Ley N 23.

091 - Ley de alquileres

CAPITULO I DISPOSICIONES GENERALES

Art. 1 Instrumentacin.
Los contratos de locaciones urbanas, as como tambin sus modificaciones y prrrogas, debern
formalizarse por escrito. Cuando el contrato no celebrado por escrito haya tenido principio de
ejecucin, se considerar como plazo el mnimo fijado en esta ley y el precio y su actualizacin los
determinar el juez de acuerdo al valor y prctica de plaza.
En todos los supuestos, los alquileres se establecern en moneda de curso legal al momento de
concretarse. Ser nula, sin perjuicio de la validez del contrato, la clusula por la cual se convenga el
pago en moneda que no tenga curso legal. En este caso, el precio quedar sujeto a la determinacin
judicial.

Art. 2 - Plazos
Para los contratos que se celebren a partir de la vigencia de la presente ley, el plazo mnimo de las
locaciones con destino a vivienda, con o sin muebles, ser de dos (2) aos. Dicho plazo mnimo ser de
tres (3) aos para los restantes destinos. Los contratos que se celebren por trminos menores sern
considerados como formulados por los plazos mnimos precedentemente fijados.
Quedan excluidas del plazo mnimo legal para las contrataciones a que se refiere la presente ley:
a) Las contrataciones para sedes de embajadas, consulados y organismos internacionales, as como
tambin las destinadas a personal diplomtico y consular o pertenecientes a dichos organismos
internacionales;
b) Las locaciones de viviendas con muebles que se arrenden, con fines de turismo, en zonas aptas para
ese destino. Cuando el plazo del alquiler supere los seis (6) meses, se presumir que el contrato no es
con fines de turismo;
c) Las ocupaciones de espacios o lugares destinados a la guarda de animales, vehculos u otros objetos
y los garajes y los espacios que formen parte de un inmueble destinado a vivienda u otros fines que
hubieran sido locados, por separado, a los efectos de la guarda de animales, vehculos u otros objetos;
d) Las locaciones de puestos en mercados o ferias;
Las locaciones en que los Estados nacional o provincial, los municipios o entes autrquicos sean parte
como inquilinos.

Art. 3 - Ajustes
Para el ajuste del valor de los alquileres, debern utilizarse exclusivamente los ndices oficiales que
publiquen los institutos de Estadsticas y Censos de la Nacin y de las provincias. No obstante, sern
vlidas las clusulas de ajuste relacionadas al valor mercadera del ramo de explotacin desarrollado
por el locatario en el inmueble arrendado.

Art. 4 - Fianzas o depsitos en garanta.

Las cantidades entregadas en concepto de fianza o depsito en garanta, debern serio en moneda de
curso legal. Dichas cantidades sern devueltas reajustadas por los mismos ndices utilizados durante el
transcurso del contrato al finalizar la locacin.

Art. 5 - Intimacin de pago

Previamente a la demanda de desalojo por falta de pago de alquileres, el locador deber intimar
fehacientemente el pago de la cantidad debida, otorgando para ello un plazo que nunca ser inferior a
diez (10) das corridos contados a partir de la recepcin de la intimacin, consignando el lugar de pago.
CAPITULO II
DE LAS LOCACIONES DESTINADAS A VIVIENDA.

Art. 6 - Perodos de pago.

El precio del arrendamiento deber ser fijado en pagos que correspondan a perodos mensuales.

Art. 7 - Pagos anticipados.

Para los contratos que se celebren a partir de la presente ley, no podr requerirse del locatario:
a) El pago de alquileres anticipados por perodos mayores de un mes.
b) Depsitos de garanta o exigencias asimilabas, por cantidad mayor del importe equivalente a un mes
de alquiler por cada ao de locacin contratado.
c) El pago del valor llave o equivalente.
La violacin de estas disposiciones facultar al locatario a solicitar el reintegro de las sumas
anticipadas en exceso, debidamente actualizadas. De requerirse actuaciones judiciales por tal motivo,
las costas sern soportadas por el locador.

