin denitiva. ARTCULO V.D.16 El concepto de depreciacin se reere a la forma gradual en que el sistema, instalacin industrial, maquinarias o equipos, sufren una reduccin de su valor equivalente nuevo conforme se acerca al nal de su perodo de uso productivo. Las mejoras efectuadas se reeren a las incorporaciones acreditadas de elementos complementarios al bien para aumentar su eciencia o elevar su rendimiento. ARTCULO V.D.17 La depreciacin ser calculada de acuerdo a la siguiente frmula: E D = (Vsn - R) x --T En donde: D Vsn R E P T = Monto calculado de la depreciacin = Valor similar nuevo = Valor residual, o sea el valor del equipo al nal de su perodo de vida til, en el momento de drsele de baja = Edad del equipo al momento de la valuacin (para ms de 6 meses se considera un ao). = Expectativa de vida til que tiene el equipo a partir de su edad y estado de conservacin = Sumatoria de la edad del equipo y la expectativa de vida til ( T = E + P)

ARTCULO V.D.18 La expectativa de vida til del equipo (P) ser calculada a base de las tablas de vida media til y depreciacin existentes para los sectores de la industria elctrica, minera, petrolera y activos jos en general. ARTCULO V.D.19 El valor residual de un equipo ser el que se pueda obtener por l al ponrsele fuera de uso, al trmino de su perodo de vida til. El perito podr considerar como valor residual un porcentaje no mayor del 10% del valor similar nuevo, fundamentando el mismo. ARTCULO V.D.20 El valor comercial (VC) del sistema, instalacin industrial, maquinarias o equipos, ser igual al valor similar nuevo (Vsn) menos la depreciacin (D) calculada, afectada por un coeciente o grado de operatividad (Go), tal como sigue: VC = (Vsn - D)Go Adicionalmente se podr aplicar factores de mercado u otros, los cuales deben ser sustentados por el perito. ARTCULO V.D.21 El grado de operatividad (Go) es un coeciente que ser aplicado al valor actual o valor de tasacin (VT) obtenido para un sistema, instalacin industrial, maquinaria o equipo a partir de los dos tercios de su perodo de uso productivo (T); o cuando, a criterio del perito, el sistema, instalacin industrial, maquinarias o equipos no cumplen con los requisitos de: facilidad obtencin de repuestos y accesorios, capacidad de ampliacin o de modernizacin y conabilidad, debindose tener en cuenta la siguiente escala de grados de operatividad del equipo o sistema (Go), a travs de los factores de accesibilidad al sistema de repuestos, accesorios, capacidad de ampliacin y conabilidad:
Factores Repuestos Accesorios Capacidad de ampliacin Conabilidad B:Bueno 0 a 0.05 0 a 0.05 0 a 0.05 0 a 0.05 R: Regular 0.06 a 0.11 0.06 a 0.11 0.06 a 0.11 0.06 a 0.11 D : Deciente 0.12 a 0.18 0.12 a 0.18 0.12 a 0.18 0.12 a 0.18

ARTCULO V.D.22 La aplicacin del grado de operatividad (Go) es una atribucin del perito para reajustar el valor de tasacin (VT) del sistema, instalacin industrial, maquinarias equipos y en su informe deber indicar los criterios y conceptos considerados que fundamenten el uso de este coeciente. ARTCULO V.D.23 Cuando se determina el valor de tasacin de un sistema, instalacin industrial, maquinaria o equipo y, a criterio del perito, estos bienes cumplen con todos los requisitos de repuestos, accesorios, capacidad de ampliacin o modernizacin y conabilidad, el grado de efectividad (Go) ser igual a la unidad (Go = 1). En caso contrario se sumarn los valores obtenidos de cada uno de estos factores y el resultado de la suma se restar de la unidad. Cuando el valor de tasacin de un sistema, instalacin industrial, maquinaria o equipos, sea menor que el valor residual; al aplicar el grado de operatividad (Go) se tomar como valor de tasacin su valor residual.

CAPTULO E VALUACIN DE MUEBLES, ENSERES, EQUIPOS DE OFICINA Y REPUESTOS ARTCULO V.E.24 Para los muebles, enseres, equipos de ocina y repuestos de una industria, el valor de tasacin (VT) ser el producto del valor similar nuevo (VSN) por un factor de depreciacin (FD) que, segn el estado de conservacin, tendr los siguientes valores: 1:00 para muy bueno; bueno: 0.70; regular: 0.40 y malo: 0.10.

En caso de no ser aplicable la formula de depreciacin precitada, esta podr calcularse por otro mtodo, para lo cual el perito sustentara obligatoriamente la procedencia de su aplicacin.

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ARTCULO V.E.25 El perito podr modicar los factores de depreciacin, fundamentndolos de acuerdo a su experiencia y conocimientos sobre bienes semejantes. TTULO V CAPTULO F VALUACIN DE OTROS BIENES DE LA EMPRESA ARTCULO V.F.26 Las materias primas, los materiales en proceso y los productos de la industria, se tasarn al costo y de acuerdo al estado en que se encuentren. El perito deber estimarle un coeciente por concepto de depreciacin. ARTCULO V.F.27 El activo exigible y el pasivo de una industria sern valuados por el perito de acuerdo a los valores actuales de los diversos dbitos y crditos que, cuando no devenguen intereses, estarn dados por la frmula siguiente: VF V = -----(1 + i)n En donde: V VF N i = Valor actual = Valor nal = Nmero de aos de plazo del dbito o del crdito a partir de la fecha de tasacin. = Inters correspondiente a la industria considerada.

