Introduccin

El estudio del derecho civil se estructura en 4 bloques: derecho de la

persona, derechos de obligacin, derechos reales y derecho de
familia y sucesiones. Vemos por tanto, que el derecho real es uno de
los pilares del derecho civil. Su importancia radica en que regulan,
en general, todas las relaciones entre personas y cosas. Este tema es
muy pero muy importante por que nos habla de cosas importante
como son las diferentes clase de derechos reales que son; Derechos
Reales sobre cosas incorporales, Propiedad intelectual, Propiedad
industrial, Derechos reales sobre cosas corporales, De proteccin
provisional por el ordenamiento jurdico. La posesin, De proteccin
definitiva o De contenido Pleno. La propiedad o De contenido
limitado, entre otras.

Derechos Reales
Es difcil ofrecer un concepto de lo que debe entenderse por derecho real. Por derecho
real entendemos derecho de bienes o de cosas. Por tanto, en una primera aproximacin,
podemos decir que el derecho real supone una relacin entre persona y cosa.
Para completar el concepto de derecho real se suele hacer referencia a la distincin entre
este y el derecho de crdito u obligacin. Derechos reales son aquellos que atribuyen a
su titular un derecho pleno o limitado sobre una cosa, un bien. Derecho de obligacin es
aquel que atribuye a su titular la facultad de exigir una prestacin (de dar hacer o no
hacer) a un tercero.
Hay teoras que niegan los derechos reales basndose en la inexistencia de relaciones
entre personas y cosas. Para estas teoras las relaciones seran entre personas. Es cierto,
que en todo derecho real hay una relacin entre personas, derivada de la obligacin de
respetar las situaciones de titularidad o derechos sobre los bienes, pero esta es una
obligacin de Derecho pblico, de respeto de las situaciones jurdicas de los terceros y
aplicable a todos los mbitos de la normatividad.

Las caractersticas de los derechos reales

Inmediatividad. En los derechos reales hay una relacin directa e inmediata entre Una
persona y una cosa.

Exclusividad. El titular de un derecho real excluye a cualquier otra persona en la

relacin con la cosa.
Reipersecutoriedad. El titular del derecho real tiene la facultad de perseguir la cosa
cuando ha salido indebidamente de su patrimonio.

Diferencia entre los derechos reales y los de obligacin

La doctrina cientfica ha fijado como diferencias ms significativas las siguientes:

Por razn de las personas. En el derecho de obligacin figuran dos sujetos, el que puede
pedir la prestacin (acreedor) y el obligado a su cumplimiento (deudor). En el derecho
real interviene un solo sujeto que es el titular de la potestad sobre la cosa.
Por razn del objeto. En el derecho real el objeto es la cosa o el bien, mientras que en el
derecho de crdito, el objeto es una prestacin de dar, hacer o no hacer por parte del
deudor.
Por razn del poder que atribuyen al sujeto. El derecho real implica un poder sobre una
cosa, mientras que el de obligacin implica un poder para exigir algo de otro.
Por razn de su eficacia. El derecho real es un derecho absoluto, oponible erga omnes.
El derecho de obligacin es un derecho relativo ya que solo puede exigirse frente al
deudor.
Por razn de la aplicabilidad del principio de autonoma de voluntad de las partes. Los
derechos reales toman su configuracin del contenido de la ley. El derecho de crdito
tambin tiene una configuracin legal pero matizada por el principio de autonoma de
voluntad de las partes.
Por razn de su origen. Los derechos de obligacin nacen de la ley, los contratos, los
cuasicontratos y las acciones u omisiones imputables por dolo o negligencia. Adems no
son susceptibles de usucapin. Los derechos reales precisan para constituirse del titulo y
el modo (acto ostensible de transmisin de la posesin), y son susceptibles de ser
adquiridos por usucapin.
Por razn de su duracin y extincin. El derecho real tiene un carcter perpetuo
mientras que el derecho de crdito tiene una naturaleza transitoria.
Por la proteccin registral. Los derechos reales, al contrario que los derechos de
obligacin, son inscribibles en el Registro de la Propiedad y gozan de su proteccin. No
obstante esta distincin no puede considerarse en trminos absolutos ya que por ejemplo
la posesin no tiene cabida en el Registro de la Propiedad y en cambio si podrn acceder
al mismo contratos de arrendamiento o derechos de crdito garantizados con hipoteca.

