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JORGE EDUARDO PICUASI VILLACRS. DERECHO CIVIL- OBLIGACIONES II

PROMESA DE COMPRA VENTA DE BIENES INMUEBLES-
INCUMPLIMIENTO.

La utilidad de los contratos de promesa, segn Leopoldo Gmez Grassi es:
obligar a una o ambas partes a celebrar un contrato futuro; sobre todo se
utiliza el contrato de promesa bilateral cuando no se han cumplido todos los
requisitos necesarios para celebrar el contrato definitivo.
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En la actualidad estos contratos son de vital importancia para las relaciones jurdicas, ya
que al haberse firmado el contrato de manera eficaz, con todas las solemnidades que la
ley exige, el promitente vendedor a travs de una orden judicial al momento de
pretender no cumplir con su obligacin que se desglosa del contrato, puede ser obligado
a cumplir y efectivamente transmitir el dominio al promitente comprador que actu de
buena fe, las sucesos tambin pueden variar ya que del mismo modo el promitente
comprador es obligado a cumplir con la obligacin de adquirir el bien.
Los antecedentes, de este contrato se remiten al Derecho Romano, aunque pudo tener la
calidad de un contrato innominado, varios autores manifiestan que no se encontraba
regulado por el Derecho Romano, sin embargo existen pactos que sirven de precedentes,
tambin se fue desarrollando en el Cdigo Napolen, sin embargo no permita celebrar
el contrato bilateral de promesa, puesto que lo en esa legislacin se equiparaba a
venta pues, existe precio y cosa, sin embargo su objeto es totalmente distinto.
Definicin doctrinal: contrato por virtud del cual una o ambas partes se obligan a
celebrar un contrato futuro.
Alfredo Barros Errazuri
z, define a la promesa como:
"La promesa de celebrar un contrato es una convencin escrita, en virtud de la cual las
partes se obligan a celebrar un contrato de los que la ley no declara ineficaces, dentro
de un plazo o condicin que fije la poca de su celebracin, y debiendo especificarse en
ella todas las bases que constituye el contrato prometido, de modo que solo falten la
tradicin de la cosa o las solemnidades que las leyes prescriban"
2

El contrato se puede clasificar en unilateral, bilateral, gratuito u oneroso, pero siempre
debe ser conmutativo.
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1
Gmez Grassi, Leopoldo. El Contrato De Promesa De Contratar pg. 1-2

2
POZO ACOSTA, Juan Carlos. La promesa de compraventa de bienes inmuebles en la legislacin
ecuatoriana pg. 37.
3
Gmez Grassi, Leopoldo. El Contrato De Promesa De Contratar pg. 5
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El contrato de promesa de compraventa en Ecuador, constituye una herramienta
imprescindible, y muy necesaria al momento de realizar un negocio jurdico, cosa que
conlleva significado sustancial en el aspecto econmico jurdico y social, en las
relaciones entre privados.
Cabe mencionar que en los juzgados ecuatorianos existe un ndice muy elevado de
demandas por incumplimiento o a su vez ineficacia de este contrato, obedeciendo a
factores externos, la mala fe en el desarrollo de la obligacin de las partes, la
inobservancia y desconocimiento de la ley, etc.
Por ello es necesario analizar las circunstancias que llevan a consolidar el mal uso o el
incumplimiento de la promesa de compraventa, si por una parte se somete a la mala
codificacin en la legislacin de nuestro pas, o si la modalidad en la que opera se ha
vuelto obsoleta, y por ende necesita una reforma en el procedimiento, o si se produce
por la desnaturalizacin que el usuario le da, y el mal entendimiento de las personas
sobre este contrato.
En el C.C no existe una definicin de esta figura. La promesa de compra-venta se
encuentra regulada en el Cdigo Civil ecuatoriano en el Art. 1570 en el que se
determinan varias condiciones, en general para la promesa de celebrar un contrato
que deben cumplirse para su validez, y por lo tanto es necesario examinar:
Art. 1570.- La promesa de celebrar un contrato no produce obligacin alguna; salvo
que concurran las circunstancias siguientes:
1.- Que la promesa conste por escrito; y por escritura pblica, cuando fuere de
celebrar un contrato para cuya validez se necesita de tal solemnidad, conforme a las
disposiciones de este Cdigo;
2.- Que el contrato prometido no sea de los que las leyes declaran ineficaces;
3.- Que la promesa contenga un plazo o condicin que fije la poca de la celebracin
del contrato; y,
4.- Que en ella se especifique de tal manera el contrato prometido, que slo falten,
para que sea perfecto, la tradicin de la cosa, o las solemnidades que las leyes
prescriban.
Concurriendo estas circunstancias habr lugar a lo prevenido en el artculo
precedente.
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Dentro de los parmetros que encontramos para la validez y eficacia de este contrato, es
que necesariamente tiene que constituirse por escrito, y ser elevado a escritura pblica,
es as que citando al Ab. Carol Gelger. En su publicacin con respecto a la ineficacia
del instrumento privado en este tipo de contratos, manifiesta taxativamente:

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Cdigo Civil ecuatoriano. Art. 1570. 2005
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El contratante burlado por una promesa de compraventa celebrada por instrumento
privado, sin el requisito de la escritura pblica, ni siquiera puede pretender la
indemnizacin de daos y perjuicios por el incumplimiento, pues, presumindose la Ley
conocida por todos y disponiendo la Ley que ese contrato debe celebrarse por escritura
pblica, se estima que ninguno de los contratantes quiso darle a su convenio la
solemnidad y alcance debidos "
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En este sentido el Juez podra, entender que ninguno de los contratantes quiso
efectivamente utilizar instrumento pblico que daba valor jurdico al contrato, esto
puede ser causa efectivamente de desconocimiento de la ley, o porque no, culpa o dolo
de una de las partes, la escritura privada se entiende como:
Art. 191.- Instrumento privado es el escrito hecho por personas particulares, sin
intervencin de notario ni de otra persona legalmente autorizada, o por personas
pblicas en actos que no son de su oficio.
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Para este jurista hay una verdad muy clara, que creo oportuna entablar:
No hay discusin sobre la ineficacia de todo convenio de promesa de compraventa
sobre inmuebles, celebrado por instrumento privado.
Sobre las consecuencias de aquella ineficacia, se cometen muchas equivocaciones.
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Tal como podemos apreciar el Art. 192. C.P.Civil, tampoco procede ya que en este tipo
de contratos, era sustancial la solemnidad, para que surta efectos jurdicos, y en el caso
de que se hayan dado cuenta era tan simple como remediarlo, presentando el
Instrumento privado, ya sea al juez o al notario, como reza el art. 194. C.P.C.
En definitiva, para la celebracin de dicho contrato tambin habr que prestar atencin a
los dems requisitos formales y de ley, que se traducen en las normas generales de los
contratos, establecidas en los Arts. 1460- 1461 del Cdigo Civil. Referentes los
elementos de los contratos (esencia del contrato), consentimiento y capacidad para
contratar y obligarse.
Art. 1460.- Se distinguen en cada contrato las cosas que son de su esencia, las que son
de su naturaleza, y las puramente accidentales. Son de la esencia de un contrato
aquellas cosas sin las cuales, o no surte efecto alguno, o degenera en otro contrato
diferente; son de la naturaleza de un contrato las que, no siendo esenciales en l se
entienden pertenecerle, sin necesidad de una clusula especial; y son accidentales a un
contrato aqullas que ni esencial ni naturalmente le pertenecen, y que se le agregan por
medio de clusulas especiales.

5
Ab. Carol Gelger. Comentario de Fallos: La Promesa de Compraventa de Inmuebles, por Instrumento
Privado.
6
Cdigo Procesal Civil Ecuatoriano. Art. 191. Registro Oficial Suplemento 58 de 12-jul-2005
7
Ab. Carol Gelger. Comentario de Fallos: La Promesa de Compraventa de Inmuebles, por Instrumento
Privado. Pg. 222
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Art. 1461.- Para que una persona se obligue a otra por un acto o declaracin de
voluntad es necesario:
Que sea legalmente capaz;
Que consienta en dicho acto o declaracin, y su consentimiento no adolezca de vicio;
Que recaiga sobre un objeto lcito; y,
Que tenga una causa lcita.
La capacidad legal de una persona consiste en poderse obligar por s misma, y sin el
ministerio o la autorizacin de otra.
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Para la optimizacin de este contrato, segn Juan Carlos Pozo, son necesarios varios
elementos que no estn contemplados en el Cdigo civil, ya que manifiesta no existe
una reglamentacin clara y especfica de la promesa de compraventa, observar que no
se le especifica la calidad de contrato, no existe una definicin determinada; tambin se
establecen ciertas circunstancias como esenciales para la validez pero existen otras que
no fueron incluidas como por ejemplo: el precio, forma de pago, el plazo y la multa, las
mismas que son fundamentales para garantizar el cumplimiento de la obligacin
principal que es el contrato de compraventa en el futuro.
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Adems para prevenir ms conflictos en estos contratos, se debera estipular sin lugar a
dudas como se lo hace en el caso de las hipotecas (Art.2312)
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, se deba inscribir el
certificado de gravmenes en el registro correspondiente, en este caso el Registro de la
Propiedad.
A criterio personal entendera que aquellos elementos, que manifiesta necesarios,
deberan ser incluidos de una manera expresa, ya que de no ser as, se podra incurrir en
arbitrariedad jurdica.
Las principales caractersticas de este contrato son: de carcter principal, general, tpico,
preparatorio y solemne.
Las partes en el contrato son las que habitualmente existen en otra especie de contratos,
y sus caractersticas, muy similares, entre ellas tenemos que es un acuerdo de
voluntades de las partes contratantes, y ellas pueden estar conformadas por una o varias
personas.

8
Cdigo Civil ecuatoriano. Arts. 1460-1461. 2005
9
POZO ACOSTA, Juan Carlos. La promesa de compraventa de bienes inmuebles en la legislacin
ecuatoriana
10
Art. 2312.- La hipoteca deber, adems, ser inscrita en el registro correspondiente. Sin este
requisito, no tendr valor alguno, ni se contar su fecha sino desde la inscripcin. Cdigo Civil.

