FORMATO PRESENTACIN

PLAN DE NEGOCIO
GRUPO INTEGRADO POR:
Vctor Luna

DESCRIPCIN DE LA EMPRESA
I. IDENTIFICACIN DE LA EMPRESA
Nombre de la empresa: Constructora Luna Nombres de los dueos: Vctor Luna

II. ANTECEDENTES DE LA EMPRESA

1. Fecha de inicio de las operaciones: Sin fecha an 2. Ubicacin geogrfica del recinto: Avenida pajaritos #2234, Comuna de Maip 3. Principales clientes de la empresa: Personas mayores de edad con un nivel socio econmico medio o medio-alto. 4. Productos o servicios ofrecidos: Construccin a pequea escala (viviendas)

III.
-

MISIN Y VISIN DE LA EMPRESA

Misin: Construir viviendas con los mejores materiales posibles y una buena mano de obra, de manera que se garantice la calidad estructural de las mismas. Visin: Consolidarse como una de las mejores empresas constructoras del pas, con una organizacin gil e innovadora

IV. LAS METAS QUE SE DESPRENDEN DE LA VISIN DE LA EMPRESA

Meta 1: Hacer de la marca algo conocido en el pas por su buena calidad Meta 2: Exigirse cada vez y establecer una mentalidad de superacin personal en pos del beneficio del cliente

V. ANLISIS FODA
Fortalezas: Historia familiar constructora Se dispone de un equipo de personas capacitado Debilidades: No se cuenta con maquinaria propia, por tanto se esta expuesto al alza de precio de los arrendatarios. Capital limitado, lo que no permite llevar a cabo varios proyectos a la vez Poca experiencia en el rubro Oportunidades: La construccin en Chile va en alza Siempre habrn posibles compradores Amenazas: La constante alza en el precio de los materiales Posibles nuevas constructoras con mejores precios Incremento de trfico vehicular dificultara su acceso

VI. ESTRATEGIA DE LA EMPRESA

1) Definicin de la Estrategia Genrica que seguir la empresa: Liderazgo en Costos Diferenciacin Enfoque o Segmentacin 2) Anlisis de las 5 fuerzas de Porter: Potenciales entrantes Poder de Negociacin de los Clientes Poder de Negociacin de los Proveedores Productos Sustitutos Intensidad de la Rivalidad 3) Definicin del Grupo Estratgico donde estar la empresa a travs de la construccin de un mapa estratgico

Estrategia de la empresa:
5 Fuerzas de Porter:
Potenciales entrantes: Por ser una constructora se necesita una fuerte inversin para comenzar a operar El posicionamiento de la marca es otra barrera de entrada. Al entrar al mercado nos encontraremos con que las marcas competidoras ya se encuentran posicionadas en el mercado. Las polticas gubernamentales si bien son estrictas, no son un problema mayor. Poder de cliente: El poder del cliente no es muy alto El mercado es sensible al precio del servicio, pero al haber muchos posibles compradores, siempre habr algn interesado. Poder de los proveedores: El poder de los proveedores es medio Bajo costo al cambiar de proveedor, ya que los precios son similares. No existe mucha diferencia de servicio con respecto a otros posibles proveedores. Sustitutos: Existen 2 principales productos sustitutos que pueden ser una amenaza para la empresa: El primero de ellos son los departamentos, desde principios del ao 2010 hasta Junio de 2012 se han vendido 46.944 en Santiago, versus las 24.491 casas que se vendieron en el mismo periodo de tiempo. La segunda principal amenaza es un producto relativamente reciente en el pas, las denominadas casas prefabricadas luego del terremoto del 2010 aumentaron sus ventas en un 80% respecto a sus cifras anteriores a la catstrofe, su nmero de ventas en la capital entre principios de 2010 y junio de 2012 fue de 4.228 casas, lo cual sigue siendo bajo en relacin al tipo de casas que nuestra empresa vende, pero es un competidor al cual se le debe tener en cuenta, ya que ao a ao su popularidad gana terreno por ser un producto mucho mas econmico y que cumple bsicamente la misma funcin que nuestro producto. Rivalidad entre competidores: Existe mucha competitividad Existe alto nmero de empresas en este mercado. En la practica, la diferenciacin del servicio no es mucha, salvo por detalles.

Mapa estratgico:

La estrategia genrica que seguir la empresa ser la diferenciacin, ya que el mercado se basa ms que nada en detalles pequeos de fabricacin que al usuario le hacen elegir entre un producto y otro.

DESCRIPCIN DEL PRODUCTO O SERVICIO

I. IDENTIFICACIN DE LA EMPRESA
1. Nombre del producto o servicio: Construccin de casas de nivel medio, medio-alto 2. Caractersticas o funciones principales: Viviendas de 2 tipos 3. Necesidades que satisface al cliente: Entrega en el menor plazo posible y calidad de acuerdo a los estndares establecidos por las leyes de la repblica de Chile.

II. VENTAJAS DEL PRODUCTO O SERVICIO

Las principales ventajas del producto son: 1. A nivel de precio: Precio competitivo 2. A nivel de calidad: Misma o mejor calidad que la competencia, especial nfasis en los detalles 3. A nivel de otros elementos que lo diferencian de la competencia (funciones, atributos especiales): Puntualidad, total disponibilidad en horarios de trabajo, detalles tales como extractores de aire, aire acondicionado, o detalles que el cliente desee con un valor agregado sobre el precio de la casa.

CLIENTES OBJETIVO
I. IDENTIFICACIN DE LOS CLIENTES
EN CUANTO A LOS PUNTOS 1 Y 2 SOBRE Clientes que son personas naturales y clientes que son empresas no sern tomadas en cuenta en el presente documento, ya que la empresa an no entra al mercado, por tanto an no tenemos clientes de ningn tipo.

