NORMAS DE VIVIENDA MINIMA DEL FHA

REGLAMENTO FHA
Todo proyecto de construccin debe apegarse a normas municipales, cuando una construccin se hace con prestamos, existe el reglamento del INSTITUTO DE FOMENTO DE HIPOTECAS ASEGURADAS, entidad encargada de velar por que cada proyecto cuente con los requerimiento mnimos para el desarrollo efectivo y seguro de las distintas necesidades y actividades en cuanto a materiales, estructuras, rea, ubicaciones, localizaciones, etc. que se requieren en una vivienda.

GENERALIDADES
a) Todas las obras de construccin de vivienda, deber ajustarse a las leyes, reglamentos y regulaciones municipales vigentes aplicables al caso, y que tengan por objeto el logro de la seguridad e higiene en las edificaciones. Las restricciones que aparezcan en las escrituras de compra-venta y otros instrumentos debern cumplirse exactamente, as como otras leyes o reglamentos que le sean aplicables. Cuando exista diferencia con las especificaciones del FHA, regirn las ms estrictas. b) Los requisitos de estas normas son una gua sobre los mnimos recomendados para la presentacin y calificacin de los proyectos propuestos. Sin embargo podrn considerarse pequeas variaciones cuando a juicio de la Subgerencia de Proyectos y Viviendas sean aceptables las justificaciones presentadas, y no se perjudique la funcionalidad del proyecto. c) Cuando se desee efectuar algn cambio en la planificacin; estando emitido el Resguardo de Asegurabilidad respectivo, debe someterse a la consideracin del FHA por escrito y a travs de la Entidad Aprobada correspondiente, a fin que ste lo autorice y efecte el anlisis de la variacin que pueda sufrir el Resguardo.

DIMENSIONES INTERIORES

SUPERFICIES

MNIMAS

DE

AMBIENTES

El objeto de establecer mnimos para las dimensiones y reas de diferentes partes de una vivienda, es el siguiente: a) Garantizar que cada vivienda est provista de todas aquellas facilidades que se consideren indispensables para un hogar permanente.

b) Garantizar que la dimensin de las habitaciones permita la colocacin

a) Lado menor de sala o comedor y sus combinaciones 2.70m b) Lado menor de dormitorios 2.55m c) Lado menor de dormitorios de servicio 2.00m d) Lado menor de bao 1.20m e) Lado menor de bao de servicio o medio bao 0.90m f ) Ancho mnimo de pasillo o vestbulo-pasillo 0.90m(*) g) Lado menor de cocina 1.50m h) Lavandera 1.50m (*) 0.90 m hasta 5.00 m de longitud; 1.00 m de 5.01 a 7.00 m, y por cada metro adicional agregar 5 cms de ancho.

correcta de los muebles, sin menoscabo de una fcil circulacin de los espacios de acomodamiento adecuados.Las reas ocupadas por escaleras no se considerarn parte de ningn ambiente.Los entrepisos y mezanines a menos de 1.80 metros de altura no sern incluidos al determinar el rea de la construccin.

DIMENSIONES MNIMAS
Las dimensiones que se expresan a continuacin son libres sin incluir gruesos de muros, enlucidos, ni espacios para closet.

En

las Dormitorio de Servicio 5.00 Bao Principal 3.25 Bao de Servicio 1.60 Con Pila 5.00 Lavandera Techo de Pila (2.00) Sin Pila 3.00

tablas

siguientes, se sealan las superficies mnimas (m) que se aceptan para los diferentes ambientes. Los valores de las tablas no incluyen el rea para closet, la cual debe agregarse a stos.

