KPMG en Mxico

Valuacin de
activos jos
Simplificamos lo complejo para
identificar el valor de su negocio
2 Valuacin de activos tangibles
Cul es el valor
de los activos de
su empresa?
Conocer a
fondo para
tomar mejores
decisiones
Los benecios
de un avalo
profesional
Conclusiones Nuestros servicios
Contenido
4 Valuacin de activos tangibles
Cul es el valor de los
activos de su empresa?
5 Valuacin de activos tangibles
Cada vez ms empresas requieren
servicios integrales para identificar
y conocer el verdadero valor de sus
activos tangibles o fijos. Es una
exigencia para respaldar informes
financieros, contables, fiscales y de
seguros, as como para la toma de
decisiones en caso de actualizacin
tecnolgica, compra, venta y fusin de
negocios. Ponerles precio a estos bienes,
desde inmuebles hasta maquinaria y
equipo, requiere de conocer el estado
de la industria en la que se desempea
la compaa y los mercados.
Es muy comn que no se tenga
precisin sobre el valor de mercado
de los activos de un negocio, ya sean
los intangibles (marcas, patentes,
clientela y sistemas informticos), o
los tangibles (inmuebles, mobiliario,
vehculos, maquinaria y equipo).
Es posible que se tenga un
valor aproximado basado en las
inversiones, los precios de los
componentes nuevos, anuncios
publicitarios o resultados de
subastas, pero poner un precio justo
y actualizado implica otros elementos
necesarios para determinar ofertas
de compra, cotizar seguros o hacer
informes financieros. Valuar los
activos intangibles implica tcnicas y
procedimientos estandarizados. Sin
embargo, los activos fijos, conocidos
coloquialmente como los fierros de
la compaa, son un tema complejo.
Cunto vale una planta industrial
con su terreno y equipo, cerca de una
va de ferrocarril o un libramiento?
Qu vida til tiene antes de alcanzar
su obsolescencia? Las mquinas
cuentan mejor como piezas sueltas
o integradas como lnea productiva?
Sera ms econmico liquidarlas y
sustituirlas por otras ms modernas?
Estas no son preguntas fciles de
responder, porque, incluso, hay
ocasiones en que la empresa carece
de un registro de activos o inventario
que permita hacer una estimacin.
La actualizacin de los valores de
activos tangibles por ndices de
precios y tasas de depreciacin, no
siempre refleja la razonabilidad de
valor de estos, por lo que es necesario
un avalo que ayude a simplificar lo
complejo y permita conocer el valor
real del activo tangible.
Valuar los activos
intangibles requiere
de tcnicas y
procedimientos
estandarizados.
Sin embargo, los
activos fijos, conocidos
coloquialmente como los
fierros de la compaa,
son un tema complejo
6 Valuacin de activos tangibles
CUATRO CATEGORAS
GENERALES
ACTIVOS
TANGIBLES
Terrenos
Plantas industriales
Oficinas
Hoteles
Desarrollos tursticos
Centros comerciales
Hospitales y centros de salud
Construcciones especializadas
Mobiliario de lujo
Obras de arte
Maquinaria y equipo industrial
Embarcaciones y aeronaves
Maquinaria y equipo
especializado para la industria
automotriz, alimenticia, de
bebidas, farmacutica,
petroqumica, energtica, textil,
vidrio, metal, papel, construccin
y entretenimiento, entre otras
Vehculos de pasajeros,
transporte y carga
Equipo de oficina
Equipo de telecomunicaciones
Equipo de cmputo
Equipo mdico y laboratorio
Mobiliario y de equipo comercial
para restaurantes, cafeteras,
farmacias y tiendas, entre otros
Terrenos rsticos
Agostaderos
Agrcola de riego y temporal
Invernaderos, viveros y floricultura
Cultivos de granos, semillas, hortalizas y
frutales, entre otros
Explotacin de bovinos, porcinos, aves,
ovinos y caprinos, entre otros
INMUEBLES
MAQUINARIA Y EQUIPO
PROPIEDAD PERSONAL
BIENES
AGROPECUARIOS
El avalo profesional de activos
tangibles no es, como podra
creerse, una especie de inventario
con precios estimativos, sino un
ejercicio de alto nivel que, de
acuerdo con las necesidades
y alcances del proyecto, puede
tener un elevado grado de
sofisticacin y detalle.
Estos avalos consideran lo que
indica el mercado a travs de un
trabajo de investigacin en el que
se utilizan tcnicas y procedimientos
aceptados en la industria, vlidos
para los fines de una auditora o due
diligence. Por definicin, un avalo
conocido en ingls como Fair
Market Value (FMV) es el precio
ms probable estimado que podra
tener un activo en un mercado
abierto para, si as fuera el caso,
venderlo en un plazo razonable.
