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MATEMATICAS FINANCIERAS
BASE PARA LOGRAR UNA TASACION POR RENTABILIDAD
TEMARIO
Glosario de Trminos tcnicos Mercado Inmobiliario Tasas de Inters Frmulas (INTERES SIMPLE COMPUESTO ETC) Clculos bsicos (VAN-TIR-COST/BENEF- ETC) Eleccin de Proyectos (HERRAMIENTAS) Planillas de clculo Ejercicios
Usos Frecuentes
Mtodo de capitalizacin de rentas.
Hiptesis sobre ingresos y gastos futuros Vida til remanente Valor residual
Mtodo residual.
Glosario
Activo Fijo Costo Oportunidad Aporte de capital Patrimonio Depreciacin Rentabilidad Riesgo Capital de Trabajo Costos intangible Tasa de Inters Tasa de Descuento Tasa libre riesgo TIR Valor Presente Neto Punto de Equilibrio Perodo de Devolucin Etc.
Glosario
Rentas: Valor de cada pago peridico Perodo de Pago: Tiempo entre pagos Renta anual: suma de pagos en un ao Tasa de anualidad: inters fijado que puede ser nominal
Temas Relacionados
Clculo de dividendos Hipotecarios Rentabilidad Inversin - Ahorro Evaluacin de proyecto Tasaciones de inmuebles comerciales Tasaciones de Industrias, terrenos, otros Etc.
i UF
PRECIO
K
TIEMPO
Tasas
(1)
Tasa Pizarra: publicada diariamente por Bancos Tasa Corriente: promedio de las tasas pizarras Tasa Mxima Convencional: 50% + que tasa corriente Tasa Libor: tasa para transacciones en Londres Tasa Prime: tasa para transacciones en Nueva York Etc.
Tasas de Riesgo
Tasas ms comunes
Muy Alto Riesgo Alto Riesgo Riesgo Medio Bajo Riesgo Muy Bajo Riesgo
= = = = =
14% o + 12% 8% 4% 2%
Ejemplo
PRC(8)
(Tasa de descuento)
con el valor presente de los futuros flujos de caja entrantes, Esto es, a la Tasa Interna de Retorno, I = PV o NPV = 0 Relacin entre costo del capital y el retorno Relacin entre deuda-patrimonio y costo capital
Aplicacin
Inters Simple
(Frmulas)
VF=VP x (1+i)n
Valor actual (valor presente)
VP =
VF (1+i)n
Frmulas
Capitalizacin de un activo (Valor actual Descontado)
1 + VR i (1+i)n (1+i)n
Comparacin de Intereses
INTERES SIMPLE AO PRESTAMO 0 1000 1 0 2 0 3 0 INTERES COMPUESTO AO PRESTAMO 0 1000 1 0 2 0 3 0 INTERES 50 50 50 A PAGAR 1050 1100 1150
(al 5%)
PAGADO 0 0 1150
PAGADO 0 0 1157,63
Comparacin de Intereses
Valor
INTERES SIMPLE AO PRESTAMO 0 1000 1 0 2 0 3 0 INTERES COMPUESTO AO PRESTAMO 0 1000 1 0 2 0 3 0 INTERES 50 50 50 A PAGAR 1050 1100 1150 PAGADO 0 0 1150
Inters compuesto
PAGADO 0 0 1157,63
Inters simple
3 ....
Tiempo
Renta perpetua
El valor actual de la renta perpetua es aquella cantidad A
aquella cantidad A que, disminuida en la primera cuota R, produce como intereses la suma R (A-R) x i=R A = R + (R / i)
Posibilidad de impago Precios de Hipotecas crecen poco o no crecen, (menos que la inflacin). Falta de cobertura (deuda / gta) Riesgo de proyecto: entre ms alto es el riesgo del proyecto mayor debe ser TMAR Oportunidad de inversin Capital limitado
VAN
(2)
evala la inversin a una tasa de descuento que permite comparar el costo oportunidad del proyecto. Procedimiento: se suman los flujos futuros ya descontados al valor presente, y a ese valor se restar la inversin inicial.
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Esquema
VAN
(+) Flujo caja neto 1er ao (1+tasa descuento) (+) Flujo caja neto 2do ao (1+tasa descuento)2 (+) Flujo caja neto 3er ao (1+tasa descuento)3 (+) etc.
600 500
10
10.000
Ej. VAN = $15.000.000 quiere decir que el proyecto es conveniente, ya que fue capaz de pagar los intereses del Banco, la rentabilidad mnima solicitada al patrimonio adems de la inversin inicial. Finalmente, la utilidad sobre la inversin aumentar en M$15.000
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Planilla de Clculo
ITEM T=0 T=1 T=2 + INGRESOS OPERACIONALES (POR VENTA) 14.000.000 14.000.000 - GASTOS OPERACIONALES Materias primas y costos de produccin 2.500.000 2.500.000 Sueldos 7.300.000 7.300.000 Mantencin, Seguros y Arriendo Local 2.500.000 2.500.000 Otros Servicios 750.000 750.000 Depresiacin 700.000 700.000 = RESULTADO AFECTO A IMPUESTO 250.000 250.000 - IMPUESTO EMPRESA (15%) 37.500 37.500 = RESULTADO DESPUES DE IMPUESTO 212.500 212.500 + DEPRECIACION DEL EJERCICIO 700.000 700.000 - INVERSIONES (TERRENO, CONSTRUCCIN, MAQ) 50.000.000 = FLUJO CAJA OPEACIONAL NETO 912.500 912.500 ETC
VAN
VAN > 0
Conviene hacer el proyecto, ya que los flujos son capaces e pagar los costos visibles y el costo oportunidad.
VAN = 0
Slo es posible recuperar la inversin inicial a la tasa de descuento exigida para el proyecto.
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Eleccin de Proyectos
Tasa Interna de Retorno IRR Valor Presente Neto NPV Punto de Equilibrio BP Perodo de Devolucin PP
Punto de Equilibrio PE
PE = (Costo / Total Ingresos) x 12
(3)
9 Forma ms sencilla de anlisis del Costo / Benefinio 9 Tiempo que tomara para que el total de los ingresos
incrementados y/o la reduccin de gastos sea igual al costo total 9 No toma en cuenta el valor del dinero en el tiempo
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Perodo de Devolucin
(4)
12 meses
inversin de capital.
Tiempo que tomara para lograr un flujo de caja positivo
igual a la inversin total. Toma en cuenta beneficios, tales como el valor asegurado. Mtodo que permite conocer la liquidez del esfuerzo por mejorar un proceso en vez de su rentabilidad
Eleccin de Proyectos
A intereses ms altos, mayor es el riesgo de no pago
crediticio.
A mayor duracin de crdito, mayor riesgo para el
inversor. Si IPC sube, mercado inmobiliario baja. Spread = Colocacin(cdto)-Captacin(ahorro) Velocidad de Venta = % Venta / Stock
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Planillas de Clculo
Planillas de Clculo
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Planillas de Clculo
Planillas de Clculo
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Planillas de Clculo
Planillas de Clculo
FV NPV PMT PV RATE
: Valor Futuro : Valor Presente Neto : Valor de cuota a i constante : Valor Presente : Tasa de Inters
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Depreciacin (notas)
Reduccin en el valor de un activo que para efectos
de mercado.
La depreciacin se aplica a toda propiedad real (edificios,
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Tipos de Depreciacin
Lineal (LR) Saldo decreciente (SD) Sist. acelerado de recupe. Costos (SARC)
D = (B - VS)/n
Valor libro
B VS n
VS 1
tiempo
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