y posible produccin futura; utilidades obtenidas en los ltimos aos (recomendndose no menos de tres si es posible); medidas aconsejadas para mejorar y aumentar la produccin y los benecios de la industria; apreciacin de los costos y utilidades probables futuras y valor denitivo de la industria. ARTCULO V.G.32 La capacidad de produccin se determinar por el factor ms desfavorable, sea impuesto por el mercado, la falta de aprovisionamiento de materia prima, la dicultad de obtener mano de obra, la incapacidad de los equipos o de la misma administracin de la empresa. En todo caso se indicar, al determinarla el factor limitante, el tiempo de trabajo usado como base en el clculo (horas diarias o semanales de trabajo, nmero de das o semanas tiles del ao, etc.). Cuando mediante pequeos cambios o sobre tiempos es posible aumentar apreciablemente la capacidad de la industria, el perito deber dejar constancia de ello. ARTCULO V.G.33 El clculo de los costos de produccin de una industria debe comprender los siguientes aspectos: costos de fabricacin, costos generales de la empresa y costos de comercializacin. A. El costo de fabricacin comprende todos los gastos o inversiones originados en la planta industrial, dividindose en costo directo y costo indirecto, segn los conceptos que se exponen a continuacin: 1. El costo directo est constituido principalmente por el de las materias primas e insumos y la mano de obra, equipos y herramientas directamente empleadas en la fabricacin. Cuando haya otros gastos que sean susceptibles de atribuirse directamente a la fabricacin, debern tambin incorporarse al costo directo, principalmente los costos de combustibles y de energa. 2. El costo indirecto, est constituido por todos los dems gastos efectuados en la planta industrial o taller, tales como mano de obra indirecta, sueldo de empleados de la fbrica, reparaciones, mantenimiento, alumbrado, telfono, alquiler si lo hubiera y la depreciacin; as como los seguros de los equipos e inmuebles industriales y los impuestos unitarios a la produccin. B. Los costos generales de la empresa, que comprende los sueldos del personal no directamente dedicado a la fabricacin; los gastos de ocinas administrativas y sus depreciaciones; los seguros de los muebles, enseres, equipos e inmuebles no directamente dedicados a la fabricacin; los intereses y comisiones pagados por obligaciones de la empresa, etc. C. Los costos de la comercializacin, que comprenden los costos para la propagacin, distribucin y venta de los productos de la industria, tales como sueldos y comisiones de los agentes vendedores, gastos de las ocinas de venta, etc. ARTCULO V.G.34 Las indemnizaciones y otros benecios sociales (excepto participacin de utilidades) de los trabajadores, debern ser repartidos entre los rubros a los que se ha cargado el jornal o sueldo respectivo. No debern considerarse dentro del costo del producto, los impuestos a las utilidades, la participacin en stas de los servidores de la industria, ni los intereses por el capital propio. ARTCULO V.G.35 En el clculo de las utilidades de una empresa deber determinarse separadamente cada una de las siguientes: a) b) c) d) Utilidad bruta unitaria Utilidad bruta total Utilidad neta Utilidad neta de libre disposicin

El valor encontrado para el activo exigible podr ser castigado por el perito en un porcentaje prudencialmente jado, para hacer frente a posibles deudores morosos o deudas incobrables. ARTCULO V.F.28 Los activos intangibles de una empresa (valores agregados que no tienen presencia material), sujetos a valuacin mediante est reglamentacin son los siguientes: a) Marcas de fbrica b) Patentes c) Franquicias y contratos de derechos a servicios Para ser objeto de valuacin estos activos deben cumplir con las condiciones siguientes: 1.- Pueden ser descritos e identicados en forma precisa. 2.- Su existencia debe estar documentada legalmente 3.- Deben ser susceptibles de transferencia o comercializacin ARTCULO V.F.29 Para la valuacin de los bienes intangibles se recurrir a los mtodos establecidos en el captulo J del ttulo V de este reglamento. ARTCULO V.F.30 Se considerar depreciacin de los bienes intangibles cuando stos se encuentren embargados, prendados, sujetos a gravamen o a cualquier otra situacin que limite su comercializacin. TTULO V CAPTULO G ESTUDIO ECONMICO PARA LA VALUACIN DE LA EMPRESA EN MARCHA ARTCULO V.G.31 La valuacin de una empresa en marcha deber comprender: descripcin del proceso, capacidad e idoneidad del sistema empleado, de los equipos y construcciones usados y de la administracin adoptada; produccin en los ltimos aos, estudio de los mercados

ARTCULO V.G.36 Se considera como utilidad bruta unitaria, la diferencia existente entre el precio medio de venta del fabricante al

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distribuidor (o al pblico, s se hiciera sta directamente) y el costo medio de fabricacin. La utilidad bruta total ser el producto de la utilidad unitaria por la cantidad de productos vendidos, o que probablemente se vendan. La utilidad neta de una empresa industrial, ser la diferencia de la utilidad bruta total y los gastos generales y de venta. Debe indicarse por separado las utilidades que la empresa haya podido tener por actividades distintas a las propias de la industria, tales como venta o arriendo de sus propiedades, intereses o dividendos por crditos o inversiones realizadas, etc. La utilidad neta de libre disposicin es la que quedar despus de deducir los tributos de ley, los dividendos de pago obligatorio, la participacin de los servidores que la tuvieran y cualquier otro desembolso obligado. TTULO V CAPTULO H VALUACIN DE LA EMPRESA EN MARCHA ARTCULO V.H.37 El valor directo de la empresa ser la diferencia entre los valores del activo y del pasivo, o sea el valor actual de todos los bienes y derechos de la empresa, menos el valor actual de todas sus obligaciones. Se podr considerar tambin los valores intangibles que posea la empresa, en concordancia con la reglamentacin especca sobre la valuacin de intangibles del captulo J del ttulo V de este reglamento. TTULO V CAPTULO I VALUACIN DE OTROS BIENES INMUEBLES Y MUEBLES DE UNA EMPRESA ARTCULO V.I.38 Entre los bienes de una empresa existen bienes inmuebles tales como las naves, aeronaves, diques, muelles, pontones, plataformas y otros y los bienes muebles, tales como vehculos, ttulos valores, instrumentos nancieros, derechos patrimoniales, warrants, rentas, acciones o participaciones y otros, a los cuales para su valuacin se aplican las normas del presente reglamento adems de las normas y disposiciones especcas que establecen para cada bien otras entidades (vida til, valor residual, depreciacin, normas nacionales e internacionales de mantenimiento, seguros; cotizacin de valores en bolsa, tasas bancarias de inters, etc.) en tales casos, el perito fundamentar la aplicacin de las normas respectivas. Para la valuacin de bienes inmuebles o muebles se pueden utilizar cualquiera de los siguientes mtodos: 1) 2) 3) 4) Mtodo comparativo o de mercado Mtodo de costo directo Mtodo de la renta o del producto Otros.