3. Clientes potenciales:
Seale cules podran ser sus clientes potenciales y fundamente su eleccin: Como se mencion anteriormente nuestro producto apunta a personas mayores de edad que deseen tener una casa propia, yendo al detalle quizs nuestros clientes mas potenciales sean parejas jvenes con deseos de formar familia y en segundo lugar familias que anteriormente rentaban un domicilio y que tienen planes de adquirir una casa propia. Segn informes anuales demogrficos y natales del instituto nacional de estadsticas, el ao 2010 3.145 parejas contrajeron matrimonio durante ese ao en la comuna de Maip, en el ao 2011 3.565 parejas lo hicieron, mientras que hasta junio del presente ao se han casado 1.306 parejas. Podemos deducir que existe un amplio campo de posibles clientes de acuerdo con los datos estadsticos anteriormente mencionados. En el caso de la gente que vive como arrendatario, los estudios dicen que representan al 17% de los habitantes en los domicilios de Chile, lo cual tambin es una gran oportunidad de posibles clientes.

A CONTINUACIN SE REALIZAR UN RESUMIDO ESTUDIO DE LAS VENTAS DE CASAS Y DEPARTAMENTOS EN LA REGIN METROPOLITANA Y ESPECFICAMENTE EN LA COMUNA DE MAIP, SI BIEN NUESTRA EMPRESA NO SE DEDICAR EN UN COMIENZO A LA FABRICACIN DE DEPARTAMENTOS, ESTE DATO NOS SERVIR PARA REALIZAR OTRO TIPO DE ANLISIS, COMO POR EJEMPLO EN LAS 5 FUERZAS DE PORTER.

Maip tuvo un 5,9% de las ventas de casas en 2007: aprox. 674 casas Maip tuvo un 5,1% de las ventas de casas en 2008: aprox. 463 casas Maip tuvo un 5,2% de las ventas de casas en 2009: aprox. 419 casas Maip tuvo un 4,2% de las ventas de casas en 2010: aprox. 308 casas Maip tuvo un 5,8% de las ventas de casas en 2011: aprox. 632 casas Se espera que el segundo semestre de 2012 la venta de casas suba un 3% con respecto al primer semestre, es decir aprox. 6.451, lo que dara un total de 12.714 en todo Santiago. Cantidad de la cual se espera que el porcentaje del ao que le corresponda a Maip sea de un 6.7%, es decir, se espera que en la comuna se vendan aproximadamente 852 casas, adems se espera que dicha tendencia a la alza siga por los prximos aos, no solo en Maip, si no que en toda la capital.

El panorama es alentador en cuanto al mercado inmobiliario, ya que los inmuebles habitacionales registran a nivel de pas, un promedio de un 8% de ganancia en casas, adems en la comuna de Maip la tendencia de ventas es a la alza, debido a la gran cantidad de posibles terrenos para la construccin, como es el sector de Rinconada, Camino Del Bosque o la Ciudad Satlite, por nombrar algunos. Otro factor importante a tomar en cuenta es la tendencia al alza que se registra en la poblacin de la comuna, ya que el crecimiento de la poblacin se calcula en un 6,21% anual, siendo un 2,4% de crecimiento vegetativo y un 3,81% por migracin desde otras comunas o regiones. Siguiendo en la lnea del alza en la poblacin de la comuna, en 1970, haban 49.075 habitantes; en 1982, 114.117 habitantes; y en 1992, 256.550. Esto se traduce en un crecimiento de 854,4% en slo 32 aos. Segn el ltimo censo (2012) Maip hoy en da tiene 525.070 habitantes. De acuerdos a cifras estimativas del INE, Maip tendra alrededor de 1.000.000 de habitantes en el ao 2020, convirtindola en la comuna con ms habitantes de Chile, lo que aumentara de manera significativa la oportunidad de posibles clientes.

*NOTA: Ante la imposibilidad de vender un nmero entero y fracciones de casas, la cifra de los clculos se aproxim al nmero entero ms cercano.

II. DETERMINACIN DEL MERCADO OBJETIVO

1. Indique quines son o sern sus principales clientes Indique sus necesidades y cules de sus productos o servicios satisfacen dichas necesidades. Seale, adems cules son las expectativas de cada uno de sus clientes en relacin a los productos o servicios que reciben. Cliente 1 Productos o servicios Casa

Necesidades Vivienda

Expectativas Vivir en un lugar tranquilo, seguro, con amplio espacio

Necesidades Vivienda

Cliente 2 Productos o servicios Expectativas Casa Vivir en un lugar tranquilo, seguro, con un espacio superior al de la media.
Cliente 3

Necesidades

Productos o servicios

Expectativas

Cliente 4

Necesidades

Productos o servicios

Expectativas

Qu cantidad de clientes estima usted que tendr su negocio en los prximos aos y dnde se encuentran mayoritariamente? R: La empresa estima y desea tener un mnimo de 5 viviendas el primer ao, 5 al segundo y 6 al tercero, ya que al tener mayores ventas el segundo ao nos permitira tener una leve baja en nuestras ventas manteniendo un alza en nuestros ingresos.

Qu ventajas comparativas tienen sus productos o servicios para sus clientes? R. La puntualidad y la constante comunicacin con el cliente para que el mismo supervise los avances, adems la empresa da la posibilidad al cliente de que l mismo adhiera detalles a su futura vivienda, con un costo agregado al precio final de la casa.

