Date : 01/11/2014

Pays : FRANCE
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Lesderniers
bons plans pour
rduire la note
Mme si elles sont rarement dpourvues
de risques, ces niches fiscales restent
intressantes souscrire, en vous y prenant
avant la fin d'anne. Revue de dtail.

groupe Fidroit. Al'issue de cette

priode, libre vous alors de si
gner un nouvel engagement de
trois ans, de revenir dans le sec
teur libre, ou mme de revendre
le bien en cas de plus-value.

as plus de 10000 eu
ros par an... tout du
moins en thorie.
Comme vous le li
rez, il reste en effet
possible de rduire
son impt sur le revenu au-del
de ce plafond, en vigueur depuis
2013. Pour que l'opration ne
vire pas au fiasco, mieux vaudra
cependant viter les placements
dont le bonus fiscal, rogn au fil
des ans, ne compense plus le
risque encouru. A l'image des
Sofica, ddies au financement
du cinma. Leur rendement
final est le plus souvent ngatif,
assure Pascale Baussant, fonda
trice de Baussant Conseil. Pru
dence aussi avec le Girardin
industriel, dans le viseur du fisc,
et le Censi-Bouvard, dont les
119&de carotte fiscale font ple
figure face aux 21Jadu Pinel. Nos
conseils pour choisir la bonne
niche, qu'il s'agisse de gommer
votre IR, mais aussi votre ISF ou
vos futurs droits de succession.

PERPETMADELIN

AVANTAGE
PINEL
Risque: de faible moyen
Rduction d'IR :jusqu' 6000 C
Autre impt gomm :aucun

Un joli cadeau pour les investis

seurs dans le neuf! A la diff
rence de son prdcesseur le

Duflot, l'avantage Pinel, en

vigueur depuis le 1erseptembre
dernier, cumule en effet les
atouts. A commencer par la
possibilit de loger ses propres
enfants dans l'appartement
achet. En l'tat actuel du dispo
sitif, et condition de le faire
sans brader le loyer, l'avantage
fiscal octroy ne sera alors pas
remis en cause, ni mme diffr
dans le temps. Ce n'est pas tout :
cette rduction
d'impts
pourra, au choix, tre tale sur
six, neuf ou douze ans, pour at
teindre respectivement
12'X),
18Toou 21Todu prix d'achat (pla
fonn 300000 euros et un
prix moyen de 5 500 euros le
mtre carr). Rien n'empchera
donc de sortir rapidement du
dispositif. Pour ne rien gcher,
plusieurs grandes villes (Lille,
Lyon ou Montpellier) ont t
surclasses de la zone Bl la
zone A, aux plafonds de loyer
suprieurs. Au final, comme
l'indique notre tableau cicontre, et pour peu que les prix
de la pierre ne s'croulent pas, le
rendement prvoir est all
chant. Dans un premier temps,
mieux vaudra ne s'engager que
sur six ans, durant lesquels le
bonus fiscal annuel est dj
son maximum, conseille Oli
vier Rozenfeld, prsident du

Niveau de risque :de nul lev

Rduction d'IR : jusqu' 31258 C
Autre impt gomm : ISF

Avec des versements en hausse

respective de X&fflaet 3,3^0 en
2013, le plan d'pargne retraite
populaire (Perp) comme le Ma
delin ne connaissent pas la
crise. Il faut dire que ces pro
duits ont tout pour plaire aux
gros contribuables, au moins
imposs la tranche de SOYa.
Les cotisations qu'ils y dposent
sont en effet dductibles de leur
revenu imposable, dans la limite
de CX) de celui-ci, sans que
l'avantage obtenu entre dans le
plafonnement
global
des
niches. Avec le Perp, la limite
globale de versements est ainsi
fixe 30038 euros pour 2014.
Soit, pour un contribuable tax
45'#1,jusqu' 13 517 euros de
rduction d'impts, ds 2015.
Avec le Madelin (rserv aux
travailleurs non salaris), dont
le plafond de versement atteint
69463 euros (correspondant
15'X)de la fraction des bnfices
comprise entre une et huit foisle
plafond annuel de la Scurit
sociale), le maximum de rduc
tion d'impts est donc de
31258 euros. Ce n'est pas le seul
avantage fiscal dcroch: ces

contrats tant, sauf coup dur,

impossibles racheter, leur va
leur est exclue du calcul de l'ISF,
comme d'ailleurs, pour ceux
ayant rgulirement cotis du
rant quinze ans, celle de la rente
servie une fois la retraite. C'est
ainsi que, si vous tes dans la
tranche d'ISF comprise entre
1,3 et 2,5 millions d'euros, le ca
pital vers sur un des Perp de
notre slection rapportera d'of
fice 0,7 point de plus (le taux de
cette tranche) que sur une assu
rance vie soumise, elle, l'ISF.

