APUNTES DERECHO CIVIL V ABRAHAM CRDENAS C.

APUNTES DERECHO CIVIL V: CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

CONCEPTO: El artculo 1915 define El arrendamiento que es un contrato en que las dos partes se obligan recprocamente, la una a conceder el goce de una cosa, o a ejecutar una obra o prestar un servicio, y la otra a pagar por este goce, obra o servicio un precio determinado. , contiene la definicin los tres tipos de arrendamiento.

CARACTERISTICAS: Es como un ctto bilateral: porque hay obligaciones reciprocas como expresamente lo indica el artculo 1915, que origina obligaciones tanto para el arrendador como para el arrendatario. Uno entrega temporalmente una cosa, o cumple un servicio o ejecuta una obra material, y el otro paga un precio a cambio Es consensual: es de carcter general que se perfecciona por el solo acuerdo de las voluntades. Excepcionalmente es solemne para los casos de arrendamiento de predios rsticos. Estamos de acuerdo entre la cosa y el precio. Sin perjuicio de ello es importante la escrituracin del ctto y es mas es menester que sea por escritura pblica inscrita en el registro de conservador de bienes races, si se celebra por escritura pblica el arrendamiento deber respetarse por todo (art 1962 n2) el arriendo si es escriturado y es inscrito en el conservador es inoponible a los acreedores hipotecarios siempre y cuando sea anterior a la inscripcin hipotecario n3 del 1962. Y lo ms importante recordar sobre las limitaciones de la prueba testimonial cuyo valor sea superior a 2utm. Es oneroso: requiere que ambas partes se vean perjudicada en su patrimonio en su favor o en beneficio del otro o ambas partes se beneficien del gravamen del otro. en casos en que el ctto fuera gratuito para el arrendatario degenera en un comodato y no en un derecho de uso y habitacin. Es un contrato principal: no requiere de otro para su subsistencia. Es un contrato tpico: toda vez que se regula en el titulo 26 art 1915 y sgtes. Por supuesto existen leyes adicionales la cual son reglas aplicables al arrendamiento. DL 993; ley 18101; Es un ttulo de mera tenencia: Porque hay un reconocimiento de derecho ajeno. Porque el dominio solo se prueba por la prescripcin. Poseedor y mero tenedor Es de tracto sucesivo: por que las obligaciones nacen y se van extinguiendo en el tiempo.

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ELEMENTOS DEL CONTRATO: a) Una cosa, cuyo goce temporal ha de concederse por una de las partes a la otra; o un hecho, que una de las partes debe ejecutar y que a su vez puede consistir en la ejecucin de una obra o en la prestacin de un servicio. b) Un precio, que el arrendatario se obliga a pagar; precio que toma el nombre de renta cuando se paga peridicamente. c) El consentimiento de las partes, en la cosa (incluyendo la obra o servicio) y en el precio. Debe haber un efectivo concierto de voluntades, acerca de concluir un contrato de arrendamiento. De lo contrario, podramos estar ante un contrato de comodato, o simplemente ante un contrato atpico.

PARTES DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO: Se refiere a ellos el art 1919. Son partes el arrendador y el arrendatario. El arrendador es quien concede el goce de la cosa, ejecuta la obra o presta el servicio. El arrendatario es aquel que paga un precio por el goce, por la obra o por el servicio prestado. Estos son nombres genricos, pero en ciertos tipos de arrendamientos, toman nombres ms especficos. As por ejemplo, en el arrendamiento de predios rsticos el arrendatario recibe el nombre de colono; el que ejecuta una obra material se denomina artfice, etc.

EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, EN RELACIN A OTROS CONTRATOS. a) Arrendamiento y compraventa. Semejanzas. Ambos tienen los mismos requisitos: consentimiento, cosa y precio; Ambos son consensuales, bilaterales, onerosos, conmutativos y principales; Ambos, una de las partes contrae la obligacin de entregar una cosa, y de sanear la eviccin y los vicios redhibitorios20, y la otra parte la obligacin de pagar un precio; Ambos pueden recaer sobre una cosa ajena, que no pertenezca al vendedor o al arrendador. Diferencias. En la compraventa, el vendedor est obligado a proporcionar al comprador el goce tranquilo y til de la cosa, y si es dueo, a transferirle el dominio de la misma; en el arrendamiento, el arrendador slo se obliga a proporcionar el uso y goce temporal de la cosa al arrendatario. La compraventa es un ttulo traslaticio de dominio, siempre cuando se acompae con el modo; el arrendamiento es un ttulo de mera tenencia. En la compraventa, el precio siempre debe estipularse en dinero; en el arrendamiento, el precio puede consistir en dinero y frutos naturales de la cosa arrendada (artculo 1917 del Cdigo Civil). 2

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b) Arrendamiento y usufructo. Semejanzas. Ambos confieren un derecho de goce sobre cosa ajena. Ambos slo confieren la mera tenencia sobre la cosa. Diferencias. El arrendamiento confiere un derecho personal al arrendatario, para; el usufructo otorgar un derecho real; El arrendamiento tiene por fuente el contrato; el usufructo: la voluntad del testador, el acuerdo de los contratantes o en la ley. El arrendador contrae obligaciones correlativas; el nudo propietario no se obliga para con el usufructuario, sin perjuicio de respetar su usufructo; El usufructuario debe rendir caucin suficiente de conservacin y restitucin y un inventario solemne; el arrendatario no tiene dichas obligaciones, a menos que el arrendador le exija entregar una suma por concepto de garanta o se confeccione un inventario, como suele ocurrir al arrendarse inmuebles. Los derechos del arrendatario se transmiten a sus herederos; el usufructo expira con la muerte del usufructuario; c) Arrendamiento y comodato. Semejanzas. Ambos contratos proporcionan el goce sobre una cosa ajena y confieren la mera tenencia sobre la cosa. Diferencias. El arrendamiento es un contrato bilateral; el comodato es un contrato unilateral; El arrendamiento es un contrato oneroso; el comodato es un contrato gratuito; El arrendamiento es consensual, por regla general; el comodato es un contrato real; El arrendamiento no se extingue con la muerte del arrendador o del arrendatario; el comodato se extingue con la muerte del comodatario. CLASIFICACION TIPOS DE ARRENDAMIENTO: A. ARRENDAMIENTO DE LAS COSAS:

Es aquel contrato por el cual una parte se obliga a conceder el goce de una cosa y la otra a pagar de este goce un determinado precio. Este arrendamiento de cosa puede recaer sobre bienes muebles o bien inmuebles, urbanos o rsticos. Los bienes comunes en los tres casos son la cosa y el precio. Las partes de este contrato se denominan: Arrendador, aquella parte que se obliga a conceder el goce de una cosa. Arrendatario, aquella parte que se obliga a pagar por este goce un precio determinado. 3

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El arriendo puede recaer sobre cosas corporales e incorporales. Las corporales pueden ser muebles o inmuebles segn el art 1916. Lo importante es que estas cosas pueden usarse sin consumirse, es decir, hay que tener en consideracin que lo que se concede es el goce de una cosa toda vez que no son consumible.

a) Es vlido el arrendamiento de cosa ajena: (ver efectos de la cosa ajena arrendamiento)

b) El precio: debe ser real serio y determinable. Se determina de la misma forma de la compraventa art 1918. En cuanto al art 1917 el precio puede consistir en dinero o frutos de la cosa arrendada, en este caso se tiene que determinar una cantidad determinada o frutos de la cosecha. Cuando este precio es renta: Cuando se paga peridicamente. Por eso generalmente se conoce como renta mensual, semestral o anual.

c) De los efectos del arrendamiento de las cosas:

1 De las obligaciones del arrendador: Segn el art 1924 se obliga en primer lugar a entregar la cosa arrendada, en segundo lugar a mantener la cosa en estado de servir para el fin que ha sido arrendada. Y la tercera obligacin es la de librar al arrendatario de la turbacin o embarazo de la cosa arrendada.

