Professional Documents
Culture Documents
I
Mirosław Chumek; Arkadiusz Iwaszkiewicz
Tekst pochodzi z numeru: 9 [73] wrzesień 04
Rynek nieruchomości w procesie badania jego cech i wewnętrznych współzależności dostarcza nam
wiedzy o poziomie cen transakcyjnych, poziomie czynszów, liczbie zawieranych transakcji, wpływie
czasu na wysokość cen transakcyjnych i wielu innych właściwościach i współzależnościach.
Pomiędzy różnymi zmiennymi odkrywamy powiązania, z których wnioski stanowią naszą
uniwersalną wiedzę i wzbogacają doświadczenie. Badając transakcje rynkowe spostrzegamy m.in.
to, że cena jednostkowa nieruchomości ma silny związek z jej lokalizacją, lub to, że stopień
uzbrojenia w media istotnie wpływa na wartość nieruchomości gruntowej. Przy obserwowaniu
zmian i zależności związanych z rynkiem nieruchomości ważną rolę odgrywa więc intuicja i
doświadczenie rzeczoznawcy, jednak w zderzeniu z coraz większą liczbą danych cechy te mogą
okazać się niewystarczające i dojdziemy do wniosku, że intuicja niewątpliwie jest potrzebna, ale
wspierać ją powinny bardziej formalne podstawy badania prawidłowości dostrzeganych na rynku
nieruchomości.
Narzędziem takim może stać się statystyka - jako nauka o metodach badania zjawisk masowych, a
wprowadzona do praktyki wyceny nieruchomości metoda analizy statystycznej rynku, jako najnowocześniejsza z
metod w wycenie nieruchomości podejściem porównawczym, jest właśnie narzędziem obserwacji pewnych
zjawisk i prawidłowości w zakresie struktury, współzależności i dynamiki rynku nieruchomości. Tam bowiem,
gdzie mamy do czynienia z dużą liczba przypadków o powtarzających się efektach, mamy też do czynienia z
prawidłowością statystyczną.
Jednostki statystyczne, które my nazywać możemy transakcjami rynkowymi, charakteryzują się pewnymi
właściwościami, a te nazywać będziemy cechami statystycznymi. W praktyce wyceny nieruchomości
spotykamy się najczęściej z cechami mierzalnymi, zwanymi ilościowymi lub quasi-mierzalnymi, zwanymi
porządkowymi. Cechy mierzalne, to oczywiście właściwości, które można zmierzyć i wyrazić za pomocą
odpowiednich jednostek fizycznych (np. powierzchnię w metrach kwadratowych lub hektarach), natomiast
cechy quasi-mierzalne, to takie, które porządkują zbiorowość w sposób opisowy (np. lokalizacja bardzo
dobra, dobra, przeciętna, zła). Wśród mierzalnych cech statystycznych wyróżniamy cechy skokowe
(dyskretne), a więc takie, które przyjmują skończony lub przeliczalny zbiór wartości na danej skali liczbowej (u
nas np. liczba pokoi w lokalu mieszkalnym), oraz cechy ciągłe, które mogą przyjąć każdą wartość z
określonego przedziału liczbowego. W praktyce wyceny nieruchomości cechami podobnymi do ciągłych mogą
być cena lub powierzchnia. Podobnymi (quasi-ciągłymi), bo zarówno cena, jak i powierzchnia w praktyce nie
wyczerpują wszystkich wartości w zbiorze liczb rzeczywistych.
Na podstawie tak pogrupowanych danych można utworzyć histogramy, to jest zbiory prostokątów obrazujące
rozpiętość i liczebność poszczególnych przedziałów klasowych (patrz rys. 1 i 2).
1.miary położenia;
1
3.miary asymetrii;
4.miary koncentracji.
Miary położenia
Tabela 1.