2. Comparativo por la renta residual, cuando se comparan los valores de mercado en forma indirecta, en cuanto al inmueble al ser valuado es comparado considerando su transformacin probable, lgica por medio de la renta que transformado pueda o deba producir. En este caso el valuador obtiene por mtodos en los que se consideran datos tangibles, ms conables. ARTCULO V.I.40 El mtodo de costo directo se basa en el anlisis de reposicin o sustitucin. El valor de las construcciones se determina calculando el costo de reposicin o reproduccin de las mismas como nuevas y deduciendo de este costo la perdida de valor ocasionada por la depreciacin acumulada por deterioro fsico, as como por obsolescencia funcional y/o econmica, segn el caso. El valor del terreno se determina por investigacin de valores indicativos de mercado de valores recientes de propiedad comparables semejantes a la zona de estudio. ARTCULO V.I.41 El mtodo de la renta o del producto se vincula a la renta lquida que el bien a valuar devengue y cuya capitalizacin se calcular al tipo de inters bancario. A la renta bruta obtenida por el ingreso de los alquileres del ao, se le restarn los gastos generales.

TTULO V CAPTULO J VALUACIN DE BIENES INTANGIBLES ARTCULO V.J.42 Esta reglamentacin est referida a los bienes intangibles de una empresa conforme al artculo V.F.28 de este mismo ttulo. ARTCULO V.J.43 Para la valuacin de cada uno de los bienes intangibles el perito podr utilizar los siguientes mtodos: 1. De los costos 2. Del mercado 3. De los ingresos, que a su vez puede ser mtodo de las regalas o royalty y mtodo del valor agregado. 4. De los criterios mltiples 5. Otros debidamente sustentados El mtodo de los costos consiste en la determinacin de los costos de reproduccin de un valor intangible igual o de similares caractersticas. Es el mtodo del valor de reposicin. El mtodo del mercado se basa en la identicacin de un mercado de valores intangibles de similares caractersticas para establecer la comparacin respectiva. Es el mtodo del valor comparativo. El mtodo de los ingresos se reere a la determinacin de los ingresos o benecios que se espera obtener del uso del bien intangible. Puede ser del tipo regalas o royalty o del tipo del valor agregado. El mtodo de los criterios mltiples utiliza simultneamente los criterios de los mtodos anteriores. ARTCULO V.J.44 Para la eleccin del mtodo mas idneo en la valuacin de intangibles se debe considerar las variables impulsadoras del valor econmico, las mismas que se sustentan bajo el principio que un activo es todo aquel uso de fondos que contribuye a generar un ujo de caja adecuado para los propietarios de una empresa en el contexto de una economa de libre mercado. Como impulsadores del valor econmico se puede considerar los siguientes:

ARTCULO V.I.39 El mtodo comparativo o de mercado tiene su vigencia en el hecho de que valuar es comparar. En este caso el valuador debe analizar el valor conable de bienes races semejantes, para mediante un proceso de homogenizacin de antecedentes determinar el valor del bien raz. El parmetro de comparacin es el valor del mercado. Este mtodo se sustenta en la investigacin de valores indicativos de mercado, de ventas recientes de propiedades comparables, se subdivide en dos procedimientos: 1. Comparativo por la renta, cuando se comparan directamente los valores de mercado obtenidos por medio de la renta (real o equivalente).

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Rentabilidad futura: el mtodo considere la capacidad de generar rentabilidad en el futuro. Estructura del mercado actual: el mtodo reeje condiciones actuales de mercado. Gestin de la empresa: el mtodo tome en cuenta las condiciones logradas gracias a mejoras operativas o calidad de servicio. Existencia de un mercado profundo de marcas: para obtener el valor de un intangible (marca), que el mtodo no est supeditado a la existencia de un mercado de transacciones continas de otros similares. Informacin disponible: acceso a la informacin de la empresa y mercado para el desarrollo del mtodo. Determinacin del mtodo de valuacin a utilizar en funcin a las variables seleccionadas:
CRITERIOS ENFOQUE ENFOQUE ENFOQUE BASADO EN LOS INGRESOS BASADO BASADO EN LOS EN EL METODO METODO COSTOS MERCADO ROYALTI VALOR AGREGADO MERCADO X X ENFOQUE BASADO EN CRITERIOS MULTIPLES

a travs del estudio de transacciones comparables en el mercado. Para su aplicacin se debe dar las siguientes condiciones: existencia de un mercado activo en transacciones de marcas o bienes comparables; acceso a precios y condiciones de transacciones realizadas y mltiples transacciones entre agentes independientes. Se deber incidir en el anlisis de cuan comparables son las empresas y las transacciones para efectos de la valuacin que se efecta, debindose determinar si las condiciones de oferta y demanda en el momento que se realizan dichas transacciones son similares o comparables (similar segmento de mercado). El mtodo considera que los benecios futuros asociados con la propiedad de la marca son incluidos implcitamente en la determinacin del valor de mercado. A falta de transacciones comparables, puede utilizarse aproximaciones basadas en como el mercado estima nancieramente el valor asociado de la marca, como por ejemplo el uso de mltiplo estratgico, como el precio de transaccin sobre ventas anuales de la marca. ARTCULO V.J.47 El mtodo del royalty se basa en el concepto en que la empresa propietaria de una marca no la explota directamente, calculndose el valor a travs del ujo de la renta que cobra el propietario de la marca por el usufructo de la misma por otro (franquicia). La contribucin al ujo de caja de la propiedad intelectual es estimada como la cantidad monetaria que una empresa tendr que pagar a un tercer dueo de la marca por el uso de la propiedad intelectual. Se denomina royalty a la suma que se paga por el uso de la marca como un ujo de caja atribuible a la marca, la cual se debe afectar por el impuesto a la renta. Se debe analizar y sustentar el clculo correspondiente a la determinacin de la tasa de descuento a utilizar en el ujo de caja. ARTCULO V.J.48 En el mtodo del valor agregado para la valuacin de marcas se utilizar la siguiente frmula: Vm = Vbm - NOF - Af En donde: Vm Vbm NOF Af = Valor de la marca = Valor bruto de mercado de la marca = Necesidades operativas de fondos del perodo cero (anterior al primer ao del perodo explcito). = Activo jo neto del perodo anterior al primer ao proyectado.