La entrega de la cosa arrendada:

Esto consiste en una obligacin de la esencia del arrendamiento del art 1920. ah est la crtica de esta norma por que el arrendamiento no transfiere el dominio. La entrega se establece por el simple traspaso material de la cosa a disposicin del arrendatario. Andrs bello se refera ms a la forma de realizar una tradicin y no a una tradicin propiamente tal. i. En cuanto al momento en que debe efectuarse la entrega, se estar a lo que hayan estipulado las partes. Si no se ha fijado plazo al efecto y tampoco se ha establecido una condicin, la entrega deber efectuarse una vez celebrado que sea el contrato. ii. En cuanto al lugar en que debe hacerse la entrega, ella debe efectuarse, claro est, en el lugar que las partes hayan convenido, y si nada han dicho, se aplican las reglas del pago. Por cuanto es

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necesario distinguir, segn el objeto de la obligacin sea dar o entregar una especie o cuerpo cierto u otro diferente: En el primer caso, se debe pagar en el lugar donde dicho cuerpo exista al tiempo de constituirse la obligacin (1588 inciso 1) Si lo debido es otra cosa -gnero, hecho o abstencin- el pago debe cumplirse en el domicilio del deudor (artculo 1588 inciso 2) iii. en cuanto a la forma en que debe hacerse la entrega, el artculo 1920 establece que: La entrega de la cosa que se da en arriendo podr hacerse bajo cualquiera de las formas de tradicin reconocidas por la ley. En el arrendamiento no hay tradicin, la entrega no se hace con el nimo de transferir el dominio al arrendatario. Lo que se seala es que puede ser por cualquiera de las formas que la ley reconoce para efectuar la tradicin. Respecto para el arrendamiento de cosas muebles donde la entrega podr efectuarse de cualquiera de las formas del artculo 684. Pero respecto a inmuebles la entrega no podr hacerse mediante la inscripcin en el Registro Conservatorio de Bienes Races. Normalmente la entrega de los inmuebles se verificar mediante la entrega de las llaves de ste. iv. en cuanto al estado que debe entregarse la cosa: De tal forma que permita el uso y el goce por el cual fue arrendado. La cosa debe entregarse en estado de servir para el fin arrendada. De otro modo el arrendatario no podr obtener el adecuado goce de la cosa que se propuso al contratar. Por consiguiente, son de cargo del arrendador las reparaciones de todo gnero que sea menester efectuar antes de que el arrendatario entre a gozar de la cosa. Caso contrario el arrendatario no tendr derecho al uso y goce. Y habr que ver las garantas por los vicios de la cosa. v. Garanta por los vicios de la cosa: La obligacin de entregar la cosa se habr cumplido imperfectamente si adolece de vicios o defectos que no permitan obtener de ella el provecho a que est naturalmente destinada. La existencia de estos vicios hace responsable al arrendador, en trminos que dependen de su magnitud o importancia y de su conocimiento por las partes: a) Si el mal estado o calidad de la cosa es total e "impide hacer de ella el uso para que ha sido arrendada", tiene derecho el arrendatario para pedir la terminacin del contrato de arrendamiento. Puede ejercitar este derecho sea que el arrendador conociese o no el mal estado o calidad de la cosa al tiempo de contratar, y aun en el caso de haber empezado a existir el vicio despus del contrato, pero sin culpa del arrendatario (art. 1932). b) En cambio, cuando el mal estado o calidad de la cosa impide parcialmente el goce o la cosa se destruye en .parte, "el juez decidir, segn las circunstancias, si debe tener lugar la terminacin del arrendamiento, o concederse una rebaja del precio o renta" (art. 1932, inc. 2). c) Adems del derecho de pedir la terminacin del arrendamiento o la rebaja del precio en su caso, suele el arrendatario tener derecho a que se le indemnicen los perjuicios o daos, cuando el 5

