Los Derechos Reales Suprimidos.

DERECHOS REALES SUPRIMIDOS; POLTICA SEUIDA POR !"LE#

SARS$IELD.-
La legislacin espaola y aun nuestro derecho, anterior al Cdigo Civil admitan una serie de
derechos reales que embarazaban la propiedad, dificultaban su goce y su transmisin y
hacan sumamente compleo el r!gimen del derecho sobre las cosas. " partir del dictado del
Cdigo Civil "rgentino, #$L%& '"(')*%L+ adopt el buen criterio de suprimir algunos
derechos, considerando que los mismos no desempeaban ning,n papel econmico valioso ni
conveniente desde el punto de vista de los intereses generales.
Los fundamentos de tan importante reforma de la legislacin de la !poca, est-n dados en la
nota al art. ./0., al e1presar #$L%& '"(')*%L+ que 2desde la %dad 3edia, las leyes de
casi todos los %stados de %uropa crearon derechos reales por el arrendamiento perpetuo o por
el contrato de cultura perpetua y por mil otros medios. %n %spaa, la constitucin de rentas
perpetuas como los censos cre un derecho real sobre los inmuebles que las deban4 y el
acreedor del canon tena el derecho de perseguir la cosa a cualquier mano que pasase. Los
escritores espaoles se quean de los males que haban producido los derechos reales sobre la
misma cosa, el del propietario y el del censalista, pues las propiedades iban a su ruina. %n
otros casos se vea ser uno el propietario del terreno y otro el de los -rboles que en !l estaban.
"lgunas veces, uno era el propietario del pasto que naciera y otro el de las plantaciones que
hubiese hecho. La multiplicidad de los derechos reales sobre unos mismos bienes es una
fuente fecunda de complicaciones y de pleitos y puede perudicar mucho a la e1plotacin de
esos bienes y la libre circulacin de las propiedades, perpetuamente embarazadas, cuando por
las leyes de sucesin esos derechos se dividen entre muchos herederos, sin poder dividir la
cosa asiento de ellos2.
Como puede observarse, v-lidas fueron las razones que tuvo nuestro codificador para
eliminar derechos que en definitiva perudicaban la propiedad que#$L%& se preocup
fundamentalmente de estructurar de un modo fuerte para crear una poderoso incentivo a la
e1plotacin de las inmensas pampas desiertas.
%a&o es'a co(cepci)( *uedaro( suprimidos los si+uie('es derechos reales5
a, El de super-icie. %s el derecho real de usar, gozar y disponer perpetuamente o por muy
largo tiempo sobre todo o parte de un edificio e1istente en inmueble aeno o el derecho a
construir sobre un inmueble aeno haciendo suya la construccin, generalmente constituido a
ttulo oneroso bao la obligacin del pago de un solarium.
#$L%& prefiri una propiedad plena, prolongada hasta 2el cielo y el infierno2, es decir, que
comprendiese no slo la superficie sino el subsuelo y el espacio a!reo correspondiente.
"unque con un significado muy distinto al antiguo derecho de superficie, la ley de propiedad
horizontal ha venido a revivir algunos de sus principios, al permitir la divisin de un
inmueble por pisos o departamentos.
/, La e(-i'eusis. es el derecho real de usar y gozar ampliamente y en forma perpetua o por
muy largo tiempo, de un inmueble r,stico aeno, mediante el pago de un canon. %l enfiteuta
eerce las acciones petitorias y posesorias, puede constituir hipotecas sobre el fundo e
imponerle servidumbre. %n nuestro pas, la enfiteusis fue creada por (ivadavia como un
medio de conceder tierras fiscales sin enaenar su dominio, que quera conservar para el
%stado como base de su cr!dito para obtener empr!stitos e1traneros. 'e trata de un derecho
transmisible mortis causa o por actos entre vivos. +ebiendo en este ,ltimo caso obtenerse el
consentimiento del dueo directo quien tiene el derecho de tanteo u opcin por lo que puede
optar por recobrar el dominio ,til.
c, Las re('as 0 ce(sos de m1s de ci(co a2os. %s necesario decir que la interpretacin del
art. .678 suscit en este punto alguna duda. +ice que 2los propietarios de bienes races no
pueden constituir sobre ellos derechos enfit!uticos, ni de superficie, ni imponerles censos, ni
rentas que se e1tiendan a mayor t!rmino que el de cinco aos...2 9La autorizacin por cinco
aos se refiere solamente a las rentas o comprende tambi!n a los censos: " nuestro uicio la
discusin ha quedado superada por la observacin de "LL%;+%5 el concepto de renta, en
cuanto derecho real, se confunde con el de censo. (enta es una denominacin gen!rica que
abraza todos los supuestos de prestaciones peridicas reales o simplemente personales. %l art.
