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Desalojo
399 quater
. Consignacin de llaves
Convenio de desocupacin
ART. 1493 C. C.
Habr locacin, cuando dos partes se obliguen
recprocamente, la una a conceder el uso o
goce de una cosa, o a ejecutar una obra o
prestar un servicio, y la otra a pagar por este
uso, obra o servicio un precio determinado
CARACTERES
BILATERAL:
CONSENSUAL: Art. 1.494 C.C.: El contrato de locacin queda concluido por el mutuo
consentimiento de las partes.-
NOMINADO O TIPICO:
CONMUTATIVO:
TEMPORARIO: Art. 1.505 C.C.: El contrato de locacin no puede hacerse por mayor
tiempo que el de diez aos. El que se hiciera por mayor tiempo quedar concluido a
los diez aos.-
DE TRACTO SUCESIVO:
Art. 1556
El locatario est obligado a pagar el precio al
locador o a quien pertenezca la cosa en los plazos
convenidos, y a falta de convencin, segn los
usos del lugar.
Art. 1558
El locador para seguridad del pago del precio,
puede retener todos los frutos existentes de la
cosa arrendada y todos los objetos con que se
halle amueblada, guarnecida o provista, y que
pertenezcan al locatario.
Art. 1578
Art.
399, apartado II A
LEGITIMACION ACTIVA
FALTA LEGITIMACION
PASIVA
PREPARACION TITULO
LITISPENDENCIA
EXCEPCION DE
FALSEDAD
Prescripcin
PAGO
DESALOJO
PROCESO. CARACTERIZACION:
La accin de desalojo persigue asegurar la libre disponibilidad de
los inmuebles a quien tiene derecho a ello, cuando son detentados
contra su voluntad por personas que entraron en posesin precaria
tenencia- mediante actos o contratos que por cualquier causa no
se los puede ya considerar existentes o, en su caso, cuando se
hallan sin derecho y contra la ley en el uso y goce de la cosa ajena
(intrusos) (conf. MORELLO, Augusto. 2JUICIOS SUMARIOS, pg.
248). El proceso de desalojo es aquel que tiene por objeto una
prestacin tendiente a recuperar el uso y goce de un bien inmueble
que est ocupado por quien carece de ttulo para ello, sea por
tener una obligacin exigible de restituirlo o por revestir el carcter
de simple intruso, aunque sin pretensiones a la posesin (conf.
PALACIO, Lino: Derecho Procesal Civil, T VII, pg. 77).
LEGITIMADOS
SUJETOS DEL PROCESO:
El proceso de desalojo tiene lugar:
A) Entre locador y locatario de inmuebles, y los sucesores de uno y
otro a ttulo singular o universal cuya obligacin de restituir se
haya hecho exigible.B) Entre el propietario, usufructuario y usuario contra todo tenedor
preario, intruso o cualesquiera otros ocupantes cuya obligacin de
restituir sea exigible, siempre que estos no invoquen ttulo alguno a
la posesin.
FIADOR
Su posicin en el proceso de desalojo
Los fiadores en el contrato de locacin pueden ser condenados en
costas en el juicio de desalojo, si en las clusulas pactadas,
adems de garantizar la subsistencia de la garanta prestada hasta
que la propiedad sea devuelta a su propietario, tambin se hacen
cargo de los gastos, costas y costos judiciales (C.N.Com. Sala A,
30/6/99- L.L. 2.000-A-578). An cuando el fiador no es legitimado pasivo stricto sensu ya que
no recae sobre l obligacin legal de restituir o devolver el bien,
puede ser citado al juicio de desalojo a fines de ejercer sus
derechos de defensa en lo que atae a las obligaciones
contractuales que sustentan su comparendo (v.gr. cuestionando la
validez o exigibilidad de la obligacin principal), para fiscalizar el
proceso por los gastos y honorarios que deber afrontar frente al
locador y por las eventuales acciones de regreso contra su
afianzado evitando un posible dispendio de actividad jurisdiccional
(arts. 1986, 1.993, 2003 a 2005, 2021 a 2023, C.C.) (C.Ap. Civ. y
Com. Azul, Sala II 8/5/01).
JUICIO DE DESALOJO:
Disposiciones.
