Raport Specjalny Inwestowanie w nieruchomoci w praktyce

autorzy: Milena i Piotr Nowak Aktywni inwestorzy w nieruchomoci na wynajem

Wszelkie prawa zastrzeone 2013

Dlaczego Twoja emerytura to tykajca bomba zegarowa i co moesz z tym zrobi?

Emerytura w UK za dawnych dobrych czasw bya czym bardzo przyjemnym. Czekao si na spokj i odpoczynek po 40 lub 50 latach cikiej pracy. Rachunek by prosty: spdzasz wiksz cz ycia pracujc, odkadasz i inwestujesz w rne instumenty finansowe w bezpiecznym przewiadczeniu, e kiedy nadejd twoje 60 lub 65 urodziny (w Polsce 67!) to bdziesz mie dorobek caego ycia pracujacy na ciebie i dajcy pokan sum kadego miesica. Czue si dobrze i bezpiecznie wiedzc, e twoja przyszo to skpane w socu dni i partyjki gry w golfa. Nic bardziej mylnego. yjemy w wiecie gdzie emerytura to luksus na ktry, coraz mniejsza liczba osb moe sobie pozwoli. Dla milionw ludzi emerytura to okres ktry, staraj si odcign jak najbardziej to moliwe w czasie. To byy ze informacje. Dobre to takie, e jeli planujesz swoj emerytur ju teraz, to nie jest jeszcze za pono aby omin to przeznaczenie o ktrym mowa bya na pocztku. Jak? Czytaj dalej.

Czego NIE naley robi jeli chcesz mie dobr emerytur.

Zacznijmy od spojrzenia na to czego nie naley robi w planowaniu emerytury oraz zbadajmy dlaczego tradycyjne formy inwestowania na emerytur nie dziaaj. Nie bdziemy pisa o Polskiej formie emerytury, gdy taka praktycznie nie istnieje. Skupimy si na emeryturze w UK. Bez wzgldu czy planujesz zamieszka na wyspach na stae czy planujesz powrt do kraju ten temat dotyczy take i ciebie. W UK przez dekady emerytury pracownicze (pension plans) byy uwaane za najprostsz, najbezpieczniejsz i najpewniejsz drog do dobrej emerytury. Dzisiaj, natomiast, miliony ludzi staje twarz w twarz z trzew rzeczywistoci. Emerytury pracownicze nie dziaaj. Caa generacja stoi przed faktem, e przegrali gr w ycie podajc za radami osb namawiajcych do inwestycji w fundusze emerytalne (stock-market based pension funds). Obiecano im, e jeli ulokuj oszczednoci swojego ycia w akcje to si im to opaci na
Wszelkie prawa zastrzeone 2013 Emeryturaznieruchomosci.pl

