You are on page 1of 32

CAPITULO II URBANISMO Y DESARROLLO SOSTENIBLE

239
CAPITULO V:
LA ORDENACION PORMENORIZADA.
Proyectos urbanos, planes parciales y planes especiales.
Reservas urbansticas, parmetros urbansticos y estndares.
La prctica del planeamiento de desarrollo o pormenorizado.
Ordenanzas de edificacin y su aplicacin.
DE LA CALIFICACIN GLOBAL A LA PLANIFICACIN PORMENORIZADA
As como el Planeamiento General define los rasgos ms "permanentes" de la estruc-
tura urbana mediante la clasificacin del suelo y su calificacin global en todo el con-
junto del trmino municipal, el Planeamiento pormenorizado se refiere al desarrollo
de una zona concreta, normalmente coincidente con las sealadas en el Plan General,
aplicando los parmetros urbansticos fijados por el mismo para obtener una forma
urbana concreta. De este modo, lo que antes apareca como una simple trama o man-
cha homognea en el plano de la ciudad, ahora empieza a adquirir materializacin
volumtrica, con una definicin precisa del espacio urbano.
Esos espacios homogneos que en los planos de ordenacin estructurante aparecen
como tramas uniformes delimitadas corresponden a los tejidos urbanos, es decir, a los
espacios conformados habitualmente por calles o viales de carcter pblico y parcelas
edificadas y cerradas de dominio privado.
240 LA PLANIFICACION TERRITORIAL Y URBANA
Contrariamente a lo que sucede con los elementos de la estructura urbana que son los
que caracterizan cada ciudad en concreto, estos tejidos son claramente tipificables,
pudiendo ser definidos morfolgicamente del mismo modo en mltiples zonas de la
misma ciudad e incluso en varias ciudades. Adems, muy frecuentemente no ser
preciso ni siquiera proporcionar una definicin grfica de la morfologa urbana sino
que bastar con una descripcin literal programtica. Esta descripcin podr tener el
carcter de un texto legal con el objeto de servir para reglamentar la forma de todas
las edificaciones que respondan a esa definicin morfolgica: son las denominadas
ordenanzas de edificacin, una parte sustancial de los planes de ordenacin urbana.
Estos planes ya no tratan de las grandes decisiones de los planes estructurantes, sino
que descienden a la escala pequea, aquella que permitir definir la forma precisa de
los tres componentes fundamentales del tejido urbano: la parcelacin, la urbanizacin
y la edificacin. Por eso este tipo de planes, se denominan de escala pormenorizada.
Por ejemplo, en los suelos urbanos que la ordenacin estructurante clasifica como
consolidados, el plan no tiene otra posibilidad que mantener el carcter del tejido
urbano que lo consolida: si se trata de un ensanche se fijarn las alineaciones, las altu-
ras reguladoras y los fondos edificables segn la morfologa dominante, mientras que
un tejido de ciudad jardn fijar parmetros de retranqueos mximos y mnimos, as
CAPITULO II URBANISMO Y DESARROLLO SOSTENIBLE
241
como la altura y edificabilidad mximos. En ningn caso se introducirn cambios sus-
tanciales en relacin a la morfologa existente, ya que desnaturalizara y, lo que es ms
grave, estara en contradiccin con la clase de suelo urbano consolidado que le ha
dado la ordenacin estructurante, jerrquicamente superior.
Parcelacin y perfiles establecidos por las ordenanzas del ensanche de Donostia-San Sebastian (1865 y 1947)
Este es un paso importante dentro del proceso de planeamiento, llamado general-
mente "planeamiento de desarrollo" que adquiere la forma de normativa de edifica-
cin en suelo urbano consolidado, de un plan parcial en caso de que se trate de un
sector de suelo urbanizable o de un plan especial de reforma urbana si lo que desa-
rrolla es la transformacin de un rea de suelo urbano no consolidado. En otras
palabras se trata de pasar de la calificacin global a la planificacin pormenoriza-
da
94
.
94
En los manuales de urbanismo los trminos de calificacin global o pormenorizada se utilizan indistintamente
en relacin a la ordenacin de uno u otro tipo. La ley del suelo navarra (ley foral 35/2002, de 20 de diciembre, de
ordenacin del territorio y urbanismo) solo menciona el trmino ordenacin global o pormenorizada pero evita el
de calificacin, accin que se reserva para el hecho de dar uso al suelo.
La Ley del suelo del Pas Vasco solo menciona el trmino Calificacin global en dos ocasiones:
Art 50.2 La ordenacin urbanstica comprender al menos las siguientes facultades:
() b) Realizar la calificacin global del trmino municipal, dividindolo en zonas de distinta utilizacin predo-
minante
Art 53. A los efectos de lo dispuesto en esta ley, la ordenacin urbanstica estructural comprender las determina-
ciones siguientes:
1. () c) La calificacin global con la divisin de la totalidad del suelo en zonas, distinguiendo, adems, entre
zonas de uso pblico y zonas de uso privado.
En cambio el trmino de calificacin pormenorizada ha desaparecido al ser sustituida por el trmino de ordenacin
pormenorizada.
242 LA PLANIFICACION TERRITORIAL Y URBANA
El Plan General, al efectuar la calificacin global de todo el suelo municipal y,
especialmente, el suelo urbano y urbanizable, divide las zonas del mismo segn sus
caractersticas morfolgicas o funcionales de modo que resulten posteriormente
unidades capaces de admitir un planeamiento detallado independiente, sin referen-
cias continuas a otras reas de la ciudad.
En realidad, se trata de definir en el planeamiento el viejo concepto de "barrio"
como unidad semiindependiente del conjunto urbano, proporcionando las caracte-
rsticas que lo definen o lo harn en el futuro, dndoles el uso global que lo caracte-
riza y su edificabilidad urbanstica, que le proporcionar el aspecto fsico o volu-
mtrico que se pretende.
Esta divisin de la ciudad en zonas que en muchos casos coincidirn con los ba-
rrios consolidados- es una de las tareas importante del urbanismo estrcturante y su
tratamiento por separado permitir entrar en el complejo mundo de las definicio-
nes de los tejidos urbanos que componen dichas zonas. En las Leyes del suelo de la
CAPV y en la de la C.F. de Navarra estas zonas se denominan unidades de ejecu-
cin, y constituyen la unidad bsica de la actuacin urbanizadora
95
. La delimitacin
de las unidades de ejecucin ser importantsima en las fases posteriores al planea-
miento ya que deber permitir el cumplimiento de los deberes de cesin, distribu-
cin equitativa de cargas y beneficios y urbanizacin de toda su superficie
96
.
95
Unicamente en el caso de suelos urbanos consolidados se puede evitar la identificacin de las zonas con las
unidades de ejecucin. Asimismo es posible que una zona extensa permita su divisin en varias unidades de ejecu-
cin.
96
No obstante se puede establecer en los planes o en los programas de actuacin urbanizadora o previo procedi-
miento al efecto por el Ayuntamiento. Vase el articulo 143 y siguientes de la Ley.
CAPITULO II URBANISMO Y DESARROLLO SOSTENIBLE
243
Plan General de Arrasate, donde se fijan las distintas unidades de desarrollo tanto de suelo urbano como
urbanizable (en suelo no urbanizable por principio no cabe la posibilidad de establecer desarrollos urbansti-
cos, pero s la calificacin de su suelo en usos compatibles con su condicin bsica).
