Civil. Responsabilidad precontractual. Mutuo hipotecario.

LDC. (B)
Excma. Cmara:
El iscal de las Cmaras Civiles ! Comerciales "ue
suscribe en estos autos caratulados OCAMPOS LEONARDO
LUIS C/ BANCO HIPOTECARIO S.A.- ORDINARIO-
CUMPLIMIENTO/RESOLUCIN DE CONTRATO- RECURSO DE
APELACIN Expte. #$%&'()*%)+ ,echa de remisi-n .% de
ma!o de .&#%+ por ante la Excma. Cmara Civil ! Comercial de
(/ 0ominaci-n+ ante 1.E. comparece respetuosamente ! dice:
I. 2ue viene a contestar el traslado corrido a ,s. $''
con motivo del recurso de apelaci-n articulado por el Dr.
Leonardo 3campos en contra de la 4entencia 05mero
cuatrocientos cuarenta ! dos+ de ,echa .$ de octubre de .&#.
(,s. $6'*$)$)+ "ue resuelve recha7ar la demanda e imponer las
costas a car8o del actor.
II. Las quejas del e!ue"#e.
En su escrito de ,s. $9.*$9(+ el apelante ,usti8a el
decisorio del :ue7 de primera instancia con base en los a8ravios
"ue se detallan a continuaci-n.
En primer lu8ar se a8ravia por"ue el in,erior no
tiene en cuenta la prueba aportada+ como tambi;n "ue
#
desconoce la actual doctrina "ue+ inte8rada con la le! .$.$&+
otor8an naturale7a consensual al contrato de mutuo o pr;stamo
de consumo.
En este sentido+ se<ala "ue la visi-n anti8ua del
mutuo como contrato real debe rempla7arse por la de
naturale7a consensual con,orme a la doctrina moderna ! las
relaciones de consumo re8uladas por la le! de De,ensa del
Consumidor.
En esta l=nea+ cita doctrina autori7ada "ue entiende
"ue en el derecho moderno+ en el "ue impera el principio de
autonom=a de la voluntad+ basta el acuerdo de voluntades para
"ue el contrato ten8a ,uer7a obli8atoria.
De tal modo+ a>rma "ue la le! .$..$& en la prctica
altera la condici-n de contrato real de mutuo ! lo torna un
contrato consensual.
Desde esta perspectiva+ sostiene "ue el pr;stamo
de consumo se per,ecciona por el mero consentimiento de las
partes ! no por la entre8a del dinero.
En este orden+ indica "ue resulta imposible
subsumir el mutuo a la normativa prevista en el C-di8o Civil en
virtud de lo indicado en el art. % 5ltima parte de la LDC.
.
?dems+ resalta "ue el a "uo+ en caso de duda
respecto al carcter consensual del pr;stamo+ debi- aplicar el
principio @,avor consommatorisA.
?simismo+ mani>esta "ue el sentenciante con,unde
contrato de mutuo con el derecho de 8arant=a "ue ase8ura la
obli8aci-n ! por ende+ nie8a la posibilidad de celebraci-n del
contrato por v=a verbal.
Destaca "ue aun considerndose el contrato como
real+ el a "uo debi- haber resuelto con,orme al principio @iura
novit curiaA examinando los hechos ! reencuadrando la causa
en la hip-tesis de la responsabilidad precontractual.
Desde otro costado+ se "ue:a por"ue el in,erior
nie8a la posibilidad "ue en el caso se ha!a dado una promesa
de mutuo oneroso.
4obre este punto+ expresa "ue el cr;dito siempre
estuvo aprobado+ pues de otra ,orma no podr=a explicarse "ue
se hubiere aprobado @condicionalmenteA el %*9*.&&( ! lue8o se
aprobase de>nitivamente el #(*'*.&&(.
Cita :urisprudencia a su ,avor.
?s= las cosas+ plantea Bpara el caso "ue no se
entienda el carcter consensual del contrato de mutuoB la
existencia de una promesa de empr;stito incumplida por el
%
Banco Cipotecario en ,orma arbitraria+ lo "ue violenta la buena
,e "ue le exi8e el art. %( 5ltimo prra,o de la LDC.
De este modo+ entiende Da di,erencia del in,eriorB
"ue la actuaci-n de la demandada ha sido abusiva+ intempestiva
! arbitrariamente+ pues pese haberse cumplido con el
procedimiento+ al recha7arse las modi>caciones+ no se respet-
la tasa de inter;s convenida en el ori8en de las tratativas
precontractuales.
?dems+ destaca "ue su proceder no ha sido
con,uso ! se encuentra a:ustado a derecho.
En este orden de ideas+ considera "ue de acuerdo a
la le! .$..$& ! a la prueba rendida en autos+ el contrato de
mutuo resulta ser de carcter consensual ! se per,ecciona por el
mero acuerdo de voluntades.
?s=+ puntuali7a "ue el per,eccionamiento del
contrato se produce al aceptar la o,erta emitida a persona
indeterminada por el Banco Cipotecario ! al aprobar la entidad
las condiciones personales de "uien suscribe para el
otor8amiento del pr;stamo de consumo.
Eor otro lado+ se a8ravia por el criterio de
imposici-n de costas se8uido por el in,erior.
$
En de>nitiva solicita se ha8a lu8ar a la apelaci-n !
se revo"ue el decisorio de la in,erior.
III. C$"#es#a!%&" de a'a(%$s
Eor su parte+ a ,s. $9'*$'$+ Fuillermo Capdevila+ en
el carcter de apoderado del Banco Cipotecario 4.?.+ sostiene
"ue el mutuo civil reviste naturale7a real en ,unci-n de lo
estipulado en el art. ..$. ! ##$. del C.C.
En esta l=nea+ explica "ue el ne8ocio aludido :ams
pudo tenerse por concluido mediante la simple expresi-n del
consentimiento como aduce el actor.
En este sentido+ entiende "ue a5n teni;ndose por
consensual+ los correos electr-nicos emanados de la 4ra. Del
Fi5dice+ no resultan su>cientes a los e,ectos de expresar el
consentimiento del Banco Cipotecario.
De este modo+ se<ala "ue el consentimiento de la
entidad no puede ser vlidamente comunicado sino es a trav;s
de una carta remitida por correo certi>cado ! con aviso de
recepci-n+ tal como lo establece el apartado #...(.#
@in,ormaci-n de otor8amiento ! planilla de pr;stamoA del
manual de comunicaci-n @?A $)%( del Banco Central de la
Rep5blica.
6
Desde otro costado+ aduce "ue la in,ormaci-n
brindada ! los correos electr-nicos dan cuenta de la respuesta
brindada por parte de la entidad >nanciera.
?simismo+ resalta "ue el actor Bpor su especialidadB
deb=a conocer los t;rminos del ne8ocio en el "ue se involucraba.
En relaci-n a las costas+ pone de relieve "ue el
criterio se8uido por el a "uo deriva directamente del resultado
del pleito.
En suma+ entiende "ue debe recha7arse la
apelaci-n+ ! con>rmarse el decisorio del tribunal a "uo.
I). El #*e+a de!%de"du+.
?s= las cosas+ este Ministerio E5blico entiende "ue
la cuesti-n "ue se debate en autos 8ira en torno a determinar:
BEn primer lu8ar+ si el contrato de mutuo
hipotecario reviste naturale7a consensual Dcomo aduce el
apelanteB o real Dcomo sostiene la entidad bancariaB ! en
cual"uiera de los casos+ si el acuerdo de voluntades se ha
con>8urado en autos.
B En se8undo t;rmino ! para el caso en "ue se est;
por el carcter real del contrato+ si ha habido una promesa de
empr;stito del @Banco CipotecarioA para con el actorG
)
B ? su ve7 D! tambi;n para el caso de pronunciarse
por la naturale7a real del pr;stamo hipotecarioB+ si es posible
imputarle responsabilidad a la entidad >nanciera por la
conducta desple8ada con anterioridad al per,eccionamiento del
contrato.
B Eor 5ltimo+ en caso de respuesta positiva+
determinar la procedencia del reclamo resarcitorio del actor.
). La ,la#a-$+a -.!#%!a que sus#e"#a la
a!!%&" esa!%#$%a.
Los hechos relatados por el actor dan cuenta "ue
solicit- un pr;stamo hipotecario al @Banco Cipotecario 4.?A a >n
de ad"uirir su primera vivienda.
En este sentido+ el accionante considera "ue el
contrato aludido se encuentra concertado de manera
consensual.
Desde este en,o"ue+ aduce "ue a ra=7 de un cambio
unilateral en las condiciones del pr;stamo !a aprobado ! como
consecuencia del incumpliendo contractual por parte del ente
>nanciero+ se vio seriamente a,ectado.
De este modo+ su pretensi-n se diri8e a obtener el
resarcimiento por los da<os su,ridos.
Desde la otra vereda+ la demandada nie8a
(
cate8-ricamente los hechos en "ue ,unda la acci-n de la actora
! su responsabilidad+ recha7ando el da<o reclamado.
De esta manera, corresponde a continuacin
determinar la real vinculacin entre las partes, para luego
establecer en su caso si le cabe o no responsabilidad a la
demandada y verifcar si el reclamo de la actora resulta o no
procedente.
)I. La %"#e(e"!%&" del M%"%s#e%$ P/0l%!$ e"
las ela!%$"es de !$"su+$.
)I. 1. El ,e!e,#$ le'al.
En este sentido+ cabe se<alar "ue esta iscal=a de
Cmaras est le8itimada para intervenir en las causas "ue
involucren una relaci-n de consumo ! "ue exi:an+ por lo tanto+ la
aplicaci-n del r;8imen especial de la le! .$..$&+ "ue reconoce
apo!atura en la propia Constituci-n ederal.
?s= lo reconoci- el Excmo. Hribunal 4uperior de
Iusticia en la causa caratulada JIim;ne7 Homs c* CitibanK 0.?. !
otra D ordinarioA (4entencia 0L (. del .#*(*&%)+ oportunidad en
la "ue tambi;n destac- las caracter=sticas "ue enmarcan a un
proceso re8ulado por este cuerpo normativo+ "ue en8loba en su
normativa a los derechos denominados de tercera 8eneraci-n.
