18-02-2012

1
4 Mtodos de avaliao de empreendimentos:
a) Mtodos com base em anlises determinsticas;
b) Mtodos com base em anlises tendo em conta o factor risco.

Vamos falar de Avaliao
Imobiliria?


18-02-2012
2
Avaliao a arte/cincia de estimar o valor de uma
propriedade.

Avaliar estimar o Valor de um bem, expresso em
monetrio, baseado em critrios objectivos e reportado
a determinada data.

John A. Edge, 2000, The Time is Right for Global Standards, Valuation Insights & Perspectives

(A/the) Valuation means the provision of a written
opinion as to capital price or value, or rental price or
value, on any given basis in respect of an interest in
property, with or without associated information,
assumptions or qualifications. However, it does not
include a forecast of value. The definition of
valuation applies also where the written opinion is
preceded by such words as 'approximately' and 'in the
region/order of.
(RICS - Red Book)

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3
Forecasts
7.02 A forecast or estimate of future value differs from a current or
retrospective valuation which is, prima facie, susceptible to proof in a
court of law. Forecasts, other than short-term assessments that are based
on market sentiment and an appreciation of broadly based economic and
market trends, must be based on an analysis of all relevant economic
factors. () . Such estimates can be a very important added-value
service, both in respect of prospective value estimates, which are part of
feasibility studies of development programmes, or are a component of
Discounted Cash Flow assessments, prospectuses, securitisation issues,
or calculations of value in use, etc.
(TEGoVA - EVS 2008)
Appraisal is defined as the act or process of estimating value. () The nature of
the real estate problem indicates whether the task is an appraisal
(valuation) or a consulting assignment (analysis or evaluation).
In an appraisal assignment, the appraiser provides the client with an
estimate of real property value which reflects pertinent market evidence.
In an consulting assignment, current market activity and evidence are
studied to form a conclusion which may not lead to a specific value
indication. In both types of assignments, conclusions are derived from
appropriated data analysis performed in conformance with accepted
standards of professional practice.
(Appraisal Institute The Appraisal of Real Estate)

18-02-2012
4
Por isso:
Sim


Vamos falar de avaliaes

Mas tambm
No



Vamos falar de outras coisas, que no so avaliaes

4 Mtodos de avaliao de empreendimentos:
Mtodos com base em anlises determinsticas;


Avaliao de empreendimentos:

Mtodo Residual Dinmico







8
8 Vtor Reis

=
+
+
|
|
.
|

\
|
+
+
+
=
n
1 p
n
r
p
p p
p
p
t) (1
) (V

t) (1
) D (R

t) (1
C
V
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5
4 Mtodos de avaliao de empreendimentos:
Mtodos com base em anlises determinsticas;




em que:
V Valor do Imvel antes da execuo do empreendimento
C Custos de execuo do Projecto Imobilirio
R Rendimentos Previstos
D Despesas Operacionais
Vr Valor Residual
t - Taxa de Actualizao
p - Perodo
n - Vida Prevista do Investimento

9
9 Vtor Reis

=
+
+
|
|
.
|

\
|
+
+
+
=
n
1 p
n
r
p
p p
p
p
t) (1
) (V

t) (1
) D (R

t) (1
C
V
4 Mtodos de avaliao de empreendimentos:
Mtodos com base em anlises determinsticas;





10
10
Vtor Reis
Materializa-se num Cash-flow, em que:
so elencadas as diversas variveis
consideradas fundamentais
estimado o perodo de ocorrncia de sadas e
entradas de capitais






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4 Mtodos de avaliao de empreendimentos:
Mtodos com base em anlises determinsticas;





11
11
Vtor Reis
Materializa-se num Cash-flow






Custos de Aquisio Momento 0 ANO 1 ANO 2 ANO 3 ANO 4 ANO 5 Total
Aquisio do terreno 715.934 715.934
IMT 46.536 46.536
Registos/Notrio 9.307 9.307
Imprevistos 7.159 7.159
Total 778.936 0 0 778.936
Custos de Promoo Momento 0 ANO 1 ANO 2 ANO 3 ANO 4 ANO 5 Total
Estudos e Projectos 237.211 0 0 0 0 237.211
Fiscalizao 0 47.442 47.442 0 0 94.884
Taxas Camarrias e Licenas 0 33.210 0 0 0 33.210
Encargos de estrutura 9.488 28.465 28.465 28.465 0 94.884
Total 246.699 109.117 75.908 28.465 0 460.189
Custos de Construo Momento 0 ANO 1 ANO 2 ANO 3 ANO 4 ANO 5 Total
Habitao 0 1.708.200 1.708.200 0 0 3.416.400
Escavao e Movimento de terras 0 39.420 0 0 0 39.420
Infraestruturas 0 350.000 150.000 0 0 500.000
Estacionamentos (caves) 0 551.880 236.520 0 0 788.400
Total 0 2.649.500 2.094.720 0 0 4.744.220
Receitas Momento 0 ANO 1 ANO 2 ANO 3 ANO 4 ANO 5 Total
Receitas Brutas 0 764.020 2.292.060 4.584.120 0 7.640.200
Comisses de Comercializao 0 -22.921 -68.762 -137.524 0 -229.206
Receitas Lquidas 0 741.099 2.223.298 4.446.596 0 7.410.994
Anos 0 1 2 3 4 5 Total
Total custos 246.699 2.758.617 2.170.628 28.465 0 5.983.345
Total receitas 0 741.099 2.223.298 4.446.596 0 7.410.994
CASH-FLOW BRUTO -246.699 -2.017.518 52.671 4.418.131 0
Custos financeiros (euribor + spread) 0 -14.802 -136.741 0 0 -151.543
-246.699 -2.279.019
CASH-FLOW LQUIDO 0 -246.699 -2.032.320 -84.070 4.418.131 0 2.055.042
VALOR Residual Bruto Actualizado 778.936
Cash-Flow Operacional
4 Mtodos de avaliao de empreendimentos:
Mtodos com base em anlises determinsticas;





