EL PROTOCOLO NOTARIAL DE GRIETAS

4 12 2012

En uno de los derribos que acomet, all por el ao 2006, el propietario de los inmuebles a derribar me coment que al suscribir un seguro de responsabilidad civil para dicha intervencin el corredor del seguro le e iga reali!ar un "#$%$&$'$ ($%)#*)' +E ,#*E%)-. En aquel momento no saba de qu/ se trataba, incluso llegu/ a pensar que se trataba de otro papeleo sin sustancia destinado a dar traba0o a seguros 1 notarios. (ada ms le0os de la realidad, como luego comentar/. ) continuacin intentar/ e plicar desde el punto de vista prctico qu/ es un protocolo de estas caractersticas 1 cmo utili!arlo en bene2icio propio 3como directores de obra4. (o encontrar/is de2iniciones legales ni 2arragosas, aunque posiblemente por el hecho de contarlo desde mi e periencia queden 2uera matices 1 otras consideraciones. "or eso os invito a comentar dicho documento 1 as enriquecerlo entre todos. 5ueno, dicho esto, vamos all6 QU ES EL PROTOCOLO NOTARIAL DE GRIETAS? Es un procedimiento que consiste en que un notario de 2e del estado de un inmueble o de un elemento constructivo, en una 2echa determinada. Este proceso se puede llevar a cabo de m7ltiples maneras. 'a ms habitual 31 la que me ha tocado reali!ar en todas mis intervenciones4 consiste en presentar al notario unas 2otos para que /l corrobore que son reales 1 que se corresponden con la realidad a 2echa de su visita. CUL ES LA FINALIDAD DEL PROTOCOLO NOTARIAL DE GRIETAS? 'a 2inalidad es tener un documento vlido 3a presentar delante de un 0ue! en caso de demanda4 en el que se pueda demostrar el estado en el que se encontraba un elemento constructivo, un inmueble,8 en la 2echa de reali!acin del protocolo. QUIN LO CONTRATA Y PAGA? El solicitante o peticionario del protocolo puede ser cualquier persona propia a la intervencin o a0ena. 9a de pagar al notario 1 toda la documentacin previa aquel que suscriba el protocolo. 'o normal es que suscriba el protocolo cualquiera de los agentes intervinientes en la obra, pero tambi/n puede darse el caso que sea un colindante o vecino a la obra el que suscriba por su parte dicho protocolo inducido por su temor a que sus bienes se vean per0udicados con nuestra intervencin.

En los casos en los que me ha tocado intervenir ha sido siempre el contratista o el promotor los que han contratado dicho procedimiento, 2or!ados por los seguros, quienes les denegaban la suscripcin de la pli!a sin este documento. :a que los seguros temen demandas 2alsas de vecinos 1 colindantes. %ambi/n podra darse el caso de que sea le propio director de obra el que viendo los bene2icios de dicho protocolo lo contrate. QUIN LO TIENE QUE PREPARAR? "reviamente a la 2irma 1 visita del notario al lugar, debe llevarse a cabo una preparacin documental larga 1 tediosa. ;ue debe preparar el solicitante del protocolo o en quien /l delegue. Este es un punto 2undamental. &omo t/cnicos directores de la obra 1 posibles redactores del pro1ecto de la misma, somos los que ms documentacin tenemos al respecto, los que me0or nos conocemos la obra, su entorno 1 su evolucin< por lo que contratistas o promotores acaban delegando dicha documentacin en nuestras manos. +ocumentacin que podran reali!ar ellos. Es una ocasin mu1 interesante para o2recer 1 2acturar un nuevo servicio, 1a que esto no lo tendremos contratado con anterioridad. =() (=E>) >?) +E @)&%=#)&*A(. B&unto 2acturamos por dicho servicioC 'levad contabilidad e acta de horas dedicadas al mismo 1 de gastos derivados 3tel/2ono, papel, revelado de 2otos,84 para que veis que una ve! terminado el protocolo habr/is dedicado ms de 24 horas de traba0o 3en el me0or de los casos4 1 al 2inal del mismo 2acturar lo que consider/is oportuno, 1 bien documentado todo lo que os ha costado podr/is 0usti2icar dicha 2actura. ) parte de que con dicha 2acturacin podemos ver incrementados nuestros ingresos, nos interesa estar en la elaboracin de la documentacin, porque nosotros vamos a saber qu/ elementos pueden ser susceptibles de daarse con nuestra intervencin. : tambi/n seremos capaces de encontrar todas las lesiones que e isten previas a la obra. +ocumentarlas e incluirlas en el protocolo nos a1udar a demostrar que esas lesiones que nos pueden achacar e istan con anterioridad a nuestra intervencin. "or lo tanto el bene2icio es doble6 econmico 1 en seguridad personal. QUE DOCUMENTACIN HAY QUE PREPARAR? )ntes de comen!ar a preparar la documentacin convendra hablar con el notario que va1a a 2irmar el protocolo, indicarle el caso 1 preguntarle qu/ modalidad o qu/ documentacin necesitar para dar 2e. "or lo general los notarios, en este caso, pre2ieren dar 2e de que un documento que se le presenta coincide con la realidad, por lo que pre2ieren 2otos a escritos con muchos ad0etivos no cuanti2icables ni mesurables.

