AN ORDINANCE,   RE: INTERIM ZONING TO PERMIT / REGULATE  INNOVATIVE HOUSING 

DEMONSTRATION PROJECTS, SPECIFICALLY ALLOWING “CLUSTER HOUSING” 

WHEREAS, Madison County, Illinois has the authority to adopt an interim zoning 
ordinance/district pursuant to (IL PL XXX ?)  

WHEREAS, the Madison County Board through its Zoning Board of Appeals and the Planning 
and Development Committee have determined the need to establish an interim zoning district to 
regulate innovative housing demonstration projects; and 

WHEREAS, pursuant to (IL PL  XXX ?), a public hearing on the establishment of the interim 
zoning district was held prior to the adoption of this ordinance. 

NOW, THEREFORE, The County Board of Madison County, Illinois do ordain as follows: 

PART I 

Section I.  The Madison County Board makes the following findings: 

a. The purpose of the interim zoning ordinance/district is to allow development of a 
limited number of projects that demonstrate housing choices not currently 
available within Madison County/Pin Oak Township/ The Silver Creek Project 
Area.  
b. The innovative housing forms that will be in all (Residential, and Ag ? ) zones 
under this ordinance are cottages, bungalows, defined as “compact” single family 
homes, duplexes and triplexes designed  to appear like single family homes.  
Maximum unit sizes and number of units to be allowed in lieu of each traditional 
single family home (equivalent units) for each of these housing forms are 
identified herein. 
c. The goals of establishing an Innovative Housing Zoning District are to: 
i. Increase the housing supply and the choice of housing forms available 
in the community through projects which are compatible with existing 
single family (“traditional”) developments; and  
ii. Promote housing affordability by encouraging smaller homes. 
d. Madison County is currently implementing a work plan to develop zoning code 
amendments that will specifically address innovative housing projects; and  
 e. Until permanent ordinances regarding innovative housing projects can be 
implemented, there is a need to allow regulated innovative housing projects. 

Section 2.0  Permitting  Process  

a. Madison County shall utilize the permitting process as outlined in the 
(Madison County Planning and Development Department Building Permit 
Information booklet as last revised on September 14th of 2007.)  When 
considering an Innovative Housing Demonstration Project the required 
public notice shall be sent out to all residents within (X feet ) of any 
boundary of the subject property.  In addition, a neighborhood meeting, 
following guidelines established by the Planning and Development 
Department, including attendance by county staff, shall be required to 
application submittal. 
b. In addition to complying with the approval criteria as stated in Section XXX 
of the Madison County Zoning Code, the applicant must demonstrate that: 
i. The impacts of the proposed development will be no greater 
than the traditional development that could be constructed 
on the property. 
ii. The proposal is not larger in scale and is compatible with 
surrounding development with respect to the size of the 
units , building heights, roof forms, building  set ‐backs, 
number of parking spaces,  their location, screening of the 
parking area, parking access, ingress‐egress, and lot 
coverage.  
iii. The proposal provides elements that contribute to the sense 
of community within the development by including 
elements such as front entry porches, common open space, 
and common buildings. 
iv. Any proposed modifications to the requirements of the 
Madison County Zoning Code, other than those specifically 
described herein that are that are deemed to be important 
to the success of any proposed Innovative Housing project. 
c. In order to meet the goals of the innovative housing demonstration 
program, there is a need for some flexibility in some normally applicable 
regulations and requirements.   Alternate standards contained in the 
tables herein shall govern for innovative housing demonstrative projects 
where the design conflicts with the Madison County zoning code.  All 
other regulations and requirements will continue to apply, i.e. the (2003 
I.R.C.).   
 i. The minimum lot size restriction of not more than one 
dwelling per lot, maximum Floor Area Ratio found and the 
minimum number of required parking spaces found in the 
Madison County Zoning Ordinance Section XXX shall be 
replaced with the standards from the applicable tables as 
described herein. 
ii. The vehicular access standards of the Madison County 
Zoning Ordinance ( Section  XX‐ XXX) shall be determined on 
the number of single family units that the equivalent 
innovative housing units are replacing.   
iii. The density limitations identified in the (XXX ) of the 
Madison County Zoning Ordinance shall be determined to 
have been met  as long as the proposed project does not 
exceed the equivalent unit calculation identified in (Sections 
3 & 4 of this ordinance  or  the tables contained herein.) 
iv. Application fees for the building permit review of the 
proposed project shall be based on the number of single 
family units that the equivalent innovative housing units are 
replacing. 
v. Impact fees for the proposed project shall be assessed 
at rates for multi‐family dwelling units.   
d. The approval of an innovative housing demonstration project does not 
constitute the approval of a subdivision, a short plat, or a binding site 
plan.    