9
Dicha resoluci-n cohonesta con uno de los aspectos
cardinales en la materia+ "ue hacen al rol "ue le cabe al
Ministerio E5blico iscal+ sea como parte+ o bien como >scal de
la le! (ar8. art. 6.+ LDC).
De all= "ue+ la primera actividad "ue debe reali7arse
es de>nir si concurre el recaudo ,ctico indispensable para la
convocatoria del representante del Ministerio iscal: una relaci-n
de consumo ! "ue de la misma sur:a una controversia "ue excite
todo el blo"ue de responsabilidad consecuente.
)I. 2. La de3"%!%&" de la ela!%&" de !$"su+$.
De all= "ue la primer tarea "ue corresponde
e,ectuar es anali7ar si el v=nculo existente entre las partes
emana de una relaci-n de consumo.
Dicha relaci-n est vinculada a una operaci-n
:ur=dica cu!a causaB>n es el consumo: ad"uirir o utili7ar bienes o
servicios como destinatario >nal ! en ella intervienen+ por un
lado los consumidores o usuarios !+ por el otro+ los proveedores
#
.
El art. #L del plexo en examen de>ne "u; se
entiende por consumidor+ a la ve7 "ue extiende dicho concepto
a los usuarios+ remarcando "ue se trata de personas ,=sicas o
:ur=dicas "ue contratan a t=tulo oneroso para consumo >nal o
# Loren7etti+ Ricardo: Contratos, Parte EspecialA+ H. M.+ Ed. Rubin7al Cul7oni+ 4anta
e+ .&&%+ p8. ($.
'
bene>cio propio o de su 8rupo ,amiliar o social: a) la ad"uisici-n
o locaci-n de cosas mueblesG 04 la ,es#a!%&" de se(%!%$s5 c)
la ad"uisici-n de inmuebles nuevos destinados a vivienda+
incluso los lotes de terreno ad"uiridos con el mismo >n+ cuando
la o,erta sea p5blica ! diri8ida a personas indeterminadas.
Loren7etti+ en tanto+ dice "ue la vo7 proveedor
@alude a todo el sector o,erente de productos ! servicios+
siempre "ue lo ha8a de una manera pro,esional ! en una
relaci-n de consumoA+ "uedando incluidos a5n "uienes lo ha8an
de manera ocasional.
.
Desde esta perspectiva+ sur8e claro el carcter de
consumidor >nal del 4r. 3campos+ "uien ha peticionado !
8estionado ante una entidad bancaria una solicitud de pr;stamo
para ad"uisici-n de la vivienda.
Eor su parte+ el ente bancario en8asta dentro de la
de>nici-n de proveedor en los t;rminos del art. . de la le!
tuitiva. En e,ecto+ la demandada se dedica a la actividad
fnanciera+ siendo "ue la normativa de de,ensa del consumidor
no limita ni distin8ue la naturale7a del servicio.
Dicho derechamente+ el caso de marras "ueda
alcan7ado por las previsiones de la le! .$..$&.
. Loren7etti+ Ricardo: ob. cit.+ p8. 9#.
#&
)II. El +a!$ e'ula#$%$ del +u#u$
*%,$#e!a%$.
)II. 1. La a,l%!a!%&" de le6 27.278.
El contrato de mutuo con 8arant=a real hipotecaria
reconoce especial re8ulaci-n en el C-di8o Civil+ aun"ue+ como
bien se ha apuntado anteriormente+ este tipo de contratos
re"uiere su inte8raci-n con la le! .$..$&+ atento la :erar"u=a
constitucional de los derechos en :ue8o (art. $. C.0.).
De all=+ se in>ere+ por l-8ica consecuencia+ la
aplicaci-n del plexo consumeril en todo a"uello en lo "ue el
aludido c-di8o de ,ondo no estable7ca soluciones :ur=dicas
espec=>cas+ ! ello en el marco de una interpretaci-n en ,unci-n
de los >nes perse8uidos por la le! .$.$& ! no al rev;s
%
.
En esta lnea, el artculo 36 de la ley consumeril
regula las operaciones fnancieras para consumo y las
operaciones de crdito para igual destino.
En este contexto+ cuando el dispositivo alude a las
Joperaciones de cr;ditoJ+ lo hace en un sentido amplio pues no
apunta exclusivamente al cr;dito "ue el vendedor o prestador
del servicio puede dar al consumidor o usuario+ sino tambi;n al
cr;dito "ue un tercero otor8ue para estos >nes+ esto es+ todo
% arina+ I.+ De!ensa del consumidor y del usuario+ Buenos ?ires+ .&&$+ pa8.##$*##).
##
otor8amiento de cr;dito para la ad"uisici-n de cosas o servicios
para el consumo o uso personal
$
.
En esta l=nea+ cabe se<alar "ue dicha norma debe
inte8rarse ! coordinarse con lo dispuesto por los arts. %( a %'
del mismo plexo+ teniendo especialmente en cuenta la 5ltima
parte del art. % "ue establece "ue en caso de duda+ se estar
siempre a la interpretaci-n ms ,avorable para el consumidorA.
Eor 5ltimo+ resta decir "ue los preceptos indicados
deben aplicarse :unto a los principios 8enerales "ue sur8en de
los arts. '6%+ '6$ ! ##'9 del C-di8o Civil.
)II.2. La e'ula!%&" e" el C&d%'$ C%(%l.
)II. 2. a. El +a!$ "$+a#%($ e" la le'%sla!%&"
-$"dal.
?hora bien+ el mutuo o pr;stamo de consumo se
encuentra contemplado asimismo en nuestro C-di8o Civil.
De esta manera+ el art. ..$& del C.C. establece "ue
"abr# mutuo o emprstito de consumo cuando una parte
entregue a la otra una cantidad de cosas $ue esta %ltima est#
autori&ada a consumir, devolvindole en el tiempo convenido,
igual cantidad de cosas de la misma especie y calidad'.
$ Cm. ?pel. Civ. Com. Mar del Elata+ 4ala .da.+ #(*)*.&&$+ JCitibanK 0? c* Eo77i+
?dol,o C. s* e:ecuci-n hipotecariaJ+ voto de la doctora Nampini.
#.
En esta inteli8encia+ cabe se<alar "ue el mutuo
hipotecario se con>8ura cuando el pr;stamo otor8ado est
8aranti7ado con derecho real de hipoteca sobre un inmueble.
?s=+ el art. %#&9 del C-di8o Civil explica "ue la
hipoteca es el derecho real constituido en se8uridad de un
cr;dito en dinero+ sobre los bienes inmuebles+ "ue contin5an en
poder del deudor.
Cabitualmente estos cr;ditos se otor8an para la
compra de viviendas+ terrenos+ para la construcci-n o
ampliaci-n de una propiedad+ todo a cambio de una hipoteca
sobre el bien "ue se est ad"uiriendo.
)II. 2. 0. El ,e-e!!%$"a+%e"#$ del !$"#a#$9 la
e"#e'a de la !$sa.
?hora bien+ la con>8uraci-n de este contrato se
encuentra contemplada en el art. ..$.+ el "ue textualmente
re7a @El mutuo es un contrato esencialmente real, $ue slo se
perfecciona con la entrega de la cosa'.
De tal modo+ el v=nculo contractual "ueda
concluido solo cuando una de las partes ha!a hecho a la otra
tradici-n de la cosa sobre la "ue versare el contrato
6
.
De all= "ue en este tipo de contratos+ la entre8a de
6 Loren7etti+ Ricardo (ratado de los contratos parte general', ed. Rubin7alBCul7oni+
.&&$+ p8. ..$*..6.
#%
la cosa o datio rei cumpla un rol ,undamental en la ,ormaci-n
del v=nculo.
En otras palabras+ para "ue "uede per,eccionado
este contrato es ,undamental la entre8a e,ectiva del dinero+
pues ;sta es causa de la obli8aci-n contractual.
De ello+ se coli8e "ue solo a partir del desembolso
de los ,ondos el contrato empie7a a surtir sus e,ectos.
Lo dicho anteriormente no hace ms "ue echar por
tierra el primero de los a8ravios del apelante+ "uien
puntualmente se "ue:a por"ue considera "ue el contrato de
mutuo hipotecario reviste naturale7a consensual en tanto en el
derecho moderno Ben el "ue impera el principio de autonom=a de
la voluntadB+ basta el acuerdo de voluntades para "ue el
contrato ten8a ,uer7a obli8atoria.
En esta l=nea+ cabe se<alar "ue si bien es cierto "ue
la tendencia le8islativa se inclina a eliminar la cate8or=a de los
contratos reales+ el C-di8o Civil es claro cuando cali>ca al mutuo
como contrato real "ue se concreta con la entre8a de la cosa.
En de>nitiva+ "ueda descartado el carcter
consensual del mutuo hipotecario+ en tanto ;ste no "ueda
concluido desde "ue las partes hubiesen mani,estado su
#$
consentimiento rec=procamente+ sino "ue a ms de ello re"uiere
para su con>8uraci-n del desembolso e,ectivo de los ,ondos.
En sntesis, es criterio de esta )iscala de C#maras
$ue los agravios de la parte actora en cuanto $ue sostiene la
naturale&a consensual del contrato de mutuo, no son de recibo
por lo $ue corresponde confrmar la sentencia en este aspecto.
)II. 2. !. Las #a#a#%(as ,e(%as al !$"#a#$.
?hora bien+ cierto es "ue la datio rei es el re"uisito
esencial para la con>8uraci-n del contrato de mutuo ! "ue sin
;sta no se per,ecciona. 4in embar8o+ cabe mencionar "ue a"#es
de su !ele0a!%&" e:%s#e u" ,e;$d$ de #a#a#%(as
,el%+%"aes e"#e las ,a#es que adqu%ee ele(a"!%a.
