ECONOMA APLICADA

PRSTAMOS HIPOTECARIOS
Sixta Mendoza Flix Vzquez

2012

LIC. ARQUITECTURA

INTRODUCCIN
El siguiente informe fue desarrollo tomando en cuenta aquellas caractersticas ms sobresalientes sobre los prstamos hipotecarios, para as lograr abarcar los aspectos ms importantes dentro de este tema, en este se lograra entender y conocer que es un prstamo hipotecario que ventajas y aspectos conlleva la adquisicin de prstamo de este tipo, que variedad de ofertas existen en el sector bancario y como tambin que requisitos son necesarios para poder aplicar a ellos tambin hemos querido incorpora en este informe algo mas como lo es todo el proceso que conlleva la aprobacin y adquisicin de un prstamo hipotecario, como tambin mencionando consejos de cmo realizarlos precavidamente y de forma correcta

1-DEFINICIN DE LOS PRSTAMOS HIPOTECARIOS

La compra de una vivienda es probablemente una de las decisiones ms importantes de tu vida debido a que usualmente necesitas financiacin externa que pagars durante varios aos. Se habla de crdito hipotecario, cuando adems de ofrecer garantas personales, para que te otorguen el crdito, debes poner como garanta el inmueble que estas adquiriendo, de manera tal, que en dado caso de que no puedas pagar tu obligacin, el inmueble entrar a ser la forma de pago de la misma. Hoy en da podemos encontrar una gran oferta de prstamos hipotecarios, y las diferentes entidades financieras, tienen montones de productos con nombres diferentes y con plazos que pueden llegar hasta los 30 aos. Sin embargo para mayor claridad, los prstamos se pueden clasificar como: Prstamos de tasa fija y prstamos de tasa variable . Estas tasas de crdito hipotecario para vivienda tienen tasas fijadas por la Junta Directiva del Banco de la Repblica, que son mucho menores que las tasas para los crditos de consumo o comerciales. Cuando te otorgan un crdito puedes ofrecer garantas personales, como la tenencia de un fiador, pero para un crdito hipotecario adems de las garantas reales, debes entregar al banco una garanta real, que en este caso corresponde al inmueble que estas comprando. A pesar de estar como garanta del prstamo, el inmueble es tuyo, esta a tu nombre con una restriccin de venta, lo que significa que si llegaras a vender tu casa, esta seguira siendo respaldo de tu deuda en el banco hasta que el crdito se pague totalmente. Si por algn motivo dejas de pagar tus cuotas, se empezar un proceso judicial, el cual puede terminar con el remate de tu vivienda previa realizacin un avalo de tu inmueble. Una vez efectuado el remate, el dinero obtenido cubrir el valor de la deuda, y si existen algunos excedentes te sern

devueltos, momento en el cual dejas de ser propietario de la casa.

2- TIPOS DE PRSTAMOS HIPOTECARIOS

Tipo de inters fijo: El tipo de inters, y por lo tanto la cuota mensual a pagar, permanecen inamovibles durante toda la vida del prstamo. La ventaja de esta modalidad es que usted conocer de antemano cunto debe pagar cada mes, sin preocuparse por las subidas y bajadas de tipos. Como inconveniente, los tipos de inters fijos son ms altos que los variables y los plazos de amortizacin de la hipoteca, ms cortos (por lo general el plazo mximo es de 20 aos). Tipo de inters variable: El tipo de inters variable se revisa peridicamente (anual, semestral o trimestralmente) y se ajusta a la cotizacin de algn ndice de referencia, como el Euribor* (por ejemplo, Euribor + 0,5). La ventaja de esta modalidad es que en el momento de contratacin el tipo de inters suele ser inferior al de las hipotecas a tipo fijo y se suelen ofrecer la opcin de plazos de amortizacin ms largos, normalmente entre 20 y 30 aos o incluso ms. Con un tipo de inters variable, uno corre el riesgo de pagar una cuota mayor si los intereses suben, aunque puede beneficiarse si bajan. Existen distintos instrumentos financieros que permiten cubrir el riesgo de subidas de tipos. Esto significa que, si los tipos suben, la entidad bancaria pagar al cliente la diferencia entre lo que tenga que pagar y una cuota mensual determinada. Sin embargo, estos productos tienen sus propios riesgos: si los tipos bajan ser el cliente quien tenga que pagar al banco, y a veces estos importes pueden llegar a ser muy elevados. Tipo de inters mixto: En este caso, se cobra un inters fijo durante un perodo inicial (suele ser de 3-5 aos) que luego pasa a ser un tipo variable. Esta cuota subir o bajar segn la evolucin del tipo de inters empleado como ndice de referencia.

