POLSKI RYNEK NIERUCHOMOCI BIUROWYCH PRZEGLD KWARTALNY

PUBLIKACJA DZIAU DORADZTWA CUSHMAN&WAKEFIELD

1kw. 2009

PRZEGLD
Polski rynek biurowy dugo pozostawa odporny na globalny kryzys finansowy, jednake w I kw. 2009 day si zauway pierwsze oznaki spowolnienia. Spadek popytu oraz problemy dotyczce finansowania nowych projektw, zaowocoway wstrzymaniem wielu planowanych procesw inwestycyjnych. Jednoczenie na rynku zacza wzrasta ilo biur oferowanych do podnajmu przez najemcw redukujcych swoje potrzeby powierzchniowe i szukajcych oszczdnoci. W rezultacie, w perspektywie krtkoterminowej, zaczlimy obserwowa wzrost wspczynnika powierzchni niewynajtej oraz spadek poziomu czynszw.

SYTUACJA NA RYNKU
Trend spadkowy, istotny margines negocjacji NAJWYSZE CZYNSZE: dla najemcw gotowych zasiedli budynek w perspektywie krtko i rednioterminowej NAJKORZYSTNIEJSZE Spodziewany dalszy wzrost, brak transakcji STOPY ZWROTU: uniemoliwia bardziej dokadne prognozy W I kw. oddano w Polsce ponad 100.000 m. PODA: kw., ale pojawiaj si wyrane oznaki spowolnienia / wstrzymywania budw POPYT: Spadek popytu, wstrzymywanie decyzji o najmie, redukcja wynajmowanej powierzchni

TRENDY W PODAY
W zwizku z kryzysem finansowym banki zmieniy polityk finansowania projektw inwestycyjnych. Wymagaj one obecnie znacznie wyszego poziomu kapitau wasnego oraz wynajcia od 40% do 60% powierzchni w projekcie. W efekcie tych obostrze, oraz spadku popytu, rozpoczcie realizacji wielu inwestycji biurowych zostao wstrzymane. Aby zminimalizowa ryzyko, dua cz inwestycji zostanie przeprojektowana, celem zwikszenia iloci faz i zmniejszenia powierzchni jednorazowo oddawanej do uytku. W Warszawie, w 1 kw. 2009 oddano do uytku 86.700 m. kw. nowoczesnej powierzchni biurowej (w tym kompleks Lipowy Office Park, 38 450 m. kw.). Wikszo tych obiektw zostaa jednak ju wynajta wczeniej w ramach umw pre-let.

NAJWYSZE CZYNSZE BIUROWE MARZEC 2009*

I kwarta 2009 m/miesic m/rok IV kwarta 2008 m/miesic m/rok Trend

TRENDY W POPYCIE
Koniec roku 2008 oraz pocztek I kw. 2009 stay pod znakiem znacznego spadku popytu (wolumen transakcji najmu w Warszawie wynis 45 500 m. kw., co stanowi spadek o okoo 67% w porwnaniu do analogicznego okresu 2008). Firmy wstrzymay decyzje o najmie, oczekujc spadku czynszw, ktre faktycznie w lokalizacjach najbardziej przeszacowanych ulegy istotnej korekcie. Jednake ju w drugiej poowie 1 kw. 2009 zaobserwowalimy znaczne oywienie i wzrost aktywnoci najemcw. W zwizku z powszechn polityk cicia kosztw, firmy deklaruj mniejsze zapotrzebowanie na powierzchni biurow oraz wzrost zainteresowania renegocjacjami.