Section 3.  Table (s) sets forth parameters application to innovative housing demonstration 
project applications. 

PARAMETERS: 

Housing Types/Forms    * Cottages 

• Compact Single‐Family Homes,  
• Duplexes or  
• Triplexes designed to appear like a single family home (as 
a part of a development that contains at least one other 
housing type/form, which may include “traditional” single 
family homes,   
• or a combination of the above mentioned types 

 
Unit Size Limits     *     Cottages = 1,000 S.F. maximum  gross floor area 

• Compact Single Family = 1,500 S.F. maximum gross floor 
area 
• Duplexes & Triplexes = 1,200 S.F. maximum gross floor 
area per unit, total gross floor area for the structure,  
• (including garages) not to exceed 40% of the minimum lot 
size in the zone in which the project is proposed or the 
actual lot size, whichever is less 
• A covenant restricting any increases in size of the units 
after initial construction shall be recorded against the 
property. 

Equivalent Units  *   Cottages  =  2 per each single‐family unit that could be built                            
on the property 

• Compact  S.F. = 1.5 per each single‐family unit that could 
be built on the property 

Locations                                 *     County  wide, (or only in Pin Oak Township) , but not more 
than 1,500 feet of another innovative housing 
demonstration project  

• Not more than two innovative housing development 
projects in a subdivision or recognized “neighborhood.”  

Number of Developments  *  Up to five, with no more than two projects demonstrating     
the same  single housing type 

Public Notice  *  Neighborhood meeting, including Madison County Planning 
and Development staff attendance, required prior to 
application 

• Normal publishing and posting after application is received  
• Mailing of notices to adjacent residents and property 
owner’s within 500 feet of the proposed development, 
after application is received 
 Access Requirements  *  Determine flexibility for road widths, public vs. private, and 
turn‐around requirements with input from County Building 
Inspection staff   

Development Size  *  Minimum of 4 units, maximum of 24 units 

• Cottages have a maximum of 12 units per cluster 

Parking Requirements    *  1 stall per unit for units under 700 S.F.  

• 1.5 stalls per unit for units 700‐1000 S.F.  
• 2.0 stalls per unit for units over 1000 S.F. 

Ownership Structure    *  Subdivision/HOA 

• Condominium 
• Single Ownership, (rental)  

Section 4.  This table sets forth additional parameters that supplement the parameters 
in Section #3 and are applicable to any cottage proposed to be a part of any innovative 
housing demonstration project.              

Additional Parameters:  COTTAGES 

Front Setbacks    *  20’ minimum  

Other Setbacks  *  5’ minimum from all property lines other than the front     
property line 

• The average setback of all structures along any property 
line other than the front property line shall be 10’ 

Distances between Structures 

•  10’ minimum 

Lot Coverage (ALL, impervious surfaces) 

•  50% maximum 
 Common Open Space  *  400 S.F. minimum per cottage 

• Cottages shall abut on at least two sides  
• (Open Space) Shall abut at least 50% of the cottages in the 
development and those units must be oriented to have 
their main entry from the common open space 
• All cottages shall be within 60’ of the Common Open Space 

Private Open Space  *  300 min. S.F. per cottage 

• Shall be adjacent to each cottage and be for the exclusive 
use of the residents of that cottage 
•  Shall be one contiguous usable space with a min. 10’ 
dimension on all sides 
• Shall be oriented to the Common Open Space as much as 
feasible 

Attached Covered Porches 

•  Shall consist of  80 S.F. min. per cottage 
• Shall have a min. dimension of 8’ on all sides 

Height  *  18’ max. for all structures, except for cottages with a min. 
roof slope of 6:12, which shall be limited to 25’ max. 

Floor Area Limitations 

•  1,000 S.F. max. gross floor area 
• 800 S.F. max. main floor area 
• A min. of 40% and no more than 50% of the cottages in a 
cluster shall have a main floor area of 700 S.F. of less 

 
 Exceptions to the Floor Area Limitations: 

•  Attached porches up to 200 S.F. in size 
• Spaces with a ceiling height of 6’ or less measured to the 
exterior walls, such as in a second floor area under the 
slope of the roof 
• Unheated storage space, located under the main floor of 
the cottage(s)  i.e. basements, crawlspaces 
• Architectural projections, such as bay windows, fireplaces, 
or utility closets no more than 18” in depth and 6’ in width 
• Detached garages and car ports 

Parking     *  Shall be provided on the subject property 

• Shall be screened from public streets and adjacent 
residential uses by landscaping or architectural screening 
• Shall be located in the front yard setbacks, except on a 
corner lot where it shall not be located in the front yard 
between the entrance to any cottage and the front 
property line  
• Shall not be located within 40’ of a public street, except in 
a single loaded configuration, where the stalls lie parallel 
to the street 
• May be located between or adjacent to structures if it is 
located toward the rear of the structure, and it is served 
by a driveway or alley 
• All parking structures hall have a pitched roof design with 
a min. slope of 4:12 

Community Buildings 

•  Shall be clearly incidental in use and size to the cottages 
• Shall be commonly owned by the residents of the cottages 

Accessory/Ancillary Dwellings 

•  (Shall/ or Shall not) be allowed as part of a cottage 
development 
 Section 5   Sections 1‐5 of this ordinance shall constitute Part I of this 
ordinance.  Part I of this ordinance shall be in effect as an interim Zoning 
Ordinance on (MO/DAY/YR) and shall be in effect for ( X, MO’s ) or until,  
(MO/DAY/YR)  and thereafter may be renewed   for one or more (X MO’s_ 
period(s) if a subsequent public hearing is held and findings of fact are made 
prior to each renewal. 

Part II 

      Section 6    Madison County shall use a competitive selection process to 
determine which proposals will be allowed to apply for a (SUP/PUD) (or both) as an Innovative 
Housing Demonstration Project.   Madison County may approve up to five Innovative Housing 
Demonstration Projects, with no more than two projects demonstrating the same single housing 
type.  Applications to be a part of the Innovative Housing Demonstration Program must be submitted 
by (MO/DAY/YR) on forms to be provided by the Madison County Planning and Development 
Department.  The Planning and Development Committee will determine which proposal(s) will be 
allowed to move forward under this ordinance by the following criteria:   

a. Consistency with the intent of the goal of providing innovative housing 
and increased housing choice (specifically, demonstrating those 
housing types/styles, as outlined in this ordinance), compatibility with 
existing/surrounding, and improving housing affordability. 
b. Not more than two innovative housing proposals shall be allowed per 
neighborhood, and proposals must be at least 1,500’ feet from any 
other innovative housing proposal(s) under this ordinance.    

The decision(s) of the Madison County Planning and Development Committee and of the Madison 
County Board with respect to any application for an Innovative Housing Demonstration Project shall 
be the final decision of the county.   

    Section 7  Sections six and seven of this ordinance shall constitute Part II of this 
ordinance.  Part II of this ordinance shall go into effect on (MO/DAY/YR).  The text of Part I shall 
inform the process established by Part II, even if Part I has yet to go into effect as an interim zoning 
ordinance.   

    Section 8  If any provision of this ordinance or its application to any person or 
circumstance is held invalid, the remainder of the ordinance, or the application of the provision to 
other persons or circumstances is not affected. 
    Section 9    This ordinance shall be in force and effect five days after its passage by the 
Madison County Board and any public notice/publication as required by law; provided that Part I of 
this ordinance shall go into effect as an interim zoning ordinance on or by (MO/DAY/YR) as set forth in 
Section 5.   

  Passed by a majority vote of the Madison County Board in an open session this _______ day of 

______________, 2008‐09.   

             

          ________________________________________ 

County Board Chair, Honorable,  Alan Dunstan 

Attest to by: 

Madison County Clerk,  Mark Von Nida 

Approved as to Form: 

Madison County States’ Attorney