 Algunos de los tipos de inters de referencia oficiales para prstamos hipotecarios: Para la concesin de un prstamo hipotecario, las entidades exigen como garanta, adems de la personal de quien lo solicita, el propio inmueble, que pasar a ser propiedad de la entidad financiera en caso de impago. Esta garanta real dota de mayor seguridad a la operacin, lo que significa menos riesgo para su banco o caja. Por ello, en comparacin con los prstamos personales, los tipos que se cobran son ms bajos y los plazos para su devolucin mucho ms largos. Un prstamo hipotecario tiene que ir asociado a una libreta o cuenta corriente operativa a nombre de los prestatarios, donde se le abonar el importe de su crdito y donde se le pasarn las cuotas mensuales.

3- Caractersticas de los prstamos hipotecarios (actividades para que se otorgan, montos, plazos, etc.)
El prstamo hipotecario tiene como singularidad especfica que toma como garanta real la vivienda (casa, chalet, bungalow, apartamento...) a favor del prestamista (la entidad de crdito que presta el dinero). En caso de no cumplir las condiciones acordadas en la concesin del prstamo (ej. impago de los recibos de amortizacin, plazos, etc.), el Banco o caja pasara a ser la titular propietaria del inmueble. Puedes financiar hasta 70% del valor final del inmueble (Incluyendo el terreno), sin exceder del 100% del proyecto de obra El crdito se dispondr de acuerdo al dictamen tcnico con un nmero mximo de cuatro ministraciones La diferencia entre el valor del inmueble, incluyendo el terreno y el monto financiado por debe ser aplicado a la obra previo a la primera disposicin del crdito Se requerir de un avance de obra mnimo del 25% para otorgar la primera ministracin: siempre

y cuando el crdito autorizado por el banco sea equivalente al 75% remanente. En caso contrario se requerir que el avance de obra cubra la diferencia El valor mnimo del inmueble debe ser de $1,000,000 M.N. en Mxico, Guadalajara y Monterrey, y de $750,000 M.N., en el resto de la Repblica En caso de que el terreno no est escriturado se entregar la primer ministracin por el 50% del valor del terreno aunque no se tenga avance de obra El crdito que se otorga es en moneda nacional

4- Requisitos exigidos por los bancos al cliente para el otorgamiento de prstamos hipotecarios
Requisitos

 La solicitud: el banco le requiere que complete una y le solicita la documentacin especifica cmo, DNI, CUIL, CUIT o CDI, etc. La evaluacin: una vez completada la solicitud y entregada la documentacin, el banco evala crediticiamente su carpeta. Para ello tiene en cuenta: - Su actividad laboral. - Calculara su capacidad de repago. - El monto del prstamo. - El destino del crdito. - La tasacin de la propiedad. - Sus deudas. - Y adems pide un informe crediticio tuyo. La aprobacin: despus de la evaluacin, el banco Le informa si el crdito fue aprobado y el monto por el que fue aprobado. Los tiempos de aprobacin de un crediticio varan en cada banco, pero normalmente demoran alrededor de 15 das. Alerta: si bien el periodo de aprobacin normal es el descripto arriba, algunos bancos aprueban mas rpido ya que eso es parte del servicio que dan, pero tiene que tener en cuenta que no lo puede hacer si Ud. no le entrega toda la informacin y documentacin necesaria en tiempo y forma. El prstamo: una vez que el crdito fue aprobado, el banco le presta dinero y constituye una hipoteca sobre la propiedad que compra. A veces le incluye los gastos iniciales en el monto del prstamo. Dato til: el banco le entrega el dinero en el momento de la escritura. No te presta el dinero para la firma del boleto de compra venta. La devolucin: luego de la compra del inmueble y los trmites para sacar la hipoteca viene la etapa de devolucin del crdito. Esto lo hace pagando