El proceso de desalojo se rige por las normas del proceso sumario,
con las modificaciones que consagra el art. 399 Bis del C.P.C.:
1.- Las partes tienen la obligacin de denunciar la existencia de
sublocatarios o terceros ocupantes. 2.- Notificacin del traslado de la demanda en el domicilio real del
demandado y en el inmueble locado, en el caso de no coincidir
ambos. Si el demandado tuviere su domicilio fuera de la Provincia,
podr notificarse slo en el inmueble locado siempre que ste est
ocupado (art. 68 C.P.C.). 3 Obligaciones del notificador: Hacer saber la existencia del juicio
a los sublocatarios y ocupantes, aunque no hubieran sido
denunciados, previnindoles que la sentencia que se dicte produce
sus efectos contra todos ellos; emplazarlos para contestar la
demanda y para que ejerzan sus derechos. Asimismo, identifica a
los presentes e informa al Juez el carcter que invocan.
JUICIO DE DESALOJO:
Disposiciones.
JUICIO DE DESALOJO:
Disposiciones.
CAUSALES DE DESALOJO:
DESALOJO POR FALTA DE
PAGO:
Art. 1.579 C.C.: No pagando el locatario dos perodos
consecutivos de alquileres o renta, el locador podr
demandar la resolucin del contrato, con indemnizacin
de prdidas e intereses. La intimacin del artculo 5 de la Ley 23.091:
Previamente a la demanda de desalojo por falta de pago
de alquileres, el locador deber intimar fehacientemente
el pago de la cantidad debida, otorgando para ello un
plazo que nunca ser inferior a 10 das corridos contados
a partir de la recepcin de la intimacin, consignando el
lugar de pago.
DESALOJO POR
VENCIMIENTO DE
CONTRATO:
Art. 1604 C.C.: La locacin concluye: 1) Si fuese contratada por
tiempo determinado acabado ese tiempo. Plazo mnimo. Art. 2 Ley 23.091: Para los contratos que se
celebren a partir de la vigencia de la presente ley, el plazo mnimo
de las locaciones con destino a vivienda, con o sin muebles, ser
de dos aos. Dicho plazo mnimo ser de tres aos para los
restantes destinos. Los contratos que se celebren por trminos
menores sern considerados como formulados por los plazos
mnimos precedentemente fijados. El plazo mnimo establecido con relacin a los alquileres por el art.
2 de la Ley 23.091, se determina desde el comienzo de la locacin
y rige por una sola vez, sin relacin alguna con la prrroga del
contrato (C.N.Civ., Sala D, 25/10/00). Plazo mximo. Art. 1.505 C.C.: Diez (10) aos.
Prueba:
Desalojo Anticipado
En el proceso el tiempo es ms
que oro, es justicia.
Eduardo Couture
NATURALEZA JURDICA
Medida cautelar
Tutela anticipada
Autosatisfactiva
Instrumentales
Instrumentales
Autnomas
Provisorias
Interinales
Definitivas
Traba litis
Ejecutabilidad
inmediata
Ejecutabilidad
inmediata
No hacen cosa
juzgada
Cosa juzgada
provisional
Cosa juzgada
Verosimilitud del
derecho
Conviccin
suficiente
Fuerte
probababilidad
Peligro en la demora
Perjuicio irreparable
Perjuicio irreparable
Contracautela
Contracautela
No siempre
CAUSALES
Vencimiento de contrato
Falta de pago
REQUISITOS
Litis trabada
Verosimilitud del derecho
Caucin real
FALTA DE PAGO
Que se entiende por falta de pago?
Cnones solamente?
Se incluye falta de pago de expensas, tasas,
impuestos, servicio, telfono?
Prueba: contrato e intimacin requerida por Art.
5 Ley de locaciones
VENCIMIENTO DE CONTRATO
Prueba: contrato
En caso de haberse efectuado
una
prrroga por escrito, la
misma.
TRABA DE LA LITIS
Necesidad de preservar el derecho de
defensa previsto en el Art. 18 C. N.
Defensas opuestas: valoradas por el
juez para hacer o no lugar a la
desocupacin
VEROSIMILITUD DEL
DERECHO
CONTRACAUTELA
MULTA
APELACION
Tucumn apelable con efecto suspensivo
C. P. C. N.
Equipara medidas cautelares EFECTO
DEVOLUTIVO
C. P. C. MENDOZA
APELACION
Tucumn apelable con efecto suspensivo
C. P. C. N.
Equipara medidas cautelares EFECTO
DEVOLUTIVO
C. P. C. MENDOZA
DESALOJO POR a)
TRANSFERENCIA
PROHIBIDA
b) por uso abusivo
CONSIGNACION DE
LLAVES
CONVENIOS DE
DESOCUPACION
CONVENIOS DE
DESOCUPACION
PRESUPUESTOS
HOMOLOGACION:
HOMOLOGACION: