Professional Documents
Culture Documents
Deweloperzy
Polska Rynek deweloperski
mieszkań
P/NAV ‘09 * 1,27
P/LV ‘09 * 1,78 Wakacje pokażą prawdę o rynku?
WIG Deweloperzy 2 294W marcu, kwietniu i maju zauważalna była poprawa wyników
przedsprzedaży mieszkań na rynku pierwotnym w stosunku do dwóch
poprzednich miesięcy roku. Uważamy, że tendencja ta widoczna jest
głównie na rynku pierwotnym. Przyczyną jest naszym zdaniem efekt
* NAV - wartość aktywów netto, LV - wartość likwidacyjna sezonowy (mieszkania lepiej sprzedają się na wiosnę), a także obniżka
cen na rynku pierwotnym, której nie towarzyszyła podobna skali
9MTP Rekomendacja obniżki cen na rynku wtórnym. Zmieniły się kryteria wyboru
Dom Development 24,1 Sprzedaj mieszkania. Obecnie przed lokalizację, standard, dzielnicę, wysunęła
J.W. Construction 9,7 Redukuj się cena. W efekcie, obniżki cen były wyższe w segmencie o
Polnord 35,2 Trzymaj podwyższonym standardzie. Dodatkowo, deweloperzy starali się
dostosować ceny do wymagań programu Rodzina na Swoim.
Uważamy, że ceny mieszkań będą spadać nadal, ze względu na
9MTP Potencjał zmiany znaczną nadpodaż mieszkań oraz słaby popyt przy obecnych
poziomach cenowych. Kolejnej fali obniżek cen na rynku pierwotnym
Dom Development 24,1 -38%
spodziewamy się w okresie wakacyjnym, co spowodowane będzie
J.W. Construction 9,7 -18% spadającym poziomem przedsprzedaży i koniecznością obsługi
Polnord 35,2 0% zadłużenia przez deweloperów. Uważamy, że Dom Development jest
notowany znacznie powyżej wartości majątku spółki, w związku z tym
zalecamy sprzedaż akcji dewelopera. Ze względu na przekroczenie
* ceny z zamknięcia 12.06.2009
ceny docelowej zalecamy redukowanie akcji J.W. Construction.
Uważamy, że cena Polnordu odpowiada wartości majątku dewelopera,
Strategia dotycząca sektora
Przewidujemy, że wyniki przedsprzedaży mieszkań w efekcie rekomendujemy trzymanie akcji spółki.
będą w 2009 roku bardzo słabe. Do drugiej połowy
2010 roku będzie utrzymywać się nadpodaż gotowych
Banki determinują sytuację w sektorze nieruchomości
lokali, ceny zaś od obecnych poziomów średnich cen Banki regulują tak popyt (kredyty hipoteczne), jak i podaż (kredyty dla
ofertowych spadną jeszcze o 20-25% (powrót do deweloperów). Przy braku finansowania dłużnego (prognoza DI BRE:
parytetu siły nabywczej z 2005 roku). Widzimy jeszcze wartość udzielonych kredytów hipotecznych spadnie w 2009 roku o 45-50%
większy potencjał spadkowy w przypadku gruntów r/r), popyt przy obecnych poziomach cenowych jest ograniczony. Nie
deweloperskich. Uwzględniając nasz scenariusz dostrzegamy na razie sygnałów świadczących o zmianie polityki banków w
rynkowy, walory dwóch z analizowanych deweloperów zakresie hipotek. Równocześnie, napływają do nas sygnały świadczące o
są przewartościowane. Zwracamy uwagę, że ze
niechęci banków do finansowania nowych projektów mieszkaniowych.
względu na zmianę standardów rachunkowości na
MSR 18, wyniki prezentowane w rachunku zysków i
Można spodziewać się, że w najbliższym czasie banki z dużą ekspozycją w
strat utraciły znaczną część wartości analitycznej. segmencie nieruchomości będą starały się tą ekspozycję zmniejszyć, nie
udzielając nowych kredytów deweloperom.
Kurs WIG Deweloperzy na tle WIG Mieszkań nie zabraknie przez dwa lata
3800
Zgodnie z naszymi analizami, mieszkań z rynku pierwotnego nie zabraknie
PKT.
przez najbliższe dwa lata. Uważamy, że pomimo dużej nadpodaży
mieszkań na rynku, deweloperzy mogą decydować się na rozpoczynanie
3140 nowych projektów, ze względu na niższy niż rok temu nawet o 15-20%
koszt budowy oraz niższe ceny gruntów. Niższy koszt może pozwolić na
zaoferowanie klientom niższej ceny. Plany deweloperów mogą być
2480
hamowane przez politykę banków, nie zakładamy jednak, że banki
świadomie będą hamować podaż, promować zaś popyt.