una cuota mensual al banco o al que le hizo el prstamo. La cuota incluye: - parte del capital del prstamo. - Intereses. - Seguro de incendio. - Seguro de vida. - Gastos administrativos (no siempre). - Otros gastos (no siempre, de acuerdo a la institucin que le preste el dinero). El plazo por el cual se pagan las cuotas depende de las condiciones que negociadas con el banco, pero usualmente oscila entre 5 y 20 aos. Por tipo de tasa de inters: variable: la tasa de inters se ajusta peridicamente y est asociada a algn ndice, por ejemplo tasas de encuestas de plazo fijo del BCR A, tasa Prime o Libor. A este ndice se le suma un Spread, o sea una sobretasa. Fija: se fijan al momento de tomar el crdito y se mantienen hasta el vencimiento del mismo. Combinada: La tasa combinada posee la caracterstica de permanecer fija durante los primeros 60 96 meses del prstamo y a partir del mes siguiente comienza a variar, trimestralmente. El sistema que se utilizar cuando opte por solicitar su crdito hipotecario en esta variante, ser el

francs. Por plazo: los plazos disponibles actualmente son de 5, 8, 10, 12, 15 y 20 aos. Algunos bancos te permiten renovar el prstamo, pudiendo extender el plazo del mismo. A mayor plazo, mayor tasa de inters te cobran.

El banco determina cuanto est dispuesto a prestarte en funcin de: El valor de la propiedad y el destino que le d al crdito: si va a comprar una vivienda nica y propia, le prestaran hasta el 70% del valor de tasacin del banco. Si es una segunda vivienda, por ejemplo una casa de fin de semana, generalmente le prestan cerca del 40% del valor de tasacin del banco. Si va a utilizar el dinero para refaccionar una vivienda le prestaran hasta el 40%. Es importante aclarar que dichos coeficientes varan en cada institucin financiera. Sus ingresos mensuales: generalmente, el ingreso mnimo mensual neto para solteros es de $ 1000.- y para grupo familiar es de $ 1200.-. si es casado y ambos tienen ingresos, es recomendable presenten los ingresos de ambos. El banco le prestara dinero en funcin al ingreso del grupo familiar, por lo que podr acceder a un monto mayor. El valor de cuota mxima que puede pagar va a estar determinada como un porcentaje de su sueldo neto o ingreso, generalmente vara entre 30% y 40%. A mayor sueldo mayor es esta relacin. Al monto que le prestaron y que va devolviendo mensualmente, tiene que agregarle todos los costos del prstamo: gastos de otorgamiento: es un porcentaje fijo sobre el monto del crdito. Dicho porcentaje disminuye a medida que aumenta el monto del prstamo que solicitas. En algunos bancos, los gastos de otorgamiento son bonificados para prstamos con montos mayores a $100000.-. se pagan por nica vez al inicio del crdito. Consejo: no olvide consultar que incluyen los gastos de otorgamiento. Algunos bancos incluyen en este tem los honorarios del escribano, gastos administrativos y tasaciones. Otros bancos se lo cobran por separado. Dato til: los crditos destinados a la compra de vivienda permanente estn exentos de tributar el IVA. Tasa de inters: este es el costo ms importante en un crdito hipotecario. Lo va pagando mensualmente sobre el saldo de deuda. Seguro de vida: el banco le exige que tome un seguro de vida con una compaa de seguros asignada por ellos para otorgarle el prstamo. El seguro de vida se calcula como un porcentaje sobre el saldo de deuda. (0,19% sobre el saldo de deuda). Seguro de incendio: cubre el riesgo de incendio del inmueble dado en garanta, generalmente se cobra en el momento de la escritura

