CONTRATOS MODERNOS DE ESPARCIMIENTO Y RECREACIÓN

CONTRATOS CON FINES RECREATIVOS

INTRODUCCIÓN.

En la década del 70 comenzaron a advertirse ciertas situaciones fácticas, que

no tenían en el derecho de los contratos una tipificación o ubicación precisa y
se manifestaban en diversas formas, v. gr., alquiler de espacios para acampar,
contratación de excursiones de egresados o de fin de curso, contratación de
viajes recreativos para ancianos, grupalmente, y otras.
Durante la década del 80 se reiteraron estas formas de recreación con mayor
asiduidad y comenzaron a aparecer los problemas, que fueron de la más
diversa índole, de ahí que sea necesario brindar algunas precisiones destinadas
a cimentar un tratamiento metodológico de esta serie de contratos, o por lo
menos los más usuales.

• EL CONTRATO DE ALQUILER DE ESPACIO PARA ACAMPAR.

La difusión de paseos de fin de semana, cortas vacaciones o largos viajes para

recorrer nuestro extenso país en las llamadas "casas rodantes" ha generado la
necesidad de concebir lugares para acampar, algunos de naturaleza estatal y
otros privados, con un mayor o menor número de servicios adicionales.
Analizaremos algunos de estos supuestos.

a) LUGARES PÚBLICOS ESTATALES (NACIONALES, PROVINCIALES O

MUNICIPALES).

Ante la masividad de estas casas rodantes y su concurrencia a lugares de

veraneo no preparados para recibir estas verdaderas caravanas, se estableció
inicialmente la "determinación de lugares de pesca o de playa, especialmente
en las provincias del sur del país".
Esta situación se inició, simplemente, como un lugar gratuito donde estacionar
estos rodados, pero con el devenir del tiempo estos lugares fueron dados a
concesionarios, que además de parquizar el lugar para el estacionamiento,
comenzaron a prestar algunos servicios adicionales como, por ejemplo, cocinas
en común, agua corriente, etc., para los cuales se establecían distintos precios,
que variaban según la calidad y cantidad de los servicios.
Nos encontramos entonces con el "arriendo de un espacio" para estacionar la
casa rodante, que sin duda se regirá por las normas del contrato de locación
de inmuebles en todo aquello que por su similitud le sea compatible.
Uno de los problemas que se enfrentaba, cuando acaecían daños a los
vehículos, era establecer la posibilidad de accionar además de contra el
concesionario, contra el Estado (nacional, provincial, municipal) permisionario,
lo cual en principio parecía que no era atendible.

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También respecto de la misma problemática se plantea el carácter de la
responsabilidad que asume el concesionario ante el damnificado, pues depende
de ello (subjetiva y objetivamente) la amplitud o restricción de eximentes de
aquélla.
Recordemos que la normativa del contrato de locación (art. 1515, Cód. Civil)
obliga al locador a "mantener al locatario en el goce pacífico de ella [la cosa
locada] por todo el tiempo de la locación"; asimismo, el artículo siguiente
obliga a mantener la cosa en buen estado y, por último, el art. 1517 pone a
cargo del locador el deterioro de la cosa por caso fortuito o fuerza mayor.
Nada se dice sobre las cosas introducidas, pues se atiende a la cosa locada que
es la determinante; sin embargo, en nuestro supuesto, la casa rodante y su
estado de conservación es lo realmente importante.
Consideramos que el locador sólo aparecerá siendo responsable del daño que
pueda generarse en la "cosa", cuando su acción u omisión puedan fecundar la
culpabilidad (culpa o dolo), además de los otros elementos de la
"responsabilidad subjetiva", pues su obligación se limita al "alquiler del
espacio" con seguridades propias.
El incumplimiento de esta obligación se presume responsable a título de culpa
(art. 512, Cód. Civil) con todas las implicancias que ello significa, de allí que si
desea liberarse deberá acreditar algunos de los eximentes propios de este tipo
de responsabilidad.
En cuanto a la "prestación de servicios adicionales", consideramos que deben
entenderse integrados a la locación del espacio, salvo que sólo se contraten
estos servicios y no el espacio, lo cual no resulta habitual, pero de darse, será
calificado como locación de servicio u obra según la índole de la prestación y
las características.

b) SOCIOS DE CLUBES QUE TENGAN LUGARES PARA ACAMPAR Y

RECREATIVOS.

Existen ciertos clubes que tienen por finalidad principal o anexa lugares
destinados a acampar y además para recreación de los socios.
En primer lugar tenemos la relación "socio-club", por la cual este último, a
cambio del pago de una cuota mensual, se compromete a brindar al primero
una serie de prestaciones que cada día es de mayor amplitud (campos de
deportes, lugares para acampar, servicios para automotores, descuentos en
comercios adheridos, etcétera).
La complejidad de "situaciones jurídicas" hace imposible que podamos analizar
todas ellas, por lo que sólo nos limitaremos a dos: el lugar para acampar y el
campo de recreación.

1) LUGAR PARA ACAMPAR. Estos clubes poseen, en distintos lugares del país,
determinadas áreas de campamento para recibir las casas rodantes, que
generalmente son lugares abiertos y descampados, que sólo poseen un control
de entrada.
Se han esbozado dos posiciones. A la primera, como no existiría una
contraprestación directa por el estacionamiento, se la ha calificado como
"depósito voluntario gratuito", con las consecuencias jurídicas que ello implica.

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Sin embargo, pensamos de manera diferente, pues existe una contraprestación
que es la que el socio paga en su cuota, la cual lo habilita para gozar de todos
los beneficios y recibir todas las prestaciones; de ahí entonces que la
característica de "onerosidad" es indudable. Podríamos sólo dudar si se trata
de depósito comercial o locación de espacio.
A este respecto, nos inclinamos por considerar que se trata de una "situación
híbrida" a la que debemos aplicarle las reglas de la "locación de espacio", pues
posee el uso y goce del lugar (art. 1493, Cód. Civil) y adquiere ese derecho
desde el mismo momento en que se asocia.

2) LUGARES DE ESPARCIMIENTO. En cuanto a éstos, los mismos clubes

poseen campos de deportes, piletas, lugares de costa sobre ríos o mares, que
constituyen un "conjunto de servicios", algunos de los cuales pueden
considerarse desde la óptica del resultado mismo, por ejemplo la posibilidad de
que exista la pileta prometida y que pueda usarse; otras deberán considerarse
como situaciones ajenas al resultado en sí mismo; así sería el supuesto de los
servicios de concesionarios de alimentos.
En suma, el brindar un "ámbito" para el esparcimiento y la recreación, desde el
punto de vista de la relación socio-club, se trataría de un contrato que absorbe
un sinnúmero de relaciones jurídicas, que deberán ser calificadas de acuerdo
con la tipicidad que resulte de cada situación en particular. Se trata, entonces,
de una relación que encierra múltiples figuras contractuales o arrendamientos
complejos.

• LA CONTRATACIÓN DE VIAJES DE RECREACIÓN.

Ha sido usual en las últimas décadas que se promoviera, por las denominadas
agencias de turismo, un "complejo recreativo de actividades" que abarca desde
el pasaje (aéreo, marítimo o terrestre), el hospedaje y otras series de
actividades recreativas (excursiones, concurrencia a confiterías nocturnas,
museos, etcétera).
La mayor asiduidad con que se realizan (especialmente la modalidad de viajes
de fin de curso de menores egresados) ha desnudado innumerables problemas
que tienen que ver fundamentalmente con los "proveedores" de estos
servicios, ya que las agencias están en la intermediación u organización.
Precisamente en estos dos últimos términos, está la diferencia del encuadre
para la tipicidad de la contratación.
En el primer supuesto -la sola intermediación-, sostenemos que existe una
"locación de servicios", en los términos de los arts. 1493 y 1623 del Cód. Civil
(la una prestar un servicio Y el otro a pagar un precio cierto en dinero).
Pero dado que estos agentes tienen el carácter de comerciantes y expertos en
la materia, es obvio que sus obligaciones deben juzgarse con estricta
rigurosidad (arts. 902 y 909, Cód. Civil), aun cuando en esta alternativa no
asumen la responsabilidad por los resultados de las distintas situaciones
jurídicas, sino que su objetivo sólo se realiza con la contratación en sí misma
del servicio, v. gr., el pasaje aéreo, pero no si el avión sale o no a horario; por
el hospedaje en determinado hotel, pero no respecto de la calidad del servicio.
Distinta es la faceta cuando el agente de viajes promueve, publicita en su
calidad de organizador de estos viajes de recreación; la modalidad suele ser su

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"integridad", es decir, previéndose desde la salida hasta el arribo todas las
contingencias, calidades y demás especificaciones del viaje recreativo.
En este supuesto consideramos que se trata de una "locación de obra", pues
aquí se está asegurando el conjunto de actividades como un resultado definido
y a cambio de ello (en su integridad, art. 742, Cód. Civil) es la
contraprestación o precio.
En esta alternativa, es de aplicación lo dispuesto en el art. 1631 del Cód. Civil:
"El empresario es responsable del trabajo ejecutado por las personas que
ocupe en la obra", aludiéndose modernamente como lo hace el Proyecto de
Unificación Legislativa Civil y Comercial en el art. 521; "El obligado responde
por los terceros que haya introducido en la ejecución de la obligación".