A partir de los datos de la calificacin global que establece la ordenacin estructu-
rante, la Ordenacin Pormenorizada fijar el establecimiento de las edificabilidades
urbansticas pormenorizadas, disponiendo, en su caso, la relacin de usos compati-
bles as como los porcentajes mximos y mnimos de cada uso permitido. Para ello
utilizar la figura de planeamiento de desarrollo adecuado, ya sea un Plan Parcial en
suelo urbanizable sectorizado o un plan especial de reforma urbana en suelo urbano
no consolidado.
El plan de ordenacin pormenorizada es pus el instrumento que ha de convertir
una ordenacin general compuesta por zonas de usos y edificabilidades globales y
sistemas generales en una ordenacin detallada, en la que est perfectamente
determinada la configuracin de los espacios pblicos y de los espacios parcelados,
y asimismo quede perfectamente claro qu y cmo se puede construir en las parce-
las privadas que resulten de la ordenacin.
La ordenacin que determina la ordenacin pormenorizada es, pues, un plan de
ordenacin con el grado de detalle propio del suelo urbano consolidado, y concre-
tamente se compone de los elementos siguientes
97
:
Espacios parcelados: Los diversos tipos y usos de la edificacin se ordenan
en el espacio mediante la delimitacin de zonas que pueden diferenciarse
las unas de las otras por variaciones en algn parmetro: la edificabilidad
de la parcela, la altura permitida, o la admisibilidad o no de algn uso.
Sistema de espacios libres: El plan determinar con la mxima precisin
posible mediante el sealamiento de alineaciones y rasantes la confi-
guracin de las calles, plazas, parques y jardines que constituyen el sistema
de espacios libres, que resultan de la ordenacin de las zonas del plan gene-
ral.
Equipamientos pblicos y comunitarios: Delimita las parcelas en que se
han de desarrollar edificios y actividades de inters pblico: escuelas, cen-
tros culturales y cvicos, equipamientos sanitarios, etc.
97
Esteba 2 p. 133
244 LA PLANIFICACION TERRITORIAL Y URBANA
Ejemplo del grado de definicin de la ordenacin pormenorizada: Plan parcial de
Txomin Enea, Donostia San Sebastian. Izaskun Larzabal Arquitecto.
LA ORDENACIN ESTRUCTURAL FRENTE A LA PORMENORIZADA
SEGN LA LEY DEL SUELO
Las leyes del suelo autonmicas recogen claramente las diferencias entre los dos
tipos de ordenacin, como ya lo hiciera la ley estatal de 1976. En el caso de la Ley
del Pas Vasco la ordenacin estructural se define en el artculo 53 mientras que la
pormenorizada se encuentra desarrollada en el artculo 56.
De modo simplificado se puede decir que la ordenacin estructural se reserva
competencias exclusivas que en modo alguno pueden ser objeto de la ordenacin
pormenorizada:
la estrategia de evolucin urbana,
la clasificacin del suelo,
la sectorizacin del suelo urbanizable,
la red de sistemas generales y su sistema de obtencin,
la determinacin del uso caracterstico y de los usos compatibles,
la delimitacin de mbitos de ordenacin y actuaciones integradas y
CAPITULO II URBANISMO Y DESARROLLO SOSTENIBLE
245
la fijacin de edificabilidad urbanstica.
Tambin podrn fijar las Reservas para vivienda protegida y para alojamientos
dotacionales, caractersticas bsicas de los sistemas locales, Implantacin dotacio-
nes, infraestructuras, etc.
Por el contrario a la ordenacin pormenorizada corresponden las siguientes compe-
tencias:
La Fijacin de usos pormenorizados y de edificabilidades fsicas,
el establecimiento de coeficientes de ponderacin entre usos,
la delimitacin de actuaciones aisladas,
la red de sistemas locales,
la identificacin de edificaciones fuera de ordenacin,
sealar los elementos de construccin y edificacin,
la fijacin de alineaciones y rasantes,
la parcelacin y rgimen de la misma,
los criterios para la redaccin de Estudios de Detalle.
Aunque se ha sealado que la ordenacin pormenorizada corresponde al mbito del
planeamiento de desarrollo (Planes parciales y especiales) hay una excepcin co-
rrespondiente a la ordenacin del suelo urbano consolidado, en el que se supone
que no caben actuaciones urbansticas que modifiquen su carcter. En este caso son
los Planes Generales los que deben definir su ordenacin pormenorizada.
Efectivamente, si en los suelos consolidados el tejido urbano est definido en su
totalidad y si se encuentra totalmente urbanizado, en el caso de existir parcelas sin
edificar, stas quedarn definidas como "solares" y la edificacin que se proponga
en estos mbitos corresponder a la morfologa urbana predominante que estar
definida mediante las correspondientes ordenanzas urbansticas, por lo que las ca-
ractersticas volumtricas de la edificacin que se construya en los solares ser la
simple trasposicin arquitectnica de dichas ordenanzas. Por tanto, salvo en este
ltimo caso que se mencionado, el mbito de ordenacin pormenorizada debe ser
siempre el rea o el sector definidos en el Plan General.
En el caso del suelo urbanizable o en las zonas urbanas que el Plan prevea remode-
lar en profundidad, el Plan general puede ser poco explcito a la hora de definir su
ordenacin, aunque debe dar las pautas para desarrollar el proceso de su incorpora-
cin a la ciudad, de modo que en el final del proceso no resulte la imagen de un
barrio segregado del conjunto urbano, como sucedi en los primeros planes del
periodo desarrollistas.
246 LA PLANIFICACION TERRITORIAL Y URBANA
Las actuaciones de transformacin urbanstica a travs de los instrumentos de or-
denacin como el Plan Parcial o el Plan especial de reforma urbana, sern los que
en base a la ordenacin del planeamiento general, proporcionarn la ordenacin
detallada propia del suelo urbano. En el suelo urbanizable en particular, aunque
puede ser deseable desde el planeamiento general, no es necesario practicar una
calificacin pormenorizada; nicamente es preciso asegurar unas futuras buenas
relaciones de este suelo con la parte ya urbana y el equilibrio de asentamiento que
en l se produce. Eso se podr hacer con muchas menos zonas que las necesarias
para ordenar el suelo urbano
98
.
El planeamiento de ordenacin pormenorizada en suelo urbano no consolidado y
en el urbanizable deber abarcar la totalidad del rea o del sector, respectivamente,
as delimitados por el plan general, independientemente de la inclusin en el mis-
mo de suelos destinados a dotaciones pblicas de la red de sistemas generales.
La ordenacin pormenorizada definir el suelo pblico segn su uso -
equipamientos, vialidad rodada y peatonal, espacios libres, zonas deportivas y de
juegos, aparcamientos, etc.- y en el suelo privado se sealar la parcelacin con la
edificabilidad fsica y urbanstica atribuida a cada parcela. Debe indicar la localiza-
cin de las viviendas con algn rgimen de proteccin. Puede reservar 2,5 m2 por
cada 100 m2 edificables (mximo) para alojamientos dotacionales sin contabilizar
en la edificabilidad urbanstica.