El ius ad rem, los derechos reales in faciendo y las

obligaciones propter rem.
El ius ad rem se configura como una categora intermedia entre el derecho real y el
derecho de obligacin. No implica una potestad directa e inmediata sobre una cosa sino
la posibilidad de que sta se produzca en el futuro.
Su origen hay que encontrarlo en el Derecho cannico. As, por ejemplo, cuando se
nombraba un nuevo Obispo y este no haba tomado posesin del cargo se deca que no
tenia el ius in re al Obispado pero tenia un ius ad rem, es decir, una expectativa al
mismo.
El ius ad rem comprendera aquellos casos en que habindose adquirido una cosa esta
no haba sido aun entregada. La figura del ius ad rem ha sido tradicionalmente negada

por la doctrina, no obstante lo cual hoy da se ha tratado de relanzar esta figura a travs
de dos supuestos:
Doble venta del artculo 1473 del Cdigo Civil. Dispone este artculo, que si una
misma cosa se hubiese vendido a diferentes compradores, la propiedad se transferir a la
persona que primero haya tomado posesin de ella con buena fe, si fuere mueble. Si
fuere inmueble, la propiedad pertenecer al adquirente que antes la haya inscrito en el
Registro. Cuando no haya inscripcin, pertenecer la propiedad a quien de buena fe sea
primero en la posesin; y, faltando sta, a quien presente ttulo de fecha ms antigua,
siempre que haya buena fe. Se trata de explicar a travs del concepto de ius ad rem la
eficacia del derecho personal del comprador frente a otro comprador de la misma cosa.
La anotacin preventiva. La anotacin preventiva es un asiento registral de carcter
provisional cuyo objeto es hacer constar una situacin jurdica que, por no estar
consolidada no puede acceder al Registro mediante un asiento definitivo. Por tanto, en
estos casos no cabra hablar de un ius in re sino de un ius ad rem.
Los derechos reales in faciendo son aquellos que confieren a su titular el derecho a
obtener una determinada conducta de otra persona. Al cuestionarnos si se tratan de
derechos reales o de obligacin, la doctrina cientfica es ms partidaria de encuadrarlos
dentro de los primeros pues la facultad de exigir la prestacin no es autnoma sino que
va ligada a la titularidad del bien. Como ejemplo de los derechos reales in faciendo
estn las denominadas cargas reales que otorgaban la facultad de exigir al poseedor de
un fundo ciertas prestaciones peridicas.
Las Obligaciones propter rem. Es todo aquel derecho u obligacin que tiene su origen
en un bien y del cual una persona esta ligada mientras se es titular de dicha cosa y
precisamente por serlo. Dentro de esta categora habra que distinguir entre:
La titularidad ob rem. Es aquella titularidad de dominio o derecho real de la que se trae
causa por ser titular de otro bien. Por ejemplo, en la propiedad horizontal la titularidad
de los elementos privativos conlleva a su vez una titularidad sobre los elementos
comunes.
Las Obligaciones propter rem. Estas se dan cuando la titularidad de un bien impone una
obligacin. As por ejemplo en propiedad horizontal la titularidad de un elemento
privativo conlleva un derecho de crdito a favor de la comunidad para sufragar los
gastos propios de esta.

Regulacin de los derechos reales

Los derechos reales aparecen regulados a lo largo del ordenamiento jurdico, pero la
mayor parte de la regulacin se encuentra dentro del libro II del Cdigo Civil, bajo la
rubrica "De los bienes de la Propiedad y de sus modificaciones".
Una cuestin de gran importancia es si la regulacin de los derechos reales que hace el
ordenamiento jurdico espaol es numerus clausus o numerus apertus. Para el primer
caso solo existiran aquellos derechos reales previstos en la ley, en el segundo habra
adems derechos reales atpicos, no previstos en la misma. El artculo 2.2 de la Ley
Hipotecaria establece que sern objeto de inscripcin en el Registro de la Propiedad:

"los ttulos en que se constituyan, reconozcan, transmitan modifique o extinga los

derechos de usufructo, uso, habitacin, enfiteusis, hipoteca, censos, servidumbres, y
otros cualesquiera reales". Algn sector doctrinal ha afirmado que en el ordenamiento
espaol la regulacin de los derechos reales es de numerus apertus con base a la parte
final de este artculo (y otros cualesquiera reales). No obstante, hay teoras contrarias
que entienden que solo pueden existir los derechos reales reconocidos en la ley. Se
fundamentan en que el principio de autonoma de voluntad de las partes juega un papel
limitado en materia de derechos reales al objeto de garantizar la seguridad del trfico
jurdico. Adems, estas teoras entienden que en Derecho romano los derechos reales
reconocidos eran numerus clausus, de tal forma que as deban haber pasado a nuestra
regulacin. No faltan teoras eclcticas que entienden que solo pueden existir los
derechos reales reconocidos en la ley pero con un contenido abierto \"apertus", que
permitira operar al principio de autonoma de voluntad de las partes pero con el lmite
de no poder innovar creando nuevas categoras de derechos reales.

Clases de derechos reales

Derechos Reales sobre cosas incorporales
Propiedad intelectual
Propiedad industrial
Derechos reales sobre cosas corporales
De proteccin provisional por el ordenamiento jurdico. La posesin
De proteccin definitiva o De contenido Pleno. La propiedad o
De contenido limitado
Derechos reales de goce. Usufructo, uso, habitacin, servidumbre, censo y superficie.
Derechos reales de garanta. Prenda, hipoteca, anticresis.
Derechos reales de adquisicin. Tanteo, retracto, opcin

Los derechos reales limitativos del dominio

Conviene hacer una breve referencia a los derechos reales reconocidos en la
legislacin espaola.

