ESTUDIO DE NORMATIVAS

REGLAMENTO GENERAL DE CONSTRUCCIONES

SECCION 3 SOBRE LA LINEA DE EDIFICACION Lnea de edificacin en las esquinas Fjase como lnea de edificacin en las esquinas de calles y pasajes, las ochavas correspondientes que sern perpendiculares a la bisectriz del ngulo que forman las Lneas Municipales. Es de utilidad pblica la formacin y ensanche de las ochavas, por lo tanto, se exigir su ejecucin de acuerdo con las medidas reglamentarias a medida que se solicite permiso para construccin de nuevos edificios, cercos o modificaciones internas o externas a las ya existentes.

Dimensiones de las ochavas Las dimensiones de las ochavas dependen del ngulo que formen las Lneas Municipales y se determinarn de acuerdo con lo establecido en el cuadro siguiente:

Hasta 30 2,50 m. Como mnimo De 30 a 35 3,00 m. Como mnimo De 35 a 40 3,50 m. Como mnimo De 40 a 120 4,00 m. Como mnimo Mayor de 120 0,00 m. Como mnimo

Ochavas curvas En los casos en que sean ochavas curvas, la parte ms saliente de la curva ser tangente en su punto medio a la Lnea de ochava correspondiente.

Columnas en ochavas En ningn caso se permitir la construccin de columnas en el espacio delimitado por las Lneas Municipales concurrentes y la Lnea de Ochava.

SOBRE EL NIVEL

Plano de comparacin de los niveles Los niveles sern referidos a la cota MOP (cero del maregrafo del Riachuelo).

Certificacin de nivel Cuando la propiedad se halle con frente a una calle pavimentada o exista proyecto de pavimento, la Municipalidad extender certificacin donde conste la cota de nivel que corresponde al cordn de la vereda.

Niveles inferiores a los oficiales El nivel del terreno de patios y de locales con instalaciones de salubridad puede ser inferior al oficial, siempre que se asegure la evacuacin de aguas pluviales y/o lquidos cloacales mediante sistemas de bombeos adecuados.

DE LAS CERCAS Y VEREDAS Generalidades sobre cercos y veredas

Obligacin de construir y conservar cercas y veredas Todo propietario de un predio baldo o edificado con frente a la va pblica, en el cual la Municipalidad pueda dar lnea y nivel definitivos o provisorios, est obligado a construir y conservar en su frente la cerca, si no hubiera fachada sobre la Lnea Municipal y la vereda de acuerdo con este Reglamento. La cerca sirve para separar la propiedad privada de la pblica.

Veredas en general

Pendiente de las veredas La pendiente longitudinal de las veredas ser determinada por el cordn de la calzada. La pendiente transversal ser de 2,5% desde la Lnea Municipal hacia el cordn de la calzada. Cuando hubiere diferencia de nivel entre dos veredas, la transicin entre ambas se har por medio de un plano inclinado con una pendiente mxima de 12% y en ningn caso por medio de escalones. La transicin se har sobre

el terreno que no est a nivel definitivo y por cuenta del propietario de la finca correspondiente.

Material de las veredas a) En las calles pavimentadas: el solado de las veredas podr ejecutarse con: - Losetas de hormign: sern del color del cemento portland normal y sus dimensiones sern 0,40 m. 0,60 m. 0,04 m. La textura del plano superior deber reunir condiciones antideslizantes. - Mosaicos calcreos: de 0,20 m. 0,20 m., de seis listones o vainillas, las que se colocarn perpendicularmente a la Lnea Municipal. b) En las calles no pavimentadas: se podr utilizar el ladrillo comn para la ejecucin de las veredas como solado transitorio hasta tanto se ejecute el pavimento de la cuadra.

Vereda frente a entrada de vehculos En las entradas para vehculos se construirn dos fajas de hormign armado de 0,40 m. de ancho como mnimo cada una, dejndose entre ambas un espacio que se cubrir en igual forma que el resto de la vereda. El cordn del pavimento tendr en el ancho requerido, coincidente con la entrada, una elevacin de 0,05 m. sobre el pavimento de la calle. La rampa de acceso no tendr mas desarrollo que 1,60 m. hacia el interior del cordn y se identificar con el resto de la vereda mediante rampas laterales. (ver Fig. 3.2.1).