Częstotliwość pojawiania się w transakcjach powierzchni Częstotliwość pojawiania się w transakcjach cen lokali
lokali mieszkalnych mieszkalnych
1521,5 1 800870 1
21,528 4 870940 0
2834,5 14 9401010 3
34,541 21 10101080 4
4147,5 7 10801150 18
47,554 26 11501220 23
5460,5 29 12201290 39
60,567 12 12901360 26
67-73,5 7 13601430 9
73,580 3 14301500 10
8086,5 1 15001570 3
15701640 1
2
Opowiadają na pytanie, wokół jakich wartości skupiają się wszystkie pozostałe wartości analizowanej cechy. Są
to więc podstawowe, a można by rzec fundamentalne, parametry statystyczne wykorzystywane w zawodzie
rzeczoznawcy majątkowego. Miarami położenia są zarówno wszystkie rodzaje średnich (średnia arytmetyczna,
harmoniczna, geometryczna i inne), jak też kwantyle (a wśród nich mediana) oraz wartość modalna (moda,
zwana też dominantą). O ile różne rodzaje średnich to klasyczne miary położenia, z którymi przeciętny
rzeczoznawca nie ma większego kłopotu, o tyle mediana i moda, to wartości mało nam znane. Mediana, to po
prostu wartość środkowa dzieląca zbiorowość na dwie równe części. Dzieli ona np. wszystkie zebrane przez nas
ceny transakcyjne, uszeregowane w sposób wzrastający, na dwie równe części, co przy nieparzystej liczbie
danych pokazuje wprost, która z cen jest „środkowa”.
Moda w znaczeniu ogólnym, to powszechnie przyjęty zwyczaj, coś szeroko używane, stosowane. Nie inaczej jest
w statystyce. Moda (często w literaturze nazywana dominantą), to wartość cechy statystycznej, która w danym
rozkładzie występuje najczęściej a więc znajduje szczególną pozycję w szeregu danych. Moda pokazuje nam,
które z wartości danej cechy nazwać możemy najbardziej typowymi dla badanej populacji.
Miary zmienności
Tabela 2.
1520 10 5 10
2025 20 35 25
2530 40 25 25
3035 20 25 35
3540 10 10 5
3
wariancja 30 30 30
Dają wyobrażenie o stopniu zróżnicowania jednostek populacji generalnej pod względem badanej cechy.
Rozróżniamy tu klasyczne miary zmienności (wariancja, odchylenie standardowe, odchylenie przeciętne) oraz
pozycyjne miary zmienności (rozstęp, odchylenia ćwiartkowe, współczynnik zmienności). Znana nam z praktyki
wyceny wielkość ?C, to nic innego, jak miara zmienności - rozstęp - charakteryzująca obszar zmienności cen
transakcyjnych. Wartość ?C nie daje jednak informacji o zróżnicowaniu poszczególnych cen wewnątrz całego
przedziału i aby zbadać tę cechę sięgamy do wariancji, odchylenia standardowego i odchylenia przeciętnego.
Jeżeli ustalimy średnią arytmetyczną w badanej próbie, a następnie dla każdej jednostki statystycznej (np.
transakcji) ustalimy odchylenie od tej średniej i otrzymaną wartość podniesiemy do kwadratu, to średnia tych
kwadratów będzie nazywana wariancją. Jeżeli dalej obliczymy pierwiastek kwadratowy z ustalonej uprzednio
wariancji, to otrzymamy odchylenie standardowe, czyli parametr określający przeciętne zróżnicowanie
(odstawanie) poszczególnych wartości cechy od średniej arytmetycznej w danej zbiorowości. Im zbiorowość jest
bardziej zróżnicowana, tym większa jest wariancja i odchylenie standardowe.
Na powyższym rysunku przedstawiono krzywe rozkładów dwóch zbiorowości. Widać, że nawet przy
symetrycznym kształcie krzywych, koncentracja cech wokół wartości najbardziej prawdopodobnej (najczęściej
występującej) jest różna dla pierwszej i drugiej krzywej. Oznacza to, że pierwsza krzywa (a więc badana cecha)
charakteryzuje się mniejszą zmiennością niż druga, bowiem jej odchylenie standardowe jest mniejsze.
Miary asymetrii
Pokazują, czy przeważająca liczba badanych jednostek ma wartości cechy powyżej, czy poniżej przeciętnego
poziomu. Może się bowiem zdarzyć, że badanie średniego poziomu cechy i rozproszenia jej wartości nie
wskazuje na istnienie różnic między analizowanymi zbiorowościami. Mimo że średnia arytmetyczna i odchylenie
standardowe będą miały odpowiednio te same wartości, to rozkład cechy wskazuje na zróżnicowanie struktury
badanej zbiorowości. Asymetrię rozkładu łatwo pokazać na następującym przykładzie.
Można sprawdzić, że zarówno średnie arytmetyczne, jak i odchylenia standardowe (s = 5,48) są takie same dla
każdego zbioru zaobserwowanych transakcji, jednak „na oko” widać, że zbiory nie są takie same. Istotny jest
więc nie tylko średni poziom cen transakcyjnych i wewnętrzne ich zróżnicowanie, ale także to, czy przeważająca
liczba badanych jednostek ma wartość poniżej, czy powyżej średniej. W pierwszym przypadku będziemy mieli
do czynienia z asymetrią prawostronną, w drugim - z asymetrią lewostronną.