En esa etapa los interesados intentan
aproximaciones en busca de las me:ores condiciones del
contrato. En e,ecto+ se trata de un periodo de tiempo "ue se
compone de los actos "ue las partes ! sus auxiliares llevan a
cabo con el >n de elaborar+ discutir ! concertar los t;rminos del
contrato
)
.
En esta l=nea+ las tratativas buscan permitir a las
partes discutir sobre los t;rminos :ur=dicos ! econ-micos del
ne8ocio a celebrar+ sin "ue se entiendan vinculadas ni obli8adas
) ?lbalade:o+ Manuel+ Derec"o Civil **. Derec"o de obligaciones+ 9O. edic.+ Bosch+
Barcelona+ #'9'+ 1ol. #+ p8. $&#+ 0/ %.
#6
a mani,estar su voluntad+ toda ve7 "ue 8o7an de la
caracter=stica de no ser obli8atorias.
En este orden de ideas+ cabe destacar "ue las
ne8ociaciones previas estn si8nadas por la libertad+ en virtud
de la cual cual"uiera de los ne8ociadores puede poner >n
libremente a las tratativas+ ! por la buena ,e+ "ue impone a las
partes el deber de ne8ociar lealmente.
De tal modo+ se entiende "ue aun cuando no se
lle8ue a celebrar el contrato+ en esta etapa las partes estn
obli8adas a actuar de buena ,e ! en el caso de causar da<os por
inobservar este deber+ se reconoce la obli8aci-n de indemni7ar
los per:uicios causados
(
.
4obre este punto+ Messineo precisa "ue +las
negociaciones obligan en otro sentido, esto es, $ue, cuando "an
llegado a tal punto $ue permita prever $ue el contrato debera
poderse !ormali&ar y una de las partes rompe las negociaciones
sin un -usto o atendible motivo .culpa in contra"endo, es decir,
culpa en el curso de negociaciones contractuales/
responsabilidad precontractual0, la contraparte tendr# derec"o
al resarcimiento del da1o 2o sea, el llamado inters contractual
( ?lbn Ior8e 3viedo (ratos preliminares y responsabilidad precontractual'.
1niversitas. Bo8ot (Colombia) 0L ##6: 9%B##)+ eneroB:unio de .&&9.
#)
negativo, +'
3
.
Desde esta perspectiva+ se observa "ue el derecho
a Jno contratarJ+ mani,estaci-n de la libertad individual+ no es
absoluto sino "ue reconoce limitaciones+ pues de nin8una
manera una parte del ne8ocio so pretexto de actuar ba:o ese
para8Pas puede lesionar otros principios rectores de nuestro
derecho como es el de la buena ,e.
?simismo+ es importante recordar "ue en el caso de
las relaciones de consumo resulta imperioso la e,ectivi7aci-n de
los principios a ,avor de determinadas personas Dlos
consumidoresB+ atento la absoluta necesidad de mantener el
e"uilibrio entre las partes+ "ue impida la disparidad ! el abuso
entre los su:etos "ue participan en ella.
De tal modo+ el principio in dubio pro consumidor
consa8rado en la le! .$..$& "ue se sustenta en el
reconocimiento de la situaci-n de debilidad ! desi8ualdad de los
consumidores ,rente a los proveedores de bienes ! servicios+
tiende a 8aranti7ar la e"uidad en a"uellas situaciones en las "ue
con,rontan en el mercado de consumo las prerro8ativas de un
su:eto experto o pro,esional (proveedor) con las de otro
inexperto (consumidor).
9 Messineo+ rancesco+ Doctrina general del contrato, (. 4+ Ediciones Iur=dicas
Europa ?m;rica+ Buenos ?ires+ #'6.+ p8. %&'.
#(
En e,ecto+ esta re8la tiende a propiciar soluciones
e"uilibrantes+ acotando el poder exorbitante del ms ,uerte !*o
potenciando las ,acultades del ms d;bil
'
.
Desde esta perspectiva ! en virtud de dicha pauta+
tanto los contratos celebrados por los consumidores (art. %(
LDC) como la le! en 8eneral (art. % LDC)+ se deben interpretar
siempre a ,avor de los usuarios ! consumidores.
En esta l=nea+ resta decir "ue la aplicaci-n de
este principio+ alcan7a o abarca etapas ,undamentales de la
relaci-n :ur=dica nacida a la lu7 de la relaci-n de consumo+ a
saberG la apreciaci-n de los hechos "ue motivaron el nacimiento
del v=nculo de consumo+ abarcando esto+ la publicidad del
servicio o provisi-n+ ! las tratativas previas, y
negociaciones previas
45
.
En este contexto+ teniendo en cuenta "ue el su:eto
d;bil de la relaci-n :ur=dica no impone nin8una de las
condiciones de la contrataci-n+ es necesario prestar especial
atenci-n al principio esbo7ado+ pues resulta patente "ue se
encuentra en una mani>esta situaci-n de debilidad.
Eor todo lo dicho+ resulta necesario dilucidar ahora
' Bru+ Ior8eB DQ?r8enio+ Mn;sBIapa7e+ Bel;n+BEa8;s Lloveras+ RobertoB Rusconi+
DanteB 4ti8lit7+ FabrielB Nentner+ Die8o 6anual de Derec"o del Consumidor'
?beledo Eerrot+ Bs. ?s.+ .&&'+ p8. ##(.
#& 4alicru+ ?ndrea El principio in dubio pro consumidorA+ La le!
?R*D3C*%)$6*.&&6.
#9
si se ha con>8urado el contrato de mutuo hipotecario en autos+
esto es+ si el Banco ha entre8ado el dinero de manera e,ectiva al
actor o si ha existido una promesa de mutuo por parte de la
entidad >nanciera+ o bien si se han dado entre ambas partes
tratos previos al per,eccionamiento del pr;stamo "ue 8eneren la
eventual responsabilidad de la demandada.
)III. La ,ue0a d%l%'e"!%ada e" la !ausa.
)III. 1. L$s !$e$s ele!#&"%!$s e"(%ad$s 6
e!%0%d$s e"#e las ,a#es.
En esta l=nea+ a ,s. %#*6)+ se incorporaron copias de
los eBmails o correos electr-nicos enviados entre el actor+ 4r.
Leonardo 3campos+ ! la empleada de Banco Cipotecario+ 4ra.
lavia Del Fiudice.
En el primer correo+ de ,echa % de a8osto de .&&(+
el actor le consulta si se hab=a aprobado el cr;dito por ;l
re"uerido.
Eor su parte+ a ,s. $.+ se a8re8a el e mailBde
id;ntica ,echaB en el "ue la 4ra. Del Fiudice responde al actor
"ue el pr;stamo ,ue @aprobado condicionalmenteA ! le re"uiere
la documentaci-n relativa a la vivienda a ad"uirir.
Lue8o+ el d=a #6*&9*&(+ el actor vuelve a
comunicarse por la misma v=a con la empleada bancaria ! le
#'
solicita la n-mina de escribanos "ue traba:an con el banco a los
>nes de seleccionar uno de ellos una ve7 "ue se apruebe el
cr;dito ! el inmueble. ?simismo le in,orma "ue al d=a si8uiente
le acercar la documentaci-n para el clculo de in8resos
presuntos.
Con ,echa #)*&9*&( la 4ra. Del Fiudice in,orma al
actor "ue el monto mximo a solicitar de pr;stamo es de
R#$$.&&& en un pla7o de .$& meses ! le hace saber "ue ese
monto "ueda su:eto a un nuevo clculo con los montos exactos.
Eosteriormente+ el Dr. 3campos remite otro correo
en el "ue le pre8unta si existen novedades de la tasaci-n de la
vivienda ! le pide "ue en la medida de lo posible le aceleren las
cosas para no perder la propiedad.
El d=a %&*&9*&( el actor env=a otro correo
electr-nico a la empleada haci;ndole saber "ue !a se hab=a
reali7ado la tasaci-n del inmueble ! le rue8a in,ormaci-n acerca
de la suma "ue se le extender para la ad"uisici-n de la
vivienda ! si va a haber al8una modi>caci-n respecto a la
al=cuota indicada oportunamente.
La empleada contesta el correo el mismo d=a
mani,estndole "ue la tasa de inter;s es del '+(6S.
En esta l=nea+ el mail enviado por la 4ra. lavia Del
.&
Fiudice+ el ) de septiembre de .&&( a las #.:&) hs+ da cuenta
"ue el pr;stamo obtuvo nuevamente la aprobaci-n condicional
por el monto de R#$$.&&& en un pla7o de .$& meses ! "ue a5n
espera el dictamen de tasaci-n.
Eosteriormente+ el actor el mismo d=a+ a las #.:#.
hs+ responde el correo anterior ! le aclara "ue el :e,e de la
tasadora le hab=a comentado "ue la tasaci-n hab=a sido enviada
al banco la semana pasada.
Eor 5ltimo+ la empleada del banco a las #6:.$ del
&)*&'*&(+ le mani>esta "ue cambian las tasas de los pr;stamos
"ue sern >:as pero "ue no se sabe de "u; monto ! "ue las
condiciones tanto de la tasa como del monto ! la cuota sern
totalmente distintas. ?dems+ le su8iere "ue no se<e la vivienda
hasta tener ma!or in,ormaci-n.
)III. 2. La ,ue0a ,e%!%al $3!%al.
Con respecto a la prueba pericial+ el Hribunal
4uperior de Iusticia ha sostenido "ue @en el sistema de
valoraci-n de la prueba pericial ri8en las re8las de la sana cr=tica
racional (art..'$ C. de E. C) ! cuando se recurre a un experto
con conocimiento t;cnicos+ el :ue7 D"ue carece de ellosB debe
estar+ en principio+ a lo dictaminado+ salvo "ue se demuestre
una absoluta de>ciencia en la ,undamentaci-n de la conclusi-n
.#
del t;cnicoTA
##
.