EL CONTRATO DE TURISMO

INTRODUCCIÓN.

La actividad turística ha adquirido en los últimos tiempos un notable

incremento, tanto a nivel nacional como internacional a punto tal que se ha
convertido en un verdadero producto de consumo.
El modo en que los viajes actualmente son organizados y comercializados ha
sufrido grandes cambios. La forma tradicional en que el agente de viajes
actuaba como un mero intermediario en la adquisición de un pasaje o una
reserva de hotel, ha sido hoy sustituida en gran parte por otras modalidades
en que el agente es quien organiza y vende los denominados "paquetes
turísticos" o viajes combinados, a cambio de un precio global que incluye un
conjunto de prestaciones, generalmente de transporte, alojamiento y otros
servicios complementarios, que son prestados directamente por la agencia o
por terceros.
Tanto una como otra modalidad plantean una compleja y rica problemática,
pero son los paquetes turísticos en especial los que presentan un mayor
interés dadas las relaciones contractuales que se entrecruzan e involucran a
una pluralidad de sujetos que intervienen en la prestación de los servicios
comprometidos al turista (hoteleros, transportadores, etc.), lo que genera un
sinnúmero de conflictos frente al cumplimiento defectuoso.
La temática que abordaremos se encuentra íntimamente ligada con los
derechos del consumidor, que tienen en este ámbito un gran campo de
aplicación y una mayor necesidad de protección.
Esta mayor tutela está relacionada con ciertas particularidades que presenta
la contratación de estos servicios -en especial los de la modalidad "todo
incluido"- que es hoy realizada en forma masiva, e instrumentada mediante
contratos de adhesión a condiciones generales, que tiende a favorecer al
predisponente mediante la incorporación de cláusulas abusivas de variado
contenido.
La necesidad de protección es aun mayor si tenemos en cuenta que los
problemas que se suscitan aparecen en la etapa funcional del contrato, es
decir, cuando el turista se encuentra fuera de su lugar de residencia. Por otro
lado, la modalidad habitual es que el usuario que contrata estos servicios deba
pagar el precio total en forma anticipada y antes de emprender el viaje, hecho

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que lo ubica en desventaja con respecto al agente. Esto hace que el viajero no
disponga de demasiado margen de acción cuando al llegar al lugar de destino,
se da cuenta de que las informaciones que recibió no son exactas o que no se
han respetado los términos del contrato.
Tales características llevan a que sea el viajero quien deba asumir la posición
de demandante, lo que pone en evidencia la necesidad de tutelar al usuario de
los servicios turísticos quien a menudo se ve enfrentado a múltiples
inconvenientes a causa de las deficiencias en la prestación de los servicios
contratados, de los cuales la jurisprudencia reiteradamente da cuenta.

RÉGIMEN JURÍDICO APLICABLE. EL CONVENIO DE BRUSELAS.

Resulta de aplicación la ley 18.829 y su decreto reglamentario 2182/72, que

regulan la actuación de los agentes de viajes.
Asimismo, nuestro país se ha adherido mediante ley 19.918 al Convenio
Internacional sobre Contratos de Viaje, celebrado en Bruselas en 1970, de
aplicación obligatoria, sin perjuicio de las legislaciones especiales que
establezcan disposiciones más favorables para los viajeros. El objetivo ha sido
el de asegurar al turista o viajero una protección jurídica mínima, mediante el
establecimiento de reglas uniformes.

LA APLICACIÓN DE LA LEY 24.240 DE DEFENSA DEL CONSUMIDOR Y DEL

USUARIO.

Se debe tener en cuenta que la legislación vigente en nuestro país en materia

de turismo no ofrece una efectiva tutela al viajero, ocupándose principalmente
de regular el ejercicio profesional de las agencias de viajes. Ello hace que la ley
de defensa del consumidor se convierta en una herramienta de importancia en
la protección del usuario en aspectos tales como la información, la integración
publicitaria del contrato, la nulidad de las cláusulas abusivas, etcétera.
Caen dentro de su marco regulatorio las transmisiones o cesiones de un
contrato de viaje para consumo personal o familiar, es decir, las realizadas
fuera del marco de la actividad profesional o empresarial, se trate de un
particular o de un comerciante con tal de que no fuera adquirido en razón de
su actividad sino por motivos ajenos a su negocio. Tampoco son relevantes los
motivos por los cuales el viaje se realiza: puede tratarse de un viaje de placer,
de estudios o de negocios.
Quedan en cambio excluidas las adquisiciones realizadas para volver a ser
introducidas al mercado, como las llevadas a cabo por otra agencia de viaje y,
en general, en los contratos interempresarios (v. gr., reserva de plazas
hoteleras con un operador turístico mayorista), pues habría allí un acto de
adquisición empresarial.

• LA AGENCIA DE VIAJES

Se trata de personas físicas o jurídicas que desarrollan con o sin fines de lucro,
en forma permanente, transitoria o accidental, alguna de las actividades que la
ley enumera (art. 1°, ley 18.829).

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Deben obtener previamente la licencia inscribiéndose en el Registro de Agentes
de Viajes de la Dirección Nacional de Turismo, previa constitución de un fondo
de garantía, el que puede ser sustituido por un seguro.
El decr. 2182/72 clasifica las agencias de viaje en: empresas de viajes y
turismo, agencias de turismo o agencias de viajes, habitualmente
denominadas mayoristas o minoristas. Básicamente, pueden actuar como
organizadoras de un tour o viaje combinado, o bien como intermediarias en la
venta de estos viajes organizados o de alguna de las prestaciones aisladas que
permiten efectuar un viaje o una estadía cualquiera.

• EL CONTRATO DE INTERMEDIACIÓN DE VIAJE

En este supuesto, la agencia vende un viaje combinado por un organizador, o

uno o varios servicios independientes sin integrar un paquete total.
La intermediación presupone un contrato suscripto en nombre de otro en que
la agencia actúa acercando y poniendo en contacto a las partes. No hay
intermediación, en cambio, cuando se contrata en nombre propio, aunque la
prestación prometida dependa del hecho de terceros.
En general, se considera que el contrato que celebra el viajero con la agencia
es de mandato. Considerarlo como tal conduce a que el agente no asuma
responsabilidad directa frente a los adquirentes por el incumplimiento de los
terceros con los que contrata. Otras teorías más modernas han intentado
superar esta concepción, en aras de otorgar una mayor protección al usuario.

• EL CONTRATO DE ORGANIZACIÓN DE VIAJES

A diferencia de la intermediación, en este caso la agencia es quien organiza los

"paquetes turísticos" o "viajes combinados", ya sea directamente a los clientes
o bien a otras agencias de viaje.
La agencia se obliga en su propio nombre a prestar un conjunto combinado de
servicios que comprenda por lo menos dos de los siguientes elementos:
transporte, alojamiento u otros servicios turísticos
que constituyan una parte significativa del viaje (Res. ST 50/95). Estos últimos
pueden consistir en prestaciones le distinta índole -no accesorias-, que formen
parte del objeto principal del viaje, v. gr., aprendizaje de idiomas en el
extranjero " presenciar un partido de fútbol.
Si bien la ley no lo menciona, el elemento esencial es que son ofrecidos y
vendidos por un precio global. Es que precisamente cuando el cliente contrata
un viaje completo o a forfait, no tiene en vista prestaciones aisladas (pasajes o
reservas de hotel), sino un viaje concebido de manera global (transportes más
estadía, etc.), pagando por ello un precio único y determinado.
EL VIAJE ORGANIZADO: CARACTERÍSTICAS Y ORGANIZACIÓN DEL SISTEMA.
LA CONEXIDAD CONTRACTUAL.

Lo característico es que la agencia de viajes sea quien proyecta y ofrece, por

su propia iniciativa -sin esperar que ningún viajero se lo demande-, un viaje
combinado o paquete turístico.

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Para llevar a cabo los servicios comprometidos al turista, la agencia puede
utilizar sus propios recursos, o bien puede recurrir a terceros a fin de que
proporcionen las diversas prestaciones que integran el forfait.
Generalmente el organizador no presta directamente los servicios al turista,
sino que a su vez contrata los servicios de otros prestadores o empresas
turísticas. Esta delegación en terceros no resulta oponible al turista en caso de
incumplimiento o cumplimiento defectuoso de quienes efectivamente prestan
el servicio, pues es la agencia quien asume jurídicamente la obligación de
prestarlos. El organizador siempre responde por la adecuada ejecución de las
obligaciones asumidas contractualmente, se cumplan estas obligaciones
directamente por ellos o por otros prestatarios de servicios que se introducen
en la ejecución de la prestación.
Estas características hacen que confluyan en el negocio distintas relaciones
jurídicas, derivadas de la celebración de los distintos acuerdos que requiere la
organización y puesta en práctica del viaje. La agencia de viajes concluye por
una parte un contrato con el usuario, y por la otra, varios convenios con las
empresas (hotel, transportista, etc.) que prestan directamente sus servicios al
turista. Tales acuerdos, si bien aparecen como independientes, presentan una
estrecha vinculación entre sí.
Esta modalidad constituye una nueva estructura contractual, que se conforma
mediante una pluralidad de acuerdos conexazos entre sí y que plantea una rica
problemática en materia de contratos, ligada con las nuevas formas
organizativas empresariales que se estructuran en forma de grupo, tendientes
a fragmentar o delimitar los riesgos empresariales en perjuicio del consumidor.
Entre estos distintos acuerdos existe un nexo funcional pues todos responden a
un mismo resultado económico; la realización de un viaje a cambio de un
precio global. Tales acuerdos reconocen una única causa que fundamenta la
unidad del negocio, a pesar de que las prestaciones sean diferentes. Se trata
de un negocio jurídico único, fraccionado en varias relaciones jurídicas.
Destaca Kemelmajer de Carlucci que "el objeto del contrato no es el complejo
de las prestaciones singulares sino el viaje tomado globalmente como entidad
autónoma, respecto de las prestaciones singulares que la componen; la
voluntad de una de las partes, el turista, no se fracciona dirigiéndose
simultáneamente a negocios múltiples y heterogéneos, por el contrario, existe
un contrato único que resulta de la combinación de diversos esquemas
negociales (transporte, suministro, depósito, etcétera)".
La causa del contrato es la realización del viaje. Al turista lo único que le
interesa es su concreción con las características ofrecidas por la agencia, y por
el que paga un precio único. A su vez, la agencia queda obligada a obtener ese
resultado, siendo indistinto que sea un tercero quien preste los servicios
comprometidos.
La trascendencia práctica de esta construcción doctrinaria se efectiviza al
demarcar el ámbito de responsabilidad de los distintos sujetos que intervienen
en esta operación. El vínculo jurídico-económico que se establece entre ellos y
la unicidad del negocio realizado trae como consecuencia la responsabilidad de
la agencia por la actuación de los sujetos intervinientes, que incluso puede, en
algunos casos, justificar una responsabilidad solidaria para evitar que por
medio de la operatoria elegida se diluya la responsabilidad de los verdaderos
protagonistas del negocio jurídico.

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En la doctrina extranjera, el hecho de que estos paquetes turísticos sean
ofrecidos y vendidos masivamente, ha llevado a calificarlos como un "producto
turístico" análogo a cualquier sistema de fabricación o producción en serie en
la que el "fabricante" -la agencia de viajes-, elabora "productos turísticos" en
serie que luego enajena. El usuario adquiere un viaje como si fuese un
producto elaborado; su interés está en el viaje completo, despreocupándose de
los contratos que la agencia deba celebrar con los empresarios para la
realización de diversas prestaciones.
El hecho de considerarlo como un producto de empresa, coloca al usuario en
una posición más ventajosa frente al incumplimiento del organizador, por
aplicación de las reglas de la responsabilidad objetiva del fabricante, como
veremos más adelante.

EL PRECIO DEL VIAJE: PRINCIPIO GENERAL Y EXCEPCIONES.

El principio general es que los precios establecidos en el contrato no podrán ser

incrementados.
El decr. 2182/72 establece algunas excepciones, facultando al agente de viajes
a aumentar el precio debido a su alteración por parte de los terceros
prestatarios de los servicios, e incluso autoriza a rescindir el contrato cuando
"la alteración de tarifas o de tipos de cambio de moneda obligue a un aumento
sustancial en el precio del viaje y que ello dé lugar a las consecuentes
anulaciones entre las personas inscriptas" (arts. 15 y 24).
Esta norma debe ser interpretada adecuadamente en función de los principios
generales, y en especial de acuerdo con lo establecido por el art. 1198 del Cód.
Civil que autoriza la revisión del contrato sólo como un remedio excepcional
ante circunstancias sobrevinientes, extraordinarias e imprevisibles que alteren
Su base económica. Debe tratarse de circunstancias ajenas no sólo a la
voluntad del organizador sino también externas al riesgo propio del contrato,
es decir, extrañas a la actividad empresarial desarrollada por quien la invoca.
Consideramos que el aumento de las tarifas por parte de los prestatarios del
servicio (hoteles, transportadores, etc.), no puede afectar el precio convenido,
por constituir un riesgo económico del contrato, que naturalmente debe ser
absorbido por el empresario, salvo que se trate de contingencias imprevisibles
que se encuentren fuera de su ámbito de control y que alteren el equilibrio de
las prestaciones.
Al celebrar el contrato, el organizador cuenta ya con el riesgo de un
incremento en los precios de alguna de las prestaciones que ofrece, pudiendo
evitar o paliar anticipadamente los efectos del mismo, por ejemplo, reservando
o abonando tales servicios.
La capacidad de previsión de los empresarios, cuya actividad principal se
desarrolla en un ámbito específico, no puede medirse con igual parámetro que
la del hombre común. De otro modo, el organizador se liberaría muy
fácilmente de sus propias obligaciones y riesgos, trasladándolos indebidamente
al usuario.
Esta norma, de dudosa constitucionalidad, se opone a las prescripciones de la
ley de defensa del consumidor -de orden público- que ha establecido principios
protectores en lo atinente a los contratos por adhesión, cláusulas abusivas,
etc., que le resultan aplicables. De ahí que entendemos que la inclusión de una

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cláusula de este tipo es abusiva y, por lo tanto, nula al desplazar al usuario un
riesgo inherente al ámbito de actividades del organizador. El hecho de que éste
opere por medio de terceros -lo cual responde a las nuevas estrategias
empresariales caracterizadas por una atomización en la producción y
comercialización de los bienes y servicios- es una circunstancia que no puede
ser invocada por el organizador en su beneficio económico, por ser quien
asume jurídicamente la obligación de prestar los servicios comprometidos.
Por último, la ley no establece una limitación temporal para el ejercicio de
dicho derecho. No obstante, entendemos que el mismo no puede ser ejercido
en forma abusiva o intempestiva, en la inminencia del viaje. Como es obvio, el
pago anticipado del viaje opera como límite a la invocación de la norma y el
organizador debe sujetarse a las consecuencias que se deriven de lo
convenido, sin consideración a su mayor onerosidad.

EL DESISTIMIENTO UNILATERAL DEL VIAJE POR PARTE DEL USUARIO.

EL viajero puede en todo momento rescindir el contrato, total o parcialmente,

antes de la fecha prevista de salida.
El art. 21 del decr. regl. Nº 2182/72 establece que si se tratare de
desestimientos de servicios contratados en firme por la agencia, su reembolso
estará sujeto a las condiciones contractuales bajo las cuales presten sus
servicios las empresas respectivas. Las agencias podrán deducirse para sí
hasta un 10% del valor de los mismos.

LA POSIBILIDAD DE DESISTIR DEL VIAJE EN FORMA INJUSTIFICADA POR

PARTE DEL ORGANIZADOR.

El art. 25 del decr. regl. 2182/72 regula el régimen legal para el caso de
desistimiento sin causa justificada de un viaje individual o colectivo,
estableciendo una indemnización tarifada fijada por el organismo de aplicación:
"Para el caso de desistimiento sin justificación por parte de las agencias de
viajes, de un viaje individual o colectivo, éstas deberán devolver el importe
íntegro del depósito previo, sin deducciones, más una indemnización del 10%
hasta el 30 % según lo que al respecto resuelva la Dirección Nacional de
Turismo, teniendo en cuenta las características del caso y los antecedentes que
registre la citada agencia y sin perjuicio de aquellas a que, por derecho común,
se considerase acreedor el usuario. La reiteración de tales desistimientos
injustificados será considerada como causal para la aplicación de sanciones".

EL DERECHO DEL ORGANIZADOR A CANCELAR EL VIAJE POR CAUSAS

JUSTIFICADAS.

El decr. regl. 2182/72 en su art. 24, establece las causas que justifican la
anulación del viaje:

a) Cuando existe fuerza mayor o caso fortuito.

b) Cuando las agencias, habiendo obrado con la previsión y diligencia

debidas, no pueden disponer por causas ajenas a su voluntad de la totalidad

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de las reservas de hotel, transporte y otros servicios esenciales, de acuerdo
con el itinerario presentado y siempre que se encuentre al día en sus
obligaciones económicas con los que habían de prestarlos.

c) Cuando la alteración de tarifas o de tipos de cambio de moneda

obligue a un aumento sustancial en el precio del viaje y ello dé lugar a las
consecuentes anulaciones entre las personas inscriptas. Ver lo expuesto en el §
588 en cuanto a los límites para aumentar el precio del tour o cancelarlo.

d) Cuando no se haya alcanzado un suficiente número de inscripciones,

siempre que tal extremo haya sido mencionado en las cláusulas o condiciones
del viaje en los respectivos anuncios o folletos, y que la anulación se
comunique a los viajeros con un mínimo de diez días antes de la fecha en la
cual el viaje o la estadía debían iniciarse. Para poder alegar dicha causa, será
requisito necesario que la agencia no haya cobrado a los clientes un anticipo
superior al 20% del precio fijado al viaje.
En todos estos supuestos el usuario sólo tiene derecho al reembolso de lo
abonado, sin indemnización alguna.

LA RESPONSABILIDAD DEL ORGANIZADOR DE VIAJES FRENTE AL USUARIO.

LA OBLIGACIÓN TÁCITA DE SEGURIDAD.

El organizador debe velar por la indemnidad del viajero. En este sentido, tiene
una obligación tácita de seguridad (art. 1198, Cód. Civil) por la cual se
compromete a que durante la ejecución del contrato no sufrirá daño sobre su
persona o sus bienes. Esta obligación de indemnidad está en estricta relación
con las modalidades del viaje contratado (con o sin la conducción de un guía
turístico).
Tal protección se extiende aun en los casos en que por razones de fuerza
mayor no imputable a la agencia, se vea obligada a suspender la continuación
de los servicios una vez iniciado el viaje. De presentarse alguna circunstancia
que impida el cumplimiento del contrato, debe tomar todas las medidas
necesarias en el interés y seguridad del viajero (art. 10, Convenio de Bruselas,
ratificado por la Ley 19.918) y no dejarlo librado a su suerte, v. gr.,
proporcionando al viajero en forma gratuita el regreso al punto de origen, sin
perjuicio de la devolución de las cantidades que proporcionalmente puedan
corresponder.
La responsabilidad es directa y objetiva y cubre los daños ocasionados por
terceros que se introducen en la ejecución de la prestación, o por la
intervención de cosas.

a) RESPONSABILIDAD POR LOS PRESTADORES DE LOS SERVICIOS. El

organizador del viaje responde del incumplimiento total o parcial de los
servicios contratados, en forma directa y objetiva, siendo indiferente que los
medios que utilice sean suyos o contratados. En todos los casos responde
tanto por sus propios actos u omisiones como por los de aquellas personas que
emplee para cumplir con la prestación asumida (hoteleros, transportistas,
etc.).

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Esta delegación en terceros no implica desligarlo de las consecuentes
responsabilidades que puedan surgir a raíz de una deficiente prestación de
servicios, sin interesar el vínculo obligacional que los une. Se trata de una
función que el prestador cumple para el organizador, ya que éste opera por
medio de los terceros de quienes se sirve.
En el campo contractual no existe una norma expresa que regule la cuestión.
No obstante, actualmente ninguna duda cabe acerca de la responsabilidad del
principal por los terceros que se introduzcan en la ejecución de la prestación.
El concepto de dependencia, conforme la moderna doctrina, ha sido
notoriamente ampliado, y debe ser entendido en un sentido amplio que va más
allá de la idea de subordinación laboral, y que puede ser jurídica, económica o
técnica. Quien recurre a los servicios de otra persona no hace sino prolongar
su propia actividad, siendo un instrumento para el logro de determinados
objetivos.
Otros argumentos han explicado tal responsabilidad. Así, se alude al riesgo de
la actividad económica, considerada por el moderno derecho de daños como un
factor autónomo atributivo de responsabilidad, según el cual la responsabilidad
del organizador resulta de la misma estructura económica y jurídica de su
organización empresaria, lo que jurídicamente se traduce en la imputación a su
patrimonio de las actividades que realiza.
El hecho de tratarse de una empresa que actúa con finalidad de lucro, impone
correlativamente la obligación de asumir los daños que con tal actividad
produzca.
Las modernas doctrinas aplican las mismas reglas que la responsabilidad
objetiva del fabricante del "producto turístico". En la jurisprudencia francesa se
considera que el consumidor contrata un producto, por lo que el "fabricante" -
el organizador- debe responder por las deficiencias de los servicios. Considerar
al viaje organizado como producto de empresa mejora la posición del
consumidor, pues la agencia responderá de todos los defectos que presente,
cualquiera sea su causa, ya que siempre va a ser considerado como
consecuencia de su propia actividad empresarial.
Estas modernas corrientes estructuran una responsabilidad solidaria entre las
agencias y los prestadores del servicio, contra quienes el usuario puede dirigir
su reclamo, ya sea en forma indistinta o conjunta.
Haciendo aplicación de los principios enunciados, la jurisprudencia ha dicho:
"Acorde con lo previsto por el decr. 2182/72, reglamentario de la ley 18.829 y
de lo normado en el art. 1° de esta última, la responsabilidad de las agencias
de viajes por los servicios comprometidos, abarca no sólo las hipótesis en que
son directamente brindados por ella, sino inclusive en el caso de supeditación a
la actividad de otras empresas prestatarias. El destinatario de los servicios
debe ser protegido, inclusive por el incumplimiento de esas otras empresas
que no son terceros por los que no debe responder la agencia, sino todo lo
contrario, desde que intervienen con ella en las cadenas de contratación hasta
llegar al usuario" (JuzgCivCom Córdoba, 16/5/94, "Semanario Jurídico").

b) DAÑOS OCURRIDOS DURANTE EL TRANSPORTE. Responde también

por los daños sufridos por los viajeros en el transporte terrestre, aéreo o
marítimo), siendo irrelevante que sea prestadora directa del servicio, o que el
mismo sea subcontratado. En los transportes sucesivos, si el transportador

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inicial actúa como empresa que organiza el viaje completo, en parte mediante
su propia organización y en parte con la de los subcontratistas, es responsable
del transporte entero frente al viajero, sin perjuicio de las acciones de regreso.

c) DAÑOS CAUSADOS POR LA INTERVENCIÓN DE COSAS. El mismo

criterio se aplica con relación a los daños sufridos por la intervención de cosas.
Dado que en materia contractual no existe una norma similar a la
“responsabilidad objetiva” prescripta en el art. 1113 del Cód. Civil, se acude al
deber de seguridad, a fin de permitir alcanzar las mismas consecuencias que
se obtienen por la aplicación de esa norma para el ámbito extracontractual.
Acorde con lo expresado, en un pronunciamiento judicial se responsabilizó a la
organizadora por las lesiones sufridas por uno de los clientes, a raíz de un
accidente que sufriera durante una excursión turística, causado por la falta de
accionar del mecanismo de la puntera del botín de los esquíes proporcionados
por la empresa (vicio o riesgo de la cosa) (CNEspCivCom, Sala IV, 30/9/83,
ED, 107-383).
Distinta fue la solución a la que se arribó en otro fallo, en el que un
excursionista sufrió una lesión a causa de la caída con el esquí, durante su
instrucción en la práctica de ese deporte.
Se declaró la irresponsabilidad de la empresa habida cuenta de que "éste no
garantiza ni el correcto esquiar, ni la existencia de algún accidente que
constituye contingencia propia de ese deporte (v. gr., caídas), resultados éstos
a los que no aparecen comprometidos ni la demandada ni ningún otro
prestador de servicios contratados por ésta, incluidos los concesionarios de los
distintos sectores del cerro para explotar las pistas y los guardaparques".
En el caso, el actor no probó ni el vicio o riesgo de la cosa utilizada ni tampoco
culpa de la demandada, implicando una asunción de riesgos en la práctica del
deporte (CNCiv, Sala E, 31/10/89, LL, 1990-E-535).

LOS EXIMENTES DE RESPONSABILIDAD.

Son las eximentes propias de todo sistema objetivo: hecho de la víctima, caso
fortuito o fuerza mayor, o el hecho de un tercero por el cual no se deba
responder.
En cuanto al hecho de la víctima, ésta puede participar en el evento dañoso
mediante su causalidad (enfermedad que impide la iniciación o continuación
del viaje), o bien introduciendo una situación culposa (no presentarse en el
momento y en el lugar fijados para la salida del viaje o en cualquier punto del
itinerario, etcétera).
Con respecto al caso fortuito, debe ser externo o ajeno a la actividad y al
ámbito de control del organizador. Debe tratarse de un acontecimiento
imprevisible y exterior a ellos (guerras, catástrofes naturales, etc.), ya que si
fuera interno, se encontraría dentro del riesgo propio o específico de la
actividad desarrollada.
Este criterio se aplica no sólo a la propia actividad de la agencia, sino también
a la de sus auxiliares o subcontratantes (prestadores del servicio). La
jurisprudencia, nacional y extranjera, ha rechazado la invocación del caso
fortuito en las siguientes situaciones:

12
 a) Huelgas de sus propios trabajadores o las de los trabajadores de sus
auxiliares en el cumplimiento, aunque sean ilícitas o abusivas. En cambio, la
huelga general ha sido considerada como un supuesto de fuerza mayor.

b) Overbooking o sobrerreserva, es decir, cuando el agente contrata un

numero de plazas superiores a las disponibilidades de una aeronave, de un
establecimiento hotelero, etc., por tratarse de cuestiones que atañen a la
vinculación contractual entre el prestador y la agencia que contrata.

c) Imposibilidad de obtener entradas para presenciar un partido de

fútbol, que determinó la suspensión del viaje, cuando este evento constituía
una de las prestaciones principales del contrato.
La elemental prudencia aconseja que la agencia no contrate hasta tanto no
contar con la correspondiente entrada de fútbol, que es lógicamente el objeto
principal del contrato.

d) Inconvenientes económicos invocados por la empresa originadora

como consecuencia del "Rodrigazo": "no existe una situación de fuerza mayor
o caso fortuito impeditiva del cumplimiento legal de sus obligaciones, ya que la
agencia pudo cumplir los riesgos propios de su industria. Si bien lo hacía de
ejecución más gravosa, no lo tornaba imposible, pues al tiempo de la
excursión, los contratos con los prestadores de servicios debían estar
concluidos" (el actor había pagado la totalidad del precio antes de iniciar el
viaje) (CPCivCom BBlanca, Sala P, 10/4/81, JA, 1982-IV-304).

e) Explosión del buque en el cual el crucero debía realizarse o

encalladura del barco como consecuencia del bajo nivel de las aguas, que
obligó a los demandantes a desistir del viaje.
En cuanto al hecho de los terceros, comprende sólo aquellos obre los cuales el
empresario no tenga obligación legal o convencional de responder pues el
organizador responde siempre por la correcta organización y el buen
funcionamiento de los servicios.

LAS CLÁUSULAS ABUSIVAS EN LOS CONTRATOS DE VIAJES ORGANIZADOS.

La instrumentación en contratos de adhesión a condiciones generales facilita la

inserción de cláusulas abusivas, que perjudican de manera desproporcionada e
inequitativa al usuario.
Estas cláusulas reciben hoy un tratamiento en la ley de defensa del
consumidor, en base a la cual la justicia puede intervenir declarando su
invalidez, sin perjuicio de la subsistencia del contrato (art. 37, ley 24.240).

Analizaremos algunas de uso frecuente en este tipo de contratación.

a) CLÁUSULAS DE LIMITACIÓN DE RESPONSABILIDAD POR LOS

PRESTADORES DEL SERVICIO. Es usual que mediante éstas la empresa
organizadora decline toda responsabilidad por deficiencias imputables a los
diferentes prestatarios de los servicios que componen el paquete. De este
modo se reduce el riesgo económico empresarial, a la vez que se destruye la

13
garantía inherente al afianzamiento de un adecuado servicio, con el
consiguiente agravante para el usuario de tener que enfrentarse con una
eventual insolvencia del autor del daño.
Es indiscutible la ineficacia de estas cláusulas eximentes ya que implicarían el
aniquilamiento de la obligación misma. Como ya hemos señalado, el
organizador responde siempre por la correcta ejecución de las obligaciones
derivadas del contrato con independencia de que dichas obligaciones sean
satisfechas por otros prestadores.
Otra variante es que se presente a las agencias organizadoras como meras
intermediarias entre el cliente y las empresas turísticas. Tales estipulaciones
han sido declaradas nulas por la jurisprudencia: "las cláusulas liberatorias de
responsabilidad de la empresa organizadora de la excursión por las cuales
declara explícitamente que obra y actúa como intermediaria entre el pasajero y
las entidades, empresas de transporte, hoteles y/o personas llamadas a
prestar los servicios, no libera de su responsabilidad a la agencia organizadora
del viaje en cuanto a las obligaciones propias de su función" (CrcivCom
BBlanca. Sala V, 30/4/81, JA, 1982-IV-304).
También son ineficaces las que establecen topes indemnizatorios (art. 37, inc.
1", ley 24.240). Incluso, los seguros que se constituyen como fondo de
garantía, no deben contener limitaciones en relación a la extensión de las
obligaciones asumidas por los agentes de viajes, de conformidad a dicha ley
(res. ST 85/95).

b) CLÁUSULAS QUE ESTABLECEN LA IRRESPONSABILIDAD POR LOS

DAÑOS SUFRIDOS POR EL EQUIPAJE. Es frecuente la inclusión de
estipulaciones mediante las cuales se establece que, el equipaje y demás cosas
personales del viajero no son objeto del transporte, y que éstos viajan a riesgo
de él, sin que la agencia organizadora tenga obligación de responder por los
daños y pérdidas que pudiesen sufrir durante el viaje, cualquiera sea la causa.
Al referirnos a la obligación tácita de seguridad hemos señalado que ella tiende
a preservar al cocontratante de los daños que pueda sufrir durante el
desarrollo de la relación contractual, ya sea sobre las personas o sobre sus
bienes (art. 1198, Cód. Civil).
La custodia del equipaje del pasajero constituye un deber accesorio, tanto del
organizador como del transportista (art. 184, Cód. de Comercio), puesto que el
pasajero debe trasladarse frecuentemente portando efectos personales que le
resultan indispensables.
Dichas normas son inderogables pues están informadas por caracteres de
orden público y por la circunstancia de tratarse de un contrato de adhesión.
Por lo tanto, así el organizador como el transportista son responsables
objetivamente de toda pérdida o detrimento en las cosas salvo las eximentes
propias de todo sistema objetivo. Son aplicables al caso las reglas sobre el
transporte de cosas, y en especial lo dispuesto por el art. 173 del Cód. de
Comercio referido al equipaje compuesto por efectos de gran valor.

c) CLÁUSULAS QUE ESTABLECEN EL DERECHO A MODIFICAR EL

ITINERARIO, ALOJAMIENTO, ETCÉTERA. También carecen de validez si en
virtud de ellas se modifica de manera significativa alguna de las prestaciones
que integran el tour. Salvo aquellas situaciones en que la alteración obedezca

14
a factores excepcionales ajenos al organizador, o que sea jurídicamente
irrelevante, éste debe cumplir con las prestaciones en la forma convenida. Las
prerrogativas reservadas en el contrato no se pueden ejercer abusivamente
frustrando las legítimas expectativas del usuario (arts. 1071 y 1198, Cód.
Civil); admitir lo contrario implicaría la facultad de cumplir o no el contrato,
dejándolo librado a la voluntad de una de las partes, la más fuerte en la
relación contractual (art. 542, Cód. Civil, y art. 37, ley 24.240).

d) CLÁUSULAS QUE ALTERAN EL PRECIO PACTADO. Algunas cláusulas

establecen que las incidencias económicas que resulten del aumento de las
tarifas de los prestatarios serán soportadas por el usuario. A esta situación ya
nos hemos referido supra, en el tema “EL PRECIO DEL VIAJE: PRINCIPIO
GENERAL Y EXCEPCIONES”, en cual que expresamos que “…el organizador no
puede trasladar indebidamente al cliente el riesgo económico propio a su
actividad, salvo circunstancias de fuerza mayor, excepcionales e imprevisibles
que escapen a su ámbito de control (art. 1198, Cód. Civil)”.
Por otra parte, el usuario no puede resultar perjudicado por el hecho de que el
organizador opte por recurrir a terceros para la ejecución de los servicios que
integran el viaje.
Es de destacar además que la característica principal del viaje combinado es
que ella se ofrece por un único precio, por lo que éste se erige en uno de los
elementos relevantes para el usuario en su toma de decisión respecto de si
contrata o no. Parece razonable pensar que el cliente pueda confiar en que el
precio pactado no va a ser alterado a posteriori como consecuencia de la
aplicación de las condiciones generales. Tales cláusulas atentan contra la nota
distintiva propia del contrato, y defraudan las legítimas expectativas del
adherente, resultando ineficaces.

LA RESPONSABILIDAD DEL INTERMEDIARIO.

El decr. regl. Nº 2182/72, en su art. 14, otorga al intermediario un tratamiento

diferente, estableciendo un sistema subjetivo de responsabilidad.
En este sentido, la jurisprudencia reiteradamente ha sostenido que el
intermediario no responde por la inejecución o mal cumplimiento del contrato
de quienes suministran los servicios o las prestaciones independientes
contratadas por él, dado que su función es la de vincular al viajero con el
organizador de viajes.
Es de tener presente la excepción establecida por el Convenio de Bruselas (art.
19, inc. 2"), que dispone que el intermediador será considerado como
organizador de viajes cuando en el contrato que suscriba el intermediador con
el viajero no se haga mención del nombre y domicilio del organizador del viaje,
así como también que actúa en el carácter de intermediario de este último.
Siguiendo la tendencia de la objetivación de la responsabilidad, un sector
importante de la doctrina extranjera postula la regla de la responsabilidad
solidaria de los actos de consumo aplicable a todo tipo de bienes y servicios,
que otorga derecho al usuario o consumidor a ser indemnizado por los daños y
perjuicios que su utilización le irrogue. De este modo, consideran como
responsables solidarios tanto al organizador como al intermediario, sin
perjuicio de las acciones de regreso. Éste es el criterio de la Directiva

15
Comunitaria, al establecer que la responsabilidad por la inejecución o ejecución
defectuosa del contrato recae en el organizador del viaje, en el detallista, o en
ambos conjuntamente, lo que sin duda ofrece una mejor protección al viajero.
La objeción que se le ha formulado a esta postura es que la responsabilidad del
vendedor-intermediario no puede llegar tan lejos como la del fabricante porque
el defecto no se origina en el ámbito de su control, salvo que se demuestre
que el proveedor (le la cosa o servicio defectuoso (organizador) elegido por él
es una firma acreditada y que adoptó las medidas usuales o razonablemente
exigibles en el caso concreto, para la detección de posibles deficiencias.
De todas maneras, no puede predicarse una total irresponsabilidad del
intermediario. En atención a sus específicas obligaciones como vendedor
profesional, debe desarrollar una adecuada y diligente conducta, por ejemplo,
brindando la información e instrucciones necesarias al cliente acerca del viaje
que contrata, asesorando en la elección del organizador y su solvencia, en la
detección de posibles deficiencias, etc., cuya inobservancia compromete su
responsabilidad contractual. En tal sentido, sería responsable por los daños
originados por su propia gestión, v. gr., error en la información o deficiente
asesoramiento brindado al cliente sobre la calidad de la empresa organizadora
y de los servicios que ofrece; como dice Fariña, el cliente confía en el agente
de viajes, no tiene otro medio idóneo para contar con una información veraz
que le permita adoptar una decisión correcta.
Sobre el tema, la jurisprudencia ha resuelto; "Si una empresa de turismo
contrata con un cliente un viaje al exterior, y éste al presentarse con
anticipación suficiente en el aeropuerto, pierde el vuelo, porque aquélla no le
anotició el cambio de horario de salida, razón por la cual el pasajero debió
adquirir un nuevo pasaje aéreo para el día siguiente, resulta procedente la
acción judicial deducida a fin de que la agencia de viaje le reembolse el costo
de ese nuevo pasaje. No empece tal conclusión, la circunstancia de que la
accionada opere como intermediara entre el cliente y la agencia mayorista,
toda vez que sus deberes no se agotaban con entregar sólo al adquirente los
referidos pasajes, sino que debería asegurar -predisponiendo para ello la
organización empresaria adecuada- su constante y fluida comunicación, tanto
con la empresa mayorista operadora del vuelo chárter, cuanto con sus clientes,
de modo que la agencia tuviese conocimiento de cualquier novedad respecto
de la realización del vuelo y la posibilidad de comunicar esa novedad a su
cliente". (CNCom, Sala D, 21/7/95, LL, 1996-C-206).

LA AUTORIDAD DE APLICACIÓN Y CONTRALOR. RESPONSABILIDAD DEL

ESTADO.

La autoridad de aplicación es la Dirección Nacional de Turismo, la que tiene a

su cargo el control y funcionamiento de las agencias de viajes con alcance
nacional, pudiendo delegar sus funciones en las autoridades provinciales.
Este poder de policía que tiene el Estado sobre el funcionamiento de las
agencias de viajes, compromete su responsabilidad, pues la ley determina con
claridad el sometimiento al control de la autoridad de la Dirección Nacional de
Turismo, y su intervención no sólo se limita a conceder las autorizaciones para
operar, sino que se prolonga durante toda su vida mediante una efectiva
fiscalización que puede llegar hasta la cancelación definitiva de la licencia.

16
El Estado asume, por lo tanto, una obligación jurídica de garantía fundada en
la falta de servicio.

EL CONTRATO DE TIEMPO COMPARTIDO

INTRODUCCIÓN

Como hemos visto antes, el hombre tiende permanentemente a satisfacer sus

necesidades del modo más simple y -fundamentalmente- más accesible
posible. Estas necesidades son el descanso, el esparcimiento y la recreación.
Claro que este objetivo se ve muchas veces desplazado o postergado, ya que
los recursos económicos deben ser afectados a otros menesteres, dado lo
costosas que pueden resultar estas actividades.
Esta circunstancia, unida al limitado tiempo de los períodos vacacionales más
el permanente fomento del turismo, han llevado a la aparición de una nueva
modalidad contractual que, si bien no es excluyente de esta meta, es habitual
su utilización en la esfera del esparcimiento y las vacaciones.
Tal propuesta parte, por lo general, de empresas constructoras o inmobiliarias,
juntamente con entidades de turismo, que se ocupan de facilitar el acceso a
una unidad de vivienda con determinadas características que la hacen apta
para la habitación de una persona, un grupo determinado de ellas o una
familia.
Esta modalidad tiene dos grandes destinatarios, ya que resulta ideal para
quienes no tienen recursos para adquirir el inmueble y mantenerlo luego, así
como para quienes no gustan de pasar sus vacaciones siempre en el mismo
lugar.
De este modo, surge el contrato que estudiaremos a continuación, el cual
presenta no pocos conflictos a la hora de realizar su encuadre jurídico-
normativo.