5- Definicin de la tasa de inters preferencial (tasa subsidiada con feci) condiciones para los prstamos hipotecarios con taza de inters preferencial
Es un porcentaje inferior al costo de fondeo establecido de acuerdo a las polticas del Gobierno Federal y que se cobra a los prstamos destinados a actividades especficas que se desea promover; ejemplo: crdito regional selectivo, crdito a pequeos comerciantes, crdito a ejidatarios, etc. La tasa de inters es el porcentaje al que est invertido un capital en una unidad de tiempo, determinando lo que se refiere como "el precio del dinero en el mercado financiero". La Tasa Preferencial es la tasa de inters que los bancos principales cobran a sus mejores prestatarios corporativos. Cada banco fija su Tasa Preferencial; sin embargo, debido la competitividad de las tasas de inters, la mayora de las tasas son las mismas para todos los bancos. La Tasa Preferencial es informada diariamente en muchas publicaciones, incluyendo The Wall Street Journal. Para los prstamos al consumidor, incluyendo las tarjetas de crdito, los bancos y otros prestamistas a menudo utilizan la Tasa Preferencial como base para calcular las tasas de inters variables. Por ejemplo, una tarjeta de crdito puede tener una tasa de porcentaje anual (APR) equivalente a la Tasa Preferencial + 7.4%. Si la tasa preferencial hoy es de 9.5%, la tasa de inters del prstamo ser 16.9% (9.5% + 7.4% = 16.9%). Si la Tasa Preferencial cae a 8.5% cuando el precio del prstamo sea evaluado nuevamente, la tasa de inters del prstamo se reducir a 15.9% (8.5% + 7.4% = 15.9%) .

Beneficios Establecer la hipoteca en una de las instituciones ms slidas y grandes del mundo Seguro de vida colectivo de la aseguradora del banco

Red con ms de 50 sucursales para acceso conveniente para realizar pagos A travs de Banca en Lnea podrs ver el saldo y movimiento del prstamo (sujeto a la poltica regular de afiliacin)

Este producto nace como iniciativa principal del Gobierno Panameo desde su aprobacin en 1985 para fomentar la adquisicin de viviendas para la clase trabajadora. Para mayor informacin puede referirse a la Ley 3 de 20 de Mayo de 1985 y sus reformas Cmo Adquirirlo? Envanos tus datos desde nuestro formulario de contacto haciendo clic en "Solictalo Aqu" desde cualquiera de los productos o llmanos al 321HSBC (4722). Documentacin requerida: Solicitud firmada Formulario de autorizacin para revisar APC firmado Copia de cdula Carta de trabajo original Copia del talonario de pago o copia de ficha de CSS Para independientes se requiere la presentacin de las 2 ltimas declaraciones de renta con sus respectivos recibos de pago

Pro forma o Contrato de compraventa Trminos De acuerdo a lo que establece la Ley, los siguientes trminos se entendern as: Precio de Compra: valor a pagar por el adquirente de la propiedad, que incluye terreno y mejoras. No se podrn financiar bajo el rgimen de inters preferencial las compras de terrenos sin la existencia de mejoras Precio de Construccin: valor que paga el propietario de un inmueble con la finalidad de financiar la construccin de su residencia principal Residencia Principal: vivienda de uso primario, cuya habitacin es de carcter permanente y habitual Valor Registrado: el que aparece en la escritura de compraventa

6- tasa de inters cobrada a los prstamos hipotecarios

Tasas de inters vigentes para prstamos hipotecarios Infrmate ms sobre las tasas porcentuales anuales (APR) y cmo se calculan. Ejemplos de pago de prstamos Tasas vigentes desde el [19/11/2012] Pago mensual cada $1000 4.35

