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El Catastro como instrumento de registro: orientaciones para la accin

El catastro es un instrumento que permite administrar una ciudad como un ente vivo, requiere y exige conocimiento y experiencia suficiente para hacerlo de forma exitosa. A partir de un catastro es posible implementar proyectos, planes y programas, de manera casi inmediata, porque la informacin est a la mano, en especial para los que toman las decisiones, como es el caso de los altos funcionarios y alcaldes. Por ello, el registro adecuado de la condicin de tenencia de las viviendas se encuentra en un (buen) catastro, pues permite tener un inventario real de las unidades fsicas y sociales de una ciudad; es un instrumento con reglas claras, que repasamos para no olvidarlas y luego acotamos las preguntas necesarias que nos permitan completar las condiciones de tenencia. Es as que un catastro se caracteriza porque es:

NICO, al construirse sobre pautas bsicas que permitan la integracin y articulacin de una jurisdiccin con otras, estructurando niveles de informacin a distintas escalas territoriales. TOTAL, porque debe ser completo (cubrir todo el mbito de la jurisdiccin municipal) y en permanente proceso de actualizacin. GRADUAL, en su implementacin y operacin, considerando los diferentes tamaos de jurisdicciones y capacidades de accin.

PROGRESIVO, porque permite realizarse por etapas: implementacin, mantenimiento y operacin. DIFERENCIADO, porque permite priorizar aquella informacin ms relevante a la gestin municipal. ARTICULADOR, porque deber mantener una codificacin de enlace y nomenclatura de datos comn que permita su articulacin. INCLUYENTE, para que permita su articulacin con informacin de otras entidades del Estado, como del sector privado.

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Adems de los problemas de falta de actualidad, sucede que los catastros no siempre consideran a la totalidad de predios existentes en una zona, puesto que muchos de ellos an presentan problemas de propiedad o se trata de lotizaciones no incorporadas a la trama urbana. Por estas razones, se trata de zonas enteras que no pueden ser incorporadas al catastro y hasta no es conveniente que ello suceda hasta que no se cumplan los requisitos. Sin embargo, las mismas autoridades o la propia poblacin disponen de informacin sobre estos casos. Por esta razn, debe existir un mecanismo de levantamiento de informacin que no tenga el carcter oficial pero que en el que se disponga de los mismos datos, puesto que en cualquier situacin sea una emergencia o un proceso de formalizacinse necesitar que toda la informacin se encuentre a mano.

Para recordar:

La palabra catastro deriva del latn capitastrum contraccin de capitum registrum, significa registro per cpita de unidades territoriales. El concepto se ha ampliado para constituir los sistemas de informacin y gestin catastral, se considera todo tipo de informacin relacionada al territorio con propsito mltiple. La jurisdiccin territorial sea urbano o rural, lo inventariado fsico natural o artificial. La informacin se cualifica, caracterstica de cada registro fsico de manera fsica, legal, fiscal y econmica. Ya existe un tipo de dato catastrado para situaciones de emergencia denominado: Catastro de reas de riesgo y vulnerabilidad. Este registro debe ser ampliado para disponer la informacin sobre la tenencia y propiedad de los predios.

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3.1 Preguntas relevantes de tenencia de vivienda a incorporar en la ficha catastral

Cada municipalidad distrital tiene entre sus funciones elaborar y mantener el catastro distrital dentro de su jurisdiccin, tanto en el mbito urbano como rural. Para la elaboracin del catastro cada municipalidad es autnoma en la informacin que debe tener la ficha a ser aplicada segn los aspectos sociales, econmicos, legales, ambientales, de riesgo entre otros; es decir responde a la realidad de cada distrito.

Nos proponemos resolver el hecho que en muchas oportunidades la informacin sobre los lotes es acertada y en numerosos casos cubre toda la localidad, pero no as la informacin sobre la situacin de la tenencia, esto es, sobre la propiedad y la posesin.