Warszawa Krakw Katowice Pozna d Wrocaw Szczecin Gdask

* czynsze transakcyjne

27,00 18,00 16,00 18,00 15,50 16,00 16,00 16,00

324 216 192 216 186 192 192 192

29,00 18,00 16,00 18,00 16,00 17,00 17,00 17,00

348 216 192 216 192 204 204 204

NAJKORZYSTNIEJSZE STOPY ZWROTU (SZACUNKOWO) MARZEC 2009

Warszawa Krakw Katowice Pozna d Wrocaw Szczecin Gdask
I kwarta 2009 %

PROGNOZA
W rezultacie wyej omwionych czynnikw poda powierzchni biurowej bdzie nisza ni zakadano, szczeglnie w II po. 2010. Wikszo budynkw biurowych dostarczanych obecnie na rynek zostaa ju wynajta przez firmy realizujce w okresie hossy strategi ekspansji lub konsolidacji. Mimo obserwowanego spadku popytu na nowe powierzchnie biurowe, wci notuje si stae zainteresowanie umowami pre-lease zawieranymi z deweloperami oferujcymi agresywne pakiety zacht umoliwiajce obnienie do minimum wydatkw inwestycyjnych. W perspektywie krtkoterminowej wspczynnik pustostanw bdzie wzrasta (na rynku warszawskim wzrs on obecnie do poziomu 4,5%), natomiast czynsze efektywne mog kontynuowa spadki. W perspektywie rednioterminowej spadek poday powinien zrwnoway spadek popytu, natomiast w duszym okresie drastyczne ograniczenie inwestycji moe skutkowa odwrceniem obecnego trendu rynkowego.
Wicej informacji Dzia Doradztwa C&W: Cushman & Wakefield Polska Sp. z o.o. Metropolitan, Plac Pisudskiego 1 00-078 Warszawa +48/ 22/ 820.20.20. www.cushmanwakefield.com

W wietle braku ostatnich danych porwnawczych dotyczcych rynku w wielu rejonach Europy oraz zmieniajcego si charakteru rynku jak rwnie kosztw zwizanych z przeprowadzaniem transakcji, takich jak koszty finansowania, dane dotyczce stp kapitalizacji naley traktowa jedynie jako dane wytyczne przedstawiajce przewidywany trend oraz kierunek zmian i nie powinny by traktowane jako dane porwnawcze dla jakiejkolwiek nieruchomoci czy transakcji bez uwzgldnienia jej specyficznego charakteru.

7,00 8,50 8,50 8,50 8,50 8,50 9,00 8,50

IV kwarta 2008 %

Trend

6,75 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25

WYBRANE TRANSAKCJE NAJMU STYCZE MARZEC 2009

Astra Zeneca GDDKiA Sitel Polska TP Internet PZPN Centr.Proj.Europej. NSN Roche Polska
Najemca Powierzch. m2

3 226 1 876 1 763 1 550 1 450 1 378 6 592 1 200

Empark Neptun Brama Zachodnia Empark Mokotw Manhattan B&D Bitwy Warszawskiej Horison Plaza Bema Plaza Malta 1

Budynek

Warszawa Warszawa Warszawa Warszawa Warszawa Warszawa Wrocaw Pozna

Miasto

Niniejszy raport zosta sporzdzony przez firm Cushman & Wakefield do uytku osb zainteresowanych nieruchomociami komercyjnymi wycznie w celach informacyjnych. Raport nie stanowi kompletnego opisu rynkw ani inwestycji w nim omawianych. Przedstawione informacje pochodz ze rde publicznych i uwaane s za prawidowe i kompletne, jednak ich wiarygodno nie moe by zagwarantowana. Firma Cushman & Wakefield nie udziela adnej gwarancji ani nie skada adnego owiadczenia, wyranego ani dorozumianego, co do prawidowoci lub kompletnoci informacji zawartych w niniejszym raporcie. Firma Cushman & Wakefield nie ponosi adnej odpowiedzialnoci wobec czytelnika niniejszego raportu ani osb trzecich. Wszystkie opinie mog ulec zmianie. Kopiowanie niniejszego raportu w caoci lub czci wymaga uzyskania uprzedniej pisemnej zgody. Jeli nie chc Pastwo otrzymywa informacji od firmy Cushman & Wakefield lub podmiotu powizanego, prosz przesa swoje dane na adres: unsubscribe@eur.cushwake.com wpisujc je w tre wiadomoci zgodnie z ich brzmieniem w niniejszym komunikacie oraz zatytuowa przesana wiadomo Unsubscribe.