dusza met. Ale tak si nie stao i miiliony ludzi stoi przed niepewn przyszoci. Posiadacze funduszy emerytalnych zostali zaskoczeni burza zych wiadomoci.Po pierwsze, zostali dotknici kryzysem gospodarczym na caym wiecie. Wikszo funduszy emerytalnych jest poczona z gied. Akcje-mierzone przez np. FTSE 100-straciy na swojej wartoci 15% przez ostatnie dziesi lat. W rezultacie firma konsultacyjna Aon oznajmia, e wier wartoci wszystkich funduszy emerytalnych bezporednio poczonych z gied znikno bez ladu od pocztku kryzysu gospodarczego w 2007 roku. Niektrzy, uwaaj, e jest nawet gorzej. Jak podaje firma rachunkowa PriceWaterhouseCoopers, osoby ktre, wpacay na emerytury prywatne traciy 3% rocznie przez ostatnie dziesi lat. To oznacza, e jeli kto wpaci np. 24,000 przez ostatni dekad i fundusz zainwestowa na giedzie to jego warto wynosi teraz tylko 21,000. Po drugie. Stopy annuitetowe-ktre determinuj jak wysok bdziesz mie miesieczn emerytur wykupion funduszem emerytalnym zmalay o poowe przez ostatnie 20 lat. W roku 1989 fundusz emerytalny o wartoci 50,000 dostarczaby, osobie w wieku 65 lat emerytur w wysokoci ok. 150 tygodniowo. Dzi byoby to poniej 65 tygodniowo. To mniej ni poowa potrzebna do przetrwania w wiecie gdzie wszystko jest dwa razy drosze. Po trzecie i najbardziej szokujce jest to, e osoby oszczdzajce na swoje emerytury zostay okradzione przez firmy sprzedajce im te emerytury. Program Panorama telewizji BBC w padzierniku 2010r. udowodni, e firmy pobieraj ok. 80% w prowizjach i opatach z pienidzy wpacanych przez niewiadomych klientw. Panorama odkrya, e wpacajc 120,000 na plan emerytalny w banku HSBC przez 40 lat, 99,900 bdzie wymazane przez opaty i prowizje. I to nie by odizolowany przypadek. Indywidualny Plan Emerytalny banku Co-op, uplasowa si na drugim miejscu najdroszych planw pobierajc prawie 96,000 w prowizjach i opatach z kwoty 120,000 uzbieranej przez 40 lat. Zbierzmy te trzy fakty razem i wyjdzie nam katastrofa dla kadego kto wpaca swoje oszczdnoci na plan emerytalny. Oto przykad dewastujcych oblicze: W 1989 roku, 45-letnia osoba oszczdzajca 200 miesicznie przez 20 lat do momentu uzyskania wieku emerytalnego w UK- 65 lat posiadaa oszczdnoci emerytalne w wysokoci 206,967. Suma ta produkowaaby emerytur w wysokoci 32,443 rocznie, bazujc na stopach annuitetowych z tamtych lat. Dzisiaj natomiast ta sama osoba miaaby tylko 101,144 oszczdnoci na swoim planie emerytalnym co oznaczaoby dochody 7,140 rocznie i 600 miesicznie przy dzisiejszych stopach annuitetowych.

Wszelkie prawa zastrzeone 2013

Emeryturaznieruchomosci.pl

Dlaczego gieda to gra dla naiwnych?

Tradycyjna stara prawda powie nam, e akcje s najbardziej niezawodnym instrumentem inwestycyjnym na dlugi okres. Kup, trzymaj-zawsze nam powtarzali. Rynek wkocu si podniesie. Brokerzy giedowi cay czas cytuj histryczne wyniki giedowa jako silny argument. Ale w krutkim i rednim okresie w ktrych to wikszo ludzi buduj swoj emeryture to nie zawsze si sprawdza. Brokerzy zastawiaj si tym argumentem, e przy dlugim okresie-akcje na giedzie zawsze przewyszy zyskami lokaty oraz jakiekolwiek inne formy inwestowania. Przypominaj nam o historycznych danych rynkowych ktre to dowodz ich racji. Najczciej przytaczny jest okres od roku 1905 i 1926 do dnia dzisiejszego. I tak to prawda jeli zainwestowae na giedzie w tamtych latach to teraz bez wtpienia byby bogatym czowiekiem. To niepodwaalna prawda, ale nie do koca. Czego nam tutaj brakuje. Wikszo z tych analiz dotyczy tylko giedy amerykaskiej. W tym samym czasie wskaniki giedowe w innych krajach nie tylko drastycznie spady, ale znikny zupenie. Postaraj si powiedzie inwestorom w Argetynie lub w Niemczech w 1930 roku, e rynek pjdzie w gre. Odstawmy te argumenty na bok na moment. Co jeli to prawda. Nikt przecie nie mo zaprzeczy temu, e gospodarki na caym wiecie przechodz wzloty i upadki. Zwolennicy inwestowania na giedzie uzasadniaj to mwic, e pozosta naraz obranym kursie a wszystko bedzi w porzdku. Ale co jeli pojawia si olbrzymi kryzys gospodarczy i nie moesz pozosta na obranym przez siebie kursie? Co jeli trzymanie akcji okazuje si kiepsk strategi dokadnie w tym momencie kiedy twoje inwestycje musz przynosi tobie zysk aby zbudowa bezpieczn emerytur? Co jeli masz 50 lat i cae oszczdnoci ulokowane w akcjach ktre, spadaj w d szybciej ni skoczek spadochronowy? Co jeli-tak jak to miao miejsce w ostatnim kryzysie-okae si stracie 25-40% warto swojej emerytury w dokadnie tym smamym momncie kiedy to twoje pienidze powinny pracowa na ciebie? Delikatnie mwic, masz przekichane. Spjrz na wykres poniej ktry przedstawia wykresy giedowe USA Dow Jones, London Stock Exchange oraz Warszawski WIG z ostatnich 15-20 lat. Co jeli twoje przejcie na emerytur zbiego si razem z duymi spadkami?