Viv. de 1 dormitorio 8.10 7.30 4.95 8.10 --------Viv. de 2 dormitorios 9.00 8.10 4.95 8.10 8.10 ----Viv. de 3 dormitorios ------------------------Y ms 10.80 9.45 5.40 8.10 8.10 7.00

ALTURA DE TECHOS

El clima de la localidad, donde se construir la vivienda, ser la base fundamental para la determinacin de la altura mnima de piso a cielo. Clima Templado Vivienda de ms de 100m2 de rea construida 2.40 metros ---- Vivienda de 50m2 y hasta 100m2 de rea construida. 2.35 metros Clima Clido ---- 2.55 metros Los mnimos expresados anteriormente son para todos los ambientes de la vivienda. En el caso de una vivienda con techo inclinado se podr dejar en la parte baja 2.20 metros, siempre que la altura promedio del ambiente cumpla con las alturas mnimas indicadas. nicamente el garage o carport podr tener una altura de 2.10 metros.

CLOSETS

a) El nmero de closet deber preverse de acuerdo con el nmero de dormitorios con que cuenta la vivienda. b) Dimensiones mnimas de closet para dormitorios. c) El closet para ropa blanca es requisito indispensable, con las dimensiones mnimas siguientes: Vivienda de 1 dormitorio 1 closet Vivienda de 2 dormitorio 2 closet Vivienda de 3 dormitorio 3 closet Vivienda de 4 dormitorio 4 closet Profundidad til 0.60 metros Ancho til 1.20 metros Profundidad til 0.30 metros Ancho til 0.80 metros

d) Se podr permitir que no se construyan los closet, pero en todo caso ser obligatorio dejar previsto el espacio para que puedan instalarse posteriormente. En viviendas de 50m2 y hasta 1OOm2 de rea construida, podr omitirse el closet para ropa blanca.

BAOS

a) Cada unidad de vivienda deber poseer por lo menos 1 bao, contando como mnimo con lavamanos, inodoro y ducha. b) En viviendas de dos plantas, deber haber bao de visitas en el primer nivel, contando como mnimo con lavamanos e inodoro. En vivienda de 50m2 y hasta 100m2 de rea construida, podr omitirse este requisito. c) En viviendas de 4 dormitorios debe haber por lo menos 1 bao y medio. d) El cuarto de bao de servicio tendr como mnimo inodoro y ducha. e) El piso de las duchas estar por lo menos 10 cms ms bajo que el resto del piso del cuarto de bao, o se construir un bordillo sobre el nivel del piso de 10 cms de altura mnima. f ) La separacin mnima entre artefactos sanitarios, deber ser de 0.10 metros y el ancho til de ducha de 0.76 metros. g) Ningn bao debe tener acceso a travs de la cocina. h) Si slo se cuenta con un bao, no puede tener acceso nico a travs de otra pieza.

LAVANDERA
a) El ambiente de lavandera tendr como mnimo: Pila cubierta y espacio, e instalaciones para lavadora y mesa de planchar (fija o plegable). b) En viviendas de 50m2 y hasta 100m2 de rea construida, se aceptar instalar solamente pila sin cubierta, debiendo ser de 2 lavaderos si la cocina no cuenta con instalacin para lavatrastos, siempre que no est a una distancia de 3 metros de la cocina; si se encuentra a una distancia mayor, se deber dejar previsto las instalaciones de agua y drenaje para un lavatrastos en cocina.

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En caso que la pila se ubique en el rea de cocina, se deber dejar previsto su instalacin de agua y drenaje. En departamentos en propiedad horizontal, el cuarto de lavandera es obligatorio para cada unidad de vivienda, debiendo contar como mnimo con: Pila y espacio e instalaciones para lavadora, secadora y mesa de planchar (fija o plegable). c) En cada vivienda unifamiliar, deber delimitarse un espacio mnimo de 6.00m2 con lado mnimo de 2.00 metros para patio de servicio. En viviendas de 50m2 y hasta 100m2 de rea construida, se permite un espacio mnimo de 5.00m2.

COCINA
a) El ambiente de cocina para viviendas unifamiliares o departamentos en propiedad horizontal, tendr como mnimo espacio e instalaciones para: lavatrastos, estufa, refrigeradora, calentador y mesa de trabajo.

b) En viviendas de 50m2 y hasta 100m2 de rea construida, se aceptar como mnimo espacio e instalaciones para estufa, refrigeradores y mesa de trabajo.

