Valuacion de Terrenos

TECNICAS DE TASACION DE INMUEBLES
VALUACIONES REGLAMENTARIAS Y COMERCIALES DE PREDIOS URBANOS
UNIDAD I
INTRODUCCION, CONCEPTOS GENERALES DE LA VALUACION Y
NORMATIVIDAD VIGENTE
CRITERIOS GENERALES DE VALUACION

Valuacin es el procedimiento mediante el cual se determina el valor que tiene un bien,
en una fecha especfica, para un fin determinado.
Existen tres principios fundamentales a considerar en una valuacin:
Principio de sustitucin: El valor de un bien es equivalente al de otros de

similares caractersticas y que puedan sustituir a este bien.
Principio de temporalidad: El valor de un bien est en funcin de la fecha de la

valuacin y puede variar a lo largo del tiempo.
Principio de finalidad: La finalidad de la valuacin condiciona el enfoque, el

mtodo y las tcnicas por seguir.
Al estimar valores econmicos, el valor obtenido deber estar basado en un estudio de

todos los aspectos relevantes que incidan en dicho valor.
En el informe de valuacin se incluir toda la informacin que sea esencial para su
adecuada comprensin, sin omitir ningn elemento de importancia. El valor que se
informe deber ser prudente, tendiendo a evitar los riesgos que podran emanar de
una incorrecta interpretacin de la informacin que se comunica.
En el informe de valuacin se precisar el propsito de la misma, el uso que se intenta

darle, y toda otra informacin que permita identificar los usos para los que el valuador
considera que son vlidas las conclusiones del informe.
En todos los
valuados
casos se deber evaluar cuales son los bienes que pueden ser
individualmente y cuales son aquellos que pueden ser correctamente
valuados slo al ser considerados como parte de un conjunto.

Cuando se tase un bien o un conjunto, como suma del valor de sus distintos
componentes, el criterio de valor que se utilice para valuar cada uno de stos deber
ser compatible con el criterio con el que se tasen los dems componentes.
REGLAMENTO NACIONAL DE TASACIONES
El Reglamento Nacional de Tasaciones tiene por finalidad establecer los criterios,

conceptos, definiciones y procedimientos tcnicos normativos para formular la
valuacin de bienes inmuebles y muebles. (Artculo I.01)
Se entiende por tasacin o valuacin al procedimiento mediante el cual el perito
tasador estudia el bien, analiza y dictamina sus cualidades y caractersticas en
determinada fecha, para establecer la estimacin del valor razonable y justo del bien
de acuerdo a las normas del presente reglamento. (Artculo I.02)
El Reglamento Nacional de Tasaciones, fue aprobado por R.M. 098-2006-VIVIENDA del
21 de Abril del 2006.
PERITO VALUADOR
Se
denomina
perito
tasador
al
profesional
colegiado
que
en
razn
de
sus
estudios superiores y a su experiencia, est debidamente capacitado para efectuar la

valuacin de un bien. Esta disposicin, en cuanto a la condicin de colegiado, no es
aplicable en los casos de campos de actividad que no son materia de colegiacin.

(Artculo I.08)
Algunos de las condiciones que se deber cumplir para lograr ser un valuador,
encargado de formular o supervisar valuaciones reglamentarias y/o comerciales, son
los siguientes:
Poseer titulo profesional o de postgrado, otorgado por una entidad educativa

superior, reconocida por la Nacin, de ser el caso.
Tener suficiente conocimiento y experiencia en materia a fin al bien que se

pretende valorizar.
Cumplir con los requisitos legales, reglamentarios y ticos en relacin con el

cometido de la valuacin.
Mantener
incrementar
sus
conocimientos
profesionales,
adquiridos
por
experiencia y preparacin, por medio de programas de formacin continua.
UNIDAD II
VALUACION DE PREDIOS URBANOS
La valuacin de predios urbanos es el procedimiento mediante el cual se determina el

valor de los predios que se encuentren en zona urbana; valindose para ello de
metodologas y tcnicas apropiadas.
Para la valuacin de predios en zona urbana es necesario considerar los siguientes
factores:
Factores externos:
Ubicacin: el valor del bien esta ligado en sentido directo a la ubicacin del mismo.
Considerando para ello en primer lugar la ciudad donde se encuentra y el equipamiento
de la misma; luego la ubicacin dentro del ciudad.
Zonificacin y uso: el valor del bien vara dependiendo del uso del terreno y la
zonificacin considerada dentro de los planes de desarrollo urbano.
Servicios pblicos: dependiendo de la cantidad y calidad de servicios pblicos con los

que cuente el bien, variar el valor del mismo.
Contaminacin
ambiental:
factor
importante
que
se
acenta
debido
la
contaminacin de los centros urbanos.

Factores internos:
Medidas y proporciones: en funcin de la medida se determina el valor del bien; son
tambin importantes las proporciones para el desarrollo y comodidad de proyectos
arquitectnicos.
Nivel respecto a la vereda: se debe tomar en cuenta el nivel respecto a la va
pblica y determinar los beneficios o
inconvenientes que pudiera ocasionar la
ubicacin en determinado nivel, influyendo este dentro del valor del bien.
Materiales: la calidad de los materiales y de los acabados utilizados en la construccin
deber ser evaluada, para la determinacin del valor del inmueble.
Servicios del bien: se consideran los servicios con los que cuenta el bien (ascensor,
estacionamiento, intercomunicador, etc.)
MARCO NORMATIVO:
Ley de Tributacin Municipal, Decreto Legislativo N 952, que modifica al Decreto

Legislativo N 776
Reglamento Nacional de Tasaciones del Per R.M. 098-2006-VIVIENDA del 21 de

Abril del 2006
Reglamento de acondicionamiento territorial y desarrollo urbano, D.S. N 0272003-VIVIENDA del 06/10/2003
Reglamento Nacional de construccin
Ley de habilitaciones urbanas, Ley N 26878 del 20/11/97
Cdigo Civil Peruano, Decreto Legislativo N 295, del 24/07/84
Cdigo procesal civil, Decreto Legislativo N 768, del 29/02/92
Ley de regularizacin de edificaciones, del procedimiento para la declaratoria

de
fabrica y del rgimen de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y de
propiedad comn, Ley N 27157, del 27/07/99
Reglamento de la ley N 27157, D.S. N 008-2000-MTC del 17/02/2000
DEFINICIONES
VALUACION
DEL
PREDIO:
La
valuacin
del
predio
urbano
consiste
en
la
determinacin del valor de todos sus componentes, en trminos de terreno,

edificaciones, obras complementarias e instalaciones fijas y permanentes. A estos
valores de los componentes fsicos, si corresponden al estado de similar nuevo, se les
aplicar, segn los casos, los factores de depreciacin por antigedad y estado de
conservacin que estn determinados en el presente reglamento. (Artculo II.A.06).
PREDIO URBANO: Se considera predios a los terrenos, as como a las edificaciones
instalaciones fijas y permanentes que constituyan parte integrante de ellos y que no
pudieran ser separadas, sin alterar, deteriorar destruir la edificacin. (Artculo
II.A.01).
TERRENO URBANO: Considrese terreno urbano al que esta situado en centro
poblado y se destine a vivienda, comercio, industria o cualquier otro fin urbano, y los
terrenos sin edificar, siempre que cuenten con los servicios generales propios del
centro poblado y los que tengan terminadas y recepcionadas sus obras de habilitacin
urbana, estn o no habilitadas legalmente. (Artculo II.A.02).
EDIFICACION: Se entiende por edificaciones a las construcciones o fbricas en
general. (Artculo II.A.03).
OBRAS COMPLEMENTARIAS: Son obras complementarias e instalaciones fijas y
permanentes todas las que se encuentran adheridas fsicamente al suelo a la
construccin, y no pueden ser separadas de stos sin destruir, deteriorar, ni alterar el
valor del predio porque son parte integrante y funcional de ste, tales como cercos,
instalaciones de
bombeo, cisternas, tanques elevados, instalaciones exteriores
elctricas y sanitarias, ascensores, instalaciones contra incendios, instalaciones de aire

acondicionado, piscinas, muros de contencin, subestacin elctrica, pozos para agua
o desage,
pavimentos y pisos. Exteriores, zonas de estacionamiento, zonas de
recreacin, y otros que a juicio del perito valuador puedan ser calificados como tales.
(Artculo II.A.04)
INTANGIBLES: Es el valor de aquella parte de la propiedad que no tiene existencia
fsica.
VALOR REGLAMENTARIO: El valor reglamentario es determinado por el CONATA y
aprobados por los dispositivos legales correspondientes. Su vigencia es de un ao.
El CONATA formula valores reglamentarios para terrenos (planos y listados de
terrenos urbanos), edificaciones (cuadros de valores oficiales de edificacin) y
determina la metodologa para la valuacin reglamentaria de obras complementarias e
instalaciones fijas y permanentes.
VALOR COMERCIAL: El valor comercial es aquel determinado por las leyes de la
oferta y la demanda, en funcin del mercado.
METODOS DE VALUACION DE PREDIOS URBANOS

Mtodo Directo: Consiste en la determinacin del valor de todos sus componentes,
en trminos de terreno, edificaciones, obras complementarias y eventuales valores
intangibles. Los componentes fsicos se depreciarn por antigedad y estado de
conservacin.
Mtodo indirecto: Est vinculado a la renta anual lquida que el inmueble produzca o
pueda producir, al estar deshabitado o habitado. La capitalizacin se calcula al tipo de
inters que un banco otorgue en el sistema financiero.
Mtodo emprico: Resulta de la apreciacin objetiva del valor, segn la experiencia
obtenida en el mercado inmobiliario, as como de las observaciones intrnsecas y
extrnsecas que ofrece el bien y una investigacin estadstica de valores de mercado.
INFORME TECNICO DE VALUACION: El documento que contiene la valuacin de un

bien constituye el informe tcnico de tasacin que deber ser firmado por el
profesional responsable; y debe constar de tres grandes secciones: Memoria
Descriptiva, Valuacin y Anexos. (Artculo I.09).
El informe de la valuacin, debe desarrollar los siguientes rubros
Memoria descriptiva.
Valuacin.
Valuacin del terreno.
Valuacin de las edificaciones
Valuacin de las obras complementarias.
Valuacin de instalaciones fijas y permanentes.
Valores intangibles si los tiene.
Cuadro resumen general de las valuaciones.
Anexos.
Fotografas, si se requieren.
Otros.
El perito debe dejar constancia de los documentos que haya tenido a su alcance para
efectuar la valuacin, tales como ttulos de propiedad; fichas regstrales; declaratoria
de fbrica; escritura de independizacin y reglamento interno en los casos
de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y de propiedad comn, as como
otros documentos que sean pertinentes. (Artculo II.B.19).
MEMORIA DESCRIPTIVA: La memoria descriptiva comprende:
Nombre del propietario.
Nombre de la persona que solicita la tasacin.
Objeto de la tasacin y metodologa o reglamentacin empleada.
Fecha a la cual est referida la tasacin.
Ubicacin.
Linderos y permetro
rea del terreno.
Zonificacin y uso actual del predio.
Infraestructura de servicios urbanos que posee el predio.
Descripcin de la distribucin de las plantas.
Descripcin de la edificacin.
Estado de conservacin.
Servidumbres.
Antigedad de la construccin.
Inscripcin en los registros pblicos en los casos de requerirse.
Observaciones.
UBICACIN: Para la ubicacin de un predio se consignar el departamento, la

provincia y el distrito a los que pertenece, el nombre de la urbanizacin, asociacin,
cooperativa, asentamiento humano, u otras denominaciones del sitio; el nombre de las
vas pblicas a las cuales les da frente y, eventualmente, el o los nombres anteriores;
la numeracin municipal o la denominacin de la manzana y lote correspondientes.
(Artculo II.B.10).
LINDEROS Y PERIMETRO: La descripcin de un terreno deber precisar su forma
geomtrica; las medidas, colindancias y cambios de direccin de los linderos a partir
de su frente principal, prosiguiendo por los costados derecho e izquierdo entrando y

finalizando por el fondo. (Artculo II.B.11).
AREA: El rea del terreno existente dentro de los linderos descritos ser expresada en
sistema mtrico decimal. (Artculo II.B. 12).
DESCRIPCION DE LAS PLANTAS: Se describir la forma de ocupacin existente en
el predio a travs de la siguiente informacin mnima:
Destino y uso del predio y, en su caso, nmero de plantas construidas;
Distribucin de los ambientes de cada planta por niveles;
reas ocupadas, techadas y sin techar, por planta y en total. (Cuadro general de
reas techadas y libres). (Artculo
II.B. 13).
DESCRIPCION DE LA EDIFICACION: En la descripcin de las reas edificadas se

indicar en forma ordenada, segn los casos, los sistemas y materiales empleados en
la construccin de las partidas principales, tales como:
Cimentacin
Elementos estructurales.
Muros y columnas.
Techos y coberturas.
Pisos y contrapisos.
Contrazcalos y revestimientos.
Carpintera de puertas, ventanas, rejas, barandas, roperos empotrados, muebles

fijos, etc.
Vidrios
Pinturas
Cerrajera
Instalaciones sanitarias.
Instalaciones mecnicas y elctricas.
Instalaciones telefnicas.
Instalaciones complementarias permanentes, si las hubiese.
como: ascensores, aire acondicionado, sistema de
alarmas, sistemas de bombeo
de agua y tanques cisterna, etc.
Instalaciones inteligentes
Obras complementarias.
Otros. (Artculo II.B. 14)
ESTADO DE CONSERVACION: El estado de conservacin de la edificacin ser

calificado como muy bueno, bueno, regular, malo o muy malo, de conformidad con la
evaluacin derivada de
los rubros
mencionados en el artculo II.B.16 y que se
definen de la siguiente forma:
Muy bueno: Las edificaciones que reciben mantenimiento permanente y que no

presentan deterioro alguno.
Bueno: Las edificaciones que reciben mantenimiento permanente y solo tienen

ligeros deterioros en los acabados debido al uso normal.
Regular: Las edificaciones que reciben mantenimiento espordico, cuya estructura

no tiene deterioro y si lo tienen, no la compromete y es subsanable; o que los
acabados e instalaciones tienen deterioros visibles debido al uso normal.
Malo: Las edificaciones que no reciben mantenimiento regular; cuya estructura

acusa deterioros que la comprometen aunque sin peligro de desplome y que los
acabados e instalaciones tienen visibles desperfectos.
Muy malo: Las edificaciones en que las estructuras presentan un deterioro tal que
hace presumir su colapso y que su nico valor es el de los materiales recuperables.
(Artculo II.B. 15)
ANTIGUEDAD: Se asumir como antigedad de la edificacin el tiempo que tiene de

construida la totalidad o las partes de la misma, de acuerdo a la informacin que podr
obtenerse de cualquiera de los siguientes documentos:
Declaratoria de fbrica.
Certificado de conformidad de obra
Licencia de construccin mas plazo de ejecucin; y
El registro ms antiguo en la propiedad inmueble, slo en los casos en que la

construccin haya sido hecha antes de la fecha obligatoria de presentacin de los
documentos sealados precedentemente.
A falta de esta informacin, el perito apreciar la antigedad sobre la base de los

factores concurrentes que debern ser indicados en el informe de valuacin.
(Artculo II.B. 17).
Unidad III
VALUACION REGLAMENTARIA
VALUACION REGLAMENTARIA
Se llama valuacin reglamentaria a aquella que utiliza como informacin de precios los
llamados aranceles en el caso de precios de terrenos y
valores oficiales de la
construccin en el caso de precios de la edificacin.