RENTABILIDAD FUTURA ESTRUCTURA MERCADO ACTUAL GESTION DE LA EMPRESA NO NECESITA EXISTENCIA DE MERCADO DE MARCAS INFORMACION DISPONIBLE

X X

X X

X X X

X X

X X

X X

ARTCULO V.J.45 El mtodo de los costos se basar en el anlisis de los costos corrientes en que se debe incurrir para reproducir y desarrollar una marca de igual y deseable caractersticas que la que se est valorizando. Se considerar al conjunto de costos que facilitaron la creacin de una marca idntica, tales como: investigacin y desarrollo del concepto del producto, test inicial del mercado, promocin y desarrollo continuo, test de mercados continuos y perfeccionamiento del producto a travs del tiempo. Se deber ajustar los costos histricos convertidos a costos corrientes utilizndose los ndices de precios al consumidor, con el objeto de obtener el monto de inversin que se necesitara en la fecha con el n de reproducir una marca de similares caractersticas. Deber efectuarse el anlisis a n de determinar la obsolescencia del bien intangible y en el caso de las marcas se puede considerar nicamente obsolescencia funcional o econmica. Los costos histricos que podran ser incluidos en la creacin de la marca son los de desarrollo de la marca, gastos de consultora, investigacin en el nombre de la marca, estudios preliminares de los consumidores, diseo del empaque, desarrollo de la campaa de publicidad, planeamiento comercial, pauteo y recordacin, costos de promocin (televisin, radio, peridicos, etc.) Como alternativa para la determinacin de la tasa de descuento relevante para actualizar los costos histricos imputados a la creacin de la marca, se podra considerar el costo de reemplazo. ARTCULO V.J.46 El mtodo de mercado se basa en el empleo de informacin proveniente de mercados similares para aproximar el valor de una marca, es decir se debe efectuar un acercamiento

Otros vocablos y siglas se encuentran denidos dentro del contenido de los artculos que los mencionan. ARTCULO V.J.49 Para la determinacin del valor bruto de mercado de la marca (Vbm) se emplear la siguiente ecuacin: Vbm = FCLD pe + FCLD pc En donde: FCLD pe = Flujo de caja libre descontado del perodo explcito FCLD pc = Flujo de caja libre descontado del perodo continuo ARTCULO V.J.50 Se entiende por ujo de caja libre al ujo de fondos operativos futuros, esto es el ujo de fondos generados por las operaciones, sin tener en cuenta el endeudamiento (deuda con costo nanciero explicito) despus de impuestos. Los componentes bsicos de ujo de caja libre se detallan a continuacin:

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En donde:

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V - CV = UB - GA - GV = UO - IR = UODI +D = FCB +/- NOF +/ - AF = FCL

sus nuevos requerimientos de inversin (NOF + AF). ARTCULO V.J.54 Para el descuento del ujo de caja explcito se utilizar la siguiente expresin:
FCLD pe = FCL1 / ( 1+WACC )1 + FCL2 / ( 1+WACC )2 + FCL3 / ( 1+ WACC )3 + . + FCLn / ( 1+ WACC )n

Ventas (V) - Costo de ventas (CV) = Utilidad bruta (UB) - Gastos administrativos (GA) - Gastos de venta (GV) = Utilidad operativa (UO) - Impuesto a la renta (IR) = Utilidad operativa despus de impuestos (UODI) + Depreciacin y otros gastos que no signican desembolsos de caja (D) = Flujo de caja bruto (FCB) +/- Variacin de las necesidades operativas de fondos (NOF) +/- Variacin en activos jos (AF) = Flujo de caja libre (FCL) ARTCULO V.J.51 Para la determinacin de los incrementos o disminuciones de las necesidades operativas de fondos (NOF) relacionadas a la marca objeto de valuacin se utilizar el siguiente algoritmo:
+/- NOF = NOF (perodo anterior) - NOF (perodo corriente)

En donde: FCL = Flujo de caja libre WACC = Costo promedio ponderado de capital n = Ultimo ao del perodo explcito ARTCULO V.J.55 El ujo de caja libre descontado del perodo continuo (FCLD pc) es el valor del ujo de caja libre que va ms all del perodo de pronstico explcito, conrmando uno de los principios de que el valor comercial de una marca no tiene una vida limitada. Para obtener el valor continuo (tcnica de la perpetuidad creciente del ujo de caja libre) se aplicar la siguiente frmula: FCL pc = ( ( FCL*(1+g) / (WACC-g) )* fdn

Para lo cual se tendr en cuenta: Activo corriente (AC) Caja mnima para las operaciones normales Cuentas por cobrar comerciales Existencias Gastos pagados por anticipado relacionados con la marca Otros activos corrientes relacionados con la marca Pasivo corriente sin costo nanciero explcito (PC) Cuentas por pagar comerciales Impuestos por pagar relacionados con la marca Otras cuentas por pagar relacionadas con la marca Necesidades operativas de fondos = NOF = (AC - PC)

En donde: FCL pc = valor continuo del ujo de caja libre FCL = El nivel normalizado del ujo de caja libre del ltimo ao de proyeccin explcito WACC = Costo promedio ponderado de capital G = Tasa de crecimiento prevista del ujo de caja libre a Perpetuidad. fdn = Factor de descuento del ltimo ao explcito = (1/(1+WACC)n) ARTCULO V.J.56 Con el n de obtener el valor bruto de mercado de la marca se actualizan los ujos de caja libre explcitos y el ujo de caja continuo de los distintos perodos, utilizando como tasa de descuento el costo promedio ponderado de capital (WACC) el mismo que se obtendr mediante la siguiente ecuacin: n E+D= i=1 En donde: FCLi / ( 1+ WACC )