Hay que decir que, aunque el resultado final de este proceso de planeamiento sea
un producto aparentemente muy detallado, aun no es un plan que permita pasar
directamente a la ejecucin de la edificacin: efectivamente, a partir del mismo se
pueden definir posteriormente los proyectos de urbanizacin, que permitirn ejecu-
tar las obras que darn lugar a la realizacin de los espacios pblicos definidos en el
planeamiento pormenorizado, as como los proyectos de arquitectura que permiti-
rn la construccin de los edificios pblicos y privados previstos por el plan.
TIPOS DE PLANES DE ORDENACIN PORMENORIZADA
La Ley del suelo estatal (Texto refundido del REAL DECRETO LEGISLATIVO
2/2008, de 20 de junio) contiene una interesante definicin de lo que denomina
Actuaciones de transformacin urbanstica (Artculo 14) considerando tanto las de
nueva urbanizacin, -que suponen el paso de un mbito de suelo de la situacin de
suelo rural a la de urbanizado para crear, junto con las correspondientes infraestruc-
98
Esteba op.cit. p 69
CAPITULO II URBANISMO Y DESARROLLO SOSTENIBLE
247
turas y dotaciones pblicas, una o ms parcelas aptas para la edificacin o uso inde-
pendiente y conectadas funcionalmente con la red de los servicios exigidos por la
ordenacin territorial y urbanstica- como las que tengan por objeto reformar o
renovar la urbanizacin de un mbito de suelo urbanizado. En la legislacin urba-
nstica anterior estas actuaciones se denominaban genricamente planes de desarro-
llo del planeamiento general y como tales vienen recogidos en las leyes autonmi-
cas.
La Ley del suelo del Pas Vasco define dos tipos de planes de desarrollo de la orde-
nacin pormenorizada segn la clase de suelo en que se aplica:
a) En los sectores determinados en suelo urbanizable sectorizado definidos por plan
general o el plan de sectorizacin la ordenacin correspondiente ser el Plan par-
cial
b) En reas determinadas en suelo urbano, normalmente no consolidados, su orde-
nacin corresponde a los Planes especiales de ordenacin urbana.
c) En los mbitos de los planes generales donde se desarrollan los elementos bsicos
de su ordenacin estructural la figura de planeamiento adecuado ser el Plan espe-
cial que, no alterando la edificabilidad urbanstica, tenga cualquiera de los siguien-
tes objetos:
1. Ordenacin del litoral.
2. Ordenacin de los recintos y conjuntos histricos y artsticos, as como el esta-
blecimiento de determinaciones para la conservacin y, en su caso, para la rehabili-
tacin de inmuebles de inters cultural o arquitectnico.
3. La proteccin y mejora del paisaje y del medio natural, y la delimitacin y orde-
nacin de los ncleos rurales del trmino municipal.
4. La proteccin de la funcionalidad de las infraestructuras y las dotaciones pbli-
cas.
5. La conservacin y mejora del medio urbano o rural.
6. Las operaciones de mejora y renovacin urbana y la creacin de dotaciones p-
blicas en suelo urbano.
7. La implantacin y definicin de infraestructuras, dotaciones y equipamiento,
respetando las limitaciones previstas en el artculo 28 en el supuesto de afectar al
suelo no urbanizable.
8. Cualquier otro anlogo a los anteriores.
248 LA PLANIFICACION TERRITORIAL Y URBANA
LA ORDENACION PORMENORIZADA EN EL SUELO URBANO CON-
SOLIDADO EN LOS PLANES GENERALES DE ORDENACION URBANA
Aunque como ya se ha sealado anteriormente la Ley del suelo asocia la categora
de ordenacin urbanstica
99
estructural con los Planes Generales de ordenacin y la
pormenorizada que se asimila al planeamiento de desarrollo (definicin de siste-
mas locales, fijacin de alineaciones y rasantes, identificacin de construcciones y
edificaciones en situacin de fuera de ordenacin, precisin de los elementos de
construccin, se admiten dos importantes excepciones: por un lado el Plan General
debe proporcionar la ordenacin pormenorizada del suelo urbano consolidado, y
por otro lado, en los suelos urbanizables no sectorizados su desarrollo se inicia con
una Plan de Sectorizacin, que tiene el rango de ordenacin estructural.
Adems, en los suelos urbanizables sectorizados y el los urbanos no consolidados,
el Plan General puede incluir su ordenacin pormenorizada, haciendo innecesaria
la figura del planeamiento de desarrollo (Plan Parcial o Plan Espacial) correspon-
diente
100
.
Cmo es la ordenacin pormenorizada de un suelo urbano consolidado que debe
figurar en el Plan General?
En este caso hay que tener en cuenta que se trata de tejidos urbanos consolidados y
regulados por planes precedentes. Se encuentran en suelos urbanizados y parcela-
dos, por lo que solo pueden plantearse actuaciones de edificacin puntuales y direc-
tas, sin necesitar un instrumento previo de ordenacin urbanstica
101
. Por tanto las
parcelas que den lugar a acciones edificatorias tendrn siempre la calificacin de
solar
102
.
99
Artculos 50.3 y 53 a 58 de la Ley 2/2006.
100
Sin embargo, aunque las determinaciones de ordenacin pormenorizada se incluyan en un Plan General de
Ordenacin, no tendrn la consideracin de normas de planeamiento general, sino que tendrn rango de planea-
miento de desarrollo, simplificando con ello los trmites necesarios para su revisin o modificacin. Hasta la fecha
la modificacin o revisin de toda determinacin contenida en un Plan General o en las Normas Subsidiarias
obligaba a tramitar una modificacin puntual o revisin de estos instrumentos.
101
Es habitual en estos casos que el ayuntamiento solicite un estudio previo para concretar la ordenacin volum-
trica o los perfiles de la edificacin.
102
Hay que recordar la definicin de solar en la Ley del suelo: Artculo 12. Condicin de solar. Adquisicin y
prdida. 1. Es solar la superficie de suelo urbano que cumpla todos los siguientes requisitos:
a) Que por sus dimensiones y caractersticas tenga la condicin de parcela susceptible de edificacin.
b) Que est dotada de ordenacin pormenorizada por el correspondiente plan de ordenacin urbanstica.
c) Que est urbanizada conforme a las determinaciones pertinentes del planeamiento urbanstico y observando las
alineaciones y rasantes fijadas por ste o en aplicacin del mismo.
CAPITULO II URBANISMO Y DESARROLLO SOSTENIBLE
249
El caso tpico es una operacin de sustitucin de edificacin en un centro urbano
en el que la edificacin se encuentra ordenada por ordenanzas de aplicacin directa.
Fragmento del PGOU de Donostia San Sebastin. Ordenacin pormenorizada de la zona Centro. Santiago
Pealba y Manu Arruabarrena Arquitectos.
En las ordenanzas se establece el tipo de perfil que fija el orden de las edificaciones
de la zona: nmero de plantas, alturas de las mismas, porches en planta baja, ticos
y sobreticos, pinculos decorativos, vuelos sobre la va pblica y condiciones de los
mismos, tipologas de los huecos de fachada, etc. Estas ordenanzas pueden tener
carcter general o aplicarse a determinadas subreas o incluso parcelas especficas
donde puede modificarse el perfil general.
Los primeros cuadernos de ordenanzas urbanas que se aprobaron en los aos cin-
cuenta definan los perfiles de manera muy simple, normalmente relacionando el
nmero de plantas con la anchura de la calle que, a su vez, se fijaba en los planos de
alineaciones. En los planes actuales la tendencia es el buscar elementos reguladores
(por ejemplo, edificios tipo) por manzanas o subreas y sealar especficamente en
el plano las reas de aplicacin de cada ordenanza y los casos particulares.