Se considera adems, que la valuacin reglamentaria de obras complementarias e instalaciones
fijas y permanentes, est definida en el Anexo N 1 del Cuadro de Valores Oficiales de
Edificacin, aprobado por R.M. N 266-2005-VIVIENDA del 28 de octubre de 2005.
VALOR REGLAMENTARIO
El valor reglamentario es determinado por el CONATA y aprobados por los dispositivos legales
correspondientes. Su vigencia es de un ao.
El CONATA formula valores reglamentarios para terrenos (planos y listados de terrenos
urbanos), edificaciones (cuadros de valores oficiales de edificacin) y determina la metodologa
para la valuacin reglamentaria de obras complementarias e instalaciones fijas y permanentes.
LEY DE TRIBUTACION MUNICIPAL:

DECRETO LEGISLATIVO N 952 (Decreto Legislativo que modifica el Decreto
Legislativo N 776 Ley de Tributacin municipal).
Articulo 11.- La base imponible para la determinacin del impuesto est constituida por el valor
total de los predios del contribuyente ubicados en cada jurisdiccin distrital.
A efectos de determinar el valor total de los predios, se aplicar los valores arancelarios de
terrenos y valores unitarios oficiales de edificacin vigentes al 31 de octubre del ao anterior y
las tablas de depreciacin por antigedad y estado de conservacin, que formula el Consejo
Nacional de Tasaciones CONATA y aprueba anualmente el Ministerio de Vivienda, Construccin
y Saneamiento mediante Resolucin Ministerial.
Las instalaciones fijas y permanentes sern valorizadas por el contribuyente de acuerdo a la

metodologa aprobada en el Reglamento Nacional de Tasaciones y de acuerdo a lo que
establezca el reglamento, y considerando una depreciacin de acuerdo a su antigedad y
estado de conservacin. Dicha valorizacin esta sujeta a fiscalizacin posterior por parte de
la Municipalidad respectiva.
En el caso de terrenos que no hayan sido considerados en los planos bsicos arancelarios
oficiales, el valor de los mismos ser estimado por la Municipalidad Distrital respectiva o
en defecto de ella, por el contribuyente, tomando en cuenta el valor arancelario ms
prximo a un terreno de iguales caractersticas.
El valor oficial de terreno urbano (Vou), contenido en los planos bsicos arancelarios
(residencial, comercio e industria), as como en listados para centros poblados menores de
toda la repblica, se determinan mediante la aplicacin de la denominada Norma para
determinar los valores unitarios oficiales de terrenos urbanos que fuera aprobada mediante
Resolucin Ministerial N 605-2001-MTC/15.04, publicada en el diario oficial El Peruano
el 27 de Diciembre del 2001.
DECRETO SUPREMO N 035-86-VC del 24/12/1986
Articulo nico.- Las Municipalidades de Lima Metropolitana, del Callao y de provincias

de todo el territorio nacional, a partir de la vigencia del presente Decreto supremo remitirn
anualmente al Consejo Nacional de Tasaciones los planos bsicos de su jurisdiccin,
incluyendo las nuevas reas urbanas de la ciudad.
VALORES OFICIALES:
CASO 1: TERRENO RUSTICO TERRENO URBANO
Terreno Rstico: Terrenos ubicados en zona rural dedicados a uso agrcola, pecuario,
forestal, de proteccin y eriazos que no hayan sido habilitados como urbanos ni estn
comprendidos dentro de los lmites de expansin urbana. Valor Oficial: Listado de
Valores oficiales de terrenos rsticos (S/. / Ha.).
Terreno en zona de expansin urbana: Terrenos que manteniendo su condicin

legal de rsticos se encuentran autorizados para realizar en ellos el cambio del uso de
la tierra, de acuerdo a la zonificacin establecida en los planes de desarrollo oficiales.
Valor Oficial: Reglamento Nacional de Tasaciones (S/. / m2).
Terreno urbano: Terrenos que se encuentran situados en centro poblado y se destine

a vivienda, comercio, industria o cualquier otro fin urbano, y los terrenos sin edificar
siempre que cuenten con los servicios propios del centro poblado. Valor Oficial:
Planos bsicos arancelarios que contienen valores oficiales de terrenos urbanos (s/. /
m2)
CASO 2: TERRENO RUSTICO TERRENO URBANO EN CENTRO POBLADO

MENOR
Terreno Rstico: Terrenos ubicados en zona rural dedicados a uso agrcola, pecuario,
forestal, de proteccin y eriazos que no hayan sido habilitados como urbanos ni estn
comprendidos dentro de los lmites de expansin urbana. Valor Oficial: Listado de
valores oficiales de terrenos rsticos (s/. / ha.)
Terreno Urbano en Centro Poblado Menor: Terrenos que se sitan en localidades

con poblacin menor a los 5000 habitantes, que cuentan con viviendas agrupadas y
que denota un esquema de ordenamiento urbano y de equipamiento bsico. Valor
Oficial: Listado de valores oficiales de terreno urbanos en centros poblados menores
(s/. / m2).
DETERMINACION DE VALORES OFICIALES PARA DIVERSAS CATEGORIAS DE

TERRENOS
Terreno Urbano: El valor oficial de

terreno urbano (Vou), contenido en los
planos
bsicos
arancelarios
(residencial, comercio e industria), as

como en listados para centros poblados
menores
de
toda
la
repblica,
se
determinan mediante la aplicacin de la

denominada Norma para determinar
los
valores
unitarios
oficiales
de
terrenos urbanos que fuera aprobada mediante Resolucin Ministerial N 605-2001MTC/15.04, publicada en el diario oficial El Peruano el 27 de Diciembre del 2001.
Terreno
Rstico
en
Zona
de
Expansin Urbana: El valor oficial de

terrenos rsticos en zona de expansin
urbana e islas rsticas, se determina mediante la aplicacin de lo establecido en el

Reglamento Nacional de Tasaciones del Per, en su Ttulo III, captulo J; que fuera
aprobada mediante R.M. 098-2006-VIVIENDA, publicada en el diario oficial El Peruano
el 21 de Abril del 2006.
Terreno Rstico: El valor oficial de

terreno rstico (Vor), contenido en
listados,
se
determina
mediante
la
aplicacin de la denominada Norma

para
determinar
los
aranceles
de
terrenos rsticos que fuera aprobada

mediante
Resolucin
569-95-MTC/15.VC,
Ministerial
publicada
en
N
el
diario oficial El Peruano el 28 de Diciembre de 1995.

UNIDAD IV
PROCEDIMIENTO PARA DETERMINAR VALORES OFICIALES DE TERRENOS

URBANOSNorma para la determinacin de valores oficiales de terrenos
urbanos
El valor oficial urbano (Vou) para un sector determinado con frente a una va pblica, se
obtiene interrelacionando el valor del terreno habilitado con diversos factores de influencia
significativa de la zona en estudio, de conformidad con la siguiente expresin:
Vou = VTH x K x M x Z x DU
VTH: Valor de Terreno Habilitado. Es el valor por metro cuadrado actualizado de rea
til vendible, que corresponde al de una habilitacin urbana para uso residencial con
lotes de 160m2, calzada con carpeta asfltica y ancho de va de 14m, veredas de
concreto simple con un ancho de 1,20 a 2,40 m y con redes de agua potable,
alcantarillado y elctricas subterrneas, con sus respectivas conexiones domiciliarias.
K: Es la suma de los puntajes correspondientes a las obras de infraestructura (Cuadro

N 02).
M: Factor correspondiente a los materiales de
construccin predominantes (Cuadro
N 05).
Z: Factor correspondiente a zonificacin (Cuadro N 06 y 07).
DU: Dinmica de desarrollo, se obtiene
interrelacionando los factores de desarrollo
urbano D y el equipamiento E.
DU = D x E
D = CAU x ESE x OF
D: Factor de desarrollo urbano.

CAU: Factor de calidad. Ambiental Urbana (N 10)
ESE: Factor de estrato socio econmico (N 11)
OF: Otros factores (pendiente, influencia negativa, ruidos, etc Cuadro N 12)
E: Factor de equipamiento urbano (Cdro. N 08)
APLICACIN DE LA NORMA PARA DETERMINAR VALORES OFICIALES DE

TERRENOS URBANOS
Para determinar los valores oficiales de terrenos urbanos de una localidad, se debe aplicar
el siguiente procedimiento:
Recopilacin de informacin.
Inspeccin ocular como labor bsica del trabajo de reas urbanas.
Estudio de la informacin obtenida, de la documentacin tcnica en la inspeccin

ocular y la determinacin de los factores de influencia para el sector homogneo de
avalo.
Procesamiento y clculo de los valores oficiales.
Debe recopilarse de preferencia la informacin tcnica siguiente:
Planos bsicos conteniendo los valores oficiales.
Plano catastral.
Plano perimtrico de urbanizaciones.
Plano bsico actualizado de la localidad.
Planos de instalaciones sanitarias y elctricas.
Plano de zonificacin.
Plano topogrfico.
Fotografas areas recientes.
Valor del terreno habilitado (VTH).
CASO 1: TERRENO URBANO EN ZONA COMERCIAL
Vista correspondiente al ao 1995.

Se
observa
que
la
va
esta
completamente consolidada, el uso
comercial se inicia de acuerdo a este registro.
Las calzadas y veredas se encuentran en buen estado de conservacin.

Las instalaciones elctricas y sanitarias correspondientes a la habilitacin urbana se
encuentran en buen estado.
Se presentan factores de contaminacin
ambiental
debido
al
trfico
de
vehculos.
Valor oficial de terreno para 1995 es
S/. 108.24 / m2, aprobado por RM
474-94-MTC/15.VC del 28/12/94.

Se observa que en la va surgieron
nuevas construcciones y se ampliaron algunas ya existentes, el uso comercial se
acenta ms.
Las calzadas y veredas se encuentran en buen estado de conservacin.

Las instalaciones elctricas y sanitarias correspondientes a la habilitacin urbana se
encuentran en buen estado.
Se presentan factores de contaminacin ambiental y acstica debido al incremento del
trfico de vehculos.
Valor oficial de terreno para 2005 es S/. 165 / m2, aprobado por RM 269-2004-VIVENDA
del 25/10/2004
Se observa un incremento respecto a 1995 de 52.43%.
PLANO BASICO
PLANO DE ZONIFICACION ACTUALIZADO
CASO 2: TERRENO URBANO EN ZONA RESIDENCIAL
Vista correspondiente al ao 1998
Se observa que la va esta parcialmente

consolidada, tiene uso residencial.
Las calzadas son de tierra compactada y no
tiene veredas.
Cuenta con instalaciones elctricas y
sanitarias
habilitacin urbana se encuentran en buen estado.
correspondientes
la
Se presentan factores de contaminacin ambiental espordicos.

El estrato socioeconmico es medio.
Presenta peligro de inundacin
Valor oficial de terreno para 1998 es S/. 16 / m2, aprobado por RM 674-97-MTC/15.04 del
26/12/97
Se observa que la va se encuentra

consolidada, tiene uso residencial.
Las calzadas son de concreto y las
veredas de concreto simple en buen
estado de conservacin.
Cuenta con instalaciones elctricas y

sanitarias
correspondientes
la
habilitacin urbana se encuentran en buen estado.

Se presentan factores de contaminacin ambiental espordicos.
El estrato socioeconmico es medio.
Presenta peligro de inundacin
Valor oficial de terreno para 2005 es S/. 40 / m2, aprobado por RM 269-2004-VIVIENDA
del 25/10/2004
Se observa un incremento respecto a 1998 de 150%.
PLANO BASICO ACTUALIZADO
PLANO DE ZONIFICACION ACTUALIZADO
LECTURA E INTERPRETACION DE LOS PLANOS BASICOS ARANCELARIOS CASO

N 1
CASO N 2
APLICACIN DEL USO DEL CUADRO DE VALORES OFICIALES DE EDIFICACION
Para el presente ejemplo se consideran diferentes tipos de edificaciones, en las que varia los
materiales estructurales, los acabados, instalaciones, etc. Se categoriza a estas edificaciones
de acuerdo a la estructura del cuadro de valores oficiales de edificacin y luego se procede
a realizar la sumatoria de cada una de los valores correspondientes a las categoras
seleccionadas, para obtener el valor unitario oficial de edificacin. Luego procedemos a
evaluar el material predominante, la antigedad y el estado de conservacin, para
determinar el factor de depreciacin.
Estas edificaciones propuestas para determinar los valores unitarios oficiales, son las
siguientes:
PROCEDIMIENTO PARA LA DETERMINAR VALORES OFICIALES DE LAS

INSTALACIONES FIJAS Y PERMANENTES
ANEXO 01
Para la determinacin de la base imponible de las instalaciones fijas y permanentes, para el

clculo del impuesto predial, se tomar como metodologa lo sealado en el Reglamento
Nacional de Tasaciones del Per en su Ttulo II, Captulo D y Artculo II.D.32.
Las edificaciones con caractersticas o usos especiales, las obras complementarias, las
instalaciones fijas y permanentes, as como las construcciones inconclusas, se valuarn de
acuerdo a los elementos que las conforman; y las depreciaciones por antigedad y estado de
conservacin sern estimadas por el perito, en concordancia con las caractersticas y vida
til de dichas obras. Para el caso de valuaciones reglamentarias se aplicar el factor de
oficializacin vigente conforme a lo estipulado en el artculo II.A.07.
Se deber tener en cuenta que para identificar a las instalaciones fijas y permanentes, estas
deben constituirse como partes integrantes del predio, que no puedan ser separadas sin
alterar, deteriorar o destruir la edificacin.
Asimismo para la determinacin del valor de las construcciones especiales, cuyas
caractersticas constructivas presenten; tijerales de 1 o 2 aguas, techos parablicos,
semicirculares, horizontales, etc., que posean como elemento estructural la madera y/o
metlicos, se aplicar la metodologa establecida en el presente anexo, siempre y cuando
posean la condicin de una instalacin fija y permanente, en las citadas valorizaciones
deber contener los parmetros constructivos que la conforman tales como; Cimentacin,
columnas, vigas, tabiquera, cobertura, pisos, puertas y ventanas, baos, instalaciones
elctricas y sanitarias
Metodologa.Para la determinacin del valor de las edificaciones con caractersticas especiales, las obras
complementarias e
instalaciones fijas
y permanentes, se
deber efectuar los
correspondientes anlisis de costos unitarios de cada una de las partidas que conforman la
instalacin, considerando exclusivamente su costo directo, no deben incluir los gastos

generales, utilidad e impuestos.
Los valores resultantes deben estar referidas al 31 de octubre del ao anterior,
La resultante del valor obtenido se multiplicar por el FACTOR DE OFICIALIZACION:
Fo = 0,65.
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VALUACIONES
URBANOS
REGLAMENTARIAS
COMERCIALES
DE
PREDIOS
UNIDAD V
VALUACION REGLAMENTARIA DE TERRENOS
Es el procedimiento mediante el cual se determina el valor oficial del terreno, tomando