COMPETENCIA
I. DESCRIPCIN DE LA COMPETENCIA
COMPETIDORES: 1. Identifique en el siguiente cuadro los nombres de las empresas que compiten con usted. Adems, indique cul es la cantidad de aos que stas llevan en operacin y en dnde se encuentran ubicadas: - Constructora C&C: Antonio Bellet 77, Of. 904 - Providencia Santiago (12 aos) - Constructora Las Flores: Av. Las Condes 13.163, Las Condes, Santiago (41 aos) - Contructora Ccri Ltda.: Avenida Los Pajaritos 3030 Of. 702, Santiago, Maip (15 aos) - Contructora Bassi: Manuel Rodriguez 2676 Dpto. 101, Santiago, Maip (9 aos) - Constructora Pocuro: Nueva de Lyon #0145, of. 103, Providencia (30 aos) - Constructora Socovesa: Av. Eliodoro Yaez 2962; Santiago (45 aos) - Constructora 3L S.A.: Nueva de Lyon 96 Of. 404, Providencia, Santiago (22 aos) - Constructora Galizzo S.A.: Calle Napolen 3037 Of. 41 Las Condes Santiago (32 aos) - Constructora Ureta: Manuel Castillo 2533, Calera de Tango, Santiago (13 aos) - Constructora Terracorp S.A: Hendaya N 60, Oficina 301, Las Condes, Santiago (17 aos) - Constructora Fernandez Wood: Nueva Costanera 4229, piso 5, Vitacura (54 aos) Entre Enero de 2007 y Junio de 2012 en Maip se han construido 3348 casas, las constructoras ms importantes en la comuna de dicho producto se observan en la anterior lista y se detalla su porcentaje de construccin en la siguiente tabla y grfico:

% Construccin de casas en Maip Pocuro Fernndez Wood Socovesa Galizzo S.A. Ccri Ltda. 3L S.A. Terracorp S.A. Bassi Las Flores C&C Ureta Otras

Ventas 28,30% 15,40% 18,20% 8,80% 6,70% 3,80% 2,60% 1,90% 9,10% 1,20% 2,10% 1,90%

II. COMPARACIN DE LA COMPETENCIA CON LA PROPIA EMPRESA

1. Describa cul es la situacin competitiva de su empresa en el mercado. 2. Cules son los aspectos que usted tendra que mejorar para poder ser ms competitivo en el mercado. 3. Cules son los principales factores que le facilitan ser suficientemente competitivo en el mercado. 4. Cules son los principales factores que le impiden ser suficientemente competitivo en el mercado. R: No se pueden analizar, ya que mi empresa an no entra al mercado.

DESARROLLO DE CANALES DE COMERCIALIZACIN

I. PRINCIPALES ARGUMENTOS QUE DESTACAN SU PRODUCTO O SERVICIO
(Racionales, emocionales o econmicos) Argumento 1: Producto competitivo, con menores plazos que el promedio de la industria Argumento 2: Especial nfasis en detalles, sin descuidar prevenciones en caso de desastres naturales (terremotos, lluvias, etc.)

II. PRINCIPALES MEDIOS PUBLICITARIOS PARA COMUNICARSE CON LOS CLIENTES

LOS MEDIOS QUE SE UTILIZARN EN MI EMPRESA PARA TOMAR CONTACTO CON LOS CLIENTES SON:

Medio 1: Peridico Justificacin: Llega al grupo objetivo a un precio mas accesible para la empresa

Medio 2: Folios con informacin y fotos sobre los tipos de casas que se ofrecen Justificacin: Bajo costo, son piezas graficas que complementan otros medios de promocin (sitios web, por ejemplo)

El proceso de Marketing
EL PROCESO DE MARKETING:
Segmentacin Construccin de un Mapa de Posicionamiento Plan de Marketing: a) Poltica de Precios b) Definicin del Producto c) Definicin del Canal de Venta ( Canal de Distribucin) d) Promocin

Proceso de Marketing:
En Chile construir una empresa en promedio tiene un costo de 0.7 UF por cada mt2 a) Poltica de precios: Nuestra poltica de precios ser solamente la fijacin de un solo precio en ambos productos, el cual ser 2000 UF en las viviendas de 90 mt2 y 4000 UF en el caso de las casas de 110 mt2. Poltica de venta: La poltica de venta, se dividir en 6 pasos para el cliente: 1) Cotizacin: El cliente puede cotizar en la sala de venta del proyecto, lugar en donde un ejecutivo lo guiar acerca los pasos a seguir. 2) Reserva: Una vez que el cliente ha elegido la casa, puede reservarla directamente en la sala de venta del proyecto dejando un monto de seriedad de la oferta, la reserva tiene una valides de 10 das hbiles, durante ese periodo nuestra empresa se compromete a no vender dicha casa. Si el cliente no puede acceder a un crdito hipotecario, se le brindara ayuda a travs de nuestra rea especializada con las mejores condiciones del mercado, si el cliente no es sujeto a crdito se le devuelve el dinero. 3) Cierre de negocio: Para confirmar la compra de la casa se debe firmar por parte del cliente y la empresa la promesa de compra y venta, donde ambas partes pactan el plazo de entrega y el precio de la vivienda, para ello el cliente debe tener una pre aprobacin o una aprobacin financiera en el caso del crdito hipotecario, en esa instancia el cliente debe consultar a su ejecutivo para ver las diferentes alternativas del pago del pie, el cual debe quedar cancelado y documentado. 4) Escrituracin: Es un documento publico firmado ante notario por los diferentes actores del proceso de compra y venta de la propiedad, cuando existe crdito hipotecario el banco tambin participa del mismo instrumento transformndolo en una hipoteca, siendo 100% responsable de la confeccin y movimiento del mismo hasta la salida del conservador de bienes races, esto puede demorar hasta 75 das desde el minuto en q el cliente firma. La escritura aprobada por el conservador de bienes races acredita la transferencia de la propiedad al nuevo dueo. 5) Entrega de la vivienda: Una vez firmada por parte del cliente la escritura la inmobiliaria revisa la misma y la firma para entregarla al banco, paralelamente la inmobiliaria realiza un chequeo de los dineros, en caso de haber diferencias cobra al cliente o devuelve los montos sobrantes. Con esta etapa terminada se aprueba la entrega de la propiedad, el proceso puede demorar aprox. 30 das desde la firma del cliente, en la instancia de entrega de propiedad el cliente recibir: Actas de recepcin definitiva Manuel de uso y mencin de la viviente Llaves 6) Postventa: Si tras la venta el cliente detecta un problema, ste debe contactar a la empresa mediante va e. mail o telfono, posteriormente nuestro servicio de post venta ver si est cubierto por la garanta. De ser as, la empresa reparar la vivienda sin costo alguno para el cliente. b) Descripcin: Existen 2 tipos de viviendas, se debe tener en cuenta que en Chile construir una casa tiene un costo promedio para las empresas de 0.7 UF por cada mt2. La UF el da de hoy lunes 3 de diciembre es de $22.894,74 Vivienda tipo 1: Consta de 90 mts2, posee un rea de estacionamientos para 3 vehculos. En el primer piso se encuentran living, comedor, cocina, bao, escalera y jardn. En el segundo piso hay 3 dormitorios con su respectiva rea de closet, bao. Su costo para el cliente es de 2000 UF, es decir $45.789.480, el costo de produccin para la empresa por unidad es de 1400 UF, es decir, $32.052.636 Vivienda tipo 2: Mismas especificaciones que la vivienda tipo 1, pero son ambientes mas grandes, ya que consta de 110.000 mts2 de construccin. Su costo para el cliente es de 4000 UF, es decir $91.578.970. Su costo de produccin para la empresa por unidad sera 2800 UF, es decir, $64.105.272. c) Canal de distribucin: El canal de distribucin ser a travs de diarios y folios d) Promocin: Descuentos sobre precio o dar adicionalmente balcn, bao en el dormitorio principal, tipos diferentes de ventanas, etc. Darles a los primeras 5 personas que compren viviendas un 20% de descuento en el precio final de la vivienda. El descuento ser aplicado si la vivienda es comprada en pagos, pero si es comprada en menos de 5 pagos el descuento ser de un 30% sobre el precio final.

