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Suplemento de anlisis legal

MARTES 5 DE FEBRERO DE 2013

INVERSIN

Financiamiento seguro
FRANCISCO J. MUNGUA CAMARENA
Juez supernumerario del Stimo Juzgado de Paz Letrado de Lima. Con Maestra en Derecho Civil y Comercial. Magistrado en diversos rganos jurisdiccionales de esta Corte Superior.

TTULO DE CRDITO HIPOTECARIO NEGOCIABLE

s frecuente que cuando las personas tratan de acceder al crdito, recurran al crdito hipotecario, el cual, mediante la constitucin de una hipoteca, brinda mayor seguridad jurdica al acreedor para lograr el cumplimiento de la obligacin contrada por parte del deudor; sin embargo, si analizamos dicha relacin jurdica material, podemos advertir que muchas veces el acreedor es el que se ve perjudicado, a pesar de que el deudor afecte su patrimonio a travs de la constitucin de una hipoteca, puesto que, si bien la hipoteca de alguna manera elimina el riesgo de la obligacin contrada, el acreedor se ve afectado al no poder ejecutar de manera inmediata en un proceso judicial la garanta hipotecaria. Asimismo, pese a conducirse la ejecucin de garantas en el proceso nico de ejecucin, cuya naturaleza es la satisfaccin inmediata del derecho en donde se reducen los actos procesales y se simplica el trmite para otorgar una tutela ms rpida que la concedida en un proceso ordinario; se ve afectado el acreedor por la duracin del proceso en la prctica, el cual es largo y engorroso, teniendo una duracin aproximada de uno a dos aos y en caso extremo podra tomar ms de cinco aos. Es por ello que con la necesidad de dotar a los acreedores de un instrumento que agilice aspectos como la ejecucin de garanta del inmueble gravado para el cumplimiento de la obligacin, esto es, el pago del crdito garantizado, y de ofrecer a las personas de un instrumento de nanciamiento para obtener el crdito deseado, se crea el Ttulo de Crdito Hipotecario Negociable (TCHN), el cual otorga tambin una ventaja para aquellas personas que no tienen acceso o facilidades de crdito en las entidades bancarias, pues en este caso las personas podran obtener un crdito a cambio de la hipoteca gravada sobre su inmueble contenido en el TCHN. Es as que con la nalidad de dinamizar y de tener un acceso rpido al crdito, aparece el TCHN, el cual constituye un ttulo valor indito en nuestra legislacin, pues a diferencia de

A continuacin, algunos benecios que otorga el TCHN a diferencia de la hipoteca convencional: ** Constituye un derecho hipotecario exclusivo, en razn de que slo podr emitirse cuando el inmueble se encuentre libre de cargas y gravmenes, con lo cual el primer endosatario tiene la certeza de que su crdito se encuentra garantizado por una hipoteca de primer y nico rango, pues la garanta hipotecaria que se constituya sobre el inmueble ser exclusiva, es decir, slo podr recaer una sola hipoteca, que ser la representada en el TCHN2. ** La agilidad en la transmisin, pues nada impide al acreedor que pueda transferir su derecho a travs del endoso. ** El cumplimiento del crdito garantizado, por cuanto el acreedor tiene ms posibilidades para cobrar su crdito, ya que en caso de remate del inmueble y el monto resulte insuciente, el tenedor tiene la facultad de dirigirse a travs de una accin cambiaria de regreso contra el primer endosante por el saldo restante. ** La exclusin del bien hipotecado de la masa concursal, pues el rgimen de preferencia que el TCHN otorga es de primer orden frente a cualquier tercer acreedor del origen que fuera, inclusive de naturaleza laboral o alimentario. Esto como norma especial que dicha ley contiene respecto a estas modalidades de garanta, por lo que, incluso en casos de insolvencia decretada del deudor, su ejecucin se realiza como identidad separada de la masa concursada. ** La ejecucin extrajudicial, ya que puede incluirse dicho pacto, liberando al endosatario del trmite de su realizacin en la va judicial, as como sucesivas convocatorias para nuevos remates, publicidad a travs de avisos, etc; circunstancias que perjudican tanto al acreedor como al deudor; pues, para el primero es ms difcil recuperar el crdito otorgado en trminos de tiempo y costos, aumentando las tasas de inters en perjuicio del deudor que ve incrementar el monto a pagar. ** Responsabilidad slo del primer endosante, en efecto, los subsiguientes endosantes no asumen responsabilidad solidaria frente al nuevo adquirente o tenedor, es decir, el nico obligado al pago del crdito es el primer endosante, razn por la cual el propietario del bien debe ser a su vez el deudor del crdito garantizado. otros contenidos en la Ley 27287, Ley de Ttulos Valores, ste no ha sido regulado por otros ordenamientos jurdicos. El TCHN es un valor individual que une un crdito en forma inseparable a una garanta real, esto es, una hipoteca unilateral, donde el ente emisor es la Ocina de los Registros Pblicos a solicitud del propietario, siendo que, una vez expedido, el inmueble contar con el asiento registral donde quede anotada la hipoteca, requirindose para su extincin que nicamente se presente ante los Registros Pblicos el citado ttulo valor no endosado o debidamente cancelado1.
(1) Montoya Manfredi, U. (2001). Comentarios a la

Ley de Ttulos Valores. Lima - Per: Grijley.

(2) Vilela Proao, M. (2003). Ttulos Valores de Garanta. Lima: Cultural Cuzco.