ILUMINACIN Y VENTILACIN NATURAL

El objeto de estos requisitos es el de lograr condiciones satisfactorias e higinicas en los ambientes de las viviendas.

REQUISITOS GENERALES

a) Todos los ambientes debern estar dotados de iluminacin y ventilacin natural, por medio de ventanas que den a jardines, patios exteriores o interiores o cualquier rea descubierta. Las ventanas variantes tales como rejillas, puertas con persianas, claraboyas, tragaluces, ventanas cenitales o laterales altas, u otros medios equivalentes situados en las paredes exteriores o en el techo podrn usarse en determinados casos, y debern ser previamente aprobados por la Subgerencia de Proyectos y Viviendas. b) En climas fros y templados, la insolacin en los dormitorios debe ser directa, no permitindose marquesinas ni corredores sobre las ventanas de estas piezas, que impidan la penetracin de los rayos solares. c) Los vidrios opacos, tales como los fabricados en forma de bloques u otros similares, pueden ser usados para proveer luz natural. Cuando se usen bloques de vidrio para iluminacin, no debe

omitirse por ningn motivo el rea mvil para la ventilacin.

VENTANAS

Para las diferentes partes de una vivienda se requerirn diferentes reas mnimas de iluminacin y ventilacin, segn su importancia. Las dimensiones de dichas reas se obtendrn de acuerdo con porcentajes del rea de piso de los ambientes, segn los valores mostrados en el cuadro siguiente, el cual debe incluirse en el plano de ventanera que se presente al FHA, no siendo aceptable en ningn caso ventanas menores de 0.50 m, salvo en baos que debern cumplir con el 10% indicado.

VENTILACIN E ILUMINACIN:
El rea de las ventanas deber ser por lo menos igual al 15% del rea a servir. El rea de ventilacin ser el 50% el rea de ventana.

PATIOS MNIMOS (INTERIORES):

Para reas habitables: Una planta: 2.00 m. de lado menor y 6.00 m2 de rea Dos plantas: 2.50 m. lado menor y 9.00 m2, de rea Tres plantas o ms: 1/3 de la altura a servir y no menor de 3.00 m. de Lado

Areas no habitables:
Una planta: 1.50 m. de lado menor y 3.00 m2 de rea Dos plantas: 2.00 m. lado menor y 4.50 m2, de rea Tres plantas o ms: 1/5 de la altura a servir. Las medidas son libres y no los ejes.

DIMENSIONES MNIMAS DE AMBIENTES:

Sala o comedor: 3.00 m. lado menor y 9.00 m2 de rea Dormitorio principal: 2.50 m. lado menor y 9.00 m2 de rea Dormitorio adicional: 2.50 m lado menor Servicio sanitario: 0.90 m. lado menor y 3.30 m2. De rea Dormitorio de servicio: 2.10 m. lado menor y 5.50 m2 rea Servicio sanitario de servicio: 0.90 m. lado menor y 1.60 m2 rea Cocina:1.50 m. lado menor Pasillo: 0.90 m. de ancho Altura libre: 2.40 m. mnimo

Altura de Carport similar 2.20 m. libres

Materiales de Construccin
Existen varios sistemas constructivos econmicos para la construccin de una vivienda mnima pero utilizaremos el de boques de hormign y varillas. Bloque de hormign, es un mampuesto prefabricado, elaborado con hormigones finos o morteros de cemento. Los bloques tienen forma prismtica, con dimensiones normalizadas, y suelen ser esencialmente huecos. Sus dimensiones habituales en centmetros son 10x20x40, 20x20x40, 22,5x20x50. El cemento portland, cuando el cemento portland es mezclado con el agua, se obtiene un producto de caractersticas plsticas con propiedades adherentes que solidifica en algunas horas y endurece progresivamente durante un perodo de varias semanas hasta adquirir su resistencia caracterstica. La calidad del cemento portland deber estar de acuerdo con la norma ASTM C 150. El hormign o concreto, material resultante de la mezcla de cemento con ridos y agua. La mezcla de cemento con arena y agua se denomina mortero. Existen hormigones que se producen con otros conglomerantes que no son cemento, como el hormign asfltico que utiliza betn para realizar la mezcla. Las varillas de refuerzo o acero de refuerzo, tambin llamado ferralla, es un importante material para la industria de la construccin utilizado para el refuerzo de estructuras y dems obras que requieran de este elemento, de conformidad con los diseos y detalles mostrados en los planos y especificaciones. Por su importancia en las edificaciones, debe estar comprobada y estudiada su calidad. Los productos de acero de refuerzo deben cumplir con ciertas normas que exigen sea verificada su resistencia, ductilidad, dimensiones, y lmites fsicos o qumicos de la materia prima utilizada en su fabricacin.