Wszelkie prawa zastrzeone 2013

Emeryturaznieruchomosci.pl

London Stock Exchange

Wszelkie prawa zastrzeone 2013

Emeryturaznieruchomosci.pl

Przykady mona mnoy. Jeli zacze oszczdza na emerytu i trzymae si strategi kup i trzymaj pod koniec roku 1972 i umiecie swoje cae oszczdnoci na giedzie to pozostao ci si jedynie przyglda jak gieda amerykaska przeywa kryzys i traci 40% warto. Przez nastpne trzy lata moge nazwa siebie szczciarzem jeli twoje oszczdnoci przynosiy 5% zwrotu rocznie. Jeli w tym samym czasie przyszed czas na twoj emerytur to znalazby si w bardzo trudnej sytuacji. Zwrot z inwestycji nie przynosiby wicej ni rodki na przetrwanie a przecie twoja emerytura ma by uwieczeniem ycia. Spora grupa ludzi uwaa, e dzi znajdujemy si w podobnej sytuacji lub nawet gorszej. Kryzys roku 2008-2009 zmy prawie poow wartoci gwnych spek giedowych. Nikt nie myli, e indeksy szybko powrc do swej wietnoci z roku 2000. Czy sta ci na to aby stawia swoj emerytur na cienkim lodzie i czeka a sprawy powrc do normalnego poszdku? Oczywicie, e nie. Innym problemem z inwestowaniem w akcje jest e nic nie chroni najwikszego wroga twoich pienidzy przy dlugofalowym rozrachunku-inflacj i deflacj. Inflacja jest to podnoszcy si poziom cen w taki sposb, e zjada si nabywcz twojego zgromadzonego kapitau przeznaczonego na wykup emerytury. Deflacja z drugiej strony dziaa w przeciwny sposb. Najczciej dziaa w tym samym czasie kiedy na rynku panuje recesja lub inne rwnie due zaburzenia ekonomii np. stagnacja na ryku Japoskim w roku 1990 i produkuje obrzerny spadek cen oraz warto aktyww. Poniewa akcje spek s bardzo blisko poczone z oglnym ekonomicznym zdrowiem danego kraju to ich notowania s sabe w czasach wyszej inflacji i deflacji Wic nasuwa si pytanie. Jak wikszo duych inwestorw broni si przed takimi siami rynku? Poprzez inwestowanie w namacalne aktywa-gwnie nieruchomoci. Oczywicie zawsze znajdzie si przeciwny argument jeli chodzi o inwestowanie w akcje. Takie argumenty w chwili obecnej najczciej dochodz od osb ktre staraj si nam sprzeda inwestycje w wiatowych ekonomiach, zwanych ekonomiamii BRIC jak Brazylia, Rosja, Indie oraz Chiny .
Wszelkie prawa zastrzeone 2013 Emeryturaznieruchomosci.pl