La posesin
Segn el artculo 430 de Cdigo Civil (titulo V, libro II), posesin natural es la tenencia
de una cosa o el disfrute de un derecho por una persona. Posesin civil es esa misma
tenencia o disfrute unidos a la intencin de haber la cosa o derecho como suyos.

Es difcil ofrecer un concepto de posesin si bien se habla de ella como:

Imago domini, imagen de dominio, de propiedad.
Ejercicio real y en nombre propio de un derecho real con independencia de si es o no
titular.
Tenencia o detentacin de la cosa. La tutela de la posesin se realiza a travs de los
interdictos de retener y recobrar.

Usufructo, uso y habitacin

Conforme el artculo 467 del Cdigo Civil (titulo VI, libro II), el usufructo da derecho a
disfrutar los bienes ajenos con la obligacin de conservar su forma y sustancia, a no ser
que el ttulo de su constitucin o la ley autoricen otra cosa. El usufructo es un derecho
real de disfrute que recae sobre cosas ajenas, tanto muebles como inmuebles, y que est
sometido a lmites temporales (30 aos para personas jurdicas y vitalicio para personas
fsicas) y estructurales (obligacin por parte del usufructuario de conservar la forma y
sustancia de la cosa).
Segn el artculo 524 del Cdigo, el uso da derecho a percibir de los frutos de la cosa
ajena los que basten a las necesidades del usuario y de su familia, aunque sta se
aumente. La habitacin da a quien tiene este derecho la facultad de ocupar en una casa
ajena las piezas necesarias para s y para las personas de su familia.
Al igual que el usufructo estos derechos son de disfrute sobre cosa ajena, por lo que sus
diferencias se basan en:
Su constitucin. El usufructo puede ser legal o voluntario mientras que el uso y la
habitacin no suelen ser legales.
Su objeto. El uso y el usufructo recaen sobre toda clase de bienes, la habitacin solo
sobre inmuebles.
Su contenido. La habitacin slo comprende el uso mientras que el usufructo
comprende el uso y el disfrute.
Su transmisibilidad. El uso y la habitacin no se pueden transmitir, el usufructo s.

Servidumbres
Segn los artculos 530 y 531 del Cdigo Civil (titulo VII libro II), la servidumbre es un
gravamen impuesto sobre un inmueble en beneficio de otro perteneciente a distinto
dueo. El inmueble a cuyo favor est constituida la servidumbre, se llama predio
dominante; el que la sufre, predio sirviente. Tambin pueden establecerse servidumbres
en provecho de una o ms personas, o de una comunidad, a quienes no pertenezca la
finca gravada.

Las servidumbres se configuran como limitaciones al derecho de propiedad basadas en

las relaciones de vecindad entre fincas. No pueden existir si no reportan una utilidad al
fundo dominante y en todo caso la interpretacin de las mismas ha de ser estricta y
favorecer al predio sirviente.

Censos
Segn el artculo 1604 del Cdigo Civil se constituye el censo cuando se sujetan
algunos bienes inmuebles al pago de un canon o rdito anual en retribucin de un
capital que se recibe en dinero, o del dominio pleno o menos pleno que se transmite de
los mismos bienes.

Tendramos tres tipos de censo:

Censo enfitutico. Cuando una persona cede a otra el dominio til de una finca,
reservndose el directo y el derecho a percibir del enfiteuta una pensin anual en
reconocimiento de este mismo dominio.
Censo consignativo. Cuando el censatario impone sobre un inmueble de su propiedad
el gravamen del canon o pensin que se obliga a pagar al censualista por el capital que
de ste recibe en dinero.
Censo reservativo. Cuando una persona cede a otra el pleno dominio de un inmueble,
reservndose el derecho a percibir sobre el mismo inmueble una pensin anual que deba
pagar el censatario.

Superficie
Se define el derecho de superficie como aquel que atribuye a su titular el derecho a
construir o plantar sobre suelo ajeno, pudiendo disfrutar de la construccin o plantacin
por un tiempo, a cambio del pago de una renta. Tambin se incluye dentro del derecho
de superficie los derechos de sobre y suberificacin que permiten elevar nuevas plantas
o construir stanos en un edificio ajeno.
No se encuentra regulado por el Cdigo Civil pero el artculo 107 de la Ley Hipotecaria
hace referencia al mismo declarndolo hipotecable.

