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Exp: TEC-2010/05
SOLAR URBANO
Solicitante: Ubicacin: Poblacin: Fecha: Jos Luis Matoses Jabalera Avda. de LEstany, 13 Esq. C/ Music Conrado Rigal CULLERA CP: 46409 Provincia: VALENCIA ABRIL-2010
INDICE
Exp.: TEC-2010/05
1. INFORME DE TASACIN.
2. PLANOS.
3. REPORTAJE FOTOGRFICO.
4. DOCUMENTACIN APORTADA.
5. NORMATIVA URBANSTICA.
Tecnival, S.C.V.
Telfono 962283084
Fax 962280875
e-mail: TECNIVAL@tecnival.net
INFORME
INFORME DE VALORACION
SOLICITANTE Y FINALIDAD
Nombre: Domicilio: NIF: Poblacin: Finalidad: Jos Luis Matoses Jabalera C/ Denia, N 2 52731166-D SUECA C.P.: 46410
Tomo 2088
Libro 1153
Folio 13
Finca 12.078
Linderos generales: Frente o sur: Derecha entrando o este: Izquierda u oeste: Fondo u norte: Finca segregada anterior Angeles y Juan Francisco Chofre Finca segregada para viales y Avinguda de lEstany. Da. Pilar Juan
Los linderos descritos son los registrales DATOS CATASTRALES Referencia catastral: 9152005YJ3395S0001KD
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INFORME DE VALORACION
LOCALIDAD Y ENTORNO
Tipo de ncleo: Definicin del entorno: Desarrollo: N de habitantes: Evolucin de la poblacin: Caracterizacin: Actividad dominante: AUTONOMO URBANO NORMAL 23.377 CRECIENTE 1 RESIDENCIA MLTIPLE
INFRAESTRUCTURA: Abastecimiento de agua Suministro elctrico Alumbrado pblico Alcantarillado Pavimentacin Red telefnica
Existe SI SI SI SI SI SI
EQUIPAMIENTOS Y COMUNICACIONES
Asistencial: Aparcamiento: Proximidad Aeropuerto: Lneas de transporte: Tren: Distancia tren: Tipo de Carretera
NIVEL DE INFRAESTRUCTURAS: Atendiendo al nivel de servicios, equipamientos y comunicaciones en el entorno, se considera: Suficiente CALIDAD DE COMUNICACIONES: Atendiendo su proximidad a medios de transporte y vas de comunicaciones, se considera: Buena CALIDAD DE EMPLAZAMIENTO: Atendiendo al nivel de situacin dentro del entorno, se considera: Bueno CALIFICACION DEL ENTORNO: Atendiendo al nivel de infraestructuras y calidad de emplazamiento, se considera: Bueno
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INFORME DE VALORACION
Topografa: SUPERFICIES:
Referencia
Registro (m2)
SOLAR
751,48
SITUACION URBANISTICA
Se asumen las condiciones Urbansticas que constan en el Plan General de Ordenacin Urbana de Cullera.
CARACTERISTICAS URBANISTICAS
Aportados en documentacin adjunta.
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INFORME DE VALORACION
INFORMACION DE MERCADO
OFERTA: El volumen de la oferta de inmuebles comparables en la zona es medio. DEMANDA: La intensidad de la demanda es media. EXPECTATIVAS DE REVALORIZACION: La expectativa de revalorizacin es superior al IPC teniendo en cuenta la situacin del mercado en funcin de la oferta y demanda existente.
SONDEO DE MERCADO
Despus de homogeneizar los valores testigo, el valor unitario asignable ser el producto del valor homogneo medio calculado por un coeficiente de ajuste, que tendr en cuenta las singularidades del inmueble y el mercado.
Tipologa
Coef. ajuste
2.180,00
1,00
2.180,00
717,17 m2
Superficie a edificar (m2) 358,59
b)
Estimacin de costes
C = Costes y gastos necesarios considerados (Costes de construccin, honorarios, licencias, urbanizacin, demoliciones, etc.)
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INFORME DE VALORACION
Presupuesto de ejecucin material (P.E.M.) Tipologa VIVIENDAS Superficie a edificar (m2) 358,50
Presupuesto de contrata (Pc) = Total PEM x 1,18 = 190.050,05 x 1,18 Gastos necesarios para edificacin en base al P.E.M. Licencias municipales y honorarios tcnicos de arquitectos, aparejadores e ingenieros Total en base al P.E.M. en %: 12,00 = 22.806,01
= 224.259,06 Euros
Gastos necesarios deducibles en base Presupuesto de Contrata y Valor del Suelo Gastos financieros, administracin, comercializacin, notarias y registro de la propiedad Total en base al Pc y Vs en %: 10,00 = 0,10 Vs + 22.425,91
Otros Gastos Demolicin y acondicionamiento solar = 18.000,00 Euros TOTAL COSTES c) VM = Valor de mercado del inmueble una vez finalizado Para determinar el valor del mercado del inmueble para la hiptesis de edificio terminado, se ha procedido a realizar un estudio de mercado referido a los valores medios de transacciones y ofertas firmes, de inmuebles nuevos o pendientes de 1 ocupacin, con similares caractersticas a los que se podran proyectar segn planeamiento previstos en el objeto previsto de valoracin, con el fin de aplicar sobre los mismos una homogeneizacin y determinar as en base al Mtodo Comparativo, el valor medio de venta actual para los inmuebles de similares caractersticas a los que se pueden proyectar sobre el solar. Valor de venta = 0,10 Vs + 287.490,97
Tipologa VIVIENDAS
Ingresos en 781.715,30
781.715,30
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INFORME DE VALORACION
307.164,79
Tres cientos siete mil ciento sesenta y cuatro Euros y setenta y nueve cntimos
VALORES UNITARIOS
Del valor del suelo calculado se obtienen los siguientes valores unitarios
Superficie del suelo total: 717,17m2 VALOR UNITARIO DEL SUELO / M2 SUELO TOTAL
428,30 (/m2)
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INFORME DE VALORACION
VALOR DE TASACIN
Mtodos de Valoracin utilizados: RESIDUAL ESTATICO
307.164,79 Euros
Tres cientos siete mil ciento sesenta y cuatro Euros y setenta y nueve cntimos
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PLANOS
PLANOS
Exp.: TEC-2010/05 Pg. 1
PLANO DE SITUACIN
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PLANOS
Exp.: TEC-2010/05 Pg. 2
EMPLAZAMIENTO CATASTRAL
EMPLAZAMIENTO GENERAL
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PLANOS
Exp.: TEC-2010/05 Pg. 3
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REPORTAJE FOTOGRAFICO
REPORTAJE FOTOGRAFICO
ENTORNO
REPORTAJE FOTOGRAFICO
REPORTAJE FOTOGRAFICO
DOCUMENTACION APORTADA
DOCUMENTACION
FICHA CATASTRAL
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DOCUMENTACION
DOCUMENTACIN REGISTRAL
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NORMATIVA URBANSTICA
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