W ostatnich latach wschodzce rynki tych wanie pastw przewyszyy wydajnoci i notowaniami kraje rozwinite. Notowania giedowe w tych krajach praktycznie si podwoiy w ostatnich latach. Ale oczywicie to hossa wkocu si skoczy. Mdrzy inwestorzy przestrzegaj przed inwestycjami na rynkach ktre ju s u swojego szczytu oraz o duym potencjale chwiejnoci. Brian Dennehy, doradca w firmie Dennehy Weller, powiedzia: Wschodzce rynki bd nadal s bardziej niestabilne ni rynki w krajach rozwinitych. Bez wtpienia nastpi korekta rynku, ale nie wiemy kiedy i jak gboko bdzie siga. Prawdopodobnie mona straci z atwocia 50% swoich inwestycji w cigu roku. Nie brzmi to jak pomys na inwestowanie dugofalowe. Sytuacja ta bya dobrze podsumowana przez pani Dr Ros Altmann'a, jednego z najlepszych ekspertw w dziedzinie emerytur w Wielkiej Brytanii, autora raportu Planning for Retirement (Planowania na emerytur) w wywiadzie udzielonym gazecie Daily Mail. Tak powiedziaa: Stare przewiadczenie, e zawsze mona liczy na podnoszce si notowania giedowe przy dugofalowym inwestowaniu pozostawiy miliony ludzi przed faktem klepania biedy w podeszym wieku. Wielu inwestorw yo w przewiadczeniu, e oczywicie inwestowanie w akcje na krtki okres moe przynie mieszane rezultaty ale na duszy okres przynios due lepsze wyniki ni obligacje pastwowe. Wraz z zawaleniem si rynku, warto planw emerytalnych drastycznie spada dewastujc wikszo funduszy emerytalnych. Patrzc od strony demograficznej taka kolej rzeczy nie moga si sta w gorszym momencie. Baby boomers wanie przechodz na emerytur osigajc wiek emerytalny wnie teraz. Jak nieruchomosci na wynajem wygrywaj z konkurencj? Kiedy to kryzys bankowy wcign wiat w kryzys, wiele ludzi mwio e sektor nieruchomoci oberwie najmocniej oraz, e rynek nieruchomosci na wynajem zostanie wymazany zupenie prawdopodobnie na zawsze. Ich logika bya prosta: ludzie byli pozaduani po uszy, pozastawiali swoje domy, to by koniec. Nic bardziej mylnego. Na rynku Brytyjskim z 1.3 miliona nieruchomo przeznaczonych na wynajem mniej ni 1% tych nieruchomoci zostao przejtych przez banki Teraz kiedy cay wiat stara si otrzsnc z globalnego kryzysu, ci sami analitycy rekomenduj aby wszyscy zaczli inwestowa w akcje, zoto oraz obligacje pastwowe. Rekomenduj wszystko tylko nie zakup nieruchomoci pod wynajem. I znw jak wczeniej, geboko si myl. Dlaczego nieruchomoci na wynajem to taka dobra inwestycja? Zapotrzebowanie nie nieruchomoci do wynajcia wzrasta. Rynek nieruchomoci jest generalnie w stagnacji. Banki zmieniy polityke przyznawania kredytw hipotecznych i zaostrzyy wymogi dla kredytobiorcw. Program Rodzina na swoim dobieg koca. Osobom stojcym przed zakupem swojej pierwszej nieruchomoci, swojego domu jest niezmiernie trudno otrzyma kredyt hipoteczny ale gdzie przecie musz mieszka. W rezultacie popyt na mieszkania do wynajcia ronie. Portal Forsal.pl w 2012 roku
Wszelkie prawa zastrzeone 2013 Emeryturaznieruchomosci.pl