Zjawisko asymetryczności rozkładu spotkamy bardzo często w badaniach statystycznych rynku nieruchomości i
warto wiedzieć, że miarami asymetrii są: wskaźnik skośności (różnica pomiędzy średnią arytmetyczną i modą)
oraz współczynnik skośności (wskaźnik skośności dzielony przez wartość odchylenia standardowego).
Asymetria prawostronna
Asymetria lewostronna
4
Miary koncentracji
Obrazują, czy krzywa częstości ma kształt bardziej płaski, czy bardziej wysmukły. Stopień nasilenia koncentracji
ilustruje tzw. krzywa Lorenza, natomiast parametrami koncentracji są: współczynnik skupienia i współczynnik
koncentracji Lorenza.
Arkadiusz Iwaszkiewicz - pośrednik w obrocie nieruchomościami z licencją nr 1292, absolwent Wyższej Szkoły
Nieruchomości w Warszawie, członek Środkowopomorskiego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie
Nieruchomościami.
gdzie najwyższe prawdopodobieństwo (Pmax) zachodzi dla takiej ceny (Cśr), która jest wartością środkową w
zbiorze zaobserwowanych transakcji.
W poszukiwaniu tej ceny najprościej było obliczyć średnią arytmetyczną, jednak po uzyskaniu (i to w kilku
niezależnych próbach!) tego samego wyniku 57,72(2) zł/m2, czyli w przybliżeniu 58 zł/m2, rzeczoznawca
doszedł intuicyjnie do przekonania, że „coś tu nie gra”. Pogrupował zaobserwowane dane w tabeli:
5
2 36 41 44 46 50 52 53 54
9
5 61 67 67 69 73 76 79 86
6
Nieskomplikowane obliczenie wartości środkowej (mediany Me = 55 zł/m2), też nie było przekonywujące, bo
oparte na zaledwie dwóch, środkowych cenach transakcyjnych. Rzeczoznawca nasz doszedł do wniosku, że musi
poszukiwać takiej ceny, która w danym rozkładzie występuje najczęściej, można ją spotkać z największym
prawdopodobieństwem. Wprawdzie jedna z ustalonych cen transakcyjnych (67 zł/m2), jako jedyna powtarzała
się dwukrotnie, ale czy to o taką częstotliwość mogło chodzić? Chyba nie - należy raczej poszukiwać takiej ceny,
wokół której skupia się największa liczba transakcji.
gdzie:
gdzie:
nasz rzeczoznawca skonstruował histogram częstotliwości cen 1 m2 analizowanych działek budowlanych (zob.
rys. 2).
Już na tej podstawie widać było, że najpowszechniej (najczęściej) występują na rynku ceny z przedziału (39-
58) zł/m2, co oznacza, że ceny te można spotkać z największym prawdopodobieństwem. Nie dając za wygraną
dociekliwy nasz rzeczoznawca postanowił wyliczyć wreszcie wartość, wokół której skupia się największa liczba
transakcji - wartość mody. Korzystając ze wzoru:
gdzie:
nMo-1, nMo+1 - to, odpowiednio, liczebność przedziału poprzedzającego i następnego po przedziale mody;
Wyliczył, że moda
6
Następnym etapem dociekań było skonstruowanie wykresu funkcji, gdzie na osiach zaznaczono odpowiednio:
wartości uzyskiwanych cen i prawdopodobieństwo ich wystąpienia. Nasz rzeczoznawca pamiętał coś o asymetrii
rozkładu, sprowadził więc rozkład prawdopodobieństwa do poniższej krzywej .
Widać zatem wyraźnie, że najbardziej prawdopodobną ceną możliwą do uzyskania na rynku jest cena, przy
której nasz rozkład osiąga maximum - jest to wartość mody (dominanty), czyli 53 zł/m2, a więc ani nie wartość
średniej arytmetycznej, ani nie mediany.
Czy to nie ciekawe? Okazuje się, że średnia arytmetyczna jest właściwa tylko tam, gdzie mamy do czynienia z
symetrycznym rozkładem normalnym. Życie i nasza praktyka zawodowa nie jest, niestety, tak proste, i
najczęściej mamy do czynienia z asymetrycznymi rozkładami prawdopodobieństwa, a tam należałoby stosować
modę (dominantę).