"or lo tanto habr que locali!ar e identi2icar todas, las 2incas colindantes, para ello catastro puede dar in2ormacin valiosa que deber contrastarse in situ. &onveniente llevar a cabo un levantamiento planim/trico de la !ona, indicando las 2incas a visitar. =na ve! ms podemos echar mano de la cartogra2a de catastro, o si no de google earth o de la cartogra2a municipal,8 "osteriormente habr que visitar uno por uno a todos los colindantes, e plicarles qu/ obra se va a acometer, que se pretende llevar a cabo un protocolo notarial de grietas, e plicarles qu/ es, en qu/ consiste, quien lo paga,8.E( ;=D 'E 5E(E@*&*),8 as hasta in2initas preguntas 1 e plicaciones. 'uego pedirle permiso para visitar su casa, para hacer 2otos de la misma, incluso para mover alg7n que otro mueble, hacerle perder media hora como mnimo 1 despedirse. +ocumentar todas las lesiones que veis, 1a sean grietas, asientos, humedades de in2ilitracin, de condensacin, goteras, muebles rotos,8 =na ve! reali!adas 1 reveladas todas las 2otos 1 preparada toda la documentacin ha1 que quedar con el notario a ver qu/ da puede Epasarse a darse una vuelta por el barrioF. 'uego tendr/is que coordinar al notario con %$+$- '$- >E&*($- para que se haga en el menor n7mero de visitas posibles 3el notario cobra por salidas de notara, por horas 1 luego por documentos de los que da 2/4. =na ve! que el notario contrasta la documentacin presentada con la realidad se llevar toda esta documentacin que introducir en el documento del protocolo. &omo dicho protocolo se hace por duplicado o triplicado habr que proporcionarle todas las copias. 5ueno, como veis la preparacin del protocolo es larga 1 tediosa, ra!n de ms para 2acturar por ella si delegan en nosotros. CUANDO REALIZAR EL PROTOCOLO? En cualquier momento se puede llevar a cabo. 'o ideal es reali!ar el protocolo con anterioridad a la intervencin. &onsiderad que la intervencin puede ser desde un derribo, a una re2orma, a una adaptacin de local,8 QU DOCUMENTAR EN EL PROTOCOLO? %odo aquello de lo que se quiera tener documento con 2e notarial &omo 1a he comentado antes, si somos los directores de la obra, nos interesa que el protocolo reco0a todas las lesiones que seamos capaces de detectar, tanto en nuestra obra como en la de los colindantes, para que quede constancia de su e istencia previa a nuestra intervencin. +ocumentar toda lesin, %$+) 1 de cualquier tipo. A QUIN BENEFICIA LA REALIZACIN DEL PROTOCOLO?

El protocolo bene2icia a la contrata 1 a la direccin, porque no le achacarn daos o lesiones que /l no ha ocasionado. )l que ha su2rido una lesin en su inmueble con ra!n de nuestras obras porque podr 0usti2icar que se han producido a ra! de nuestra intervencin.

EXPERIENCIAS PERSONALES &on ocasin de un derribo en el que el cliente haba reali!ado un protocolo notarial de grietas, 1 a los meses de terminado el mismo, recibo llamada de un compaero indicndome que estaba reali!ando un in2orme pericial sobre daos en uno de los inmuebles colindantes al derribo. En concreto la propietaria deca que tena humedades de in2iltracin. Ge person/ en el lugar. Era pleno invierno, la humedad ambiente de la vivienda era altsima, la cale2accin era de butano, haban cambiado las carpinteras e teriores de madera por otras de ">& estancas 1 adems el da que 2ui estaban recreciendo los suelos con mortero 1 baldosa. Ge llev a la habitacin de la lesin 1 all estaba la mancha. "ero no era de in2iltracin< era de condensacin. Ge desped 1 volviendo preocupado al estudio record/ que haba un protocolo de grietas. &omo la documentacin del mismo la haba preparado 1o busqu/ 2otos de dicha casa 1 all tena la 2oto de la mancha de condensacin. El demandado 2ue mi cliente que me cit como perito de parte< presentamos como prueba el protocolo notarial 1 ah termin la demanda. &omo v/is el "#$%$&$'$ ($%)#*)' +E ,#*E%)- tiene su 2inalidad 1 sus bene2icios, tanto para la de2ensa de unos como de otros. Estas cuatro palabras que hace 6 aos mentabas 1 nadie saba a lo que te re2eras cada ve! estn ms en boca de todos 1 a2ortunadamente ho1 en muchas obras 3sobre todo derribos4 este tipo de protocolo est proli2erando. )s que cuando tengas alg7n derribo 3COMO EL DOCUMENTADO EN ESTE BLOG4 o cualquier otra intervencin complicada, recomiendo encarecidamente la suscripcin de un protocolo notarial de grietas.