Veredas que incluyen rampas para minusvlidos Cuando en parcelas de esquina corresponda ubicar rampas para minusvlidos, se dar estricto cumplimiento a la reglamentacin que al respecto tiene la Municipalidad mediante la Ordenanza 1436/87, la que mantiene su vigencia.

Ancho de la vereda a) En calles pavimentadas: el ancho de la vereda es el comprendido entre la Lnea Municipal y la calzada, incluyendo en esta medida el cordn del pavimento de la calzada. El ancho del solado no incluye el del cordn de la calzada. Cuando el ancho de la vereda est comprendido entre: 1. 4,50 m. a 6 m., el solado ser de 3 m. tomados a partir de la Lnea Municipal. Se dejar una franja paralela y contigua al lado interno del cordn de 0,60 m. de ancho recubierta con el mismo material de la vereda. 2. 3,50 m. a 4,50 m., el solado ser de 2 m. tomados a partir de la Lnea Municipal y la franja paralela al cordn de 0,60 m. 3. Menor de 3,50 m., el solado ser de 1,20 m. y el resto ser destinado a espacios verdes, debiendo estar sus bordes al ras de la vereda. b) En calles no pavimentadas: el ancho del solado ser de 2 m. tomados a partir de la Lnea Municipal.

Canteros El sector comprendido entre el borde de la vereda y la franja paralela al cordn, ser destinado a espacios verdes. El mismo tendr un borde ejecutado con ladrillos comunes de 10 cm. de alto y 15 cm. de ancho como mximo, dejndose pasos frente a los accesos peatonales y vehiculares de las viviendas. En parcelas ubicadas en esquinas, la ochava ser libre de cantero. (ver Fig. 3.2.2)

3.2.2.8. Rebaje de cordones Queda absolutamente prohibido el rebaje en los cordones en todos los pavimentos del municipio, con la sola excepcin de estos casos: 1. Cuando la entrada de vehculos as lo requiera 2. Cuando en las parcelas de esquina corresponda ubicar rampas para minusvlidos En ambos casos, debern ser autorizados y ejecutados por la Municipalidad, y a costa del interesado.

3.2.2.10. Del arbolado y los espacios verdes Texto original: Mantiene su vigencia la Reglamentacin establecida por la Ordenanza 1322/86. (NOTA: esta Ordenanza fue derogada y reemplazada por la Ordenanza N 3394/97)

3.3. DE LAS FACHADAS

3.3.1. Fachadas y medianeras

3.3.1.1. Arquitectura de las fachadas y medianeras En caso en que se vean desde la va pblica las fachadas laterales de un edificio, debern ser tratadas en la misma forma y con los mismos materiales que la fachada principal. Cuando las medianeras de un edificio sobrepasen la altura de las construcciones vecinas, debern ser tratadas arquitectnicamente. Se permitir que la fachada de un edificio se construya detrs de la Lnea Municipal o de retiro obligatorio. Las partes de las paredes divisorias existentes de los edificios vecinos que queden visibles por este criterio, se considerarn como pertenecientes a la fachada retirada y debern tratarse arquitectnicamente hasta la altura de la misma.

3.3.1.2. Aprobacin de las fachadas Para la aprobacin de las modificaciones en las fachadas existentes o proyectadas, ser indispensable un plano total la misma, salvo cuando solo se trate de cambios en el color o material de algn sector.

3.3.1.3. Tanques, chimeneas, conductos y otras construcciones auxiliares Los tanques, chimeneas, conductos y dems construcciones auxiliares que estando sobre el edificio o aislados sean visibles desde la va pblica, se considerarn como pertenecientes al conjunto arquitectnico, por lo que debern tratarse en armona con la fachada principal.

