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Cobro de alquileres

Desalojo
399 quater
. Consignacin de llaves
Convenio de desocupacin

ART. 1493 C. C.
Habr locacin, cuando dos partes se obliguen
recprocamente, la una a conceder el uso o
goce de una cosa, o a ejecutar una obra o
prestar un servicio, y la otra a pagar por este
uso, obra o servicio un precio determinado

CARACTERES

BILATERAL:

ONEROSO: Precio determinado en dinero. Prueba.-

CONSENSUAL: Art. 1.494 C.C.: El contrato de locacin queda concluido por el mutuo
consentimiento de las partes.-

NOMINADO O TIPICO:

CONMUTATIVO:

NO FORMAL: Art. 1 Ley 23.091: Los contratos de locaciones urbanas , as como


tambin sus modificaciones y prrrogas, deben formalizarse por escrito. Cuando el
contrato no celebrado por escrito haya tenido principio de ejecucin, se considerar
como plazo el mnimo fijado en esta ley y el precio y su actualizacin los determinar
el juez de acuerdo al valor y prctica de plaza.-

TEMPORARIO: Art. 1.505 C.C.: El contrato de locacin no puede hacerse por mayor
tiempo que el de diez aos. El que se hiciera por mayor tiempo quedar concluido a
los diez aos.-

DE TRACTO SUCESIVO:

TRANSMISIBLE A LOS HEREDEROS: Art. 1.496 C.C.: Los derechos y obligaciones


que nacen del contrato de locacin pasan a los herederos del locador y del locatario.-

Art. 1556
El locatario est obligado a pagar el precio al
locador o a quien pertenezca la cosa en los plazos
convenidos, y a falta de convencin, segn los
usos del lugar.

Art. 1558
El locador para seguridad del pago del precio,
puede retener todos los frutos existentes de la
cosa arrendada y todos los objetos con que se
halle amueblada, guarnecida o provista, y que
pertenezcan al locatario.

Art. 1578

Si la cosa arrendada fuese inmueble,


compete al locador, aunque la locacin
est afianzada, accin ejecutiva para el
cobro de alquileres o rentas, requiriendo
mandamiento de embargo sobre los
bienes sujetos al privilegio concedido
por este Cdigo al crdito del locador.-

Art. 1581 C.C.


La accin ejecutiva del locatario por cobro de
alquileres o rentas, como por cualquier otra deuda
derivada de la locacin, compete igualmente a sus
heredero, sucesores o representantes, contra el
subarrendatario, sus herederos, sucesores o
representantes sin dependencia de autorizacin del
locador

Art.

399, apartado II A

Ejecucin tpica Todos lo procesos originados en


la locacin de inmuebles en los cuales se reclama
una suma lquida de dinero, ya sea de alquileres o
por cualquier otro concepto se regirn por las
normas prescriptas para la ejecucin tpica

LEGITIMACION ACTIVA

Aun cuando el locador no resulte ser el


propietario del inmueble locado, sino un mero
comodatario de la cosa, ello no le impide
reclamar del inquilino el pago de los alquileres,
poseyendo incluso, en tanto que locador,
legitimacin sustancial activa para demandar
al locatario el mal uso de la cosa y los daos
producidos al inmueble (2 CCCM Fournier c/
Gallardo p/ D. y P.)

Art. 1582 bis


La obligacin del fiador cesa automticamente por el
vencimiento del trmino de la locacin salvo la que derive de
la no restitucin a su debido tiempo del inmueble locado.
Se exige el consentimiento expreso del fiador para obligarse
en la renovacin o prrroga expresa o tcita del contrato de
locacin, una vez concluido ste.