12
12
Vtor Reis
Apesar de chamar dinmico, o mtodo na
realidade bastante esttico, uma vez que
pressupe a determinao antecipada dos
componentes do cash-flow:
Custos
Receitas
Taxas de actualizao
Fluxos




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4 Mtodos de avaliao de empreendimentos:
Mtodos com base em anlises determinsticas;





13
13
Vtor Reis
Custos , Receitas e Fluxos
Normalmente derivados do mercado, devendo
reflectir o seu comportamento data da
avaliao
Taxas de actualizao
Normalmente a taxa de retorno exigida pelos
accionistas (equity cash flow)
E(Ri) = Rf + [E(Rm) Rf] x i
E(Ri) = retorno esperado ou taxa de actualizao;
Rf = taxa livre de risco;
E(Rm) = retorno esperado da carteira de mercado;
|i = risco sistemtico do activo
4 Mtodos de avaliao de empreendimentos:
Mtodos com base em anlises determinsticas;





14
14
Vtor Reis
Neste caso, as variveis assumem um carcter
determinstico
Os valores assumidos representam a mdia do
mercado, os valores mais expectveis
O risco, reflectido na taxa de actualizao, refere-se
ao risco normal do investimento imobilirio, no ao
risco concreto do investimento em anlise
18-02-2012
8
Neste caso, para alm do risco sistmico
entraremos em linha de conta com o risco do
projecto
Podemos interrogar-nos se ainda estaremos numa
avaliao ou se j passmos ao conceito de
forecasting ou consulting assignment
4 Mtodos de avaliao de empreendimentos:
Mtodos com base em anlises tendo em conta o factor risco.
15 Vtor Reis
A anlise do risco individual pode ser efectuada
segundo vrios modelos, sendo os mais comuns:
Anlise de sensibilidade
Anlise de cenrios
Anlise probabilstica
4 Mtodos de avaliao de empreendimentos:
Mtodos com base em anlises tendo em conta o factor risco.
16 Vtor Reis
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9
Anlise de sensibilidade
O modelo utilizado para a avaliao determinstica
testado face s alteraes expectveis das variveis
previamente definidas
Custos
Receitas
Ritmo de vendas
% de Capitais prprios
.
4 Mtodos de avaliao de empreendimentos:
Mtodos com base em anlises tendo em conta o factor risco.
17 Vtor Reis
4 Mtodos de avaliao de empreendimentos:
Mtodos com base em anlises tendo em conta o factor risco.
18 Vtor Reis
Valor terreno Lquido
Corresponding Input Value Output Value
Input Variable Low Output Base Case High Output Low Base High Swing
Habitao 700 650 600 516.492 715.934 915.376 398.884
Estacionamentos (caves) 500 400 375 561.461 715.934 754.552 193.091
Infraestruturas 50 40 35 617.968 715.934 764.917 146.949
Escavao e Movimento de terras 25 20 15 707.843 715.934 724.024 16.181
Numa anlise de sensibilidade isolada,
pode-se ver qual o factor que mais influencia
o valor do projecto
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10
4 Mtodos de avaliao de empreendimentos:
Mtodos com base em anlises tendo em conta o factor risco.
19 Vtor Reis
450.000
500.000
550.000
600.000
650.000
700.000
750.000
800.000
850.000
900.000
950.000
1.000.000
60,0% 70,0% 80,0% 90,0% 100,0% 110,0% 120,0% 130,0% 140,0%
V
a
l
o
r

t
e
r
r
e
n
o
L

q
u
i
d
o
Input Value as % of Base Case
SensIt 1.31
Habitao
Estacionamentos (caves)
Infraestruturas
Escavao e Movimento deterras
Anlise de sensibilidade
A anlise de sensibilidade pode ser
complementada com uma anlise probabilstica