II. ESTRUCTURA ORGANIZACIONAL DE LA EMPRESA

Nombre del cargo: Gerente General

Funcin: Tomar decisiones, maximizar utilidades Tareas: Planear, organizar, direccionar, controlar Competencia: Funcin: Encargado de planes de calculo de distribucin Tareas: Distribucin del agua, energa elctrica y drenajes de topografa. Competencia: Funcin: Elaborar el diseo arquitectnico Tareas: Ejercer las funciones de planeacin, organizacin, direccin y control impuesto por la gerencia. Competencia: Funcin: Elaborar el diseo arquitectnico Tareas: Ejercer las funciones de planeacin, organizacin, direccin y control impuesto por la gerencia. Competencia: Funcin: Coordinar a las vendedoras Tareas: Cotizar precios y encargarse de lo relacionado a la publicidad. Competencia: Funcin: Proporcionar de liquidez a la empresa Tareas: Elaborar presupuestos de obra, establecer un sistema de cobros y pagos adecuado Competencia: Funcin: Asignar tareas a los trabajadores y supervisar el trabajo de los albailes. Tareas: Llevar el control de los materiales y herramientas, adems elaborar los pedidos de material. Competencia: Funcin: Recibir los materiales que son llevados por los proveedores Tareas: Llevar registro de la existencia de materiales, informar al supervisor cuando realizar nuevos pedidos. Competencia: Funcin: Encargado de la edificacin en s Tareas: Llevar a cabo el plano arquitectnico, seguir instrucciones del supervisor. Competencia: Funcin: Encargado de la seguridad Tareas: Controlar ingreso de vehculos y personas al proyecto. Competencia:

Nombre del cargo: Ingeniero

Nombre del cargo: Arquitecto

Nombre del cargo: Jefe de obra

Nombre del cargo: Encargada de ventas

Nombre del cargo: Contador

Nombre del cargo: Supervisor de Obra

Nombre del cargo: Bodeguero

Nombre del cargo: Albail

Nombre del cargo: Guardia

10

En el siguiente organigrama se puede apreciar la estructura organizacional y la relacin que se establece entre los diversos cargos de la empresa.

Organigrama

Gerente general Encargada de ventas Seretaria general

Contabilidad

Ingeniero

Arquitecto

Ayudante de contabilidad

Vendedores

Topgrafo

Calculistas

Jefe de obra

Dibujantes

Supervisor de obra

Electricistas

Guardia

Bodeguero

Albailes

Carpinteros

Ayudantes

Ventanera

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PROYECCIN DE VENTAS
I. DETERMINE CUAL SER LA PROYECCIN DE VENTAS PARA SU NEGOCIO
Descripcin de la proyeccin de venta:

Primer ao ($)
Mes 1 Mes 2 Mes 3 Mes 4 Mes 5 Mes 6 Mes 7 Mes 8 Mes 9 Mes 10 Mes 11 Mes 12 $45.789.480 $45.789.480

Segundo ao ($)
$45.789.480 $45.789.480 $45.789.480

Tercer ao ($) $45.789.480

$45.789.480 $45.789.480 $45.789.480

$45.789.480 $45.789.480 $45.789.480 $91.578.970 $91.578.970 $45.789.480 $91.578.970

III. Total de ventas

$274.736.890

$274.736.890

$320.526.370

12

Producto o servicio

Valor unitario

Unidad kilo metro litro etc. 1 2 X 3 4 X 5 Unidad Unidad

Este ao ($) Meses 6 7 8

9 10 11 12

Vivienda tipo 1 Vivienda tipo 2

$45.789.480 $91.578.970

X X

Total de ventas mensuales Ganancia mensual: $22.894.740,83

Total de ventas anual

$274.736.890

13

PROYECCIN FINANCIERA DE LA EMPRESA

I. PRESENTE EN LA SIGUIENTE PLANILLA, EL ESTADO DE PRDIDAS Y GANANCIAS DE SU EMPRESA, PARA LOS PRXIMOS TRES AOS.
El detalle del primer ao debe ser presentado en la planilla del punto II. NOTA: El impuesto se aplic al 19% sobre la venta NETA

INGRESOS
1. Ventas netas 2. Ingresos varios 3. Ingreso total (lnea 1+2) 4. Costo de produccin 5. Ganancia (lnea 3-4)