ARTCULO V.J.52 Para la determinacin del incremento o disminucin de las inversiones en activos jos (AF) relacionados con la marca, en el que se incluye el ujo de caja libre, se toma en cuenta las necesidades de inversin en activos jos necesarias en el perodo explcito, con el objeto de mantener los niveles de produccin del producto o servicio de la marca. ARTCULO V.J.53 Para el clculo del valor bruto de mercado de la marca (Vbm) se deber considerar los siguientes aspectos: a. El ujo de caja libre descontado del perodo explcito (FCLD pe). Aunque es importante la duracin del perodo explcito que se elija, esto no afectar el valor de la marca sino solamente la distribucin del valor entre el perodo de pronstico explcito y los aos siguientes o perodo contino. La eleccin del horizonte de pronstico puede (se debe especicar si causa o no impacto) causar un impacto indirecto si va acompaado con cambios en los supuestos econmicos que sirven de base para estimar el valor permanente. b. El perodo de pronstico explcito debe ser lo sucientemente largo (entre 7 y 10 aos) para que permita que los ingresos provenientes de la marca alcancen un estado estable de operaciones al nal del mismo. Esto debido a que cualquier planteamiento de valor continuo se basa en los siguientes supuestos claves: La marca ganara mrgenes constantes, es decir mantiene una rotacin de NOF e inversin en activos jos constantes y, por lo tanto, obtiene un rendimiento constante del capital invertido. El nivel de ingresos de la marca crece a una tasa constante y se invierte en ella la misma proporcin de su ujo de caja bruto. La marca obtiene un rendimiento constante sobre

WACC - (Eke + DKd(1 T) / E+D Siendo: D E Kd T Ke = Valor de la deuda nanciera (deuda que tiene costo nanciero explcito) = Valor del patrimonio neto de la empresa = Costo de la deuda antes de impuestos = Tasa de impuesto a la renta = Rentabilidad exigida de los accionistas, que reeja el costo de oportunidad del capital de riesgo. Para calcular esta variable se deber utilizar el modelo ms apropiado de acuerdo a las circunstancias en las que se est valuando la marca. Se puede determinar a partir del equilibrio de activos nancieros, con la frmula: Ke = Rf + Siendo: Rf = Tasa de rentabilidad para inversores sin riesgo, corresponde a la rentabilidad alternativa que es capaz de obtener un inversor sin que sta dependa para nada de algn nivel de incertidumbre nanciera. = Mide el riesgo sistemtico o riesgo de mercado, el cual indica la sensibilidad de una accin de una empresa a los movimientos del mercado si esta cotizada en bolsa. ( Rm - Rf)

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(Rm - Rf) = Prima del mercado peruano, se basa en la diferencia entre la rentabilidad esperada del mercado peruano (Rm) y el rendimiento esperado sin riesgo (Rf). Se puede utilizar la diferencia entre los bonos Brady y PDI (Rm) y los bonos del tesoro americano a 30 aos (Rf) ARTCULO V.J.57 Para determinar la tasa de crecimiento del ujo de caja libre a perpetuidad (g) se optar dentro de la alternativa siguiente: a. Extrapolar el incremento medio histrico de los ingresos producidos por la marca. Este procedimiento implica una estimacin de la tasa a largo plazo, que puede prolongarse hasta el innito; y b. Asumir la tasa de crecimiento real de la economa (PBI) ms la inacin, en el supuesto que a grandes rasgos el ujo de caja libre de la marca debe crecer con la economa del pas. ARTCULO V.J.58 Las necesidades operativas de fondos para el perodo anterior al primer ao proyectado ( NOF to ) resultar de la diferencia del activo corriente y pasivo corriente del perodo anterior al primer ao proyectado. Activo corriente (AC) en el perodo cero (anterior al primer ao proyectado) Caja mnima para las operaciones Cuentas por cobrar comerciales Existencias Gastos pagados por anticipado relacionados con la marca Otros activos corrientes relacionados con la marca Pasivo corriente (PC) en el perodo cero (anterior al primer ao proyectado) Cuentas por pagar comerciales Impuestos por pagar relacionados con la marca Otras cuentas por pagar relacionadas con la marca Todo esto queda expresado en la frmula siguiente: NOF to = AC - PC ARTCULO V.J.59 El activo jo neto del perodo anterior al primer ao proyectado (AF to) ser considerado para la proyeccin del ujo de caja libre explcito, necesario para producir el producto o servicio de la marca. ARTCULO V.J. 60 El mtodo de valuacin por criterio mltiple emplea las utilidades ponderadas despus de impuestos de los tres ltimos aos, como indicador de la rentabilidad de la marca. Para determinar las utilidades de la marca se debe: Actualizar a valores corrientes las utilidades histricas de la marca. Determinar la tasa de descuento a ser utilizada. Ajustar las utilidades de la marca que se estevalorizando por el impuesto a la renta.

Mercado: algunas marcas son ms apreciadas en determinados mercados gracias a su habilidad de generar volmenes importantes de ventas, debido a la existencia de mercados estables o barreras de entrada para los competidores. Internacionalizacin: las marcas de mbito internacional o con potencial para extenderse regionalmente son ms reconocidas. Tendencia: caracterstica de la marca de permanecer en la percepcin de los consumidores en forma contina. Apoyo: las marcas que se han manejado de forma consistente y se han apoyado con el tiempo en la organizacin, son mucho ms valiosas que las marcas que han funcionado sin una adecuada estructura organizacional. Proteccin: se considera los problemas legales asociados a la marca, teniendo en cuenta que son ms valiosas aquellas marcas que son parte de una organizacin que posee el derecho legal de protegerlas. TTULO VI VALUACIN DE AERONAVES CAPTULO A GENERALIDADES