Tanteo, retracto y opcin

El derecho de retracto tendr lugar cuando el vendedor se reserve el derecho de
recuperar la cosa vendida, con obligacin de rembolsar al comprador el precio de la

venta, los gastos del contrato, cualquier otro pago legtimo hecho para la venta, los
gastos necesarios y tiles hechos en la cosa vendida y lo dems que se hubiese pactado.
El derecho de tanteo es aquel que otorga a su titular la posibilidad de adquirir con
preferencia una cosa que proyecta enajenar su propietario. Los tanteos y retractos
pueden tener un origen legal o convencional.
El contrato de opcin (promesa de venta) es aquel en el que una persona se
compromete, dentro del plazo, a vender una cosa a favor de un tercero.
Se ha discutido si estos derechos de adquisicin preferente tienen naturaleza de derecho
real, si bien se admite tal carcter sobre la base de ser derechos que acceden al Registro
de la Propiedad, vinculando a los terceros.

Concepto, caracteres y elementos

Por el contrato de compra y venta uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa
determinada y el otro a pagar por ella un precio cierto, en dinero o signo que lo
represente (Art. 1445 C.C.).

Es un contrato que reviste las siguientes notas

caractersticas:
Es consensual, que se perfecciona por el acuerdo de voluntad de las partes.
Es bilateral ya que produce obligaciones para ambas partes, entrega de la cosa
(vendedor), pago del precio (comprador).
Es oneroso, ya que las prestaciones de las partes son equivalentes.
Es traslativo del dominio. Los elementos del contrato de compraventa son los
siguientes:
Elementos personales. Son el comprador y el vendedor. Podrn celebrar el contrato de
compra y venta todas las personas a quienes el Cdigo Civil autoriza para obligarse,
salvo las excepciones del artculo 1459.
Elementos reales. Son la cosa y el precio.
La cosa habr de ser real o posible, de comercio lcito y determinada.
El precio habr de ser verdadero o real, determinado y consistente en dinero. Si el
precio de la venta consistiera parte en dinero y parte en otra cosa, se calificar el
contrato por la intencin manifiesta de los contratantes. No constando sta, se tendr por
permuta, si el valor de la cosa dada en parte del precio excede al del dinero o su
equivalente; y por venta en el caso contrario.

Elementos Formales. Siguiendo las reglas generales del Cdigo Civil, el contrato ser
valido cualquiera que sea la forma utilizada.

La traslacin del dominio

El contrato de compraventa es uno de los pilares bsicos del orden econmico, a travs
del cual se realiza el intercambio de bienes y servicios.
La nota fundamental del contrato es la de ser un contrato traslativo del dominio. La
transmisin de bienes se realiza en el ordenamiento espaol a travs de la teora del
ttulo y el modo. Segn esta, para transmitir el dominio es necesaria la concurrencia de
dos requisitos. El primero es el ttulo o negocio obligacional, es un acto o contrato del
que se desprende la voluntad de transmisin del bien. El segundo es el modo, que
conlleva la ejecucin de ese acuerdo a travs de la traditio o entrega efectiva de la
posesin jurdica de ese bien.
El ttulo ms importante a la hora de transmitir bienes es el contrato de compraventa,
aunque el Cdigo Civil no especfica de manera expresa y clara la obligacin del
vendedor de entrega de la propiedad de la cosa.
Existen dos supuestos problemticos a la hora de explicar la transmisin del dominio
por el contrato de compraventa. El primero es el que deriva de la doble venta del
artculo 1473 del Cdigo Civil, en donde la venta puede no producir efectos traslativos
si otra venta, anterior o posterior, es preferente en orden a la transmisin de la propiedad
de la cosa. El segundo es el que se deriva del pacto de reserva de dominio. Este pacto
aparece regulado en la Ley de Venta a Plazos de Bienes Muebles 13/7/1998 y consiste
en la no transmisin del dominio por el vendedor hasta el pago de la ltima cuota
aplazada. Su finalidad practica no es otra que la de garantizar al vendedor el precio
cuando este es aplazado. Sobre la naturaleza de este pacto de reserva de dominio se ha
dicho que nos encontramos ante una especie de condicin resolutoria del contrato de
compraventa. Hay teoras, por el contrario, que entienden este pacto en trminos
anlogos al derecho real de prenda. El pacto de reserva de dominio lleva consigo la
imposibilidad de que el comprador pueda transmitir el bien a un tercero. A tal fin, se
inscribir en el registro correspondiente, dependiente del Registro Mercantil. El pacto
adems, concede al vendedor un derecho de ejecucin y cobro preferente, sobre el bien,
en trminos anlogos al que corresponde al acreedor pignoraticio.

Contenido
A continuacin hacemos una breve referencia a las obligaciones que para las partes se
derivan del contrato.