Ao 1

Ao2

Ao 3

$274.736.890 $5.230.566 $279.967.456 $132.631.606 $147.335.850 $43.435.286 $57.435.340 $5.312.456 $349.342 $25.200.000 $4.800.000 $110.000 $1.326.870

$274.736.890 $8.000.000 $282.736.890 $132.631.606 $150.105.284 $43.435.286 $57.435.340 $5.312.456 $300.012 $25.200.000 $4.800.00 $150.000 $1.500.000

$320.526.370 $6.345.965 $326.872.335 $176.345.642 $115.000.000 $43.435.286 $57.435.340 $5.312.456 $250.020 $25.20.000 $2.600.000 $110.000 $1.500.000

GASTOS
6. Sueldos administrativos 7. Otros sueldos 8. Impuesto empresarial sobre los sueldos 9. Material de oficina

10. Arriendo 11. Servicios 12. Movilizacin 13. Publicidad y promocin 14. Manutencin y Reparaciones 15. Seguros 16. Gastos de viaje 17. Depreciacin 18. Intereses 19. Servicios profesionales 20. Impuesto interno bruto 21. Otros ( ) 22. Varios 23. Total de gastos (lneas 6+22) 24. Ganancias antes de impuestos (5-23) 25. Impuestos 26. Ganancia neta (lnea 24-25)

$13.234.654 $56.669.940 $90.665.910 $15.341.767 $75.324.143

$14.873.746 $58.309.032 $91.796.252 $13.325.000 $78.471.252

$17.435.765 $32.435.765 $82.564.235 $13.999.045 $78.565.190

14

II. PRESENTE EN LA SIGUIENTE PLANILLA EL DETALLE MENSUAL PARA EL PRIMER AO DEL ESTADO DE SU EMPRESA
MESES

1
INGRESOS
$22894740,8

8
$22894740,8

10

11

12

1. Ventas netas 2. Ingresos varios 3. Ingreso total (lnea 1 + 2) 4. Costo de produccin 5. Ganancia bruta (lnea 3-4)

$22894740,8 $22894740,8 $22894740,8 $22894740,8 $22894740,8 $22894740,8

$22894740, $22894740,8 $22894740,8 $22894740,8 8

$435880,5

$435880,5 3 8 5

$435880,5 3 8 5

$435880,5 3 8 5

$435880,5 3 8 5

$435880,5 $435880,5 3 8 5

$435880,5

$435880,5 $435880,5 ,3 ,8 ,5 3 8 5

$435880,5

$435880,5

$23330621,3 $23330621, $23330621, $23330621, $23330621, $23330621, $23330621,3 $23330621,3 $23330621 $23330621, $23330621,3 $23330621,3 $11052633,8 $11052633, $11052633, $11052633, $11052633, $11052633, $11052633,8 $11052633,8 $11052633 $11052633, $11052633,8 $11052633,8 $12277987,5 $12277987, $12277987, $12277987, $12277987, $12277987, $12277987,5 $12277987,5 $12277987 $12277987, $12277987,5 $12277987,5

GASTOS
6. Sueldos administrativos 7. Otros sueldos 8. Impuesto empresarial sobre los sueldos 9. Material de oficina 10. Arriendo 11. Servicios 12. Movilizacin 13. Publicidad y promocin 14. Mantencin y reparaciones 15. Seguros 16. Gasto de viaje 17. Depreciacin 18. Intereses 19. Servicios profesionales 20. Impuesto interno bruto 21. Otros ( ) 22. Varios 23. Total de gastos (lnea 6+22) 24. Ganancias antes de impuestos (5-23) 25. Impuestos 26.Ganancia neta (lnea 24-25)
$1102887,8 $4722495 $7555492,5 $1102887,8 $1102887,8 $1102887,8 $1102887,8 $1102887,8 $1102887,8 $4722495 $4722495 $4722495 $4722495 $4722495 $4722495 $1102887,8 $4722495 $7555492,5 $1102887, $1102887,8 $1102887,8 $1102887,8 8 $4722495 $4722495 $4722495 $4722495 $3619607,2 $4786278,3 $442704,6 $29111,8 $2100000 $400000 $9166,6 $110572,5 $3619607,2 $3619607,2 $3619607,2 $3619607,2 $3619607,2 $3619607,2 $4786278,3 $4786278,3 $4786278,3 $4786278,3 $4786278,3 $4786278,3 $442704,6 $29111,8 $2100000 $400000 $9166,6 $110572,5 $442704,6 $29111,8 $2100000 $400000 $9166,6 $110572,5 $442704,6 $29111,8 $2100000 $400000 $9166,6 $110572,5 $442704,6 $29111,8 $2100000 $400000 $9166,6 $110572,5 $442704,6 $442704,6 $29111,8 $2100000 $400000 $9166,6 $29111,8 $2100000 $400000 $9166,6 $3619607,2 $4786278,3 $442704,6 $29111,8 $2100000 $400000 $9166,6 $110572,5 $3619607, $3619607,2 $3619607,2 $3619607,2 2 $4786278, $4786278,3 $4786278,3 $4786278,3 3 $442704,6 $442704,6 $29111,8 $400000 $9166,6 $29111,8 $400000 $9166,6 $2100000 $2100000 $442704,6 $29111,8 $2100000 $400000 $9166,6 $110572,5 $442704,6 $29111,8 $2100000 $400000 $9166,6 $110572,5

$110572,5 $110572,5

$110572,5 $110572,5

$7555492,5 $7555492,5 $7555492,5 $7555492,5 $7555492,5 $7555492,5

$7555492, $7555492,5 $7555492,5 $7555492,5 5

$1278480,583 $1278480,5 $1278480,5 $1278480,5 $1278480,5 $1278480,5 $1278480,58 $1278480,58 $1278480, $1278480,5 $1278480,58 $1278480,58 83 16 83 16 83 16 83 16 83 16 3 6 3 6 583 916 83 16 3 6 3 6 $6277011,916 $6277011,9 $6277011,9 $6277011,9 $6277011,9 $6277011,9 $6277011,91 $6277011,91 $6277011, $6277011,9 $6277011,91 $6277011,91