Heniendo en cuenta lo expresado+ en el in,orme "ue
corre 8losado a ,s. '&*.)'+ el perito Carlos Uund!cKi+ comprueba
la existencia de comunicaciones v=a correo electr-nico entre las
casillas de correo drocamposVocampos!asociados.com.ar+
propiedad del actor ! ,del8iudiceVhipotecario.com.ar+
perteneciente al Banco Cipotecario ! utili7ada por su
dependiente+ lavia Del Fiudice entre el .&*&(*.&&( ! el
.6*&'*.&&(.
En este sentido+ el especialista in,orma "ue todos
los eBmails enviados por el actor ,ueron recibidos+ le=dos !
contestados.
?dems+ veri>ca la autenticidad de todos los
correos electr-nicos intercambiados ! expuestos en el acpite
precedente.
)III. <. La ,ue0a d$!u+e"#al.
)III. <. a. La se=a.
? ,s. )(+ obra la se<a reali7ada por el 4r. Leonardo
3campos del inmueble ubicado en la calle Cernando de
Retamoso 0/ .$66 de B/ Ear"ue Chacabuco de la ciudad de
## H.4.I.+ 4ala Civil ! Comercial+ 4ent. 0/ .(+ %&*##*'%. Causa: @Einna de Farcia
aure+ Mar=a ! otro c* Ies5s 4u,eB3rdinarioB Recurso DirectoBCo! revisi-n.A oro de
C-rdoba Cuadernos de IurisprudenciaBHribunal 4uperior de IusticiaB 4ala Civil !
ComercialB1MBp8..##.
..
C-rdoba.
Del documento 8losado se si8ue "ue la reali7aci-n
de la se<a data del d=a )*&'*&(+ precisamente en el horario de
las #%:#9 hs.
?simismo+ se de:a constancia del desembolso de la
cantidad de R#6.&&&+ siendo el precio de venta del inmueble
re,erido el de R#)&.&&&.
En ese acto se aclara "ue el inmueble ser
ad"uirido mediante un cr;dito hipotecario otor8ado por el Banco
Cipotecario 4.?. debiendo constituir sobre ;l derecho real de
hipoteca a ,avor de la entidad >nanciera.
Hambi;n se a8re8a "ue el vencimiento ,atal de la
se<a ser el d=a # de octubre de .&&(.
)III. <. 0. L$s #>+%"$s 6 !$"d%!%$"es de
!$"#a#a!%&".
En el instrumento "ue corre 8losado a ,s. 6(*)9+ el
Banco Cipotecario establece los t;rminos ! condiciones
8enerales para la contrataci-n de sus productos ! servicios.
De tal modo+ del punto . del re,erido escrito se
puede leer "ue las condiciones generales de esta
solicitud y las particulares de cada cuenta o servicio
comprendido, podrn modifcarse por decisin del Banco
.%
en virtud de parmetros objetivos y cambios en el
mercado fnanciero o por disposicin de normas legales o
reglamentarias dictadas por las autoridades
competentes. 7as modifcaciones dispuestas+ser#n
comunicadas al cliente con una antelacin de sesenta das de la
entrada en vigencia del cambio y se consideraran aceptadas por
el cliente si dentro de dic"o pla&o no las "ubiera ob-etado por
escrito .+0'.
)III. <. !. Las !a#as d$!u+e"#$.
?dems de los documentos aludidos+ a ,s. )'*(&+ se
hallan las cartas documentos emitidas por el 4r. Leonardo Luis
3campos a la entidad crediticia.
?s=+ mediante CD 0/ 996((9##9 ,echada el #' de
septiembre de .&&(+ el 4r. 3campos recha7a la noti>caci-n
cursada por correo electr-nico el d=a #(*&'*&( por el Banco en la
"ue se le modi>can las condiciones de contrataci-n de>nidas
por la entidad bancaria para el otor8amiento del cr;dito
hipotecario+ incrementndole la tasa al #6+ .6S.
En esta oportunidad+ el actor es8rime "ue v=a
correo electr-nico el d=a )*'*&( el banco le in,orm- "ue le
otor8ar=a el cr;dito pedido por un monto mximo de R#$$.&&&+
con una tasa de inter;s anual de '+(6S ! en un pla7o de .$&
.$
meses para la cancelaci-n del cr;dito.
?dems por CD 0/ 9&)(#.(($+ de octubre de .&&(+
el accionante empla7a a la entidad para "ue cumpla con la
prestaci-n contractual asumida por ella.
)III. 7. La ,ue0a #es#%+$"%al.
?simismo+ se deben resaltar las mani,estaciones
vertidas por los testi8os Lo8are7 ! Eer-n+ ambos empleados de
la entidad bancaria demandada.
En este sentido+ la 4ra. Laura del 1alle Lo8are7+
explica el procedimiento a se8uirse para el otor8amiento del
cr;dito ! en esa l=nea aduce "ue @el cliente debe presentar la
solicitud del crdito -untamente con la papelera $ue pruebe
ingresos y la tcnica de acuerdo al destino si es construccin,
ad$uisicin, etc, Esta sera escritura, en el caso de compra y
escritura, planos y planillas en el caso de construccin'.
En esta l=nea+ es8rime "ue la carpeta consta de dos
partes una "ue prueba la capacidad de endeudamiento ! la otra
"ue re>ere a la 8arant=a.
Hambi;n+ se<ala "ue al le8a:o del cliente se le
reali7a un prescorin8 Dmedici-nB ! lue8o este se env=a al rea
central para "ue sea evaluado ! se dictamine+ esto es+ "ue se
apruebe o rechace la solicitud del cr;dito.
.6
De esta manera+ sostiene "ue la etapa si8uiente es
la solicitud de aprobaci-n al cliente ! en caso de "ue acepte se
procede a elaborar el acuerdo de cr;dito ! se asi8na un
escribano. ? ello le si8ue la reuni-n de las partes ! la >rma.
En esa instancia declara "ue una ve7 aceptadas las
condiciones+ se hace e,ectivo el cr;dito ! nace la obli8aci-n con
la >rma de la escritura de cr;dito ! de hipoteca.
De este modo+ indica "ue el pr;stamo se considera
otor8ado cuando se li"uida+ es decir+ cuando se desembolsan los
,ondos a ,avor del peticionante.
De las expresiones del testi8o Rub;n Eer-n+ se
si8ue "ue el procedimiento de anlisis ! otor8amiento
desemboca en un acuerdo ! termina per,eccionndose en la
escritura ! "ue inmediatamente se produce la entre8a del
dinero.
?simismo+ pone de relieve "ue el cr;dito se
considera otor8ado de manera e,ectiva cuando se produce el
desembolso del dinero.
I?. La %"e:%s#e"!%a de ,$+esa de +u#u$.
Despe:ada en ,orma de>nitiva la primera cuesti-n
relativa al carcter del mutuo hipotecario+ corresponde examinar
si el Banco Cipotecario ha incumplido una promesa de
.)
empr;stito oneroso.
En esta l=nea+ cabe recordar "ue el art. ..$$ del
C.C. establece "ue la promesa aceptada de "acer un
emprstito gratuito no da accin alguna contra el promitente/
pero la promesa aceptada de "acer un emprstito oneroso, $ue
no !uese cumplida por el promitente, dar# derec"o a la otra
parte por el trmino de tres meses, desde $ue debi cumplirse,
para demandarlo por indemni&acin de prdidas e intereses'.
La problemtica debatida ha dado lu8ar a un
intenso debate doctrinario. En e,ecto+ una parte de la doctrina
entiende "ue la promesa de contrato real debe admitirse cuando
la o,erta es aceptada ! ello da ori8en a un contrato+ "ue como
tal no est prohibido ! por tanto+ debe conced;rsele acci-n con
,undamento en la autonom=a privada
#.
.
Desde otro costado+ se encuentran a"uellos "ue
sostienen "ue la promesa no da acci-n para perse8uir el
cumplimiento ! solo permite la acci-n indemni7atoria en el caso
del mutuo.
0o obstante las di,erentes posiciones expuestas+ los
autores "ue se inclinan por la valide7 de la promesa entienden
"ue la claridad del precepto anali7ado no es posible la acci-n de
#. Loren7etti+ Ricardo Luis @(ratado de los contratos parte generalA+ Rubin7al
Cul7oni Editores+ 4anta e+ .&&$. p8. ..).
.(
cumplimiento+ sea e,ectuada por el mutuante o por el mutuario
o por ambos sino solo la acci-n resarcitoria.
En una palabra+ unos ! otros entienden "ue resulta
procedente solo el resarcimiento de los da<os "ue Bcon,orme al
texto del art. ..$$B debe e:ercerse en el pla7o de tres meses.
?hora bien+ las constancias de autos muestran "ue
si bien hubo actos propios de la entidad >nanciera destinados a
le8itimar el consentimiento "ue :unto a la entre8a de la cosa
dan ori8en a un contrato de mutuo hipotecario+ este
consentimiento no se per,eccion- en tanto la aceptaci-n
siempre ha sido ba:o el t;rmino de @condicionalA.
En este sentido+ no se observa @aprobaci-nA ,ormal
del empr;stito oneroso por parte de la entidad bancaria+ "ue
solo lo ha hecho de manera @condicionadaA al cumplimiento por
parte del actor de las dems etapas re"ueridas para el
otor8amiento del cr;dito.
?hora bien+ el hecho de "ue no se encuentre
acreditada la aceptaci-n del Banco+ no si8ni>ca "ue no ha!an
existido ne8ociaciones previas "ue puedan 8enerar
responsabilidad para una de las partes.
En ese contexto ! de ser as=+ debe anali7arse si la
entidad >nanciera en los tratos previos ha cumplido
.9
,ormalmente con lo ordenado por los arts. $ ! %) de la LDC "ue
imponen el deber de in,ormar en ,orma cierta+ clara ! detallada
los servicios "ue se proveen ! el de consi8nar todos los datos
relativos a las operaciones >nancieras ! de cr;dito para el
consumo+ respectivamente.
En este sentido+ cabe recordar "ue el deber de
in,ormaci-n no ri8e s-lo para el momento en "ue se ad"uiere o
contrata el servicio sino a partir de a"uel en "ue es puesto en el
mercado ! sobre todo+ durante las tratativas previas
#%
.