Art. 8 - Resolucin anticipada.

El locatario podr, transcurridos los seis (6) primeros meses de vigencia de la relacin locativa, resolver
la contratacin, debiendo notificar en forma fehaciente su decisin al locador con una antelacin
mnima de sesenta (60) das de la fecha en que reintegrar lo arrendado. El locatario, de hacer uso de
la opcin resolutoria en el primer ao de vigencia de la relacin locativa, deber abonar al locador, en
concepto de indemnizacin, la suma equivalente a un mes y medio de alquiler al momento de
desocupar la vivienda y la de un solo mes si la opcin se ejercita transcurrido dicho lapso.

Art. 9 - Continuadores del locatario

En caso de abandono de la locacin o fallecimiento del locatario, el arrendamiento podr ser
continuado en las condiciones pactadas, y hasta el vencimiento del plazo contractual, por quienes
acrediten haber convivido y recibido del mismo ostensible trato familiar.

CAPITULO III
DE LA PROMOCION DE LOCACIONES DESTINADAS A VIVIENDA

Art. 10 - Creacin y caractersticas

Crase un sistema con medidas de promocin para locaciones destinadas a vivienda, con las siguientes
caractersticas:
a) Incorporacin voluntaria y optativa de los contratantes;
b) Instrumentacin por contrato de locacin tipificado, obligatorio y registrado segn se establezca en
la reglamentacin;
c) El plazo mnimo de la locacin ser de tres (3) aos;

d) Seguro obligatorio de garanta del contrato de locacin, con intervencin de la Caja Nacional de
Ahorro y Seguro. El mismo asegurar al locador el cumplimiento de todas las obligaciones del locatario,
incluyendo indemnizaciones por supuestos de ocupacin indebida o daos causados a la propiedad.
Asimismo, cubrir al grupo familiar locatario en los supuestos de fallecimiento del titular, incapacidad
total permanente o temporaria del mismo y en todo caso de gravedad justificada. La prima ser
pagada en partes iguales entre el locador y el locatario;
e) El precio de la locacin ser reajustado trimestralmente segn ndice de actualizacin elaborado
oficialmente por los institutos de Estadsticas y Censos de la Nacin y de las provincias en base a la
evolucin de los precios al consumidor y salarios, promediados en partes iguales y rebajado dicho
ndice en un 20 por ciento no acumulativo;
f) Las viviendas que podrn incorporarse al sistema debern ser las comprendidas en las
caractersticas de comn o econmica de la Resolucin N 368/76 de la ex Secretara de Vivienda y
Urbanismo;
g) Los beneficios impositivos que se establecen en los artculos siguientes.

Art. 11 - Beneficios impositivos

Quienes a partir de la entrada en vigencia de la presente ley realicen inversiones en inmuebles con
caractersticas de vivienda comn o econmica, que se destinen a locacin de vivienda familiar
permanente, o incorporen viviendas de estas caractersticas al presente rgimen de promocin,
gozarn de los beneficios impositivos que en cada caso se establezcan.
Para la calificacin de vivienda comn o econmica a la que se hace referencia en la presente ley,
deber atenerse a las disposiciones de la Resolucin N 368/76 dictada por la ex Secretaria de Estado
de Vivienda y Urbanismo.