3.3.2. LIMITACION DE LAS SALIENTES EN LAS FACHADAS

3.3.2.1. Salientes de las fachadas En la fachada principal solo se permite sobresalir de la Lnea Municipal: a) En los primeros 3 m. de altura en piso bajo: 1. Umbrales y antepechos en no mas de 0,02 m. 2. Mnsulas de balcones o voladizos y otros elementos a una altura superior a 2,30 m. y dentro de una lnea que una este punto con el extremo de la saliente mxima permitida para los balcones a la altura de 3 m. No se pueden sobresalir a la Lnea Municipal hojas de puertas, hojas de ventanas, cortinas, celosas, barandas o rejas. b) Arriba de los 3 m. de altura. Molduras ornamentales y detalles arquitectnicos en forma de pantallas horizontales o verticales que sin constituir cuerpos cerrados, tengan una saliente mxima de 0,30m.(ver figura 3.3.1).

3.3.3. AGREGADOS EN LA FACHADA PRINCIPAL

3.3.3.1. Agregados en las fachadas y muros visibles desde la va pblica Los artefactos, acondicionadores de aire o climatizadores de ambientes, se puede colocar en las fachadas de los edificios nuevos o existentes, siempre que su instalacin no malogre la composicin arquitectnica de la misma y que el punto mas bajo del equipos se encuentre como mnimo a 2,20 m. del nivel de vereda. Cuando en la fachada se prevea un lugar para el emplazamiento de los aparatos, estos no se podrn ubicar en otra parte. La Direccin puede exigir en los edificios que forman esquinas, la reserva de un espacio en el muro de fachada para la colocacin de las chapas de nomenclatura.

3.3.4. ALEROS, TOLDOS Y MARQUECINAS 3.3.4.1. Perfil de los toldos y marquesinas en la fachada principal

En la fachada principal de los edificios se pueden colocar marquesinas y toldos fijos o rebatibles hacia la Lnea Municipal. Tendrn una altura mnima de 2,50 m. sobre el nivel de la vereda en la parte ms baja de los mismos. La saliente mxima desde la Lnea Municipal ser de 3,00 metros no debiendo poseer soportes verticales en ningn caso. En veredas angostas deben mantener sus bordes exteriores a una distancia no menos de 0,60m. de la vertical del filo del cordn.

3.3.6. *PERGOLAS En la fachada principal de los edificios se pueden colocar prgolas para el guiado de plantas de cualquier especie. Tendrn una altura mnima de 2,80 m. sobre el nivel de la vereda en la parte ms baja de las mismas. Podrn tener soportes verticales en una nica fila ubicada a una distancia de entre 0,60 m. a 0,80 m. del cordn de la calzada y distanciados entre s a no menos de 3 m. Las plantas se guiarn por los soportes verticales y slo por ellos, no permitindose la formacin de pantallas. El propietario ser responsable de su conservacin y poda de modo de no afectar rboles, postes, cajas, caos o lneas de cables de servicios pblicos existentes o los que se instalaren en el futuro.

3.4. DE LOS LOCALES Y LOS PATIOS 3.4.2. Altura mnima de Locales y distancia mnima entre solados

3.4.2.1. Generalidades sobre altura mnima de locales y distancia mnima entre solados: La altura libre mnima de un local, es la distancia comprendida entre el solado y el cielorraso terminado. En caso de existir vigas aparentes, el fondo del cielorraso ocupar una superficie no menor que Los del rea del local y las vigas dejarn una altura libre no menor que 2,60 m.. La distancia mnima entre solados comprende la altura libre de un local ms el espesor del entrepiso superior.

3.4.2.2. Alturas mnimas de locales y distancias mnimas entre solados La altura mnima de cada local vara de acuerdo a su clase y uso. La altura libre y la distancia entre solados mnimas, son las siguientes:

Locales de primera clase: dormitorio, comedor, sala para juegos infantiles, sala de estar (living-room), biblioteca, estudio, consultorio, escritorio, oficina. En los locales de Primera Clase, la altura libre mnima podr reducirse a 2,40 m. si contaren con ventilacin cruzada.