como base los valores oficiales de terrenos formulados por CONATA.
La valuacin de terrenos, puede ser clasificada de la siguiente manera:
1.- Valuacin de terrenos urbanos
2.- Valuacin de terrenos en zona de expansin urbana
3.- Valuacin de terrenos eriazos
4.- Valuacin de terrenos rsticos
Los Valores oficiales de terrenos tienen vigencia de 01 ao y son formulados al 31 de

octubre del ao anterior. Pueden ser obtenidos de los siguientes documentos oficiales:
Planos bsicos de valores oficiales de terrenos urbanos.
Listados de valores oficiales de terrenos para centros poblados menores.
Listados de valores oficiales de terrenos rsticos.
Articulo 11 de la Ley de Tributacin Municipal
De existir diferencias para la determinacin de dichos valores, CONATA se presenta

como el ente rector para la resolucin de estas diferencias.
Para la valuacin de terrenos urbanos se consideran los siguientes casos:
Terrenos con un frente a va pblica.
Terrenos con ms de un frente a va pblica.
Terrenos con frente a un pasadizo comn.
Procedimiento: De acuerdo al captulo C del Reglamento Nacional de Tasaciones, el

procedimiento a seguir es el siguiente:
ARTICULO II.C.22
El lote de terreno urbano que tenga un solo frente a va pblica, se valuar de la siguiente
manera:
a) El rea hasta el triple cuadrado del frente, o el total si fuera menor, se multiplica por el
valor de terreno (VT)
b) El exceso del rea, si hubiera, se multiplica por el 50 % del valor del terreno.
c) En caso de ser necesario se aplicar los artculos II.C.28, II.C.29 II.C.30 del presente
reglamento.
ARTICULO II.C.23
El lote de terreno urbano que tenga ms de un frente a va pblica, se valuar de la

siguiente forma:
a) El rea total del terreno se dividir en partes proporcionales a cada uno de sus frentes y
se proceder con cada porcin de rea en la forma que se indica en el artculo II.C.22
sumndose luego los resultados parciales.
b) Se considerar como frente nico separadamente cada uno de los frentes que tiene el
terreno y se les aplicar el procedimiento sealado en el artculo II.C.22.
c) El valor del lote del terreno ser el que resulte mayor de la comparacin de los casos a) y
b)
ARTICULO II.C.24
La valuacin de un lote de terreno urbano que tenga frente a un pasadizo comn o va de
dominio privado en condominio, se obtiene sumando al valor del rea del dominio
exclusivo el valor que le corresponde del pasadizo comn, conforme al siguiente
procedimiento:
a) El valor del rea del dominio exclusivo se obtiene aplicando el procedimiento del
artculo
II.C.24 pero con un Supuesto valor urbano (SVU), el mismo que se determina como
sigue:
a
SVU = VT
( 1.00 - 0.01 d )
3.00
En la que:
SVU = Supuesto valor urbano de la va de dominio privado.
VT
= Valor del terreno de la va pblica desde la que se accede a la va de dominio
privado.
a
= Ancho de la va de dominio privado expresado en metros y centmetros, medida
en el
lindero de sta con la va pblica.
Si la relacin a/3.00 resulta mayor de 1.0 se asumir una unidad (1.0) como valor de la
misma.
d
= Distancia de la va pblica hasta el vrtice ms cercano del terreno materia de
valuacin, expresado en metros y submltiplos, medida sobre las lneas de propiedad

colindantes con la va de dominio privado.
Si el supuesto valor urbano (SVU) resultara menor de 0.5 VT se desechar ste,

considerndose como mnimo 0.5 VT.
b) La va de dominio privado o pasadizo comn, se valoriza de acuerdo al procedimiento
sealado en el artculo II.C.24 y el resultado obtenido se reparte proporcionalmente al rea
o en su defecto al frente del lote materia de valuacin.
Si a la va de dominio privado es posible acceder desde dos o ms vas pblicas, para cada
una de ellas se seguir el procedimiento sealado anteriormente, escogindose el valor que
resulte mayor.
ARTICULO II.C.25
La valuacin de un terreno que no tenga acceso por va pblica ni por va privada en
condominio sino a travs de un predio de propiedad de terceros mediante una servidumbre
de paso, se efectuar de la manera sealada en el inciso a) del artculo II.C.24 del presente
reglamento, multiplicndose el supuesto valor urbano (SVU) por el coeficiente 0.8. El
resultado final no podr ser menor de 0.4 VT.
ARTICULO II.C.26
La restriccin de uso que soporte un predio, derivado de la servidumbre de paso a favor de

terceros, castigar el valor del terreno del predio sirviente con un coeficiente entre 0.99 y
0.90, a criterio del perito, de acuerdo con las condiciones de la servidumbre.
ARTICULO II.C.27
La valuacin de los terrenos que tengan un frente inferior al lote normativo mnimo (6
metros), ser reducida aplicando al valor unitario del terreno el coeficiente siguiente:
Fr=frente/6
ARTICULO II.C.28
La valuacin de los terrenos que tengan una profundidad o fondo promedio inferior a
quince (15) metros, ser reducida aplicando al valor unitario del terreno el coeficiente
siguiente: Fo= fondo/15
EJEMPLO:
VALUACIN REGLAMENTARIA DE TERRENO CON UN FRENTE A VA

PBLICA
Descripcin:
Lote de terreno urbano de uso residencial con

un frente a va pblica, zonificado como R3
Se encuentra ubicado en zona completamente consolidada, cuenta con los siguientes

servicios: agua potable, desage, red de energa elctrica y telefnica.
Las medidas del frente y el fondo cumplen los mnimos establecidos para un lote normativo
correspondiente a su zonificacin.
Metodologa:
Se trata de la valuacin de un terreno con
un
slo
frente
va
pblica.
El
procedimiento a seguir es el indicado en el

Artculo II.C.22, Artculo II.C.27 y Artculo
II.C.28
del
Tasaciones.
Caractersticas:
rea lote (A): 220 m2

Frente lote (fr): 8.00 m
Fondo lote (fo): 27.50 m
Zonificacin: R3
Valor unitario oficial urbano (VUO): S/.48.00/m2
Clculo: Verificacin del triple cuadrado del frente:
3*fr2 = 3*(8.00)2 = 192.00

3*fr2 = 192.00 < A = 220.00
Reglamento
Nacional
de
Se observa que el triple cuadrado del frente es menor que el rea y se efecta el clculo del
valor de acuerdo al Artculo II.C.24 del RNT
Valuacin del terreno:
VT = (3*fr2 )*VUO + (A 3*fr2 )*0.5*(VUO)
VT = 192 * 48 + (220 192 ) * 0.5*(48)

VT = S/. 9 888.00
Donde:
VT
: Valor oficial del terreno
3*fr2 : Triple cuadrado del frente

A
: rea del terreno
VUO : Valor unitario oficial de terreno
Finalmente se observa que el frente y el fondo del terreno evaluado son mayores que las
mnimas medidas determinadas en los Artculos II.C.27 y II.C.28 del RNT, por lo que no es
necesario aplicar los factores para frente y fondo menores a los normativos.
EJEMPLO:
VALUACIN REGLAMENTARIA DE TERRENO CON DOS FRENTES A VA

PBLICA
Descripcin:
Lote
de
residencial
terreno
con
urbano
dos
de
frentes
uso
va
pblica, zonificado como R2.

Se
encuentra
ubicado
en
zona
completamente consolidada, cuenta con

los siguientes servicios: agua potable,
desage, red de energa elctrica y
telefnica.
Las medidas del frente y el fondo cumplen los mnimos establecidos para un lote normativo
correspondiente a su zonificacin.
Metodologa:
Se trata de la valuacin de un terreno con dos frentes a va a pblica. El procedimiento
a seguir es el indicado en el Artculo II.C.23, Artculo II.C.27 y Artculo II.C.28 del
Reglamento Nacional de Tasaciones.
Caractersticas:

Zonificacin: R2
Valor unit. oficial urbano (VUO1) calle 1: S/. 40.00 / m2

Valor unit. oficial urbano (VUO2) calle 2: S/. 35.00 / m2
Clculo:
1) Frente calle N 1:
Verificacin del triple cuadrado del frente:
3*fr2 = 3*(5.50)2 = 90.75 < A = 121
Se verifica el frente y el fondo y se observa
fr1 = 5.5 < 6
Ffr1 = fr1 / 6 = 5.5 / 6 = 0.92

VT1 = [ (3*fr2 )*VUO1 + (A 3*fr2 )*0.5*(VUO1) ]* Ffr1
VT1 = [ 90.75*40 + (121 90.75 )*0.5*(40) ]* 0.92
VT1 = S/. 3 896.20
2) Frente calle N 2:
Verificacin del triple cuadrado del frente:
3*fr2 = 3*(22)2 = 1 452 > A = 121
fo2 = 5.5 < 15
Ffo2 = fo2 / 15 = 5.5 / 15 = 0.37
VT2 = [ A * VUO2 ]* Ffo2
VT2 = [ 121 * 35 ]* 0.37
VT2 = S/. 1 566.95
Donde:
VT
: Valor oficial del terreno para c/frente
3*fr2 : Triple cuadrado del frente

A
: rea del terreno
VUO : Valor unitario oficial de terreno para c/frente

Ffr
: Factor de frente menor al normativo
Ffo : Factor de fondo menor al normativo
3) Partes proporcionales:
A1 = A * fr1 / (fr1 + fr2)
A1 = 121 * 5.5 / (5.5 + 22) = 24.20 m2
A2 = A * fr2 / (fr1 + fr2)
A2 = 121 * 22 / (5.5 + 22) = 96.80 m2
Se efecta el clculo para cada una de las reas
rea 1:
3*fr2 = 3*(5.50)2 = 90.75 > A1 = 24.20
fr1 = 5.5 < 6
Ffr1 = fr1 / 6 = 5.5 / 6 = 0.92

VTp1 = A1* VUO1*Ffr1
VTp1 = 24.20 * 40 * 0.92 = S/. 890.56
rea 2:
3*fr2 = 3*(22)2 = 1 452 > A1 = 96.80

fo2 = 5.5 < 15
Ffo2 = fo2 / 15 = 5.5 / 15 = 0.37
VTp2 = A2* VUO2*Ffo2
VTp2 = 96.80 * 35 * 0.37 = S/. 1 253.56
Se efecta la sumatoria:
VTp = Vp1 + Vp2 = 890.56 + 1 253.56
VTp = S/. 2 144.12
Donde:
VTp: Valor proporcional del terreno para c/frente
3*fr2: Triple cuadrado del frente
A
: rea del terreno
VUO: Valor unitario oficial de terreno para c/frente

Ffr
: Factor de frente menor al normativo
Ffo : Factor de fondo menor al normativo

Los valores obtenidos son los siguientes:
VT1 = S/. 3 896.20
VT2 = S/. 1 566.95

VTp = S/. 2 144.12
Finalmente el Valor oficial del terreno ser el que resulte mayor de la comparacin
de los tres casos
VT = S/. 3 896.20
UNIDAD VI
VALUACION DE TERRENOS EN ZONA DE EXPANSION URBANA

Para la valuacin de terrenos en zona de expansin urbana se consideran
los siguientes casos:
Terreno que da frente a una va con algunas obras de infraestructura urbana.
Terreno que NO da frente a una va urbana.
Terreno que ampla un lote de terreno habilitado.
Procedimiento: De acuerdo al captulo J del Reglamento Nacional de Tasaciones, el

ARTICULO III.J.59
En la valuacin
se tomar
como referencia, el valor de los terrenos urbanos de las zonas
adyacentes.
ARTICULO III.J.60
El valor del terreno ubicado en zona de expansin urbana, isla rstica zona urbana no
habilitada se obtendr aplicando la metodologa siguiente:
1) Estableciendo zonas de influencia del terreno.
2) Aplicando la frmula para determinar su valuacin arancelaria.
ARTICULO III.J.61
Mtodo de las zonas de influencia.Se establecern zonas de influencia formando fajas, considerando: primera, segunda, tercera y
cuarta zona.
La primera zona estar formada por la faja de terreno comprendida entre la lnea del frente y
otra paralela a sta, distante hasta una profundidad equivalente a la normativa, sealada en los
planos de zonificacin o en su defecto hasta una profundidad de 30m. para terrenos que en caso
de ser habilitado produzcan lotes con rea predominante mxima de 500m2, y 50m de
profundidad cuando la superficie de los lotes fuesen mayor de 500m2.
La segunda y tercera zona, estarn formadas por fajas de 100m. de profundidad cada una, y la
cuarta zona por la profundidad restante.
ARTICULO III.J.62
Frmula para determinar la valuacin arancelaria.La valuacin
definitiva de los terrenos ubicados en zona de expansin urbana y
de las islas rsticas se obtienen sumando las valuaciones parciales, que se determinan
multiplicando el valor bsico de cada zona por su correspondiente rea. Se aplica la siguiente
frmula:
n
VD =
(VB)J
x AJ
j =1
En donde: VD
Valuacin definitiva
VB
Valor bsico
rea
ARTICULO III.J.63
En la valuacin de estos terrenos se presentan los siguientes casos:
1er. Caso
Valuacin de un terreno que da frente a una va que posee algunas obras de
infraestructura urbana.
2do. Caso
Valuacin de un terreno que no da frente a una va urbana.
3er. Caso
Valuacin de un terreno que ampla un lote de terreno habilitado.
ARTCULO III.J.64
1er. Caso.- Valuacin de un terreno con frente a una va que posee algunas obras de
infraestructura urbana.
En este grupo se consideran a los terrenos que dan frente a vas urbanas y que poseen un
puntaje de infraestructura igual o superior a 0.04. (aplicar la Tabla N 10)
Puede tratarse de terrenos con frente a una o ms vas que tienen iguales obras de
infraestructura, o por el contrario el terreno puede dar frente a vas con diferente puntaje de
infraestructura. En el primer caso se har un solo clculo del valor bsico para la primera zona;
pero si tiene ms de un frente a vas que poseen diferente puntaje, se deber determinar el
mismo nmero de valores bsicos, distribuyndose el rea en forma proporcional a los frentes.
Segn sea el caso, se determinar el valor bsico para la primera, segunda, tercera y cuarta
zona.
ARTCULO III.J.65
Clculo del Valor Bsico (VB) para la primera zona.Cuando el terreno da frente a una va que posee algunas obras de infraestructura
urbana que le son inherentes, el "Valor Bsico", para la primera zona se calcula por la
aplicacin de la siguiente frmula:
VB =
Donde:
VB
CAV (Vp - VOH)

