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DIRECCIN DEL DISEO Y

CONSTRUCCIN DE VIVIENDA
UNIFAMILIAR CASA A-S.
TRABAJO DE POSGRADO DE LA ESPECIALIZACIN EN GERENCIA DE PROYECTOS

Universidad Americana UAM


POSGRADO EN GERENCIA Y CONSTRUCCIN DE PROYECTOS
MANAGUA, NICARAGUA
2013

Gestin de Casa A-S


Planificacin del Proyecto

Versin 1.0

Versin

Fecha

Autor

Aprobado por:

Notas de
Revisin

1.0

26/09/2013

Arq. Andrea
Bolaos

Arq. Fitzgerald
Gutierrez

Definicin Inicial

Contenido
2

Introduccin............................................................................................................................ 3

Descripcin del Proyecto ....................................................................................................... 3

Alcances del Proyecto ............................................................................................................ 3


4.1

Dentro del Alcance .......................................................................................................... 4

4.2

Fuera del Alcance ............................................................................................................ 4

Entregables a producir ........................................................................................................... 5

Criterios de Aceptacin de entregables ................................................................................ 5

Supuestos del Proyecto ......................................................................................................... 5

Restricciones del Proyecto..................................................................................................... 6

Estructura detallada del trabajo (WBS)................................................................................. 8

10

Enfoque del Proyecto ......................................................................................................... 0

11

Aprobaciones ...................................................................................................................... 0

Introduccin

El propsito del presente documento es presentar el plan del proyecto y construccin de Casa
A-S, explicitando su alcance que se utilizar.

2 Descripcin del Proyecto


Los propietarios son un matrimonio joven, que desean aprovechar un terreno propio, para
construir su vivienda; al mismo tiempo desean proyectar un posible anteproyecto en el
restante del terreno, con un diseo de unidades de apartamentos para renta y/o venta, en
donde ellos sean los administradores y beneficiarios directos.
Casa A-S, nace de una idea destinado para los miembros dueos del terreno, que se traduce
en generar y crear una imagen moderna de vivienda, pero sobre todo funcional y econmica,
aprovechando al mximo el terreno delimitado, generando reas verdes y respetando los
rboles frutales existentes.
El concepto del diseo parte las necesidades bsicas, con una distribucin funcional, frente al
estilo de vida de la joven pareja; buscando que el proyecto se inserte en el entorno urbano
que lo rodea.
Aprovechando las ventajas con clima especial, rea delimitada por un muro perimetral,
seguridad, acceso a Luz, agua, telfono e internet, entre otros como el acceso a mdulos
comerciales y variados servicios del sector, infraestructura, etc.

3 Alcances del Proyecto


El alcance del proyecto es la elaboracin del diseo arquitectnico, desarrollo de planos
constructivos, supervisin y asesora de construccin de una vivienda unifamiliar de 80m.
De acuerdo a las especificaciones deseadas por el dueo, la vivienda A-S, contar con un rea
de construccin de 80m, con la siguiente distribucin:
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.

Cocina / Comedor y Sala de Estar Comn


1 Servicio Sanitario de visita
1 Terraza Principal
1 Bodega o Lavadero
rea de lavadero
1 Dormitorio principal (W/CL y Sanitario)
1 Dormitorio secundario (Closet y Sanitario)
rea de estacionamiento (2 parcelas por unidad)

Las principales caractersticas constructivas del proyecto con las cuales se pretende construir
seran las siguientes:
1.
2.
3.
4.

Sistema estructural sismo resistente


Mampostera confinada con repello
Carpintera de ventanas en aluminio
Pisos en cermica

5. Enchapes de baos y cermica de primera calidad


6. Cubierta metlica de lmina troquelada de zinc
7. Prgolas Metlicas con policarbonato

3.1 Dentro del Alcance


Comprndase toda las actividades que el director del proyecto dar seguimiento, controla y
decide para previa revisin, validez y aprobacin.
ETAPA DE ANTEPROYECTO
1. Anlisis de Sitio y Conceptualizacin
2. Elaboracin y aprobacin de propuesta arquitectnica del conjunto arquitectnico
ETAPA DE PROYECTO
3. Elaboracin de planos constructivos previamente aprobados
4. Coordinacin del desarrollo de las especialidades y memoria tcnicas (Sanitario,
Elctrico y Estructural)
5. Revisin y ajuste de las especialidades con respecto a la arquitectura
6. Dar seguimiento y revisin a la elaboracin del Takeoff para presupuesto
7. Contrataciones por medio de Administracin delegada para ingeniero residente,
maestro de obra, equipo de mano de obra y subcontratistas.
ETAPA DE EJECUCIN
8.
9.
10.
11.
12.
13.

