PLURALIDAD DE HIPOTECAS cuando se constituyen sucesivamente varios derechos de hipoteca sobre una misma cosa y a favor de una pluralidad

de acreedores, el criterio genuino para resolver la colisin es la precedencia en el tiempo: todos los acreedores tienen iguales derechos y las relaciones entre ellos se regulan conforme al adagio prior in tempore potior in iure, cuya traduccin literal sonara "anterior en el tiempo preferido en el derecho". Este principio, enunciado en una constitucin del emperador Antonino, significa que en caso de incumplimiento y procedindose a la venta de la cosa hipotecada, el primer acreedor que se satisface con el precio de ventas es aqul cuya hipoteca es anterior en el tiempo; si algo sobrase, podr satisfacer el 2 acreedor y as sucesivamente, segn la fecha de constitucin de sus respectivas hipotecas. No obstante, cualquier acreedor posterior puede satisfacer el crdito de cualquiera de los acreedores hipotecarios anteriores, an contra su voluntad, ocupando su lugar y subrogndose en la prioridad del ejercicio del derecho de hipoteca. Esta posibilidad se denomina ius offerendi y constituye una quiebra del principio prior in tempore potior in iure. Constituyen, asimismo, excepciones a tal principio: LA PUBLICIDAD DEL DOCUMENTO. Una constitucin del emperador Len del 472, determin que las hipotecas constituidas mediante documento pblico o al menos firmado por tres testigos, tuviesen prelacin sobre aqullas que constasen en simple escritura privada. EL PRIVILEGIO DE ALGUNOS CRDITOS. Considerando la ley algunos crditos como privilegiados, dispone que las hipotecas que los garantizan, sean preferidas a todas las otras, incluso de fecha anterior: as el derecho de hipoteca del fisco sobre los bienes del contribuyente por los impuestos pagados. Tal hipoteca se considera siempre tcitamente constituida. LA GARANTA PERSONAL. Es decir, el compromiso de una o varias personas que se obliga con el deudor principal cerca del acreedor, de una manera que pueda dirigirse al ms solvente para hacerse pagar. LA GARANTA REAL. Tiene aceptacin de una cosa del pago de una deuda. A este ltimo orden de garantas es a l que est unida a la hipoteca. Durante un largo tiempo los romanos slo emplearon, para darlas a los acreedores una seguridad real, la enajenacin de su industria, recurriendo despus en aquellos. En fin, le hipoteca se introdujo y se desarroll bajo la influencia del derecho pretoriano. No obstante la regulacin actual y la idea de la hipoteca es heredada del derecho romano.

PLURALIDAD DE HIPOTECANTES Y/O TERCEROS POSEEDORES La cotitularidad en el derecho de propiedad sobre el bien o los bienes hipotecados da lugar a un rgimen de comunidad de bienes, regulado en los arts. 392-406 CC, aunque sobre tal situacin entra en juego en primer lugar la autonoma de la voluntad (art. 1.255 CC) a travs de los contratos, pactos o convenios celebrados entre los comuneros Por su parte, el art. 397 CC dispone: Ninguno de los condueos podr, sin consentimiento de los dems, hacer alteraciones en la cosa comn, aunque de ellas pudieran resultar ventajas para todos. El art. 119 CC dispone: Cuando se hipotequen varias fincas a la vez por un solo crdito, se determinar la cantidad o parte de gravamen de que cada una deba responder. PLURALIDAD DE ACREEDORES HIPOTECARIOS los supuestos en los que existe pluralidad de acreedores pero tambin de crditos garantizados (como cuando se constituyen por una misma persona distintas hipotecas en garanta de diferentes crditos o un deudor garantiza con una sola hipoteca varios crditos pertenecientes a personas distintas). 1. Cotitularidad en mano comn. Esta forma de ordenacin de la pluralidad subjetiva es, en principio, extraa a nuestro ordenamiento, aunque sus mismos efectos y rgimen se reconocen a los supuestos de obligaciones mancomunadas con objeto indivisible (art. 1.139 CC). En la llamada fase de seguridad de la hipoteca; todos debern acordar la cesin del crdito hipotecario; todos ejecutarn, llegado el momento, la hipoteca a travs de la oportuna accin real hipotecaria y todos cancelarn totalmente la hipoteca en el Registro. El problema surgir cuando alguno de los acreedores se niegue a actuar; problema, por otro lado, propio de este tipo de configuracin de las obligaciones; no especfico de los supuestos en que existe una hipoteca que garantiza el cumplimiento de esa obligacin. 2. Cotitularidad solidaria.

Los crditos solidarios se caracterizan por el reconocimiento a cada acreedor de la facultad para actuar individualmente exigiendo la total prestacin con eficacia para todos. Tambin existe controversia acerca de la posibilidad de que un solo acreedor Cancele totalmente la hipoteca para todos. Hay quien seala que no debe admitirse, no slo porque afirman la imposibilidad de ejercicio individual de la accin real hipotecaria, sino tambin acudiendo a la prohibicin de los actos perjudiciales 3. Cotitularidad mancomunada o parciaria. La cuestin fundamental en caso de crditos parciarios garantizados con hipoteca es cmo armonizar esa divisin del crdito en varios autnomos entre s y el carcter indivisible de la garanta. En estos supuestos, tambin hay que considerar dividida la hipoteca en tantas partes como acreedores y crditos parciarios existan, lo que llevar a reconocer la posibilidad de ejercicio individual de la accin hipotecaria, con eficacia meramente parcial?, o hay que entender que en estos casos se debe exigir la actuacin conjunta dela accin hipotecaria en virtud de la indivisibilidad de la hipoteca?; ese eventual ejercicio aislado de la accin real hipotecaria, debe motivar la subsistencia de la hipoteca a favor de los dems acreedores o debe suponer la cancelacin total, para todos, de la garanta?. Lo que hay que tener claro es que hay que deslindar perfectamente dos cuestiones: la posibilidad o no de ejercicio individual de la accin hipotecaria por cada acreedor parciario y por otro lado, la eficacia parcial o total de esa actuacin individual en cuanto a la hipoteca, es decir, su cancelacin parcial o total. PLURALIDAD DE DEUDORES Podemos encontrarnos con el supuesto de que los deudores sean tambin hipotecantes, en caso de que hayan dado en garanta bienes propios. A esta situacin habr que aplicar tambin lo dispuesto en el apartado anterior sobre pluralidad de hipotecantes.

1. Cotitularidad en mano comn Esta configuracin exige la actuacin conjunta de los sujetos. Por lo tanto, a la hora de realizar la prestacin debern hacerlo todos juntos; todos debern adoptar las decisiones que afecten a la relacin obligatoria; todos sern demandados, en su caso, ante el incumplimiento de la obligacin.

2. Cotitularidad solidaria Ante esta forma de organizacin de la pluralidad subjetiva pasiva es necesario destacar el componente de garanta que puede apreciarse en la constitucin de la solidaridad pasiva: con sta el acreedor se beneficia de una mayor seguridad y facilidad en el cobro al poder exigir el pago a cualquiera de los deudores. Ahora bien, ante la reclamacin e incumplimiento por uno cualquiera de los deudores, el acreedor est facultado para ejecutar la hipoteca que garantiza su derecho de crdito. Cuestin interesante es qu ocurre ante una solidaridad pasiva no uniforme, por existir distintos plazos o condiciones afectantes a cada deudor. A semejanza de lo que expuse al analizar la solidaridad activa no uniforme, considero que s es posible la ejecucin de la hipoteca ante ese impago de uno de los deudores solidarios. Esta posibilidad es consustancial a la solidaridad, que adems, ha sido querida por las partes. 3. Cotitularidad mancomunada o parciaria El acreedor slo estar facultado para reclamar a cada deudor su parte y stos slo estn obligados respecto de la misma. Cualquier circunstancia modificativa o extintiva slo tendr efectos respecto de la concreta deuda parciaria. Por supuesto, el deudor que no paga su deuda y ve ejecutada la hipoteca por la misma, tras la ejecucin y satisfaccin del inters del acreedor, ver extinguida su responsabilidad y estar liberado frente al acreedor. CONCLUSIN Como se puede apreciar la realidad jurdico-hipotecaria es bastante compleja; y lo es an ms cuando en las distintas posiciones jurdicas concurre una pluralidad de sujetos. Hay que tener en cuenta los dos tipos de relaciones jurdicas que conviven en estas situaciones: una obligacional (que une al acreedor o acreedores con el deudor o deudores) y otra real (que vincula al acreedor o acreedores con el hipotecante o hipotecantes o, en su caso, los terceros poseedores).