.0<0 establece que5 2=abr- contrato oneroso de renta vitalacia, cuando alguien por una suma
de dinero o por una cosa apreciable en dinero, mueble o inmueble que otro le da, se obliga
hacia una o m-s personas a pagarle una renta anual durante toda la vida de uno o muchos
individuos, designados en el contrato.2
%l censo es un derecho real que recae sobre un inmueble aeno y faculta a su titular a e1igir
un c-non o pensin anual. %l censo es la renta real.
=ay que agregar todava que el censo puede ser5 7> enfit!utico, en el cual el dueo o
censualista conserva el dominio directo y transfiere el ,til al censatario, que debe pagar un
canon4 .> consignativo, en el cual el dueo conserva el dominio directo y el ,til pero se
obliga a pagar al censualista un canon peridico, derecho que !ste adquiere a cambio de una
suma de dinero, que es el precio del censo4 ?> reservativo, en el cual el dueo transfiere el
dominio pleno, pero se reserva el derecho de percibir una renta o canon.
%stos derechos han desaparecido totalmente de nuestras pr-cticas. %l enfit!utico ha sido
reemplazado por el contrato m-s moderno, m-s el-stico, meor legislado, del arrendamiento o
la aparcera rural. %l consignativo, si no tiene car-cter perpetuo @como no lo puede tener en
nuestro derecho> y est- limitado a cinco aos, es reemplazado con ventaa por la hipoteca,
que garantiza eficazmente a quien facilita una suma de dinero @el precio del censo> que ella le
ser- devuelta, para lo cual goza con la garanta real del inmueble. %l reservativo ha sido
sustituido con ventaa por la renta vitalicia, que puede e1tenderse mucho m-s all- de los
cinco aos del censo.Como en el caso anterior, este derecho de censo, si no es perpetuo o por
largo tiempo, carece de papel en el plano de las relaciones econmicas.
Aambi!n ha contribuido a su desuso la total falta de reglamentacin legal4 nadie puede
utilizar en sus relaciones con terceros un derecho cuyo contenido y lmites no se pueden
determinar con e1actitud.
d, Las 3i(culacio(es. eran derechos establecidos sobre bienes inmuebles4 su efecto era la
indisponibilidad de los bienes, fuera por actos entre vivos o de ,ltima voluntad, pues en el
mismo ttulo de constitucin se estableca qui!nes deban ser los sucesores en el dominio.
Los m-s importantes eran los mayorazgos y las capellanas.
%l mayorazgo consista en establecer de modo perpetuo el orden sucesorio respecto de un
bien o de varios bienes determinados. 'e institua generalmente estableciendo que a la muerte
del primer heredero lo heredar- su hio mayor varn y as sucesivamente4 por cierto, se
prevea tambi!n la posibilidad de que no hubiera hios varones y aun de que no hubiese hios,
reglamentando en toda hiptesis cmo haban de transmitirse los bienes. %l titular del
mayorazgo no poda enaenar ni gravar el bien, ni tampoco alterar el orden de sucesin
establecido por el fundador. 'e trataba de una institucin feudal, destinada a mantener el
podero de la familia, evitando la dispersin de los bienes.
(ecordemos que ya la "samblea del "o B*** haba prohibido la fundacin de mayorazgos.
La capellana consista en afectar perpetuamente un bien al cargo de decir misas por el alma
del instituyente. *ntervenan tres partes5 el instituyente o fundador, en cuyo beneficio deban
decirse las misas4 el patrono, que es la persona que gozaba del bien capell-nico
@generalmente una orden religiosa o el Cbispado> y que debe pagar al capell-n sus servicios4
y finalmente, el capell-n, que es el sacerdote sobre quien pesa la obligacin de decir las
misas y que tiene derecho a percibir una renta o pensin.
'i en nuestro pas la constitucin de mayorazgos fue poco frecuente, en cambio fueron muy
numerosas las capellanas. " principios del siglo BB, se mantena el problema, cuya
gravedad queda patente con slo mencionar el n,mero de seis mil capellanas en la sola
ciudad de Duenos "ires. %ran verdaderas manomuertas, que mantenan en el atraso
importantes barrios. 'e dict entonces la ley 87.8, llamada de redencin de capellanas, con
alcance local para la Capital )ederal y Aerritorios ;acionales4 leyes similares se dictaron
luego en las distintas provincias. Como consecuencia de ellas, el problema qued
pr-cticamente solucionado al e1tinguirse las capellanas.
DERECHOS REALES SUPRIMIDOS POR EL C4DIO5 PERO CO6STITUIDOS
A6TES DE SU !IE6CIA.-
%l problema que ahora hemos de considerar es el siguiente5 9qu! suerte corren los derechos
reales que fueron suprimidos por el Cdigo, pero que estaban constituidos y vigentes en la
!poca de su sancin: +ebemos decir que hoy, a cien aos de la sancin del Cdigo, la
cuestin es meramente acad!mica. %stos derechos han desaparecido totalmente de la vida
urdica argentina. Eero no hay que desconocer la posibilidad, siquiera sea remota, de que
alg,n derecho de estos todava subsista.
+esde luego, no cabe duda de que el Cdigo no e1tingui los derechos reales entonces
e1istentes4 prohibi que se constituyeran en lo sucesivo. F no hubiera podido arrasar o dear
sin efecto alguno los derechos reales en ese momento vigentes, pues ello hubiera importado
ni m-s ni menos que afectar la garanta de la propiedad, establecida en la Constitucin
;acional.
Cabe preguntarse si no hay forma de eliminar los derechos reales suprimidos que todava
graven alguna propiedad. La ley sobre redencin de capellanas estableci el sistema para
resolver el principal problema que sobre esta materia qued subsistente4 pero se mantiene la
cuestin de si el propietario de un inmueble no tiene forma de desembarazarse de un derecho
de enfiteusis, de superficie, de un censo o un mayorazgo.
%l punto de partida para la solucin de este problema debe ser esencialmente realista. 'e ha
dicho ya que todo el r!gimen de la propiedad hace de modo inmediato el orden p,blico. %s
evidente que no puede permitirse la subsistencia de derechos que hoy la sociedad considera
contrarios a los intereses p,blicos. %l concepto ha quedado muy claro en la nueva redaccin
del art. ? del Cdigo Civil, seg,n el cual la nueva ley se aplica de inmediato a las relaciones y
situaciones urdicas e1istentes. +ado que nuestro derecho no admite ya estos derechos reales
suprimidos, consider-ndolos contrarios a los intereses generales, debe reconocerse al dueo
la posibilidad de liberarse de ellos. F la ,nica forma usta de hacerlo, evitando toda lesin al
derecho patrimonial de quien es titular de un derecho real suprimido, es demandar su
anulacin, ofreciendo pagar la indemnizacin que los ueces fien como usta compensacin
del derecho que se pierde. %llo permite conciliar el inter!s de orden p,blico implicado en esta
cuestin, con el respeto por el derecho patrimonial de quien ser- privado de su derecho, pero
recibiendo en cambio una usta indemnizacin.
%n el caso de los mayorazgos, la solucin es ciertamente m-s simple. 'u supresin no
perudica sino a los que tienen un eventual derecho a suceder a quien era titular del
mayorazgo en ese momento, derecho que, desde luego, estaba condicionado a la
circunstancia de que ese pretendiente al mayorazgo sobreviviera al titular. ;o se trataba,
pues, de un derecho actual, incorporado al patrimonio, sino de uno puramente eventual. +e
este modo, la supresin del mayorazgo no afect en manera alguna la proteccin
constitucional de la propiedad, del mismo modo que no la afecta la modificacin del orden
sucesorio o de las porciones que tocan a los herederos o el reconocimiento de nuevos
herederos y la supresin de otros. Aodo esto pueden hacer las nuevas leyes sin que tal
reforma legislativa vulnere la garanta constitucional de la propiedad, que slo uega cuando
un derecho est- ya incorporado al patrimonio del titular, cosa que no ocurre en el caso de los
eventuales herederos. Con ello decimos que la supresin de los mayorazgos ha podido
hacerse y se ha consumado sin ning,n resarcimiento en favor de los eventuales sucesores.
CLASI$ICACI46 DE LOS DERECHOS REALES.7
Los derechos reales pueden clasificarse conforme a distintos criterios5
a, Se+8( el m1s corrie('e, hay que distinguir entre los derechos reales que se tienen sobre la
cosa propia @dominio, condominio> y los que se tienen sobre una cosa aena @los restantes
derechos reales>. Cabe hacer la e1cepcin de la posesin, que puede tenerse sobre una cosa
propia @que es lo normal> o sobre una aena.
/, Tam/i9( puede( clasi-icarse e( derechos reales de dis-ru'e 0 de +ara(':a; los
primeros son el dominio y condominio, el usufructo, las servidumbres, el uso y la habitacin4
los segundos, la hipoteca, la prenda y la anticresis. %n el primer caso, los derechos conceden
al titular un derecho de disfruta amplio @dominio> o limitado @dem-s derechos de disfrute>
sobre la cosa4 en el segundo, el derecho slo sirve de garanta para el pago de una deuda
contrada por el dueo.
c, O'ra clasi-icaci)( posi/le -y de la mayor importancia- es la que distingue entre el
dominio y el condominio, por una parte, y los otros derechos reales. %l dominio es un
derecho de seoro pleno, el prototipo de los derechos reales, el que re,ne todas las
potestades que la ley reconoce sobre una cosa. Los restantes derechos reales no son sino
desmembramientos de la propiedad5 el propietario @y en algunos casos la ley> desgaa una de
sus atribuciones legales y se las reconoce a otra persona.