Dar supervisin de avance de obra constructiva efectuados por el encargado de obra.


Uso de la Bitcora con el avance de obra semanalmente.
Vigilar la optimizacin tcnico-econmica de la obra
Velar por el cumplimiento de alcances de obras
Dar seguimiento en la compra e importacin de materiales y certificados.
Validar las empresas subcontratadas y el trabajo realizado por stas.

3.2 Fuera del Alcance


Se entiende como todo trabajo que conlleve actividades que no fueron estipuladas y/o
aprobadas dentro del diseo, as como la realizacin de actividades extras que no hayan sido
planeadas.
a.
b.
c.
d.
e.
f.

Preparacin del Terreno


Estudios geolgicos y Topogrficos
Gestiones de permisos en la ALMA1
Adquisicin directa de materiales de construccin
Ejecucin de la obra vertical
Entrega de la Obra final

Alcalda de Managua

4 Entregables a producir
ETAPA DE ANTEPROYECTO
1. Propuesta: Se presenta una propuesta de anteproyecto arquitectnico para su previa
revisin, con los requerimientos especficos y detallados por el cliente.
ETAPA DE PROYECTO
2. Planos: Una vez aceptada la propuesta, se entrega un set de planos constructivos
revisados y aprobados que contiene las especialidades de: Arquitectura, Estructura,
Sanitario y Elctrico, firmadas por cada encargado de las especialidades.
3. Memorias Tcnicas: Se complementar la entrega del set de planos constructivos
adjuntando las memorias tcnicas y de clculos que se gener por cada una de las
especialidades (Estructura, Sanitaria, Elctrica y Topogrfica), cada una firmada y
revisada.
4. Presupuesto: Se entrega el takeoff y presupuesto final aprobado por el cliente y
revisado por el consultor.
5. Calendarizacin de Ejecucin: Se entrega el Project o plan de obra del proyecto que
contiene el desglose en orden y tiempo de las fases de todo el proceso constructivo
hasta su culminacin.
6. Contratos: Se presenta el contrato por ejecucin de obra gris por medio del sistema
de administracin delegada del ingeniero electo para ser ejecutor del proyecto.
ETAPA DE EJECUCIN
7. Bitcora: Se presentar semanalmente una bitcora del avance de la obra en ejecucin,
con fines de controlar y supervisar.

5 Criterios de Aceptacin de entregables


1.
2.
3.
4.
5.

Cumplir con el plazo de entrega


Cumplir con la calidad especificada
Cumplir con el presupuesto
Cumplir con la satisfaccin del cliente
Cumplir con los permisos de Alcalda

6 Supuestos del Proyecto


Los supuestos son factores que, para efectos de planeacin, se consideran como ciertos o
reales, aunque ser necesario confirmarlos.
A continuacin se presentaran los siguientes supuestos en los cuales estaramos trabajando:
ETAPA DE ANTEPROYECTO
1. Propuesta: En caso de existir un rechazo o cambio en la propuesta presentada, se
realizar un reajuste a la propuesta, hasta llegar a su aprobacin por el cliente.

ETAPA DE PROYECTO
1. Planos y memorias de clculos: En caso de encontrar un error detallado en plano de
alguna especialidad que no concuerde con los requerimientos o especificaciones dadas
en memorias de clculo, se proceder en su revisin y correccin.
2. Presupuesto: Se tendr que realizar un reajuste al presupuesto en caso de:
a. Si se omiti algn material, equipo, etc., en el desglose detallado (takeoff)
b. Si existe cambio de precios en la oferta econmica de algn material por
posibles incrementos en el transcurso de planificacin o de ejecucin.
3. Calendarizacin de Ejecucin o EDT: En caso que el inicio de la obra se vea afectado en
tiempo de alguna fase, se realizar un reajuste que optimice y genera una nueva ruta
de ejecucin.
4. Contratos:
a. En caso de incumplimiento de contrato por parte del ejecutor de obra y/o
contratistas, se entrar en un proceso de seleccin y por ende se realizara un
nuevo contrato.
b. Se realizar un Addendum al contrato del ejecutor de obra o contratistas en
caso de realizar cambios o agregar detalles especficos.
ETAPA DE EJECUCIN
1. Bitcora:
a. Al no entregarse a tiempo una bitcora semanal al cliente, se proceder en
anexarla a la siguiente bitcora.
b. En caso de que se realice un cambio de representante por el contratista, se
deber registrar de manera enunciativa.
2. Se cuenta con el apoyo de la administracin superior.

7 Restricciones del Proyecto


Es de gran importancia documentar las restricciones del proyecto pues limitan el campo de
accin del equipo ejecutor. No existen proyectos sin restricciones de recursos, de tiempos, de
entrega de forma de operar, etc. (Yamal Chamoun, 2002).
A continuacin se presentan las restricciones del proyecto:
1. El cliente estar dispuesto a entregarnos toda la informacin posible, relacionada con
el proyecto, ya sea los puntos positivos como los puntos crticos, donde se deber
hacer ms hincapi.
2. El cliente no tiene ninguna preferencia por el uso de metodologa ni lenguaje de
programacin y tecnologa empleada.
3. El grupo de trabajo de anlisis, diseo, y desarrollo estar compuesto por 2 integrantes,
a partir de sus conocimientos y de las tareas a realizar se elaborara un cronograma de
tareas.
4. Contar con los recursos necesarios para el desarrollo del proyecto.
5. El tiempo de trabajo permitido para hacer las tareas de anlisis y diseo es de 3

6.

7.
8.

9.

10.

11.

semanas (mx)
Se debern entregar un nmero determinado de entregables que se acordarn con el
cliente en una agenda con fechas de entrega pactadas por adelantado. El objetivo
principal es que las mismas sean respetadas para no alterar la planificacin del
proyecto.
Todos los entregables debern respetar las polticas de calidad adoptadas para este
proyecto.
Para la construccin de Casa A-S el contratista general (Ingeniero Residente) no est
autorizado para hacer ningn cambio en el alcance del proyecto, sin antes ser
autorizado debidamente por el arquitecto responsable.
Cuando el presupuesto del proyecto disminuye, el cronograma tendr que reducirse
porque el presupuesto no ser suficiente para pagar el personal originalmente
planeado. Si el tiempo no puede reducirse, la otra alternativa es reducir el alcance del
proyecto porque con un presupuesto disminuido no se podr hacer todo el trabajo
previsto en el tiempo planificado.
Cuando el alcance del proyecto aumenta, esto genera una necesidad de mayor tiempo
y presupuesto para completar el trabajo. Cuando el proyecto encuentra que ms
trabajo es necesario que lo originalmente presupuestado, esto debe notificarse
inmediatamente al donante, solicitndole aprobacin para fondos adicionales antes de
ejecutar el trabajo extra; de lo contrario el proyecto terminara con un dficit de
presupuesto lo cual tendra un impacto en las expectativas de los beneficiarios y de la
organizacin a cargo del proyecto
Los costos no deben exceder al monto aprobado por los clientes directos

8 Estructura detallada del trabajo (WBS)


WBS Vr. 0.1
Proyecto: Casa A-S
Preparado por: Arq. Andrea Bolaos
Fecha: 26 septiembre 2013

1. Proyecto
Contruccin de
Casa A-S

1.1 Gerencia del


proyecto

Inicio

1.2 Estudio

1.3 Planificacin

1.4 Ejecucin

1.5 Cierre

1.2.1 Programa de
Necesidades

1.3.1 Estudios
Preliminares y
Diseos

1.2.2 Anlisis y
Conceptualizaci
n

1.3.2 Elaboracin
de Planos
Constructivos

1.4.1.1 Supervisor
de Obra

1.4.3.1 Trabajos
preliminares

1.2.3 Propuesta
de Anteproyecto

1.3.3 Estudio
Especificaciones
Tcnicas y
Clculos

1.4.1.2 Encargado
de Obra

1.4.3.2 Trazado y
Cimientos

1.2.4 Trmites y
Permisos

1.3.4 Ajustes de
Especialidades

1.4.1.3 Mano de
Obra electa

1.4.3.3 Estructura
y Mampostera

1.4.1
Contrataciones

1.4.3 Obra Gris

1.3.5 Plan de
Entrega

1.4.3.4
Instalaciones

1.3.6 Presupuesto
(takeoff)

1.4.3.5 Cubierta
Metlica

14.3.6 Acabados

1.5.1 Limpieza y
Mantenimiento

1.6 Entrega

Fin

1.6.1 Entrega de
Casa A-S

9 Enfoque del Proyecto


Para proceder a esta etapa es importante para la verificacin del alcance, las inspecciones, las
cuales incluye actividades tales como medir, examinar y verificar para determinar si el trabajo
y los entregables cumplen con especificaciones tcnicas y los criterios de aceptacin del
producto por parte del cliente.
Para la verificacin del alcance se har un seguimiento permanente a la lnea base del alcance
con sus componentes:
1. La declaracin del alcance del proyecto.
2. La Estructura desglosada del Trabajo (WBS)

10 Aprobaciones
Firmas necesarias para considerar la definicin del alcance del proyecto

Patrocinador
Nombre y firma

Fecha:

Fecha:
Consultor del Proyecto
Nombre y firma

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