Obligaciones del vendedor

Entrega de la cosa. Se entender entregada la cosa vendida, cuando se ponga en poder y
posesin del comprador. Cuando se haga la venta mediante escritura pblica, el
otorgamiento de sta equivaldr a la entrega de la cosa objeto del contrato, si de la
misma escritura no resultare o se dedujere claramente lo contrario. Fuera de los casos
que han sido expresados anteriormente, la entrega de los bienes muebles se efectuar:

por la entrega de las llaves del lugar o sitio donde se hallan almacenados o guardados; y
por el solo acuerdo o conformidad de los contratantes, si la cosa vendida no puede
trasladarse a poder del comprador en el instante de la venta, o si ste la tena ya en su
poder por algn otro motivo. Respecto de los bienes, incorporales, se aplicar lo
dispuesto anteriormente sobre la escritura pblica. En cualquier otro caso en que ste no
tenga aplicacin se entender por entrega el hecho de poner en poder del comprador los
ttulos de pertenencia, o el uso que haga de su derecho el mismo comprador,
consintindolo el vendedor.
Prestar la garanta por saneamiento y eviccin. La garanta de saneamiento supone que
el vendedor responde de los vicios ocultos, o defectos, que pudiera tener la cosa
vendida, que perjudiquen su uso y que sean anteriores a la venta. El plazo para el
ejercicio de la accin de saneamiento por vicios es de seis meses, no obstante la Ley de
Garanta de Venta de Bienes de Consumo (11-9-2003) establece una garanta de dos
aos. El saneamiento por eviccin conlleva que el vendedor responde frente al
comprador en caso de que este pierda, total o parcialmente, la cosa comprada por
sentencia que declar la existencia con mejor derecho sobre la cosa, a favor de un
tercero y anterior a la compraventa.

Obligaciones del comprador

El comprador est obligado a pagar el precio de la cosa vendida en el tiempo y lugar
fijados por el contrato. Si no se hubieren fijado, deber hacerse el pago en el tiempo y
lugar en que se haga la entrega de la cosa vendida.
El comprador deber intereses por el tiempo que medie entre la entrega de la cosa y el
pago del precio, en los tres casos siguientes, si as se hubiere convenido, si la cosa
vendida y entregada produce fruto o renta o si se hubiese constituido en mora.
El comprador deber abonar adems, los gastos necesarios y tiles hechos en la cosa
desde la perfeccin de la compraventa hasta la entrega de la cosa, los gastos de entrega
en los trminos del articulo 1465 CC. 3.2

El derecho real de prenda

Es un derecho real de garanta, accesorio, de realizacin de valor que sujeta bienes
muebles del patrimonio del deudor y cuya posesin se transmite al acreedor.

Sus caractersticas son

Es un derecho real, pues sujeta al pago del crdito un bien.
Recae sobre cosas ajenas, pues el titular del bien en ningn caso puede ser el propio
acreedor.
Es un derecho accesorio, pues su nacimiento y extincin depender del derecho de
crdito que est garantizando.

Conlleva el desplazamiento de la posesin del bien del deudor al acreedor. El

fundamento de la misma hay que encontrarlo en el hecho de que as se garantiza
respecto de los terceros la publicidad de la vinculacin del bien al pago de la deuda.
Es un derecho de realizacin de valor, pues en caso de impago de la deuda podr el
acreedor solicitar la ejecucin del bien y cobrarse la deuda con cargo al mismo de forma
preferente (artculos 1922.2 y 1926.1 del Cdigo Civil).

Los elementos del derecho real de prenda son:

Elementos personales. El acreedor pignoraticio es el titular del derecho real de prenda.
El deudor pignoraticio es la persona obligada al pago de la obligacin, aunque no tiene
por que ser as ya que el Cdigo permite que las terceras personas extraas a la
obligacin principal pueden asegurar sta pignorando o hipotecando sus propios bienes.
Los requisitos de capacidad son los generales previstos en la ley, si bien, es necesario,
que la cosa pignorada pertenezca en propiedad al que la empea y que las personas que
constituyan la prenda tengan la libre disposicin de sus bienes o, en caso de no tenerla,
se hallen legalmente autorizadas al efecto.
Elementos reales. Solo pueden ser objeto de prenda todas las cosas muebles que estn
en el comercio, con tal que sean susceptibles de posesin. A travs de la prenda pueden
garantizarse toda clase de obligaciones, ya sean puras, ya estn sujetas a condicin
suspensiva o resolutoria.
Elementos formales. El Cdigo no exige una forma especial para constituir el derecho
de prenda si bien si se exige que se ponga en posesin del bien al acreedor, o a un
tercero de comn acuerdo. Sin embargo, para que la hipoteca surta efecto respecto a
tercero deber constar en instrumento pblico la certeza de la fecha.

Los derechos y obligaciones del acreedor son los

siguientes:
El contrato de prenda da derecho al acreedor para retener la cosa en su poder o en el de
la tercera persona a quien hubiese sido entregada, hasta que se le pague el crdito. Si
mientras el acreedor retiene la prenda, el deudor contrajese con l otra deuda exigible
antes de haberse pagado le primera, podr aqul prorrogar la retencin hasta que se le
satisfagan ambos crditos, aunque no se hubiese estipulado la sujecin de la prenda a la
seguridad de la segunda deuda.
El acreedor debe cuidar de la cosa dada en prenda con la diligencia de un buen padre de
familia; tiene derecho al abono de los gastos hechos para su conservacin, y responde
de su prdida o deterioro conforme a las disposiciones del Cdigo Civil.
Si la prende produce intereses compensar el acreedor los que perciba con los que se le
deben; y si no se le deben, o en cuanto excedan de los legtimamente debidos, los
imputar al capital.