Vase el ejemplo de Vitoria PP del ensanche de Marimon
250 LA PLANIFICACION TERRITORIAL Y URBANA
Queda un problema referido a los edificios que se
construyeron al amparo de disposiciones urbansti-
cas muy permisivas y que suponen en la actualidad
una distorsin aberrante sobre la morfologa urbana
del centro de las ciudades.
Hoy da se considera necesario e inexcusable rehacer
las ordenanzas de muchas ciudades, estableciendo
las posibilidades edificatorias en cotas ms bajas
para restablecer la morfologa del tejido urbano
preponderante. Ahora bien qu sucede entonces
con los edificios construidos de acuerdo con las
ordenanzas ms tolerantes, la mayor parte de ellos
ya habitados o utilizados? Juli Esteba Noguera en un
conocido manual de urbanismo
103
estableci una
pauta que ha sido ampliamente seguida por los ur-
banistas posteriores:
La adopcin de unas ordenanzas menos congestivas para el suelo urbano, se
ha de entender que afecta, fundamentalmente, a los edificios de nueva planta y
a las posibles ampliaciones de edificios que se mantengan por debajo de lo que
se permita. Los edificios realizados de acuerdo con las antiguas ordenanzas
permanecern cmo estn, siendo admisibles en ellos, las obras de conservacin y
mejora y cambio de uso que no comporten aumento del techo edificado.
103
Esteba i Noguera,J. 1981 Elementos de ordenacin urbana, Colegio oficial de arquitectos de Catalua.
La transposicin directa de ordenanzas que
se llev a cabo en los primeros Planes
Generales dio lugar a situaciones de edifi-
cios desproporcionados en su tejido urbano
CAPITULO II URBANISMO Y DESARROLLO SOSTENIBLE
251
Debemos subrayar el hecho de que la aprobacin de unas nuevas ordenanzas no afec-
ta a la poblacin residente, ni los usos establecidos, sino nicamente las expectativas
edificatorias. Para dejar esto claro, es conveniente que las nuevas ordenanzas de
suelo urbano contengan una disposicin que diga algo parecido a:
"Los edificios de nueva planta que se construyan, no excedern de los lmi-
tes mximos y mnimos que para cada zona fijen estas ordenan-
zas. Las ampliaciones de edificios existentes podrn hacerse siempre que el
edificio que resulte del edificio existente ms la parte aadida, no
sobrepase los lmites que se fijan para los edificios de nueva planta. Las
edificaciones anteriores que sobrepasen las condiciones de edificabilidad
establecidas en estas normas (altura, profundidad edificable, ocupa-
cin de parcela,...) podrn ser objeto de obras de consolidacin, repa-
racin, modernizacin o mejora de sus condiciones estticas e higinicas,
as como de modificacin de uso, pero no de aumento de volumen".
Con esto, que es la expresin de una interpretacin cada vez ms extendida de la
figura del "edificio fuera de ordenacin que no afecta a espacios libres pblicos",
se puede abordar con la decisin y la eficacia que sean necesarias, la correccin
de las ordenanzas que, desde hace aos, vienen sufriendo muchas de nuestras ciu-
dades.
LA METODOLOGIA DE LA ORDENACION PORMENORIZADA: DEL
PROYECTO URBANO AL PLAN DE URBANISMO
La ordenacin pormenorizada es el mbito preferente de un mtodo de planifica-
cin urbana que en los ltimos aos ha sido propuesto como el nico sistema que
puede devolver al urbanismo el mtodo de proyectar ciudad desde la arquitectura,
creando en consecuencia verdaderos lugares ciudadanos en lugar de configurar
espacios para la mera creacin de solares urbanizados.
252 LA PLANIFICACION TERRITORIAL Y URBANA
Masterplan de Zorrozaurre y la ordenacin pormenorizada que lo desarrolla.
Una conclusin rpida de la teora del proyecto urbano conduca a considerarlo
como el ltimo eslabn de la cadena de proyectacin arquitectnica en su mayor
escala. Desde aqu de se daba un tremendo salto al vaco al considerar el plan urba-
nstico como el primer elemento de la escala de planificacin territorial, introdu-
cindolo en una disciplina ajena al devenir de la arquitectura y compatible con
cualquier profesional del territorio.
CAPITULO II URBANISMO Y DESARROLLO SOSTENIBLE
253
Proyecto urbano para la elaboracin del Plan Parcial de la llamada Ecociudad de Sarriguen, situada al este
de Pamplona (A.Vegara Arquitecto)
Hoy da la ciudad crece y se transforma en base a la ordenacin que se concreta en
Planes urbansticos, que son instrumentos aparentemente muy complejos. Contra-
riamente a la prctica habitual del arte urbano que fundamentalmente estableca la
relacin entre los espacios vacos y los llenos, entre la arquitectura y el lugar, preo-
cupada por crear volumetras, el urbanismo establece redes de infraestructura y
servicios y relaciones de usos del suelo e intensidad de los mismos.
El plano del proyecto urbano especifica una arquitectura concreta, concebida en
unas coordenadas espacio-temporales muy concretas. Permite establecer una rela-
cin muy precisa entre el suelo y su capacidad edificatoria ptima en cada caso.
Vista de la Eco-ciudad de Sarriguren tras su ejecucin (2008)
Por eso frente a la pretensin de extender la prctica del proyecto urbano a todo el
mbito del urbanismo lo que importa aqu es verlo como el fundamento en el que
se basa actualmente el diseo urbano de los planes pormenorizados, que permite
utilizar todos los recursos del proyecto arquitectnico como el control de las esca-
254 LA PLANIFICACION TERRITORIAL Y URBANA
las, el anlisis funcional y el papel de elemento verificador de los estndares y par-
metros sealados en el planeamiento general.
Hay que tener en cuenta que la figura del proyecto urbano es fundamentalmente
operativa, es decir, sirve para desarrollar planes urbansticos, pero no constituye en
s misma una figura de planeamiento. Algo parecido al papel que juegan los mas-
terplanes respecto a la ordenacin estructurante.
Es precisamente el grado de libertad que contienen frente a las restricciones legales
de los planes urbansticos lo que les hace tan tiles en las etapas de conceptualiza-
cin previas, pudiendo prever por ejemplo, el prediseo de tipologa de los edificios
a nivel de proyecto de arquitectura, algo que en ningn caso puede ser objeto de un
plan urbanstico, pero sumamente til a la hora de establecer las alineaciones de la
edificacin y su parcelacin.
En los planes pormenorizados de los aos 80 y 90 era muy frecuente que figurasen planos explcitos de tipo-
logas edificatorias con la duda de su obligatoriedad. Plan Parcial de Riberas de Loyola. Arq Angel Martn
Ramos (publicado en la revista Geometra n 9, 1990.
LA DEFINICION URBANISTICA DE LA ORDENACION PORMENORI-
ZADA
CAPITULO II URBANISMO Y DESARROLLO SOSTENIBLE
255
Sea cual sea el plan que desarrolla Plan Parcial o Plan Especial de reforma urba-
na- la metodologa a seguir en su redaccin es muy similar, por lo que se expondrn
conjuntamente.