Art. 12 - Destino de las inversiones

Para gozar de los beneficios impositivos a que se refiere el artculo precedente en materia de
inversiones, debern cumplimentarse las siguientes condiciones:
a) Las inversiones debern destinarse a:
1. La construccin de nuevas unidades de vivienda y su infraestructura que se inicien a partir de la
entrada en vigencia de la presente ley.
2. La terminacin de unidades de vivienda y su infraestructura que se encuentren en construccin a la
fecha de entrada en vigor de esta ley, as como las mejoras necesarias para poner en condiciones de
habitabilidad el inmueble, realizadas a partir de dicha fecha.
3. La compra de unidades de vivienda concludas o en construccin al momento de entrar en vigencia
esta ley, y siempre que dichas viviendas no hubieran sido afectadas a los beneficios del presente
rgimen o hubieran gozado de los conferidos por la Ley N 21.771 ;
b) Las unidades de vivienda comprendidas en el inciso a) precedente debern destinarse a la locacin
de vivienda familiar permanente, acreditndose tal destino mediante contratos de locacin celebrados
a partir de la entrada en vigencia de esta ley.

Art. 13 - Beneficios.
Los beneficios a que se refiere el artculo 11 para el caso de inversiones en inmuebles son los
siguientes:
a) En la liquidacin del impuesto a las ganancias podrn deducirse:
1. Las sumas efectivamente invertidas en cada ejercicio fiscal en la construccin de nuevas unidades
de vivienda y su infraestructura, excluido el valor del terreno.

Las sumas efectivamente invertidas en cada ejercicio fiscal para la terminacin de las construcciones
de vivienda y su infraestructura, excluido el valor del terreno, y para la realizacin de las mejoras
contempladas en el Art. 12, inciso a), apartado 2.
Las sumas efectivamente invertidas en el ejercicio fiscal correspondiente en la compra de unidades de
vivienda sin uso, excluido el valor del terreno, que se formalice fehacientemente a partir de la vigencia
de esta ley. En el caso de viviendas en construccin, adquiridas para su terminacin, dicha deduccin
no obstar a la prevista en el apartado 2 precedente, respecto de las sumas que se inviertan para la
terminacin de las unidades de vivienda y su infraestructura.
A los fines precedentes, cuando el precio de la compra se refiera indiscriminadamente al valor del
terreno y a las mejoras, la parte del mismo atribuible a estas ltimas se fijar teniendo en cuenta la
relacin existente en el avalo fiscal vigente al momento de la adquisicin. Si se desconociera dicho
avalo o el mismo no discriminara los valores relativos a la tierra y a las mejoras, se presumir, salvo
prueba en contrario, que estas ltimas representan el sesenta y seis por ciento (66 %) del precio de
compra, proporcin que se elevar al ochenta por ciento (80 %) en el caso de inmuebles comprendidos
en el rgimen de la Ley 13.512 y sus modificaciones, de propiedad horizontal.
No se encuentran comprendidos en este apartado los inmuebles que hubiesen sido afectados a los
beneficios de esta ley, o que hubieren gozado de los conferidos por la Ley N 21.771.
Las sumas deducibles sern las invertidas en la compra de los inmuebles y, en su caso, en la
adquisicin de los bienes y en la locacin de los servicios que conforman el costo de la edificacin, su
infraestructura y los honorarios profesionales.
A los fines indicados en este inciso se entender por infraestructura a todas aquellas obras que, sin
formar parte de las unidades de vivienda, estn destinadas a hacer posible el suministro de los
servicios pblicos de provisin de agua, desages cloacales y pluviales, energa elctrica, gas y
telfono, como asimismo el acceso a las unidades de vivienda.
No se considerarn como infraestructura los edificios y lugares destinados a la industrializacin o
comercializacin de bienes o servicios y construccin de caminos que no sean calles urbanas.
b) En el impuesto a las ganancias, exencin de la ganancia neta originada en la locacin de las
unidades, Al respecto no ser de aplicacin lo dispuesto en el primer prrafo in fine del Art. 73 de la Ley
del Impuesto a las Ganancias (t.o. en 1977 y sus modificaciones).
c) En los impuestos sobre los capitales y sobre el patrimonio neto, el valor impositivo correspondiente a
las unidades de vivienda, terminadas o en construccin, no ser considerado activo ni bien computable,
respectivamente, a los efectos de la liquidacin de dichos gravmenes, no dando lugar al prorrateo del
pasivo o de deudas que pudieran corresponder.
d) En el impuesto de sellos quedan exentos los contratos de locacin de los inmuebles, sus prrrogas y
cesiones o transferencias.
En el impuesto al valor agregado, los saldos de impuesto provenientes de nuevas unidades de
viviendas y su infraestructura quedan excluidos de la limitacin prevista en la primera parte del Art. 13
de la ley respectiva

Art. 14 - Facultades de reduccin o eximieron.