CONCEPTO

El sistema de tiempo compartido es por naturaleza uno de los ejemplos

característicos de transacciones transfronterizas, en las cuales existe una
multiplicidad de contratos conexos y cuyos efectos dependen específicamente
del lugar en el cual se perfeccionó el negocio jurídico.
Se trata de un contrato por el cual una de las partes se obliga a dar el uso y
goce por uno o más períodos al año de una unidad habitacional con fines
vacacionales, con las cosas muebles (le las que está provista, los espacios y
cosas de uso común, obligándose además a la prestación de servicios, sean
éstos dependientes o independientes del uso y goce de las cosas, así como
también al establecimiento de un régimen apto para la administración y
gestión del conjunto; y la otra se obliga a pagar un precio cierto en dinero,
más el pago periódico de cuotas de mantenimiento, reparación y mejoras
[Tranchini de Di Marco, Tiempo compartido (consideraciones sobre el proyecto
de ley sancionado por el Senado de la Nación), LL, 1996-C-1134].
Es de destacar que en la definición sólo se hace referencia a dos de los sujetos
intervinientes en la operación comercial (y al sistema aplicado a bienes
inmuebles pudiendo recaer sobre otro tipo de bienes: yate, velero, casa

17
rodante, etc.), pero la práctica negocial indica que tal relación jurídica no es
bilateral sino multilateral, ya que nos encontramos frente a una serie de
contratos o relaciones jurídicas conexas durante todo el íter contractual que
resultan imprescindibles para la correcta prestación de la obligación principal
(p. ej., desarrollista, propietario, vendedor, usuario, comercializador,
administrador, prestador del servicio turístico, etc.).

EL OBJETO DEL CONTRATO DE TIEMPO COMPARTIDO. LA EXTENSIÓN.

En cuanto al objeto inmediato del contrato, esto es, la prestación jurídica

propiamente dicha, podemos decir que es la transferencia del uso y goce en
determinadas condiciones y por cierto plazo que una parte hace a la otra, a
cambio de recibir por ello un precio dinerario.
El objeto mediato, es decir, el bien, en sentido amplio, sobre el cual recae el
negocio, puede ser un inmueble en un edificio de departamentos, en un club
de campo, o en un complejo de los denominados apart hotel; también puede
tratarse de un automóvil, un yate, o bienes de empresa, como equipos o
programas de computación, diseños industriales, etc.
Para referirnos a la extensión del contrato, debemos abarcar dos aspectos bien
diferenciados: por un lado, existe la extensión material, referida a los espacios
físicos que abarca el derecho, y por otro, la extensión territorial o geográfica,
interna o internacional.

a) EXTENSIÓN MATERIAL. Cuando el tiempo compartido se aplica a

inmuebles y a muebles registrables suele suceder que no es exclusivamente "el
departamento", "la habitación" o "la casa" lo que se ve afectado, sino que
también es habitual que se extiendan los derechos -y obligaciones- a otros
espacios, como restaurantes, piscinas, balnearios privados, canchas de tenis,
etc., y también a otros servicios, como el de mucama, lavado, planchado,
teléfono, entre otros. Claro está que cuando estas comodidades no integran el
contrato principal deberán ser pagadas en forma accesoria, como cuota
adicional al precio o en forma de cuenta separada.

b) EXTENSIÓN TERRITORIAL. Es éste un tema muy particular, ya que se

refiere en gran parte a la esencia del negocio en análisis.
Se trata de la posibilidad de ejercer el derecho que se adquiere, no ya en un
único y excluyente lugar, sino en otro distinto, que puede aun estar fuera del
territorio nacional.
En esto colocan muchos interesados su mira en el momento de celebrar el
contrato, ya que ésta es una de sus principales ventajas. En efecto, no se trata
de la adquisición de un bien determinado solamente, sino de la posibilidad de
tener acceso al uso y disfrute de otros bienes de similares características y
comodidades, en el punto geográfico que el interesado elija, dentro de las
posibilidades que se le ofrezcan, y respetando solamente el período de tiempo
acordado, aunque éste puede ser variado a solicitud del adquirente bajo
determinadas condiciones, como, por ejemplo, el pago de un plus o el aviso
con determinada anticipación.

LOS PLAZOS.
18
También en cuanto al plazo hay que destacar dos aspectos. Uno atañe a la
vigencia del contrato en sí, y el otro al momento del ejercicio de los derechos
que de él emergen.

a) DURACIÓN DEL CONTRATO. Con el título de este apartado queremos

significar durante cuánto tiempo el negocio estará vigente.
Desde ya que al ser un contrato atípico, como veremos más adelante, no
existen plazos legales. De este modo, sólo podemos considerar lo que los usos
y costumbres vienen estableciendo; así, encontramos una duración muy
prolongada, casi vitalicia, ya que por lo general estos contratos se celebran por
noventa y nueve o cien años, siendo pasibles de transmisión a sucesores
universales o particulares, en este caso, a título de cesionarios.

b) EJERCICIO DE LOS DERECHOS. Dentro del plazo del contrato

propiamente dicho, rigen lapsos durante los cuales se ejercen los derechos que
de él emanan. Aquéllos varían según lo convenido, que será una, dos, tres o
más unidades de tiempo, medidas generalmente por semana. A su vez, se
determina el mes o la temporada en que se encuentra ese plazo. Esto es de
vital importancia a los fines del precio a pagar, ya que la mayoría de las veces
se trata de lugares turísticos cuya atracción aumenta o disminuye según la
época del año; así, por ejemplo, el contrato, en la parte pertinente, fijará el
derecho al uso durante "dos semanas en temporada alta", o "del 1° al 14 de
julio", según la modalidad adoptada.

LOS CARACTERES DEL CONTRATO

Se trata de un contrato, en principio, bilateral, de acuerdo con la clasificación

tradicional, ya que siempre quedarían obligadas recíprocamente dos o más
personas.
Ello no obstante que en los contratos de la posmodernidad, la característica
distintiva es el multilateralidad de relaciones jurídicas.
Es también oneroso, pues el adquirente se compromete al pago de una cuota
mensual o anual por el derecho al cual accede, sin perjuicio de su obligación de
contribuir a los gastos comunes ordinarios y extraordinarios que surjan de la
administración del bien. La empresa, a su vez, debe garantizar el uso y goce
de la cosa, su mantenimiento y administración.
Este contrato por adhesión se perfecciona mediante el asentimiento prestado
por el consumidor; esta tipología contractual se encuentra regulada por los
arts. 37 a 39 de la ley 24.240.
Dicho precepto legal en su art. 4°, la Constitución Nacional en el art. 42 y la
Const. de la Ciudad de Bs. As. en el art. 46, establecen la obligatoriedad por
parte de las empresas de brindarle al consumidor una información veraz,
detallada, eficaz, suficiente, clara y oportuna que le permita establecer cuáles
serán los riesgos que asumirá.
En los sistemas de venta de tiempo compartido existe una deficiencia
manifiesta en la información brindada al consumidor, en especial respecto del
objeto del contrato a celebrarse. Ésta información deberá ser suministrada
tomando en consideración las posibilidades de comprensión de su destinatario,

19
habida cuenta de la disparidad asimétrica de conocimientos existente entre los
contratantes y aun entre los diferentes consumidores.
El incumplimiento de la obligación de informar hará incurrir en responsabilidad
a todos los intervinientes en la cadena de comercialización y distribución.
Es, asimismo, innominado y atípico, puesto que se lo conoce como "tiempo
compartido" o "vacaciones compartidas", sin que tenga hasta el presente
recepción legal.
Como vimos, es de tracto sucesivo aunque discontinuo, y en principio, no
formal.