La distincin formal que surge a partir de las normas tcnicas y de gestin, que cataloga la unidad de informacin territorial catastral para su codificacin, servir de apoyo para introducir las ampliaciones que den respuesta a las situaciones encontradas luego del sismo del 15 de agosto: Se denomina Unidad Catastral a la unidad mnima de registro para efectos catastrales que cuenta con una definicin fsica, legal y con un uso diferenciado. Un lote de terreno puede constituir una sola unidad catastral, y un predio puede estar conformado por ms de una unidad catastral. Lote catastral, unidad de predio mayor, en que est dividida una manzana catastral, delimitado por los linderos, que a la vez son de carcter legal y delimitan la tenencia, tienen un frente a va pblica. Predio urbano, unidad fsica a nivel de lote catastral, con independencia fsica y legal.

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Para incorporar preguntas de tenencia de vivienda, la referencia es la Ficha del Instituto Catastral de Lima (ICL), ver anexo 2: Ficha Individual. En la propuesta se ampliar y completar, considerando los incisos: Identificacin del propietario (incisos 13, 14 y 15 explcitamente se dice No llenar en caso de propiedad), Caractersticas de la propiedad (incisos 32 y 33) y Descripcin del predio (38) Las situaciones problemas, justamente de carcter fsico y legal, no identificadas por el sistema convencional de catastro se presentan por modificacin interna en la Unidad Catastral, ya sea: Por cambios fsicos: El lote original ha sido modificado, subdividido o independizado. La vivienda ha sido modificada, ampliada, subdividida o independizada. Se constata cambios en el nmero de viviendas en el lote o en el nmero de hogares en la vivienda. O por cambios legales: Posesin sin ttulo. Lote o predio sin inscripcin. No se conoce la situacin de tenencia. Subdivisin del lote o predio sin documentos. Contradicciones en el registro.

3.2 Aspectos arquitectnicos y urbansticos (tcnicos)

Los aspectos arquitectnicos - urbansticos y legales que se presentan a continuacin pueden ser incorporados a la ficha catastral que emplee cada municipalidad distrital. Se trata de realizar un levantamiento arquitectnico de la edificacin existente (lo ms preciso posible) y la informacin documentaria de propiedad original y de tenencia actual, que permita una comparacin de la Unidad Catastral original (Ficha ICL) con la situacin actual. En el cuadro siguiente se presenta la ficha original en relacin con la propuesta: 19

FICHA ICL. UNIDAD CATASTRAL ORIGINAL Catastro fsico original Haga un croquis detallado con medidas del lote matriz original (informacin documento original de propiedad)

FICHA PROPUESTA. UNIDAD CATASTRAL Catastro fsico para Regularizacin Sobre el croquis del lote matriz original, realice un levantamiento de la edificacin existente por pisos (de ser necesario emplee cortes esquemticos, no olvide precisar el nombre de los ambientes)

Indique el nombre de las calles o lotes vecinos

Indique las ampliaciones y subdivisiones producidas

Indique la planimetra y las medidas de los linderos

Indique por ambientes o pisos, en que se subdivide la edificacin segn la tenencia (por ejemplo ambientes comunes y ambientes de uso exclusivo de padres o de la familia ampliada)

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rea total del lote rea construida por pisos Segn la distribucin de tenencia indicar de manera independiente: 1. rea del sub lote (distinguiendo rea libre) 2. rea construida de la subdivisin 3. Materiales predominantes de la subdivisin. 4. Estado de la construccin de la subdivisin a. 5. (En construccin, terminado (38)) 6. Estado de la construccin de la subdivisin b. 7. (Bueno, regular o malo)

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3.3 Aspectos legales

La informacin que brinde el Catastro Municipal con respecto a la situacin de la tenencia de cada uno de los lotes debe ser clara, precisa y actualizada. As, frente a una situacin de desastre o simplemente de litigio se pueda identificar cul es la situacin de tenencia de las familias respecto al predio, a fin que la ayuda social y econmica, as como las acciones de reconstruccin se puedan realizar considerando no slo al propietario sino a los posesionarios, identificando los lotes abandonados, las reas de propiedad del Estado, los espacios pblicos ocupados y libres, entre otros. Corresponde, entonces, revisar los rubros sobre tenencia que se recogen en la Ficha Catastral, individual, elaborada por el Instituto Catastral de Lima ICL.