?simismo+ se debe prestar especial atenci-n a si el
Banco Cipotecario ha cumplido con la consi8naci-n de los
re"uisitos "ue establece el art. %) entre los "ue se pueden
nombrar+ la descripci-n del servicio ob:eto de contrataci-n+ el
precio al contado+ el importe a desembolsar ! el monto
>nanciado+ la tasa de inter;s e,ectiva anual+ el total de los
intereses a pa8ar o el costo >nanciero total+ el sistema de
amorti7aci-n del capital ! la cancelaci-n de los intereses+ la
cantidad+ periodicidad ! monto de los pa8os a reali7ar ! los
8astos extras si los hubiere+ siempre coordinndose esta norma
con lo establecido en los arts. % ! %( de la LDC.
De all= "ue resulte necesario a continuaci-n
#% arina+ Iuan M. @De,ensa del Consumidor ! del usuario comentario exe8;tico de
la le! .$..$& con las re,ormas de la le! .).%)#A+ ?strea+ $ed+ Bs?s+ .&##+ p8. #)&.
.'
determinar en autos la presencia de tratos previos a la
,ormaci-n del contrato entre los ne8ociantes.
?. Las #a#a#%(as ,e(%as a la !$"!e!%&" del
!$"#a#$.
?. 1. El a(a"!e de las "e'$!%a!%$"es.
?hora bien+ del anlisis de la prueba colectada se
si8ue "ue en la causa se han incorporado su>cientes elementos
"ue acreditan "ue las partes se encontraban en una etapa
previa al per,eccionamiento del contrato.
En este sentido+ si bien es cierto "ue el mutuo
hipotecario no se con>8ur- en tanto la entidad >nanciera nunca
desembols- el dinero a ,avor del actor+ sur8e patente de la
prueba examinada el avance si8ni>cativo "ue presentaban las
ne8ociaciones precontractuales suscitadas entre el 4r. 3campos
! el Banco Cipotecario 4.?.
En una palabra+ los correos electr-nicos con>rman
la existencia de conversaciones entre las partes+ esto es+ de
tratativas previas tendientes a lo8rar la ulterior con>8uraci-n
del pr;stamo peticionado por 3campos.
De esta manera+ teniendo en cuenta lo expresado
por los testimonios+ en cuanto a las diversas etapas ! los
re"uisitos "ue se deben cumplir para "ue se otor8ue
%&
e,ectivamente el cr;dito hipotecario+ se advierte "ue no
obstante no hab;rsele entre8ado el dinero al actor+ ;ste !a
hab=a cumplido varios pasos+ ,altando poco para alcan7ar el
ob:etivo: la entre8a del dinero.
?simismo+ se observa claramente de los eBmails
"ue la 4ra. Del Fiudice env=a al actor+ "ue el ente >nanciero
hab=a @aprobado condicionalmenteA el pr;stamo a ,avor del
accionante+ lo "ue con>rma aun ms el nivel de avance en los
tratos preliminares.
De tal modo+ teniendo en cuenta la existencia de
tratativas previas al contrato entre las partes ! poniendo ;n,asis
en el comportamiento de la demandada+ cabe a esta altura
determinar si corresponde o no imputarle responsabilidad por la
conducta asumida en ese per=odo a la demandada.
?. 2. La es,$"sa0%l%dad ,e!$"#a!#ual.
?hora bien+ acreditada la existencia de tratativas
previas al contrato+ cabe introducirse en la cuesti-n relativa a la
responsabilidad.
En este sentido+ el apelante se a8ravia por"ue
entiende "ue el in,erior debi- haber resuelto con,orme al
principio @iura novit curiaA examinando los hechos !
reencuadrando la causa en la hip-tesis de la responsabilidad
%#
precontractual.
En primer lu8ar+ se debe decir "ue en el per=odo de
,ormaci-n del contrato+ cual"uiera de los contratantes puede
incurrir en responsabilidad civil.
En esta l=nea+ vale recordar "ue aun cuando las
normas del C.C. conceden plena libertad a las ne8ociaciones
previas dotando al o,erente del derecho a retractar su o,erta
mientras la misma no ,uera aceptada+ ello no si8ni>ca "ue tal
derecho pueda ser e:ercido de modo tal "ue ocasione per:uicios
al otro ne8ociador
#$
.
La responsabilidad precontractual sur8e cuando se
lesiona un deber previo ! superior a toda obli8aci-n contractual
"ue no es otro ms "ue el deber de obrar de buena ,e.
Este principio se encuentra re8ulado en el nuestro
c-di8o en el art. ##'9 el "ue textualmente re7a 7os contratos
deben celebrarse, interpretarse y e-ecutarse de buena !e y de
acuerdo con lo $ue verosmilmente las partes entendieron o
pudieron entender, obrando con cuidado y previsin .+0'.
La re8la transcripta no abarca solo la etapa "ue se
produce con la celebraci-n del contrato sino "ue se extiende
asimismo a los tratos preliminares+ en tanto nuestro codi>cador
#$ De Chia77a+ MvnB 1an Hhienen+ Eablo ?u8usto (ratativas precontractuales.
Delimitacin de la fgura'. La le! #9*&$*.&#..
%.
tambi;n ha dispuesto "ue todo el "ue cause un da<o estar
obli8ado a repararlo+ cuesti-n "ue sin duda puede suscitarse en
la curso previo al contracto.
De tal modo+ la buena ,e ,unciona como una 8u=a
"ue conduce la conducta de las partes+ con un contenido
positivo "ue les impone deberes de conducta o un deber de
obrar leal ! correctamente
#6
.
Desde esta perspectiva+ se observa "ue no
existiendo todav=a contrato puede 8enerarse responsabilidad en
la medida en "ue se ha!a vulnerado el principio 8eneral de la
buena ,e+ sea por una ruptura intempestiva de las
ne8ociaciones+ sea por un comportamiento abusivo en ellas+ sea
por haber inWi8ido un da<o innecesario al cone8ociante+ etc
#)
.
En e,ecto+ se ha dicho "ue en la etapa de 8estaci-n
del consentimiento Dtratativas previasB+ ,unciona el principio de
la culpa si el contrato no lle8a a per,eccionarse (por culpa de
una de las partes) ! de ello deriva al85n per:uicio para la otra.
De all= "ue si esa responsabilidad no existiera+ la
vida prctica de los ne8ocios perder=a la seriedad ! la lealtad
"ue el derecho debe necesariamente ase8urar en las relaciones
#6 ?lbn Ior8e 3viedo @(ratos preliminares y responsabilidad precontractual'.
1niversitas. Bo8ot (Colombia) 0L ##6: 9%B##)+ eneroB:unio de .&&9.
#) Hri8o Represas ;lixB Hri8o Represas Marcelo (ratado de la 8esponsabilidad
Civil (omo **', La Le!+ Bs ?s+ .&&$. E8. (&%.
%%
humanas
#(
.
?I. La 0ue"a -e e" la e#a,a ,e!$"#a!#ual.
?I. 1. L$s de0ees e" jue'$.
?hora bien+ para obrar con buena ,e en la ,ase
previa al contrato se re"uiere el cumplimiento de una serie de
deberes+ a saber
#9
:
BDe0e de %"-$+a!%&"@ esto es+ "ue las partes
cono7can cules sern las condiciones "ue rodearn la
celebraci-n del contrato (arts. $ ! %) LDC).
BDe0e de se!e#$@ es decir+ la reserva sobre
toda la in,ormaci-n bien sea personal o con relevancia
patrimonial "ue con ocasi-n de los tratos previos se ha!a
conocido del otro (art. 9 bis LDC)G
BDe0e de ,$#e!!%&" 6 !$"se(a!%&" "ue
puede entenderse como el asumir la custodia o conservaci-n !
custodia de los bienes ob:eto de la ne8ociaci-n e incluso de las
personas vinculadas en la misma+ prote8i;ndolos de los da<os
patrimoniales o personales "ue se ocasionen como
consecuencia de las ne8ociaciones (art. 6 LDC)G
#( Cabanillas 4nche7+ ?ntonio+ El #mbito de la responsabilidad precontractual o
culpa in contra"endo'+ en Revista Cr=tica de Derecho inmobiliario+ ?<o LXXM+ Madrid+
Mauo:unio #''6+ 0/ ).9 p8. ($( ! ss.
#9 ?lbn Ior8e 3viedo (ratos preliminares y responsabilidad precontractual'.
1niversitas. Bo8ot (Colombia) 0L ##6: 9%B##)+ eneroB:unio de .&&9.
%$
BDe0e de "$ a0a"d$"a las "e'$!%a!%$"es s%"
jus#a !ausa@ en virtud del cual se obli8a a las partes a "ue aun
pudiendo no contratar+ como clara mani,estaci-n de la libertad
contractual+ no 8eneren ,alsas expectativas en torno a la
celebraci-n de un contrato "ue nunca se per,eccionar+
mani,estando por lo menos prudencia a la hora de retirarse del
proceso de ne8ociaci-n (art. %( tercer prra,o de la LDC: deber
de obrar de buena ,e).
En una palabra+ la parte debe responder por las
p;rdidas causadas a la otra cuando act5e incumpliendo al8uno o
al8unos de los deberes apuntados.
Ms aun+ cuando se trata de una relaci-n de
consumo en "ue el dese"uilibrio de ,uer7as es patente para el
consumidor "ue se encuentra en una posici-n de debilidad
Wa8rante ante el proveedor con evidente poder=o econ-mico en
el caso de las entidades >nancieras ! por ser ;ste "uien se eri8e
como el conductor de la relaci-n de consumo al >:ar
unilateralmente las condiciones de contrataci-n.
De esta manera+ se observa "ue a"uel "ue en
,orma contraria a la buena ,e ! a la lealtad contin5e con
ne8ociaciones sin intenci-n al8una de alcan7ar un acuerdo con
la otra+ debe necesariamente reparar las consecuencias da<osas
%6
"ue hubiere ocasionado con motivo de ese accionar.
?I. 2. La e:#e"s%&" del ,e;$d$
,e!$"#a!#ual.