Mientras no llegue el caso de ser expropiado de la cosa dada en prenda, el deudor sigue
siendo dueo de ella. Esto no obstante, el acreedor podr ejercitar las acciones que
competan al dueo de la cosa pignorada para reclamarla o defenderla contra tercero.
En caso de impago de la obligacin garantizada el acreedor podr vender el bien
pignorado. La venta se realizar conforme a las disposiciones contempladas en la Ley
de Enjuiciamiento Civil, o a travs del proceso extrajudicial. El proceso extrajudicial se
realizar Notario. Esta enajenacin habr de hacerse en subasta pblica y con citacin
del deudor y del dueo de la prenda en su caso. Si en la primera subasta no hubiese sido
enajenada la prenda, podr celebrarse una segunda con iguales formalidades; y, si
tampoco diere resultado, podr el acreedor hacerse dueo de la prenda. En este caso
estar obligado a dar carta de pago de la totalidad de su crdito. Si la prenda consistiere
en valores cotizables, se vendern en la forma prevenida por el Cdigo de Comercio.
El acreedor tiene un derecho de cobro preferente conforme lo establecido en los
artculos 1922.2 y 1926.1 del Cdigo Civil.
El acreedor no puede apropiarse las cosas dadas en prenda ni disponer de ellas y deber
cuidarlas con la diligencia de un buen padre de familia. Responder de los daos y
perjuicios excepto en el caso fortuito o fuerza mayor.
No puede el deudor pedir la restitucin de la prenda contra la voluntad del acreedor
mientras no pague la deuda y sus intereses, con las expensas en su caso.
Al ser el derecho de prenda un derecho accesorio se extinguir cuando se extinga la
obligacin principal que garantiza. Se presumir remitida la obligacin accesoria de
prenda, salvo prueba en contrario, cuando la cosa pignorada, despus de entregada al
acreedor, se hallare en poder del deudor.

La anticresis
La anticresis es un derecho real de garanta que recae sobre bienes inmuebles y que
autoriza al acreedor a percibir los frutos, con la obligacin de aplicarlos al pago de los
intereses, si se debieren, y despus al del capital de su crdito.
La finca puede pasar a poder del acreedor o de un tercero en cuyo caso estaran
obligados a pagar las contribuciones y cargas que pesen sobre la finca y a hacer los
gastos necesarios para su conservacin y reparacin, deducindose de los frutos las
cantidades que emplee en uno y otro objeto.
Si la finca se traslada del patrimonio del deudor se podr retener la cosa hasta que se
pague el crdito. El acreedor no adquiere la propiedad del inmueble por falta de pago de
la deuda dentro del plazo convenido. Todo pacto en contrario ser nulo. Pero el acreedor
en este caso podr pedir, en la forma que previene la Ley de Enjuiciamiento Civil, el
pago de la deuda o la venta del inmueble. La venta ha de ser judicial.

La hipoteca

Podemos definir la hipoteca como un derecho real constituido en garanta de una

obligacin dineraria, sobre bienes muebles ajenos y enajenables, que permanecen en
posesin del propietario y que faculta a su titular a solicitar la venta de estos y
satisfacerse con su importe el crdito.

Caracteres de la hipoteca:
Es un derecho real ya que sujeta bienes inmuebles al cumplimiento de una obligacin.
Es un derecho de realizacin de valor.
Es accesorio ya que nace y depende de una obligacin de crdito previa.
La hipoteca al igual que la prenda es indivisible, aunque la deuda se divida entre los
causahabientes del deudor o del acreedor. No podr, por tanto, el heredero del deudor
que haya pagado parte de la deuda pedir que se extinga proporcionalmente la prenda o
la hipoteca mientras la deuda no haya sido satisfecha por completo. Tampoco podr el
heredero del acreedor que recibi su parte de la deuda devolver la prenda ni cancelar la
hipoteca en perjuicio de los dems herederos que no hayan sido satisfechos. Se excepta
de estas disposiciones el caso en que, siendo varias las cosas dadas en hipoteca o en
prenda, cada una de ellas garantice solamente una porcin determinada del crdito. El
deudor, en este caso, tendr derecho a que se extingan la prenda o la hipoteca a medida
que satisfaga la parte de deuda de que cada cosa responda especialmente.
Es un derecho de constitucin registral, ya que su nacimiento se condiciona a la
inscripcin en el Registro de la Propiedad.
Recae sobre bienes inmuebles ajenos, enajenables y determinados.
No implica desposesin, pues la publicidad se logra por la inscripcin registral.
Los crditos hipotecarios gozan de preferencia en los trminos contemplados en los
artculos 1923.3 y 1927.2 del Cdigo civil.
La hipoteca es un derecho transmisible e hipotecable.