=
CAV =
Valor bsico
Coeficiente de rea vendible
Vp = Valor promedio de los terrenos urbanos de las calles locales en la zona adyacente.
VOH =
ARTCULO III.J.66
Valor de las obras pblicas de habilitacin urbana.
El valor bsico de la segunda, tercera y cuarta zona ser equivalente al 80%, 60% y 40%
del valor bsico de la primera zona, respectivamente.
La sumatoria de las valuaciones parciales dar como resultado la valuacin total del
terreno.
ARTCULO III.J.67
El coeficiente del rea vendible (CAV) es la relacin o proporcin que existe entre el rea
vendible y el rea bruta de la habilitacin urbana.
Los coeficientes del rea vendible varan de acuerdo a las dimensiones de los terrenos y del
tipo de habilitacin a realizarse y/o solicitada, segn proyecto propuesto por el profesional
a la entidad respectiva, teniendo en cuenta la normatividad vigente, emanada por la
autoridad respectiva.
ARTCULO III.J.68
El Valor Promedio (VP) de los terrenos urbanos de las calles locales en la zona en estudio,
se obtiene tomando los tres valores ms altos con similar zonificacin que el terreno
materia de valuacin dentro de una zona de influencia de 200m del terreno a valuarse. En
caso que en esa zona no existiesen valores, la distancia se incrementar de 100m en 100m.
Cuando el terreno tenga frente a una avenida o va importante, su valor se tomar en
cuenta si est entre los ms altos de la zona en estudio.
ARTCULO III.J.69
Valor de las Obras de Habilitacin Urbana (VOH)
Se determinar el valor probable de la habilitacin urbana, mediante la aplicacin de las

Tablas N 10 y 11. EL total de puntos obtenido se multiplicar por el valor "VTH" oficial
correspondiente. El valor de las obras de habilitacin urbana ser equivalente al
resultado de deducir el valor del terreno rstico, del valor del terreno habilitado; segn la
frmula:
VOH =
Donde:
VOH =
VTH - VTR
Valor de obras de habilitacin urbana
VTH =
Valor de terreno habilitado
VTR
Valor de terreno rstico de 1 Categora, con riego de la zona.
ARTCULO III.J.70
2do. Caso.- Valuacin de un terreno que no da frente a una va urbana.
En este grupo se consideran los terrenos que no dan frente a una va urbana, que poseen
un puntaje de infraestructura urbana, inferior a 0.03 (Aplicar Tabla N 10)
Se
establecern
las
zonas
de
influencia
partir
de
la
va
urbana
referencial ms prxima, de acuerdo a lo sealado en el Artculo III.J.61; valundose

sucesivamente desde la 1ra. zona, hasta las zonas que involucran al terreno materia de
valuacin.
ARTCULO III.J.71
3er. Caso.- Valuacin de un terreno que ampla un lote de terreno habilitado.
Cuando el terreno a valuar ampla un lote de terreno habilitado, el "Valor Bsico", se

calcula sobre la base de los siguientes criterios:
a) Cuando el lote materia de ampliacin tenga una profundidad menor que la

correspondiente al lote normativo, de la zonificacin correspondiente; para el rea generada
por la diferencia de profundidad del lote a valuar, se tomar como valor bsico, el valor
urbano correspondiente al lote a ampliarse.
b) Para el resto del rea del lote a valuar, se tomar como valor bsico el equivalente al
80% del valor fijado en el tem anterior.
c) Cuando el lote de terreno materia de ampliacin no tuviera asignado un valor
arancelario, el valor bsico ser calculado de acuerdo a los procedimientos sealados en el
1er. caso.
ARTCULO III.J.72
Otros criterios a tenerse en cuenta en la determinacin del Valor Bsico.En la determinacin del Valor Bsico por aplicacin del presente ttulo debe tenerse en
cuenta los siguientes criterios:
a) Se adoptar como Valor Bsico, el triple del valor de los terrenos rsticos de primera
categora del Distrito donde est ubicado, si por aplicacin de los criterios sealados
anteriormente, el valor obtenido fuere menor que stos.
Segn la regin geogrfica las tierras de primera categora que deben tomarse como
referencia son las siguientes:
Para la Costa: Tierras aptas para cultivo en limpio, con agua superficial y riego por
gravedad.
Para la Sierra: Tierras aptas para cultivo en limpio, correspondientes a la altitud en que se
ubica la ciudad.
Para la Selva: Tierras aptas para cultivo en limpio, distantes hasta un kilmetro del ro o
carretera.
b) Si el rea materia de valuacin tiene caractersticas de topografa y naturaleza del
terreno con deficiencias que no poseen los terrenos urbanos de las calles locales
adyacentes, que se han tomado como referencia, deber aplicarse al Valor Bsico
incluyendo el factor "T".
FACTOR T
TOPOGRAFIA (T)
a.
Pendientes:
Menor de 5%
1,00
De 5 a 10%
0,90
De 11 a 20%
0,80
De 21 a 30%
0,70
Mayor de 30%
0,60
NATURALEZA DEL TERRENO

b. Suelos que obligan a inversiones extraordinarias en cimentaciones:
Arenosos o arcillosos
Con afloramiento rocoso
Con napa fretica superficial
0.70
0,65
0,60
Si se presentan en forma simultnea problemas de topografa y naturaleza

del terreno, el factor "T" se determinar multiplicando los factores correspondientes.
EJEMPLO:
VALUACIN REGLAMENTARIA DE TERRENO QUE DA FRENTE A UNA VA

CON ALGUNAS OBRAS DE INFRAESTRUCTURA URBANA
Descripcin:
Terreno en zona de expansin urbana en la

costa, zonificado como zona residencial R1 y
con uso actual de terreno agrcola.
El terreno da frente a una carretera
interdistrital con calzada de asfalto. Cuenta
con el servicio de red de energa elctrica
Metodologa:
Se trata del 1er. Caso de valuacin de terrenos en zona de expansin urbana. El

procedimiento a seguir es el indicado en el Artculo III.J.59 al Artculo III.J.69 del
Caractersticas:
rea lote : 167 754.06 m2

Frente lote : 322.00 m
Zonificacin: R1
Valor oficial urbano N 1: S/. 18.00 / m2
Valor de terreno Habilitado Vth : S/. 97.26 / m2
Valor terreno rstico (1 catg) : S/. 2.13 / m2
Clculo:
Se efecta la sumatoria del puntaje de infraestructura de la Va donde se encuentra el

terreno
Estudio: Estudio para habilitacin:
0.02
Trazo: Trazo definido de calle:
0.02
Calzada: carpeta asfltica 18.00 m :
0.27
Red Energ. Elctrica: cableado areo: 0.15

Puntaje de infraestructura (k):
0.46
El puntaje de infraestructura de la va es mayor a 0.04.

De acuerdo al Artculo III.J.64 se trata del primer caso de valuacin de terreno en zona de
expansin urbana.
Se divide el terreno en fajas de acuerdo al Artculo III.J.61, considerando la 1era. faja de 50
m, por ser un terreno con rea mayor a 500 m2. Se obtiene las siguientes reas:
Zona1
A1 =
16 272.50 m2
Zona2
A2 =
33 343.91 m2
Zona3
A3 =
34 409.12 m2
Zona4
A4 =
83 728.52 m2
Total
A = 167 754.05 m2
Determinamos el valor bsico para la 1era. Zona

Valor promedio de terrenos urbanos adyacentes,
se obtiene del plano
bsico de valores oficiales de terrenos urbanos (Artculo III.J.68) :
Vp = (18 + 17+ 22) / 3 = S/. 19.00 / m2
Valor de obras pblicas de habilitacin urbana
VOH = VTH *(1- k) Vtr
VOH = 97.26 * (1-0.46) 2.13 = S/. 50.39 / m2
Coeficiente de rea vendible es 0.60, determinado por el proyectista, en funcin al uso de la

habilitacin urbana para fines residenciales y la zonificacin del terreno.
Valor Bsico de la primera zona:
VB = CAV * (Vp VOH)
VB = 0.60 * (19 50.39) = S/. -18.83 / m2
Donde:
VB
: Valor bsico para la 1era. zona
CAV : Coeficiente de rea vendible

Vp
: Valor promedio terreno urbanos adyacentes
VOH : Valor de obras pblicas de habilitacin urbana

Se observa que el valor resultante es negativo, por lo que se procede de acuerdo al
Artculo III.J.72, que dice: Se adoptar como Valor Bsico, el triple del valor de los
terrenos rsticos de primera categora del Distrito donde est ubicado, si por
aplicacin de los criterios sealados anteriormente, el valor obtenido fuere menor que
stos.
VB = 3 * Vtr
VB = 3 * 2.13 = S/. 6.39 / m2
Determinamos los valores bsicos para las zonas restantes (Artculo III.J.66)
VB2 = 0.80 * VB = 0.80 * 6.39 = S/. 5.11 / m2
VB3 = 0.60 * VB = 0.60 * 6.39 = S/. 3.83 / m2

VB4 = 0.40 * VB = 0.40 * 6.39 = S/. 2.56 / m2
Procedemos a calcular la Valuacin Definitiva para el terreno en zona de expansin

urbana (Artculo III.J.62)
VD = VB*A1 + VB2*A2 + VB3*A3 + VB4*A4

VD = 6.39 * 16 272.50 + 5.11 * 33 343.91 +
3.83 * 34 409.12 + 2.56 * 83 728.52

VD = S/. 620 500.6
EJEMPLO:
VALUACIN REGLAMENTARIA DE TERRENO QUE AMPLA UN LOTE DE

TERRENO HABILITADO.
Descripcin:
Terreno que ampla un lote habilitado con
uso de recreacin, se encuentra en una
zona de expansin urbana, zonificada
como ZHR para los siguientes usos
permitidos: Habilitaciones recreacionales,
restaurantes, huertas, granjas, y usos
especiales.
El terreno se encuentra sobre la ladera de un

cerro de pendiente pronunciada y tiene uso
actual de forestacin.
Metodologa:

procedimiento a seguir es el indicado en el Artculo III.J.71 y Artculo III.J.72 del
Caractersticas:
rea lote a ampliarse: 22 176 m2
Frente lote a ampliarse: 410.60 m

rea lote de ampliacin: 60 100 m2
Frente lote de ampliacin: 501.10 m
Zonificacin: ZHR
rea Lote Normativo: 10 000 m2
Valor oficial urbano lote a ampliarse: S/. 26.00 / m2
Valor de terreno Habilitado Vth : S/. 97.26 / m2

Valor terreno rstico (1 catg) : S/. 2.19 / m2
Clculo:
De la geometra del terreno:

Plp = (98 +7) / 2
Plp = 52.5 ml
Pln = An / Fr
Pln = 10000 / 410
Pln = 24.39 ml
Plp = 52.5 ml
>
Pln = 24.39 ml
Donde:
Plp : Profundidad promedio del lote a ampliarse
Pln : Profundidad del lote normativo
An : rea del lote normativo
Fr : Frente del lote a ampliarse
De la Tabla N09 se obtiene los siguientes factores:
fT
= 0.60
(topografa: pendiente mayor a 30%)
fNT = 0.65 (naturaleza del terr: afloramiento rocoso)
Por lo tanto el valor bsico para el lote de ampliacin, ser el 80% del valor urbano
correspondiente al lote a ampliarse, con sus respectivos factores de topografa y
naturaleza del terreno. (Artculo III.J.71)
Vb = 0.80 x Vu x fT x fNT
Vb = 0.80 x 26.00 x 0.60 x 0.65
Vb = S/. 8.11 / m2
Donde:
Vb : Valor bsico para el lote de ampliacin
Vu : Valor urbano del lote materia de ampliacin.
UNIDAD VII
VALUACION REGLAMENTARIA DE EDIFICACIONES
Es el procedimiento mediante el cual se determina el valor oficial de las edificaciones,

tomando como base los valores unitarios oficiales de edificacin formulados por
CONATA.
Con la aplicacin de los cuadros de valores oficiales se determina el Valor similar Nuevo
(VSN) y luego se deduce la respectiva depreciacin obtenida mediante factores
consignados en las tablas N 01, 02, 03 y 04 del RNT. Para obtener la depreciacin se
evalan parmetros como: antigedad, estado de conservacin y material de construccin
predominante.
Los cuadros de valores oficiales de edificacin tienen vigencia de 01 ao y son formulados

al 31 de octubre del ao anterior. Existen cuadros para las tres regiones naturales del pas:
Costa
Sierra
Selva
Debe considerarse el criterio de material predominante para clasificar la edificacin de

acuerdo a cada una de las categoras del cuadro de valores unitarios oficiales de
edificacin.
VALUACION DE EDIFICACIONES
Para la valuacin reglamentaria de edificaciones es necesario el uso de los cuadros de

valores unitarios oficiales de edificacin, formulados por CONATA y aprobados por
resolucin ministerial, con vigencia de 01 ao.
Los cuadros de valores unitarios oficiales de edificacin son para las tres regiones
naturales del pas: Costa, Sierra y Selva.
Procedimiento: De acuerdo al captulo D del Reglamento Nacional de Tasaciones, el

ARTCULO II.D.31
En la valuacin de las edificaciones (VE), que incluyen la totalidad de sus construcciones
bsicas, obras complementarias e instalaciones fijas y permanentes, se tomar en cuenta los
siguientes factores: rea techada (AT); valores unitarios de edificacin (VUE) que segn
los casos, sern los precios oficiales que hayan sido aprobados por autoridad competente y
que estn vigentes a la fecha de la valuacin, o los que obtenga el perito a travs de su
propio anlisis.
Depreciacin (D) por antigedad y estado de conservacin, segn el material de
construccin predominante.
El valor de la edificacin (VE) se obtiene deduciendo la depreciacin (D) del valor similar
nuevo (VSN):
VE = VSN - D
El valor similar nuevo se obtiene multiplicando el rea techada (AT) por el valor unitario
de edificaciones (VUE).
VSN = AT x VUE
La depreciacin (D) se determina tomando del valor similar nuevo (VSN) un porcentaje
(%) por antigedad y estado de conservacin que vara de acuerdo al material de
D = % x AT x VUE
100
El valor de la edificacin ser el resultante de la aplicacin de la siguiente frmula:

VE = AT x VUE (1 - %)
100
Los porcentajes que se usan para el clculo de la depreciacin aparecen en las tablas NE 1,
2, 3 y 4, segn se trate de casas habitacin, tiendas, depsitos, etc. El perito deber estimar
y justificar los porcentajes de depreciacin que no se encuentren tabulados; y en el caso
calificar como muy malo un estado de conservacin, establecer a su criterio dicho
porcentaje o le fijar un valor relativo, tal como lo seala el artculo II.D.34.
ARTCULO II.D.33
Podr considerarse una edificacin en desuso cuando ya no se utiliza para el objeto a que
fue destinado, valundola con valor relativo en funcin de su aprovechamiento o utilizacin
para otros fines, o bien declarndolo sin valor cuando no pueda ser aprovechado de manera
alguna.
Tratndose de obras en proceso de edificacin o no terminadas, el perito valuar las partes
construidas de la edificacin con los valores por partidas o aplicando un precio unitario al
rea total de la obra si el avance es uniforme.
ARTCULO II. D.34

La depreciacin se determinar de acuerdo a los usos dominantes, con los porcentajes que
se establece en las siguientes tablas. Cuando se trate de edificaciones especiales o con
sistemas constructivos no convencionales, el perito determinar el porcentaje de
depreciacin por antigedad y uso, debiendo fundamentar el criterio tcnico adoptado.
EJEMPLO:
VALUACIN REGLAMENTARIA DE VIVIENDA UNIFAMILIAR.
Descripcin:
El inmueble est constituido

por una edificacin destinada
a vivienda; consta de 03
niveles terminados.
Es
una
estructura
de
albailera confinada con
muros portantes, columnas y
vigas de amarre.
Con
la
finalidad
de
comprender el orden los
diferentes ambientes de la
edificacin, esta se sub
dividir para propsitos de la
valuacin en los siguientes
componentes:
Edificacin 1er. Nivel