1820
Gruntów starczy na 7-8 lat budowania?
ProDevelopment uważa, że bank ziemi będący w posiadaniu deweloperów
1160
może starczyć na 7-8 lat budowania. Nie funkcjonuje już więc bariera w
WIG DEVELOPERZY WIG postaci braku gruntów pod nowe projekty, która wpłynęła na powstanie
500 deficytu nowych mieszkań w latach 2005-2007. Ponadto, popyt na grunty
08-06-06 08-09-06 08-12-06 09-03-06 09-06-06 jest ograniczony. Spółki, które zdecydują się na zakup gruntów, mogą
naszym zdaniem liczyć na duże dyskonta w porównaniu do cen ofertowych.
Maciej Stokłosa Udział gruntów w
(48 22) 697 47 41 P/NAV ‘09P P/LV ‘09P wartości aktywów
maciej.stoklosa@dibre.com.pl Dom Development 1,61 1,86 36,0%
www.dibre.com.pl J.W. Construction 1,21 2,32 15,7%
Polnord 0,99 1,78 49,6%
Dom Inwestycyjny
15 czerwca BRE Banku nie wyklucza złożenia emitentowi papierów wartościowych, będących przedmiotem rekomendacji oferty świadczenia usług maklerskich. Informacje o konflikcie
2009
interesów powstałym w związku ze sporządzeniem rekomendacji (o ile występuje) znajdują się na ostatniej stronie niniejszego raportu.
BRE Bank Securities Rynek deweloperski mieszkań
15 czerwca 2009 2
BRE Bank Securities Rynek deweloperski mieszkań
15 czerwca 2009 3
BRE Bank Securities Rynek deweloperski mieszkań
około 8,3 tys. mieszkań; w szczytowym roku 2007 liczba ta wyniosła 14,2 tys. mieszkań).
Szacujemy, w różnych scenariuszach sprzedaży mieszkań i rozpoczynania nowych budów, że
mieszkań nie zabraknie w Polsce przez przynajmniej dwa lata. Co będzie później – zależy od
decyzji deweloperów o rozpoczynaniu nowych projektów.
15 czerwca 2009 4
BRE Bank Securities Rynek deweloperski mieszkań
się, aby banki miały na celu doprowadzić do deficytu mieszkań i wzrostu cen. W ich interesie
leży raczej stabilny charakter rynku i bezpieczne zyski z odsetek od udzielonych kredytów (tzn.
mieszkania w cenach możliwych do udźwignięcia przez klientów, inwestycje charakteryzujące
się atrakcyjnym poziomem przedsprzedaży).
mieszkaniowe i mieszkaniowo-
6 970 254 1 633 552 2 423 287 1 663 806 1 196 278 771 881 1 453 182
komercyjne
liczba mieszkań * 139 405 32 671 48 466 33 276 23 926 15 438 29 064
liczba mieszkań
15 729 4 922 3 327 4 710 3 986 1 559 -
wybudowanych w 2007 roku **
Źródło: ProDevelopment, GUS, * przy założeniu średniej wielkości mieszkania w wysokości 50 m2, ** GUS, dane uwzględniają także inwestycje
prowadzone indywidualnie i spółdzielcze (nie-deweloperskie)
15 czerwca 2009 5
Nazwa
BRE Bank Securities
BRE Bank Securities
15 czerwca 2009 Aktualizacja raportu
Deweloperzy
Polska
Dom Development Sprzedaj
DOM.PW; DOMD.WA (Podtrzymana)
Dom Inwestycyjny
15 czerwca BRE Banku nie wyklucza złożenia emitentowi papierów wartościowych, będących przedmiotem rekomendacji oferty świadczenia usług maklerskich. Informacje o konflikcie
2009
interesów powstałym w związku ze sporządzeniem rekomendacji (o ile występuje) znajdują się na ostatniej stronie niniejszego raportu.
