Etapas, critrios e tcnicas de avaliao em

agronomia
Disciplina: Avaliao e percia rural
Curso: Agronomia
Professor: dio Damsio da Silva Junior

Critrios e tcnicas de avaliao
A linhas metodolgicas de avaliao so
mecanismos estruturados para comparar,
organizar e analisar informaes sobre o objeto
de estudo.
A atividade de avaliao, seja ela rural,
ambiental ou outra qualquer, deve ser feita
baseada em uma metodologia.
A concluso desta avaliao deve ser obtida
segundo o mtodo adotado.
Critrios e tcnicas de avaliao
Fica a critrio do profissional ou da equipe
que est realizando a avaliao o mtodo mais
apropriado a ser adotado.
A NBR 14.653/2004 (partes 1 e 3) consolida
os conceitos, mtodos e procedimentos gerais
para os servios tcnicos de avaliao de
imveis rurais.

Atividades bsicas da avaliao
Correspondem s seguintes etapas:
- conhecimento e requisio de documentao;
- vistoria;
- coleta de dados;
- diagnstico do mercado;
- escolha e justificativa dos mtodos e critrios de
avaliao;
- tratamento dos dados de mercado;
- clculo do valor do imvel.

Conhecimento e requisio de documentao
Cabe ao profissional solicitar ao contratante
o fornecimento da documentao disponvel
relativa ao bem.
Ao constatar eventuais incoerncias ou
insuficincias, convm informar ao contratante e
explicitar a circunstncia no laudo, bem como os
pressupostos assumidos em funo dessas
condies.

Vistoria
A vistoria permite ao profissional conhecer,
da melhor maneira possvel, o imvel avaliado e
o contexto imobilirio a que pertence, de forma
a orientar a coleta de dados.
A coleta de dados feita junto vistoria.
Vistoria
Na vistoria deve ser feita a caracterizao:

- Da regio de estudo;
- Do imvel em estudo (terras, construes,
instalaes, produo vegetal, etc.).

As caractersticas a serem levantadas sero
estudadas nas prximas aulas.

Coleta de dados
O levantamento de dados constitui a base
do processo de avaliao. Nesta etapa,
profissional investiga o mercado, coleta dados e
informaes confiveis preferencialmente a
respeito de negociaes realizadas e ofertas,
contemporneas data de referncia da
avaliao, com suas principais caractersticas
econmicas, fsicas e de localizao.
Coleta de dados
As fontes devem ser diversificadas tanto
quanto possvel.
A necessidade de identificao das fontes
deve ser objeto de acordo entre os interessados.
No caso de avaliaes judiciais, obrigatria a
identificao das fontes.

Diagnstico do mercado
Na pesquisa de mercado, o que se pretende
a composio de uma amostra representativa
de dados de mercado de imveis com
caractersticas, tanto quanto possvel,
semelhantes s do avaliado, usando-se toda a
evidncia disponvel.
Diagnstico do mercado
Recomenda-se consultar as legislaes
municipal, estadual e federal, bem como
examinar outras restries ou regulamentos
aplicveis, tais como os decorrentes de passivo
ambiental, incentivos ou outros que possam
influenciar no valor do imvel.
Escolha e justificativa da metodologia
Em funo da natureza do bem, da
finalidade da avaliao e da disponibilidade de
dados de mercado, podem ser utilizados os
seguintes mtodos:
- Mtodo comparativo direto de dados de
mercado;
- Mtodo evolutivo;
- Mtodo involutivo;
- Mtodo da capitalizao da renda;
- Mtodo da quantificao do custo.

Escolha e justificativa da metodologia
No h hierarquia entre esses mtodos de
avaliao. Deve-se optar pela metodologia mais
adequada finalidade da avaliao.
Escolha e justificativa da metodologia
Mtodo comparativo direto de dados de
mercado
Analisa elementos semelhantes ou
assemelhados ao avaliado, com objetivo de
encontrar a tendncia de formao de seus
preos.
Geralmente o mais utilizado na avaliao.

Escolha e justificativa da metodologia
Mtodo comparativo direto de dados de
mercado
Preferencialmente utilizado na busca do
valor de mercado de terrenos, casas
padronizadas, lojas, apartamentos, escritrios,
armazns, entre outros, sempre que houver
dados semelhantes ao avaliando.

Escolha e justificativa da metodologia
Mtodo evolutivo
Mtodo em que o valor de mercado do
imvel (VI) obtido atravs da composio do
valor do terreno (VT) com o custo de reproduo
das benfeitorias (CB) devidamente depreciado e
o fator de comercializao (FC), ou seja:
VI = ( VT + CB ) . FC

Escolha e justificativa da metodologia
Mtodo evolutivo
Indicado para estimar o valor de mercado
no caso de inexistncia de dados amostrais
semelhantes ao avaliado. o caso de residncias
de alto padro, galpes, entre outros.

Escolha e justificativa da metodologia
Mtodo involutivo
Deve ser empregado quando no houver
mnimas condies de utilizao do mtodo
comparativo direto.
Trata-se de um critrio indireto de valorao
de uma gleba ou terreno de grandes dimenses
considerando seu aproveitamento por meio de
subdiviso de rea maior em lotes menores.


Escolha e justificativa da metodologia
Mtodo da capitalizao da renda
Recomendado para empreendimentos de
base imobiliria, tais como shopping-centers,
hotis fazenda, hotis, etc.

Escolha e justificativa da metodologia
Mtodo da quantificao do custo
Utilizado quando houver necessidade de
obter o custo do bem.
Mtodo utilizado para a apurao do custo
de reedio de benfeitorias

Tratamento dos dados de mercado
recomendvel, preliminarmente, a
sumarizao das informaes obtidas sob a
forma de grficos que mostrem as distribuies
de frequncia para cada uma das variveis, bem
como as relaes entre elas.
Nesta etapa, o uso das ferramentas
estatsticas fundamental.
Clculo do valor do imvel
O clculo do valor do imvel ser feito
atravs da escolha do mtodo, da coleta das
informaes e tratamento estatstico dos dados.