LAS FORMA Y PRUEBA

En la medida en que consideremos a este contrato como personal, en el

sentido de que no se constituyen derechos reales sobre bienes inmuebles o
muebles registrables, no tiene forma establecida, como consecuencia, también
de su ausencia de regulación legal. Claro que si consideramos que por medio
del tiempo compartido se establece, por ejemplo, un derecho real de
condominio o uso y habitación, tendrá las solemnidades previstas para el caso.
Pero el principio general es el de la no formalidad para la validez.
Dados los montos que pueden comprometerse y la importancia de las
obligaciones, se torna necesario probar el contrato por escrito, sin perjuicio de
otros elementos, tales como recibos, liquidaciones, etc., que crean la
presunción de su existencia y su principio de ejecución, si lo hubiere.

LA DISTINCIÓN RESPECTO DE OTRAS FIGURAS CONTRACTUALES

Nos parece necesario remarcar la distinción que existe entre el contrato de

tiempo compartido y otras figuras, puesto que en él aparecen elementos que lo
asemejan a ciertos derechos reales o a otros contratos que establecen
relaciones personales.
En cuanto a estos últimos, debemos diferenciar al contrato que venimos
analizando del de locación, ya que a simple vista sus caracteres son
semejantes, en razón de que ambos contratos son bilaterales, onerosos,
consensúales, de tracto sucesivo, transmisibles y, fundamentalmente, ambos
tienen por objeto conceder el uso de un bien. En rigor, aquí hallamos el primer
distingo: la locación tiene por objeto conceder el "uso y goce", y en la figura
que analizamos sólo se otorga el uso del bien (ver infra “DERECHOS Y
OBLIGACIONES DE LAS PARTES. b) DEL OTORGANTE-ADMINISTRADOR”).
Existe otra diferencia: en la locación existen plazos mínimos (dos y tres años,
según que el destino del inmueble sea vivienda o comercio, respectivamente,
conf. ley 23.091) y máximos (diez años, conf. art. 1507, Cód. Civil) y la
ocupación es continua; en cambio, como vimos en supra “PLAZOS”, el plazo de
vigencia del contrato es muy superior y los derechos que de él surgen no son
ejercidos en forma ininterrumpida, sino durante determinados períodos del año
expresamente estipulados. También difiere la finalidad del contrato, pues la
locación puede tener por destino vivienda permanente, oficina, comercio, etc.,
en tanto el contrato que nos ocupa, en particular cuando se refiere a

20
inmuebles, tiene en mira el esparcimiento o la recreación (claro está que esto
se desdibuja cuando el objeto mediato es otro tipo de bien).
Asimismo, es conveniente marcar las diferencias que lo distinguen del contrato
de hospedaje, pues con éste puede confundirse cuando el tiempo compartido
se realiza sobre unidades de apart hotel; en este caso, uno de los elementos
característicos de aquél, cual es la responsabilidad del hotelero, prácticamente
desaparece, puesto que no tiene obligación de custodia y vigilancia sobre los
bienes del adquirente, dada la naturaleza de la contratación.
En cuanto a derechos personales, nos queda efectuar el distingo respecto del
contrato de compraventa. Aquí la diferencia primordial consiste en que el
"comprador" no adquiere la propiedad de la cosa y, por tanto, no puede
realizar sobre ella actos de disposición (puede transferir el contrato a título de
cesión, pero no de compraventa), ni tampoco de administración. Incluso, si
desea darla en préstamo, debe comunicarlo a la administradora.
Asimismo, su derecho no es vitalicio sino, como vimos, limitado en el tiempo.
Además -y en esto superaría a la compraventa-, adquiere un derecho que
puede ejercer no sobre una sola cosa sino sobre varias, tal el caso del
intercambio vacacional propiamente dicho, cuando el interesado ocupa una
unidad distinta de la que establece su contrato.
Por último, haremos una breve comparación con los derechos reales que
involucra. Al referirnos a la compraventa, hemos hecho mención del dominio
cuando por ella se adquiere; nos resta ver los derechos de usufructo y de uso
y habitación.
Por el primero, al usufructuario le está permitido percibir los Frutos, y se
extingue, entre otras causales, por muerte de la parte que ejerce tales
derechos, situaciones que no se dan en el contrato que analizamos. Tampoco
se da la limitación personal del uso y habitación, dado que el tiempo
compartido no es para uso exclusivo y excluyente del adquirente y su familia;
finalmente, tal derecho real no puede ser cedido ni transmitido mortis causa.
De este modo se observa que, si bien podríamos estar en presencia de un
derecho real, no se dan los elementos de ninguno en particular; de tal suerte
concluimos que la figura en estudio pertenece a la esfera de los derechos
personales (ver art. 2502, Cód. Civil).

LOS DERECHOS Y OBLIGACIONES DE LAS PARTES

Analizaremos seguidamente los derechos y las obligaciones del adquirente y

del otorgante administrador.

a) DEL ADQUIRENTE. Fundamentalmente, debe utilizar el bien según los

fines estipulados, respetando las disposiciones internas del edificio, si las
hubiere, y conservando su buen estado.
A tal efecto, antes de ocupar la unidad se acostumbra realizar un inventario de
todos los bienes incluidos en ella, los que también deberá cuidar y entregar al
finalizar el plazo convenido, en el mismo estado en que los recibió; en este
sentido, está obligado a efectuar por su cuenta la reparación de los daños
producidos en la unidad, sus muebles o accesorios, por su culpa o negligencia.
En otro orden, debe pagar la cuota que atañe al precio del contrato y la
porción correspondiente a expensas comunes; también deberá pagar aquellos

21
servicios complementarios que se le presten cuando no formen parte de las
disposiciones contractuales.
En cuanto a sus derechos, está facultado a ceder el contrato o bien a permitir a
terceros el uso de la unidad, en cuyo caso será directamente responsable del
deterioro, pérdida o destrucción de ella o de los elementos existentes. Tiene
derecho a exigir la entrega del bien en perfecto estado de conservación y
mantenimiento y en el plazo acordado. Asimismo, puede variar las fechas de
ocupación convenidas, previo aviso, pago de diferencia del precio si la hubiere,
y conformidad de la parte otorgante.
Lo mismo puede decirse respecto del cambio de lugar cuando opta por ocupar,
no la unidad correspondiente a su contrato, sino una ubicada en otro punto
geográfico, dentro de la cadena de inmuebles que integre el otorgante.

b) DEL OTORGANTE-ADMINISTRADOR. La obligación principal que recae

sobre esta parte es la de garantizar el uso y goce de la unidad sobre la cual
recae el contrato; para ello debe asegurar el permanente y correcto
funcionamiento de todos los servicios comprendidos, tanto principales como
accesorios u opcionales,
La asistencia del personal necesario y su buen desempeño. En este aspecto le
cabe la responsabilidad del art. 1113 y concs. del Cód. Civil. Debe realizar la
administración del inmueble, informando periódicamente a los adquirentes los
gastos realizados y percibiendo de aquéllos el pago de las expensas
respectivas. Está, asimismo, obligado a realizar las reparaciones necesarias a
fin de mantener en buen estado las unidades.

LA EXTINCION DE LA RELACION CONTRACTUAL

Este contrato se extingue por rescisión o por resolución siguiendo los principios
generales de extinción. Una cuestión poco desarrollada por la doctrina
nacional, pero que ha adquirido importancia a nivel internacional, es la
posibilidad, en estos contratos, de reapertura del denominado período de
reflexión, regulado por el art. 34 de la ley de defensa del consumidor, que le
otorga al usuario el derecho a revocar su aceptación durante un plazo de cinco
días sin incurrir en responsabilidad alguna, aun cuando el contrato fuese
firmado en un local de ventas.
Este tema resulta muy importante tomando en consideración la fórmula
agresiva de ventas que han desarrollado las empresas para la colocación de
este sistema vacacional en el mercado.
Puede también extinguirse por cesión que el adquirente realice en favor de
otra persona, según las normas que rigen la cesión de derechos.
En principio, no se extingue por muerte, ya que el contrato es transmisible a
los herederos, salvo que éstos no lo acepten.

Bibliografía consultada.

- Alterini, A. J. (1998), “Contratos civiles, comerciales, de consumo”, Ed.

Abeledo Perrot, Buenos Aires.

22
- Bonivento, José A. (1973). “Los principales contratos civiles y su paralelo con
los comerciales”. Ed. Librería Stella, Bogotá.

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