3.4.3. NORMAS DE HABITABILIDAD QUE DEBEN REUNIR LAS VIVIENDAS

3.4.3.2. Iluminacin y ventilacin natural de locales El dintel de los vanos para iluminacin y ventilacin se colocar a no menos de 2 m. del solado del local.

a) Iluminacin y ventilacin de locales de 1 Clase Todos los locales de 1 clase recibirn el aire y luz del espacio urbano. No permitirn la ventilacin por diferencia de niveles en los locales de 1 clase. Iluminacin: el rea mnima de los vanos ser: i = 0,10 A Dnde: i = rea mnima del total de los vanos de iluminacin A = rea libre de la planta local Cuando el largo a de la planta de un local rectangular sea mayor que 2 veces el ancho b y adems el vano se ubique en el lado menor o prximo a ste y dentro del tercio lateral del lado mayor, se aplicar la frmula: i = 0,20 A Ventilacin: el rea mnima K de los vanos de ventilacin ser:

K= i/3

b) Iluminacin y ventilacin de locales de 2 Clase y escaleras principales Un local de 2 clase y una escalera principal podr recibir luz del da y ventilacin por vano o claraboya que de a patio. El rea mnima de los vanos de iluminacin y ventilacin de los locales de 2 clase y de una escalera principal se proyectar con las mismas exigencias que para los locales de 1 clase, con las limitaciones que siguen: 1. Cocinas y lavaderos: iluminacin i = 0,50 m Ventilacin K = 0,60 i Las cocinas cumplirn adems con lo establecido en Ventilacin de cocinas por conductos

2. Baos, retretes y originales: un bao, retrete u orinal no requiere, en general, recibir luz del da por patio. La ventilacin ser: Ventilacin de bao: K = 0,40 m Ventilacin de retretes u orinales: K = 0,25 m

Un bao, retrete u orinal ubicado en planta baja, stanos o semistanos, no podr ventilar a la va pblica, sino mediante patio. Cuando los baos, retretes y orinales se ventilen desde el techo o azotea mediante claraboya, sta tendr una abertura mnima de 0,50 m y el rea de ventilacin no menor que 0,20 m, por ventanillas regulables ubicadas en sus planos verticales.

CONDICIONES DE USOS DEL SUELO URBANO EN EL AREA SUBURBANA CONSOLIDADA

TEJIDO URBANO Se determina como valores de ocupacin los siguientes: F.O.S. (Factor de Ocupacin del Suelo) valor que debe multiplicarse por la superficie del terreno para obtener el mximo de ocupacin en proyeccin de la masa edificada en el predio, para los usos permitidos. Este factor tiene carcter de mximo, y la envolvente del permetro final de todo el edificio no podr excederlo. El resto del predio deber tener tratamiento paisajstico o adecuadamente jardinizado. Slo se computaran como parte del F.O.S. las rampas de acceso vehicular, escaleras abiertas y balcones cuyo valor exceda 1/4 la superficie que por clculo deba quedar libre. F.O.T. (Factor de Ocupacin Total) es el nmero resultante de dividir la superficie total construida en la parcela por la superficie del terreno, determina el mximo de superficie total edificable. No se computaran a este efecto las superficies cubiertas o semicubiertas destinadas a estacionamiento o garaje de vehculos, plantas libres y terrazas cubiertas de uso colectivo. Para el rea Suburbana que aqu se reglamenta los factores a aplicar son: FOS = 0, 7 FOT = el que resulte de aplicar FOS y altura permitida.

Retiro de Fondo: el retiro de fondo ser como mnimo de 5,00 m., o el 50 % de la altura del ltimo cuerpo, el que resulte mayor. En caso de terrenos irregulares se

tomar como referencia al mayor de ellos. En terrenos de esquina el retiro de fondo deber ser tal que permita inscribir un arco de crculo cuyo radio mnimo sea de 5,00 m. tomando como centro el ngulo opuesto a la ochava. El espacio determinado por el fondo de parcela podr ser ocupada hasta un 25 %, dentro del F.O.S. establecido, de una sola planta, sin azotea accesible ni cubierta reflectante que produzca molestias a los habitantes de predios vecinos. Para estos casos los usos admisibles sern viviendas de servicios o accesorias quinchos, prgolas, equipamiento recreativos en general, comercial y oficinas segn distrito.

Alturas Limites: estar determinada por el ancho de la calle de frente a cada parcela; En calle de 15 mts. o menor: se podr edificar hasta un mximo de 2 niveles. En calle de 20 mts.: se podr edificar hasta un mximo de 3 niveles. En avenida de 30 mts. o mas, o frente a plaza o espacio verde: se podr edificar hasta un mximo de 4 niveles.