ARTCULO VI.A.01 AERONAVE Se considera aeronave a los aparatos o mecanismos que pueden circular en el espacio areo sustentndose en la atmsfera por las reacciones del aire y que sean aptos para el transporte de personas o cosas. Quedan excluidos de esta denicin los aparatos o mecanismos denominados de efecto suelo o de colchn de aire. Las aeronaves tienen naturaleza jurdica de bienes inmuebles. Los motores de las aeronaves tienen naturaleza jurdica de bienes muebles registrables. ARTCULO VI.A.02 CLASIFICACIN DE AERONAVES Las aeronaves se clasican como de Estado y civiles. Son aeronaves de Estado las utilizadas en servicios militares, de polica y aduana. Las dems aeronaves son civiles, aunque sean propiedad del Estado. ARTCULO VI.A.03 COMPOSICIN DE LA AERONAVE Para nes de valuacin, se considera a la aeronave compuesta por fuselaje (airframe), sus motores (powerplant) equipos y accesorios de duracin controlada, equipos de navegacin area (avinica), equipos especiales o adicionales. Las aeronaves civiles que operan en el pas, estn reguladas por la Ley General de Aeronutica Civil, sus reglamentos y las RAP (Regulaciones Aeronuticas del Per). ARTCULO VI.A.04 AERONAVE NACIONALIZADA Aeronave nacionalizada, es aquella que tiene el registro de propiedad debidamente inscrito en los registros pblicos y libre de aranceles, conforme lo establece la Ley General de Aeronutica Civil y ostenta matrcula peruana. Aeronave de internamiento temporal con matrcula peruana o extranjera, es aquella que no es nacionalizada y tiene pendiente el pago de aranceles, y cuya permanencia en el pas es temporal, por plazos determinados. CAPTULO B DEFINICIONES ARTCULO VI.B.05 AERONAVEGABILIDAD Representa la condicin tcnica y legal que deber tener una aeronave para volar en condiciones de operacin segura.

Determinada la rentabilidad promedio de la marca, a esta se le afecta por un mltiplo, el cual se calcula en base a las fortalezas de la marca, basada en siete factores con pesos de acuerdo a criterios preestablecidos en rango entre 1 y 100 puntos, en base a la informacin proporcionada por el propietario de la marca. Los factores a utilizar son: Gerencia: referido a la habilidad de la marca de comportarse como lder del mercado, aanzando los benecios que se obtiene al tener una participacin dominante del mercado. Estabilidad: Las marcas que mantienen su imagen y retienen la lealtad del consumidor en el largo plazo, son ms valiosas que las marcas que no poseen estas caractersticas.

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ARTCULO VI.B.06 ALTERACIN, ALTERACIN MAYOR Alteracin, se denomina al cambio o modicacin del diseo tipo de una aeronave, motor de aeronave, hlice o diseo original aprobado de un componente. Alteracin mayor, son aquellas alteraciones que no se encuentran listadas en las especicaciones de la aeronave, motor o hlice y que adems podran afectar en forma apreciable la aeronavegabilidad por cambios en el peso, balance, resistencia estructural, performance, operacin de los motores, caractersticas del vuelo u operacin, si no es efectuada en forma adecuada ARTCULO VI.B.07 AVINICA Expresin que designa a todo dispositivo electrnico (y su parte elctrica) utilizado a bordo de las aeronaves, incluyendo las instalaciones de radio, mandos de vuelo automticos y los sistemas de instrumentos y navegacin. ARTCULO VI.B.08 CERTIFICADO TIPO (TYPE CERTIFICATE) Documentacin tcnica aprobada que dene: el diseo tipo, las limitaciones de operacin y las especicaciones tcnicas de un producto aeronutico. ARTCULO VI.B.09 CERTIFICADO TIPO SUPLEMENTARIO (SUPPLEMENTAL TYPE CERTIFICATE) Alteracin Mayor de un producto aeronutico pero que no modica su Certicado Tipo original, es considerado como una informacin tcnica aprobada por la Autoridad Aeronutica del Estado de diseo / fabricacin y certicacin del producto aeronutico. ARTCULO VI.B.10 CONTROL HORARIO, CALENDARIO Y POR CICLOS DE OPERACIN Control horario es el nmero de horas de vuelo que tiene la aeronave, sus motores y hlices o accesorios. Debe considerarse para nes de valuacin los tiempos totales desde nuevo y/o desde su inspeccin o reparacin mayor (overhaul). Llmese control del perodo de uso calendario, al tiempo calendario total, transcurrido desde su fabricacin y/o desde su ltima reparacin mayor (overhaul), segn se considere. Llmese control de ciclos de operacin al nmero de vuelos (un decolaje y un aterrizaje) que efecta la aeronave, motor, hlice y/o accesorios, desde su fabricacin y/o desde su reparacin mayor (overhaul). Estos controles afectarn el valor de la aeronave, conforme se consuma el ciclo del perodo de uso lmite cada elemento o en el avin en s. ARTCULO VI.B.11 COMPONENTE Se dene a todo conjunto, parte, artculo o elemento constitutivo de una aeronave segn especicaciones del fabricante y, por extensin, de la estructura, motor o hlice. ARTCULO VI.B.12 DIRECTIVAS DE AERONAVEGABILIDAD (ADS ) Son comunicaciones escritas de carcter obligatorio que establecen acciones, mtodos o procedimientos para aplicar a los productos aeronuticos en los cuales existe una condicin de inseguridad, con el objeto de preservar su aeronavegabilidad. Estas son emitidas por las Autoridad Aeronutica de los pases de fabricacin / diseo o certicacin. ARTCULO VI.B.13 BOLETINES DE SERVICIOS MANDATORIOS Son boletines de servicios mandatorios (SB), aquellos documentos emitidos por el fabricante que exigen realizar trabajos y/o inspecciones en la aeronave, sus motores o componentes y que afectan su aeronavegabilidad y su valor por el costo de su ejecucin, incluyendo los materiales. ARTCULO VI.B.14 INSPECCIN MAYOR Trabajo tcnico aeronutico programado que se ejecuta