IDENTIFICACIN DEL PROPIETARIO (No llenar en caso de copropiedad) 29 CONDICIN ESPECIAL DEL PROPIETARIO (Exonerados) 01 Gob. Central/Regional 05 Hospitales 02 Gobierno Local 06 Entidad religiosa catlica 10 Comunidades Campesinas 03 Gobiernos extranjeros 07 Compaa de Bomberos 11 Org. internacionales N RESOLUCIN Fecha aplicacin Fecha vencimiento 04 Beneficencias 08 Universidades 12 Pensionistas -

09 Centros Educativos 13 Otra ent. religiosa 30

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CARACTERSTICAS DE LA PROPIEDAD 31 01 Persona natural 32 01 Propietario nico 05 Copropiedad 33 TIPO DE PROPIETARIO 02 Persona jurdica DERECHO DE PROPIEDAD 02 Sucesin intestada 06 Tenedor 03 Poseedor 07 Otros (especificar) 03 Compra venta 07 Prescripcin adquisitiva 04 Donacin 08 Expropiacin 04 Sociedad conyugal

FORMA DE ADQUISICIN 01 Adjudicacin 02 Anticipo legitima 05 Declaratoria 06 Permuta de herederos 09 Fusin 10 Cesin derecho/ acciones

11 Dacin pago 12 Const. empresas

13 Testamentos 14 Otro 34 FECHA DE ADQUISICIN

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En la perspectiva de hacer visible las condiciones de tenencia de las viviendas, se introducen algunos cambios en los rubros:

I D E N T I F I C A C I N D E L A T E N E N C I A (No llenar en caso de copropiedad) 29 01 Gobierno Central 05 Beneficencias 09 Compaa de Bomberos 13 Centros Educativos 30 Fecha aplicacin CONDICIN ESPECIAL DE LA TENENCIA (Exoneracin) 02 Gobierno Regional 03 Gobierno Local 04 Gob. extranjeros 08 Universidades 12 Pensionistas -

06 Hospitales 07 Entidades religiosas 10 Comunida- 11 Org. internades Indgenas cionales N RESOLUCIN Fecha vencimiento

El rubro IDENTIFICACIN DEL PROPIETARIO y CONDICIN ESPECIAL DEL PROPIETARIO hace referencia expresa a la situacin legal de propiedad, situacin que no es exacta, porque en algunos casos los titulares antes sealados pueden encontrarse como arrendatarios o teniendo el bien en calidad de cesin en uso, entre otros, es por ello que es conveniente hablar de CONDICIN ESPECIAL DE LA TENENCIA. Es conveniente asignarle un nmero por separado al Gobierno Central y al Gobierno Regional, porque los bienes del Gobierno Central estn referidos bsicamente a los diferentes bienes de los ministerios que no son los mismos bienes que de los gobiernos regionales.

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Dado la igualdad de las religiones no se requiere hacer una diferencia entre entidad religiosa catlica y otras entidades religiosas conviene colocar slo entidades religiosas Existen comunidades nativas que tienen predios en la zona urbana por lo que se debe considerar tanto a las comunidades campesinas como a las comunidades nativas. En los casos de exoneracin para universidades y centros educativos se debe tener presente lo sealado en el prrafo final del artculo 19 de la Constitucin Poltica del Per: Para las instituciones educativas privadas que generen ingresos que por ley sean calificados como utilidades, puede establecerse la aplicacin del impuesto a la renta, es decir, existen excepciones a la exoneracin cuando existen fines de lucro. Para el caso de los pensionistas tambin debe considerarse excepciones porque algunos de ellos perciben pensiones bastantes elevadas.