INVESTISSEMENT
PME
Niveaude risque :trs lev
Rduction d'IR :jusqu' 18000 C
Autre impt gomm :ISF

Ces plates-formes ont pour nom

Anaxago, Wiseed ou Alternativa, et affichent le mme but:
vous mettre en relation avec des
PME non cotes (des start-up, le
plus souvent), la recherche
d'argent frais. A la cl, si vous
achetez des actions, pour les
conserver au moins cinq ans : au
choix, une rduction d'ISF gale
SWo du prix d'acquisition (et
plafonne 45 000 euros) ou une
rduction d'IR gale 1896 de
l'investissement,
elle-mme
plafonne 9 000 euros pour un
clibataire et 18000 euros pour
un couple (la part excdant les
10 000 euros de plafonnement
global pouvant tre tale sur
cinq ans). Le risque de faillite de
ces PME tant lev, mieux vau
dra donc multiplier les petits

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Olivier Rozenfeld,
prsident du groupe Fidroit

AVECLENOUVEAUDISPOSITIFPINEL,SORTIRAU BOUTDESIX ANS SERAPOSSIBL

Dtails de l'opration
Rduction d'impts
((montant
annuel)

globale

Pour un engagement
de 6 ans

Pour un engagement
de 9 ans

Pour un engagement
de 12 ans

\2"Zadu prix d'achat

1807odu prix d'achat

2107odu prix d'achat

(2800C)

(2800 e)

(2800puisl400e)

4800C

4800C

4800C

Loyer annuel encaiss

Lo
Evi
Evolution
de la valeur
^u
du bien la revente

-507o

C/o

-90/0

C/o

- lP/o

C/o

Commentaires
A Nantes,le plafond de loyer
respecter n'tant pas
pnalisant,lerendement
promis par ledispositif Pinel
est allchant. Mme si les
prix de la pierre devaient
dvisser (jusqu' - lWo sur
douze ans), l'opration se
solderait au minimum par
un rendementde 407o.

4,9^0
7,207o
5,807o
Taux de rentabilit interne (1)
Tai
8,40/!)
(14528e)
(21528e)
(gain sur la dure) (2)
(209146)
(335146)
(267966)
(421966)
Letcas: appartement de 40 mtrescarrs,situ Nantes,achet 140000 eurosvia unapport personnelde28 000 euros et un financement crdit hauteur
Le
de1112000 euros (2,4007o
de
sur 15 ans),par un couple impos latranche marginale de 300/) Rendementlocatif brut :3,4207o
par an.
(1) Rendementannuelmoyen,entenant compte de l'apport personnelendbut d'opration,des revenustirs du placement,ainsique dela reventeenfin d'opration.
(2) Trsoreriegnrepar l'opration,une fois les loyersencaisssainsique leschargeset intrts pays,en tenant comptedes gains larevente.

Contrat
(tablissement)
'

Rendement 2013

(2012) o

Nombre de fonds
proposs en plus
du fonds euros

L'avis de Capital

De loin, lefonds eneuros le plus rentable du march.

Dommageque lesfrais d'entre soientaussi levs.

4,500Zo
(0,45Vo)

Aucun

Avantage: des frais de gestion parmi les plus bas de la

place.Mais il est impossible de diversifier lamise.

4,500/0
(0.600/4)

32

Un produit grand public, accessibleds 50 euros par

mois et proposant trois profils de gestionpilote.

22

Un des rares contrats sansfrais d'entre. Dommage

que le rendement du fonds en eurossoit en retrait.

77

Egalementsans aucunsfrais d'entre, cecontrat offre

le meilleurchoix de fonds pour diversifier lamise.

Frais d'entre
(frais de gestion) (2)

Conservateur PERP
(Le Conservateur)

4,100/0

4,5007o

(4,ioyo)

(0,700/.))

Carac Perspectives
(Carac)

3,5007o

Perspective
Gnration Plus (Apicil)

3,200/0

Concordances Perp
(Lgal 4 General)

3,000/0

Oo/o

(3,100/0)

(0,850/0)

Puissance Avenir Perp

(Assurancevie.com)

3,000/0

Oo/o

(3,0007c)

(0,680/0)

(3AOVo)

(3.650/0)

(1) Tauxnet de frais de gestion,hors prlvementssociauxde 15,507o.

(2) Surle fonds eneuro!