Producto

Tasa

Descuento

Apertura

APR

Conforme fija por 30 aos

3.250%

1.625%

0.000%

3.441%

3.500% 3.625% Conforme fija por 20 aos 3.250%

1.000% 0.000% 1.625%

0.000% 0.000% 0.000%

3.642% 3.686% 3.518%

4.49 4.56 5.67

3.375% 3.625% Conforme fija por 15 aos 2.500%

1.000% 0.000% 1.500%

0.000% 0.000% 0.000%

3.573% 3.710% 2.821%

5.74 5.86 6.67

2.625% 2.875% Conforme fija por 10 aos 2.375%

1.000% 0.000% 2.000%

0.000% 0.000% 0.000%

2.874% 2.982% 2.946%

6.73 6.85 9.37

2.625% 2.875% FHA - fija por 30 aos 3.250% 3.500% FHA - fija por 15 aos VA - fija por 30 aos VA - fija por 15 aos ARM de 3 aos - APR aumenta tras consumacin 2.750% 3.500% 2.875% 2.750%

1.000% 0.000% 1.000% 0.000% 0.000% 0.000% 0.000% 1.000%

0.000% 0.000% 0.000% 0.000% 0.000% 0.000% 0.000% 0.000%

2.988% 3.030% 3.791% 3.967% 3.286% 3.826% 3.450% 3.567%

9.48 9.60 4.42 4.56 6.89 4.64 7.07 4.08

3.375% ARM de 5 aos - APR aumenta tras consumacin 2.500%

0.000% 1.000%

0.000% 0.000%

3.628% 3.368%

4.42 3.95

2.875% Jumbo - fija por 30 aos 3.250% 3.625% Jumbo - fija por 15 aos 2.375% 2.750%

0.000% 2.000% 1.000% 2.000% 1.000%

0.000% 0.000% 0.000% 0.000% 0.000%

3.420% 3.472% 3.768% 2.767% 3.000%

4.15 4.35 4.56 6.61 6.79

Las tasas presentadas anteriormente son indicativas de las tasas vigentes para la compra de una primera vivienda unifamiliar, con base en un perodo de no modificacin de 90 das. Estas tasas no estn garantizadas y estn sujetas a cambios sin previo aviso. Esto no es una decisin de crdito ni un compromiso de prstamo. La tasa garantizada depender de varios factores como el producto de prstamo, perfil de crdito, valor de la propiedad, ocupacin, valor del prstamo, etc. Las tasas pueden variar tambin en funcin del estado o regin en que se encuentre la propiedad financiada. Para garantizar una tasa, debes enviar una solicitud al U.S. Bank y recibir confirmacin de un ejecutivo de prstamos de que la tasa est asegurada. La solicitud se puede realizar llamando al 877-303-1639 o en una entrevista con un ejecutivo de prstamos hipotecarios. Residentes de Minnesota deben recibir confirmacin por escrito, segn lo requiere el Estatuto 47.206 de Minnesota1. 1. Esta declaracin de los actuales trminos y condiciones de los prstamos no constituye una oferta para aceptar un acuerdo de tasas de inters o puntos de descuento. Toda oferta de este tipo deber hacerse de acuerdo con las subdivisiones 3 y 4 del Artculo 47.206 del Estatuto de Minnesota.

7- Investigar en dos bancos de la localidad los puntos 3, 4,5 y 6 como casos reales Banco 1. Banco nacional de Panam

Prstamos Hipotecarios Nuestros prstamos hipotecarios estn diseados para las necesidades de los clientes segn el valor de la propiedad, a tasas de inters muy competitivas. Para aplicar a prstamos hipotecarios en el Banco Nacional, es requisito que el cliente tenga o abra una cuenta de ahorros en la Institucin, con excepcin de los prstamos para primeras viviendas, sean nuevas o no. Las polticas de la Institucin para prstamos hipotecarios de viviendas nuevas con inters preferencial son las siguientes: VALOR DE LA PROPIEDAD Hasta B/ 35,000.00 De B/ 35,000.01 y B/ 65,000.00 De B/ 65,000.01 y B/ 120,000.00 INTERES FINANCIAMIENTO 0% 1.75% 3.50% 95% 98% 98%

Tambin contamos con otros productos hipotecarios especficos segn la tabla siguiente: PRODUCTO PLAZO FINANCIAMIENTO. 95% 90% 90% 85% 85% 80%

Compra de vivienda nueva no 30 aos preferencial. Compra de vivienda usada o de segundo uso. Transferencia de hipoteca Consolidacin de deudas. Adquisicin de segunda vivienda 30 aos 30 aos 25 aos 20 aos