Ser nula toda disposicin anticipada que extiende la fianza,


sea simple, solidaria como codeudor o principal pagador, del
contrato de locacin original.-

FALTA LEGITIMACION
PASIVA

Si el contrato tena una fecha de expiracin y


la locacin continua, locador y locatario han
prorrogado sus efectosSi el locador admiti
que el locatario continuara en el uso y goce de
la cosa arrendada lego de vencer el plazo
locativo, percibiendo regularmente los
alquileres y sin exigir el desalojo, las
consecuencias posteriores no pueden ser
impuestas al fiador (Borda La fianza y el nuevo
art. 1582 bis del CC LL 2002-E-1208)

DEUDAS QUE SE PUEDEN


RECLAMAR

Sin necesidad de probar el actor haber abonado el


impuesto, el propietario locador se encuentra legitimado
para accionar contra el inquilino; dado que especficamente
este asumi la obligacin de pago de impuestos y su
incumplimiento da al locador el derecho a requerir se
condene al demandado a abonar tal deuda a fin de logar el
cumplimiento del convenio celebrado. Cabe agregar que
cuando se pacta expresamente en el contrato que el pago
de los impuestos est a cargo del locatario, una vez
devengados stos integran el precio del alquiler, pues se
trata de una deuda compleja integrada por varias
prestaciones que no podran ser saldadas sino se pagan
stas; es decir, que no sera completo el pago que se
hubiere hecho por slo el importe del alquiler (4CCC LS
149-155)

Art. 229 CPC


Puede prepararse la va ejecutiva pidiendo:
3- Que el requerido manifieste si es o ha sido
locatario y en caso afirmativo, exhiba el ltimo
recibo.

PREPARACION TITULO

Sin la preparacin de la va ejecutiva contra el inquilino,


no puede dirigirse la accin contra el fiador solidario,
por ms que con ste se haya cumplido el trmite
preparatorio. Ello para que el inquilino manifieste si
tiene esa calidad o no y exhiba el ltimo recibo de pago,
de otro modo no haba base para fijar el monto del
crdito (1CCC LS 151-401)

HABILIDAD DEL TITULO

No corresponde la va ejecutiva cuando tratndose de


otra deuda que no sean alquileres se suele tropezar con
el inconveniente de su iliquidez. Se requiere entonces
liquidez de la deuda. La iliquidez afecta la habilidad del
ttulo ejecutivo que en el caso de autos corresponde la
va sumaria (se reclama el rubro gastos de pintura y
arreglos). (1CCCM LS 153-146)

LITISPENDENCIA

La Cmara Nacional Civ. Sala A (LL 1985-B37) admiti la


procedencia de la litis pendencia cuando se traba de un
juicio por consignacin aunque para ello se exige que el
juez examine previamente si existe apariencia de
seriedad o simplemente constituye un pretexto para
obstruir y/o dilatar la ejecucin. La Sala E (LL 1983 C 543
exigi que la notificacin hubiera sido notificada con
anterioridad a la intimacin de pago en el ejecutivo y
que sean las mismas cantidades de dinero que son
objeto en uno y otro juicio.-

EXCEPCION DE
FALSEDAD

El C. P. C.C.N y el C.P. Bs. As. prevn que el reconocimiento


expreso de la firma no impide la admisibilidad de la excepcin
de falsedad fundada en la adulteracin del documento
Aunque el reconocimiento judicial de la firma es suficiente
para el cuerpo del instrumento quede tambin reconocido (art.
1028C. C.) es cierto que la impugnacin de falsedad, si est
referida al contenido ideolgico no requiere deduccin de
querella ni de incidentes, basta con la simple prueba en
contrario, por cualquiera de los medios admitidos (C. 2 La
Plata Sala II)
La va ejecutiva es improcedente respecto de los daos cuyo
monto debe acreditarse en legal forma, no teniendo adems el
carcter de ttulo ejecutivo.-

Prescripcin

Si el ejecutado no se present ante los autos


debe hacerla valer en oportunidad de oponer
excepciones. Si fue citado en la etapa
preparatoria debe hacerla valer en tal
oportunidad, ya que si no pierde el derecho de
plantearla a posteriori (Sala I, La Plata)

PAGO

Un pago parcial no deja de ser pago porque


sea parcial en relacin a la parte de crdito que
fue pagada por lo que puede se opuesto
eficazmente como excepcin si el actor
pretende cobrar esa parte de crdito ya
extinguida por el pago

Art. 1580 C.C.