Facltase a la Municipalidad de la Ciudad de Buenos Aires y al Territorio Nacional de la Tierra del Fuego,
Antrtida e Islas del Atlntico Sur, para reducir o eximir del pago de sus tributos sobre las unidades de
vivienda que se afecten al presente rgimen de promocin.

Art. 15 - Otros beneficios tributarios.

Quienes a partir de la vigencia de la presente ley afecten inmuebles con caractersticas de vivienda
comn o econmica, no comprendidos en el inc. a) del Art. 12, a locacin de vivienda familiar
permanente, gozarn de los beneficios impositivos previstos en los incisos b), c) y d) del Artculo 13.
Tratndose de unidades nuevas y sin uso podrn, asimismo, gozar:

De una deduccin en la liquidacin del impuesto a las ganancias del 25 por ciento de las sumas
efectivamente invertidas en su construccin o compra, excluido el valor del terreno, con ms la
actualizacin que correspondiera calculada conforme lo establezca el Poder Ejecutivo Nacional,
resultando de aplicacin las previsiones de los prrafos segundo y siguientes del apartado 3, del inciso
a) del Art. 13.
Del beneficio a que se refiere el inciso e) del Art. 13.

Art. 16 - Requisitos para gozar de los beneficios establecidos en los artculos 13 y 1 5

Para gozar de los beneficios establecidos en los Arts. 13 y 15 precedentes se requiere:
a) Las unidades de vivienda debern quedar ocupadas a titulo de locacin efectiva por un perodo
mnimo de setenta y dos (72) meses consecutivos o alternados, en lapsos no inferiores a treinta y seis
(36) meses, dentro del trmino de ocho (8) aos, contados a partir de la formalizacin del primer
contrato de locacin de cada unidad;
b) El primer contrato de locacin deber formalizarse dentro de los 120 das posteriores a aquel en que
los inmuebles estn en condiciones de habitabilidad o, en su caso, al de la compra de los mismos, y
tratndose de los comprendidos en el Art. 15, aquel de entrada en vigencia de la presente ley, excepto
en el supuesto de inmuebles ocupados, en que el plazo se computar a partir de su efectiva
desocupacin;
c) Los arrendamientos debern instrumentarse mediante un contrato de locacin tipificado, obligatorio
y registrado segn se establezcan la reglamentacin;
d) El precio de la locacin ser reajustado trimestralmente segn el ndice de actualizacin elaborado
por los institutos de Estadstica y Censos de la Nacin y de las provincias, en base a la evolucin de los
precios al consumidor y salarios, promediados en partes iguales y rebajado dicho ndice en un veinte
por ciento (20 %) no acumulativo;
Seguro obligatorio de garanta del contrato de locacin, con intervencin de la Caja Nacional de Ahorro
y Seguro, con las caractersticas referidas en el inc. d) del Art. 10 de la presente ley;
Las construcciones desgravables debern estar en condiciones de habitabilidad dentro del plazo de
cuatro (4) aos posteriores al acogimiento de los beneficios del presente rgimen de promocin.

Art. 17 - Sancin por incumplimiento.