?hora bien+ cabe inda8ar cules son los l=mites de
esta responsabilidad previa al contrato
#'
.
4obre el tema se han suscitado diversas teor=as "ue
encuadran a esta responsabilidad en el mbito contractual o
extracontractual.
?I. 2. a. Te$;as !$"#a!#uales.
?s=+ por un lado ! dentro de las corrientes
contractualistas
.&
+ se encuentra la teor=a de Mherin8 para "uien el
per=odo previo a la ,ormaci-n del la7o contractual comien7a con
la o,erta.
? su :uicio+ la o,erta es el primer paso hacia el
contrato+ lue8o los deberes de dili8encia in contra"endo nacen
con ella.
En esta inteli8encia+ se utili7a la culpa in
contra"endo para cali>car la in,racci-n cometida por al8unos de
los tratantes de a"uellos deberes "ue le asisten.
De tal modo+ para esta postura antes de la o,erta
no ha! entre las ,uturas partes v=nculo al8uno "ue pudiese dar
#' Mosset Mturraspe+ Ior8e @ContratosA Rubin7al Cul7oni+ santa ,e+ #''6. E8. $.&.
.& Mosset Mturraspe+ ob. cit. E8. $.&B$.#.
%)
sustento a la existencia de ese acuerdo tcito.
Desde otro costado+ a88ela sostiene "ue la etapa
precontractual se inicia antes de la o,erta+ en el momento en
"ue las partes discuten+ preordenan+ cambian ideas+ pro!ectan
el contrato+ conciben ! elaboran las clausulas+ los pactos ! las
condiciones+ anali7ndolas ! sinteti7ndolas.
Desde este en,o"ue+ la ,ase precontractual se
divide en dos etapas: la primera "ue abarca las tratativas
reali7adas antes de la o,erta+ ! la se8unda+ "ue comien7a con la
emisi-n de la o,erta ! termina con el per,eccionamiento del
contrato+ con la ,ormaci-n del consentimiento o bien con la
cesaci-n de>nitiva de las ne8ociaciones por desacuerdo.
? su ve7+ el citado autor propone un distin8o ms
en el primer per=odo+ se<alando la existencia de dos momentos+
a saber+ el de las ne8ociaciones preliminares o tratativas
propiamente dichas ! el "ue tiene por ob:eto concretar la o,erta.
Esta tesis sostiene entonces+ "ue no solo la o,erta
tiene valor :ur=dico sino "ue tambi;n las ne8ociaciones
preliminares pueden crear e,ectos de derecho elevndose a la
cate8or=a de verdaderos actos :ur=dicos ! no "uedndose en la
cate8or=a simple de mani,estaciones de hecho sin relevancia
:ur=dica hasta tanto no se tradu:eran en una declaraci-n de
%(
voluntad como es la o,erta.
Dicho de otro modo+ esta posici-n entiende "ue el
solo hecho de entrar en conversaciones es susceptible de
comprometer la responsabilidad de las partes en virtud de la
existencia de una especie de @responsabilidad virtualA "ue
emer8e en toda ne8ociaci-n emprendida de com5n acuerdo.
En una palabra+ considera "ue la conducta de las
partes en ambas etapas+ la anterior ! la posterior a la o,erta+
puede 8enerar responsabilidad.
?I. 2. 0. Te$;as e:#a!$"#a!#uales.
Desde otro costado+ existe una corriente
.#
"ue
,unda la responsabilidad precontractual en la @culpa a$uilianaA
"ue obli8a a la reparaci-n a todos los "ue ha!an ocasionado
da<os por su culpa o ne8li8encia.
Esta visi-n considera "ue tanto el "ue culmina las
tratativas sin motivo al8uno habiendo creado una con>an7a
seria en "ue el contrato iba a concluir+ como a"uel "ue omite
in,ormar o ,alsear cuestiones esenciales a la contraparte+
violenta el principio del naeminem laedere (no da<ar a otro).
Dentro de la corriente extracontractual+ tambi;n se
hallan "uienes sostienen "ue el retiro sin m-vil de las tratativas
.# Hri8o Represas ;lixB L-pe7 Mesa+ Marcelo @Hratado de la Responsabilidad Civil
Homo MMA+ La Le!+ Bs ?s+ .&&$. E8.(.(.
%9
preliminares con>8ura un supuesto de @abuso de derechoA (art.
#&(# C.C.).
En esta l=nea+ esta postura se<ala "ue la libertad
contractual tiene limitaciones ! por tal ra7-n debe e:ercitarse de
modo tal "ue no a,ecte el patrimonio a:eno.
?I. <. El al!a"!e de la es,$"sa0%l%dad e"
"ues#$ dee!*$.
En primer lu8ar+ cabe recordar "ue el per=odo
precontractual se extiende desde las meras tratativas o
pouparlers hasta el cierre de las ne8ociaciones con el lo8ro del
acuerdo de voluntades o el ,racaso de ellas.
En este sentido+ vale decir "ue no ha! ra7-n al8una
para limitar la responsabilidad al momento de la emisi-n de la
o,erta cuando se hallan presentes los presupuestos de la
responsabilidad civil.
?s= las cosas+ tendiendo en cuenta "ue los
ne8ociadores deben actuar responsablemente desde el
comien7o de las tratativas preliminares ! durante todo el debate
contractual
..
+ no cabe duda al8una "ue "uienes no lo hicieren
deben resarcir los per:uicios ocasionados.
En e,ecto+ durante dicho per=odo las partes
.. Hri8o Represas elixB Lope7 Mesa+ Marcelo (ratado de la 8esponsabilidad Civil
(omo **', La Le!+ Bs ?s+ .&&$. E8.(%9.
%'
desplie8an una actividad "ue re"uiere de un cierto es,uer7o+
sacri>cio personal ! patrimonial merecedor de tutela :ur=dica.
Esta protecci-n encuentra recepci-n asimismo en el
plexo consumeril+ precisamente en el art. %(+ precepto del "ue
deriva la ineludible obli8aci-n de "ue en la etapa previa al
contrato se brinde toda la in,ormaci-n necesaria al consumidor !
se act5e con buena ,e ! lealtad.
En s=ntesis+ esta ,ase "ue se desarrolla desde el
comien7o de las tratativas hasta la ,ormaci-n del
consentimiento+ esta prote8ida en nuestro derecho por los
eventuales da<os "ue pudieren suscitarse con motivo del
accionar contrario a la buena ,e ! a la lealtad "ue debe reinar
entre los ,uturos contratantes.
?I. 7. El a,a#a+%e"#$ %"#e+,es#%($ 6
a0%#a%$ de las #a#a#%(as9 la es,$"sa0%l%dad
,e!$"#a!#ual.
Dentro del accionar contrario a la buena ,e se
encuentra el retiro abrupto de una de las partes+ el "ue se
con>8ura cuando una de ellas de:a de cumplir con una
obli8aci-n asumida o cuando desaparece del escenario
contractual sin ra7-n valedera "ue :usti>"ue su actuar
.%
.
.% C0Civ.+ sala U+ &)*##*.&&#+ JMasmut Ea7+ 4ui7a F. ! otro c. 4indicato de
Hraba:adores de Correos ! HelecomunicacionesJ+ L? LEY+ .&&#B+ (%( B DI+ .&&#B%B
$&
En ese sentido+ cabe se<alar "ue no cual"uier
ruptura repentina acarrea responsabilidad sino solo a"uella "ue
no se halle :usti>cada ! "ue 8enere un da<o a la contraparte.
En esta l=nea+ se ha dicho "ue cuando las tratativas
lle8an a un estadio tan avan7ado en "ue una a una de las dos
partes por la ruptura intempestiva de las ne8ociaciones+ le
ocasiona un da<o+ la otra parte "ue se retira sin previo aviso de
la pu:a debe indemni7ar a la otra los per:uicios
.$
.
Dicho en otras palabras+ para "ue se con>8ure un
supuesto de responsabilidad precontractual "uien interrumpe
las ne8ociaciones debe haber 8enerado una con>an7a veros=mil
en la contraria+ ello implica "ue la actitud de "uien con>- debe
ser activa ! bien intencionada+ pues la candide7 no 8enera
derecho a resarcimiento.
?hora bien+ para "ue proceda la responsabilidad
aludida no basta solo la existencia de tratativas preliminares !
su interrupci-n abrupta e incausada+ sino "ue adems resulta
,undamental "ue las ne8ociaciones sean avan7adas.
De esta manera+ el avance o no de las tratativas se
determinaran en base a la con>an7a o expectativa 8enerada
##&%.
.$ Hri8o Represas ;lixB L-pe7 Mesa+ Marcelo @(ratado de la 8esponsabilidad Civil
(omo **', La Le!+ Bs ?s+ .&&$. E8.(#6.
$#
respecto al per,eccionamiento del contrato+ independientemente
del tiempo trascurrido desde el inicio de las tratativas.
En este orden de ideas+ la responsabilidad
precontractual supone un comportamiento "ue de,rauda la
le8=tima expectativa de otra persona en orden a la conclusi-n
del ne8ocio+ produciendo con ello un da<o cierto
.6
.
4in embar8o+ cuando se acreditare "ue hubo una
causa :usta ! "ue la ruptura precipitada obedece a ella+ no se
con>8ura responsabilidad al8una.
Eor 5ltimo+ resta decir "ue la ,rustraci-n de la
con>an7a o expectativa debe ser consecuencia de una conducta
imputable a "uien se le atribu!e a"uella responsabilidad.
?II. La ,$!ede"!%a de la es,$"sa0%l%dad
,e!$"#a!#ual e" el !as$ de au#$s.
?II. 1. El es#ad$ a(a"Aad$ de las
"e'$!%a!%$"es 6 la +$d%3!a!%&" %"#e+,es#%(a de las
!$"d%!%$"es ,$ la de+a"dada.
? la lu7 del anlisis e,ectuado precedentemente+ en
orden a los presupuestos necesarios para la procedencia de la
responsabilidad precontractual+ cabe anali7ar si se encuentran
con>8urados en el caso de marras.