Edificacin 2do.Nivel
La zona donde se encuentra el inmueble materia de tasacin es un sector consolidado con
potencial de uso residencial, con acceso directo desde la va pblica.
Asimismo, el inmueble se encuentra ubicado en la ciudad de Lima.
Metodologa:
Se trata de la valuacin reglamentaria de una vivienda unifamiliar de tres niveles, de

caractersticas estndar y pueden ser valuadas con la aplicacin de los Cuadros de valores
unitarios oficiales de edificacin, de acuerdo al Artculo II.D.31, Artculo II.D.32 y
Artculo II.D.33 del Reglamento Nacional de Tasaciones.
Valuacin Edificacin 1er. Nivel

Muros
y
columnas
:
albailera confinada con columnas
y vigas de amarre.
Techos: losa de
aligerado horizontal.
Pisos: parquet
veteado de 1era.
concreto
Guayacan
Puertas y ventanas: madera

cedro.
Revestimientos:
tarrajeo
frotachado con pintura lavable.
Baos: completos con maylica, cermico y paratos de color.
Inst. Sanit. y Elect.: instalaciones de agua fra y caliente empotradas y red

telefnica,
Antigedad : segn ficha registral 22 aos

Estado de conservacin: Bueno
Depreciacin (D1) : 20% (tabla N 01 RNT)
rea (A1) : 85.30 m2
Cat.
Valor
Muros
columnas
C
143.44
Techos
.81
o Pisos
D
60.32
Puertas
ventanas
C
59.76
Revestimientos
54
Baos
.65
Inst.
Sanit.
Elect.
C
83.08
VUE1 (S/. / m2)
525.60
y
C
105
y
F
C
39.
33
y
VE1 = VUE * A1 * D1
VE1 = 525.60 * 85.30 * (1 0.20) = S/. 35 866.94
Valuacin Edificacin 2do. Nivel
Muros y columnas : albailera

confinada con columnas y vigas de
amarre
Techos : losa
aligerado horizontal
de
Pisos : parquet
veteado de 1era.
concreto
Guayacan
Puertas y ventanas : madera

cedro
Revestimientos
:
tarrajeo
frotachado con pintura lavable
Baos : completos con maylica, cermico y aparatos de color

Inst. Sanit. y Elect. : instalaciones de agua fra y caliente empotradas y red
telefnica
Antigedad: segn ficha registral 06

aos
Depreciacin (D2) : 11% (tabla N 01
RNT)
rea (A2) : 83.16 m2
Cat. Valor
Muros y columnas C
Techos
C
Pisos
D
Puertasy ventanas C
Revestimientos
F
Baos
C
Inst. Sanit.y Elect.C
VUE2 (S/. / m2)
143.44
105.81
60.32
59.76
39.54
33.65
83.08
525.60
VE2 = VUE2 * A2 * D2
VE2 = 525.60 * 83.16 * (1 0.11) =
S/. 38 900.92
Muros y columnas: albailera confinada con columnas y vigas de amarre.
Techos : losa de concreto aligerado horizontal
Pisos : cemento pulido.

contraplacadas
Revestimientos : tarrajeo
Baos
acabados
sin
aparatos
Inst. Sanit. y Elect. :

instalaciones
de
agua
fra
empotradas y red elctrica
Antigedad: segn ficha registral 2 aos

rea (A3) : 42.30 m2
Cat.
Valor
Muros y columnas
C
143.44
Techos
C
105.81
Pisos
H
15.52
Puertas y ventanas
F
33.62
Revestimientos
F
39.54
Baos
Inst.
Sanit.
y
Elect.
VUE3 (S/. / m2)
358.95
VE3 = VUE3 * A3 * D3
VE3 = 358.95 * 42.30 * (1 0.08) = S/. 13 968.90
El Valor oficial de la edificacin ser la sumatoria
VE = VE1 + VE2 + VE3
VE = 35 866.94 + 38 900.92 + 13 968.90
VE = S/. 88 736.76
EJEMPLO:
VALUACIN REGLAMENTARIA DE EDIFICIO DE OFICINAS.
21.02
Descripcin:
El inmueble est constituido por una edificacin destinada a oficinas; tiene 15 niveles y
stano, todos terminados.
Es una estructura aporticada con zapatas, columnas, vigas y losas de concreto aligerado. La
tabiquera es de albailera.
La zona donde se encuentra la edificacin materia de tasacin es un sector consolidado con
uso comercial, con acceso directo desde la va pblica.
Para efectos de valuacin se divide la edificacin en los siguientes componentes:
Stano
Edificacin 2do. - 4to. Nivel
Edificacin 5to. - 14vo. Nivel
Edificacin 15avo. Nivel
De acuerdo a los cuadros de valores unitarios oficiales de edificacin, el valor se

incrementa en 5% a partir del 5to. Nivel
Metodologa:
Se trata de la valuacin reglamentaria de un edificio de caractersticas estndar y pueden ser

valuadas con la aplicacin de los Cuadros de valores unitarios oficiales de edificacin, de
acuerdo al Artculo II.D.31, Artculo II.D.32 y Artculo II.D.33 del Reglamento Nacional
de Tasaciones.
Valuacin Stano:
Muros y columnas : columnas, vigas y

placas de concreto armado.
Techos: losa de concreto aligerado

horizontal.
Pisos: cemento pulido.
Puertas y ventanas: puertas metlicas.
Revestimientos: concreto caravista
Baos: Baos con maylica y aparatos de color blanco
Inst. Sanit. y Elect: instalaciones de agua fra sistema de bombeo, aire

acondicionado, red elctrica y ascensor.


rea (A1) : 726.62 m2
Valor
Inst.
VUE1 (S/. / m2)
Cat.
Muros y columnas
Techos
Pisos
Puertas y ventanas
Revestimientos
Baos
Sanit.
Elect.
B 201.70
C 105.81
H
15.52
F
33.62
H
13.21
D
17.95
A
178.20
566.01
VE1 = VUE1 * A1 * D1
VE1 = 566.01 * 726.62 * (1 0.29) = S/. 292 004.67
Valuacin 1er. Nivel:
Muros y columnas: columnas, vigas y


horizontal.
Pisos: loseta vinilica.
Puertas y ventanas: puertas de aluminio y metlicas.
Revestimientos: tarrajeo con pintura lavable.

Baos : Baos con maylica y aparatos de color blanco.
Inst. Sanit. y Elect. : instalaciones de agua fra sistema de bombeo, red elctrica y
ascensor

rea (A2): 545.61 m2
Cat.
Muros y columnas
Techos
Pisos
Puertas y ventanas
Revestimientos
Baos
Inst. Sanit. y Elect.
VUE2 (S/. / m2)
VE2 = VUE2 * A2 * D2
B
C
G
D
F
D
B
Valor
201.70
105.81
24.80
52.34
39.54
17.95
129.23
571.37
VE2 = 571.37 * 545.61 * (1 0.29) = S/. 221 339.08
Valuacin Edificacin 2do. - 4to. Nivel
Muros y columnas: columnas, vigas

y placas de concreto armado,

horizontal,
Pisos: parquet de 1era.
Puertas y ventanas:
ventanas de aluminio.
puertas
Revestimientos: tarrajeo con pintura

lavable.
Baos:
Baos
con
maylica
aparatos de color blanco
Inst. Sanit. y Elect: instalaciones de agua fra sistema de bombeo, red elctrica
y ascensor
Antigedad : segn ficha registral 42

aosEstado
de
conservacin :
Bueno

rea (A3) : 545.61 m2
Muros y columnas
Techos
Pisos
Puertas y ventanas
Revestimientos
Baos
Inst, Sanit y Elect.
VUE3 (S/ / m2)
Cant.
B
C
D
D
F
D
B
Valor
201.70
105.81
60.32
52.34
39.54
17.95
129.23
606.89
VE3 = VUE3 * A3 * D3
VE3 = 606.89 * 545.61 * (1 0.29) = S/. 235 098.93
Valuacin Edificacin 5to.

Nivel
- 14vo.
Muros y columnas : columnas, vigas
y placas de concreto armado
Techos : losa de concreto aligerado

horizontal
Puertas y ventanas : puertas y

ventanas de aluminio
Revestimientos:
tarrajeo
con
pintura lavable.
Baos : Baos con maylica y aparatos de color blanco

ascensor

Estado
de
conservacin
:
Bueno
Depreciacin (D4): 29% (tabla N 03 RNT)
rea (A4) : 545.61 m2
Valor
Muros y columnas
B
Techos
C
Pisos
D
Puertas y ventanas D
Revestimientos
F
Baos
D
Inst. Sanit. y Elect. B
Cat.
201.70
105.81
60.32
52.34
39.54
17.95
129.23
VUE4 (S/. / m2)
VUE4 (S/. / m2)
606.89 * 1.05
637.23
VE4 = VUE4 * A4 * D4
VE4 = 637.23 * 545.61 * (1 0.29) = S/. 246 852.13
El VUE se incrementa en 5% a partir del 5to. Nivel.
Valuacin Edificacin 15vo. Nivel

y placas de concreto armado.

horizontal.
Pisos: cermico nacional.
Puertas y ventanas:
Baos: Baos con maylica y aparatos de color blanco.
puertas y
ascensor.
Antigedad: segn ficha registral 42 aos.

Estado de conservacin: Bueno.
rea (A5): 545.61 m2
Cat.
Muros y columnas
B
Techos
C
Pisos
D
Revestimientos
F
Baos
D
VUE5 (S/. / m2)
Valor
201.70
105.81
60.32
52.34
39.54
17.95
129.23
606.89 * 1.05
VUE5 (S/. / m2) 637.23

VE5 = VUE5 * A5 * D5
VE5 = 637.23 * 545.61 * (1 0.29) = S/. 246 852.13
El VUE se incrementa en 5% a partir del 5to. Nivel

VE = VE1 + VE2 + VE3 * 3 + VE4 * 10 + VE5
VE = 292 004.67 + 221 339.08 + 235 098.93 *3 + 246 852.13 *10 + 246 852.13
VE = S/. 3 934 013.97
VER PPT:
VALUACIONES
URBANOS
REGLAMENTARIAS
COMERCIALES
UNIDAD VII
VALUACION REGLAMENTARIA DE EDIFICACIONES
DE
PREDIOS
Es el procedimiento mediante el cual se determina el valor oficial de las edificaciones,

tomando como base los valores unitarios oficiales de edificacin formulados por
CONATA.
Con la aplicacin de los cuadros de valores oficiales se determina el Valor similar Nuevo
(VSN) y luego se deduce la respectiva depreciacin obtenida mediante factores
consignados en las tablas N 01, 02, 03 y 04 del RNT. Para obtener la depreciacin se
evalan parmetros como: antigedad, estado de conservacin y material de construccin
predominante.
Los cuadros de valores oficiales de edificacin tienen vigencia de 01 ao y son formulados

al 31 de octubre del ao anterior. Existen cuadros para las tres regiones naturales del pas:
Costa
Sierra
Selva
Debe considerarse el criterio de material predominante para clasificar la edificacin de

acuerdo a cada una de las categoras del cuadro de valores unitarios oficiales de
edificacin.
VALUACION DE EDIFICACIONES
Para la valuacin reglamentaria de edificaciones es necesario el uso de los cuadros de

valores unitarios oficiales de edificacin, formulados por CONATA y aprobados por
resolucin ministerial, con vigencia de 01 ao.
Los cuadros de valores unitarios oficiales de edificacin son para las tres regiones
naturales del pas: Costa, Sierra y Selva.
Procedimiento: De acuerdo al captulo D del Reglamento Nacional de Tasaciones, el

ARTCULO II.D.31
En la valuacin de las edificaciones (VE), que incluyen la totalidad de sus construcciones
bsicas, obras complementarias e instalaciones fijas y permanentes, se tomar en cuenta los
siguientes factores: rea techada (AT); valores unitarios de edificacin (VUE) que segn
los casos, sern los precios oficiales que hayan sido aprobados por autoridad competente y
que estn vigentes a la fecha de la valuacin, o los que obtenga el perito a travs de su
propio anlisis.
Depreciacin (D) por antigedad y estado de conservacin, segn el material de
El valor de la edificacin (VE) se obtiene deduciendo la depreciacin (D) del valor similar
nuevo (VSN):
VE = VSN - D
El valor similar nuevo se obtiene multiplicando el rea techada (AT) por el valor unitario
de edificaciones (VUE).
VSN = AT x VUE
La depreciacin (D) se determina tomando del valor similar nuevo (VSN) un porcentaje
(%) por antigedad y estado de conservacin que vara de acuerdo al material de
D = % x AT x VUE
100
El valor de la edificacin ser el resultante de la aplicacin de la siguiente frmula:

VE = AT x VUE (1 - %)
100
Los porcentajes que se usan para el clculo de la depreciacin aparecen en las tablas NE 1,
2, 3 y 4, segn se trate de casas habitacin, tiendas, depsitos, etc. El perito deber estimar
y justificar los porcentajes de depreciacin que no se encuentren tabulados; y en el caso
calificar como muy malo un estado de conservacin, establecer a su criterio dicho
porcentaje o le fijar un valor relativo, tal como lo seala el artculo II.D.34.
ARTCULO II.D.33
Podr considerarse una edificacin en desuso cuando ya no se utiliza para el objeto a que
fue destinado, valundola con valor relativo en funcin de su aprovechamiento o utilizacin
para otros fines, o bien declarndolo sin valor cuando no pueda ser aprovechado de manera
alguna.
Tratndose de obras en proceso de edificacin o no terminadas, el perito valuar las partes
construidas de la edificacin con los valores por partidas o aplicando un precio unitario al
rea total de la obra si el avance es uniforme.
ARTCULO II. D.34
La depreciacin se determinar de acuerdo a los usos dominantes, con los porcentajes que
se establece en las siguientes tablas. Cuando se trate de edificaciones especiales o con
sistemas constructivos no convencionales, el perito determinar el porcentaje de
depreciacin por antigedad y uso, debiendo fundamentar el criterio tcnico adoptado.
EJEMPLO:
VALUACIN REGLAMENTARIA DE VIVIENDA UNIFAMILIAR.
Descripcin:
El inmueble est constituido

por una edificacin destinada
a vivienda; consta de 03
niveles terminados.
Es
una
estructura
de
albailera confinada con
muros portantes, columnas y
vigas de amarre.
Con
la
finalidad
de
comprender el orden los
diferentes ambientes de la
edificacin, esta se sub
dividir para propsitos de la
valuacin en los siguientes
componentes:

Edificacin 2do.Nivel

potencial de uso residencial, con acceso directo desde la va pblica.
Metodologa:
Se trata de la valuacin reglamentaria de una vivienda unifamiliar de tres niveles, de

caractersticas estndar y pueden ser valuadas con la aplicacin de los Cuadros de valores
unitarios oficiales de edificacin, de acuerdo al Artculo II.D.31, Artculo II.D.32 y
Artculo II.D.33 del Reglamento Nacional de Tasaciones.
Muros
y
columnas
:
albailera confinada con columnas
y vigas de amarre.
Techos: losa de
Pisos: parquet
veteado de 1era.
concreto
Guayacan
Puertas y ventanas: madera

cedro.
Revestimientos:
tarrajeo
frotachado con pintura lavable.
Baos: completos con maylica, cermico y paratos de color.
Inst. Sanit. y Elect.: instalaciones de agua fra y caliente empotradas y red

telefnica,
Antigedad : segn ficha registral 22 aos

rea (A1) : 85.30 m2

Cat.
Valor
Muros
columnas
C
143.44
Techos
.81
o Pisos
D
60.32
Puertas
ventanas
C
59.76
Revestimientos
54
Baos
.65
Inst.
Sanit.
Elect.
C
83.08
VUE1 (S/. / m2)
y
C
105
y
F
C
39.
33
y
525.60
VE1 = VUE * A1 * D1
VE1 = 525.60 * 85.30 * (1 0.20) = S/. 35 866.94
Muros y columnas : albailera

amarre
Techos : losa
aligerado horizontal
de
Pisos : parquet
veteado de 1era.
concreto
Guayacan

cedro
Revestimientos
:
tarrajeo
Baos : completos con maylica, cermico y aparatos de color

Inst. Sanit. y Elect. : instalaciones de agua fra y caliente empotradas y red
telefnica

aos
RNT)
rea (A2) : 83.16 m2
Cat. Valor
Muros y columnas C
Techos
C
Pisos
D
Puertasy ventanas C
Revestimientos
F
Baos
C
Inst. Sanit.y Elect.C
VUE2 (S/. / m2)
143.44
105.81
60.32
59.76
39.54
33.65
83.08
525.60
VE2 = VUE2 * A2 * D2
VE2 = 525.60 * 83.16 * (1 0.11) =
S/. 38 900.92
Muros y columnas: albailera confinada con columnas y vigas de amarre.
Techos : losa de concreto aligerado horizontal
Pisos : cemento pulido.
Puertas y ventanas : madera contraplacadas
Revestimientos : tarrajeo
Baos
acabados
sin
aparatos
Inst. Sanit. y Elect. :

instalaciones
de
agua
fra
empotradas y red elctrica

aos
RNT)
rea (A3) : 42.30 m2
Cat.
Valor
Muros y columnas
C
143.44
Techos
C
105.81
Pisos
H
15.52
Puertas y ventanas
F
33.62
Revestimientos
F
39.54
Baos
Inst.
Sanit.
y
Elect.
VUE3 (S/. / m2)
358.95
VE3 = VUE3 * A3 * D3
21.02
VE3 = 358.95 * 42.30 * (1 0.08) = S/. 13 968.90

VE = VE1 + VE2 + VE3
VE = 35 866.94 + 38 900.92 + 13 968.90
VE = S/. 88 736.76
EJEMPLO:
VALUACIN REGLAMENTARIA DE EDIFICIO DE OFICINAS.
Descripcin:
El inmueble est constituido por una edificacin destinada a oficinas; tiene 15 niveles y
stano, todos terminados.
Es una estructura aporticada con zapatas, columnas, vigas y losas de concreto aligerado. La
tabiquera es de albailera.
La zona donde se encuentra la edificacin materia de tasacin es un sector consolidado con
uso comercial, con acceso directo desde la va pblica.
Para efectos de valuacin se divide la edificacin en los siguientes componentes:
Stano
Edificacin 2do. - 4to. Nivel
Edificacin 5to. - 14vo. Nivel
Edificacin 15avo. Nivel
De acuerdo a los cuadros de valores unitarios oficiales de edificacin, el valor se

incrementa en 5% a partir del 5to. Nivel
Metodologa:
Se trata de la valuacin reglamentaria de un edificio de caractersticas estndar y pueden ser

valuadas con la aplicacin de los Cuadros de valores unitarios oficiales de edificacin, de
acuerdo al Artculo II.D.31, Artculo II.D.32 y Artculo II.D.33 del Reglamento Nacional
de Tasaciones.
Valuacin Stano:
Muros y columnas : columnas, vigas y


horizontal.
Pisos: cemento pulido.
Puertas y ventanas: puertas metlicas.
Revestimientos: concreto caravista
Baos: Baos con maylica y aparatos de color blanco
Inst. Sanit. y Elect: instalaciones de agua fra sistema de bombeo, aire

acondicionado, red elctrica y ascensor.


rea (A1) : 726.62 m2
Valor
Inst.
VUE1 (S/. / m2)
Cat.
Muros y columnas
Techos
Pisos
Puertas y ventanas
Revestimientos
Baos
Sanit.
Elect.
B 201.70
C 105.81
H
15.52
F
33.62
H
13.21
D
17.95
A
178.20
566.01
VE1 = VUE1 * A1 * D1
VE1 = 566.01 * 726.62 * (1 0.29) = S/. 292 004.67
Valuacin 1er. Nivel:
Muros y columnas: columnas, vigas y


horizontal.
Pisos: loseta vinilica.
Puertas y ventanas: puertas de aluminio y metlicas.

Baos : Baos con maylica y aparatos de color blanco.
ascensor

rea (A2): 545.61 m2
Cat.
Muros y columnas
Techos
Pisos
Puertas y ventanas
Revestimientos
Baos
Inst. Sanit. y Elect.
VUE2 (S/. / m2)
VE2 = VUE2 * A2 * D2
B
C
G
D
F
D
B
Valor
201.70
105.81
24.80
52.34
39.54
17.95
129.23
571.37
VE2 = 571.37 * 545.61 * (1 0.29) = S/. 221 339.08
Valuacin Edificacin 2do. - 4to. Nivel

y placas de concreto armado,

horizontal,
Puertas y ventanas:
puertas
Revestimientos: tarrajeo con pintura

lavable.
Baos:
Baos
con
maylica
aparatos de color blanco
Inst. Sanit. y Elect: instalaciones de agua fra sistema de bombeo, red elctrica
y ascensor
Antigedad : segn ficha registral 42

aosEstado
de
conservacin :
Bueno

rea (A3) : 545.61 m2
Muros y columnas
Techos
Pisos
Puertas y ventanas
Revestimientos
Baos
Inst, Sanit y Elect.
VUE3 (S/ / m2)
Cant.
B
C
D
D
F
D
B
Valor
201.70
105.81
60.32
52.34
39.54
17.95
129.23
606.89
VE3 = VUE3 * A3 * D3
VE3 = 606.89 * 545.61 * (1 0.29) = S/. 235 098.93
Valuacin Edificacin 5to.

Nivel
- 14vo.
Muros y columnas : columnas, vigas
y placas de concreto armado
Techos : losa de concreto aligerado

horizontal
Puertas y ventanas : puertas y

ventanas de aluminio
Revestimientos:
tarrajeo
con
pintura lavable.
Baos : Baos con maylica y aparatos de color blanco

ascensor

Estado
de
conservacin
:
Bueno
Depreciacin (D4): 29% (tabla N 03 RNT)
rea (A4) : 545.61 m2
Valor
Muros y columnas
B
Techos
C
Pisos
D
Revestimientos
F
Baos
D
Cat.
201.70
105.81
60.32
52.34
39.54
17.95
129.23
VUE4 (S/. / m2)
VUE4 (S/. / m2)
606.89 * 1.05
637.23
VE4 = VUE4 * A4 * D4
VE4 = 637.23 * 545.61 * (1 0.29) = S/. 246 852.13
El VUE se incrementa en 5% a partir del 5to. Nivel.
Valuacin Edificacin 15vo. Nivel

y placas de concreto armado.

horizontal.
Pisos: cermico nacional.
Puertas y ventanas:
Baos: Baos con maylica y aparatos de color blanco.
puertas y
ascensor.
Antigedad: segn ficha registral 42 aos.

Estado de conservacin: Bueno.
rea (A5): 545.61 m2
Cat.
Muros y columnas
B
Techos
C
Pisos
D
Revestimientos
F
Baos
D
VUE5 (S/. / m2)
Valor
201.70
105.81
60.32
52.34
39.54
17.95
129.23
606.89 * 1.05
VUE5 (S/. / m2) 637.23

VE5 = VUE5 * A5 * D5
VE5 = 637.23 * 545.61 * (1 0.29) = S/. 246 852.13
El VUE se incrementa en 5% a partir del 5to. Nivel

VE = VE1 + VE2 + VE3 * 3 + VE4 * 10 + VE5
VE = 292 004.67 + 221 339.08 + 235 098.93 *3 + 246 852.13 *10 + 246 852.13
VE = S/. 3 934 013.97
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VALUACIONES
URBANOS
REGLAMENTARIAS
COMERCIALES
UNIDAD IX
VALUACION COMERCIAL Y
VALUACION COMERCIAL DE TERRENOS
DE
PREDIOS
Se llama valuacin comercial a aquella que utiliza valores de mercado que son producto de
un anlisis y estudio de las caractersticas del bien a valorizar, comparndolo con otros
bienes cuyos valores son conocidos y efectuando una evaluacin de los elementos que los
conforman considerando los factores que pudieran influenciar a este bien.
VALOR COMERCIAL
El valor comercial es aquel determinado por las leyes de la oferta y la demanda, en funcin
del mercado.
VALOR de MERCADO
El valor de mercado es el precio ms alto estimado en trminos de dinero que una

propiedad que es expuesta para la venta, en un tiempo razonable, pueda producir al haber
encontrado un comprador y de manera tal que el adquiriente del bien tenga conocimiento de
todos los usos a los cuales pueda ser destinado la propiedad.
CONCEPTOS GENERALES DE VALOR
EL VALOR:
Se define como el grado de utilidad o aptitud de las cosas para satisfacer las necesidades o
proporcionar bienestar o deleite.
En economa se define como el resultante de una apreciacin comparativa entre dos o ms
bienes, establecindose dos conceptos bsicos:
El valor de uso: subjetivo e individual, es el valor que el hombre confiere a las

cosas de acuerdo con lo que para el significan.
El valor de cambio: social y objetivo, es la relacin que existe entre dos bienes
susceptibles de ser cambiados
El valor de cambio no existe si el bien no posee utilidad alguna.
ELEMENTOS DEL VALOR:

El concepto de valor est conformado por varios elementos que lo caracterizan:
Necesidad: El valor tienes lugar porque existe una necesidad individual o colectiva,
real o imaginaria para obtener los bienes.
Utilidad: El bien cuyo valor se establece debe ser til, es decir suficiente para
satisfacer una necesidad.
Costo: Los bienes tiene un costo conformado por los gastos que se hacen en
tiempo, esfuerzo, proyecto y dinero para obtenerlos
Conocimiento de la utilidad: Los bienes se producen porque el hombre es

consiente o percibe que un bien es apto para satisfacer una necesidad.
En las valuaciones se establece en realidad el concepto de valor de cambio.
PROCEDIMIENTO PARA DETERMINAR VALORES COMERCIALES DE TERRENOS

URBANOS
Estudio de mercado de valores comerciales de terrenos urbanos
Es el procedimiento mediante el cual se obtiene muestras de valores de mercado de terrenos

que son puestos a la venta; evaluando para ellos los siguientes factores:
Valor de oferta
Ubicacin
Caractersticas del terreno (rea, frente, N de frentes)
Caractersticas de la va (tipo, estado de
Uso del terreno (zonificacin)
Factores de entorno (estrato socioeconmico, contaminacin ambiental)
Servicios Pblicos
conservacin, ancho, etc.)
El estudio de mercado se realiza en la zona adyacente al inmueble materia de valuacin y

de similares caractersticas.
Luego estos datos son procesados por el perito con la finalidad de determinar el valor
comercial de terreno valuado, sustentando debidamente los criterios considerados en la
asignacin del valor.
Las muestras consideradas en el estudio de mercado pasan a formar la base de datos del
perito, las misma que ser consultada para futuras valuaciones de ser el caso.
PROCEDIMIENTO
EDIFICACIONES
PARA
DETERMINAR
VALORES
COMERCIALES
DE
Para la determinacin de los valores comerciales de edificaciones es necesario valorizar los

elementos que la componen, realizando un estudio de mercado de los materiales, mano de
obra y equipo necesarios para la ejecucin de la edificacin a valorizar; y desarrollando el
metrado y los respectivos anlisis de costos unitarios; para luego procesar el presupuesto de
obra.
Es posible sistematizar es proceso mediante el uso de cuadros de valores comerciales de
edificacin, que pueden ser desarrollados por el perito en base una gama de presupuestos y
valuaciones desarrolladas por el mismo. Las partidas de cada uno de los presupuestos sern
agrupadas en categoras definidas previamente teniendo como criterio la secuencia del
proceso constructivo. Los valores de las partidas sern acumuladas y luego promediadas
para obtener un valor para cada categora.
Se pueden mencionar como herramientas adicionales para la valorizacin de edificaciones
algunas publicaciones especializadas que proporcionan cuadros para obtener valores
unitarios de edificacin.
El Valor obtenido tiene que ser depreciado por antigedad, uso y estado de conservacin;
utilizando para ello las tablas de depreciacin contenidas en el RNT.
APLICACIN DEL
EDIFICACION
USO
DEL
CUADRO
DE
VALORES
COMERCIALES
DE
seleccionas, para obtener el valor unitario oficial de edificacin. Luego procedemos a
Estas edificaciones propuestas para determinar los valores unitarios comerciales, son las
siguientes:
PROCEDIMIENTO PARA DETERMINAR VALORES COMERCIALES DE OBRAS

COMPLEMENTARIAS E INSTALACIONES FIJAS Y PERMANENTES
Las
obras
complementarias
instalaciones fijas y permanentes sern

valorizadas de acuerdo a los elementos
que
la
compongan.
necesaria
la
Para
elaboracin
ello
es
de
un
presupuesto que contenga todas las

partidas
que
proceso
constructivo
valorizar,
son
luego
respectivos
necesarias
se
metrados
de
la
en
el
obra
desarrollan
y
anlisis
los
de
costos unitarios; finalmente actualizar

los precios de materiales, maquinaria y mano de obra.
Estas partidas con sus respectivos anlisis de costos unitarios pasan a formar parte de la
base de datos del perito, las mismas que pueden ser utilizadas en futuros trabajos de
valorizacin.
Debido a la variedad de obras complementarias, resulta dificultoso sistematizar este
procedimiento a travs de la utilizacin de cuadros de valores unitarios para obras
complementarias; sin embargo es posible obtener ratios de valores unitarios para
obras de un determinado tipo. Estos valores sirven como referencia para valorizaciones
de obras de similares caractersticas.
El valor obtenido deber ser depreciado de acuerdo al estado de conservacin, antigedad y

teniendo en consideracin otros factores que pudieran afectar el valor. La depreciacin ser
determinada por el perito y deber ser debidamente sustentada.
Ejemplo:
Valuacin
comercial
terreno con un frente a va pblica
de
Descripcin:
Lote de terreno urbano de uso residencial

con un frente a va pblica, zonificado
como R4
Se
encuentra
ubicado
en
zona
desage, red de energa elctrica y telefnica.
Metodologa:
Se trata de la valuacin de un terreno con un slo frente a va a pblica. El procedimiento a

seguir es el de determinar un valor comercial de terreno en funcin a un estudio de mercado
en zonas aledaas y de similares
caractersticas.
Caractersticas:

Zonificacin: R4
Estrato socioeconmico: medio
Ancho de va: 10 18 m
Clase de va: asfalto
Topografa: plana
Estado de conservacin: bueno
Servicios pblicos: agua, desage, electricidad, telf.
Estudio de mercado:
Se obtienen las siguientes

muestras:
1) VUT1 = US$ 280 / m2
2) VUT2 = US$ 210 / m2
3) VUT3 = US$ 245 / m2
4) VUT4 = US$ 195 / m2
Realizando un promedio
se obtiene:
VUT = US$ 235 / m2
El valor asumido corresponde a un terreno con rea mnima similar al lote normativo; para
reas mayores se deber castigar el valor.
Clculo:
Se verifica el frente y el fondo y
se observa
fr = 5 < 6
Ffr = fr1 / 6 = 5 / 6 = 0.83

VCT = [A * VUT ]* Ffr
VCT = [113 * 235]* 0.83
VCT = US$ 22 040.65
Donde:
VCT: Valor comercial del terreno.
A : rea del terreno.
VUT: Valor unitario comercial de terreno.
Ffr : Factor por frente < 6 m
EJEMPLO:
VALUACIN
COMERCIAL DE
TERRENO CON TRES FRENTES A
VA PBLICA
Descripcin:
Lote de terreno urbano de uso

residencial con tres frentes a va
pblica, zonificado como C2.
Metodologa:
Se trata de la valuacin de un terreno
con tres frentes a va a pblica. El
procedimiento a seguir es el de
determinar un valor comercial de
terreno en funcin a un estudio de
mercado en zonas aledaas y de
similares caractersticas.
Caractersticas:
rea lote (A): 2 128 m2

Zonificacin: C2
Topografa: plana
Estudio de mercado:
Se obtienen las siguientes muestras:

1) VUT1 = US$ 125 / m2
AT1 = 2113 m2
2) VUT2 = US$ 140 / m2
AT2 = 1590 m2
3) VUT3 = US$ 180 / m2
AT3 = 500 m2
4) VUT4 = US$ 190 / m2
AT4 = 460 m2
5) VUT5 = US$ 200 / m2
AT4 =
750 m2
Realizando un promedio ponderado del valor en funcin de las reas, se obtiene:
VUT = US$ 150 / m2

El valor unitario asumido se considera nico para todos los frentes, por lo que el valor total
del predio resultar de multiplicar el rea del terreno por dicho valor unitario.
Asimismo, se observa que las medidas del frente y del fondo son mayores que los mnimos
requeridos, por lo que no es necesaria la aplicacin de factores adicionales.
Clculo:
VCT = A * VUT
VCT = 2128 * 150

VCT = US$ 319 200.00
Donde:
EJEMPLO:
VALUACIN COMERCIAL DE TERRENO QUE DA FRENTE A UNA VA CON

ALGUNAS OBRAS DE INFRAESTRUCTURA URBANA
Descripcin:
Terreno en zona de expansin urbana

en la costa, zonificado como OU usos
especiales y con uso actual en forma
parcial de sede institucional.
El terreno da frente a una va con
calzada de asfalto. Cuenta con el
servicio de red de energa elctrica.
Metodologa:

Caractersticas:
rea lote: 61 300.77 m2

Frente lote: 253.88 m
Zonificacin: OU usos especiales
Valor comercial urbano N 1: US$
260.00 / m2
270.00 / m
Valor comercial urbano N 2: US$ 230.00 / m2

Valor de terreno Habilitado Vth : US$ 29.03 / m2
Valor terreno rstico (1 catg): US$ 0.64 / m2
Tipo de cambio: 3.35
Clculo:

terreno
Estudio:
Estudio
habilitacin: 0.02
Trazo:
calle:
Trazo
0.02
definido
para
de
Calzada: carpeta asfltica 18.00

m:
0.27
Red Energ. Elctrica: cableado
areo 0.15
Puntaje
de
(k): 0.46
infraestructura

expansin urbana.
Zona1
A1 =
12 438.44 m2
Zona2
A2 =
23 343.94 m2
Zona3
A3 =
21 300.03 m2
Zona4
A4 =
4 218.36 m2
Total
A =
61 300.77 m2
Determinamos el valor bsico para la 1era. Zona Valor comercial promedio de terrenos
urbanos adyacentes:
Vp = (260 + 270+ 230) / 3 = US$ 253.00 / m2

VOH = 29.03 * (1-0.46) 0.64 = US$ 15.04 / m2

habilitacin urbana para otros usos y la zonificacin del terreno
VB = CAV * (Vp VOH)
VB = 0.60 * (253 15.04) = US$ 142.78 / m2

Donde:
VB
: Valor bsico para la 1era. Zona.
CAV : Coeficiente de rea vendible.

Vp
: Valor promedio terreno urbanos adyacentes.
VOH : Valor de obras pblicas de habilitacin urbana.
De la aplicacin de la norma se obtiene que el valor bsico de la primera zona es de US$

142.78 / m2. Luego procedemos a calcular los valores bsicos de la segunda, tercera y
cuarta zona, a los que les corresponde el 80%, 60% y 40% del valor bsico de la primera
zona; de acuerdo al Artculo III.J.66
VB2 = 0.80 * VB = 0.80 * 142.78 = US$ 114.22 / m 2
VB3 = 0.60 * VB = 0.60 * 142.78 = US$

VB4 = 0.40 * VB = 0.40 * 142.78= US$
85.67 / m2
57.11 / m2

VD = VB*A1 + VB2*A2 + VB3*A3 + VB4*A4
VD = 142.78 * 12 438.44 + 114.22 * 23 343.94 + 85.67 * 21 300.03 +
57.11 * 4 218.36
VD = US$ 6 507 989.40
EJEMPLO:
VALUACIN COMERCIAL DE TERRENO
QUE NO DA FRENTE A UNA VA CON
OBRAS DE INFRAESTRUCTURA URBANA

Descripcin:
Terreno en zona de expansin urbana en la costa, zonificado como OU usos especiales

Terreno formado por los acantilados de la Costa Verde, rea del circuito de playas y reas
ganadas al mar.
Metodologa:
Se trata del 2do. Caso de valuacin de terrenos en zona de expansin urbana. El

procedimiento a seguir es el indicado en el Artculo III.J.70 del Reglamento Nacional de
Tasaciones.
Caractersticas:
rea lote: 71 022.77 m2

Permetro lote: 1 577.90 m
360.00 / m2
310.00 / m

Clculo:
El terreno no da frente a una va con obras de infraestructura urbana, por lo que se procede
a dividir el terreno en fajas de acuerdo al Artculo III.J.61, a partir de una va urbana de
referencia; considerando la 1era. faja de 50 m, por ser un terreno con rea mayor a 500 m2.
Se obtiene las siguientes reas:
0.00 m2
Zona1
A1 =
Zona2
A2 =
0.00 m2
Zona3
A3 =
0.00 m2
Zona4
A4 =
71 022.77 m2
Total
A =
71 022.77 m2
De la divisin del terreno en fajas se observa que solo nos interesa determinar el valor
bsico de la 4ta zona, que representa el 40% de del valor bsico de la 1era zona, el mismo
que resulta del estudio de mercado en la va de referencia y la aplicacin del CAV y de los
factores de topografa y naturaleza del terreno, determinndose en: VB1 = US$ 350 / m2
VB4 = 0.4 (CAV *Vp * FT * FN)
VB4 = 0.4 (0.5 * 350 * 0.6 * 0.65)
VB4 = US$ 27.30 / m2
El valor del terreno en zona de expansin urbana ser:

VD = VB4 * A4
VD = 27.30 * 71 022.77
VD = US$ 1 938 921.62
VALUACION COMERCIAL DE EDIFICACIONES

EJEMPLO:
VALUACIN COMERCIAL DE INMUEBLE

Descripcin:
El inmueble est constituido por una edificacin destinada a comercio; consta de 02 niveles
y se encuentra en construccin.
Es una estructura de albailera confinada con muros portantes, columnas y vigas de amarre
Con la finalidad de comprender el orden los diferentes ambientes de la edificacin, esta se
sub dividir para propsitos de la valuacin en los siguientes componentes:
Edificacin 2do. Nivel

uso de comercio y residencial, con acceso directo desde la va pblica.
Metodologa:
Se trata de la valuacin comercial de una edificacin destinada para uso de comercio, de

dos niveles, de caractersticas estndar y pueden ser valuadas con la aplicacin de los
cuadros de valores unitarios comerciales de edificacin, que elabora el Consejo Nacional de
Tasaciones.
Muros y columnas: albailera

amarre.
Techos: losa de
concreto
Pisos: a nivel de contrapiso.
Puertas y ventanas: ventanas de aluminio.
Revestimientos : tarrajeo frotachado
Baos: con maylica parcial y aparatos sanitarios de color blanco.
Inst. Sanit. y Elect.: solo se encuentran los ductos.
Antigedad: se encuentra en construccin

Depreciacin (D1): no se considera por estar en construccin.
rea (A1): 218.48 m2
Cat
Muros y columnas C
Techos
C
Pisos
H
Revestimientos
F
Baos
D
Inst. Sanit. y Elect D
fact
0.3
0.3
0.4
0.3
0.3
Valor
233.27
172.07
7.57
25.54
25.72
8.76
25.65
VUE1
VUE1 (US$ / m2)
(S/.
148.83
VE1 = VUE1 * A1 * D1
VE1 = 148.83 * 218.48 * (1 0.00) = US$ 32 516.22
m2)
498.58

amarre.

horizontal.
Puertas y ventanas: ventanas de

aluminio.
Revestimientos:
frotachado.

rea (A1): 192.17 m2
Cat
Muros y columnas C
fact
Valor
233.27
tarrajeo
Techos
Pisos
Puertas y ventanas
Revestimientos
Baos
Inst. Sanit. y Elect
C
H
D
F
D
D
VUE1
VUE1 (US$ / m2)
(S/.
148.83
0.3
0.3
0.4
0.3
0.3
172.07
7.57
25.54
25.72
8.76
25.65
/
m2)
498.58
VE1 = VUE1 * A1 * D1
VE1 = 148.83 * 192.17 * (1 0.00)
= US$ 28 600.52
El Valor comercial de la edificacin
ser la sumatoria de los valores para
los dos niveles:
VE = VE1 + VE2
VE = 32 516.22 + 28 600.52
VE = US$ 61 116.74
UNIDAD IX
VALUACION COMERCIAL Y
Se llama valuacin comercial a aquella que utiliza valores de mercado que son producto de
un anlisis y estudio de las caractersticas del bien a valorizar, comparndolo con otros
bienes cuyos valores son conocidos y efectuando una evaluacin de los elementos que los
conforman considerando los factores que pudieran influenciar a este bien.
VALOR COMERCIAL
El valor comercial es aquel determinado por las leyes de la oferta y la demanda, en funcin
del mercado.
VALOR de MERCADO
El valor de mercado es el precio ms alto estimado en trminos de dinero que una

propiedad que es expuesta para la venta, en un tiempo razonable, pueda producir al haber
encontrado un comprador y de manera tal que el adquiriente del bien tenga conocimiento de
todos los usos a los cuales pueda ser destinado la propiedad.
CONCEPTOS GENERALES DE VALOR
EL VALOR:
Se define como el grado de utilidad o aptitud de las cosas para satisfacer las necesidades o
proporcionar bienestar o deleite.
En economa se define como el resultante de una apreciacin comparativa entre dos o ms
bienes, establecindose dos conceptos bsicos:
El valor de uso: subjetivo e individual, es el valor que el hombre confiere a las

cosas de acuerdo con lo que para el significan.
El valor de cambio: social y objetivo, es la relacin que existe entre dos bienes
susceptibles de ser cambiados
El valor de cambio no existe si el bien no posee utilidad alguna.
ELEMENTOS DEL VALOR:

El concepto de valor est conformado por varios elementos que lo caracterizan:
Necesidad: El valor tienes lugar porque existe una necesidad individual o colectiva,
real o imaginaria para obtener los bienes.
Utilidad: El bien cuyo valor se establece debe ser til, es decir suficiente para
satisfacer una necesidad.
Costo: Los bienes tiene un costo conformado por los gastos que se hacen en
tiempo, esfuerzo, proyecto y dinero para obtenerlos
Conocimiento de la utilidad: Los bienes se producen porque el hombre es

consiente o percibe que un bien es apto para satisfacer una necesidad.
En las valuaciones se establece en realidad el concepto de valor de cambio.
PROCEDIMIENTO PARA DETERMINAR VALORES COMERCIALES DE TERRENOS

URBANOS
Estudio de mercado de valores comerciales de terrenos urbanos
Es el procedimiento mediante el cual se obtiene muestras de valores de mercado de terrenos

que son puestos a la venta; evaluando para ellos los siguientes factores:
Valor de oferta
Ubicacin
Caractersticas del terreno (rea, frente, N de frentes)
Caractersticas de la va (tipo, estado de
Uso del terreno (zonificacin)
Factores de entorno (estrato socioeconmico, contaminacin ambiental)
Servicios Pblicos
conservacin, ancho, etc.)
El estudio de mercado se realiza en la zona adyacente al inmueble materia de valuacin y

de similares caractersticas.
Luego estos datos son procesados por el perito con la finalidad de determinar el valor
comercial de terreno valuado, sustentando debidamente los criterios considerados en la
asignacin del valor.
Las muestras consideradas en el estudio de mercado pasan a formar la base de datos del
perito, las misma que ser consultada para futuras valuaciones de ser el caso.
PROCEDIMIENTO
EDIFICACIONES
PARA
DETERMINAR
VALORES
COMERCIALES
DE
Para la determinacin de los valores comerciales de edificaciones es necesario valorizar los

elementos que la componen, realizando un estudio de mercado de los materiales, mano de
obra y equipo necesarios para la ejecucin de la edificacin a valorizar; y desarrollando el
metrado y los respectivos anlisis de costos unitarios; para luego procesar el presupuesto de
obra.
Es posible sistematizar es proceso mediante el uso de cuadros de valores comerciales de
edificacin, que pueden ser desarrollados por el perito en base una gama de presupuestos y
valuaciones desarrolladas por el mismo. Las partidas de cada uno de los presupuestos sern
agrupadas en categoras definidas previamente teniendo como criterio la secuencia del
proceso constructivo. Los valores de las partidas sern acumuladas y luego promediadas
para obtener un valor para cada categora.
Se pueden mencionar como herramientas adicionales para la valorizacin de edificaciones
algunas publicaciones especializadas que proporcionan cuadros para obtener valores
unitarios de edificacin.
El Valor obtenido tiene que ser depreciado por antigedad, uso y estado de conservacin;
utilizando para ello las tablas de depreciacin contenidas en el RNT.
APLICACIN DEL
EDIFICACION
USO
DEL
CUADRO
DE
VALORES
COMERCIALES
DE
seleccionas, para obtener el valor unitario oficial de edificacin. Luego procedemos a
Estas edificaciones propuestas para determinar los valores unitarios comerciales, son las
siguientes:
PROCEDIMIENTO PARA DETERMINAR VALORES COMERCIALES DE OBRAS