en una aeronave y/o componentes por haber cumplido el lmite de tiempo operacional indicado por el fabricante y/o las Regulaciones areas, para llevarlas a su condicin de aeronavegabilidad original. ARTCULO VI.B. 15 MODIFICACIONES Son modicaciones, aquellos trabajos o cambios efectuados en la aeronave, debidamente certicados por la autoridad del pas fabricante o de certicacin de la aeronave, que mejora las performances de la misma y afectan su valor comercial. ARTCULO VI.B 16 MOTOR DE AERONAVE Signica un motor que es usado o est destinado a ser usado para propulsar una aeronave. El mismo constituye turbo sobre alimentadores, componentes y accesorios necesarios para su funcionamiento, excluyendo hlices. ARTCULO VI.B.17 PRODUCTO AERONUTICO Es todo producto que tiene un Certicado Tipo aprobado y puede ser una aeronave, motor de aeronave, hlice. ARTCULO VI.B.18 REPARACIN Es la restitucin de las condiciones iniciales de una aeronave o producto segn su Certicado tipo. ARTCULO VI.B.19 OVERHAUL Inspeccin mayor y reparacin segn sea necesario, de acuerdo a lo especicado por el programa de mantenimientos del fabricante Para efectos de la valuacin se considera, overhaul aquel trabajo que es efectuado por un taller certicado por la autoridad pertinente y que restituye el valor y la el perodo de uso operativo del avin, motor o del componente, por un ciclo completo de plazo controlado establecido en los respectivos programas de mantenimiento. ARTCULO VI.B.20 TRAZABILIDAD Es la condicin de aeronavegabilidad de un producto aeronutico el cual esta certicado a travs de un formato tcnico emitido por una entidad autorizada por la autoridad aeronutica (Talleres de Mantenimiento Aeronuticos o Fabricantes). CAPTULO C MEMORIA DESCRIPTIVA ARTCULO VI. C. 21 El informe de valuacin debe comprender lo detallado en este capitulo, de tal manera que permita al perito tener un concepto completo del estado y valor de la aeronave. ARTCULO VI.C. 22. MEMORIA DESCRIPTIVA: La memoria descriptiva debe contener 1. Datos Generales Instrucciones recibidas y objeto de la valuacin Datos de Identicacin del Perito y del Supervisor Ubicacin de la aeronave i. Ubicacin de la aeronave, nombre y domicilio del propietario u operador Caractersticas generales de la aeronave i. Marca, modelo, ao de fabricacin, nmero de serie, registros y otros datos importantes de la aeronave. ii. Nacionalidad, estado de matrcula, iii. Resumen de las caractersticas de la aeronave, Fecha de ltimo vuelo. iv. Tiempos horarios y calendarios, cantidad de ciclos desde nuevo y desde su ltima inspeccin o reparacin mayor del fuselaje, motor, APU, hlices Alcance y limitaciones del trabajo Fecha de asignacin del valor

2. Vericaciones efectuadas Metodologa Fuentes de informacin

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Examen pericial i. Evaluacin de la condicin fsica de la aeronave (interior y exterior), motores / hlices y componentes: ii. Evaluacin de la documentacin tcnica de la aeronave iii. Evaluacin de la trazabilidad de la aeronave y sus partes iv. Evaluacin de la inuencia del medio ambiente sobre la aeronave v. Evaluacin del programa de mantenimiento de la aeronave: Inspecciones vencidas Vericacin operativa de la aeronave Regulaciones aeronuticas aplicables i. Certicaciones y homologaciones Condicin legal de la aeronave i. Situacin legal y arancelaria. Conclusiones Observaciones

de servicio y/o inspecciones y reparaciones hasta donde se considere necesario. Vericacin del cumplimiento y de las fechas de las ltimas inspecciones mayores. Vericacin del cumplimiento de modicaciones o mejoras. Anlisis de la conabilidad de los registros, tipo y zona de operacin y operadores anteriores. Determinacin de la condicin de aeronavegabilidad y certicados. Detalles de ADS pendientes. Registro de accidentes o incidentes signicativos. Reparaciones mayores.

3. Evaluacin de la trazabilidad de la aeronave y sus partes: Facilidad para el rastreo desde su instalacin, de equipos y accesorios. Vericacin del Certicado Tipo (Type Certicate), certicados tipos suplementarios (Supplemental Type Certicate). Vericacin la documentacin sustentatoria de la trazabilidad aplicable para cada caso en particular (por ejemplo: Formatos FAA 8130-3, Technical Standard Order, etc)

3. Metodologa aplicada en la valuacin Bases para su desarrollo Descripcin de la metodologa y formulacin Investigacin de valores comerciales de referencia Anlisis del mejor y ms intensivo uso posible de la aeronave Sustentacin

4. Evaluacin de la inuencia del medio ambiente sobre la aeronave Evaluacin de la aeronave por corrosin. Evaluacin del cumplimiento del programa de Control y prevencin de la corrosin

4. Clculos para conrmar el valor Desarrollo Anlisis de consistencia

5. Opinin integral del perito valuador 6. Documentacin sustentatoria 7. Anexos i. Croquis, planos, fotografas. ii. Valores de Referencia, cotizaciones, etc. iii. Otras que se consideren conveniente. ARTCULO VI.C.23. APRECIACIN DE LA CONDICIN DE LA AERONAVE Para determinar la condicin de la aeronave se efectuar lo siguiente: 1. Evaluacin de la condicin fsica de la aeronave (interior y exterior), motores / hlices y componentes, a n de vericar el cumplimiento y la calidad de mantenimiento y el estado de la aeronave. Se har una inspeccin fsica visual, hasta donde se considere necesario, para analizar su estado de conservacin (pintura, corrosin, interior), vericacin de las modicaciones, placas y registros. Anlisis del desgaste o deterioro de los componentes de la aeronave, si est dentro de los normales por el tiempo y horas voladas. Se evaluar el estado de sus motores, incluyendo componentes rotativos y perodo de uso. Se evaluar el estado de sus hlices (si es aplicable), incluyendo las palas y componentes de perodo de uso limitado. Se evaluar el estado de los componentes de perodo de uso limitado Se evaluar el estado de los equipos de navegacin y comunicacin, as como de los equipos especiales de navegacin, seguridad, servicios y conguracin. Se inspeccionar el fuselaje, para determinar su estado de conservacin, de acuerdo a consumo horario e inspecciones especiales mayores (envejecimiento, corrosin, fatiga).