napisa: W najwikszych miastach, takich jak Warszawa, Pozna, Krakw, Gdask, Gdynia i Wrocaw, trzeba dzi zapaci rednio o 3,9 proc. wicej ni rok temu wynika z wylicze portalu Szybko.pl monitorujcego rynek najmu. Najbardziej wzrosy koszty wynajmu w Gdasku (6,2 proc) i Poznaniu (5,7 proc). Najmniej za we Wrocawiu i Warszawie (okoo 1,5 proc.). W stolicy za wynajem kawalerki trzeba zapaci ok. 1,5 tys. z, podczas gdy pod koniec roku byo to 1,4 tys. z. A zdaniem Gazety Wyborczej rynek najmu to przyszo inwestowania. Trend wzrostu najmu nie zmieni si przez kolejne lata zwaszcze kiedy stopy procentowe mog tylko wzrosno co spowoduje, e wiele osb nie bdzie sta na zakup mieszkania i bd wynajmowa. To przedstawia due moliwoci dla inwestorw w nieruchomoci na wynajem czyli rwnie i dla Ciebie.

Co moesz ZROBNI ze swoimi pienidzmi przeznaczonymi na plan emerytalny?

OK. Wic teraz wiemy w co inwestowa nie naley. Rodzi si pytanie, gdzie bezpiecznie mona ulokowa swoje pienidze z wiedz, e bd rosy i dostarcz dobry dochd emerytalny. C, odpowied jest prosta, nieruchomoci, a szczeglnie, nieruchomoci na wynajem w Polsce. Nie suchaj ludzi ktrzy mwi, e nieruchomoci to zy pomys. Natkniesz si na wiele osb ktre, mwi e zakup nieruchomoci to ostatnia rzecz jak by zrobili. Powiedz ci, e ceny spadaj ( co nie jest do koca prawd), e banki podnosz oprocentowanie kredytw hipotecznych (co jest nie prawd gdy w Polsce oprocentowanie kredytw spado w przecigu dwch ostatnich miesicy), e po co bdziesz sobie bra problem na gowe w postaci najemcw i co zrobisz jak nie bd paci najmu. Tacy ludzie naczytali si za duo opowieci i nie potrafi ujrze wikszego obrazu. Jeli planujesz swoj emerytur to nieruchomoci s najlepsz i najbezpieczniejsz form ulokowania swojego kapitau. Dlaczego? W cigu ostatnich 22 lat warto nieruchomoci w Polsce podniosa si 19,5 raza! rednia cena metra kwadratowego mieszkania w 1990r. wynosia 212.00z. W 2012 r bya to ju suma rwna 4 130z. Gdzie indziej zdobdziesz taki przyrost wartoci jak rwnie otrzymasz dochd z najmu. Nigdzie. I tak oto pozostawiamy ciebie z tymi informacjami do nastepnego artykuu z serii. Przemyl swoje plany emerytalne i nie pozostawiaj tego na jutro. Zrb to ju dzi. Nasza rada jest prosta:
Wszelkie prawa zastrzeone 2013 Emeryturaznieruchomosci.pl

-Nie suchaj tzw. ekspertw ktrzy, radz zainwestowa w nowy trend lub pomopwa gotwk w jak now ekonomi na drugim kocu wiata -Nie wykupuj planw emerytalnych ktre, obniecuj gry a w rzeczywistoci dostarczaj marne rezultaty -Trzymaj si prostego i sprawdzonego planu-inwestuj w nieruchomoci-niezawodne cegy i beton.

Autorzy: Milena i Piotr Nowak Wsplnie tworz portal: Emeryturaznieruchomosci.pl Aktywni inwestorzy w nieruchomoci na wynajem w Polsce Piotr jest wspzaoycielem Londyskiego oddziau Stowarzyszenia Mieszkanicznik zrzeszajcych najemcw Kontakt: peter.nowak1@yahoo.co.uk milena.nowak1@gmail.com

Wszelkie prawa zastrzeone 2013

Emeryturaznieruchomosci.pl