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III. PRESENTE EN LA SIGUIENTE PLANILLA, LA DECLARACIN DEL FLUJO DE CAJA DE SU EMPRESA, PARA LOS PRXIMOS TRES AOS. EL DETALLE DEL PRIMER AO DEBE SER PRESENTADO EN LA PLANILLA DEL PUNTO IV.
1. Efectivo Inicial Ao 1
$274.736.890 $21.345.324 $290.000.050 $5.230.566 $591.312.830 $213.453.844 $100.870.626 $5.312.456 $349.342 $25.200.000 $4.800.000 $1.326.870

Ao2
$274.736.890 $36.343.642 $310.555.324 $8.000.000 $629.635.856 $215.565.342 $100.870.626 $5.312.456 $300.012 $25.200.000 $4.800.00 $1.500.000

Ao 3
$320.526.370 $46.234.134 $269.444.776 $6.345.965 $642.551.245 $199.345.349 $100.870.626 $5.312.456 $250.020 $25.20.000 $2.600.000 $1.500.000

RECIBO DE EFECTIVO
2. Ventas en efectivo 3. Cobranza de crditos a clientes 4. Prstamo o capital invertido 5. Ingresos varios 6. Total de efectivo recibido (lneas 1 a 5)

DESEMBOLSO DE EFECTIVO
7. Compras de materias primas y materiales 8. Sueldo 9. Impuesto empresarial sobre los sueldos 10. Artculos y materiales de oficina 11. Arriendo 12. Telfono y servicios 13. Publicidad y promocin 14. Mantencin y Reparaciones 15. Seguros 16. Gastos de viaje 17. Servicios profesionales 18. Impuestos 19. Gastos varios 20. Otros (especifique) 21. Pagos de prestamos 22. Inversiones de capital 23. Otros desembolsos de capital 24. Desembolso total (lnea 7 a 23) 25. Flujo mensual de efectivo 26. Flujo de capital acumulado (lnea +25)
$364.547.792 $226.765.038 Qu linea? $363.622.182 $266.013.674 Qu linea? $327.314.216 $315.237.029 Qu linea? $13.234.654 $14.873.746 $17.435.765

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IV. PRESENTE EN LA SIGUIENTE PLANILLA EL DETALLE MENSUAL PARA EL PRIMER AO DE LA DECLARACIN DEL FLUJO DE CAJA DE SU EMPRESA.
Mes 1 1. Efectivo inicial RECIBO DE EFECTIVO 2. Ventas en efectivo 3. Cobranzas de crditos a clientes 4. Prstamo o capital invertido 5. Ingresos varios 6. Total de efectivo recibido (lnea 1 a 5) DESEMBOLSO DE EFECTIVO 7. Compras de materias primas y materiales 8. Sueldos 9. Impuesto empresaria sobre los sueldos 10. Sellos y materiales de oficina 11. Arriendo 12. Telfono y servicios 13. Publicidad y promocin 14. Mantencin y reparaciones 15. Seguros 16. Gastos de viaje 17. Servicios profesionales 18. Impuestos 19. Gastos varios 20. Otros especifique 21. Pago de prestamos 22. Inversiones de capital 23. Otros desembolsos de capital 24. Desembolso total (lnea 7 a 23) 25. Flujo mensual efectivo (lnea 6-24) 26. Flujo de capital acumulado (lnea 1+25)
30378982,6 30378982,6 30378982,6 30378982,6 30378982,6 30378982,6 30378982,6 30378982,6 30378982,6 30378982,6 30378982,6 30378982,6 1102887,8 1102887,8 1102887,8 1102887,8 1102887,8 1102887,8 1102887,8 1102887,8 1102887,8 1102887,8 1102887,8 1102887,8 22894740,8 22894740,8 22894740,8 22894740,8 22894740,8 22894740,8 22894740,8 22894740,8 22894740,8 22894740,8 22894740,8 22894740,8 1778777 435880,5 1778777 435880,5 1778777 435880,5 1778777 435880,5 1778777 435880,5 1778777 435880,5 1778777 435880,5 1778777 435880,5 1778777 435880,5 1778777 435880,5 1778777 435880,5 1778777 435880,5 24166670,8 24166670,8 24166670,8 24166670,8 24166670,8 24166670,8 24166670,8 24166670,8 24166670,8 24166670,8 24166670,8 24166670,8

Mes 2

Mes 3

Mes 4

Mes 5

Mes 6

Mes 7

Mes 8

Mes 9

Mes 10

Mes 11

Mes 12

17787820,3 17787820,3 17787820,3 17787820,3 17787820,3 17787820,3 17787820,3 17787820,3 17787820,3 17787820,3 17787820,3 17787820,3 8405885,5 442704,6 29111,8 2100000 400000 110572,5 8405885,5 442704,6 29111,8 2100000 400000 110572,5 8405885,5 442704,6 29111,8 2100000 400000 110572,5 8405885,5 442704,6 29111,8 2100000 400000 110572,5 8405885,5 442704,6 29111,8 2100000 400000 110572,5 8405885,5 442704,6 29111,8 2100000 400000 110572,5 8405885,5 442704,6 29111,8 2100000 400000 110572,5 8405885,5 442704,6 29111,8 2100000 400000 110572,5 8405885,5 442704,6 29111,8 2100000 400000 110572,5 8405885,5 442704,6 29111,8 2100000 400000 110572,5 8405885,5 442704,6 29111,8 2100000 400000 110572,5 8405885,5 442704,6 29111,8 2100000 400000 110572,5