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Anne aprs anne, l'assurance vie parvient

^ Suite de la page 124
paris (lamise minimale estsouvent de 1000 euros). Ou passer
par les fonds communs de pla
cement dans l'innovation
(FCPI) et les fonds d'investisse
ment de proximit (FIP), qui di
versifient d'office la mise. Le
bonu s fi scal maximal qu'ils pro
curent est cependant moindre,
qu'il s'agisse d'effacer l'IR
(jusqu' 2 160euros pour un c
libataire, le double pour un
couple) ou l'ISF (18000 euros).
Surtout, ces fonds ont pour
fcheuse tendance de prlever
de lourds frais de gestion, attei

gnant jusqu^O1??) de lamise. Ce

qui rognera d'autant la perfor
mance finale en attendre.

DONATION
D'USUFRUIT
Niveaude risque: nul
Rduction d'IR: selon la tranche
d'imposition du donataire
Autre impt gomm : ISF

Bien connue des notaires, cette

technique consiste donner
temporairement l'usufruit d'un
logement (c'est--dire le droit
d'en percevoir les loyers) tout en
conservant sa nue-proprit
(les murs) pendant une dure

choisie, jamais infrieure trois

ans. Par exemple, le temps des
tudes d'un enfant. L'opration
peut se faire sans droits payer,
la valeur de dix ans d'usufruit
n'tant retenue qu' hauteur de
23'#1de celle en pleine proprit.
Un prix souvent infrieur aux
abattements pour donation en
vigueur (100 000 euros par
parent tous les quinze ans). Ala
cl, un double bonus fiscal.
L'imposition des loyers sera
allge, les enfants tant sou
vent moins taxs (quand ils le
sont) que leurs parents. Quant
l'ISF, il sera aussi rduit, seul

Souscrire des
actions de PME
peut effacer
jusqu' 45000
euros dSF
<

Philippe Dardier, prsident

de la Bourseddie aux PMEAlternativa

l'usufruitier en tant redevable.

Ainsi, un couple au patrimoine
de 2,5 millions d'euros, trans
mettant temporairement l'usu
fruit d'un appartement
de
450 000 euros, rabotera-t-il
chaque anne son ISF de 3 150
euros (soit 29^ode rabais).

GIRARDIN
HLM
Niveaude risque : moyen
Rduction d'IR jusqu' 51428 C
Autre impt gomm :aucun

Complexe, le Girardin industriel

est aussi devenu risqu, la suite
des multiples redressements di
ligentes par le fisc. Voil pour
quoi mieux vaut choisir sa ver
sion sociale, qui consiste
acheter des parts d'une socit
destine financer la construc
tion de HLM en outre-mer, don
ns en location pendant cinq ans
un bailleur social, qui souslouera les logements des parti
culiers. Chacun de ces montages
est en effetvalid par Bercy, tan
dis que les entreprises loca
taires, souvent semi publiques,
sont moins susceptibles de faire
faillite. Rappelons que l'avan
tage fiscal octroy tant toujours
suprieur aux montants enga
gs, c'est une rentabilit de 13
15*^ que vous pouvez esprer.
Sur des montants consquents :
le Girardin HLM obit en effet

CINQ PLATES-FORMESPERMETTANTD'INVESTIRAU CAPITALDESTART-UPOUDE PME

Nom
de la plate-forme
(site Internet)

Ticket d'entre
(frais d'entre)

Autres frais

Type
d'entreprises
finances

L'avisde Capital

Alternativa
(Alternativa.fr)

800 e
(aucuns)

Alasortie.3%
du prix de cession

PME
djmatures

CetteBoursergule,quianimeunmarchdereventedesactions,a lev
30 millionsd'eurosdepuis2008.Attentionauxfraisdesortie,de30/0.

m Anaxago
1 (Anaxago.com)

ooo e

Aucuns

Start-up

financersurcetteplate-forme
Cinq sixprojetssontenpermanence
quineprlveaucunsfraisdegestiondurantl'investissement.

Fundme
(Fundme.fr)

Aucun
(aucuns)

Aucuns

Start-up

sansaucunsfrais.Et pourcause:ellesecontentede
Uneplate-forme
mettreenrelationstart-upet investisseur.";
qualifis(businessangels
...).

Happy Capital
(Happy-capital.com)

1000 C
(50/)

Aucuns

Start-up
et PME

Rassurant
:cetintermdiaire
faitparrainerlesprojetsparunprofessionnel
del'valuation(banque,expert-comptable
oufondsd'investissement).

Wiseed
(Wiseed.com)

(aucuns)

V/ode frais de gestion,

5 lO'/o sur plus-value

Start-up

Lance
en2008,cetteplate-formeadjlev10millionsd'euros.
Garetoutefoisauxfraisprlevspendantet l'issuedel'investissement.