.6 C0Com.+ sala ?+ #.*&$*.&&(+ JCo!+ Iulio R. ! otros c. Coopers Z L!brand
CartenecK L. ! C=a. ! otraJ+ ?beledo Eerrot 3nline+ Lexis nL %6&##.69
$.
En esta inteli8encia+ el actor ha acreditado "ue ,ue
unilateralmente la entidad bancaria Dpor una conducta
imputable a ellaB,ue "uien ,rustr- toda expectativa de
per,eccionamiento del contrato al haberse apartado de manera
intempestiva de lo convenido en un principio+ esto es+ de la
concesi-n del pr;stamo hipotecario por un monto de R#$$.&&& !
a una tasa de inter;s del '+(6S anual.
De tal modo+ la violaci-n a lo dispuesto por el art.
%( de la le! .$..$&+ "ue impone el deber de obrar de buena ,e
en la etapa previa a la celebraci-n del contrato+ se observa
patente en tanto su accionar est mu! le:os de lo "ue la otra
parte entendi- o pudo entender.
?s=+ se advierte "ue estando las conversaciones
entre las partes en estado avan7ado ! ,altando pocos pasos
para el per,eccionamiento del contrato+ ,ue la demandada a
trav;s de su dependiente ! de manera arbitraria+ "uien
comunic- al actor el cambio de las condiciones del contrato+
alterando el monto del cr;dito ! la tasa de inter;s+ sin dar
explicaci-n al8una del motivo o la ra7-n "ue hi7o "ue se llevara
a cabo tal modi>caci-n cuando previamente hab=a in,ormado
"ue las tasas+ de variar+ lo har=an a partir del # de septiembre !
"ue re8ir=an para los casos escriturados a partir del #6 de
$%
octubre.
?II. 2. La ause"!%a de %"-$+a!%&" ade!uada.
En este sentido+ no se observa de las constancias
de autos el motivo del cambio de las condiciones contractuales+
encontrndose ausente la in,ormaci-n necesaria "ue el
proveedor de servicios est obli8ado a suministrar al
consumidor en ,unci-n de lo dispuesto por el art. $ de la le!
.$..$&.
En esta inteli8encia+ resulta claro "ue la entidad
bancaria ha vulnerado el deber establecido en el dispositivo
aludido+ en tanto la in,ormaci-n otor8ada en un principio por la
entidad no ha sido vera7+ pues no se a:ustaba a la realidad !
tampoco ha sido su>ciente+ omiti;ndose las ra7ones ! motivos
de los cambios en las condiciones.
?simismo+ tampoco se observa acreditado en autos
el cumplimiento de los re"uisitos "ue impone el art. %) del
estatuto consumeril para las operaciones >nancieras+ datos
,undamentales para el actor ! cu!a obli8aci-n obedec=a
exclusivamente al Banco.
4obre este punto+ vale decir "ue la demandada no
ha tomado los recaudos necesarios a los >nes de brindar la
$$
debida in,ormaci-n al actor+ "ue emer8e tambi;n de la
Constituci-n 0acional ! "ue prev; "ue los consumidores !
usuarios de bienes ! servicios tienen derecho+ en la relaci-n de
consumo+ a una in,ormaci-n adecuada ! vera7 ! a la libertad de
elecci-n+ "ue no es realmente viable sin disponer de in,ormaci-n
8enuina
.)
.
?II. <. La e:,e!#a#%(a ,$($!ada e" el a!#$ 6
la a,a%e"!%a !eada ,$ el Ba"!$ H%,$#e!a%$.
?dems por si ,uera poco+ los emails
intercambiados ! la aprobaci-n por parte de la entidad de
diversas etapas para la concesi-n del cr;dito hac=an prever "ue
el actor cumpl=a con todos los re"uisitos re"ueridos para la
entre8a del dinero ! "ue ;sta se iba a hacer e,ectiva a la
brevedad.
En una palabra+ el accionar desple8ado por la
instituci-n ha ido 8enerando sin lu8ar a dudas u"a !$"3a"Aa
e" la !$"#a%a e" que la !$"!es%&" del +u#u$ *%,$#e!a%$
a su -a($ %0a a $!u%.
Hanto as= "ue la se<a del inmueble ele8ido por
3campos evidencia la se8uridad creada por el banco en el actor
de "ue la ne8ociaci-n lle8ar=a a buen puerto.
.) ?mmirato+ ?urelio L.+ 9obre el derec"o a la in!ormacin de consumidores y
usuarios+ I.?. #''9BM1B96&.
$6
Dicho derechamente+ la expectativa 8enerada a
,avor del accionante respecto del pronto otor8amiento del
mutuo hipotecario+ condu:o a "ue se e,ectivi7ara la se<a del
inmueble sobre el cual habr=a reca=do la 8arant=a hipotecaria+ a
>n de "ue el paso del tiempo tornara inviable la ad"uisici-n de
ese bien.
?II. 7. La a,a%e"!%a de $#$'a+%e"#$ del
!>d%#$.
Erra,o aparte merecen las diversas @aceptaciones
condicionalesA "ue sur8en de los correos enviados por la 4ra.
Del Fiudece "ue acreditaban los pasos "ue iba aprobando el
actor+ contribu!eron a crear la @se8uridadA en ;l de "ue las
tratativas se concretar=an atento el importante nivel de
evoluci-n "ue presentaban las ne8ociaciones entre ambas
partes.
En e,ecto+ los elementos incorporados muestran
"ue el banco ha creado cuanto menos una apariencia de "ue iba
a otor8ar el cr;dito al actor ! tal ima8en no puede ser utili7ada
en per:uicio del solicitante B4r. 3camposB+ "ue ha obrado de
buena ,e.
En este sentido+ incumbe a la entidad >nanciera
seleccionar con cuidado a sus a8entes "ue entablarn las
$)
relaciones con los clientes e impedir "ue se cree al respecto
una apariencia distinta de la realidad.
Desde esta perspectiva+ sur8e patente la conducta
anti:ur=dica de la demandada+ pues se encuentra acreditada la
,rustraci-n de la expectativa o con>an7a 8enerada en el
cone8ociador Den el caso 4r. 3camposB respecto de la
celebraci-n del contrato de mutuo hipotecario a su ,avor.
De esta manera, se observa con claridad $ue la
ruptura de las negociaciones "a sido consecuencia directa de
una :conducta imputable: a la demandada en tanto "a sido sta
$uien unilateralmente "a $uebrado repentinamente las
tratativas de manera in-ustifcada y precipitada, actuando en
violacin clara al principio de buena !e.
En e,ecto+ la ,alta de rectitud de la demandada se
relaciona estrechamente con la actuaci-n incoherente llevada a
cabo por ella ! al no dar explicaciones del cambio en las
condiciones+ no acreditando eximente al8una de su
responsabilidad.
?II. B. La -al#a de jus#a !ausa 6 la a0us%(%dad
de la !l.usula +$d%3!a#$%a.
Eor otra parte+ como bien hemos dicho
anteriormente+ la entidad >nanciera no dio ra7-n al8una al actor
$(
ni le in,orm- el por"u; del cambio en las condiciones
contractuales ! solo se ha amparado en la clusula . de los
@t;rminos ! condiciones 8eneralesA (,s.6(*))).
Desde este en,o"ue+ la disposici-n en la "ue se
excusa el ente bancario textualmente re7a: las condiciones
generales .+0 podr#n modifcarse por decisin del ;anco en
virtud de parmetros objetivos y cambios en el mercado
fnanciero .+0',
En esta l=nea+ vale decir "ue el ente bancario no ha
demostrado cambio al8uno en el mercado Dcomo ser por
e:emplo una devaluaci-nB capa7 de provocar seme:ante
modi>caci-n en las condiciones del contrato.
En esta inteli8encia+ el banco no ha :usti>cado las
variaciones >nancieras capaces de causar esa alteraci-n+ siendo
inaplicable por ende la clusula aludida al consumidor D4r.
3camposB.
En una palabra+ al no haberse veri>cado ese
cambio >nanciero+ no es posible "ue el Banco pueda variar las
condiciones contractuales ! aplicrselas unilateralmente al
actor+ pues solo est autori7ada a hacerlo cuando concurra esa
@causalA ! ella no ha ocurrido.
4ubsidiariamente+ para el caso "ue 1.E. considere
$9
"ue la clusula re,erida es aplicable al consumidor+ cabe se<alar
"ue ;sta es claramente abusiva e ine>ca7+ pues posiciona
ine"uitativamente a las partes contrariando los arts. %+ %( !
concs. de la le! .$.$&.
?dems+ sin duda al8una esta clusula se ha
impuesto de modo unilateral por el empresario ! en per:uicio de
la contraria+ determinando una posici-n de dese"uilibrio entre
los derechos ! las obli8aciones de las partes+ en claro per:uicio
de los consumidores+ en el caso+ del 4r. 3campos.
En este sentido+ cabe recordar "ue en el plexo
consumeril+ se introducen dos re8las de interpretaci-n a ,avor
de los usuarios o consumidores: el !avor debilis+ "ue proviene de
la posici-n socioecon-mica de in,erioridad ! subalterni7aci-nG el
hecho de "ue una parte ten8a menos poder de ne8ociaci-n "ue
la otra puede ser decisivo ! el !avor debitoris+ "ue re"uiere "ue
exista una situaci-n de duda sobre los alcances de la
responsabilidad del consumidor !+ consecuentemente+ tiende a
su liberaci-n por"ue se presume ,undadamente "ue se ha
tomada la menor obli8aci-n
.(
.
De all=+ "ue el caso de marras teniendo en cuenta la
disparidad "ue 8enera la norma al otor8arle todo el poder al
.( Rinessi ?ntonio Iuan+ Relaci-n de consumo ! derechos del consumidor+ ?strea+
.&&)+ p8. #)6.
$'
Banco Cipotecario para modi>car las condiciones contractuales
a su voluntad+ permite la aplicaci-n del art. %( de la le! del
consumidor !+ consecuentemente+ declarar su abusividad.