4 Mtodos de avaliao de empreendimentos:
Mtodos com base em anlises tendo em conta o factor risco.
20 Vtor Reis
Valor terreno Lquido Probabilidade de Ocorrncia Valor
Corresponding Input Value Output Value Output Value Ponderado
Input Variable Low Output Base Case High Output Low Base High Low Base High
Habitao 700 650 600
516.492 715.934 915.376 30% 50% 20% 695.990
Estacionamentos (caves) 500 400 375
561.461 715.934 754.552 30% 50% 20% 677.316
Infraestruturas 50 40 35
617.968 715.934 764.917 30% 50% 20% 696.341
Escavao e
Movimento de terras
25 20 15
707.843 715.934 724.024 30% 50% 20% 715.125
18-02-2012
11
Anlise de cenrios
Enquanto que a anlise de sensibilidade considera a
variao isolada de cada uma das variveis, a anlise de
cenrios considera a inter-relao existente entre as
variveis
Podem ser criados cenrios expectveis, sendo
normalmente considerados:
Cenrio pessimista
Cenrio mdio
Cenrio optimista
4 Mtodos de avaliao de empreendimentos:
Mtodos com base em anlises tendo em conta o factor risco.
21 Vtor Reis
Anlise de cenrios


4 Mtodos de avaliao de empreendimentos:
Mtodos com base em anlises tendo em conta o factor risco.
22 Vtor Reis
Scenario Summary
Current Values: pessimista medio optimista
Changing Cells:
Habitao 650 700 650 600
Escavao e Movimento de terras 20 25 20 15
Infraestruturas 40 50 40 35
Estacionamentos (caves) 400 500 400 375
Result Cells:
Valor terreno Lquido 715.934 255.963 715.934 1.011.068
18-02-2012
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Anlise de cenrios
os cenrios podem, uma vez mais, ser complementados
com a anlise probabilstica


4 Mtodos de avaliao de empreendimentos:
Mtodos com base em anlises tendo em conta o factor risco.
23 Vtor Reis
Scenario Summary
Current Values: pessimista medio optimista
Changing Cells:
Habitao 650 700 650 600
Escavao e Movimento de terras 20 25 20 15
Infraestruturas 40 50 40 35
Estacionamentos (caves) 400 500 400 375
Result Cells:
Valor terreno Lquido 715.934 255.963 715.934 1.011.068
Probabilidade 30% 50% 20%
Valor Ponderado 636.969
As anlises probabilsticas atrs mencionadas
so limitadas e com uma elevada margem de
erro, uma vez que apenas se baseiam em trs
estimativas, sendo estas ditadas pela
experincia e sensibilidade do avaliador


4 Mtodos de avaliao de empreendimentos:
Mtodos com base em anlises tendo em conta o factor risco.
24 Vtor Reis
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Anlise Probabilstica
A anlise probabilstica pode ser efectuada tendo em conta
duas metodologias:
mtodo analtico: considera-se que os valores possveis das variveis
seguem uma distribuio normal
mtodo de simulao: consideram-se outras distribuies que no a
normal para os valores das variveis
triangular
beta
binominal



4 Mtodos de avaliao de empreendimentos:
Mtodos com base em anlises tendo em conta o factor risco.
25 Vtor Reis
4 Mtodos de avaliao de empreendimentos:
Mtodos com base em anlises tendo em conta o factor risco.
26 Vtor Reis
200.000 300.000 400.000 500.000 600.000 700.000 800.000 900.000 1.000.000 1.100.000 1.200.000
0
20
40
60
80
100
120
140
160
180
200
Valor terreno Lquido
F
r
e
q
u
e
n
c
y
Exemplo de uma distribuio normal dos custos


Mean 719.764
St. Dev. 112.597
Mean St. Error 3.561
Minimum 296.375
First Quartile 643.408
Median 723.199
Third Quartile 796.940
Maximum 1.102.043
Skewness 0,0155
18-02-2012
14
4 Mtodos de avaliao de empreendimentos:
Mtodos com base em anlises tendo em conta o factor risco.
27 Vtor Reis
Exemplo de uma distribuio normal dos custos


0,0
0,1
0,2
0,3
0,4
0,5
0,6
0,7
0,8
0,9
1,0
200.000 300.000 400.000 500.000 600.000 700.000 800.000 900.000 1.000.000 1.100.000 1.200.000
C
u
m
u
l
a
t
i
v
e

P
r
o
b
a
b
i
l
i
t
y
Valor terreno Lquido
Cumulative Chart
4 Mtodos de avaliao de empreendimentos:
Mtodos com base em anlises tendo em conta o factor risco.
28 Vtor Reis
400.000 500.000 600.000 700.000 800.000 900.000 1.000.000
0
200
400
600
800
1000
1200
1400
1600
1800
Valor terreno Lquido
F
r
e
q
u
e
n
c
y
Histogram
Exemplo de uma distribuio triangular dos custos

Mean 715.936
St. Dev. 115.083
Mean St. Error 1.151
Minimum 438.771
First Quartile 632.777
Median 714.678
Third Quartile 800.382
Maximum 994.765
Skewness -0,0002
18-02-2012
15
4 Mtodos de avaliao de empreendimentos:
Mtodos com base em anlises tendo em conta o factor risco.
29 Vtor Reis
Exemplo de uma distribuio triangular dos custos

0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
400.000 500.000 600.000 700.000 800.000 900.000 1.000.000
C
u
m
u
l
a
t
i
v
e

P
r
o
b
a
b
i
l
i
t
y
Valor terreno Lquido
Cumulative Chart