V. CALCULE EL

VAN Y EL TIR DE SU NEGOCIO

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INFORMACIN ANEXA
En esta seccin se debe mencionar o adjuntar la documentacin que fuera necesaria para una mejor y ms completa comprensin de la actividad que se realiza. El Sector Inmobiliario chileno En Chile, En el lapso de tiempo entre los meses de julio a septiembre de este ao se ha producido un aumento hasta el 19 % en beneficio en el mercado inmobiliario de Chile. Este acontecimiento se ha dado gracias al sorprendente incremento de la compra y venta de inmuebles en esta poca de crisis mundial. Estos datos econmicos son el resultado de la pesquisa de mercado realizada por el Collect GFK; empresa encargada de la Investigacin de Mercados en el pas. Y adems apoyadas por la Asociacin de Desarrolladores Inmobiliarios que se encarga de la promocin del desarrollo y perfeccionamiento de esta actividad. Al analizar datos es posible visualizar hasta que punto de produjo la subida en las ventas de casa y departamentos en zonas como: Puente Alto, San Bernardo, Maip, Santiago y uoa. Conocedores del tema en cuestin afirman que las cifras obtenidas del estudio realizado son una muestra de la reanudacin sector inmobiliario, luego de un periodo de crisis que arropo ese pas. Sin embargo es posible percibir que en este ao sern pocos los nuevos proyectos inmobiliarios ya que la crisis mundial surgida en los Estados Unidos de Norteamrica como epicentro aun se encuentra como suceso desfavorable para las inversiones en los pases Sudamericanos, esto no afectara demasiado al mercado chileno ya que Chile no depende tanto de Estados Unidos, si no que mas bien de China. De acuerdo con la Encuesta de Caracterizacin Socioeconmica Nacional (Casen), cerca del 70% de todos los hogares son propietarios de la vivienda en que residen, mientras que el 17% de los hogares son arrendatarios. Esta tasa de propietarios es mayor que la observada en pases desarrollados o en otras economas latinoamericanas (grfico 1). Del total de propietarios, el 73% tiene su vivienda totalmente pagada, mientras el 27% restante (equivalente a 770 mil hogares) declara estar pagando an la casa mediante crdito hipotecario.

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Situacin financiera de inmobiliarias y constructoras: Las empresas inmobiliarias y constructoras han presentado indicadores financieros coherentes con la recuperacin econmica luego de la crisis subprime y el terremoto de febrero del 2010. En particular, el nivel de apalancamiento agregado de las empresas inmobiliarias y constructoras se ha reducido desde los niveles mximos alcanzados en el perodo 2008-2009, y registra actualmente valores cercanos a los observados el 2006. A diferencia de la evolucin del agregado, las empresas ms grandes, y que cuentan con informacin financiera pblica, exhiben, a diciembre del 2011, una razn de endeudamiento superior al nivel pre crisis (tabla I). Este mayor endeudamiento, y la fase del ciclo, han deteriorado sus indicadores de liquidez. En particular, el test cido cay a 1,0 vez en diciembre del 2011 desde 1,2 en el 2009. Por su parte, la rentabilidad an no recupera sus niveles pre-crisis.

Precio de las viviendas En el sector residencial, los ndices de precio agregados para casas y departamentos presentan una alta dispersin entre distintas metodologas. Los ndices estratificado y hednico muestran una tasa de crecimiento promedio cercana al 2% real anual para el perodo 2008-2011, mientras el ndice de ventas repetidas creci a 4% real anual en igual perodo, situacin coherente con un mayor dinamismo en los precios de viviendas usadas (grfico I). Estimaciones internas muestran que el crecimiento agregado de los ndices de precios estratificado y hednico est bastante en lnea con la actividad econmica y las tasas de inters de largo plazo. Tal situacin no difiere significativamente para el ndice de ventas repetidas. La dinmica de los precios a nivel de comunas muestra un mayor crecimiento en un nmero acotado de localidades, las cuales, en general, corresponden a reas de viviendas de alto valor (tabla II). Estos mayores precios podran extenderse a otras zonas en la medida en que la disponibilidad de terrenos se torne ms restrictiva. La contrapartida de una oferta relativamente menor de terrenos es un mayor nivel de ajuste de los precios frente a shocks de demanda. En este sentido, es importante que las empresas inmobiliarias y constructoras, as como sus acreedores, internalicen esta mayor volatilidad de precios en sus decisiones de ahorro y financiamiento. La evidencia internacional seala que la dinmica de precios de las propiedades comerciales tiende a ser ms sensible al ciclo econmico que las viviendas residenciales (Zhu, 2003; Gyourko, 2009). De este modo, un escenario con condiciones econmicas ms dbiles puede generar ajustes de precios ms significativos y

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abruptos. En el caso del mercado de oficinas en Chile, los precios se han mantenido relativamente estables, con una tasa de crecimiento del ndice hednico cercana al 2% real anual durante el perodo 2008-2011 (grfico II). El ndice estratificado presenta tasas de crecimiento por sobre el 8% real anual para igual perodo. Este aumento, sin embargo, estara explicado por un cambio composicional del mercado, que ha experimentado el ingreso de un mayor nmero de oficinas de calidad y ubicacin superiores, que no estara siendo controlado por el ndice estratificado.

Estimaciones internas muestran que el crecimiento de estos precios estara en lnea con el dinamismo econmico y el nivel de las tasas de inters, y no diferiran significativamente de la evolucin de los precios de arriendo. Por ltimo, a nivel internacional, el crecimiento del valor de las oficinas en Chile es menor que en economas avanzadas que han experimentado ajustes de precios, y los precios de los arriendos son similares al promedio del conjunto de economas de la regin (CBRE, 2011).