CARACTERSTICAS DE LA TENENCIA
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TIPO DE TITULAR
01 Persona Natural 02 Persona Jurdica

Hacer un catastro en funcin slo a la propiedad es impreciso, considerando que el mayor porcentaje son los posesionarios y que la mayor parte de propietarios no cuentan con su derecho inscrito. El trmino idneo es: Caractersticas de la Tenencia y es mejor consignar el tipo de titular, en lugar de Tipo de Propietario.

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SITUACIN DE LA TENENCIA
01 Propietario nico 06 Copropiedad 02 Sucesin intestada 07 Arrendatario 03 Poseedor 04 Sociedad conyugal 05 Alojado

08 Guardin

09 Otros (especificar)

Con respecto al numeral 06 Tenedor definido en el Manual de Levantamiento Catastral como la persona que est ocupando la unidad catastral por encargo de otra, es conveniente utilizar trminos que recojan realidades ms comunes. La definicin que se le da a tenedor calza tanto al alojado, como al guardin y excluye al arrendatario, que si 33

bien est en el rubro poseedor, es conveniente considerarlo de forma expresa, es por ello que se considera que es ms conveniente en lugar de TENEDOR abrir dos rubros para alojado y guardin y considerar un rubro expreso para el caso de los arrendatarios, trminos ms coloquiales que tenedor.

FORMA DE ADQUISICIN
01 Adjudicacin 02 Anticipo Legtima 03 Compra venta 07 Prescripcin adquisitiva 11 Dacin pago 15 Otro 04 Donacin

05 Declarato- 06 Permuta ria de herederos 09 Fusin 13 Testamento

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08 Expropiacin 12 Const. empresas

10 Cesin der/ acciones 14 Sub divisin

FECHA DE ADQUISICIN

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Dentro de las formas de adquisicin, la subdivisin, sealada en el punto 14, se presenta como una situacin de hecho, como una prctica comn en el gran porcentaje de familias en nuestro pas, los padres dejan a sus hijos la vivienda familiar y los hijos la subdividen de acuerdo al nmero de hermanos y al mejor parecer, redistribuyendo los espacios o generando espacios sin asesoramiento tcnico ni legal. La inscripcin de los derechos en los registros pblicos hace que dicho derecho no slo sea conocido por las partes, como por ejemplo comprador y vendedor, sino que sea de conocimiento de todos. Otorgando seguridad jurdica. Es conveniente resaltar que en nuestro sistema jurdico la inscripcin no es

obligatoria, es decir, no es constitutiva de derechos sino slo declarativa. En el caso de los derechos de propiedad estos se realizan respecto al lote por lo que dicho lote tambin debe estar inscrito y registrado en el catastro de registros pblicos (con sus reas, medidas, ubicacin, plano y memoria descriptiva).

Un rubro no considerado en la ficha catastral del Instituto Catastral de Lima como parte de la tenencia es la SITUACIN REGISTRAL.

SITUACIN DE INSCRIPCIN DEL PREDIO

01 No inscrito 02 Inscrito en registros pblicos 2.1 A nombre del propietario 2.2 Pariente fallecido 2.3 Tercero 2.4 Estado 2.5 Comunidades Indgenas 2.6 Gobierno Regional o Local 2.7 Beneficencias 03 Predio inscrito con carga o gravamen