Obszarami, na których wyceny masowe mają niewątpliwe prawo bytu, są przede wszystkim wyceny
nieruchomości gruntowych do aktualizacji opłat rocznych za użytkowanie wieczyste. Teoretycy problemu
wskazują też na możliwość stosowania wycen masowych do szacowania ekonomicznych skutków zmian planu
zagospodarowania przestrzennego, wynikających z zapisów ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym, oraz
powszechnej taksacji nieruchomości w związku z koniecznością określenia wartości katastralnej, jako podstawy
do naliczenia podatku od nieruchomości. Powszechna taksacja jest ciągle jeszcze wielkim mitem, rozpalającym
bardziej wyobraźnię kandydatów do zawodu rzeczoznawcy majątkowego niż faktycznie pracujących
rzeczoznawców, natomiast ustalenia w sferze ekonomicznych skutków uchwalenia zmiany miejscowego planu
zagospodarowania przestrzennego rzadko podejmowane są przez gminy i zleceń takich należy oczekiwać
sporadycznie.
1.� możliwość oszacowania dużej (a nawet bardzo dużej) liczby nieruchomości w krótkim czasie i przy
niewielkich kosztach;
2.� stosowanie tej samej metodologii, techniki i algorytmów przy określaniu wartości nieruchomości na
obszarze danego rynku;
Dziś już trudno wyobrazić sobie zespół rzeczoznawców majątkowych, podejmujący się wyceny np. 10 000
działek gruntu, przy zastosowaniu tradycyjnych technik porównywania parami, a z odrzuceniem pojęć i aparatu
statystycznego. Praca taka, jakkolwiek by jej rzetelnie nie wykonywać, nie zapewni spójności uzyskanych
wyników i zawsze może się zdarzyć, że na styku nieruchomości szacowanych przez różnych rzeczoznawców
wystąpią różnice w wartości na tyle duże, że wiarygodność przeprowadzonej procedury zostanie podważona.
Aparat statystyczny, o którym mowa w niniejszym artykule, ma bez wątpienia kluczowe znaczenie przy
realizacji wycen masowych, a umiejętność korzystania z komputerowego oprogramowania staje się podstawowa
dla tej metody wyceny nieruchomości.
7
Teoria w praktyce
Podstawę do dalszych analiz stanowią badania rynku lokali mieszkalnych sprzedanych w obrębie osiedla
mieszkaniowego Niepodległości w Słupsku. Mamy tu do czynienia wyłącznie z transakcjami, w których
przedmiotem obrotu rynkowego jest spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego. W procesie
obserwacji statystycznej i katalogowania zebranego materiału utworzono w programie Microsoft Excel tabelę
wynikową zawierające następujące dane dla 118 transakcji rynkowych (zob. tabela poniżej).
Są to zatem wyłącznie dane dostępne rzeczoznawcy majątkowemu w procesie zbierania informacji o rynku na
podstawie aktów notarialnych i pracy w terenie. Nie ma wśród nich informacji dla nas trudnej do zdobycia w
sposób masowy, a wpływającej na wartość lokalu mieszkalnego w bardzo istotny sposób - informacji o stanie
technicznym i standardzie wykończenia sprzedanych mieszkań. Spróbujmy sobie jednak z tym poradzić i na
bazie posiadanych danych podejmijmy próbę wyceny przykładowego, spółdzielczego własnościowego prawa do
lokalu mieszkalnego, położonego w obrębie tej samej spółdzielni, na tym samym osiedlu. Lokal ma trzy pokoje,
62 m2, położony jest na III piętrze czterokondygnacyjnego budynku, a jego stan techniczny i standard
wykończenia możemy określić jako pośredni pomiędzy przeciętnym i najgorszym. Pracujemy w programie
Microsoft Excel i w procesie przetwarzania danych nie nadajemy poszczególnym wartościom subiektywnych
ocen w rodzaju: piętro czwarte jest gorsze od parteru. Wszystko musi wyjść z obliczeń.
Pierwsza czynność, to sprowadzenie cen transakcyjnych na datę wyceny. Ustawowy nakaz uwzględniania zmian
poziomu cen wskutek upływu czasu obliguje nas do tego jednoznacznie. Przy pomocy narzędzi Excela budujemy
tabelę danych, a na jej podstawie wykres, w którym na osi OX odkładamy czas zawarcia transakcji, a na osi OY
jednostkowe ceny transakcyjne).
Dla tak zbudowanego wykresu wyznaczyliśmy z programu równanie linii trendu. Współczynnik kierunkowy (to
ten stojący przy x - u nas 0,2887) mówi nam o średniej dziennej zmianie cen. Wyznaczając liczbę dni od
transakcji do dnia wyceny i mnożąc tę różnicę przez współczynnik kierunkowy otrzymujemy dla każdej
transakcji cenę skorygowaną na datę wyceny.