(5D/))

ooe

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chapper aux coups de rabot trop nergiques

^ Suite de la page 126
un plafonnement global plus
gnreux, de 18 000 euros.
Grce un mode de calcul sp
cifique, c'est jusqu' 51 428 eu
ros de rduction d'impts que
l'on peut viser, indique lrme
Devaud, directeur chez Inter
Invest, un monteur spcialis.

SCPIENLOIMALRAUX
Niveau de risque: moyen
d'
Rduction
IR :jusqu' 30000

Autre impt gomm : aucun

En principe, cette niche a tout

pourplaire :exclue du plafonne
ment global, elle permet,
condition d'acheter un bien
historique rnover, de dcro
cher une rduction d'impts
gale 22 ou 309S du montant
des travaux engags, plafonn
100000 euros, selon que le loge
ment se situe en zone de protec
tion du patrimoine ou en sec
teur sauvegard. Mais trouver
de tels biens un prix raison
nable ne s'improvise pas, pr
vient Pascale Baussant, de
Baussant Conseil. Mieux vau
dra donc passerpar des socits
civiles de placement immobilier
telles
(SCPI) spcialises,
Reximmo Patrimoine 4 ou Urban Prestigimmo 2, qui diversi
fient la mise sur plusieurs rno
vations, et ont l'avantage de ne
viser que celles octroyant 30*^
de rabais. Mais comme la quotepart de travaux n'atteint que
659S de la mise (le reste est
consacr l'achat du foncier), la
rduction d'impts globale
n'est, en moyenne, que de 19,59b.

Seul coup de canif signaler,

celui port aux droits payer en
cas de dcs, rehausss depuis
le 1erjuillet de 25 31,2596 au
del de 700 000 euros de capital
transmis. Il reste cependant
possible d'y chapper, grce
de nouveaux contrats, baptiss
Vie Gnration, pour lesquels a
t cr un abattement spci
fique de 2096, qui s'applique
avant celui, commun tous les
contrats, de 152500 euros par
bnficiaire. Bien sr, ce bonus
n'est octroy qu'en change
d'une prise de risque, avec
l'obligation de placer au moins
339o en actions de PME ou en
logements intermdiaires. Im
possible, donc, de scuriser son
pargne sur un fonds euros. En
revanche, pas de souci se faire
quant au respect du quota:
comme le montrent les trois
produits de ce type dj lancs
(voir ci-dessous), c'est l'assureur
qui s'en charge votre place,
soit en pilotant au jour le jour
l'investissement, soit en limi
tant votre choix des fonds
conformes. Le mieux, pour en
profiter, est d'attendre que votre
compagnie lance le sien: vous
aurez alors le droit d'y transfrer
l'pargne issue d'un contrat
classique, sans perdre l'antrio
rit fiscale si l'opration a lieu
avant le lfrjanvier 2016. A
conseiller toutefois si c'est au
moins 200 000 euros que vous
envisagez de transmettre.

Jean-Franois
directeur
IDupouy,
des clientles
patrimoniales
chez Predica

Charlotte Simoni

TROISCONTRATSPOURTRANS

ASSURANCE
VIE

Contrat
(distributeur)

Risque : de faible lev

Rduction d'I R : gains exonrs

AllianzVie
Gnration
(Allianz)

Autres impts gomms :droits

de succession

Anne aprs anne, l'assurance

vie chappe aux coups de ra
bot... C'est ainsi qu'il reste pos
sible, aprs huit ans, de faire des
retraits en franchise d'impts,
tant que la part de gains ainsi
perue n'excde pas 4600 euros
par an (9200 pour un couple).

Allgerses
droits de
succession
exigera une
*i**sede risque

Versement
initial minimal

Frais
Fonds
d'entre
disponibles
(de gestion) Ifrais d'arbitrage

(100 C)

Pointsforts de cecontrat :des frais

d'entreplutt raisonnables,ainsiqu'un
ticketd'entre accessible.

LCL Transmission
Vie (LCL)
Predivie

L'avis de Capital
Pour ceuxquine dsirents'occuper
de rien: lamiseest rpartieselonundes
deux profilsdegestionproposs.

200000 e

I Transmission
(Crdit agricole)

000 EUROS

10 000 c
(100 C)

20/!)
(0.960/c)

Copieconformedu prcdent,cecontrat
ne proposeque desfonds respectant le
quota de330/0de PMEou d'immobilier.

en casdetransfert del'pargnedepuisun contratclassique,djouvert cneziassureur.

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