Madera de pino, arena, agua, etc.

Reglamentacin para Brcenas Reglamentacin de la zona y por el tipo de proyecto

El reglamento de construccin para Brcenas es el reglamento del municipio de Villa Nueva y segn ese reglamento de urbanismo y ornato del Municipio de Villa Nueva menciona lo siguiente. Para poder comenzar a a iniciar cualquier actividad de excavacin, movimiento de tierras, urbanizacin, nivelacin, construccin, ampliacin, modificacin, reparacin, remodelacin, cambio de techo, cambio de uso y demolicin de edificaciones deber obtenerse Autorizacin de Obra. En el captulo dos de este reglamento menciona que hay reas de proteccin ambiental e histrica en ese municipio y se debe consultar al intentar construir una edificacin. Segn el Artculo 33. Para todo proyecto de urbanizacin, existe la obligacin de dotacin de servicios pblicos mnimos por cuenta del urbanizador, etc. El Artculo 39. Dice que queda a criterio de la Municipalidad hacer las observaciones del caso en cuanto a la altura mxima de fachada, de acuerdo al uso a que est destinada la misma, el sector donde se localice y el ancho de la calle donde se ubique. Artculo 40. Cuando la alineacin coincida con la lnea de fachada no se permitirn salientes de la alineacin municipal mayores de diez centmetros. Se exceptan las marquesinas, siempre y cuando tenga un ancho mximo de sesenta centmetros o la mitad de la acera, la que sea menor, construida a una altura no menor de dos metros con cincuenta centmetros ni mayor de tres metros sobre el nivel de acera o entrepiso,

no permitindose en ningn caso marquesina o alero que viertan agua pluvial sobre la acera o va pblica ni construcciones sobre ella o accesos a la misma. Segn el Artculo 71. Dice que toda solicitud para proyecto de urbanizacin deber llenar los siguientes requisitos mnimos: a. Memoria descriptiva del proyecto detallando nmero de lotes, descripcin del sistema de agua potable y drenajes, alumbrado pblico y domiciliar, especificaciones tcnicas de la estructura de pavimento (asfalto o concreto) de calles etctera. b. Certificacin donde conste historial completo de las fincas a urbanizar, extendida por el Registro General de la Propiedad, emitida hace menos de tres meses. c. Planos de: c.1 Localizacin del proyecto en relacin a la cabecera municipal, marcando las vas de acceso. c.2 Topogrfico con sus ngulos y distancias. c.3 Distribucin y numeracin de lotes. c.4 Curvas a nivel. c.5 Plano general de lotes, calles, reas verdes, escolar, deportiva, forestal y de servicios. c.6 Distribucin de agua potable. c.7 Localizacin y descripcin del pozo, bomba y tanque del agua potable c.8 Drenaje sanitario, planta de tratamiento exclusivo y pozos de absorcin. c.9 Drenaje pluvial indicando su desfogue y pozos de absorcin o sistema a utilizar c.10 Energa elctrica. c.11 Planta y perfil longitudinal de cada calle y gabaritos. c.12 Secciones transversales de calles, mostrando los servicios e indicando el espesor del pavimento de calles. c.13 Plano de uso del suelo indicando: rea verde (10% del rea total), rea de reforestacin (10% del rea total), rea escolar (5% del rea de lotes), rea deportiva (5% del rea de lotes). d. El instrumento de evaluacin ambiental aprobado por el Ministerio de Ambiente y Recursos Naturales y la resolucin final de dicho Ministerio. e. Reglamento interno y normas de convivencia

