Informe de Valoracin de una Vivienda.

1 Identificacin y localizacin.
Tipo de Inmueble: Vivienda Unifamiliar
Sito:
Municipio:
Provincia: Valencia

Identificacin del Inmueble.

2.1 Datos registrales. Registro de la propiedad de

Denominacin

Tomo

Libro

Seccin

Folio

Finca n

Inscripcin

Ref. Catastral

TITULAR REGISTRAL:
LIMITACIONES AL DOMINIO:

Solicitante.

Solicitante:
D.N.I./C.I.F:

Objeto.
Proporcionar al solicitante una estimacin fiable sobre el precio de mercado correspondiente al

inmueble

Visitas Realizadas y gestin de documentos.

El tcnico visit el da 6 de Febrero del 2014 el inmueble, situado en la calle de nmero 12 de la

localidad de. Durante esta visita se han realizado las oportunas mediciones a fin de determinar la
superficie del inmueble y sus caractersticas. En la misma visita se ha recogido la informacin
correspondiente al entorno urbanstico y calidad arquitectnica del inmueble.

Descripcin del inmueble y entorno urbanstico.

Se trata de una vivienda construida en, adosada a otras viviendas de similares caractersticas, en

parcela de, en la calle (vase Plano). El edificio que ocupa la parcela urbana, lo constituye una planta

baja donde se encuentran todas las estancias de la vivienda; habitaciones y un bao. En la segunda
planta, a la que se accede directamente desde la fachada de la calle atravesando un patio que dispone
el edificio. En una tercera altura se encuentra un trastero y una terraza a los que solo se puede acceder
por la parte exterior de la vivienda a travs de una acceso lateral mediante escalera
Cuando se accede a la vivienda, se accede a un recibidor que permite acceder a la cocina, aseo,
saln-comedor y la habitacin superior as como a las escaleras que bajan a la planta inferior donde se
ubican el resto de habitaciones..
ESTRUCTURA:
La estructura del edificio se resuelve mediante forjado unidireccional con bovedilla cermica o yeso y
viguetas de hormign y pilares en hormign armado. Tambin en algunas partes del edificio existe una
estructura mixta de vigas metlicas sobre pilares de hormign.
CUBIERTA:
La cubierta est formada por cubierta inclinada mediante forjado de viguetas unidireccional con bovedilla
y rematado mediante teja cermica. .
CERRAMIENTOS:
Los distintos cerramientos de que se compone el edificio en cuestin se resuelve:
a)

Tanto los cerramientos

de fachada as como los cerramientos interiores se han resuelto

mediante tabicn hueco cermico revestido con capa de mortero de cemento.

REVESTIMIENTOS:
a)

Los revestimientos de la vivienda suelo de gres y en el aseo as como en el bao adems

dispone de las paredes estn alicatadas. El resto de las paredes se revisten con enlucido de yeso.
INSTALACIONES:
a)

La instalacin elctrica est correctas condiciones y cumple con la normativa y reglamentacin

vigente.
b)

La instalacin de fontanera tambin parece estar en correctas condiciones cumpliendo con la

normativa vigente.
CARPINTERA:
La carpintera exterior del edificio (ventana de fachada) es de aluminio lacado, en doble
acristalado con cmara. La carpintera interior consta de puertas en madera chapada.
ENTORNO URBANSTICO:
Los servicios de suministro de agua, electricidad y telfono funcionan adecuadamente.
El suministro de alcantarillado no existe sustituyndose por una fosa sptica que requiere de su vaciado
cada cierto tiempo.

El polgono industrial ms prximo dista a menos de 2.000 m de distancia

Las distancias y comunicaciones desde el edificio a centros urbansticos vitales son las siguientes:
-Estacin de Ferrocarril ...............................................................................10 Km
-Hipermercado.............................................................................................................5 m
-Hospital.....................................................................................................................10 m
-Colegios de enseanza media ....................................................................................700 m
-Campus universitario .................................................................................................30 Km
-rea de grandes comercios .......................................................................................15 Km
-Playa ........................................................................................................................30 Km

Superficies de la edificacin.

Construida.................................................... m2
Acceso privado................................................. m2

8 Situacin jurdica, cargas y datos fiscales

La vivienda es de libre disposicin por los propietarios.
No pesan hipotecas sobre el inmueble.
En .2007 el valor catastral del inmueble se estimo en 28.718,82 Euros.(Vase anexo 13.3)

Metodologa.

Como criterio de valoracin se han tenido en cuenta: La situacin del edificio, superficie, calidad de
acabados y estado de conservacin, habindose aplicado el mtodo comparativo y el procedimiento de
valoracin sinttica a la vista, que se basa el primero en los precios vigentes en la misma zona y otras
prximas, para edificios de similares caractersticas y el segundo tambin conocido como del leal saber y
entender, tiene su fundamento en la propia experiencia del perito por su condicin de experto.