De no cumplirse los requisitos previstos en el artculo anterior el contribuyente deber reintegrar, al
ejercicio fiscal en que tal hecho ocurriera, el monto desgravado o exento con su actualizacin
respectiva; dicha actualizacin deber calcularse teniendo en cuenta la variacin en el ndice de
precios al por mayor, nivel general, producida entre el mes de cierre de cada ejercicio fiscal en que
tuvo incidencia la franquicia y el mes de cierre del respectivo ejercicio fiscal en que corresponda
realizar el reintegro, ello sin perjuicio de la aplicacin, de corresponder, de las normas contenidas en el
Captulo VII del 8 Ttulo 1 de la Ley 11.683 (texto ordenado en 1978 y sus modificaciones).
En caso de desafectarse el bien del rgimen de esta ley, los beneficiarios debern efectuar los
reintegros de los montos desgravados o exentos en la forma establecida precedentemente, resultando
de aplicacin, de corresponder, las normas de la Ley 11.683 citadas en el prrafo anterior.

Art. 18 - Transferencia de unidades.

En caso de transferencia de inmuebles afectados al rgimen de la presente ley antes de cumplidos los
plazos de afectacin previstos en el Art. 16 inc. a), ya sea que la misma fuera voluntaria, por ejecucin
de crdito contra el contribuyente o por causa de muerte del titular, el sucesor podr continuar a aqul
en los beneficios y obligaciones con relacin a las prescripciones de esta ley. En este caso, la
comunicacin de la transferencia deber efectuarse en la forma y condiciones que establezca la
reglamentacin de la presente ley.
Slo cumplido este requisito el transmitente quedar desligado de los beneficios y obligaciones
relacionados con esta ley.

El ulterior incumplimiento de las mencionadas obligaciones por parte del sucesor har pasible a ste
del reintegro prescripto en el Art. 17 y de la obligacin de abonar los gravmenes dejados de ingresar
por el o los transmitentes desde el comienzo de la utilizacin de los beneficios con las actualizaciones
que correspondan de acuerdo con las disposiciones de la Ley 11.683 (t. o. en 1978 y sus
modificaciones), sin perjuicio de la aplicacin, de corresponder, de las normas contenidas en el Captulo
VII Ttulo 1 de la misma ley.
En el caso de que el sucesor no desee continuar acogido al rgimen de la presente ley deber
manifestar, en forma expresa, tal circunstancia al transmitente o hacerla constar en el respectivo juicio
sucesorio, acompandose las constancias pertinentes en la comunicacin a que se refiere el prrafo
anterior. En estos casos el transmitente deber efectuar el reintegro previsto en el mencionado Art. 17
de la presente ley con ms las actualizaciones pertinentes, sin perjuicio de la aplicacin, en caso de
corresponder, de las normas contenidas en el Captulo Vil del Ttulo 1 de la Ley 11.683 (t. o. en 1978 y
sus modificaciones).

Art. 19 - Limitacin
Los beneficios otorgados por esta ley no sern de aplicacin respecto de inversiones amparadas por
otros regmenes de promocin.

Art. 20 - Rgimen impositivo

Sern aplicables, en lo pertinente al rgimen impositivo establecido por la presente ley, las
disposiciones que determina la Ley 11.683 (t. o. en 1978 y sus modificaciones).
CAPITULO IV
DISPOSICIONES COMPLEMENTARIAS

Art. 21 - Viviendas deshabitadas.

Facltase al municipio de la ciudad de Buenos Aires y a los del Territorio Nacional de la Tierra del Fuego,
Antrtida e Islas del Atlntico Sur para fijar gravmenes diferenciales sobre las viviendas deshabitadas.

Art. 22 - Adhesin.
Se invita a las provincias a instrumentar beneficios tributarios, para promover locaciones destinadas a
viviendas y establecer gravmenes diferenciales a las viviendas deshabitadas.