Categoras de activos tangibles
En cada proceso de valuacin, se
deben considerar los principales
elementos de los activos tangibles,
lo que permite emitir un reporte de
avalo con el detalle necesario para
cada categora.
En general existen cuatro categoras
de activos tangibles que se enumeran
a continuacin:
Propiedad personal
Maquinaria y equipo
Inmuebles
Bienes agropecuarios
Enfoques de valuacin
La situacin de cada negocio debe
analizarse individualmente para
determinar el valor de sus bienes para,
de esta manera, aplicar los enfoques
que mejor se adapten a cada necesidad.
Enfoque de ingresos
Determinacin de valor de los activos
tangibles, a travs de la estimacin de
las principales variables relativas a la
renta de estos.
Enfoque de mercado
Determinacin de valor de los activos
tangibles mediante la comparacin de
ventas de mercado recientes u ofertas
de activos equiparables.
Enfoque de costos
Determinacin de valor de los activos
tangibles con base en su vida til
remanente, estado de conservacin y
grado de obsolescencia.
Conocer a fondo para
tomar mejores decisiones
Los avalos profesionales consideran
lo que indica el mercado a travs de
un trabajo de investigacin en el que
se utilizan tcnicas y procedimientos
aceptados en la industria, vlidos para los
fines de una auditora o due diligence
7 Valuacin de activos tangibles
CUATRO CATEGORAS
GENERALES
ACTIVOS
TANGIBLES
Terrenos
Plantas industriales
Oficinas
Hoteles
Desarrollos tursticos
Centros comerciales
Hospitales y centros de salud
Construcciones especializadas
Mobiliario de lujo
Obras de arte
Maquinaria y equipo industrial
Embarcaciones y aeronaves
Maquinaria y equipo
especializado para la industria
automotriz, alimenticia, de
bebidas, farmacutica,
petroqumica, energtica, textil,
vidrio, metal, papel, construccin
y entretenimiento, entre otras
Vehculos de pasajeros,
transporte y carga
Equipo de oficina
Equipo de telecomunicaciones
Equipo de cmputo
Equipo mdico y laboratorio
Mobiliario y de equipo comercial
para restaurantes, cafeteras,
farmacias y tiendas, entre otros
Terrenos rsticos
Agostaderos
Agrcola de riego y temporal
Invernaderos, viveros y floricultura
Cultivos de granos, semillas, hortalizas y
frutales, entre otros
Explotacin de bovinos, porcinos, aves,
ovinos y caprinos, entre otros
INMUEBLES
MAQUINARIA Y EQUIPO
PROPIEDAD PERSONAL
BIENES
AGROPECUARIOS
8 Valuacin de activos tangibles
Los beneficios de un
avalo profesional
9 Valuacin de activos tangibles
Los servicios de avalos contribuyen
a generar informacin y directrices
en diversas empresas. Por ejemplo,
ayudan a identificar beneficios fiscales
respecto de la maquinaria y equipo,
o bien, confirman que los datos
son compatibles con las normas
internacionales de valuacin, y son
respaldados por la operacin de los
rganos administrativos o de gobierno.
De este modo, se determina de
manera ntida el valor de los activos
ante autoridades de comercio exterior,
en relacin con la radicacin de
maquinaria introducida al pas bajo el
rgimen de importaciones temporales
(para el caso de las maquiladoras),
con el propsito de que los impuestos
aduaneros sean calculados a partir del
valor actual, no del valor original.
Adicionalmente, un avalo permite
identificar cada activo, su estado de
Conocer el precio real
de edificios, maquinaria,
procesos, flotillas y
equipo industrial es
muy importante cuando
existe la posibilidad
de venderlos, para
evaluar un gasto mayor
en mantenimiento y
para otras actividades
comerciales y
administrativas
conservacin o vida til remanente.
De hecho, en numerosas ocasiones,
un avalo permite orientar acerca
de los precios de venta de plantas
industriales, otorgando importantes
elementos de negociacin.
Conocer el valor de los activos fijos
como automviles y vehculos de
carga y transporte es importante para
evitar abusos cuando se venden o
liquidan durante procesos peridicos
de reposicin. Tambin cuando se
liquidan propiedades inmuebles,
operaciones en las cuales existe el
riesgo de que personas interesadas,
dentro o fuera de la empresa, ofrezcan
o acepten valores ms bajos en
perjuicio del negocio. Igualmente,
es til determinar el precio justo de
saldos, materias primas o excedentes
de inventario, cuyo valor no siempre
es tomado en cuenta y que corren el
riesgo de ser malbaratados.
10 Valuacin de activos tangibles
Historia de xito
Una firma especializada particip en
la valuacin de los activos fijos de
una empresa. Paralelamente, su rea
de valuadores especfica calcul el
valor del negocio considerando sus
intangibles, como marcas, patentes y
derechos de autor sobre determinados
productos y eslogans, bases de datos
de clientes, prcticas comerciales
y manuales de procedimientos de uso
exclusivo. El cliente era un empresario
mediano que haba recibido ofertas
de algunos fondos de inversin para
adquirir una parte del negocio, con
opcin al 100%.
El inters de los posibles socios
estaba puesto en el crdito mercantil
en ingls, goodwill y la posibilidad
de explotar de manera masiva sus
fortalezas, los procesos de innovacin
y el talento humano. Antes de que se
involucrara la firma valuadora no se
haba puesto mucho nfasis en el
valor de los activos fijos, incluyendo
inmuebles, maquinaria e inventario de
materias primas. En la prctica, podra
haberse aceptado una transaccin
sobre los intangibles y alguna parte
mnima de los procesos industriales,
dejando al empresario la opcin de
liquidar los activos fijos por su cuenta,
segn su conveniencia.
Como parte del due diligence
de los valuadores, se realiz un
levantamiento de estos activos fijos
y el cliente se llev una considerable
sorpresa al contar con una valuacin
de mercado que superaba en
mucho sus clculos previos, y que
contrastaba con el valor negociado.
Los inmuebles, algunos de ellos
subvaluados en estudios anteriores,
haban alcanzado una importante
plusvala. El avalo profesional
permiti mejorar el balance y
aumentar el precio para el vendedor.
A la luz de la nueva informacin se
plante la posibilidad de que el nuevo
socio no solo aumentara la oferta,
sino que cancelara otras inversiones
en maquinaria y trasladara parte de
sus operaciones industriales a las
instalaciones del cliente, que se
encontraban mejor ubicadas. En
definitiva, los activos fijos conservaron
su valor, se mantuvieron dentro de la
operacin, y el empresario conserv
la integridad de las propiedades
para obtener un mejor precio por la
participacin accionaria.
En definitiva, los activos fijos
conservaron su valor, se mantuvieron
dentro de la operacin, y el empresario
conserv la integridad de las
propiedades para obtener un mejor
precio por la participacin accionaria.
11 Valuacin de activos tangibles
ACTIVOS FIJOS:
VALOR DE MERCADO
Tomar buenas decisiones financieras, contables, fiscales
y de seguros implica identificar y conocer el valor de mercado
de los activos fijos de una empresa mediante servicios
integrados de avalo, ofrecidos por profesionales que conozcan
la industria y los mercados.
DECISIONES BIEN INFORMADAS
Conocer el precio de mercado resulta determinante
Entender que la actualizacin del valor afecta las
finanzas, seguros y mantenimiento
Contratar valuadores certificados para
determinar los importes vigentes
PRECIO JUSTO
Y RAZONABLE
Un avalo es la
herramienta ideal para
estimar el precio ms
probable de un activo
tangible en el mercado
abierto, calculado en una
investigacin mediante
tcnicas aceptadas en
la industria y vlidas ante
una auditora
ESPECIALIZACIN
Hacer conciencia
de que se necesitarn
especialistas diferentes
para cada categora en
particular como:
inmuebles, maquinaria
industrial, vehculos,
equipos de oficina,
mdicos, obras de arte,
entre otros
Dictamen tcnico que indica el precio del bien
Determina el valor medio analizando
el mercado segn alcances del cliente
Recurre a fuentes pblicas, privadas y
especialistas internacionales
Identifica activos con informacin del cliente
Aplica mtodos de valuacin probados
Considera posibles variaciones en
la duracin del estudio
Investiga lo que desea saber el cliente
Toma en cuenta el uso que tendrn los resultados
CARACTERSTICAS
DEL AVALO DE
ACTIVOS FIJOS
VENTAJAS DEL
AVALO PROFESIONAL
Conclusiones emitidas por
expertos neutrales
Da certeza al cliente y
a terceros interesados
Establece valor fidedigno
fundado en datos verificables
Valuar los activos fsicos es un requisito importante para la toma de desiciones ya que permite conocer su
valor en el mercado. Un buen avalo es exhaustivo y debe ser realizado por un profesional certificado y con
experiencia, quien entrega un reporte convincente que permite cumplir con reglas financieras, requisitos de
aseguradoras y expectativas de compradores potenciales.