La mayor diferencia radica en la aplicacin de los estndares dotacionales estableci-
dos por la Ley, mucho ms rigurosos para los suelos urbanizables que para los ur-
banos no consolidados, por lo que la situacin difiere notablemente.
Ya sea un Plan Parcial o un Plan Especial es preciso conocer bien la planificacin
estructurante existente y el grado de implicaciones exigidas viales a respetar o si-
tuacin de la edificacin existente, por ejemplo-, circunstancias que deben ser teni-
das en cuenta a la hora de establecer el proyecto urbano previo.
Plan especial de ordenacin urbana del Area AIU LM.06 Txomin enea de Donostia San Sebastian. A la
izquierda el plano de calificacin global del Plan General y a la derecha el proyecto urbano elaborado por la
arquitecta Izaskun Larzabal para su desarrollo pormenorizado
La Ordenacin urbanstica pormenorizada viene definida en la Ley del suelo del
pas Vasco en el Artculo 56 y en la de Navarra en el art 49 estableciendo las de-
terminaciones que caracterizan este tipo de ordenacin. Ambas son similares aun-
que en el caso de la ley navarra la primera tiene inters para definir la esencia de
este tipo de ordenacin:
La definicin detallada de las tramas urbanas, especialmente mediante las
alineaciones y rasantes de las edificaciones y de los elementos viarios.
Esta definicin recuerda mucho a la que desde 1876 vena definiendo los planes de
ensanche, lo cual denota la filiacin de los planes parciales y especiales con ese pla-
neamiento histrico.
Se trata de trasponer en planta el proyecto urbano (sin precisar las caractersticas
fsicas de los edificios pero s su uso) con indicacin precisa de los espacios pblicos
y los suelos parcelados.
256 LA PLANIFICACION TERRITORIAL Y URBANA
Este plano no tiene carcter normativo pero puede explicar conjuntamente con la
Memoria- la idea del proyecto urbano y salvar dudas de interpretacin de los pla-
nos que s poseen rango ejecutivo, tal como sucede con los planos de ordenacin
pormenorizada, calificacin de usos y alineaciones y rasantes, as como las propias
ordenanzas urbansticas.
Por otro lado es recomendable la mayor expresividad de los planes, que se consigue
mediante el proyecto urbano, con el objeto de que el trmite de exposicin pblica
llegue a la mayor parte de los ciudadanos, tal como lo expresa el art.9 de la Ley del
Suelo de la CAPV:
En la tramitacin de los documentos de planeamiento, los ayuntamientos pro-
curarn la informacin pblica de sus contenidos, proyectos y previsiones me-
diante instrumentos de informacin indicativos y comparativos del estado ac-
tual y la imagen futura prevista por sus determinaciones
En el caso concreto de la Ley del Pais Vasco la relacin de determinaciones est
bastante desordenada, aunque se expone tal como figura en la Ley:
La definicin de los sistemas locales, as como de su conexin e integracin en la red
de sistemas generales definida por el plan general, respetando las dotaciones mni-
mas prescritas por esta ley para dicha red de sistemas locales.
Hay que recordar que los sistemas locales son los que se determinan por las necesida-
des a nivel de barrio, lo que les diferencia de la red de sistemas generales definidos en
la ordenacin estructural.
CAPITULO II URBANISMO Y DESARROLLO SOSTENIBLE
257
La red de sistemas locales est regulada en el art.57 de la Ley del suelo de la
CAPV
104
. Aqu se define la red de sistemas locales como el conjunto de elementos
dotacionales, en particular espacios libres, equipamientos colectivos pblicos, infraestruc-
turas, redes de comunicacin, y equipamientos colectivos privados, definidos por la or-
denacin pormenorizada, y cuya funcin se puede circunscribir al uso y servicio
predominante de los residentes en un rea o sector concreto. En esta limitacin
espacial radica la gran diferencia con la ordenacin estructurante de los sistemas
generales.
La citada red comprender los siguientes elementos:
a) Zonas verdes y espacios libres, tales como parques urbanos, jardines y plazas
b) Equipamientos colectivos de titularidad pblica dedicados a usos tales como
educativos, culturales, sanitarios, asistenciales, deportivos y administrativos.
c) Infraestructuras para la prestacin en red de toda clase de servicios, cualquiera
que sea el rgimen de dicha prestacin, y, en todo caso, los definitorios de la ur-
banizacin, en particular los de acceso rodado y peatonal, abastecimiento y
suministro de agua y energa elctrica, saneamiento, alumbrado, telecomunica-
ciones y aparcamiento de vehculos, as como, adems, cualesquiera otros de los
que en la actualidad o en el futuro y en funcin de la evolucin tcnica, deban
estar provistas toda clase de construcciones y edificaciones para su dedicacin al
uso al que se destinen, con especificacin de las medidas de proteccin precisas
para la garanta de su efectividad como soporte de los correspondientes servicios
y de su funcionalidad, as como las previsiones generales de desarrollo de las
mismas infraestructuras.
d) Vas pblicas, peatonales y de circulacin rodada, que conecten y comuniquen
entre s todos los elementos de la red de dotaciones, garantizando su funciona-
miento como una nica red.
e) Equipamientos privados dedicados a usos tales como comerciales, culturales,
educativos, deportivos, sanitarios, asistenciales, religiosos y de transportes.
104
En el caso de la Ley navarra se limita a sealar las reservas en cada tipo de sistema de equipamiento.
258 LA PLANIFICACION TERRITORIAL Y URBANA
f) La delimitacin de que deban ser objeto de programacin nica respecto a las
reas en suelo urbano no consolidado y a los sectores en el suelo urbanizable de-
finidos por el planeamiento general.
g) Esta delimitacin ser importante tras la aprobacin del Plan ya que la gestin
se har a partir de estas actuaciones integradas, constituyendo la base para re-
partir las cargas y beneficios entre los propietarios afectados.
h) La categorizacin del suelo en suelo urbano consolidado y en suelo urbano no
consolidado.
En principio esta determinacin es redundante respecto a la clasificacin del suelo
definida en la ordenacin estructurante
CAPITULO II URBANISMO Y DESARROLLO SOSTENIBLE
259
En suelo urbano, la determinacin de los solares y las parcelas que puedan ser edifi-
cados en rgimen de actuacin aislada.
Se trata de una determinacin cuyo mbito de aplicacin se limitara a los suelos
urbanos consolidados de los planes generales o a los reductos aislados de planes
especiales donde se proceda a separar espacios semi-consolidados que interese con-
servar. Tambin es de aplicacin para los Planes de rehabilitacin integrada.
El establecimiento de las edificabilidades fsicas pormenorizadas, disponiendo, en
su caso, la relacin de usos compatibles as como los porcentajes mximos y mni-
mos de cada uso permitido.
Esta es sin duda, la ms importante de las determinaciones de un plan parcial o
especial. Para ello es preciso haber definido previamente la trama urbana propuesta,
indicando en ella los terrenos de propiedad pblica y los de la parcelacin privada,
distribuyendo en ellos la edificabilidad urbanstica definida en la ordenacin estruc-
turante.
El establecimiento de los coeficientes de ponderacin entre usos tanto en suelo
urbano como en suelo urbanizable sectorizado, que podrn ser actualizados por los
instrumentos de equidistribucin, en su caso.