COMPLEMENTARIAS E INSTALACIONES FIJAS Y PERMANENTES
Las
obras
complementarias
instalaciones fijas y permanentes sern

valorizadas de acuerdo a los elementos
que
la
compongan.
necesaria
la
Para
elaboracin
ello
es
de
un
presupuesto que contenga todas las

partidas
que
proceso
constructivo
valorizar,
respectivos
son
luego
necesarias
se
metrados
de
la
en
el
obra
desarrollan
y
anlisis
los
de
costos unitarios; finalmente actualizar

los precios de materiales, maquinaria y mano de obra.
Estas partidas con sus respectivos anlisis de costos unitarios pasan a formar parte de la
base de datos del perito, las mismas que pueden ser utilizadas en futuros trabajos de
valorizacin.
Debido a la variedad de obras complementarias, resulta dificultoso sistematizar este
procedimiento a travs de la utilizacin de cuadros de valores unitarios para obras
complementarias; sin embargo es posible obtener ratios de valores unitarios para
obras de un determinado tipo. Estos valores sirven como referencia para valorizaciones
de obras de similares caractersticas.
El valor obtenido deber ser depreciado de acuerdo al estado de conservacin, antigedad y

teniendo en consideracin otros factores que pudieran afectar el valor. La depreciacin ser
determinada por el perito y deber ser debidamente sustentada.
Ejemplo:
Valuacin
comercial
terreno con un frente a va pblica
de
Descripcin:
Lote de terreno urbano de uso residencial

con un frente a va pblica, zonificado
como R4
Se
encuentra
ubicado
en
zona
desage, red de energa elctrica y telefnica.
Metodologa:
Se trata de la valuacin de un terreno con un slo frente a va a pblica. El procedimiento a

seguir es el de determinar un valor comercial de terreno en funcin a un estudio de mercado
en zonas aledaas y de similares
caractersticas.
Caractersticas:

Zonificacin: R4
Topografa: plana
Estudio de mercado:
Se obtienen las siguientes

muestras:
1) VUT1 = US$ 280 / m2
2) VUT2 = US$ 210 / m2
3) VUT3 = US$ 245 / m2
4) VUT4 = US$ 195 / m2
Realizando un promedio
se obtiene:
VUT = US$ 235 / m2
El valor asumido corresponde a un terreno con rea mnima similar al lote normativo; para
reas mayores se deber castigar el valor.
Clculo:
Se verifica el frente y el fondo y
se observa
fr = 5 < 6
Ffr = fr1 / 6 = 5 / 6 = 0.83

VCT = [A * VUT ]* Ffr
VCT = [113 * 235]* 0.83
VCT = US$ 22 040.65
Donde:
Ffr : Factor por frente < 6 m
EJEMPLO:
VALUACIN
COMERCIAL DE
TERRENO CON TRES FRENTES A
VA PBLICA
Descripcin:
Lote de terreno urbano de uso

residencial con tres frentes a va
pblica, zonificado como C2.
Metodologa:
Se trata de la valuacin de un terreno
con tres frentes a va a pblica. El
procedimiento a seguir es el de
determinar un valor comercial de
terreno en funcin a un estudio de
mercado en zonas aledaas y de
similares caractersticas.
Caractersticas:
rea lote (A): 2 128 m2

Zonificacin: C2
Topografa: plana
Estudio de mercado:
Se obtienen las siguientes muestras:

1) VUT1 = US$ 125 / m2
AT1 = 2113 m2
2) VUT2 = US$ 140 / m2
AT2 = 1590 m2
3) VUT3 = US$ 180 / m2
AT3 = 500 m2
4) VUT4 = US$ 190 / m2
AT4 = 460 m2
5) VUT5 = US$ 200 / m2
AT4 =
750 m2
Realizando un promedio ponderado del valor en funcin de las reas, se obtiene:
VUT = US$ 150 / m2

El valor unitario asumido se considera nico para todos los frentes, por lo que el valor total
del predio resultar de multiplicar el rea del terreno por dicho valor unitario.
Asimismo, se observa que las medidas del frente y del fondo son mayores que los mnimos
requeridos, por lo que no es necesaria la aplicacin de factores adicionales.
Clculo:
VCT = A * VUT
VCT = 2128 * 150

VCT = US$ 319 200.00
Donde:
EJEMPLO:
VALUACIN COMERCIAL DE TERRENO QUE DA FRENTE A UNA VA CON

ALGUNAS OBRAS DE INFRAESTRUCTURA URBANA
Descripcin:
Terreno en zona de expansin urbana

en la costa, zonificado como OU usos
especiales y con uso actual en forma
parcial de sede institucional.
El terreno da frente a una va con
calzada de asfalto. Cuenta con el
servicio de red de energa elctrica.
Metodologa:

Caractersticas:
rea lote: 61 300.77 m2

Frente lote: 253.88 m
260.00 / m2
270.00 / m
Valor comercial urbano N 2: US$ 230.00 / m2

Clculo:

terreno
Estudio:
Estudio
habilitacin: 0.02
Trazo:
calle:
Trazo
0.02
definido
para
de
Calzada: carpeta asfltica 18.00

m:
0.27
Red Energ. Elctrica: cableado
areo 0.15
Puntaje
de
(k): 0.46
infraestructura

expansin urbana.
Zona1
A1 =
12 438.44 m2
Zona2
A2 =
23 343.94 m2
Zona3
A3 =
21 300.03 m2
Zona4
A4 =
4 218.36 m2
Total
A =
61 300.77 m2
Determinamos el valor bsico para la 1era. Zona Valor comercial promedio de terrenos
urbanos adyacentes:
Vp = (260 + 270+ 230) / 3 = US$ 253.00 / m2

VOH = 29.03 * (1-0.46) 0.64 = US$ 15.04 / m2

habilitacin urbana para otros usos y la zonificacin del terreno
VB = CAV * (Vp VOH)
VB = 0.60 * (253 15.04) = US$ 142.78 / m2

Donde:
VB
: Valor bsico para la 1era. Zona.
CAV : Coeficiente de rea vendible.

Vp
: Valor promedio terreno urbanos adyacentes.
VOH : Valor de obras pblicas de habilitacin urbana.
De la aplicacin de la norma se obtiene que el valor bsico de la primera zona es de US$

142.78 / m2. Luego procedemos a calcular los valores bsicos de la segunda, tercera y
cuarta zona, a los que les corresponde el 80%, 60% y 40% del valor bsico de la primera
zona; de acuerdo al Artculo III.J.66
VB2 = 0.80 * VB = 0.80 * 142.78 = US$ 114.22 / m 2
VB3 = 0.60 * VB = 0.60 * 142.78 = US$

VB4 = 0.40 * VB = 0.40 * 142.78= US$
85.67 / m2
57.11 / m2

VD = VB*A1 + VB2*A2 + VB3*A3 + VB4*A4
VD = 142.78 * 12 438.44 + 114.22 * 23 343.94 + 85.67 * 21 300.03 +
57.11 * 4 218.36
VD = US$ 6 507 989.40
EJEMPLO:
VALUACIN COMERCIAL DE TERRENO
QUE NO DA FRENTE A UNA VA CON
OBRAS DE INFRAESTRUCTURA URBANA

Descripcin:
Terreno en zona de expansin urbana en la costa, zonificado como OU usos especiales

Terreno formado por los acantilados de la Costa Verde, rea del circuito de playas y reas
ganadas al mar.
Metodologa:
Se trata del 2do. Caso de valuacin de terrenos en zona de expansin urbana. El

procedimiento a seguir es el indicado en el Artculo III.J.70 del Reglamento Nacional de
Tasaciones.
Caractersticas:
rea lote: 71 022.77 m2

Permetro lote: 1 577.90 m
360.00 / m2
310.00 / m

Clculo:
El terreno no da frente a una va con obras de infraestructura urbana, por lo que se procede
a dividir el terreno en fajas de acuerdo al Artculo III.J.61, a partir de una va urbana de
referencia; considerando la 1era. faja de 50 m, por ser un terreno con rea mayor a 500 m2.
Se obtiene las siguientes reas:
0.00 m2
Zona1
A1 =
Zona2
A2 =
0.00 m2
Zona3
A3 =
0.00 m2
Zona4
A4 =
71 022.77 m2
Total
A =
71 022.77 m2
De la divisin del terreno en fajas se observa que solo nos interesa determinar el valor
bsico de la 4ta zona, que representa el 40% de del valor bsico de la 1era zona, el mismo
que resulta del estudio de mercado en la va de referencia y la aplicacin del CAV y de los
factores de topografa y naturaleza del terreno, determinndose en: VB1 = US$ 350 / m2
VB4 = 0.4 (CAV *Vp * FT * FN)
VB4 = 0.4 (0.5 * 350 * 0.6 * 0.65)
VB4 = US$ 27.30 / m2
El valor del terreno en zona de expansin urbana ser:

VD = VB4 * A4
VD = 27.30 * 71 022.77
VD = US$ 1 938 921.62
VALUACION COMERCIAL DE EDIFICACIONES

EJEMPLO:
VALUACIN COMERCIAL DE INMUEBLE

Descripcin:
El inmueble est constituido por una edificacin destinada a comercio; consta de 02 niveles
y se encuentra en construccin.
Es una estructura de albailera confinada con muros portantes, columnas y vigas de amarre
Con la finalidad de comprender el orden los diferentes ambientes de la edificacin, esta se
sub dividir para propsitos de la valuacin en los siguientes componentes:
Edificacin 2do. Nivel

uso de comercio y residencial, con acceso directo desde la va pblica.
Metodologa:
Se trata de la valuacin comercial de una edificacin destinada para uso de comercio, de

dos niveles, de caractersticas estndar y pueden ser valuadas con la aplicacin de los
cuadros de valores unitarios comerciales de edificacin, que elabora el Consejo Nacional de
Tasaciones.

amarre.
Techos: losa de
concreto
Puertas y ventanas: ventanas de aluminio.
Revestimientos : tarrajeo frotachado

rea (A1): 218.48 m2
Cat
Muros y columnas C
Techos
C
Pisos
H
Revestimientos
F
Baos
D
Inst. Sanit. y Elect D
fact
0.3
0.3
0.4
0.3
0.3
Valor
233.27
172.07
7.57
25.54
25.72
8.76
25.65
VUE1
VUE1 (US$ / m2)
(S/.
148.83
VE1 = VUE1 * A1 * D1
VE1 = 148.83 * 218.48 * (1 0.00) = US$ 32 516.22
m2)
498.58

amarre.

horizontal.
Puertas y ventanas: ventanas de

aluminio.
Revestimientos:
frotachado.

rea (A1): 192.17 m2
Cat
Muros y columnas C
fact
Valor
233.27
tarrajeo
Techos
Pisos
Puertas y ventanas
Revestimientos
Baos
Inst. Sanit. y Elect
C
H
D
F
D
D
VUE1
VUE1 (US$ / m2)
(S/.
148.83
0.3
0.3
0.4
0.3
0.3
172.07
7.57
25.54
25.72
8.76
25.65
/
m2)
498.58
VE1 = VUE1 * A1 * D1
VE1 = 148.83 * 192.17 * (1 0.00)
= US$ 28 600.52
El Valor comercial de la edificacin
ser la sumatoria de los valores para
los dos niveles:
VE = VE1 + VE2
VE = 32 516.22 + 28 600.52
VE = US

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TECNICAS DE TASACION DE INMUEBLES

VALUACIONES REGLAMENTARIAS Y COMERCIALES DE PREDIOS URBANOS

CRITERIOS GENERALES DE VALUACION

Existen tres principios fundamentales a considerar en una valuacin:

Principio de sustitucin: El valor de un bien es equivalente al de otros de

Principio de temporalidad: El valor de un bien est en funcin de la fecha de la

Principio de finalidad: La finalidad de la valuacin condiciona el enfoque, el

Al estimar valores econmicos, el valor obtenido deber estar basado en un estudio de

En el informe de valuacin se precisar el propsito de la misma, el uso que se intenta

individualmente y cuales son aquellos que pueden ser correctamente

valuados slo al ser considerados como parte de un conjunto.

REGLAMENTO NACIONAL DE TASACIONES

El Reglamento Nacional de Tasaciones tiene por finalidad establecer los criterios,

estudios superiores y a su experiencia, est debidamente capacitado para efectuar la

aplicable en los casos de campos de actividad que no son materia de colegiacin.

Poseer titulo profesional o de postgrado, otorgado por una entidad educativa

Tener suficiente conocimiento y experiencia en materia a fin al bien que se

Cumplir con los requisitos legales, reglamentarios y ticos en relacin con el

experiencia y preparacin, por medio de programas de formacin continua.

VALUACION DE PREDIOS URBANOS

La valuacin de predios urbanos es el procedimiento mediante el cual se determina el

Servicios pblicos: dependiendo de la cantidad y calidad de servicios pblicos con los

contaminacin de los centros urbanos.

inconvenientes que pudiera ocasionar la

Ley de Tributacin Municipal, Decreto Legislativo N 952, que modifica al Decreto

Reglamento Nacional de Tasaciones del Per R.M. 098-2006-VIVIENDA del 21 de

Reglamento de acondicionamiento territorial y desarrollo urbano, D.S. N 0272003-VIVIENDA del 06/10/2003

Reglamento Nacional de construccin

Ley de habilitaciones urbanas, Ley N 26878 del 20/11/97

Cdigo Civil Peruano, Decreto Legislativo N 295, del 24/07/84

Cdigo procesal civil, Decreto Legislativo N 768, del 29/02/92

Ley de regularizacin de edificaciones, del procedimiento para la declaratoria

fabrica y del rgimen de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y de

propiedad comn, Ley N 27157, del 27/07/99

Reglamento de la ley N 27157, D.S. N 008-2000-MTC del 17/02/2000

determinacin del valor de todos sus componentes, en trminos de terreno,

bombeo, cisternas, tanques elevados, instalaciones exteriores

elctricas y sanitarias, ascensores, instalaciones contra incendios, instalaciones de aire

pavimentos y pisos. Exteriores, zonas de estacionamiento, zonas de

METODOS DE VALUACION DE PREDIOS URBANOS

INFORME TECNICO DE VALUACION: El documento que contiene la valuacin de un

Valuacin del terreno.

Valuacin de las edificaciones

Valuacin de las obras complementarias.

Valuacin de instalaciones fijas y permanentes.

Valores intangibles si los tiene.

Cuadro resumen general de las valuaciones.

Nombre del propietario.

Nombre de la persona que solicita la tasacin.

Objeto de la tasacin y metodologa o reglamentacin empleada.

Fecha a la cual est referida la tasacin.

rea del terreno.

Zonificacin y uso actual del predio.

Infraestructura de servicios urbanos que posee el predio.

Descripcin de la distribucin de las plantas.

Inscripcin en los registros pblicos en los casos de requerirse.

UBICACIN: Para la ubicacin de un predio se consignar el departamento, la

de su frente principal, prosiguiendo por los costados derecho e izquierdo entrando y

Destino y uso del predio y, en su caso, nmero de plantas construidas;

Distribucin de los ambientes de cada planta por niveles;

DESCRIPCION DE LA EDIFICACION: En la descripcin de las reas edificadas se

Carpintera de puertas, ventanas, rejas, barandas, roperos empotrados, muebles

Instalaciones mecnicas y elctricas.

Instalaciones complementarias permanentes, si las hubiese.