Documento que contiene y
explica todo el procedimiento
Incluye informe ejecutivo para
el usuario final
Incorpora bases de datos,
metodologa y anexos
Resume argumentos que
fundamentan la valuacin
de los activos
Confirma o corrige valuaciones
Emite documento explicativo
Comprueba que se cumpla con
normas locales e internacionales
VERIFICACIN
DE RESULTADOS
INFORME DE
VALUACIN
Genera informacin y
directrices de operacin
Respalda operacin ante rganos
administrativos y de gobierno
Identifica activos, estado de
conservacin y vida til
Sugiere precios de venta y
otorga elementos para negociar
Evita prdidas en liquidaciones
y ajustes de inventario
BENEFICIOS
DEL AVALO
12 Valuacin de activos tangibles
Conclusiones
13 Valuacin de activos tangibles
La valuacin de los activos tangibles
de las empresas edificios, maquinaria
y equipo, vehculos, mobiliario y
otras propiedades, es un requisito
para tomar importantes decisiones
como contratar seguros, incorporar
fondos privados o socios, incluso
para poner en venta las instalaciones,
en conjunto o de manera individual.
Pocas empresas conocen el valor de
mercado de estos bienes, que no solo
depende de su antigedad y estado
de conservacin, sino tambin de la
posibilidad de sustituirse por otros ms
modernos, eficientes o productivos.
Hacer un avalo es un ejercicio que
debe ser realizado de manera prolija y
exhaustiva por profesionales
con experiencia en la materia,
que conozcan las diferentes
industrias y puedan consultar
fuentes pblicas y privadas en el
pas donde se ubica el cliente a
quien se brinda el servicio.
Los valuadores certificados son
los que tienen la experiencia y las
herramientas para definir el valor
de los activos fijos y entregar un
reporte convincente, que lo mismo
permita cumplir con las reglas de
informacin financiera, con los
requisitos de las aseguradoras
y con las expectativas de los
posibles compradores.
El avalo es un
documento que incluye
un informe ejecutivo
para el usuario, bases de
datos, procedimientos,
metodologa y anexos,
y los argumentos que
fundamentan la valuacin
14 Valuacin de activos tangibles
Nuestros servicios
15 Valuacin de activos tangibles
Los profesionales de KPMG
contamos con amplia experiencia
en valuacin de activos tangibles y
certificaciones en Mxico y en el
extranjero, que nos permite tener un
mejor proceso metodolgico para
establecer los valores de cada activo,
considerando procedimientos y
estndares que otorgan transparencia
en la determinacin de valores.
Estamos listos para ayudarlo a
simplificar lo complejo en:
Compra, venta y arrendamiento
de activos tangibles
Normas contables: incluyendo
la valuacin de los activos en
diversos requerimientos, ya
sea de anlisis de deterioro
(NIF C-15), de asignacin de
precio de compra (NIF B-7),
en la determinacin de valores
residuales y componentes de
sus activos (NIF C-6), o en la
instauracin y convergencia
hacia Normas Internacionales de
Informacin Financiera (Fair Value-
IFRS)
Fusiones y adquisiciones:
asignacin del precio de
compra de los activos (Price
Purchase Allocation)
Seguros y fianzas: determinacin
de valores asegurables para el
pago de primas de seguro, as
como valores para afianzadoras
Comercio exterior: valuacin de
activos para respaldar su valor en
operaciones de comercio exterior
entre compaas
Reestructuracin de
deuda y daciones de pago:
valuacin de activos para
negociacin de garantas y bienes
sujetos a intercambio
Liquidaciones, remates y desuso
de activos: valuacin de activos
con la finalidad de disponer de estos
El avalo es un
documento que incluye
un informe ejecutivo
para el usuario, bases de
datos, procedimientos,
metodologa y anexos,
y los argumentos que
fundamentan la valuacin
La informacin aqu contenida es de naturaleza general y no tiene el propsito de abordar las circunstancias de ningn individuo o entidad
en particular. Aunque procuramos proveer informacin correcta y oportuna, no puede haber garanta de que dicha informacin sea
correcta en la fecha que se reciba o que continuar siendo correcta en el futuro. Nadie debe tomar medidas basado en dicha informacin
sin la debida asesora profesional despus de un estudio detallado de la situacin en particular.
D.R. 2014 KPMG Crdenas Dosal, S.C. la rma mexicana miembro de la red de rmas miembro de KPMG aliadas a KPMG
International Cooperative (KPMG International), una entidad suiza. Blvd. Manuel vila Camacho 176 P1, Mxico, 11650. El nombre
y logo de KPMG, as como cutting through complexity son marcas registradas o marcas de KPMG International Cooperative (KPMG
International), una entidad suiza. Todos los derechos reservados.
Contactos:
Federico Hernndez
Socio, Corporate Finance
+52 55 5246 8620
fhernandez @kpmg.com.mx
Rubn Luengas
Gerente Senior, Corporate Finance
+52 55 5246 8627
rluengas@kpmg.com.mx
kpmg.com.mx 01 800 292 KPMG
@KPMGMEXICO
KPMG MXICO
KPMGMX