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vicio de la cosa ha tenido una causa anterior al contrato. La indemnizacin comprende slo el dao emergente: pero si el vicio era conocido del arrendador al tiempo del contrato o tal que debi preverlo o por su profesin conocerlo, "se incluir en la indemnizacin el lucro cesante" (art. 1933, inc. 2). d) No tiene el arrendatario derecho a indemnizacin de perjuicios: 1) si contrat a sabiendas del vicio y no se oblig el arrendador a sanearlo; 2) si el vicio era tal que no pudo ignorarlo sin grave negligencia de su parte; y 3) si renunci a la accin de saneamiento por el vicio , designndolo (art. 1934). Hay dos situaciones por el cual el arrendador no puede cumplir: a) se encuentra imposibilitados, debido a fuerza mayor o caso fortuito y por hecho o culpa del arrendado. Art 1925; b) porque simplemente no quiere cumplir, se debe indemnizar los perjuicios. Art 1926.

Obligacin de Mantener la Cosa en el Estado de Servir para el Fin a que ha sido Arrendada

Esta obligacin es de la naturaleza del contrato. Segn el art 1927 seala en consiste esta obligacin: La obligacin de mantener la cosa arrendada en buen estado consiste en hacer durante el arriendo todas las reparaciones necesarias, a excepcin de las locativas, las cuales corresponden generalmente al arrendatario. Pero ser obligado el arrendador aun a las reparaciones locativas, si los deterioros que las han hecho necesarias provinieron de fuerza mayor o caso fortuito, o de la mala calidad de la cosa arrendada. Las estipulaciones de los contratantes podrn modificar estas obligaciones. i. En cuanto a las Reparaciones necesarias: dice el art 1935 el arrendador es obligado a reembolsar al arrendatario en costo de las indemnizaciones indispensables, siempre que el arrendatario no las haya hecho neceara por su culpa. Ej: techo con gotera. Adems es necesario dar noticia al arrendador lo ms pronto posible. Con relacin a las mejores tiles, no son necesaria pero reportan beneficio al dueo de la cosa ej del techo que era de bajo material, si se ha hecho con voluntad del arrendador deber ser abonda al arrendatario y poda llevarse sus materiales siempre que no cause deterioro a la cosa. Reglas en 1935 y 1936. Lo imprtate es quedarse con el fundamento del ctto de arrendamiento, tiene un fin para ser usada la cosa.

Obligacin de librar al arrendatario de toda turbacin o embarazo de la cosa arrendada.

En primer trmino, el arrendador no debe turbar el goce de la cosa, art 1928 inc 1 seala que no se podr sin el consentimiento del arrendatario mudar la forma de la cosa arrendada o hacer en ella obra o trabajo que turben o embarace la cosa. Ej: arriendo el departamento y el arrendador hace obras. Si la reparacin no puede diferirse y es importante hacerla ahora, para ello se debe bajar proporcional el precio o renta, por la molestia. Incluso podr darse trmino si las 6

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reparaciones recaen en gran parte de la cosa. O que se modifique el objeto para el cual se arrendo; ej el techo de la casa y pondr un vidrio para hacer un observatorio por las noches, en este caso se modific el objeto para el cual fue arrendado se puede dar termino a este ctto. En segundo trmino dice relacin de proteger contra turbaciones de terceros, en este caso, la accin de terceros que pretenda derecho sobre la cosa arrendada se debe dirigir al arrendador y el arrendatario solo ser obligado comunicar la turbacin o molestia, y si omite dar noticia o dilata abonara los perjuicios que le siguen al arrendador. Art 1931.