10 Anlisis de mercado.
EL mercado muestra un estancamiento de la demanda de inmuebles, las recientes promociones han
satisfecho parte de la demanda de vivienda residencial existente en la localidad.
Precio Oferta (1)
Factores Ambientales

No

V. Unitario

Fecha

Vistas Favorables

si

N de dormitorios

Negativos
Uso

Residencial

Tipologia

Unifamiliar

Planta

N de Baos y Aseos

Ascensor

No

Superfcie Construida

144

Estado del Inmueble

bueno

Antigedad

Sup. Otros Usos

1118

Calidad Construtiva

mala

Fuente Consultada

Agencia

Coeficiente homogeneizacin

0,7

Link

Precio Oferta (2)

Factores Ambientales

No

V. Unitario

Fecha

Vistas Favorables

Si

Negativos
Uso

Residencial

Tipologia

Unifamiliar

N de dormitorios

Planta

N de Baos y Aseos

Ascensor

Superfcie Construida

133

Antigedad

1999

Sup. Otros Usos

Estado del Inmueble

bueno

Calidad Construtiva

Buena

Fuente Consultada

Agencia

Coeficiente

No

homogeneizacin
Link

Precio Oferta (3)

Factores Ambientales

No

V. Unitario

Fecha

Vistas Favorables

Si

Negativos
Uso

Residencial

Tipologia

Unifamiliar

N de dormitorios

Planta

N de Baos y Aseos

Ascensor

No

Superfcie Construida

440

Antigedad

Sup. Otros Usos

Estado del Inmueble

bueno

Calidad Construtiva

buena

Fuente Consultada

Particular

Coeficiente homogeneizacin

Link

Precio Oferta (4)

Factores Ambientales

No

V. Unitario

Fecha

Vistas Favorables

No

Negativos
Uso

Residencial

Tipologia

Unifamiliar

N de dormitorios

Planta

N de Baos y Aseos

Ascensor

No

Superfcie Construida

300

Antigedad

Sup. Otros Usos

100

Estado del Inmueble

bueno

Calidad Construtiva

Buena

Fuente Consultada

Agencia

Coeficiente homogeneizacin

0,8

Link

Precio Oferta (5)

Factores
Ambientales
Negativos

No

V. Unitario
Vistas Favorables

Fecha
SI

Uso

Residencial

Tipologia

Unifamiliar

N de dormitorios

Planta

N de Baos y Aseos

Ascensor

No

Superfcie

219

Antigedad

Sup. Otros Usos

612

Bueno

Calidad Construtiva

Buena

Agencia

Coeficiente homogeneizacin

Construida
Estado

del

Inmueble
Fuente
Consultada
Link

Precio Oferta (6)

V. Unitario

Fecha

120.000
Factores Ambientales

No

655 Euros/m Const.

Vistas Favorables

si

Negativos
Uso

Residencial

Tipologia

Unifamiliar

N de dormitorios

Planta

N de Baos y Aseos

Ascensor

No

Superfcie Construida

183

Antigedad

2000

Sup. Otros Usos

-550

Estado del Inmueble

bueno

Calidad Construtiva

buena

Fuente Consultada

Agencia

Coeficiente

0,9

homogeneizacin
Link

10.1 Resumen informacin de mercado.

Vivienda N

Situacin

Superficie
2

Precio Oferta

Coef.

Precio Oferta

V. Unitario

(Euros)

homogeneizacin

homogeneizado

(Euros/m2)

(Euros)

144

0,7

133

440

300

0,8

219

183

0.9

VALOR MEDIO HOMOGENEIZADO

627,35 /M2

Se han introducido una serie de viviendas comparables de la misma poblacin, la mayora de ellos son
edificios que se aproximan a las caractersticas del edificio valorado. Las diferencias de valores vienen
dadas principalmente por el estado de conservacin y situacin.

11 Estimacin del valor de mercado para el conjunto del inmueble.

Superficie utilizada para valorar

Superficie Construida
Vivienda
Total

Superficie til m2

Valor medio

V medio Total en

homogeneizado (/m2)

euros

Vivienda

El valor total de mercado para el inmueble bajo estudio es el siguiente:

Valor de mercado = Euros.

12 Conclusiones.
El tcnico que suscribe concluye a fecha de hoy, estimando el valor de mercado del inmueble en la
cantidad de

13 DOCUMENTACIN GRFICA

Imgen 1: Entrada de Fachada

Imgen 2: Cocina

Imgen 3: Habitacin 1

Imgen 4: Saln-Comedor 1

Imgen 5: Habitacion 2

Imgen 6: Habitacion 3

Imagen 7: Habitacion 4

Imagen 8: Habitacion 5
Imagen 9: Habitacion 6

Imgen 9: Aseo 1

Imgen 10: Bao 1

Imgen 11: Terraza

Imgen 12: Trastero

Imgen 13: Garaje

Imgen 14: Fachada posterior

14 ANEXOS
14.1 Plano

14.2 Impuesto catastral

14.3 Valoracin segn mtodo del coste

Superficie til

Reposicin Suelo

C. Construccin

Dep %

CRN.U

Vivienda

Costes y valores a nuevo

Valor del solar
Coste de construccin
Otros gastos necesarios
Coste de reposicin bruto
Depreciacin
Coste de reposicin neto

VRB=CRB=F+Pc+INR+H+T+L+Qt+S+Ga+Gv
F (Valor de Mercado del suelo) = 214,2 /m2 x
Pc (presupuesto de Contrata) = ( 621,51 ) 72.524
INR (impuestos no recuperables; IBI; IVA ) =
H: Honorarios tcnicos (6 %) :
L: Licencias (4%) :
T: Tasas (4%) :
Qt: Control Tcnico ( 1 %):
S: Seguros (1 %) : 725,24
Ga: Gastos admin promocin (1%) : 725,24
VRB = 24.994,5+72.524+7.252,4+4.351,44+2.900,96+2.900,96 +725,24+725,24+725,24 =
Depreciacin:
Depreciacin fsica lineal: Cd = Edad/Vida til =
Depreciacin (D)=
VRN = VRB-D = 117.099,98 -17.565 =

Tabla 4.
Precio medio del metro cuadrado de suelo urbano por comunidades autnomas y provincias
Unidad: euros/m

Ao 2013
(trim estre)

1
Comunitat Valencian
Alicante/Alacant
Castelln/Castell
Valencia/Valncia

177,9

181,2

200,7

163,3

186,0

204,6

212,5

140,6

164,7

193,0

195,3

214,2