- � na powierzchnię.
Jak było do przewidzenia, w obrębie tego samego osiedla ceny transakcyjne nie wykazują dających się
zdefiniować różnic. Podobnie liczba pokoi w lokalu nie ma wpływu na cenę zawieranej transakcji. Można to
sprawdzić wyznaczając linię trendu dla wykresu, gdzie na osiach odłożymy odpowiednio liczbę pokoi i
jednostkową cenę transakcyjną.
Wartość współczynnika kierunkowego (0,0484) nie wpływa na zmianę cen przy wzrastającej liczbie pokoi.
Inaczej rzecz się ma przy badaniu zależności powierzchni i piętra od ceny transakcyjnej. Wobec tego
przekształcamy otrzymany szereg skorygowanych cen transakcyjnych w taki sposób, by uzyskać odpowiedź na
pytanie - ile kosztowałoby dane mieszkanie, gdyby jego powierzchnia wynosiła 62 m2, a następnie zadajmy
8
sobie pytanie - jakie ceny transakcyjne miałyby sprzedane lokale, gdyby wszystkie (mając powierzchnię 62 m2)
położone były na trzecim piętrze. W wyniku przeprowadzonych czynności skorygowaliśmy każdą z cen
transakcyjnych w ten sposób, by odpowiadała parametrom wycenianego lokalu i otrzymaliśmy szereg
skorygowanych cen transakcyjnych, z których najwyższa wynosi 1824,14 zł/m2, a najniższa 892,98 zł/m2,
natomiast najbardziej prawdopodobna
Mo = 1411,47 zł/m2
Łatwo domyśleć się, że rozbieżność w cenach skorygowanych jest wynikiem różnic w stanie technicznym i
standardzie wykończenia lokali przyjętych do analizy. Otrzymane „widełki” cenowe odzwierciedlają nie tylko całą
gamę jakości lokali sprzedawanych na badanym rynku, ale też zawierają ceny w nieuzasadniony sposób
zawyżone lub zaniżone. Dla pominięcia tych cen skupmy się wokół ceny najbardziej prawdopodobnej i
przyjmijmy, że „widełki cenowe” to wartość najbardziej prawdopodobna „plus minus” dwa odchylenia
standardowe (u nas wartość odchylenia standardowego wynosi 145,55 zł/m2). W ten sposób, dla rozkładów
zbliżonych do normalnego, obejmujemy 95% badanych cen, a pozostałe 5% traktujemy jako niewiarygodne.
Nie pozostaje nic innego, jak zastosowanie zwykłej interpolacji i wyliczenie, że nasz szacowany lokal powinien
być wart 78 487 zł, co odpowiada wartości jednostkowej 1265,92 zł/m2.
Zamiast zakończenia
Przedstawiony sposób postępowania nie aspiruje do tego, by wyznaczać kierunek w zastosowaniu metod
statystycznych do wyceny nieruchomości. Autorzy zdają sobie sprawę z tego, że zaprezentowana metoda jest
skomplikowana, trudna i czasochłonna, a przy posiadaniu dużej ilości danych transakcyjnych bez problemu
można wyceniać innymi metodami. Założeniem było jednak oparcie się na prawdziwym, dostępnym nam rynku i
pokazanie, jak można analizować zebrany materiał i w efekcie dochodzić do wartości rynkowej, którą
definicyjnie nazywamy „najbardziej prawdopodobną ceną możliwą do uzyskania na rynku”. Przedstawiona tu
„zabawa danymi” jest jednym ze sposobów korzystania z narzędzi, jakie daje nam statystyka matematyczna w
połączeniu z oprogramowaniem komputerowym. Jeżeli rzeczoznawca majątkowy potrafi zbierać i analizować
dane rynkowe, a nadto jeszcze potrafi wykorzystać możliwości, jakie daje oprogramowanie komputerowe, to
łatwiej będzie mu udokumentować to, co przeważnie i tak czuje intuicyjnie.
Arkadiusz Iwaszkiewicz - pośrednik w obrocie nieruchomościami z licencją nr 1292, absolwent Wyższej Szkoły
Nieruchomości w Warszawie, członek Środkowopomorskiego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie
Nieruchomościami.
Tabela
Lp Położenie lokalu Rok budowy Ilość pokoi Piętro Data transakcji Pow. użytkowa Cena [zł] Cena [zł/m2]
.
2. ... � � � � � � �
« powrót