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01 No inscrito, es el predio que no se encuentra inscrito en los registros pblicos, no est in matriculado. 02 Inscrito en registros pblicos, es el predio que se encuentra inscrito en los registros pblicos, est in matriculado, tiene partida registral 2.1 Inscrito a nombre del propietario, es el predio que figura inscrito a nombre de su actual propietario. Hay una relacin entre lo que seala el registro y la realidad. 2.2 Inscrito a nombre de pariente fallecido, es el predio que figura inscrito a nombre de la persona que fue propietaria pero actualmente se encuentra fallecida y es familiar de quienes se encuentran en la vivienda por tanto tienen derecho. 2.3 Inscrito a nombre de tercero, es el predio que se encuentra inscrito a nombre de un propietario que no tiene ninguna relacin con el actual poseedor o propietario. 2.4 Inscrito a nombre del Estado, es el predio que se encuentra inscrito a nombre de una entidad u organismo del Estado. 03 Carga o Gravamen, es una carga que pesa sobre un bien para asegurar o garantizar el cumplimiento de una obligacin, por ejemplo un predio que ha sido hipotecado para garantizar la deuda.

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3.4 Cmo incorporar la tenencia en la ficha del catastro?

Se debe plasmar en el catastro los aspectos relevantes presentados en campo, por ejemplo: Incorporar una addenda al formato de la Ficha Catastral. Plano (croquis con medidas) que indiquen la subdivisin y cambios realizados a partir de la Unidad Catastral original. Importante es indicar las reas construidas de la vivienda y lote original, y las nuevas reas de las viviendas ampliadas, subdivididas o independizadas; adems de los materiales de construccin predominante, el estado de conservacin, la altura de edificacin. Documentos que acrediten los cambios en la tenencia o la situaciones irregulares (conflictos) presentes. Si no se cuenta con un catastro urbano municipal, se debe confeccionar una Ficha Catastral con los aspectos sealados. Si ya se cuenta con uno, incluir en la actualizacin, verificar y poner de relieve las precisiones en los aspectos fsico y legal.

3.5 Otras informaciones relevantes de un catastro

Una gran conclusin a extraer es que un catastro permite mltiples aplicaciones, tanto a nivel ms general, de aspectos urbanos. Referirse a un lote o vivienda, o una manzana a toda la ciudad, prepararse y planear con toda la comunidad. Tambin que las tareas de registrar informacin y planear acciones nos permite una mejor preparacin del municipio y su comunidad. Conocer a las organizaciones sociales, como juntas de vecinos y organizaciones sectoriales que permitan una participacin activa en las etapas de diagnstico, planificacin, capacitacin y asesoramiento. Una gestin del riesgo que signifique un pacto social redundar en consensos y abreviar las etapas de reconstruccin. 29

Construir un catastro de reas de riesgo y vulnerabilidad y donde se pueda identificar la poblacin vulnerable mediante mapa de riesgo fsico que permita identificar las zonas de mayor peligro. Identificar zonas de evacuacin y seguridad que signifique un sistema vial de evacuacin y contar espacios pblicos preparados o edificaciones acondicionadas , como barrios de transicin. Contar con planes de ordenamiento territorial que permitan distinguir zonas de expansin y habilitacin de proyectos, donde se planifique la reubicacin y el crecimiento de la ciudad. Preparar a la poblacin con acciones de simulacros que permitan organizar a las familias e identificar responsabilidades.

Para tener en cuenta:

Mirar el terremoto del 15 de agosto de 2007 en retrospectiva ser fundacional si lo planteamos como retos y nuevos compromisos. El registro de la vivienda tiene varios instrumentos, el principal y ms importante es el catastro que es muy bueno si se convierte en prctica participativa. No olvidar que debe incluir los temas del suelo, la vivienda y su proceso, y la tenencia. Deben agilizarse los procedimientos y formularios para que las familias perciban que formalizarse es una oportunidad de mejorar y no un problema ms. Las acciones de respuesta deben organizarse de manera horizontal, descentralizada y con la mayor participacin social posible. Las mejores respuestas urbansticas y arquitectnicas son las que atienden a la diversidad y a las maneras culturales existentes de construir. La preparacin reduce al mximo la duracin del perodo de emergencia postdesastre, acelerando el inicio de las etapas de rehabilitacin y reconstruccin. Uno de los principales retos ser construir una cultura registral, con participacin de autoridades, dirigentes y las familias.

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