?II. B. La %"$0se(a"!%a del Ba"!$ de la
d$!#%"a de l$s a!#$s ,$,%$s Cvenire contra factum
proprium nulla conceditur).
Eor otra parte+ los elementos probatorios
incorporados a la causa demuestran "ue la conducta de la
demandada ha sido contraria a los actos propios.
En este sentido+ vale recordar "ue la doctrina de los
actos propios constitu!e una derivaci-n inmediata ! directa del
principio de la buena ,e+ cual no consiente el cambio de actitud
en per:uicio de terceros cuando la conducta anterior ha
8enerado en ellos expectativas de comportamiento ,uturo
.9
.
En esta l=nea+ se ha dicho "ue el ordenamiento
:ur=dico no prote8e las conductas contradictoriasG la buena ,e
impone a toda relaci-n o situaci-n :ur=dica el deber de
salva8uardar la con>an7a "ue ha 8enerado en una parte el
.9 L-pe7 Mesa+ Marcelo @7a doctrina de los actos propios en el derec"o argentino y
comparado .9us caracteres, sus re$uisitos de utili&acin y su correcta
comprensin0A. ?R*D3C*%.$$*.&&9.
6&
comportamiento "ue la otra ha asumido anteriormente
.'
.
En otras palabras+ nadie puede variar de
comportamiento in:usti>cadamente+ cuando ha 8enerado en
otros una expectativa de comportamiento ,uturo.
?s=+ se impone un deber :ur=dico de respeto !
sometimiento a una situaci-n :ur=dica creada anteriormente por
la conducta del mismo su:eto+ lo "ue evita la a8resi-n a un
inter;s a:eno ! el da<o consi8uiente
%&
.
Desde esta perspectiva+ se observa "ue la
demandada ha marchado contrariamente a sus
comportamientos previos.
En e,ecto+ en un primer momento su conducta iba
diri8ida sin duda a la concesi-n del mutuo hipotecario a ,avor
del 4r. 3campos+ aceptando @condicionalmenteA todas etapas
"ue este iba cumpliendo+ variando la direcci-n de su
comportamiento intempestivamente ! sin causa ni :usti>caci-n
al8una.
De tal modo+ la actitud de la entidad bancaria no se
corresponde con la >delidad de "uien se conduce de manera
.' D[EN EMC?N3+ Luis+ 4istema de Derecho Civil+ 1ol. M+ ' edici-n+ Hecnos+ Madrid+
#''9+ p. $%'. M?MR?L+ C;ctor ?.+ La Doctrina de los ?ctos Eropios ! la
?dministraci-n E5blica+ Depalma+ Buenos ?ires+ #'99+ p. $. M?MR?L+ C;ctor ?.+ La
Doctrina de los ?ctos Eropios ! la ?dministraci-n E5blica+ Depalma+ Buenos ?ires+
#'99+ p.6.
%& \EY3 L?0ERM+ ernando+ *nstituciones de Derec"o Civil 6odernoA+ Editorial
Iur=dica de Chile+ 4antia8o+ #''&+ p. %#&
6#
honesta ! leal "ue impone el principio de buena ,e en las
ne8ociaciones.
En este orden+ tampoco se ha re8istrado "ue el
banco ha!a :usti>cado el pretendido cambio en las condiciones
para el otor8amiento del mutuo.
?dems de la contradicci-n en su propia conducta+
sur8e patente la discordancia en sus a>rmaciones+ pues si bien
al principio le in,orm- al actor un determinado monto ! pla7o !
una tasa espec=>ca+ lue8o cambi- sustancialmente esos
n5meros oponi;ndose a aplicar lo anteriormente dispuesto.
De esta manera+ la con>an7a 8enerada en el
accionante por la conducta anterior Ba saber las sucesivas
@aceptaciones condicionalesA de los di,erentes pasos "ue
importa la aprobaci-n del mutuo hipotecarioB ! el
comportamiento contrario posterior han a,ectado los intereses
de ;ste pues se cre- la apariencia de "ue la conducta del ente
se8uir=a la misma l=nea.
En este orden de ideas+ resulta in:usto "ue la
entidad >nanciera unilateralmente ! sin causa :usta pretenda
cambiarle al actor de un momento a otro todas las condiciones
para la concesi-n del mutuo.
De tal modo+ el banco desconoce la con>an7a "ue
6.
el 4r. 3campos ha depositado en su actuaci-n+ lo "ue
claramente le ocasion- 8raves per:uicios "ue no tiene por"u;
soportar.
Eor todo ello ! en ,unci-n de la doctrina aludida+ la
pretensi-n de la entidad >nanciera no puede prosperar en tanto
contraria abiertamente su conducta anterior.
?III. La ,e#e"s%&" esa!%#$%a de la ,a#e
a!#$a.
Cabiendo "uedado de>nida la cuesti-n de la
responsabilidad+ corresponde in8resar en el debate acerca de la
procedencia de los rubros indemni7atorios de acuerdo a lo
dispuesto por el art. %%. del CECC.
En primer lu8ar+ vale decir "ue el obrar contrario al
principio de buena ,e establecido en el art. ##'9 del C.C. ori8ina
el deber de reparar los da<os ! per:uicios ocasionados a la
contraria.
?hora bien+ en la etapa precontractual se debe
resarcir el da<o causado al inter;s ne8ativo o de con>an7a+ esto
es+ a"uel "ue su,re el contratante ,rustrado por haber con>ado
en la concreci-n o valide7 del ne8ocio "ue >nalmente no se
celebr- o result- invlido
%#
.
%# 1 Iornadas Bonaerenses de Derecho Civil+ Comercial+ Erocesal e in,ormtico+
Iun=n+ #''.+ despacho de ma!or=a+ suscripto por los Dres. Bueres+ Fesualdi+ ?8o8lia+
6%
En esta l=nea+ se ha dicho "ue los e,ectos de la
culpa precontractual consisten en el resarcimiento de los da<os
! per:uicios "ue no habr=a su,rido el acreedor si no se hubiera
constituido la obli8aci-n. Es decir+ debe resarcirse el per:uicio
material e,ectivamente su,rido ! la @chanceA o probabilidad de
una 8anancia "ue result- ,rustrada
%.
.
En una palabra+ la demandada debe responder por
la p;rdida de la @chanceA misma ! no por la 8anancia o la
perdida "ue era ob:eto de a"uella.
4obre el t-pico resulta menester recordar las
explicaciones de la doctrina en relaci-n a "ue la @chanceA es la
oportunidad+ con ciertos visos de ra7onabilidad o ,undabilidad+
de lo8rar una venta:a o de evitar una p;rdida.
?l indemni7ar por este concepto+ debe tenerse en
cuenta "ue la @chanceA no implica un mera ,antas=a sino una
oportunidad concreta+ apo!ada en datos ob:etivos "ue+ en el
sublite+ el actor ha aportado sobradamente.
De all= "ue la acreditaci-n de la oportunidad clara
de "ue el ne8ocio con la entidad >nanciera se concretar=a ! "ue
se ha visto privada de lo8rar a ra=7 del intempestivo cambio en
bora8ina+ Me7a+ Bur8osMainard+ Lave8lia+ Brebbia+ Casiello+ ?ndorno+ 0icolau+
Laplacette+ 1a7"ue7 erre!ra ! Loren7etti.
%. C0 civ. 4ala ? .#*#&*() @con>ter=a el Nool-8ico 4rl c. Municipalidad de la ciudad
de Bs. ?Rires Ed+ ($B.'..
6$
las condiciones por culpa de la demandada+ luce a:ustada a
derecho.
En este orden+ la conducta del Banco Cipotecario
"ue en principio aceptaba todos los pasos "ue iba cumpliendo el
actor para la concesi-n del pr;stamo+ permit=a suponer "ue+ de
inmediato o ms adelante+ se habr=a lle8ado a estar en la
situaci-n apta para el lo8ro del bene>cio esperado.
En el sublite+ la parte actora :usti>ca ! demuestra la
manera en "ue el cambio in:usti>cado e intempestivo+ es decir+
la conducta contraria a las re8las del buen ne8ocio por parte de
la entidad >nanciera ha impactado como para considerar "ue se
ha operado una p;rdida de chance entendida como la
oportunidad "ue el 4r. 3campos pose=a de comprar el inmueble
en el precio oportunamente estipulado ! de acuerdo a las
condiciones dadas en ese momento por el Banco.
En e,ecto+ el hecho de "ue la entidad bancaria no
respetara las condiciones estipuladas en un principio+ esto es+ la
tasa de inter;s anual del '+ (6S ! el monto de R #$$.&& ! las
ha!a alterado a ci,ras sustancialmente di,erentes+ sin duda
al8una ,rustr- la operaci-n "ue el actor preve=a por una suma
in,erior ! mucho ms bene>ciosa para s=+ teniendo en cuenta su
nivel econ-mico.
66
?dems+ la posibilidad de ad"uirir el inmueble
ele8ido en a"uella oportunidad+ vivienda "ue se eri8=a como
ideal para su ,amilia+ no ser !a viable debiendo optar el actor
por otro bien cu!o precio+ dado el proceso inWacionario "ue vive
nuestro pa=s+ ser se8uramente superior ! menos venta:oso
para su econom=a.
En resumen+ se halla acreditado "ue la p;rdida de
posibilidad o de chance de obtener el cr;dito hipotecario ha sido
sin duda al8una por la conducta de la demandada.
Desde esta perspectiva+ la ra7onabilidad de este
rubro se encuentra corroborada con las proban7as de autos+ por
lo "ue la procedencia de ;ste luce a:ustada a derecho.
?I). C$"!lus%&".
En defnitiva, es criterio de este 6inisterio P%blico
$ue corresponde acoger parcialmente el recurso de apelacin
interpuesto por el actor solo en lo $ue respecta a la
responsabilidad precontractual de la demandada, debiendo sta
%ltima indemni&ar el da1o por prdida de c"ance' ocasionado
con motivo de su obrar contrario al principio de buena !e.
?s= opino.
Dios 8uarde a 1.E.
C-rdoba+ % de abril de .&#$.
6)
6(