260 LA PLANIFICACION TERRITORIAL Y URBANA
Los coeficientes de ponderacin tratarn de equilibrar el valor de los edificios segn
el uso propuesto con el objeto de distribuir los beneficios en la posterior reparcela-
cin. (Se analizar con detenimiento en el captulo de la gestin urbanstica)
La precisin de todos los elementos de la construccin, y en especial los elementos
bsicos definitorios de las construcciones y edificaciones, tales como alturas, nme-
ro de plantas, vuelos, aparcamientos para vehculos y otros anlogos.
La fijacin de alineaciones y rasantes.
k) La parcelacin resultante de la ordenacin del plan y las condiciones y limita-
ciones aplicables a su posterior modificacin, con indicacin de la parcela mnima
de cada mbito definido.
Estas tres determinaciones son ya clsicas en los planes de desarrollo y constituyen
la herencia de los antiguos planes de ensanche. Son los que expresan de manera
directa la trasposicin del proyecto urbano en un plan de urbanismo y deben ser
complementados por los planos y las ordenanzas de edificacin que los desarrollan.
La tercera determinacin que figura ltima en la relacin oficial- forma parte
CAPITULO II URBANISMO Y DESARROLLO SOSTENIBLE
261
claramente de las condiciones de diseo del plan al mismo nivel y normalmente
en el mismo plano- de las anteriores
La identificacin individual de las construcciones y edificaciones que con carcter
sobrevenido deban quedar en situacin de fuera de ordenacin y, por tanto, en el
rgimen transitorio definido al efecto por el plan general.
Hay que tener en cuenta que si existen edificaciones en el mbito del plan puede
darse la circunstancia que el plan determine su conservacin si rene cierto inters
arquitectnico, ambiental o histrico- o su derribo para hacer viable la trama urba-
na propuesta por el plan. En este ltimo caso el rgimen transitorio solo estar en
vigor hasta la aprobacin y puesta en marcha del Programa de Actuacin Urbani-
zadora, debiendo prever el derribo dentro del proyecto de urbanizacin.
Los criterios para la posterior redaccin de estudios de detalle, y las condiciones y
limitaciones a tener en cuenta en dicha redaccin.
262 LA PLANIFICACION TERRITORIAL Y URBANA
Esta determinacin no tiene ningn sentido con carcter genrico, ya que cada plan
establecer los criterios inamovibles y concretos de diseo que no podrn modificar
los estudios de detalle
105
.
A tal efecto los planes de ordenacin pormenorizada conviene que contengan la
siguiente Documentacin:
Memoria justificativa de la ordenacin y de sus determinaciones pormenoriza-
das
106
.
Normativa urbanstica, con sealamiento de las determinaciones estructurantes
con indicacin de las determinaciones pormenorizadas introducidas por el Planea-
miento pormenorizado
107
.
105
Por su parte la Ley Navarra recoge determinaciones que no figuran en la Ley vasca y que son de inters como
las siguientes:
()
b) Las condiciones que regulan los actos sobre las parcelas y las que deben cumplir stas para ser mbito de ejecu-
cin material.
c) La regulacin del tipo de obras admisibles y las condiciones que deben cumplir las edificaciones, as como su
morfologa y tipologa.
()
h) El sealamiento de plazos para el cumplimiento de deberes urbansticos.
i) La identificacin y catlogo de los elementos que por sus valores naturales o culturales, o por su relacin con el
dominio pblico, deban ser conservados o recuperados, con las medidas de proteccin que procedan.
j) Determinaciones que garanticen a las personas afectadas por alguna minusvala orgnica o circunstancial, la
accesibilidad y utilizacin, con carcter general, de los espacios libres de uso pblico, viales, edificios, locales y
medios de transporte, de acuerdo con las disposiciones establecidas por la normativa sobre barreras fsicas y senso-
riales.
106
Comprender:
Justificacin de la procedencia de su formulacin en relacin con la ordenacin estructurante que
desarrollen.
Informacin urbanstica, que deber considerar los siguientes aspectos:
o Caractersticas naturales del territorio afectado.
o Usos, edificaciones e infraestructuras existentes.
o Estudio de la estructura de la propiedad del suelo, con relacin de las fincas y los titulares afectados.
Objetivos y criterios que persigue el Plan para la ordenacin del sector o del rea.
Justificacin de la ordenacin propuesta, que habr de acreditar su conexin funcional con las reas
colindantes mediante la adecuada relacin con su estructura urbana.
Justificar el cumplimiento de las determinaciones sobre porcentaje mnimo de vivienda protegida y, en
su caso, mdulos de reserva para espacios libres, dotaciones y equipamiento.
Justificacin de cumplimiento de la normativa sobre accesibilidad.
Cuadros de caractersticas sobre superficies, usos cuantificados, edificabilidades y volmenes y dems
aspectos relevantes de las determinaciones pormenorizadas de planeamiento.
107
Reflejar, si es preciso a nivel de unidades morfolgicas, los siguientes aspectos:
CAPITULO II URBANISMO Y DESARROLLO SOSTENIBLE
263
En cuanto a la Documentacin grfica:
I. Planos de informacin, a escala adecuada (mnimo 1:1.000), que incluyan:
a. Situacin en relacin con la estructura orgnica correspondiente a la orde-
nacin estructurante.
b. Ordenacin establecida por la misma
c. Informacin catastral.
d. Informacin topogrfica con curvas de nivel de metro en metro que estar
referenciada a hitos reconocibles en el terreno.
e. Edificaciones, usos, infraestructuras y vegetacin existentes.
II. Planos de ordenacin (escala mnima 1:1.000) que contengan las determina-
ciones estructurantes derivadas del Plan General y cuantas determinaciones porme-
norizadas sean necesarias para su inmediata ejecucin, con expresin singular de
aquellas de las pormenorizadas que se modifiquen respecto a las del Plan
108
.
o Rgimen urbanstico del suelo, con referencia a:
Clasificacin y categora del suelo.
Calificacin del suelo, con expresin detallada de sus usos pormenorizados, as como calificacin
jurdica correspondiente a los suelos de dominio pblico.
Las condiciones que regulan los actos sobre las parcelas y las que deben cumplir stas para ser mbito
de ejecucin material.
La configuracin y dimensiones de las parcelas edificables, con sealamiento de titularidad pblica o
privada.
o El rgimen normativo de usos pormenorizados e intervenciones admisibles y prohibidas, as como las
condiciones que deben cumplir para ser autorizadas
o Definicin de los sistemas locales de vas pblicas, servicios urbanos, espacios libres pblicos y equipa-
mientos pblicos o privados, o conjuntos de dotaciones pblicas necesarios para completar los servicios de los
sistemas generales, pero sin considerarse de tal carcter.
o Caractersticas de la urbanizacin con concrecin explcita del grado de vinculacin al Proyecto de
Urbanizacin.
Sistemas de actuacin previstos
Caractersticas de la edificacin, con referencia al volumen, ocupacin, altura, usos permitidos y prohi-
bidos, y composicin arquitectnica en cada unidad morfolgica. En el caso de edificacin residencial, se fijarn
las parcelas concretas adscritas a algn rgimen de vivienda protegida, con indicacin del mismo.
Plan de etapas, con sealamiento de los plazos para el cumplimiento de los deberes urbansticos de
urbanizacin y de edificacin, y en caso de incumplimiento, sus consecuencias
Evaluacin econmica, con especial incidencia en el impacto de la actuacin sobre las Haciendas
Pblicas afectadas, tanto por la implantacin como por el mantenimiento.