BRE Bank Securities Dom Development
Dług 511,0
Pozostałe zobowiązania 45,8
15 czerwca 2009 7
BRE Bank Securities Dom Development
15 czerwca 2009 8
BRE Bank Securities Dom Development
Rachunek wyników*
(mln PLN) 2006 2007 2008 2009P 2010P
Przychody ze sprzedaży 729,8 878,8 698,2 639,1 556,8
zmiana 35,9% 20,4% -20,6% -8,5% -12,9%
Liczba akcji na koniec roku (mln.) 22,3 24,6 24,6 24,6 24,6
EPS 6,1 8,2 5,6 4,9 1,3
CEPS 6,1 8,3 5,7 5,0 1,4
15 czerwca 2009 9
BRE Bank Securities Dom Development
Bilans*
(mln PLN) 2006 2007 2008 2009P 2010P 2011P
AKTYWA 923,9 1 252,1 1 764,6 1 646,3 1 527,3 1 373,4
Majątek trwały 17,0 21,9 20,9 20,9 20,9 20,9
WNiP 0,7 0,7 1,4 1,4 1,4 1,4
Inwestycje w jednostkach stowarzyszonych 0,8 1,0 1,1 1,1 1,1 1,1
Rzeczowe aktywa trwałe 5,5 6,5 6,8 6,8 6,8 6,8
Aktywa z tyt. odroczonego podatku doch. 7,5 10,6 8,4 8,4 8,4 8,4
Pozostałe 2,4 3,0 3,3 3,3 3,3 3,3
15 czerwca 2009 10
BRE Bank Securities Dom Development
Przepływy pieniężne*
(mln PLN) 2006 2007 2008 2009P 2010P 2011P
Przepływy operacyjne -30,3 -22,3 -215,0 283,0 363,7 -124,6
Zysk netto 135,2 200,6 136,9 121,1 33,0 14,1
Amortyzacja 1,6 2,2 2,4 2,4 2,4 2,4
Kapitał obrotowy -211,8 -295,7 -245,5 396,5 346,4 -123,7
Pozostałe 44,8 70,6 -108,8 -237,0 -18,1 -17,4
Zmiana stanu środków pieniężnych 153,7 48,0 -51,8 274,6 379,4 -109,6
Środki pieniężne na koniec okresu 227,5 275,5 223,7 498,3 877,7 768,2
Wskaźniki rynkowe
2006 2007 2008 2009P 2010P
P/NAV - - - 1,61 -
P/LV - - - 1,86 -
P/E 6,4 4,8 7,0 7,9 28,9
P/BV 1,8 1,4 1,4 1,2 1,2
15 czerwca 2009 11
Nazwa
BRE Bank Securities
BRE Bank Securities
15 czerwca 2009 Aktualizacja raportu
Deweloperzy
Polska J.W.Construction Redukuj
JWC.PW; JWCA.WA (Podtrzymana)
Dług 668,6
Pozostałe zobowiązania 44,0
15 czerwca 2009 13
BRE Bank Securities J.W. Construction
15 czerwca 2009 14
BRE Bank Securities J.W. Construction
Rachunek wyników*
(mln PLN) 2006 2007 2008 2009P 2010P
Przychody ze sprzedaży 726,3 781,1 721,4 965,8 845,1
zmiana 75,2% 7,5% -7,6% 33,9% -12,5%
Liczba akcji na koniec roku (mln.) 9,6 53,0 54,7 54,7 54,7
EPS 13,8 2,7 1,8 3,4 2,7
CEPS 14,9 3,0 2,2 3,8 3,1
15 czerwca 2009 15
BRE Bank Securities J.W. Construction
Bilans*
(mln PLN) 2006 2007 2008 2009P 2010P 2011P
AKTYWA 907,5 1 511,6 1 883,7 1 699,4 1 527,9 1 330,0
Majątek trwały 329,2 381,0 472,4 527,4 537,4 537,4
Nip 12,5 12,4 11,2 11,2 11,2 11,2
Wartość firmy 16,8 16,8 12,4 12,4 12,4 12,4
Rzeczowe aktywa trwałe 272,0 299,3 354,7 409,7 419,7 419,7
Inwestycje długoterminowe 5,0 15,3 45,1 45,1 45,1 45,1
Nieruchomości inwestycyjne 0,0 12,3 12,4 12,4 12,4 12,4
Pozostałe 22,9 25,0 36,6 36,6 36,6 36,6
15 czerwca 2009 16
BRE Bank Securities J.W. Construction
Przepływy pieniężne*
(mln PLN) 2006 2007 2008 2009P 2010P 2011P
Przepływy operacyjne -45,4 -216,7 -93,8 312,1 468,5 -109,6
Zysk netto 132,0 148,1 100,9 188,4 150,0 0,0
Amortyzacja 10,7 13,3 17,4 20,5 21,0 0,0
Kapitał obrotowy -206,1 -446,5 -236,9 103,0 314,9 -109,6
Pozostałe 17,9 68,4 24,8 0,2 -17,4 0,0
Zmiana stanu środków pieniężnych 21,2 38,0 -38,6 236,4 454,9 -109,6
Środki pieniężne na koniec okresu 37,4 75,3 36,7 273,1 728,0 618,4
Wskaźniki rynkowe
2006 2007 2008 2009P 2010P
P/NAV - - - 1,21 -
P/LV - - - 2,32 -
P/E 0,9 4,4 6,4 3,4 4,3
P/BV 0,6 1,1 2,5 1,4 1,1