Evolucin de la oferta y la demanda La recuperacin de la actividad del sector residencial ha estado en lnea con las ventas. Durante el 2011, los inventarios en relacin con las ventas se mantuvieron en torno a 8 meses para las casas y a 15 meses para los departamentos, valores similares a los promedios histricos de cada mercado. Sin embargo, a finales del 2011, el ingreso de nuevos departamentos super levemente el nivel de ventas. Si bien esta situacin es puntual para el ltimo perodo, y no ha elevado significativamente los inventarios, la fuerte correccin en la oferta de departamentos durante la crisis del 2008, que afect la situacin financiera de muchas empresas inmobiliarias, impone la necesidad de monitorear este indicador constantemente. En relacin con las propiedades comerciales, el sostenido dinamismo de la demanda desde el 2004 a la fecha redujo considerablemente la vacancia del sector, manteniendo una tasa de vacancia inferior al 5% del stock vigente (grfico III). Sin embargo, en base a fuentes de mercado, se espera un aumento promedio en la superficie de oficinas de 300 mil metros cuadrados por ao para el perodo 2012-2014, pudiendo esto involucrar algn grado de ajuste en el balance de oferta y demanda del sector. El eventual aumento de los inventarios de las empresas desarrolladoras tendra consecuencias en los precios de las propiedades y/o en las tasas de vacancia de ciertas comunas. A modo de ejemplo, niveles de absorcin similares al 2009 llevara la tasa de vacancia a 8% este ao. Estos ajustes podran deteriorar considerablemente los flujos de ingresos de las empresas del sector e incrementar su probabilidad de incumplimiento.

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Conclusiones: En los ltimos aos, las empresas relacionadas al sector inmobiliario han presentado un desarrollo favorable, con aumentos acotados de los precios agregados de las propiedades, y bajos niveles de inventarios. Sin embargo, los escenarios de riesgo planteados en este Informe podran deteriorar bruscamente las condiciones econmicas y con ello aumentar la vulnerabilidad de estas empresas. Lo anterior, y considerando el aumento de la oferta proyectado para los prximos dos aos, tendra consecuencias eventualmente complejas en el mercado de oficinas, implicando importantes desafos para que no se plasmen mermas en sus indicadores financieros y su riesgo de crdito. Finalmente, en los ltimos dos aos se ha generado una dinmica de alzas de precios de viviendas residenciales en ciertas comunas que no se haba observado con anterioridad. En caso de persistir y generalizarse a otros sectores, se podra configurar en una fuente adicional de riesgo. Es importante que los deudores y prestamistas internalicen que las alzas de precio recientes no aseguran alzas en el futuro, en especial dado los escenarios de riesgo externos planteados en este Informe.

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Leyes:
Existen varios reglamentos y acuerdos que hay que tener en cuenta a la hora de realizar un proyecto de construccin de viviendas. Hay que revisar los reglamentos de cada municipalidad, ya que suelen ser diferentes. An as existen varios reglamentos que se aplican a cualquier proyecto de este tipo por igual, dentro de estos tenemos: El Decreto No. 1427 "Ley de Parcelamientos Urbanos", publicada el 20 de marzo de 1974 la cual tiene entre otras funciones la de regular las operaciones que comprenden parcelamientos y venta de parcelas. Se debe consultar con otras instituciones como Chilectra., y empresas de telecomunicaciones, para obtener lo referente el alumbrado pblico y la canalizacin telefnica para la zona donde est ubicado el terreno. Hay que tomar en cuenta, que por normas de reforestacin el 10% del rea total de la lotificacin debe ser destinado a reas verdes. En el artculo 85 de la "Ley Orgnica del Deporte" se establece el rea a destinarse para la construccin de instalaciones y campos deportivos, la cual ser como mnimo del 5% del total de superficie destinada a la venta, si la lotificacin tiene un rea total mayor a los 10,000 m2. Para parcelamientos comprendidos entre 5,000 y 10,000 metros cuadrados, ser el propietario del inmueble el que ceder el rea de acuerdo a la densidad de la poblacin que se estime ocupar el proyecto. Esta rea debe ser cedida gratuitamente, y ser el municipio el encargado de su mantenimiento y conservacin.

Polticas Habitacionales:
Los gobiernos siempre se han esforzado por tratar de solucionar el dficit habitacional, pero sus polticas no han sido muy efectivas. EL 23 de diciembre de 1996 el Congreso de la Repblica emiti el Decreto No. 120-96, que contiene la Ley de la Vivienda y Asentamientos Humanos. Esta ley cre una especia de lazo entre el ministerio de vivienda y urbanismo con el ministerio de economa, con el objeto de otorgar subsidios directos y facilitar el acceso al crdito a las familias de clase media, en situacin de pobreza y extrema pobreza, que carecen de una solucin habitacional adecuada, a travs de las entidades intermediarias aprobadas. En 1961 se cre el Fondo de Hipotecas Aseguradas (FHA), por decreto del Congreso de la Repblica 1448 como una institucin estatal descentralizada. Su objetivo principal es facilitar la adquisicin de vivienda a familias chilenas a travs de asegurar la inversin en financiamiento a largo plazo. La principal actividad del FHA es promover la construccin de viviendas mediante el Seguro de Hipoteca, el cual garantiza al inversionista que otorga prstamos para la vivienda la recuperacin de su capital en caso de que el deudor-comprador incumpla con el pago de la obligacin hipotecaria. El FHA realiza tres inspecciones reglamentarias a cada vivienda para garantizar su construccin. La primera inspeccin se realiza a los cimientos, la segunda a las losas o techos y la inspeccin final es a los acabados, cuando la vivienda ya est concluida. Como ventajas de este sistema se pueden mencionar las siguientes: Se obtiene asesora tcnica en la planificacin de los proyectos; recuperacin de la inversin a corto plazo para los promotores; financiamiento hasta del 100% para viviendas proyectadas sobre el avalo FHA y del 85% para viviendas existentes sobre el avalo FHA. Se tiene un menor requerimiento de enganche, y un plazo de hasta 20 aos para cancelar el prstamo, adems el pago del reclamo del seguro de hipoteca por medio de bonos inmobiliarios cuenta con la garanta ilimitada del estado. Cualquier empresa de este tipo que desee operar bajo el sistema FHA, debe regirse por las normas establecidas por ellos, en lo que respecta al diseo de urbanizaciones y viviendas. Adems en el caso de querer construir en el Municipio de Maip, el conocimiento de estas normas es obligatorio, ya que ellos se basan en dicho reglamento para conceder las licencias de lotificacin.

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