En su caso, documento de Evaluacin Ambiental que corresponda.
108
Contendr, entre otros:
a. mbito de actuacin.
b. La definicin detallada de la morfologa de la edificacin y el suelo que se materializa en alineaciones,
rasantes, alturas, etc
264 LA PLANIFICACION TERRITORIAL Y URBANA
Esta relacin documental es igualmente vlida para Planes Parciales y Planes espe-
ciales.
El PLAN PARCIAL Y EL PLAN ESPECIAL DE ORDENACION URBANA.
METODOLOGA, TRAMITACION Y CARACTERISTICAS ESPECFICAS
DE AMBOS TIPOS DE PLANES.
Dada la similitud de los instrumentos que desarrollan la ordenacin pormenoriza-
da, -con la nica excepcin de los Planes de rehabilitacin integrada que se vern
en el prximo captulo- se ha analizado hasta ahora la metodologa y las caracters-
ticas generales de esta forma de planeamiento, vlidos para todos los instrumentos
que lo desarrollan, ya se trate de planes parciales o de planes especiales.
En cuanto a metodologa el camino a seguir es similar, a partir de los datos propor-
cionados por la calificacin global de la ordenacin estructurante y del proyecto
urbano que definir las caractersticas fsicas del espacio urbano a configurar, el
planeamiento de desarrollo establecer la configuracin en detalle del rea a planifi-
car atendiendo a los criterios y determinaciones fijados anteriormente.
En cuanto a la tramitacin de ambos tipos de planes ( Art 96 y 97 de la Ley del
Suelo de la CAPV) es idntica, debiendo seguir el siguiente procedimiento:
La formulacin del plan parcial o especial corresponde en principio a los ayunta-
mientos, y puede realizarla tambin cualquier otra persona fsica o jurdica.
El ayuntamiento acordar o denegar motivadamente, la aprobacin inicial del
plan parcial. Una vez aprobado inicialmente lo someter a informacin pblica,
c. Parcelario propuesto acotado y con referencias a hitos reconocibles en el terreno (X,Y,Z) y con indica-
cin de las dotaciones de mbito local: espacios libres, zonas verdes y dotaciones, con expresin de la titularidad y
usos pblicos o privados de las mismas.
d. Delimitacin de unidades de ejecucin, en su caso, en relacin con el catastral.
e. Asignacin de usos pormenorizados de parcelas y edificaciones.
f. Expresin grfica del plan de etapas, en su caso.
g. Perfiles longitudinales y transversales del Proyecto de Urbanizacin y las rasantes de la red viaria.
h. Red peatonal concretando las caractersticas que vinculan al Proyecto de Urbanizacin, y de itinerarios
exentos de barreras arquitectnicas y urbansticas para personas con movilidad reducida.
i. Esquema de las redes de abastecimiento de agua, riego e hidrantes contra incendios, evacuacin de
aguas, distribucin de energa elctrica, alumbrado pblico, telefona y sus conexiones exteriores.
CAPITULO II URBANISMO Y DESARROLLO SOSTENIBLE
265
con publicacin del acuerdo de aprobacin inicial en el boletn oficial del territorio
histrico al que pertenezca el municipio y en el diario o diarios de mayor tirada en
el territorio, por el plazo mnimo de veinte das a partir de la ltima publicacin.
A la vista de las alegaciones formuladas en el periodo de informacin pblica, el
ayuntamiento adoptar la aprobacin provisional o definitiva con las modificacio-
nes que procedieran.
Si las modificaciones fuesen sustanciales, se redactar un nuevo texto refundido del
plan, que volver a ser aprobado inicialmente y se abrir un nuevo periodo de in-
formacin pblica.
El plazo para acordar en sede municipal la aprobacin provisional o definitiva,
segn corresponda, no podr exceder de seis meses desde la aprobacin inicial.
Transcurrido este plazo sin comunicar la pertinente resolucin, en el supuesto de
que dicho plan hubiera sido presentado a instancia de parte, el interesado podr
entenderlo desestimado.
En el caso de municipios con poblacin igual o inferior a 3.000 habitantes, una vez
adoptado el acuerdo de aprobacin provisional, se remitir, en un plazo no superior
a diez das desde su adopcin, a la diputacin foral correspondiente para su aproba-
cin definitiva.
En el caso de municipios con poblacin superior a 3.000 habitantes, la segunda
aprobacin municipal tendr el carcter de aprobacin definitiva
La aprobacin definitiva del plan podr ser denegada por ser contrario a las deter-
minaciones de la presente ley, de los instrumentos de ordenacin del territorio o
del plan general, o a las disposiciones de la legislacin sectorial, o por incumpli-
miento de exigencias procedimentales, documentales y materiales establecidas por
el ordenamiento jurdico.
Los planes especiales de ordenacin urbana regulados en esta ley no requieren de
informe de evaluacin conjunta de impacto ambiental.
266 LA PLANIFICACION TERRITORIAL Y URBANA
Dnde radica entonces la diferencia entre ambos tipos de planes aparte de la clase
de suelo que desarrollan?
En primer lugar por el propio carcter del mbito de actuacin, con muchas menos
ataduras en el caso de los sectores de suelo urbanizable que las reas de suelo ur-
bano no consolidado.
En el caso del plan parcial, que es el instrumento dirigido a ordenar completa y
detalladamente una parte del territorio municipal que se encuentra en situacin de
suelo rstico y sin la menor traza de desarrollo urbanstico, el proyecto urbano est
muy poco mediatizado por la situacin existente, ya que solo influyen las condicio-
nes del entorno y las condiciones paisajsticas o topogrficas del mbito de ordena-
cin
109
. Constituyen la herencia de los antiguos planes de ensanche, en oposicin a
las intervenciones urbansticas que tienen por objeto la reforma de los tejidos urba-
nos preexistentes
110
.
Definen por tanto las caractersticas del tejido urbano de los nuevos espacios que
pierden su carcter rstico para pasar a convertirse en parte integrante de la ciudad,
lo que sucede cuando, tras la aprobacin de los planes y la puesta en marcha de los
programas de actuacin, se llevan a cabo las obras de urbanizacin, momento en
que los terrenos pierden su condicin de rsticos y pasan a integrarse en la trama
urbana.
109
Aun as, la ordenacin estructurante puede disear los trazados que deben conformar los espacios pblicos y las
edificaciones de esta expansin urbana.
110
Recurdese el debate suscitado por Ildefonso Cerd sobre la primera Ley de ensanche de poblaciones, que
obviaba la reforma de poblaciones, tan importante como el propio ensanche para el porvenir de la ciudad y la
viabilidad de los planes a juicio de Cerd
CAPITULO II URBANISMO Y DESARROLLO SOSTENIBLE
267
Foto area del Sector Salburua Sur, durante la ejecucin de las obras de urbanizacin: se puede observar la
superposicin de la nueva trama urbana sobre su reciente pasado rural.
En el caso de los Planes especiales de ordenacin urbana se debe tener en cuenta no
solo las condiciones de conexin del rea con su entorno urbano, sino tambin el
mantenimiento de edificios o, incluso, de parte de la propia trama preexistente.
Con ello, la redaccin de estos planes resulta menos libre que los planes parciales.