El loctario no ser condenado a pagar alquileres o rentas, si
tuviese que compensar mejoras o gastos, aunque el valor cierto de
ellos dependa de la liquidacin.
Cuando se pact que el depsito en garanta sera devuelto una
vez restituida la unidad a satisfaccin del propietario, o fue
constituido para responder a los deterioros causados en el
inmueble, el locatario slo puede exigir su devolucin despus de
entregar el inmueble en las condiciones convenidas y previa
cancelacin de las obligaciones garantizadas. (LL 1993-A-433)
Si el depsito hecho al contratar la locacin tena por fin garantizar
el pago de los arrendamientos y la devolucin en buen estado de
todo lo recibido el inquilino no puede exigir que el propietario o
cubra con esa suma los alquileres atrasados, pues de ese modo
quedara librada a su exclusiva voluntad hacer desaparecer la
garanta convenidala obligacin de restituir ese depsito est
sujeta a la doble condicin de a) Haya terminado la locacin; b) el
locador no tenga a su favor Ning{un crdito emergente de la
locacin por mejoras, daos etc. (Ca. II Sala I La Plata)

DESALOJO
PROCESO. CARACTERIZACION:
La accin de desalojo persigue asegurar la libre disponibilidad de
los inmuebles a quien tiene derecho a ello, cuando son detentados
contra su voluntad por personas que entraron en posesin precaria
tenencia- mediante actos o contratos que por cualquier causa no
se los puede ya considerar existentes o, en su caso, cuando se
hallan sin derecho y contra la ley en el uso y goce de la cosa ajena
(intrusos) (conf. MORELLO, Augusto. 2JUICIOS SUMARIOS, pg.
248). El proceso de desalojo es aquel que tiene por objeto una
prestacin tendiente a recuperar el uso y goce de un bien inmueble
que est ocupado por quien carece de ttulo para ello, sea por
tener una obligacin exigible de restituirlo o por revestir el carcter
de simple intruso, aunque sin pretensiones a la posesin (conf.
PALACIO, Lino: Derecho Procesal Civil, T VII, pg. 77).

LEGITIMADOS
SUJETOS DEL PROCESO:
El proceso de desalojo tiene lugar:
A) Entre locador y locatario de inmuebles, y los sucesores de uno y
otro a ttulo singular o universal cuya obligacin de restituir se
haya hecho exigible.B) Entre el propietario, usufructuario y usuario contra todo tenedor
preario, intruso o cualesquiera otros ocupantes cuya obligacin de
restituir sea exigible, siempre que estos no invoquen ttulo alguno a
la posesin.

FIADOR
Su posicin en el proceso de desalojo
Los fiadores en el contrato de locacin pueden ser condenados en
costas en el juicio de desalojo, si en las clusulas pactadas,
adems de garantizar la subsistencia de la garanta prestada hasta
que la propiedad sea devuelta a su propietario, tambin se hacen
cargo de los gastos, costas y costos judiciales (C.N.Com. Sala A,
30/6/99- L.L. 2.000-A-578). An cuando el fiador no es legitimado pasivo stricto sensu ya que
no recae sobre l obligacin legal de restituir o devolver el bien,
puede ser citado al juicio de desalojo a fines de ejercer sus
derechos de defensa en lo que atae a las obligaciones
contractuales que sustentan su comparendo (v.gr. cuestionando la
validez o exigibilidad de la obligacin principal), para fiscalizar el
proceso por los gastos y honorarios que deber afrontar frente al
locador y por las eventuales acciones de regreso contra su
afianzado evitando un posible dispendio de actividad jurisdiccional
(arts. 1986, 1.993, 2003 a 2005, 2021 a 2023, C.C.) (C.Ap. Civ. y
Com. Azul, Sala II 8/5/01).

JUICIO DE DESALOJO:
Disposiciones.
El proceso de desalojo se rige por las normas del proceso sumario,
con las modificaciones que consagra el art. 399 Bis del C.P.C.:
1.- Las partes tienen la obligacin de denunciar la existencia de
sublocatarios o terceros ocupantes. 2.- Notificacin del traslado de la demanda en el domicilio real del
demandado y en el inmueble locado, en el caso de no coincidir
ambos. Si el demandado tuviere su domicilio fuera de la Provincia,
podr notificarse slo en el inmueble locado siempre que ste est
ocupado (art. 68 C.P.C.). 3 Obligaciones del notificador: Hacer saber la existencia del juicio
a los sublocatarios y ocupantes, aunque no hubieran sido
denunciados, previnindoles que la sentencia que se dicte produce
sus efectos contra todos ellos; emplazarlos para contestar la
demanda y para que ejerzan sus derechos. Asimismo, identifica a
los presentes e informa al Juez el carcter que invocan.

JUICIO DE DESALOJO:
Disposiciones.

4 Incontestacin de la demanda: Se dicta sentencia de desalojo


sin ms trmite y sin necesidad de declaracin en rebelda. Si
estima necesario producir pruebas, desestima el pedido de
sentencia por auto fundado inapelable y sustancia la causa.5 Improcedencia de la reconvencin.6 Prueba: En este tipo de procesos, el nmero de testigos no
puede exceder de cinco (5).En los juicios de desalojo por falta de pago o vencimiento de
contrato, slo se admitirn la prueba instrumental, confesin y la
pericial. La sustanciacin no podr exceder de treinta (30) das,
prorrogable por diez (10) das ms.7 Plazos: Para dictar autos ser de cinco (5) das y para dictar
sentencia ser de diez (10) das o quince (15) das segn se trate
de Tribunal Unipersonal o Colegiado.-

JUICIO DE DESALOJO:
Disposiciones.

8 Plazo para el lanzamiento: Se ordenar a los diez das corridos


desde que quede firme la sentencia que lo ordena.-

9.- Inimpugnabilidad: El auto que resuelve excepciones previas


cuya resolucin no ponga fin al proceso, el auto que declare la
cuestin de puro derecho y el que resuelve sobre pruebas, son
inapelables.-

10 Apelabilidad: La sentencia y el auto que resuelve excepciones


previas, siempre que pongan fin al proceso, son apelables en el
trmino de tres das en forma abreviada y con efecto suspensivo.-

CAUSALES DE DESALOJO:
DESALOJO POR FALTA DE
PAGO:
Art. 1.579 C.C.: No pagando el locatario dos perodos
consecutivos de alquileres o renta, el locador podr
demandar la resolucin del contrato, con indemnizacin
de prdidas e intereses. La intimacin del artculo 5 de la Ley 23.091:
Previamente a la demanda de desalojo por falta de pago
de alquileres, el locador deber intimar fehacientemente
el pago de la cantidad debida, otorgando para ello un
plazo que nunca ser inferior a 10 das corridos contados
a partir de la recepcin de la intimacin, consignando el
lugar de pago.

Cul es la finalidad de la intimacin?

La intimacin previa prevista por el art. 5 de la ley 23.091 no es


una exigencia para constituir en mora al inquilino, sino para
brindarle una oportunidad extra de abonar los arriendos y
advertirle que si no la aprovecha ser demandado por desalojo. El
rechazo de la demanda de desalojo por falta de pago con
fundamento en la omisin de la intimacin previa configura un
exceso ritual cuando se ha acreditado que el locatario dispuso de
las oportunidades adecuadas para cumplir y no lo hizo (C.N.Civ.,
Sala D, 13/4/93).-

Su omisin es causal de rechazo de la


demanda?

La circunstancia que la ley 23.091 se titule como de orden pblico,


no impide admitir el desalojo por falta de pago aunque el locador
haya omitido realizar la intimacin previa requerida por el art. 5 ,
mxime cuando el locatario pretende hacer un ejercicio abusivo -en
el caso, neg la recepcin de la intimacin, pero no neg la deuda
(L.L. 2003-23).-

Prueba del cumplimiento de la intimacin de


pago:

Si en el desalojo por falta de pago el locador afirma haber


intimado al inquilino mediante carta documento presentada con la
demanda y ste niega su recibo y autenticidad, no es al primero a
quien incumbe probar que el ejemplar que presenta es autntico
(L.L. 1998-C-46).-

Deficiencia en la intimacin de pago:

Las omisiones o defectos de la intimacin previa no obstan al


progreso de la accin de desalojo por falta de pago, si el locatario
no prueba haber pagado los alquileres ni ofrece pagarlos en el
proceso, en el cual la notificacin de la demanda suple con holgura
esa intimacin fehaciente, mxime si aquel haba incurrido en mora
por el mero vencimiento del plazo establecido en el contrato de
locacin (L.L. 2000-A-577).-

DESALOJO POR
VENCIMIENTO DE
CONTRATO:
Art. 1604 C.C.: La locacin concluye: 1) Si fuese contratada por
tiempo determinado acabado ese tiempo. Plazo mnimo. Art. 2 Ley 23.091: Para los contratos que se
celebren a partir de la vigencia de la presente ley, el plazo mnimo
de las locaciones con destino a vivienda, con o sin muebles, ser
de dos aos. Dicho plazo mnimo ser de tres aos para los
restantes destinos. Los contratos que se celebren por trminos
menores sern considerados como formulados por los plazos
mnimos precedentemente fijados. El plazo mnimo establecido con relacin a los alquileres por el art.
2 de la Ley 23.091, se determina desde el comienzo de la locacin
y rige por una sola vez, sin relacin alguna con la prrroga del
contrato (C.N.Civ., Sala D, 25/10/00). Plazo mximo. Art. 1.505 C.C.: Diez (10) aos.

Prueba:

Si se acciona por vencimiento de trmino de la locacin y falta de


pago, debe probarse fehacientemente la locacin, aunque sea
verbal, ante la negativa de los accionados en reconocer dicha
vinculacin contractual. El demandado con slo negar la locacin y
quedarse quieto triunfa por cuanto le corresponde al actor la carga
de la prueba del contrato en base al cual reclama la restitucin
(Cm. 4 Apel. Civ. y Com. Crdoba, 1/10/85).-

Modificacin o prrroga de la locacin:

Debe formalizarse por escrito. En caso de ausencia de prueba y si


el demandado contina en el uso y goce de la cosa, se juzga la
continuacin de la locacin en los trminos del art. 1.622 del C.C. .-

Desalojo Anticipado
En el proceso el tiempo es ms
que oro, es justicia.
Eduardo Couture

Ley 11.280 1995 Provincia de Santa Fe


Art. 517 2 prrafo
En los casos que la accin de desalojo se dirija
contra intrusos en cualquier estado del juicio
luego de trabada la litis y a pedido del actor,
el juez podr disponer la inmediata entrega
del inmueble si el derecho invocado fuere
verosmil y previa fianza por los eventuales
daos y perjuicios que se pudieran
ocasionar.

Ley 2145 Misiones


Agrega el Art. 680 bis de la Nacin
Ley 4596 Chaco
Art. 657 bis agrega el 680 bis de la Nacin
La Pampa Art. 666 agrega la aplicabilidad
de inmuebles rurales y urbanos por falta
de pago o vencimiento de contrato con
procedimiento Monitorio

Ley 6904 1998 Tucumn


Art. 423 bis
Cuando la accin de desalojo se dirija contra tenedor precario o
intruso o se fundare en las causales de vencimiento del plazo
locativo o de falta de pago, a pedido del actor, y en cualquier
estado del juicio, despus de trabada la litis, el juez podr
disponer la inmediata entrega del inmueble, si el derecho
invocado fuere verosmil y previa caucin real por los daos y
perjuicios que se pudiere irrogar. El trmite no suspender el
curso del proceso. La resolucin que se dicte ser apelable. Si
se hiciere lugar a la entrega del inmueble, el recurso se
conceder con efecto suspensivo.

Ley 25.488 2.001 Nacin


Art. 684 bis C.P.C.N.
En los supuestos en que la causal invocada para el
desalojo fuere la falta de pago o vencimiento del
contrato, el actor podr tambin bajo caucin real,
obtener la desocupacin inmediata de acuerdo al
procedimiento previsto en el Art. 680 bis. Para el
supuesto que se probare que el actor obtuvo esa
medida ocultando hechos o documentos que
configuraren la relacin locativa o el pago de
alquileres, adems de la inmediata ejecucin de la
caucin se le impondr una multa de hasta veinte
mil pesos a favor de la contraparte.

Ley 7215 Junio 2.004


Art. 399 quater
DESALOJO POR FALTA DE PAGO O VENCIMIENTO DE
CONTRATO. Desocupacin inmediata en los supuestos en que
la causal invocada para el desalojo fuere la falta de pago o
vencimiento del contrato el actor podr tambin bajo caucin
real, obtener la desocupacin inmediata del inmueble en un
plazo no mayor de los diez (10) das corridos. Deber acreditar
la verosimilitud del derecho invocado. Para el supuesto de que
se probare que el actor obtuvo esa medida ocultando hechos o
documentos que configuraren la relacin locativo o el pago de
los alquileres, adems de la inmediata ejecucin de la caucin
se le impondr una multa de hasta veinte mil pesos a favor de la
contraparte y sin detrimento de los mayores daos que
pudieses corresponder indemnizar a la misma (Ley 7268- Set.
2.004). El plazo establecido en el presente artculo, se deber
contar a partir de trabada la litis, contestada la demanda o
vencido el plazo para esta.

NATURALEZA JURDICA
Medida cautelar

Tutela anticipada

Autosatisfactiva

Instrumentales

Instrumentales

Autnomas

Provisorias

Interinales

Definitivas

Inaudita et altera pars Traba litis

Traba litis

Ejecutabilidad
inmediata

Ejecutabilidad
inmediata

No hacen cosa
juzgada

Cosa juzgada
provisional

Cosa juzgada

Verosimilitud del
derecho

Conviccin
suficiente

Fuerte
probababilidad

Peligro en la demora

Perjuicio irreparable

Perjuicio irreparable

Contracautela

Contracautela

No siempre

Art. 674 C. P. Per legisla sobre tutela anticipada


en general y el Art. 679 en los procesos de
desalojo por vencimiento del plazo del contrato
o por otro ttulo que obligue la entrega
proceder a la ejecucin anticipada de la futura
decisin final cuando el demandante acredite
indubitablemente el derecho a la restitucin
pretendida y el abandono del bien

CAUSALES
Vencimiento de contrato
Falta de pago

REQUISITOS
Litis trabada
Verosimilitud del derecho
Caucin real

FALTA DE PAGO
Que se entiende por falta de pago?
Cnones solamente?
Se incluye falta de pago de expensas, tasas,
impuestos, servicio, telfono?
Prueba: contrato e intimacin requerida por Art.
5 Ley de locaciones

VENCIMIENTO DE CONTRATO
Prueba: contrato
En caso de haberse efectuado
una
prrroga por escrito, la
misma.

TRABA DE LA LITIS
Necesidad de preservar el derecho de
defensa previsto en el Art. 18 C. N.
Defensas opuestas: valoradas por el
juez para hacer o no lugar a la
desocupacin

VEROSIMILITUD DEL
DERECHO
CONTRACAUTELA
MULTA

APELACION
Tucumn apelable con efecto suspensivo
C. P. C. N.
Equipara medidas cautelares EFECTO
DEVOLUTIVO
C. P. C. MENDOZA

APELACION
Tucumn apelable con efecto suspensivo
C. P. C. N.
Equipara medidas cautelares EFECTO
DEVOLUTIVO
C. P. C. MENDOZA

DESALOJO POR a)
TRANSFERENCIA
PROHIBIDA
b) por uso abusivo

Habindose entablado una accin de desalojo


invocando la causal de uso abusivo o contrario a
la moral y a las buenas costumbres, corresponde
al locador la acreditacin de los presupuestos
alegados (C.N.Civ. y Com., Sala VI, 6/4/87).-

CONSIGNACION DE
LLAVES

El art. 1.611 del C.C., establece: Siendo la locacin de tiempo


indeterminado, o acabado el tiempo de la locacin, o teniendo el
locatario el derecho a resolverla, si l restituyere la cosa arrendada
y el locador no quisiera recibirla, podr ponerla en depsito judicial,
y desde ese da cesar su responsabilidad por el alquiler o renta,
salvo el derecho del locador para impugnar el depsito.I.- Cuando la locacin es por tiempo indeterminado el inquilino
pueda dar por finalizado el contrato en cualquier tiempo y efectuar
el depsito judicial.II.- Cuando la locacin es por tiempo determinado, una vez que
termina el plazo de la locacin concluye el contrato para ambas
partes y a partir de ese momento se puede realizar el depsito
judicial.-

CONVENIOS DE
DESOCUPACION

La Ley 21.342, dispone en su art. 47: Cuando el locatario,


despus de celebrar el contrato y estando en ocupacin del
inmueble, hubiese convenido con el locador plazos diferentes a los
originales, el locador podr solicitar el cumplimiento del convenio
presentando el documento respectivo y el juez, previa audiencia
del locatario, decretar el lanzamiento sin ms trmite que los
correspondientes a la ejecucin de sentencia que condena a hacer.
Los convenios a que se refiere el prrafo anterior debern haber
sido homologados judicialmente. Las partes en el convenio, bajo su
responsabilidad, indicarn las sublocaciones a plazo fijo que hayan
sido autorizadas por el locador. La homologacin se dictar con
citacin de los respectivos sublocatarios.-

CONVENIOS DE
DESOCUPACION

- El art. 47 de la Ley 21.342, referido a convenios de


desocupacin de inmuebles se encuentra vigente (C.N.Civ. Sala
C, 8/10/92; L.L. 1994-A-518).-

-La circunstancia que la ley 23.091 no haya derogado


explcitamente las normas de la ley 21.342, no implica que sus
normas continen vigentes, pues tratndose de la ltima de las
leyes de emergencia locativa, su objeto qued agotado al vencer el
ltimo plazo de prrroga, y asimismo y ms all de las falencias
legislativas, no tiene sentido mantener en vigencia una ley de
locaciones, cuando ya se ha dictado otra (C.Ap. Civ. Com. Morn,
Sala II 6/7/95).-

PRESUPUESTOS

La celebracin del convenio debe ser posterior a


la del contrato.-

Ocupacin actual del inmueble.-

HOMOLOGACION:

El proceso homologatorio es por su naturaleza, un sometimiento


jurisdiccional voluntario, que tiene por objeto otorgar al acuerdo
conciliatorio, transaccional o extrajudicial de las partes, el efecto
propio de una sentencia, y que hace adquirir a dicho acuerdo el
carcter de verdadero ttulo ejecutorio.La nica finalidad del pronunciamiento requerido en un proceso
sobre homologacin de un convenio de desocupacin es otorgar
firmeza a ciertos actos de las partes, lo que no implica resolver
cuestiones que van ms a ll de la comprobacin de las
condiciones legales intrnsecas y extrnsecas para su validez
(C.N..Civ., Sala A, 3/3/97).-

HOMOLOGACION:

El art. 399 bis del C. P. C. dispone.: Podrn homologarse


judicialmente, convenios de desocupacin de inmuebles, cuando
cualquiera de las partes as lo solicite. La firma de quien se
compromete a restituir el inmueble, deber ser puesta ante el
actuario, o ser autenticada por escribano pblico. Homologado el
convenio respectivo, y vencido que sea el plazo estipulado, el
interesado, podr solicitar al tribunal el lanzamiento del obligado a
restituir el inmueble signatario del convenio y de las personas
puestas por l o que de l dependan, sin ms trmite. Quien se
compromete a restituir el inmueble, bajo su responsabilidad,
indicar quienes son los ocupantes actuales del mismo y si
existieran sublocaciones o cesiones autorizadas por el locador, la
homologacin se dictar con citacin de los mismos.-