Clases de hipoteca
Las hipotecas pueden ser:
Voluntarias o legales. Las voluntarias son las que tienen su origen en un acuerdo de
voluntades las legales tienen su origen en la ley. Segn el artculo 168 de la Ley
Hipotecaria tendrn derecho a exigir hipoteca legal:
Las mujeres casadas sobre los bienes de sus maridos:
Por las dotes que les hayan sido entregadas solemnemente bajo fe de Notario.

Por los parafernales que con la solemnidad anteriormente dicha hayan entregado a sus
maridos.
Por las donaciones que los mismos maridos les hayan prometido dentro de los lmites de
la Ley.
Por cualesquiera otros bienes que las mujeres hayan aportado al matrimonio y entregado
a sus maridos con la misma solemnidad.
Los reservatarios sobre los bienes de los reservistas en los casos sealados por los
artculos 811, 968 y 980 del Cdigo Civil y en cualesquiera otros comprendidos en leyes
o fueros especiales.
Los hijos sometidos a la patria potestad por los bienes de su propiedad usufructuados o
administrados por el padre o madre que hubieran contrado segundo matrimonio, y
sobre los bienes de los mismos padres.
Los menores o incapacitados sobre los bienes de sus tutores, por los que stos
administren y por la responsabilidad en que incurrieren, a no ser que presten, en lugar
de la fianza hipotecaria, otra garanta establecida y autorizada por el Cdigo Civil.
El Estado, las provincias y los pueblos, sobre los bienes de los que contraten con ellos o
administren sus intereses, por las responsabilidades que contrajeron stos, de
conformidad con lo establecido en las leyes y reglamentos.
El Estado sobre los bienes de los contribuyentes en los casos establecidos en la Ley
Hipotecaria
Los aseguradores sobre los bienes de los asegurados, tambin en los casos establecidos
en la Ley Hipotecaria.
Ordinarias y de seguridad. Las hipotecas ordinarias son aquellas que garantizan una
obligacin existente y cuyas caractersticas estn determinadas en la inscripcin
registral. La hipoteca de seguridad es aquella que garantiza una obligacin de cuanta
dudosa.
Comunes o preferentes. En las comunes el orden de ejecucin se determina conforme a
la fecha del asiento registral. Las preferentes tienen una prelacin privilegiada por
disposicin de la ley.

Los principios hipotecarios

Principio de rogacin y de titulacin publica
Por regla general, las inscripciones en el Registro se realizan a instancia de parte y sobre
la base de documentos pblicos (generalmente notariales).

El principio de inscripcin

Dentro del derecho registral el trmino inscripcin tiene dos acepciones. La primera
hace referencia a un tipo de asiento, el de inmatriculacin y sucesivas transmisiones del
bien. En segundo lugar, y en sentido amplio, se usa el trmino inscripcin para referirse
a los asientos registrales.
El principio de inscripcin establece la necesidad de que los actos de constitucin
trasmisin o gravamen de derechos reales sean objeto de publicidad por parte del
Registro de la Propiedad. Recordemos que nuestro sistema de transmisin de bienes
descansa en la denominada teora del ttulo y el modo, de tal forma que es necesario la
concurrencia de un acuerdo de voluntades que acredite el consentimiento para transmitir
y una efectiva transmisin del bien.
La extensin y el contenido del principio de inscripcin dependern en gran medida del
tipo de sistema hipotecario, si bien comprendera el anlisis del carcter constitutivo de
la inscripcin y de su carcter obligatorio.
Inscripcin constitutiva y declarativa. La inscripcin es constitutiva cuando es necesaria
para el nacimiento, extincin o modificacin del derecho real, y es declarativa cuando
no tiene tal efecto. Cuando la inscripcin es declarativa el derecho real existe con
independencia del contenido del Registro, de tal forma que la inscripcin asume solo
una funcin probatoria o de publicidad. En el sistema hipotecario espaol la inscripcin
tiene por regla general carcter declarativo. Para la adquisicin del dominio y dems
derechos reales, es necesario el titulo y el modo, no la inscripcin. No obstante tienen
carcter constitutivo la inscripcin de la hipoteca y del derecho real de superficie.
Inscripcin obligatoria o voluntaria. La inscripcin es obligatoria cuando viene
impuesta por la ley y es voluntaria cuando queda al arbitrio de los particulares. En
nuestro sistema rige el principio de inscripcin voluntaria, aunque trate de incentivarla a
travs de distintas vas y se establezcan algunas excepciones. No ser valido en ningn
caso el pacto entre las partes que establezca una obligacin de no inscripcin, puesto
que el Registro no es solo una institucin de defensa de los intereses de los particulares
sino tambin del inters general.