2 De las obligaciones del arrendatario: pagar el precio o renta

Seala el artculo 1942 en su inciso 1: El arrendatario es obligado al pago del precio o renta. Esta constituye una obligacin esencial. De acuerdo con el artculo 1917, el precio puede consistir: en dinero, ya en frutos naturales de la cosa arrendada; y en este segundo caso puede ser una cantidad determinada o una cuota de los frutos de cada cosecha. En el caso de no cumplir se podr solicitar el termino del ctto, adems el arrendador goza de un derecho legal de retencin sobre las cosas del arrendatario, en virtud del art 1942. Estamos en presencia de una presuncin simplemente legal. Esta norma debe conciliarse con el art 598 del CPC por el cual podr solicitarse el auxilio de la fuerza pblica si el arrendatario trata de sacar los objetos. Por otra parte podr autorizarse el salvo conducto para evitar la mudanza, ley 18.166

usar las cosas segn el espritu del ctto:

Aqu estamos obligados a usar la cosa segn en los trminos del ctto, y si ello no es expreso se atiende al espritu de la cosa. Segn el art 1938 el arrendatario es obligado a usar la cosa segn los trminos del espritu del ctto, no podr usarlo para otros objetos. A falta de convencin el objeto es aquel a que la cosa es naturalmente destinada o que deba presumirse de la sustancia del ctto o costumbre del pas. Si el arrendatario contraviene podr el arrendador reclamar con la Indemnizacin de perjuicio o trmino al arriendo. Ej: departamento arrendado es de dudosa reputacin. Puede haber situaciones o posibilidades frente a no usar la cosa de acuerdo del objeto. En cuanto a la costumbre del pas: PG la costumbre es fuente de derecho en chile? Art 1938 a propsito del arrendamiento el uso a que deba darse a la cosa arrendada.

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Conservar la cosa:

El art 1939, seala que se debe emplear, en la conservacin de la cosa, el cuidado de un buen padre de familia, en concepto abstracto de medianamente diligente como un cuidado promedio. Si no se cumple con esta obligacin el arrendatario deber responder de los perjuicios causados y el arrendador podr poner fin al ctto de arrendamiento. En caso de deterioros grave y culpable. la regla general es que no proceda el subarrendamiento salvo pacto en contrario. El art 19.. Cuando se habla de la obligacin del arrendador de hacerse cargo de las reparaciones necesarias, es menester hablar de las locativas: son las que tienen por objeto reparar los deterioros ocasionados por el normal uso o goce de la cosa. El arrendador se hace cargo de las cosas bsicas para el uso, pero de las locativas el arrendatario. Art 1940.

Obligado a las reparaciones locativas:

inciso 2 las define: Se entienden por reparaciones locativas las que segn la costumbre del pas son de cargo de los arrendatarios, y en general las de aquellas especies de deterioro que ordinariamente se producen por culpa del arrendatario o de sus dependientes, como descalabros de paredes o cercas, albaales y acequias, rotura de cristales, etc. Pero excepcionalmente no procede cuando as se estipula por las partes (artculo 1927 inciso final) Cuando los daos provengan de caso fortuito o fuerza mayor o de la mala calidad de la cosa arrendada (artculo 1927 inciso 2)

restituir la cosa:

el art 1947 seala que el arrendatario est obligado a restituir la cosa a fin del arrendamiento en el estado que fue entregada, teniendo en consideracin el desgaste por el uso y goce de la cosa. Sino constare el estado en que le fue entregado se entiende haber entregado en un estado regular el servicio de la cosa. A menos que se pruebe lo contrario. En cuanto a los daos durante el goce de la cosa, hay que probar que no sobrevinieron por su culpa y a falta de prueba se har responsable. Es importante destacar el art 6 inc 2do de la ley 18.101 que seala que si el arrendatario abandona el inmueble sin restituir al arrendador, este podr solicitar al juez que se lo entregue sin forma de juicio con la sola certificacin del abandono del inmueble.