Art. 23 - Subsidio.
Dispnese que a partir de la vigencia de la presente ley y por un plazo de 180 das el Poder Ejecutivo
Nacional a travs del Ministerio de Salud y Accin Social, arbitrar los medios conducentes a fin de
subsidiar a los grupos familiares desalojados en dicho lapso, que careciendo de medios econmicos, los
requiriesen para solucionar su situacin habitacional. Dicho subsidio podr ser solicitado por el grupo
familiar que acredite sentencia de desalojo, fundada en las causases de falta de pago o de vencimiento
de contrato, con orden de lanzamiento, siempre que se tratare de vivienda Comn o econmica segn
lo establecido por la Resolucin 368176 de la ex Secretara de Estado de Vivienda y Urbanismo.
Los ingresos del grupo familiar peticionante en su conjunto no debern superar un promedio mensual
de tres (3) salarios mnimos, cubriendo el subsidio los gastos del nuevo alojamiento hasta un mximo
de cuatro (4) salarios mnimos.

Art. 24 - Declaracin a los efectos del art. 7 de la ley 20.221.

Las erogaciones que se efecten en cumplimiento del artculo anterior se considerarn segn
corresponda, inversiones, servicios, obras y/o actividades de inters nacional, a los efectos del segundo
prrafo del art. 7 de la Ley N 20.221 y sus modificaciones.

Art. 25 - Modificacin al art. 40 de la ley 22.916.

Sustityese el primer prrafo del Art. 4 de la Ley 22.916, por el siguiente:
El producido de los presentes gravmenes ser destinado:
a) Noventa por ciento (90 %) a atender las erogaciones de carcter extraordinario que demanden las
zonas afectadas por las inundaciones producidas durante el ao 1983 en las provincias de Corrientes,
Chaco, Entre Ros, Formosa, Misiones y Santa Fe; Diez por ciento (1 0 %) a atender los subsidios
previstos por el Art. 23 de la Ley de Promocin de Locaciones.

Art. 26 - De la prioridad de los planes de vivienda.

Dispnese que durante los ciento ochenta (180) das posteriores a la entrada en vigencia de la
presente ley, tendrn preferencia de venta y adjudicacin sobre los planes de viviendas que realice el
Estado Nacional, a travs del FONAVI, los grupos familiares desalojados desde el 10 de diciembre de
1983 y hasta el vencimiento del plazo dispuesto anteriormente.

Art. 27 - Locacin encubierta.

Dispnese que los inmuebles que carezcan de autorizacin, permiso, habilitacin, licencia y sus
equivalente, otorgado por la autoridad administrativa competente, para la explotacin de hotel
residencial, pensin familiar u otro tipo de establecimiento asimilable, 'no gozarn de aptitud comercial
para dicha explotacin considerndose las relaciones existentes o futuras con sus ocupantes, como
locacin, debiendo regirse en lo sucesivo por las normas en vigencia en esta ltima materia.
Estarn caracterizadas de igual forma las relaciones existentes o futuras en aquellos establecimientos
comerciales oportunamente habilitados a partir de quedar firme el acto administrativo o la sentencia
judicial correspondiente que determine el retiro de dicha autorizacin comercial.

Art. 28 - Reglamentacin.
El Poder Ejecutivo Nacional deber proceder a la reglamentacin de la presente ley dentro de sesenta
(60) das de su promulgacin.

Art. 29 - Vigencia.
Las disposiciones que se establecen en la presente ley son de orden pblico, rigiendo a partir de su
fecha de publicacin en el Boletn Oficial.
Los beneficios impositivos que ella establece producirn efectos respecto de inmuebles que se acojan
al rgimen de promocin impositiva antes del 31 de diciembre de 1986, con la salvedad de que los
beneficios previstos por los incs. b), c) y d) del Art. 13, tendrn efecto por el trmino de afectacin del
inmueble al rgimen promocionar y los de su inc. e) los producirn incluso retroactivamente cuando los
saldos a favor a que alude surgieran en ejercicios cerrados a la fecha de entrada en vigencia de la
presente ley, hacindose extensiva esta salvedad al Art. 15.
El Poder Ejecutivo queda facultado para prorrogar el vencimiento del plazo fijado para acogerse a los
beneficios impositivos de la presente ley.

Art. 30 - [De forma].