15 czerwca 2009 17
Nazwa
BRE Bank Securities
BRE Bank Securities
15 czerwca 2009 Aktualizacja raportu
Deweloperzy
Polska Polnord Trzymaj
PND.PW; PNOR.WA (Podtrzymana)
42
(mln PLN) 2007 2008 2009P 2010P
Przychody 131,5 391,1 381,5 239,0
26 EBITDA 33,0 108,7 112,9 17,2
POLNORD WIG
marża EBITDA 0,3 0,3 0,3 0,1
10 EBIT 31,4 106,7 110,9 15,2
08-06-06 08-09-06 08-12-06 09-03-06 09-06-06 Zysk netto 25,1 77,8 94,1 12,1
P/NAV - - 0,99 -
Maciej Stokłosa P/LV - - 1,15 -
(48 22) 697 47 41 Udział gruntów - - 60,0% -
maciej.stoklosa@dibre.com.pl P/E 19,5 8,1 7,7 59,9
www.dibre.com.pl P/BV 0,61 0,67 0,70 0,69
Dom Inwestycyjny
15 czerwca BRE Banku nie wyklucza złożenia emitentowi papierów wartościowych, będących przedmiotem rekomendacji oferty świadczenia usług maklerskich. Informacje o konflikcie
2009
interesów powstałym w związku ze sporządzeniem rekomendacji (o ile występuje) znajdują się na ostatniej stronie niniejszego raportu.
BRE Bank Securities Polnord
Dług 694,3
Pozostałe zobowiązania 47,1
15 czerwca 2009 19
BRE Bank Securities Polnord
15 czerwca 2009 20
BRE Bank Securities Polnord
Rachunek wyników*
(mln PLN) 2006 2007 2008 2009P 2010P
Przychody ze sprzedaży 59,5 131,5 391,1 381,5 239,0
zmiana -83,7% 121,2% 197,4% -2,4% -37,4%
Liczba akcji na koniec roku (mln.) 7,0 14,1 18,1 20,9 20,9
EPS 1,0 1,8 4,3 4,5 0,6
CEPS 1,4 1,9 4,4 4,6 0,7
15 czerwca 2009 21
BRE Bank Securities Polnord
Bilans*
(mln PLN) 2006 2007 2008 2009P 2010P 2011P
AKTYWA 540,7 1 252,9 1 807,8 1 889,0 1 895,2 1 821,9
Majątek trwały 201,0 223,4 298,3 298,3 299,9 299,9
WNiP 0,1 0,2 0,4 0,4 0,4 0,4
Wartość firmy 117,8 146,4 140,0 140,0 140,0 140,0
Rzeczowe aktywa trwałe 34,9 16,4 17,7 17,7 17,7 17,7
Inwestycje długoterminowe 12,4 31,7 115,5 115,5 115,5 115,5
Pozostałe 35,9 28,7 24,8 24,8 26,3 26,3
15 czerwca 2009 22
BRE Bank Securities Polnord
Przepływy pieniężne*
(mln PLN) 2006 2007 2008 2009P 2010P 2011P
Przepływy operacyjne -87,4 -182,8 -252,5 142,9 252,0 71,1
Zysk netto -36,3 98,8 77,8 94,1 25,1 21,2
Amortyzacja 2,5 1,6 2,0 2,0 2,0 2,0
Kapitał obrotowy -17,4 -174,1 -323,4 52,1 242,3 73,0
Pozostałe -36,1 -109,1 -8,9 -5,3 -17,4 -25,0
Zmiana stanu środków pieniężnych 36,2 -21,3 -1,6 146,2 265,9 94,1
Środki pieniężne na koniec okresu 54,0 32,7 31,2 177,3 443,2 537,4
Wskaźniki rynkowe
2006 2007 2008 2009P 2010P
P/NAV - - - 0,99 -
P/LV - - - 1,15 -
P/E 33,8 19,7 8,1 7,7 59,9
P/BV 2,8 0,6 0,7 0,7 0,7
15 czerwca 2009 23
BRE Bank Securities Polnord
Marta Jeżewska tel. (+48 22) 697 47 37 Piotr Dudziński tel. (+48 22) 697 48 22
Wicedyrektor Dyrektor
marta.jezewska@dibre.com.pl piotr.dudzinski@dibre.com.pl
Banki
Marzena Łempicka– Wilim tel. (+48 22) 697 48 95
Analitycy: Wicedyrektor
marzena.lempicka@dibre.com.pl
Kamil Kliszcz tel. (+48 22) 697 47 06
kamil.kliszcz@dibre.com.pl Maklerzy:
Paliwa, Chemia, Handel
Emil Onyszczuk tel. (+48 22) 697 49 63
Piotr Grzybowski tel. (+48 22) 697 47 17 emil.onyszczuk@dibre.com.pl
piotr.grzybowski@dibre.com.pl
IT, Media Grzegorz Stępień tel. (+48 22) 697 48 62
grzegorz.stepien@dibre.com.pl
Maciej Stokłosa tel. (+48 22) 697 47 41
maciej.stoklosa@dibre.com.pl Tomasz Dudź tel. (+48 22) 697 49 68
Budownictwo, Deweloperzy tomasz.dudz@dibre.com.pl
„Prywatny Makler”
Dom Inwestycyjny
BRE Banku S.A.