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d) Extincin del arrendamiento de las cosas: Las causales estn sealadas en el art 1950 del cc. 1 por la destruccin total de la cosa arrendada, por supuesto hay una extincin culpable. Si es total se pide la terminacin ms la y indemnizacin de perjuicio, y si es parcial se determina por el juez. 2 por la expiracin del tiempo de lo estipulado, es decir la expiracin del contrato de arrendamiento puede estar previamente determinada, o ser indeterminada: Expiracin determinada:

1 Cuando se ha estipulado un plazo fijo para que tenga fin (plazo expreso); 2 Cuando su terminacin est indicada por la naturaleza del servicio a que la cosa est destinada (plazo tcito: por ejemplo, se arriendan vehculos motorizados, para el traslado de los participantes a una reunin internacional, que se efectuar durante 15 das en cierta ciudad); 3 Cuando su terminacin est indicada por la costumbre del pas (por ejemplo, la costumbre establece que el arriendo de ciertas maquinarias agrcolas, se hace por el perodo de cosecha). En los tres casos anteriores, no ser necesario desahucio, para poner trmino al contrato. Este expira, con la llegada del plazo (artculo 1954 del Cdigo Civil): se trata sencillamente del cumplimiento del plazo extintivo (lo anterior, sin perjuicio de las excepciones mencionadas a propsito del arrendamiento de predios urbanos, contenidas en la Ley 18.101). Expiracin indeterminada:

Lo ser, cuando el contrato no tiene plazo estipulado por los contratantes, ni puede deducirse del servicio al que la cosa se destina, ni por la costumbre del pas. En este caso, el contrato puede terminar en cualquier momento, por desahucio del arrendador o del arrendatario (artculo 1951 del Cdigo Civil). Hemos sealado que el desahucio es un acto jurdico unilateral. Alessandri lo define como la noticia anticipada que una de las partes da a la otra de su deseo de poner trmino al contrato. Tambin es conocida como aquella orden de dar por termino al contrato de arrendamiento. Notificndolo anticipadamente necesario en los caso del art 1951 si no se fija un tiempo de restitucin, o la cual se destina la cosa. La notificacin se establecer en la medida que se realizaba los pagos. Es decir si me pagan semestral se deber avisar por un tiempo semestral de anticipacin. El desahuci empezar a correr en el mismo periodo. Ahora la ley 18101 en su art 3 seala que el plazo de desahucio ser de dos meses desde su notificacin, y se aumentar en un mes por cada ao completo que el arrendatario hubiera ocupado el inmueble. Dicho plazo ms el aumento no podr exceder, en total, de seis meses. Lo anterior responde a un fundamento a criterio de bien social. Es una regla especial. (Relacionar tema de tacita reconduccin) 3 por la extincin del derecho del arrendador. Si esta se produce por una causa ajena al arrendador hay que distinguir si estaba de buena o mala fe. Esta de buena fe cuando se present como propietario absoluto, no debe nada. Si estaba de mala fe debe indemnizar los perjuicios. Art 9