El principio de legalidad
El principio de legalidad hace referencia a la necesidad de control, por parte del
registrador de la propiedad, de los documentos presentados a inscripcin con carcter
previo a que esta se produzca. Es la denominada funcin de calificacin, que rene una
serie de notas caractersticas:
Obligatoriedad. La calificacin es obligatoria no pudiendo excusarse el Registrador de
hacerla bajo ningn pretexto.
Carcter personalsimo. El Registrador no podr delegar la funcin de calificacin.
Independencia. La funcin de calificacin se realizar con independencia, en base a los
documentos presentados y al contenido de la ley.
Responsabilidad. El Registrador es responsable de los daos y perjuicios que puedan
derivarse de la funcin calificadora.

El principio de legitimacin
Aparece previsto en el artculo 38 de la Ley Hipotecaria. A todos los efectos legales se
presumir que los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su
titular en la forma determinada por el asiento respectivo. De igual modo se presumir
que quien tenga inscrito el dominio de los inmuebles o derechos reales tiene la posesin
de los mismos.
Esta proteccin se articula sobre la atribucin al contenido del Registro de una
presuncin de exactitud de los asientos registrales. La presuncin es iuris tamtum y
puede ser desvirtuada por una prueba en contrario.

El principio de prioridad
El principio de prioridad trata de resolver, con base a la idea prior tempore potior iure,
el problema que se plantea cuando se presentan sobre una misma finca derechos
incompatibles.
Inscrito o anotado preventivamente en el Registro cualquier ttulo traslativo o
declarativo del dominio de los inmuebles o de los derechos reales impuestos sobre los
mismos, no podr inscribirse o anotarse ningn otro de igual o anterior fecha que se le
oponga o sea incompatible, por el cual se transmita o grave la propiedad del mismo
inmueble o derecho real.
Se considera como fecha de la inscripcin para todos los efectos que sta deba producir,
la fecha del asiento de presentacin. Para determinar la preferencia entre dos o ms
inscripciones de igual fecha, relativas a una misma finca, se atender a la hora de la
presentacin en el Registro de los ttulos respectivos.
Por tanto, los derechos inscritos sobre un mismo inmueble tienen un rango, es decir, un
puesto cronolgico de preferencia respecto de los dems. No obstante, cabe la
posibilidad de permuta de rangos que rompan la regla prior tempore potior iure.

Los ttulos
El ttulo es el documento pblico en que se consigna el acto que es objeto de inscripcin
en el Registro. Cabe hablar de dos tipos de titulacin.
Titulacin supletoria. Se da cuando no es posible la titulacin ordinaria, principalmente
en los supuestos en los que la adquisicin del dominio no se ha documentado o la
titulacin ordinaria se hubiese perdido. La titulacin supletoria est constituida por las
informaciones de dominio, las certificaciones administrativas de dominio y las actas
notariales de notoriedad.
Titulacin ordinaria. Est constituida por los documentos que acreditan la adquisicin,
modificacin o extincin de derechos, consignando su causa jurdica en el momento de
producirse. Para que puedan ser inscritos los ttulos, debern estar consignados en
escritura pblica, ejecutoria o documento autntico expedido por Autoridad judicial o
por el Gobierno o sus Agentes, en la forma que prescriban los reglamentos (documentos
notariales judiciales y administrativos).
Tambin se inscribirn en el Registro los ttulos, otorgados en pas extranjero, que
tengan fuerza en Espaa con arreglo a las leyes, y las ejecutorias pronunciadas por
Tribunales extranjeros a que deba darse cumplimiento en Espaa, con arreglo a la Ley
de Enjuiciamiento Civil.

Conclusin
Al concluir el tema nos quedo ms que claro por que entendimos a la perfeccin
nos deca que los derechos reales se ejercen directamente sobre una cosa mobiliaria o
inmobiliaria. Y tambin nos hablaba de los derechos reales accesorios, que son; la
hipoteca, la prenda, y la anticresis. Que Son temas importantes en lo que tiene que ver
con los derechos reales.
Como grupo hemos llegado a tomar dos importantes conclusiones:
Que nos ha permitido recordar los derechos reales y sus clasificaciones. Adems,
que ahora conocemos ms de cercar como opera la tradicin del dominio de los bienes
races as como los derechos reales que se pueden constituir en ellos.
Que la hipoteca es un derecho muy usado, actualmente, y para que
opere o tenga validez debe cumplir unos requisitos al momento de celebrar el
contrato y tambin par que surta efecto contra terceros. Por ejemplo, que debe
de re3alizarce en escritura pblica y se debe llevar a inscribir en el Registro de
la propiedad Raz e hipotecas.

Bibliografa
Libro; introduccin al derecho privado de
(Salvador jorge blanco)
Internet; Google, monografia.com, y Wikipedia, la enciclopedia libre.