ul. Wspólna 47/49
00-950 Warszawa
www.dibre.com.pl
15 czerwca 2009 24
BRE Bank Securities Polnord
Niniejsze opracowanie wyraża wiedzę oraz poglądy jego autorów, według stanu na dzień sporządzenia opracowania. Niniejsze opracowanie
zostało sporządzone z zachowaniem należytej staranności, rzetelności oraz zasad metodologicznej poprawności i obiektywizmu na podstawie
ogólnodostępnych informacji, które DI BRE Banku S.A. uważa za wiarygodne, w tym informacji publikowanych przez emitentów, których akcje
są przedmiotem rekomendacji. DI BRE Banku S.A. nie gwarantuje jednakże dokładności ani kompletności opracowania, w szczególności w
przypadku, gdyby informacje na których oparto się przy sporządzaniu opracowania okazały się niedokładne, niekompletne, lub nie w pełni
odzwierciedlały stan faktyczny.
Niniejsze opracowanie nie stanowi oferty lub zaproszenia do subskrypcji lub zakupu instrumentów finansowych. Niniejszy dokument ani żaden
z jego zapisów nie będzie stanowić podstawy do zawarcia umowy lub powstania zobowiązania. Niniejsze opracowanie jest przedstawione
wyłącznie w celach informacyjnych i nie może być kopiowane lub przekazywane osobom trzecim. W szczególności ani niniejszy dokument,
ani jego kopia nie mogą zostać bezpośrednio lub pośrednio przekazane lub wydane w USA, Australii, Kanadzie, Japonii.
DI BRE Banku S.A. nie ponosi odpowiedzialności za decyzje inwestycyjne podjęte na podstawie niniejszego opracowania, ani za szkody
poniesione w wyniku decyzji inwestycyjnych podjętych na podstawie niniejszego opracowania.
Do rekomendacji wybrano istotne dane z całej historii Spółki będącej przedmiotem rekomendacji ze szczególnym uwzględnieniem okresu jaki
upłynął od poprzedniej rekomendacji Inwestowanie w akcje wiąże się z szeregiem ryzyk związanych miedzy innymi z sytuacją
makroekonomiczną kraju, zmianą regulacji prawnych, zmianami sytuacji na rynkach towarowych. Wyeliminowanie tych ryzyk jest praktycznie
niemożliwe.
Jest możliwe, że DI BRE Banku S.A. świadczy, będzie świadczyć, lub w przeszłości świadczył usługi na rzecz przedsiębiorców i innych
podmiotów wymienionych w niniejszym opracowaniu.
Raport nie został przekazany do emitentów przed jego publikacją.
DI BRE Banku S.A. otrzymuje wynagrodzenie od Polnord za świadczone usługi.
DI BRE Banku, jego akcjonariusze i pracownicy mogą posiadać długie lub krótkie pozycje w akcjach emitenta lub innych instrumentach
finansowych powiązanych z akcjami emitenta.
Powielanie bądź publikowanie niniejszego opracowania lub jego części, lub rozpowszechnianie w inny sposób informacji zawartych w
niniejszym opracowaniu wymaga uprzedniej, pisemnej zgody DI BRE Banku S.A.
15 czerwca 2009 25
BRE Bank Securities Polnord
15 czerwca 2009 26