Sin embargo, la gran diferencia entre ambos tipos de planes radica en las condicio-
nes impuestas por la Ley para los Estndares mnimos para reserva de terrenos des-
tinados a dotaciones y equipamientos de la red de sistemas locales en suelo urbano
y urbanizable. (Artculo 79 y siguientes de la Ley, complementado y modificado
parcialmente por el Decreto 123/2012, de 3 de julio, de estndares urbansticos
BOPV de 23 de julio de 2012
111
).
El primer aspecto se refiere a la obligatoriedad de destinar una parte del nuevo
tejido residencial a viviendas con algn rgimen de proteccin y especialmente el de
viviendas de proteccin oficial (VPO). Como es sabido, estas viviendas tienen un
precio de venta o alquiler limitado muy por debajo del precio de mercado, por lo
que la plusvala que se obtiene sobre el suelo destinado a este tipo de viviendas es
111
En el caso de Navarra estn regulados por el art.53 de la LFOTU.
268 LA PLANIFICACION TERRITORIAL Y URBANA
muy baja
112
. Por esta razn los promotores inmobiliarios buscan la manera de sos-
layar la obligatoriedad o al menos, reducir el impacto, de las VPO en las promo-
ciones urbansticas.
La ley estatal impuso en 2007 un mnimo de un 30% de viviendas con algn rgi-
men de proteccin en las nuevas reas residenciales, pero ya antes el Pais Vasco y
Navarra se haban adelantado en esta imposicin, hacindolo adems con unos
estndares mucho ms exigentes.
As en Navarra la Ley de 2002 impuso la obligatoriedad de incluir una reserva del
50% de la edificabilidad residencial en nuevas reas residenciales para viviendas con
algn rgimen de proteccin (de los que al menos la mitad debe ser para VPO).
En el Pas Vasco ya en 1994 la Ley de medidas urgentes en materia de vivienda
prevea la obligatoriedad de incluir suelo para VPO en suelos urbanizables y en
urbano no consolidado en una proporcin mucho ms elevada: el 65 % en el pri-
mer caso y el 20 % en el segundo. La Ley del suelo de 2006
113
elev estos porcenta-
jes hasta el 75 % y el 40 % respectivamente, aunque se admita que hasta un 20 %
pudieran ser de rgimen de precios tasados, cuyo valor de venta duplica casi a la
VPO, siendo menos gravoso para los promotores.
En cualquier caso, la ley contempla de forma mucho ms benigna las promociones
llevadas a cabo en las operaciones urbansticas que afectan a suelo urbano no conso-
lidado que las que lo hacen sobre suelo urbanizable, por lo que ha sido muy fre-
cuente que los ayuntamientos bajo la presin de los promotores- hayan forzado la
clasificacin de suelos urbanos cuando su estatus debiera haber sido claramente
como urbanizable.
Por otro lado, desde que se promulg la ley en 2006 qued claro el conjunto de
exigencias en estndares urbansticos en sectores de suelo urbanizable cuyo uso
predominante fuera el residencial:
a) Para dotaciones pblicas de la red de sistemas locales: 10 metros cuadrados de
suelo por cada 25 metros cuadrados de superficie de techo sobre rasante destinada a
usos distintos de los de las dotaciones pblicas. La superficie de la reserva destinada
a zonas verdes y espacios libres no ser, en ningn caso, inferior al 15% de la super-
ficie total del sector, sin computar en dicha superficie los sistemas generales inclui-
dos en el sector.
112
Estos aspectos se analizan en el captulo correspondiente a la gestin y valoracin urbansticas.
113
Artculo 80. Estndares y cuantas mnimas de viviendas sometidas a algn rgimen de proteccin pblica. Se
debe tener en cuenta que segn el art. 82 la obligatoriedad se limita a municipios de ms de 3.000 habitantes.
CAPITULO II URBANISMO Y DESARROLLO SOSTENIBLE
269
b) Para aparcamiento de vehculos: 0,35 plazas por cada 25 metros cuadrados de
superficie de techo sobre rasante destinada a usos distintos de los de las dotaciones
pblicas en parcelas de titularidad privada, y 0,15 plazas por cada 25 metros cua-
drados de superficie de techo, computado de igual modo, en terrenos destinados a
dotaciones pblicas. Con carcter reglamentario se establecern las caractersticas
de dichos aparcamientos de las dotaciones pblicas.
c) Para equipamientos privados de la red de sistemas locales: un metro cuadrado de
superficie de techo por cada 25 metros cuadrados de superficie de techo sobre ra-
sante destinado a usos distintos de los de las dotaciones pblicas.
d) Para vegetacin: plantacin o conservacin de un rbol por cada nueva vivienda
en suelo de uso residencial y por cada incremento de cien metros cuadrados de
construccin en suelo industrial o terciario dentro del correspondiente mbito
objeto de incremento de edificabilidad urbanstica. Este estndar para vegetacin
ser aplicable igualmente al suelo urbano.
Hasta julio de 2012 el Gobierno Vasco no aprob el decreto que estableca los
estndares que deban establecerse en la ordenacin pormenorizada del suelo ur-
bano no consolidado de los Planes Especiales de Ordenacin urbana que, como era
previsible, eran muy inferiores a las exigidas en los Planes Parciales
114
:
a) Para zonas verdes y espacios libres, tales como parques, jardines, espacios peatonales y
plazas: mnimo 15% de la superficie total del rea o actuacin de dotacin, excluidos
los sistemas generales. Excepcionalmente, en la citada superficie de zonas verdes y espa-
cios libres, podr incluirse un nmero de plazas pblicas de aparcamiento en superficie
ocupando una extensin mxima equivalente al 1,5% de la superficie total del rea o
actuacin de dotacin excluidos, igualmente los sistemas generales.
b) Para otras dotaciones pblicas locales, la administracin municipal decidir motiva-
damente entre las siguientes alternativas:
1) 5 metros cuadrados de suelo por cada 25 metros cuadrados de superficie de techo
sobre rasante de edificabilidad urbanstica.
2) 5 metros cuadrados de techo por cada 25 metros cuadrados de superficie de techo
sobre rasante de edificabilidad urbanstica, totalmente libre de costes de edificacin y de
urbanizacin, que no computar como tal edificabilidad urbanstica y que se entrega-
rn en una unidad edificatoria o estancia construida, de carcter privativo, funcional-
114
DECRETO 123/2012, de 3 de julio, de estndares urbansticos. Artculo 6. Estndares mnimos para reserva
de terrenos destinado a dotaciones y equipamientos de la red de sistemas locales en suelo urbano no consolidado
de actuaciones integradas y de dotacin por incremento de edificabilidad.
270 LA PLANIFICACION TERRITORIAL Y URBANA
mente independiente, cerrada, til y aprovechable. A tal efecto, el proyecto de reparcela-
cin correspondiente realizar y formalizar est adjudicacin as como la carga de la
edificacin, sobre la parcela o parcelas de resultado que procedan y que tendr, en todo
caso, naturaleza de carga real inscrita como tal en el Registro dela Propiedad correspon-
diente.
c) Para aparcamiento de vehculos: 0,35 plazas de aparcamiento por cada 25 metros
cuadrados de superficie de techo sobre rasante de uso residencial, en parcelas de titulari-
dad privada.
d) Para vegetacin: plantacin o conservacin de un rbol por cada nueva vivienda en
suelo de uso residencial o por cada cien metros de construccin.

You might also like