Adquisicin de casa de playa, 20 aos casa de campo o terreno Compra de terreno para construccin de primera vivienda 20 aos

80%

Requisitos para aplicar a un prstamo hipotecario:

Solicitud de crdito. Autorizacin para consultar referencias a la APC. Certificacin del Registro Pblico del bien inmueble. Presupuesto familiar de ingresos y egresos (link a formulario). Carta de trabajo para asalariados. Para independientes, las tres ltimas declaraciones de renta acompaadas de copia del recibo de pago y certificado de recepcin. Fotocopia de cdula. Fotocopia de carnet del Seguro Social. Fotocopia de ficha o talonario. Fotocopia del ltimo recibo de luz o telfono. Avalo de la propiedad (link a empresas evaluadoras aceptadas). Promesa de Compraventa. Cartas de saldo de compromisos a cancelar (para consolidacin de obligaciones).

Banco 2. Global bank

Prstamo Hipotecario para Vivienda Nueva Beneficios Parmetros aplican para clientes locales asalariados y/o jubilados.

Financiamos hasta el 95% para casas y/o apartamentos con precio de venta de $120,001.00 hasta $300,000.00 Financiamos hasta el 90% para casas y/o apartamentos con precio de venta de $300,001.00 hasta $300,000.00 o ms Plazos de hasta 30 aos para pagar Sin comisin de cierre Servicio personalizado que cuenta con rpida aprobacin y sencilla tramitacin

Solicitar Prstamos Hipotecario

Requisitos para Asalariados e Independientes

Solicitud lo ms completa posible * Carta de trabajo o certificado de trabajo ltimo talonario de pago o 2 ltimos cuando es gobierno Cdula ltima ficha del seguro social * Firmar autorizacin de APC * Proforma con los datos de la vivienda o contrato compra y venta *

Vivienda Nueva Financiamos hasta el 95% para casas y/o apartamentos con precio de venta de $120,001.00 hasta $300,000.00

Financiamos hasta el 90% para casas y/o apartamentos con precio de venta de $300,001.00 hasta $300,000.00 o ms Plazos de hasta 30 aos para pagar Sin comisin de cierre Servicio personalizado que cuenta con rpida aprobacin y sencilla tramitacin Consolidacin de Deudas y/o Mejoras a la Propiedad Financiamiento hasta el 85% del valor de mercado segn avalo de la propiedad desde $5,000.00 hasta $250,000.00

Plazos de hasta 30 aos para pagar Sin comisin de cierre Servicio personalizado que cuenta con rpida aprobacin y sencilla tramitacin Bajo Ley de Inters Preferencial (Vivienda Nueva) Financiamos hasta el 100% para casas y/o apartamentos con precio de

venta de $35,001.00 hasta $65,000.00

Financiamiento hasta el 98% para casas y/o apartamentos con precio de venta de $65,001.00 hasta $120,000.00 Plazos de hasta 30 aos para pagar Sin comisin de cierre Servicio personalizado que cuenta con rpida aprobacin y sencilla tramitacin Casa de Veraneo o Segunda Residencia Financiamiento hasta el 80% del valor de mercado segn avalo de la propiedad

Plazos de hasta 25 aos para pagar Sin comisin de cierre Servicio personalizado que cuenta con rpida aprobacin y sencilla tramitacin

CONCLUSIN
La elaboracin de este informe nos ha permitido conocer un poco ms sobre lo que son los prstamos hipotecarios como funcionan y que ventajas nos dan, nos hemos dado cuenta que en su mayora prestan una solucin a largo plazo para aquellas personas que necesitan una vivienda y que encuentran en este servicio una solucin a largo plazo ya que con el tiempo hay que terminar de cancelar esta deuda, pero tambin nos izo pensar que hay que ser muy precavidos y estar bien seguros de lo que implica este compromiso, ya que puede tener grandes consecuencias como lo podra ser en un caso extremo la perdida de la vivienda. Y por todas estas razones nos hemos logrado adquirir un que sea poco algo de conocimiento acerca de lo que son los prestamos hipotecarios