Esta apreciacin de la condicin general de la aeronave y la determinacin de su valor similar en el mercado, proporcionara al perito, un concepto real de la situacin del avin, que permitir dar sustento tcnico al valor a determinar. ARTCULO VI.C.24 . VALUACIN DE LA AERONAVE Para la valuacin de la aeronave, se debe estudiar detenidamente todos los registros historiales (rcord) de la aeronave, sus motores y sistemas, hlices y componentes, en funcin a sus costos, ya sea por conservacin, reparacin, reposicin, cambio, overhaul, segn le corresponda. Realizar un anlisis de su situacin arancelaria, tributaria y legal y valorizar las mismas si las tiene. Realizar un anlisis comparativo con las listas maestras emitidas por las autoridades de certicacin y fabricantes, del cumplimiento de los ADS, en funcin al costo de su cumplimiento. Anlisis de los elementos de perodo de uso controlado, estado, originalidad y procedencia de estos (trazabilidad). Analizar el programa de mantenimiento que se aplica, su origen, aprobacin y comparacin, registro de inspecciones, cumplimiento oportuno y completo de acuerdo a los estndares nacionales e internacionales y su costo, de requerirse trabajos pendientes. ARTCULO VI.C.25. DETERMINACIN DE VALORES REFERENCIALES Deben obtenerse valores referenciales actuales de fuentes conables, sean nacionales o internacionales de una aeronave de la misma marca, modelo, ao de fabricacin, mediante cotizaciones, publicaciones del rubro, fuentes directas, etc. Los valores referenciales consideran: La condicin de la aeronave es buena. La utilizacin de la aeronave de referencia es comparable con los promedios de industria aeronutica para su tipo y edad El estatus del overhaul de la aeronave, motores, trenes de aterrizaje u otros componentes principales es por lo general el equivalente a MEDIO-USO/MEDIO-

2. Evaluacin de la documentacin tcnica de la aeronave Revisin de los Manuales y programas aplicables a la aeronave Vericacin del cumplimiento de ADs, boletines

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TIEMPO ( HALF-LIFE/HALF- TIME) o benecindose por encima del promedio para la condicin de nuevo Se ha dado cumplimiento con todas las Directivas de Aeronavegabilidad. Que la aeronave de referencia tiene una conguracin estndar Est en el servicio conforme al certicado de una nacin principal Su documentacin tcnica y registros estn en buenas condiciones, en orden buena y es aceptable para las autoridades aeronuticas.

Determinacin del valor de las inspecciones Vencidas Viv = _________________________ (TBO/2 - REM im)* CostOVH/2 TBO/2 TBO REM im = Time Between Overhaul (Tiempo entre overhaul/inspeccin mayor) = Remante para su prxima inspeccin mayor (horario / calendario) = Costo de overhaul / inspeccin mayor.

ARTCULO VI.C.26 DETERMINACIN DEL VALOR EN FUNCIN A SU CONDICIN Y ESTADO Determinar comparativamente, con los valores referenciales corregidos. El valor del fuselaje. El valor del motor o motores y hlices. El valor de los componentes y equipos de navegacin. El valor de las modicaciones y mejoras si las tuviera. El valor del mantenimiento vencido, si lo tuviera. El valor del cumplimiento de los AD S y boletines de servicio vencidos, si los tuviera. El valor de las reparaciones o inspecciones de alto costo de alto costo, si las requiere. Si la aeronave tiene la condicin de no-aeronavegable, el valor por los trabajos y material para lograr la aeronavegabilidad de la misma.

Cost OVH Vrc

(Remanente de Componentes): se debe disminuir al valor referencial de la aeronave, el costo o valor de todos los trabajos, inspecciones o reparaciones mayores (overhaul) que por regulaciones de las autoridades de certicacin y fabricacin deben efectuarse a los componentes de perodo de uso controlado, y por su propio estado. Remanente de componentes, es el valor remanente a la fecha de la evaluacin para su prximo overhaul. Determinacin del valor del remanente de componentes Vrc = (TBO/2 - REM ov)* CostOVH/2 ________________________ TBO/2 = Time Between Overhaul (Tiempo entre overhaul) = Remante para su prximo overhaul (horario / calendario) = Costo de componente. overhaul del

Vrc

ARTCULO VI.C.27. FRMULAS PARA LA DETERMINACIN DEL VALOR DE UNA AERONAVE


Vd = VR + V mm (modicaciones de mejora) - Viv (inspecciones vencidas) V rc(remanente de componentes) Valor del ndice de consumo VCT(valor de cartas tributarias y legales). Vd = VR + EVmm EViv EVrc VIC - EVCT

TBO REM ov Cost OVH Vic Valor de la aeronave. Valor de referencia, es el valor obtenido de publicaciones o cotizaciones nacionales e internacionales conables y aceptables en el mercado. El valor de referencia considera principalmente que el estado de inspeccin mayor y reparacin mayor (overhaul) de la estructura del avin, motores, trenes de aterrizaje u otros componentes principales es el equivalente a MEDIO USO/ MEDIO TIEMPO (o beneciando de por encima de la media para la condicin de nuevo o casi nuevo) Vmm (Modicaciones de mejora): se considera todas las modicaciones STC (Supplemental Type Certicate) que hubieran sido incorporadas a la aeronave para mejorar su performance confort efectuadas con autorizaciones ociales y certicadas (ejemplo, cambio de motor por uno de ms potencia, aire acondicionado, equipos de navegacin modernos). (Inspecciones Vencidas): se debe disminuir al valor referencial de la aeronave, el costo valor de todos los trabajos o inspecciones que por regulaciones de las autoridades de certicacin y fabricacin deben efectuarse, y por su propio estado. Inspecciones vencidas, es el valor remanente para su prxima inspeccin mayor VCT

Donde: Vd VR

ndice de consumo, es el valor horario que se determina del fuselaje o sus motores comparados con las que tiene la aeronave referencial, siempre que su diferencia sea circunstancial y que afecte signicativamente al valor determinado. Determinacin del valor del ndice de consumo
Valor consumo de motor/hora = ________________ CostOVH m * TSO TBO Valor ndice fuselaje / hora = Cost D Check o inspeccin mayor * TSO ___________________________________ TBO

TBO TSO

= Time Between Overhaul (Tiempo entre overhaul) = Time Since Overhaul (Tiempo desde su Overhaul)

Cost OVHm = Costo de overhaul del motor. Cost D Check o inspeccin mayor = Costo de la inspeccin Check D o Inspeccin mayor (valor de cargas tributarias, arancelarias y legales): deber considerarse el valor de aranceles y tributos pendientes de pago, as como las cargas legales si las hubiera.

Viv

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