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1958 si la extincin del derecho opera con culpa del arrendador debe distinguirse si el sucesor o no debe respetar este arriendo. Todo aquello que sucede a ttulo gratuito debe respetar el ctto de arrendamiento; aquellos que suceden a ttulo oneroso debe respetarlo cuando el arrendamiento conste en escritura pblica y as mis. Antes de la inscripcin hipotecaria. En caso de que el tercero no deba respetar el arrendamiento deber indemnizarse los perjuicios causado del art 1961. 4 por sentencia del juez en los casos que la ley lo ha previsto esta ley 18101 simplifico de una manera el procedimiento en atencin a los predios urbanos. Tacita reconduccin: Dice el art 1956 Terminado el arrendamiento por desahucio, o de cualquier otro modo, no se entender en caso alguno que la aparente aquiescencia del arrendador a la retencin de la cosa por el arrendador, es una renovacin del contrato. Y si llega el dia de la restitucin y no se renueva el contrato el arrendador puede pedir la cosa cuando quiera. No obstante haberse cumplido el plazo expreso o tcito del contrato o haberse efectuado el desahucio, puede ocurrir que el contrato contine vigente por un cierto trmino, operando entonces una tcita reconduccin artculo 1956. Debe tratarse de un bien raz que permanece en poder del arrendatario; El arrendatario, con el beneplcito del arrendador, ha pagado la renta de cualquier espacio de tiempo subsiguiente a la terminacin, o ambas partes han manifestado por cualquier otro hecho igualmente inequvoco su intencin de perseverar en el contrato. Se entender renovado el contrato, pero por el siguiente plazo: Por tres meses, si se trata de predios urbanos; Por el tiempo necesario para utilizar las labores principiadas y coger los frutos pendientes en los predios rsticos (plazo tcito, por ende).

e) Arrendamiento de bienes races: rsticos y urbanos.

1 Arrendamiento de bienes urbanos: La Ley nmero 18.101, del ao 1982, fija normas especiales sobre arrendamiento de predios urbanos, esta ley se aplica en primer lugar y en subsidio las reglas del cc. En este caso el arrendatario toma el nombre de inquilino. Que es un predio urbano. Es aquel ubicado de dentro del radio urbano de una ciudad, art 1 de la ley. Por excepcin la ley no se aplica respecto a bienes races, aun cuando estn dentro del radio urbano, en los sgtes casos: Predios de cabida superior a una hectrea con aptitud agrcola, ganadera o forestal, o estn destinados a ese tipo de explotacin; 10

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Inmuebles fiscales; como plaza, puente, etc. Viviendas que se arrienden por temporadas no superiores a tres meses, por perodos continuos o discontinuos, siempre que lo sean amobladas y para fines de descanso o turismo; ej: arriendo departamentos diarios. Hoteles, residenciales y establecimientos similares, en las relaciones derivadas del hospedaje; Estacionamientos de automviles y vehculos; Inmuebles arrendados con promesa de compraventa, conforme al sistema establecido por la Ley nmero 19.281. Se trata de las viviendas respecto de las cuales se celebr un contrato de arrendamiento con promesa de compraventa, financiado a travs del sistema de cuentas de ahorro metdico, regulado por la citada ley (se trata del comnmente llamado leasing para la vivienda).

Importante es una regla, si el inmueble se ha destinado a la habitacin con plazo superior a un ao, se entiende incluida la facultad de subarrendar salvo pacto en contrario. Si bien hay una modificacin que por este tipo de regla se maneje los conceptos.

2 Arrendamiento de predios rsticos: Est regulada por el DL 993 del Min de Agricultura. La ley 16640 en su art 1 letra a define predio rstico: todo inmueble susceptible de uso agrcola, ganadero o forestal, est comprendido en zonas rurales o urbanas. En este caso el arrendatario se denomina conono. Este Decreto se aplica al arrendamiento de predios rsticos y cualquier convencin que tenga por objeto explotacin por terceros. No se aplica a inmuebles fiscales y tampoco a predios rsticos en radio urbano cuya cabida sea inferior a una hectrea. El contrato de arrendamiento caiga sobre la totalidad o parte de un predio rstico, slo podr pactarse por escritura pblica o privada, siendo necesario en este ltimo caso, la presencia de dos testigos mayores de dieciocho aos, quienes individualizados, lo suscribirn en dicho carcter. Adems existe un regla especial la cual es que el conono no puede, sin autorizacin por escrito y previo por el arrendador, subarrendar o ceder la tenencia total o parcial de los terrenos, como tampoco incluir mejoras. Art 7. DL 993 B. ARRENDAMIENTO DE OBRA: CONFECCION DE OBRA MATERIAL:

Es aquel por el cual una parte se obliga a ejecutar una obra material y la otra a pagar un precio determinado. el que confecciona se llama artfice, adems las normas especiales del 1996 se le aplica las normas generales del arrendamiento. Este contrato tiene como caractersticas ser instuito personae. Este tipo arrendamiento se perfecciona por la aprobacin que ordeno la obra. Un tema especial de este ctto es que puede tratarse ya de una cv o ya de arriendo. 11

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Es cv si el artfice provee la materia con la cual se produce la obra. En cambio si los materiales los provee el que lo encarga es arrendamiento. Ej: escultura de hielo. Yo solo encargo la confeccin y pongo los materiales.

El art 1996 se refiere adems a temas de los riesgos aquellos que son cargo del acreedor, salvo que este en mora de declarar si aprueba o no. Obligaciones del que encargo la obra: 1 pagar el precio pactado, en caso contrario no pactado se presumir en l que ordinariamente se paga por la misma especie de la obra, ej: si existe una tarifa fija o trabajo anteriormente realizado, o precio determinado por los peritos; 2 declarar si aprueba o rechaza la obra.

Este ctto se extingue por dos causas: 1 la manifestacin unilateral por quien encarga la obra, debiendo al artfice todos los costos por lo que vale el trabajo hecho y haber ganado por la obra. 2 por la muerte del artfice: ej contrate a juan y le encargue una escultura un busto de cobre y solo a l, y si este muere no hay nadie ms obligado a cumplirlo porque es instuito personae.

Respecto a la construccin de un edificio, segn el inc del art 2003, . Se sujetara a las reglas sgtes: n1 el empresario no puede pedir aumento de precio a pretexto de encarecer los costos o modificaciones del plan primitivo. n2 si por circunstancias desconocidas causan costos imprevistos, el empresario puede hacerse autorizar para ello al dueo y si se rehus ser por el juez. Esta regla es la llamada teora de la imprevisin, es decir que se fuera a modificar un ctto por los imprevistos de los cttes. A tal punto que ni siquiera la voluntad del dueo pueda concurrir o modificarse un ctto. n3 si perece el edificio o amenaza ruina dentro delos cinco aos de la entrega por vicio del suelo, que el empresario debi conocer o vicio de los materiales responde el empresario, a menos que los materiales hayan suministrado por el dueo siempre que el empresario por su oficio no haya reconocido. Inc final del art 2000. N4 el recibo que otorga el dueo de concluida la obra no exime al empresario por los vicios ruina del edificio. N5 si los artificies u obreros contratan solo con el dueo por sus pagas se miran como contratistas independiente y tienen accin contra el dueo; pero si tienen contratacin con el empresario podrn concurrir con el empresario y no con el dueo. Y al dueo cuando sea en subsidio y hasta en concurrencia de lo que se deba. Regla regulados por leyes particulares y de gran aplicacin a edificacin de bienes inmuebles. 12

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C.

ARRENDAMIENTO DE SERVICIOS: SERVICIOS INMATERIALES:

Es aquel por el que una parte se obliga a prestar un servicio inmaterial y la otra pagar por el un precio determinado. Este es un ctto que recae sobre servicios en que predomina la inteligencia por sobre el esfuerzo fsico, arrendar la mente de otro. si este tiene por objeto una larga serie de actos, segn el art 2007 como los escritores asalariados para la prensa, secretario de personas privadas, preceptores, ayas, histriones (actor era el nombre que se le daba a greco romano, actor teatral disfrazado) y cantores; se sujetan a la regla del art 2008 a 2012. (El precio por cantar sealar la relacin con el ctto de trabajo). En cambio si se trata de una obra aislada, no serie de acto, se aplicaran las normas de confeccin de obra material, ej: ir a redactar un ctto, se aplicaran las normas de obras material. En relacin con los servicios de obras profesionales se aplican las reglas del mandato y arrendamiento de servicio inmaterial.

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