f. Estudio de suelos firmado por Ingeniero Civil u otro profesional que acredite la especialidad en el tema y que garantice la capacidad de soporte del suelo. g. Resolucin extendida por el Ministerio de Salud Pblica. h. Fianza de conservacin de obra. i. Fianza de cumplimiento de obra. j. Plan de manejo forestal k. Cualquier otra que el proyecto de urbanizacin requiera por sus caractersticas particulares. l. De todo documento se presentarn dos copias, en cartapacios plenamente identificados. Para las ventanas segn el Artculo 114. no se pueden abrir ventanas o balcones que den vista a las habitaciones, patios o corrales del predio vecino a menos que medie una distancia de tres metros; la distancia se medir entre el plano vertical de la lnea ms saliente de la ventana o balcn y el plano vertical de la lnea divisoria de los dos predios, en el punto en que dichas lneas se estrechan ms, si son paralelas, salvo el caso de la servidumbre de luz o de vista constituida legalmente. Tampoco puede tenerse vista de costado y oblicuas, sobre la propiedad del vecino, si no hay sesenta centmetros de distancia; la distancia se mide desde la lnea de separacin de las dos propiedades. No se puede tener ventanas para asomarse, balcones, voladizos, ni otros semejantes sobre la propiedad del vecino. Las ventanas debern ser construidas de acuerdo con los siguientes lineamientos: a. Al frente: Ser la distancia de alineacin que fije la Municipalidad de acuerdo al sector y tipo de edificacin. b. Al fondo y a los lados: b.1.Edificaciones de un piso con ventanas de sillar bajo: dos punto cincuenta (2.50) metros mnimo siempre y cuando cumpla con lo indicado en el prrafo primero. b.2.Edificaciones de un piso con ventanas altas para ventilacin de baos y cocinas: uno punto cincuenta (1.50) metros (mnimo) siempre y cuando cumpla con lo indicado en el prrafo primero. b.3.Edificaciones de dos pisos con ventanas bajas: Tres (3.00) metros (mnimo) b.4.Edificaciones de dos pisos con ventanas altas: Dos punto cincuenta (2.50) metros (mnimo) siempre y cuando cumpla con lo indicado en el prrafo primero.

b.5.Edificaciones de tres niveles o ms sern fijadas por la Municipalidad Las dimensiones mnimas, Segn el Artculo 115 Para edificaciones residenciales se requieren las siguientes dimensiones y superficies mnimas:

La altura mnima de los ambientes ser de dos punto cuarenta (2.40) metros (contados a partir del nivel final de piso, y hasta la altura del acabado final del techo) exceptuando el estacionamiento del vehculo y los servicios sanitarios en general, en donde se aceptar un mnimo de dos punto veinte (2.20) metros de altura; Se aceptar ventilacin a travs de voladizos y corredores, siempre que estos tengan un ancho mximo de uno punto cincuenta (1.50) y que uno de sus lados colinde a un patio o rea no techada. El Departamento podr autorizar proyectos que no se ajusten a las dimensiones mnimas establecidas en este artculo, toda vez cumplan con los ndices de ocupacin y construccin y estacionamiento establecidos en el Reglamento.

Lotes mnimos a proponer para la vivienda mnima

Segn el Artculo 69. El rea superficial mnima para la desmembracin de lotes de terreno ser de setenta y cinco metros cuadrados, con un frente mnimo de cinco metros con diez centmetros. Casos especiales sern evaluados por el Concejo Municipal. El adquiriente de la fraccin a desmembrar deber comprometerse por escrito a realizar instalacin de servicios bsicos si en caso no se contara con ellos al momento de ingresar el expediente. Los requisitos para la presentacin de

expedientes de desmembracin se encuentran establecidos en el formulario que proporciona el Departamento.

CASOS ANALOGOS LUGAR: BARCENAS