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La parte que se obliga en un futuro se denomina promitente vendedor y la que se
obliga a la compra promitente comprador.
Las clusulas que intervienen en esta especie de contratos, son las determinadas por la
naturaleza del contrato, en este sentido serian: el consentimiento, el objeto materia del
contrato, la estipulacin de un plazo, un precio, la forma y lugar del pago, incluso la
clusula penal, y dems clusulas que son comunes a los contratos en general como el
sometimiento a que jurisdiccin en caso de controversias, direccin, etc.
Tanto el promitente vendedor como el promitente comprador estas embestidos de
obligaciones a cumplir Pozo Acosta, manifiesta algunas:
Obligaciones para el promitente vendedor.
La obligacin de mantener la oferta durante el plazo convenido en el contrato de
promesa de compraventa a favor del promitente comprador
La obligacin de no enajenar en favor de un tercer el inmueble que es objeto de esta
promesa de compraventa.
La obligacin de vender el momento que el promitente comprador ejercite el derecho
de compra del bien materia del contrato.
Es evidente que al pactar con anticipo al contrato que se genere de este preexistente tienen que
acatar, las disposiciones a las que se sujetaron.
Obligaciones para el promitente comprador.
Cuando se establece en el contrato de promesa un anticipo o sea, el promitente
comprador est obligado a cancelar dicho valor en el momento estipulado.
Si se establece en el contrato de promesa, que en la celebracin del contrato definitivo
se debe cancelar la totalidad o el saldo del valor del bien, el promitente comprador
cumple nicamente el momento del pago total del inmueble.
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Ambas partes se comprometen a respetar lo que consensualmente pactaron, en caso de que estas
obligaciones sean irrumpidas, el perjudicado como en cualquier contrato, tendr derecho a
reclamar por daos y perjuicios, segn lo que hayan pactado. (Clausula penal.)
INCUMPLIMIENTO DEL CONTRATO DE PROMESA.
El objetivo del contrato de promesa, es que se cumpla con la obligacin de hacer, que se
materializa en el contrato de compraventa, una vez realizado el contrato definitivo, podemos
entender extinto, el contrato de promesa de compraventa. Cuando se ha suscrito dicho contrato
(compraventa) nace el nuevo contrato con autonoma y vida propia, y se ejecuta con la
tradicin, o la entrega de la cosa, o bien, y la contraprestacin que es el precio convenido.
Con relacin al incumplimiento del contrato de compraventa Pozo Acosta, citando a Abeliuk
expresa:

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POZO ACOSTA, Juan Carlos. La promesa de compraventa de bienes inmuebles en la legislacin
ecuatoriana pgs.75-76.
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"Si la obligacin esencial que emana del contrato de promesa es la de otorgar el contrato
definitivo, habr incumplimiento si no se otorga en la oportunidad convenida el contrato
prometido"
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En el contrato de promesa de compraventa puede existir un incumplimiento de parte de
cualquier obligado pudiendo ser voluntario o involuntario, definitivo o temporal, total o
parcial, imputable o no al deudor. Es indispensable establecer los motivos del
incumplimiento para determinar el grado de culpa o responsabilidad del deudor.
Los efectos serian entre otros que:
Por orden de un tercero, (juez) se haga cumplir la obligacin, incluso a expensas de
quien incurri en la violacin del contrato.
El perjudicado puede pedir la indemnizacin por los perjuicios producidos por quien no
cumpli cabalmente con sus obligaciones.
Es necesario para la plena eficacia de los efectos antes mencionados, que el deudor se
constituya en mora, exista la reconvencin, etc.
Quien ha sido menoscabado en sus derechos tiene derecho a iniciar una accin ordinaria
o ejecutiva, segn sea el caso.
BIBLIOGRAFA.
Gmez Grassi, Leopoldo. El Contrato De Promesa De Contratar
POZO ACOSTA, Juan Carlos. La promesa de compraventa de bienes inmuebles en la
legislacin ecuatoriana
Salvador Rocha Daz. El contrato de promesa.
Ab. Katia Murrieta Algunas Consideraciones de Orden Jurdico y Tributario Sobre el Contrato
de Promesa de Compraventa.
Guillermo Cabanellas. Diccionario jurdico elemental.
Cdigo Civil ecuatoriano.
Cdigo Procesal Civil ecuatoriano.
http://rematesmachala.blogspot.com/2009/07/la-promesa-de-compraventa.html
http://www.clave.com.ec/index.php?idSeccion=163
http://www.juridicas.unam.mx/publica/librev/rev/jurid/cont/6/pr/pr19.pdf
http://www.ecuadorlegalonline.com/modelos/minutas/minuta-promesa-compra-venta/
http://www.abastecedorinmobiliario.com/promesa-compraventa.htm

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POZO ACOSTA, Juan Carlos. La promesa de compraventa de bienes inmuebles en la legislacin
ecuatoriana pg. 105.